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| Multimediaversorgung und Energie-Contracting |
06.10.2003
Multimediaversorgung und Energie-Contracting
Die Fähigkeit der Wohnungsunternehmen, Mieter und Genossenschaftsmitglieder zu angemessenen Preisen mit Fernseh- und Radioprogrammen, Multimediadiensten sowie Wärme und Energie zu versorgen, wird angesichts der sich ändernden Arbeits-, Lebens- und Wohnformen in Zukunft ein Schlüsselfaktor für die Attraktivität der Wohnungsbestände und deren Vermietbarkeit sein. Im Mittelpunkt stehen dabei die Fragen "Was will der Mieter?" und "Wer erfüllt diese Wünsche, weil er dazu am besten in der Lage ist?" Die Themen Breitbandkabel und Wärmecontracting waren daher am 24. und 25. September Gegenstand der "Baden-Badener Tage der Wohnungswirtschaft".
Der Mieter erwartet eine beheizte und Warmwasser versorgte Wohnung. Das ist selbstverständlich. Ebenso selbstverständlich wird der Empfang von TV- und Radioprogrammen sowie der Telefonanschluss vorausgesetzt. Etwas jünger ist das Bedürfnis, auch multimediale Dienste zu nutzen. In Zukunft werden Angebote wie digitales und interaktives Fernsehen, Highspeed-Internet-Zugang in allen Räumen oder Steuerung der Haustechnik zunehmend gefragt sein. Klar ist: Der Mieter will, was technisch machbar ist und anderenorts auch angeboten wird, und das möglichst preiswert. Hier stellt sich nun die Frage "Wer erfüllt diese Wünsche, weil er dazu am besten in der Lage ist?" Versorgt und bewirtschaftet wird die Wohnung traditionell vom Eigentümer und Vermieter. Die Auslagerung dieser Aufgaben und die Inanspruchnahme von Dienstleistungen Dritter wird dabei allerdings künftig eine immer wichtigere Rolle spielen: Externe Anbieter sind durch Spezialisierung möglicherweise in der Lage, komplexe Aufgaben besser und billiger zu lösen, als die Wohnungsunternehmen, die sich dafür auf ihr Kerngeschäft konzentrieren können. Eine mögliche Verbindung zwischen dem Mieter und den Anbietern von Informationsdiensten stellt die Breitbandkabeltechnik dar; das Haus, die Wohnung soll diese Verbindung erlauben und muss dafür entsprechend ausgerüstet sein. Rund 60 Prozent der deutschen Haushalte haben einen Kabelanschluss. Die Wohnungsunternehmen, die zu knapp einem Drittel Eigentümer der Gebäudenetze (Netzebene 4) sind, müssen einerseits Sorge dafür tragen, dass ihre Haustechnik den künftigen Anforderungen entspricht. Andererseits nutzt ein modernsten Ansprüchen genügender Ausbau der Hausverteilernetze wenig, wenn die Betreiber der Netzebene 3 aus Rentabilitätsgründen nur einen Minimalausbau beabsichtigen. Dass die digitale Zukunft bevorsteht und dass diese allein durch das Breitbandkabel befriedigend bewältigt werden kann, daran lassen die Kabelanbieter keinen Zweifel. Die Wohnungswirtschaft muss indes die tatsächlichen Bedürfnisse und die Kaufkraft der Mieter und Genossenschaftsmitglieder im Blick haben. Im Interesse der Wohnungsunternehmen liegt es, sicherzustellen, dass die Umstellung von analoger auf digitale Technik vor allem beim Fernsehen nicht abrupt geschieht und den Mietern nicht teure Empfangsgeräte (Set-Top-Boxen) und Programmangebote aufgezwungen werden. Andererseits kann z.B. die Bereitstellung digitaler fremdsprachiger TV-Programme im Kabel dazu beitragen, den Wald an Satellitenschüsseln, der manche Wohnsiedlung mit entsprechender Mieterklientel ziert, zu lichten. Da diese Angebote kostenpflichtig sind, müssen interessierte Mieter überzeugt werden. Der damit geleistete Beitrag gegen Ghettoisierung und für Integration ist dafür ein gutes Argument; ein weiteres sind günstige Preise, die mit den häufig genutzten Pay-TV-Angeboten via Satellit konkurrieren können. Beim Produktportfolio unterscheiden sich die Anbieter im wesentlichen nicht voneinander. Im Vordergrund steht die Grundversorgung mit TV- und Radioprogrammen, wobei mit Rücksicht auf die Interessen der Wohnungswirtschaft zunächst analoge und digitale Programme simultan bereitgehalten werden. Darauf aufbauend soll ein zunehmendes Angebot an kostenpflichtigen Kanälen, auch individuellen Spartensendern, das digitale Fernsehen immer attraktiver machen. Darüber hinaus setzt man auf High-Speed-Internet, später spielen auch der Ausbau der Telefonie sowie zusätzlicher Dienste wie Hausüberwachung, interaktives Fernsehen oder die Steuerung der Haustechnik eine Rolle. Wichtig für die Wohnungswirtschaft sind - bei allen Möglichkeiten - einheitliche Standards und die Zukunftsfähigkeit der gewählten Technik. Änderungen, die einen Umbau der Hausverteilernetze erforderlich machen, sind jeweils mit Investitionen und einer Belästigung der Mieter verbunden. Die Kabelbetreiber sehen aber in der koaxialen Verkabelung eine Technik, die den Wohnungsunternehmen langfristig, d.h. zumindest für die nächsten 15 Jahre, Sicherheit bietet. Stehen bei der Informationsversorgung via Breitbandkabel die technischen Möglichkeiten und die sich abzeichnenden Neuerungen im Vordergrund, sind es bei der Wärmeversorgung im Rahmen des Contracting Verfahrensaspekte. Das noch relativ junge Produkt - 1989 durch die Einführung des Begriffs der "eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser" in die Heizkostenverordnung erst ermöglicht - ist vom Wesen her einfach, von der Umsetzung nicht. Wärmecontracting stellt eine Energiedienstleistung dar, bei der Wärme als fertiges Endprodukt geliefert wird. Die Vorteile, die sich für Immobilieneigentümer daraus ergeben, liegen in der Einsparung von Investitionskosten und Planungs- bzw. Verwaltungsaufwand. Der Contractor übernimmt den Ein- oder Neubau der Heizungsanlagen, deren Finanzierung und den laufenden Betrieb. Das dafür nicht eingesetzte Kapital kann der Eigentümer anderweitig verwenden, etwa für weitere Modernisierungsmaßnahmen. Vor allem angesichts steigender gesetzlicher Anforderungen an Energie sparendes und ökologisches Heizen, Stichworte sind die Bundes-Immissionsschutz-Verordnung und die Energie-Einsparverordnung (EnEV), ist eine beschleunigte Bestandspflege und eine beschleunigte Sanierung von Energieanlagen erforderlich. Andererseits werden Investitionen im Wohnungsbestand nicht honoriert, weil nur elf Prozent der Kosten auf die Mieter umlagefähig sind. Da eine ineffizient arbeitende Heizungsanlage den Gewinn des Contractors schmälern würde, wird er durch deren regelmäßige Wartung dauerhaft Energieverluste zu mindern suchen und so für einen konstant niedrigen Verbrauch sorgen. Zudem erzielen gewerbliche Lieferer aufgrund der großen Abnahmemengen in der Regel erhebliche Preisvorteile beim Einkauf der Brennstoffe. Von beidem profitieren im Idealfall auch die Mieter durch niedrigere Nebenkosten. Grundlage des Wärmecontracting ist der Wärmelieferungsvertrag zwischen dem Immobilieneigentümer und dem Contractor. Weil keine eigene gesetzliche Regelung existiert, sind die Rechtsgrundlagen dafür vielfältig; u.a. fließen Aspekte aus dem BGB (Mietrecht, Kaufrecht), der VOB sowie dem Werkvertragrecht ein. Entsprechend komplex und intransparent drohen Wärmelieferungsverträge zu werden. Ihre möglichst einfache und juristisch wasserdichte Gestaltung spielt deshalb eine entscheidende Rolle. Gefragt ist Transparenz auf wirtschaftlicher und rechtlicher Ebene. Zur wirtschaftlichen Ebene gehören u.a. die Kosten für das Produkt Wärmecontracting und die Vergleichbarkeit des Angebots mit denen anderer Wettbewerber. Zur rechtlichen Ebene gehört z.B. die Eigentumsregelung: Der Contractor will - aus steuerlichen Gründen - im Besitz des Wärmeerzeugers bleiben; durch den Einbau der Geräte in die Immobilie folgt aber eigentlich der Verlust an diesem Eigentum. Dies macht eine Ausnahmeregelung (auf Basis einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit) erforderlich. Auch muss - in einer Endschaftsregelung - geklärt werden, was nach Ablauf des Vertrages mit dem Wärmerzeuger passiert. Insgesamt ist eine gewisse Standardisierung für Entwürfe von Wärmelieferungsverträgen hilfreich; Ansätze dazu gibt es bereits, allerdings sind Musterverträge nicht geeignet, da die Rechtslage und Interessen im Einzelfall zu stark voneinander abweichen. Eine weitere zu klärende Frage ist die Umlagefähigkeit der Wärmecontracting-Kosten auf die Mieter. Bei Neubauten ist das regelmäßig kein Problem, die Einbindung der gewerblichen Wärmelieferung stellt eine schlichte Verwaltungsaufgabe dar. Die Umlagefähigkeit bei Umstellung auf Wärmecontracting im Bestandsbau ist juristisch aber noch immer umstritten. Grundsätzlich ist dies laut Heizkostenverordnung zulässig, wenn der Mietvertrag es zulässt. Nach überwiegender Rechtsmeinung der Landgerichte reicht die Erklärung im Mietvertrag, dass alle nach der Heizkostenverordnung zur Umlage zugelassenen Positionen ("zu den Kosten der Wärmelieferung gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen") auch umlegbar sind. Andere Urteile kommen dagegen zu dem Schluss, dass dies nur gilt, wenn der Mieter zustimmt oder der Mietvertrag die Umlagefähigkeit ausdrücklich vorsieht. Seriöse Contractoren raten deshalb dazu, vor dem Übergang auf Wärmedirektlieferung im Bestandsbau in jedem Fall die Zustimmung der Mieter einzuholen. Beide Themenbereiche, das wurde auf der von der AWI Akademie der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Baden-Württemberg GmbH veranstalteten Fachtagung klar, sind für die Wohnungswirtschaft von einiger Bedeutung. Die im vbw organisierten Unternehmen werden sich angesichts der komplexen Sachlage intensiv damit beschäftigen müssen. Professor Dr. Eduard Mändle, Studienleiter der AWI, resümierte die Ausführungen mit einem launigen Schlusswort: "Alles habe ich zwar nicht verstanden, aber ich denke, man hat einen Eindruck davon gewonnen, wohin die Reise geht."
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