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| Paradigmenwechsel bei der Kreditvergabe |
27.03.2002
Paradigmenwechsel bei der Kreditvergabe
Stuttgart, 27.03.2002. Wer ein Haus bauen will, informiert sich in der Regel zunächst bei Banken über die Kreditkonditionen. Ein Viertel Prozent rauf oder runter entscheidet oft schon über die Realisierung des Bauprojekts. In diesem Vorgehen unterscheiden sich Privatleute nicht von Wohnungsunternehmen. Doch bei letzteren geht es um die Rentabilität von Mietwohnungsprojekten und damit letztlich um stabile Mieten. Wer zukünftig wie viel für einen Kredit bezahlen soll, das will der Baseler Ausschuss für Bankenaufsicht durch eine Neugestaltung der geltenden Kapitalvorschriften regeln. Die Auswirkungen der neuen Eigenkapitalregeln, kurz Basel II genannt, wurden auf einer Fachtagung zwischen Vertretern der Finanz- und Bankenwelt und der baden-württembergischen Wohnungswirtschaft diskutiert. Veranstalter war die AWI Akademie der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Baden-Württemberg GmbH, ein Tochterunternehmen des Verbandes.
Um die Sicherheit und Solidität des Finanzsektors zu gewährleisten, sind die Kreditinstitute künftig gehalten, ihre Schuldner in Risikoklassen einzustufen und jährlich zu überprüfen. Diese sogenannten Ratings werden damit zum zentralen Aspekt jeder Bankverbindung. Die Empfehlungen des Baseler Ausschusses, der sich aus Vertretern der Zentralbanken und der Aufsichtsbehörden von 13 Ländern zusammensetzt, beeinflussen die nationale Praxis der Bankenaufsicht und die EU-Gesetzgebung in entscheidender Weise. Experten erwarten daher durch die neuen Eigenkapitalregeln einen Paradigmenwechsel in der Kreditvergabe. Stark betroffen wird davon auch die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft sein. Das wurde bei der Fachtagung des vbw Verband baden-württembergischer Wohnungsunternehmen e.V. dieser Tage in Baden-Baden deutlich. Unter dem Titel "Basel II - Chance und Herausforderungen für die Wohnungswirtschaft" diskutierten dort mehr als 150 Vertreter der Branche über die neuen Bedingungen. Namhafte Referenten von Banken, der Fachhochschule Nürtingen und der Wohnungswirtschaft beleuchteten die Möglichkeiten der Eigenkapital- und Fremdfinanzierung, der internen und externen Ratings und die Rolle der Immobilien. Die Vorträge der Finanzexperten machten deutlich, dass nach dem gegenwärtigen Stand der Dinge viele Detailfragen von Basel II noch ungeklärt sind. Welche Punkte konkret in die Statuten einfließen werden, und welche - nach zum Teil massiver Kritik auch von deutscher Seite - noch geändert oder gestrichen werden, ist derzeit noch nicht abschließend zu beurteilen. Wie der Präsident des vbw, Gerhard A. Burkhardt, betonte, ist allerdings eines klar: "Ein gutes Rating ist bares Geld wert." Burkhardt wies in diesem Zusammenhang auf die Bedeutung des Themas Basel II für die Wohnungswirtschaft hin. Denn von den neuen Richtlinien hängen in Zukunft die Kreditkosten ab. "Immobilieninvestitionen werden naturgemäß überwiegend mit Krediten finanziert. Eine Verteuerung der Fremdfinanzierung durch Basel II würde jede Belebung der Bau- und Wohnungswirtschaft im Keim ersticken", warnte Burkhardt vor den möglichen Folgen. Burkhardt sieht in den Ratings keine Gefahr, sondern eine Chance für die im vbw organisierte Wohnungswirtschaft. Dies würde sich insbesondere im Vergleich zu privaten Investoren und zur Rechtsform der Bauträger GmbH & Co. KG zeigen. Für die Mieter bedeute dies mehr Sicherheit in Bezug auf die Mietstabilität. Beim Rating schätzen die Banken nach einem standardisierten Verfahren die Fähigkeit des Kreditnehmers ein, seinen derzeitigen und künftigen Verpflichtungen termingerecht und vollständig nachzukommen. Dafür gibt es im Prinzip zwei verschiedene Ansätze: "Nach den ursprünglichen Vorstellungen des Baseler Ausschusses sollte die Bonität durch externe Rating-Agenturen erfolgen", führte Egon Gushurst, Präsident des Badischen Genossenschaftsverbandes, Karlsruhe, aus. Mittlerweile sei jedoch erreicht worden, dass die Beurteilung von Unternehmen durch die Geldinstitute intern erfolgen darf. Dabei wird - anders als bisher - weniger auf frühere Wirtschaftsdaten abgehoben, sondern vielmehr auf eine Analyse etwa der prognostizierbaren zukünftigen Entwicklungschancen eines Unternehmens, seiner Marktstellung innerhalb der Branche sowie der Stärke und Fähigkeit seines Managements. Je nachdem, wie hoch das Risiko der Finanzierung anhand dieser Kriterien eingestuft wird, müssen die Banken den Kredit mit mehr oder weniger Eigenkapital unterlegen. Entsprechend können sich die Kosten für Finanzierungen verbilligen - oder erheblich verteuern. Dennoch hält Gushurst "die Sorge des Mittelstandes über einen Kreditnotstand" für übertrieben. Diese Gefahr besteht nicht zuletzt deshalb, weil die in Deutschland üblichen Immobilienfinanzierungen mit einer Restlaufzeit von mehr als drei Jahren als risikoreich eingestuft werden sollen. Dr. Christian Marburger vom Verband deutscher Hypothekenbanken (VdH), Berlin, sieht darin eine "Gefährdung der Langfristkultur. Insbesondere der in hohem Maße langfristig fremdfinanzierte Mittelstand in Deutschland wäre durch einen Laufzeitenzuschlag betroffen", sagte er. Eine Verhinderung der Zuschläge ist daher nach Angaben des VdH einer der zentralen Punkte, die man in den Konsultationen zu Basel II aus deutscher Sicht noch erreichen will. Daneben setzt sich der VdH, ebenso wie die Kreditgenossenschaften, für die Anerkennung der bislang banküblichen Sicherheiten ein. Vorgesehen ist derzeit, dass die bei der Unternehmensfinanzierung typischen Sicherheiten, wie z.B. das Grundpfandrecht, nicht oder nur teilweise anerkannt werden sollen. "Dies ist angesichts der geringen Verluste im Wohnungsbaubereich nicht risikogerecht", sagte Marburger. Timo Woskowiak von der HypoVereinsbank, München, machte allerdings deutlich, dass die Wohnungsunternehmen ihre Bilanzen in nächster Zukunft ratingfähig machen sollten. "Mit den Vorarbeiten sollte bereits jetzt begonnen wer-den", so Woskowiak, denn die Daten der letzten drei Jahre vor dem Inkrafttreten von Basel II seien entscheidend für die dann geltenden Kreditkonditionen. Auch er erwartet durch den Basel-II-Akkord keine Kreditverknappung. Im Gegenteil: "Das ist eine gute Sache. Der Markt wird transparenter und dadurch für ausländische Investoren interessanter." Das könne eine Ankurbelung des Marktes zur Folge haben. Woskowiak forderte die Wohnungsunternehmen u.a. dazu auf, den Aufbau bzw. Ausbau ihres Controllings zu forcieren sowie Rechnungslegungsstandards einzuführen und beizubehalten. Dadurch entstünden allen Kunden Vorteile, denn die Harmonisierung hinsichtlich der Informationen und der Unterlagen führe letztlich zu einer Vereinfachung. Durch die vorgenannten Faktoren hätten die Kreditnehmer die Möglichkeit, das Pricing ihrer Bankkredite aktiv zu beeinflussen. Die Voraussetzung dafür sei aber eine "aktive Informationspolitik gegenüber den Banken, durch Präsentation einer klaren Unternehmensstrategie und Vorlage von unterjährigem Zahlenmaterial", resümierte Woskowiak. Für Jürgen Hägele, Vorstandsmitglied der L-Bank, Staatsbank für Baden-Württemberg, sind Kreditversorgungsprobleme in der Wohnungswirtschaft ebenfalls nicht in Sicht: "Wohnungsunternehmen sind und bleiben attraktive Kunden für die Banken", ist er überzeugt. Die Kreditinstitute erwarteten allerdings, dass sich die Branche mit dem schwierig prognostizierbaren Marktgeschehen der Zukunft auseinandersetzt. "Die Banken wollen sehen, wie die Unternehmen die bekannten Fragen der Zukunft wie demografische Entwicklung, veränderte Nachfrage und Wohngewohnheiten managen", erläuterte Hägele. Er riet den Firmen zur Bestandserhaltung, denn der Wohnungsbestand sei die Grundlage ihres Einkommens. Gleichzeitig müsse sich aber der Blick noch mehr auf die Bestandsentwicklung richten: Ein Unternehmen müsse sich fragen lassen "wie das Wohnungsportfolio in zehn Jahren aussieht". In der Beschäftigung mit der Zukunft, in der Unternehmensanalyse und in der dadurch möglichen Aufdeckung von aktuellen Schwachstellen, aber auch im Erkennen von Verbesserungspotentialen, das wurde im Verlauf der Tagung deutlich, sieht die im vbw organisierte Wohnungswirtschaft weniger eine Gefahr als eine Chance: durch Implementierung von Controlling und Portfoliomanagement. "Die Branche muss sich nicht fürchten", sagte Prof. Hansjörg Bach, Dekan des Fachbereichs Betriebswirtschaft der Fachhochschule Nürtingen. Basel II wird das "Credo für modernes Unternehmensmanagement" werden, ist Bach überzeugt. Dringend geboten sei allerdings eine deutliche Abkehr von der "Branchenblindheit". Bach wies auf die steigenden Wettbewerbsanforderungen bei der Wertermittlung und der Immobilienbewertung hin, die u.a. ein Benchmarking der Wohnungsunternehmen sinnvoll erscheinen ließen. Sollten diese Anforderungen erfüllt werden, erwarte er "für kleine und mittlere Unternehmer" keine Nachteile durch Basel II. Die Beherrschung der neuen Spielregeln wird, so ist zu erwarten, zu einem entscheidenden Wettbewerbsfaktor werden - gerade auch für die mittelständische Wohnungswirtschaft. "Der Mittelstand muss sich auf Basel II einstellen", gab vbw-Verbandsdirektor Prof. Wolfram Mutschler in seinem Schlusswort das Motto für die nächsten Jahre aus.
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