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| „Kommunale Wohnungen sind wichtig für die Stadtentwicklung“ |
Stuttgart, 22. November 2007. Der Kongress „Kommunale Wohnungsunternehmen: Partner ihrer Gesellschafter und der Gesellschaft“ befasste sich am 22. November mit dem Verkauf städtischen Wohneigentums. Nach Ansicht des veranstaltenden Verbandes sind kommunale Wohnungsunternehmen die Eckpfeiler einer sozial ausgewogenen Wohnraumversorgung und wichtig für eine positive Stadtentwicklung. Mehr als 250 Teilnehmer kamen zum Kongress in die Stuttgarter L-Bank.
Die Veranstalter, der vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen und die KoWo Vereinigung baden-württembergischer kommunaler Wohnungsunternehmen, hatten sieben Referenten aus Politik und Wirtschaft geladen.
Oettinger unterstreicht Bedeutung
Baden-Württembergs Ministerpräsident Günther Oettinger unterstrich in seinem Vortrag die Bedeutung kommunalen Wohnbesitzes: „Die Stärke der kommunalen Wohnungsunternehmen liegt in ihrer Beständigkeit, ihrer Verlässlichkeit und Kontinuität. Als Dienstleister sind die kommunalen Wohnungsunternehmen - gerade im Zeichen des Wandels - vor Ort wichtige Partner zu aktuellen Fragen der Stadtentwicklung." Es habe für eine Kommune, ihre Stadtteile und Quartiere große Vorteile, wenn die Immobilienwirtschaft langfristige Ziele entwickeln kann und nicht ausschließlich den kurzfristigen Profit sucht. Das am 1. Januar 2008 in Kraft tretende Landeswohnraumförderungsgesetz schreibe vor, dass die wohnungswirtschaftlichen Belange der Gemeinden bei der Aufstellung von Förderprogrammen des Landes zu berücksichtigen seien, so der Ministerpräsident weiter.
Gönner: „Wir sind nicht das Ersatzsozialamt“
Ivo Gönner, Oberbürgermeister von Ulm und Präsident des baden-württembergischen Städtetags, bemängelte die derzeitige Situation des Wohnungsmarkts in Baden-Württemberg. „Der Rückgang der Fertigstellungszahlen im Wohnbau bereitet mir Sorgen. Das zeigt, dass das Land seinem Auftrag der sozialorientierten Förderung in den vergangenen Jahren nicht mehr gerecht geworden ist“, bilanzierte Gönner während seines Referats. „Wir sind nicht das Ersatzsozialamt, wir sind Kooperationspartner“, stellte Gönner die Bedeutung kommunaler Wohnungsunternehmen klar. Auf die Herausforderungen, die sich durch den demografischen Wandel für das Land ergeben werden, müssten die kommunalen Wohnraumversorger vorbereitet sein, so Gönner weiter. Barrierefreie Wohnungen müssten angesichts der immer älter werdenden Gesellschaft zum Standardangebot gehören. In den nächsten Jahren kämen auf die Städte in Baden-Württemberg weitere Aufgaben zu: „Aufgrund des veränderten Bedarfsprofils müssen die Innenstädte ihren Wohnungsbau umstrukturieren“. Es würden wieder mehr Menschen vom Land in die Städte ziehen. Das Projekt „Stadtumbau West“ könnte somit auch in Baden-Württemberg immer wichtiger werden.
Freiburg kein Vorbild
Bruno Ruess, Geschäftsführer der Wobak Konstanz begann seine Rede mit einem Beispiel: „Freiburg ist zu einem abschreckenden Exempel geworden“. Die Stadt hatte versucht, durch den Verkauf des kommunalen Wohnungsunternehmens Schulden in dreistelliger Millionenhöhe zu tilgen. Mehr als 70 Prozent der Freiburger stimmten in einem Bürgerentscheid gegen die Mehrheitsentscheidung des Stadtrats zum Verkauf der kommunalen Wohnungsgesellschaft. Mittlerweile sei es durch gutes Wirtschaften möglich gewesen, den Haushalt zu sanieren, so Ruess. Dieses Beispiel zeige, dass es für Städte auch andere Wege gebe, um ihren Haushalt zu sanieren. Ob sich der Verkauf kommunaler Wohnungsunternehmen lohne, bleibe abzuwarten. Ruess wandte sich an die Städte, die von kommunalen Wohnungsunternehmen profitierten: „Je engagierter wir zusammenarbeiten, desto größer ist der gesellschaftliche Nutzen“.
Prof. Dr. Hartmut Häussermann von der Humboldt-Universität zu Berlin stellte in seinem Vortrag die Frage „Die europäische Stadt – Marktplatz oder Gemeinwesen?“. Der Professor für Stadt- und Regionalsoziologie führte zwei Gründe für die Notwendigkeit kommunaler Wohnungsbaugesellschaften an: „Sozialpolitisch betrachtet, gibt es Bevölkerungsgruppen, die sich auf dem Markt nicht mit angemessenem Wohnraum versorgen können. Dazu gehören zum Beispiel Menschen mit niedrigem Einkommen, Flüchtlinge und Asylbewerber“. Die sozialpolitische Funktion könne nicht vom Markt übernommen werden. Denn die Probleme, angemessenen Wohnraum zu finden, wären eine Folge des Marktes. Des Weiteren seien kommunale Wohnungsunternehmen unabdingbar für eine positive Stadtentwicklung. Kommunaler Wohnungsbestand helfe, „soziale Spannungen zu vermeiden und die Kluft zwischen verschiedenen Bevölkerungsgruppen zu schließen“, so Häussermann weiter. Gleichzeitig warnte er vor der Reduzierung öffentlicher Wohnbestände: „Die soziale Integration oder der gesellschaftliche Nutzen für die Städte stehen nach der Privatisierung nicht mehr auf der Agenda“. So seien kommunale Wohnungsunternehmen auch ein wichtiges Steuerungsinstrument, um „gesellschaftlichen Fehlentwicklungen“ wie sozialer Ausgrenzung entgegen zu wirken.
„Stadtrendite“ bedeutend
Der Geschäftsführer der Gesellschaft für Bauen und Wohnen Hannover, René Schweyen, präsentierte in seinem Vortrag „Stadtrendite messbar machen“ Controlling- und Steuerungsmöglichkeiten für das Quartiermanagement, einen Ansatz zum systematischen Aufbau von infrastrukturell und gesellschaftlich ausgeglichenen Stadtteilen. Das Aufgabenfeld kommunaler Wohnungsunternehmen reiche vom reinen Versorgungsauftrag bis zur Erzielung einer „Stadtrendite“. Mit diesem Begriff wolle man deutlich machen, dass kommunale Wohnungsunternehmen ihren Beitrag für die Gesellschaft über betriebswirtschaftliche Ergebnisse hinaus leisten. Das bedeutet, dass die „weichen“ Faktoren wie ein positives Stadtbild und soziale Integration ebenso viel Gewicht haben wie finanzielle Aspekte.
Schweyen stellte eine Mieteranalyse vor, an der fünf kommunale Wohnungsunternehmen beteiligt waren. Die Studie wurde über einen Zeitraum von 13 Monaten geführt und habe Aufschluss über wohnauffälliges Verhalten der Mieterschaft gegeben. Über 8.500 neue Mietparteien wurden dabei analysiert. Dabei sei es bei einem Drittel zu Auffälligkeiten im Wohnverhalten oder zu unregelmäßigen Mietzahlungen gekommen. Je nach Ausprägung könne sofort reagiert werden: „Regelmäßige oder punktuelle Unterstützung durch Nachbarschaftstreffs, Jugendarbeit oder andere Hilfestellungen ergänzen das klassische Programm, das wir in unserem Unternehmen anbieten“, so Schweyen. Diese Leistungen könne nur ein kommunales Wohnungsunternehmen anbieten.
„Verkäufe nie mehr rückholbar“
Der Präsident des Deutschen Mieterbundes, Dr. Franz-Georg Rips, referierte zu den Eigentumsstrukturen auf den deutschen Wohnimmobilienmärkten und deren Zukunftsfähigkeit. In den letzten Jahren seien etwa 875.000 Wohnungen von öffentlicher Hand in privates Eigentum übergegangen. Auch Rips bezog sich auf den Freiburger Bürgerentscheid: „Wer öffentliche Wohnungsbestände verkaufen will, stellt sich gegen die Interessen der Mehrheit der Bürger“. Die Folgen des Auftretens von aggressiven Investoren, so genannter „Heuschrecken“, seien auf dem deutschen Markt bisher nicht abzusehen. Rips warnte: „Wohnungen sind Wirtschafts- und Sozialgut, keine geeigneten Instrumente für Renditejäger. Verkäufe sind nie mehr rückholbar“. Als Fazit stellte Rips fest: „Wir brauchen beides, private Anbieter und kommunale Wohnungsunternehmen zur Gestaltung der Zukunft auf den Wohnungsmärkten“.
Peter Bresinski von der Gesellschaft für Grund- und Hausbesitz Heidelberg stellte verschiedene Projekte kommunaler Unternehmen vor: Die Wirtschaftsförderungsprojekte der Vereinigten Gmünder Wohnungsbaugesellschaft (VGW) seien beispielhafte Leistungen. In den Technologiepark Gmünd-Tech wurden 7,3 Millionen Euro investiert. Auf 4.500 Quadratmetern werden dort seit 2002 Büroräume vermietet. Zeitlich unbegrenzte Mietverträge und eine variable Grundrissgestaltung lassen den Unternehmen viele Gestaltungsfreiräume.
In einem weiteren Projekt hat die GGH Heidelberg als Investorin und Bauherrin die erste Passivhaus-Feuerwache Deutschlands errichtet. Photovoltaikanlagen und Baustoffe nach neuesten energetischen Standards runden das ökologische Gesamtkonzept ab. „Mittels des Public Private Partnerships-Modells war eine Finanzierung außerhalb des Haushalts der Stadt Heidelberg möglich“, so Bresinski. Die Feuerwache steht auf einem städtischen Grundstück, die GGH ist jedoch wirtschaftlicher Eigentümer.
Der Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, Lutz Freitag, lobte das Wohnmodell in Deutschland: „Es gibt kaum ein Land auf der Welt, in dem Wohnnutzen und –kosten in einem vergleichbar guten Verhältnis zueinander stehen“. Der Verkauf kommunaler Wohnungsunternehmen löse die Finanzierungsprobleme einer Stadt nicht, denn „das Haushaltsdefizit wird dadurch nicht beseitigt, sondern konserviert“. Zudem erweise sich die Integration von Migranten als schwierig, wenn sich das Eigentum in Händen von Finanzinvestoren befindet. Ihnen fehle der lokale oder regionale Bezug und eine erhöhte kurzfristige Renditeerwartung stehe im Mittelpunkt ihrer Arbeit, so Freitag.
Wohnungsunternehmen haben nicht nur Versorgungsauftrag
In seinem Schlusswort bilanzierte Burkhard Fichtner, Vorstandsvorsitzender der Vereinigung baden-württembergischer kommunaler Wohnungsunternehmen: „Eine attraktive Stadt ohne kommunale Wohnungsunternehmen ist in der uns bekannten Form nicht möglich. Die heutigen kommunalen Wohnungsunternehmen haben sich über den Versorgungsauftrag hinaus zu einem unverzichtbaren Dienstleister für die Kommunen entwickelt“.
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