|
|
 |
|
|
|
Immobilienwirtschaftlicher Kongress über Unternehmensstrategie und Personalmanagement |
 |
In seiner Begrüßung ging Gerhard A. Burkhardt, Präsident des vbw, auf die Wohntrends 2020 ein, die der GdW in einer Studie untersuchen ließ. „Die Unternehmen müssen sich auf die un-terschiedlichen Markt- und Nachfragesituationen einstellen“, legte Burkhardt die Untersuchung den Unternehmensleitern ans Herz. Auf den Punkt gebracht, empfiehlt die Studie fünf Strategien, die unter anderem die Schaffung von Mehrwert, Qualitätsvorteile, flexible Nutzungskonzepte, Nischenprodukte, Komfortbausteine und besondere Ausstattungsmerkmale der Wohnung empfiehlt. Mit dieser Reminiszenz an das InWIS (Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung) leitete Burkhardt zum ersten Redner, dem wissenschaftlichen Direktor des InWIS Prof. Dr. Volker Eichener, über.
Eichener wies darauf hin, dass der demografische Wandel tatsächlich in der Wohnungswirtschaft immer in Bezug auf den Wandel der Wohnungsmärkte thematisiert werde, aber kaum in Bezug auf Personalrekrutierung. Die Zahl der Schulabgänger sinke aber bereits heute im Bundesgebiet. Das Talentfenster der hochbegabten Schulabgänger verkleinert sich, während zeitgleich die Anforderungen an die Mitarbeiter in der Branche ansteigen. „Als Arbeitgeber hat die Immobilienwirtschaft attraktive Bedingungen zu bieten“, so Eichener. Sie ist seriös, solide, meist ortsbezogen, sie handelt sozial und ökologisch verantwortlich und bietet Karrieremöglichkeiten sowie neue Geschäftsfelder. „Damit kann die Branche bei der Jugend punkten. Denn bei Umfragen nennen Jugendliche als Ziele und Wertvorstellungen Karriere, Familie, Kreativität, Fleiß, aber auch Umweltbewusstsein und Sozialengagement an vorderster Stelle“, so Eichener.
Analysieren, planen ... kontrollieren
Angesichts eines reifen Marktes und damit eines verstärkten Wettbewerbs, wachsender Mieteransprüche und stärkerem Effizienzbedarfs sieht Prof. Dr. Jörg S. Heinzelmann von der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen den Zwang zur unternehmerischen Professionalisierung und strategischen Ausrichtung in der Immobilienbranche. Gemeinsam mit dem Sprecher des Vorstands der Kreisbaugenossenschaft Nürtingen, Bernd Weiler, stellte er moderne Instrumente für die strategische Führung von Wohnungs- und Immobilienunternehmen vor. Der Strategieprozess umfasst neun Schritte. Sie reichen von der Initiierung des Prozesses über die Analyse des Marktes und des Unternehmens über die Entwicklung langfristiger Ziele Strategien bis zur Umsetzung und Leistungskontrolle. Die Ziele sollen qualifiziert, messbar, quantifiziert und terminiert sein. Heinzelmann stellte drei Erfolg versprechenden Marktstrategien zur Positionierung vor: Qualitätsführerschaft, Preisführerschaft oder Nischenstrategie mit Alleinstellungsmerkmalen. Beim Wachstum sei es meist kontraproduktiv, sowohl neue Produkte als auch neue Märkte in den Fokus zu nehmen.
„Vergessen Sie nicht Zwischenziele zu bilden und diese regelmäßig zu kontrollieren und anzupassen“, so Heinzelmann. Zur Umsetzung eignet sich das Balanced Scorecard-Modell des Beschreibens, Messens, Managens. Es basiert auf der Betrachtung der Mitarbeiter, der Prozesse, der Kunden und Finanzen. Wichtig sei es, die Mitarbeiter in die Zielerreichung einzubeziehen, Wirkungsbeziehungen zwischen den Ebenen zu ergründen und Kennzahlen und Ziele für alle Ebenen zu definieren. „Wir sind noch mitten in dem Strategie-Prozess, sehen aber schon erste Ergebnisse“, schloss Bernd Weiler.
„Wir haben ein System gesucht, das uns bei der Entscheidung welche Bestände wir modernisie-ren oder erneuern sollten, wichtige Informationen liefert“, sagte Norbert Winter, Vorstand der Bauhütte Heidelberg. Das Unternehmen löste das Problem mit dem Portfoliomanagementsys-tem der Bavaria Consult. „Der Datenimport funktioniert aus den meisten wohnungswirtschaftlichen Programmen. Wir haben uns zudem für eine leicht zu installierende, serverbasierte Soft-ware mit direkter Hintergrundverarbeitung entschieden“, so Winter. Daraus resultieren verbesserte Organisationsabläufe im Unternehmen, eine erhöhte Wirtschaftlichkeit der Mietwohnobjekte, ein verbessertes Risikomanagement, die einfachere Abrufbarkeit der zentralen Informationen sowie eine fundierte Verhandlungsbasis für den Erwerb von Erbbaurechten. „Die umfassende und gut handhabbare Übersicht über die Qualität der Wohnungen erleichtert uns die strategische Entwicklung“, betonte Winter.
Hans Maier, Prüfungsdirektor des vbw, stellte Kennzahlen als Analyse- und Unternehmens-steuerungsinstrument vor. „Kennzahlen sollen die Struktur eines Unternehmens transparent machen. Sie haben Entscheidungs-, Kontroll-, Koordinations- und Steuerungsfunktionen“, so Maier. Die typischen Kennzahlen der Immobilienwirtschaft reichen von der Eigenmittelquote über die Mietausfallquote bis zur durchschnittlichen Verschuldung. „Über die Kennzahlen las-sen sich die Kernkompetenzen und Zukunftschancen des Unternehmens identifizieren und stärken und damit die Weichenstellungen zur langfristigen Sicherung des Wohnungsunternehmens vornehmen,“ so Maier. Er wies aber darauf hin, dass vor der Ableitung der Zahlen stets die Festlegung der Unternehmensstrategie stehen sollte.
Für einige Unternehmensbereiche bieten sich laut Maier Kennzahlen ganz besonders zur operativen Steuerung und Kontrolle an. Dazu zählen die Planung, Budgetierung und das Kostenmanagement, die Optimierung der Kapitalbeschaffung, Vermögens- und Kapitalstruktur sowie aktives Liquiditäts- und Zinsmanagement. Durch die operative Steuerung mit Kennzahlen lassen sich bestandsgefährdende Entwicklungen aufdecken, Hochrechnungen vornehmen und der betriebliche Wirkungsgrad fördern. Maier befürwortete, die Kennzahlen nicht statistisch zu begreifen. „Eine vergleichende Betrachtung an einzelnen Bilanzstichtagen liefert Informationen zu spät. Kennzahlen sollten deshalb aus den Plänen des laufenden Jahres abgeleitet und in das Verhältnis zum voraussichtlichen Ist gesetzt werden“, sagte Maier. Er empfahl, die Kennzahlen mindestens halbjährlich, besser noch vierteljährlich zu eruieren.
„Das Produkt ist nicht die Wohnung, sondern das Wohnen“
„Viele mittelständische Unternehmen sind noch im finanziellen Blindflug unterwegs“, eröffnete Prof. Dr. Roland Wolf von der Fachhochschule für Ökonomie und Management seinen Vortrag. Controlling heißt sein Hilfsmittel gegen das Problem. Wolf stellte das Controlling als Führungsfunktion vor. „Abhängig vom Risiko und den Umweltfaktoren ist der Controller Registrator, Navigator und Innovator im Unternehmen“, sagte Wolf. Die gesamtunternehmensbezogene Ergebnis- und Finanzplanung baue sich schematisch von der generellen Zielplanung über die strategische bis zur operativen Planung auf. Wolf zitierte eine Dokumentation des Bayerischen Staatsministeriums für Wirtschaft, Verkehr und Technologie vom Juni 2002, die besagt: „Es reicht nicht mehr, wenn einmal im Jahr der Jahresabschluss der Bank vorgelegt wird. Auch Mit-telständler müssen jederzeit in der Lage sein, sich zur Situation des Betriebs zu äußern. Quartalsberichte, laufendes Controlling und jederzeit abrufbare Projektdaten werden zum Standard im betrieblichen Finanzwesen.“
Von dieser Daten- und Planungstransparenz profitiert die Baugenossenschaft Familienheim Bodensee bereits heute. Das Unternehmen hat in diesem Jahr ein Controllingsystem implementiert. Josef Joachim Reckziegel, Vorstand der Genossenschaft, berichtete über die zeit- und personalintensive Einführung in das neue System. Die Baugenossenschaft teilte die Geschäftsfelder in so genannte Profit-Center auf und versah sie mit einer Spartenrechnung auf Vollkos-tenbasis. Besonders aufwendig stellten sich die erforderlichen Vorarbeiten dar. Reckziegel benannte die Nachkontrolle der sächlichen Aufwendungen auf Verursacher sowie die Ermittlung von Schlüsselwerten und die Verteilung der Gehaltskosten als besonders aufwendig. Doch das System SWOT (Strengths-Weakness-Opportunities-Threats) bietet dem Vorstand einen Über-blick über die aktuellen und voraussichtlichen Stärken, Chancen, Schwächen und Risiken des Unternehmens. „Denken Sie bei der Implementierung eines neuen Systems daran, Ihre Mitarbeiter in den Prozess direkt einzubeziehen und sie mit auf den Weg zu nehmen“, wies Reckziegel seine Kollegen hin.
Bedeutend: Ziel- und Zeitvorgaben
In das gleiche Horn stieß Dr. Thomas Hain, Geschäftsführer der Volkswohnung GmbH. Die Personal- und Organisationsentwicklung spielen im Change-Prozess des Karlsruher Unternehmens eine zentrale Rolle. Die historisch gewachsenen Strukturen wurden aufgebrochen. Neben den bestehenden Abteilungen wurden Stabstellen neu eingerichtet und für die umfangreichen Tätigkeiten Geschäftsbereiche definiert. Diese werden als Profit Center geführt. Die Volkswohnung will dadurch prozessorientiertes Arbeiten und vernetztes Denken erreichen.
Obwohl das Unternehmen bei der Umstrukturierung kein Personal abbaut, ergeben sich für die Mitarbeiter unter Umständen neue Teamzusammenhänge und andere Aufgabengebiete. Folglich gehört es zu den zentralen Aufgaben der Geschäftsleitung, den Zukunftsängsten und den Sorgen der Belegschaft offen zu begegnen und durch eine gute und informative Kommunikationspolitik Blockaden auszuräumen. „Wir versuchen durch klare Botschaften, Zielvorgaben und Zeitpläne, die sowohl den technischen als auch den menschlichen Bereich der Umstrukturierung betreffen, den Zeit- und Kraftaufwand möglichst gering zu halten“, sagte Hain. Mit der kompletten Umorganisation will das Unternehmen mehr Effizienz, Qualität und Flexibilität erreichen. Wie auch Dr. Heinz Evers, ehemaliger Geschäftsführer der Kienbaum Management Consultants, in seinem Referat zum Personalmanagement betonte, sind Zielvereinbarungen, flexible Vergütungsmöglichkeiten und Coachingprogramme bei der Mitarbeiterbindung wichtig.
Der Mensch im Mittelpunkt
Gerhard Schiele, Prokurist der Stiftung Liebenau, Kurt Dörr, Vorstand der Bau- und Sparverein Ravensburg, und Prof. Dr. Sigrid Kallfaß vom Steinbeis Transferzentrum für Sozialplanung betonten den Nachhaltigkeitsgedanken bei der Unternehmensstrategie. Der Mensch steht im Mittelpunkt. „Lebensräume für Jung und Alt – Wohnprojekte und ihre Weiterentwicklung in Quartiersprojekten“, lautete der Titel des gemeinsamen Vortrags. „Die Bewohnerschaft des Bau- und Sparvereins hat sich in der über hundertjährigen Geschichte stark verändert. Heute ist die Hälfte der Bewohner bereits über 50 Jahre alt, nahezu 40 Prozent sind über 60 Jahre alt, 70 Prozent von ihnen leben mittlerweile alleine in den Familienwohnungen“, sagte Dörr. Auf dieser Basis werden das nachbarschaftliche Miteinander und die sozialen Netzwerke immer wichtiger. Um den alten Bewohnern ein möglichst langes Wohnen in der gewohnten Umgebung zu ermöglichen und insgesamt gute Nachbarschaften zu pflegen, arbeitet der BSV in einer engen Kooperation mit der Stiftung Liebenau und der Stadt Ravensburg zusammen. Ein Teilprojekt heißt: „Sicher wohnen ein Leben lang – Gut betreut zu Hause“. Neben Kinderbetreuung, Seniorentreffs und Services für Ältere laufen viele weitere Nachbarschafts- und Quartiers-Projekte in Ravensburg, damit „niemand durchs Netz fällt“.
Um das Netz der Mitarbeiter ging es Dr. Heinz Evers. Er konstatierte einen Paradigmenwechsel bei der Betrachtung der Belegschaft. „Unternehmensleiter sehen ihre Mitarbeiter nicht länger primär als Kostenverursacher, sonder vielmehr als Garanten der Unternehmenszielerreichung“, so Evers. Zielorientierte Führungs- und Vergütungssysteme seien die logische Konsequenz. „Variable Bezüge forcieren die Zielorientierung und steigern bei den Mitarbeitern letztendlich die Arbeitszufriedenheit, da aus einer effizienten Leistung ein höheres Einkommen resultiert“, sagte Evers. Bisher habe die Wohnungswirtschaft noch etliche vergütungsrelevante Spezifika. Evers empfahl, Zielbonussysteme zu entwickeln, die als ein Element des Führungssystems konzipiert seien. Sie sollten nicht primär als Instrument der Entgeltfindung verstanden werden. Es bedürfe der Zusammenarbeit mit den Betroffenen, um die Akzeptanz des Zielbonussystems sicher zu stellen. Systeme von Wettbewerbern zu kopieren sei falsch, denn es bedürfe der un-ternehmensspezifischen Ausgestaltung. „Die Unternehmen profitieren letztlich von einer höheren Effizienz und Effektivität, weil alle Kräfte in die gleiche Richtung arbeiten“, schloss Evers seinen Vortrag zum Thema „Vergütung, Zielvereinbarung und Mitarbeiterbindung“.
Gut aufgestellte und modern organisierte Unternehmen mit sinnvollen, variablen Vergütungs-strukturen sieht Dr. Friedrich Bullinger, Verbandsdirektor des vbw, gerüstet für den „War for talents“. „Die hier dargestellten Beispiele aus Wissenschaft und Wirtschaft haben gezeigt, dass die Wohnungsunternehmen bereits sehr unterschiedliche Steuerungssysteme erfolgreich einsetzen“, sagte Bullinger in seinem Schlusswort. „Ein aktives Angehen der Zukunftsfragen – insbesondere auch bei der Personalbildung – wird entscheidend für die Immobilienwirtschaft sein.“
Ein Abend im Casino
Nach einem interessanten, aber anstrengenden Kongresstag versprach die Abendveranstaltung reichlich Raum für Unterhaltung und Erholung. Das Ambiente ließ nichts zu wünschen übrig. Für den Sektempfang und das anschließende dreigängige Menü hatte die AWI Räume im Casino von Baden-Baden gemietet. Stuckdecken, Säulen, Zimmerspringbrunnen und vergoldete Ornamente bildeten den Rahmen für ein fröhliches und geselliges Essen in atemberaubender Atmosphäre.
Wer in die hohe Wissenschaft des Roulette-Spiels noch nicht eingeweiht war, bekam von zwei netten Croupiers eine umfassende Einführung in das Spiel und konnte anschließend sein Glück selbst an den Spieltischen versuchen.
|
|
|
|
 Hochkarätig besetzt und gut besucht |
| Kommunale Wohnungsunternehmen: Partner Ihrer Gesellschafter und der Gesellschaft |
| Unternehmensleitertagung in Baden-Baden gut besucht |
| "Erwarten Sie nicht, dass es mehr Geld gibt |
| vbw fordert Berücksichtigung der Ein-Kind-Familie |
| Kein Gegensatzpaar: Soziales Management und Wirtschaftlichkeit |
|
 |
|
|
|
|
 |
|
| Ausnahme von der Bankenabgabe für Wohnungsgenossenschaften mit Spareinrichtung gefordert |
Stuttgart, 23.7.2010 In Baden-Württemberg bieten 15 Wohnungsgenossenschaften ihre...
mehr ...
|
|
|
| Wohnungsgenossenschaften praktizieren Soziales Management |
Von der Mietschuldnerberatung bis zum Quartiermanagement
Ulm 9. Juli 2010 Wen...
mehr ...
|
|
|
| vbw kritisiert die geplante Kürzung der Mittel für die Städtebauförderung |
„Verheerendes Signal für die Städte Baden-Württembergs“
Stuttgart 11.06....
mehr ...
|
|
|
| Wohnungswirtschaft leistet hohen Umwelt- und Sozialbeitrag |
vbw fordert: Mietrecht vereinfachen
Villingen-Schwenningen, 19. Mai 2010 Währe...
mehr ...
|
|
|
|
|
|
Druckversion 
nach oben
