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| Wohnungswirtschaft leistet hohen Umwelt- und Sozialbeitrag |
vbw fordert: Mietrecht vereinfachen
Villingen-Schwenningen, 19. Mai 2010 Während deutschlandweit die Bevölkerungszahlen seit dem Jahr 2002 sinken, hatte Baden-Württemberg erstmals vor zwei Jahren eine rückgängige Bevölkerungszahl zu verzeichnen. Alarmierend ist, dass die Anzahl der 50 bis 60-Jährigen in Baden-Württemberg deutlich höher liegt als die Anzahl der Ein- bis Zehnjährigen. Schon heute gibt es mehr 70-Jährige als 20-Jährige. Die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Baden-Württemberg plant angesichts dieser Bevölkerungsentwicklung um. Immer häufiger wird schon bei der Planung von Neubauten an die seniorengerechte Eignung der Wohnung gedacht. Problematischer sieht es bei der Umgestaltung im Wohnungsbestand aus.
"Die Wohnungswirtschaft erfährt Tag für Tag, dass es zu den zentralen Wünschen der heutigen Senioren zählt, in der vertrauten Wohnung und dem bekannten Umfeld möglichst lange zu leben“, sagte Gerhard A. Burkhardt, Präsident des vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. Immer mehr Senioren leben bis ins höhere Alter gesund und fit in ihrer Wohnung und kommen mit kleinen Unterstützungen aus. Das Alleinleben bereitet erst dann Probleme, wenn gesundheitliche und körperliche Probleme auftreten. Die Wohnungsunternehmen planen diesbezüglich immer häufiger mit breiten und automatisch öffnenden Türen, mit Aufzügen und treppenfreien Aufgängen, mit schwellenfreien Wohnungen, niedrigeren Türgriffen und einer guten Beleuchtung in und um die Gebäude. Das zentrale Ziel ist der Erhalt der Lebensqualität, Autonomie und Selbstbestimmtheit der Mieter. Sie arbeiten daher heute schon mit Unternehmen der Wohlfahrtsverbände oder privaten Unternehmen zusammen, um verschiedenste Servicedienste anzubieten. „Es werden Gesundheits-, Fahr- und Lieferdienste bis zu Putzdiensten und Essenslieferungen angeboten“, so Burkhardt. Er wies auf das ständig steigende Angebot an betreutem Wohnen, an Generationenhäusern und Baugemeinschaften hin.
„Hochtechnisierte altersgerechte Assistenzsysteme für ein gesundes und unabhängiges Lebenen, so genannte Ambient-Assisted-Living-Systeme, haben sich aufgrund ihrer hohen Kosten und komplexen Technik noch nicht richtig durchgesetzt“, so Burkhardt. „Doch wir werden langfristig in entsprechende Technik und Netzwerke investieren müssen“, ist Burkhardt mit Blick auf die künftigen, technikaffinen Senioren überzeugt. „Heute kann jeder 50- bis 60-Jährige mit Computer, Handy und Internet umgehen“, so der Verbandspräsident. „Da ist es denkbar, dass wir künftig unsere Gesundheitsdaten elektronisch zuhause messen und per Internet an den Arzt leiten, dass wir die Wohnungseinrichtung und alle Sicherheitssysteme tatsächlich per Handy und Internet steuern. Doch heute ist die Akzeptanz bei den Senioren noch schwierig“. Dennoch hält der vbw die Förderung von AAL-Projekten durch das Bundesministerium für Bildung und Forschung für eine wichtige Zukunftsaufgabe, die verstetigt werden sollte.
„Der Stadtumbau West setzt nicht zuletzt aufgrund der demografischen Entwicklung auf eine verstärkte Innenentwicklung der Städte“, so der vbw-Präsident. Senioren suchten eine gute Infrastruktur und zögen aus diesem Grund zurück in die Innenstädte. „Die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft arbeitet daher mit den Kommunen und Gemeinden zusammen um Einkaufsmöglichkeiten, Apotheken, Ärzte und Gemeindezentren in den Siedlungen und Stadtteilen zu halten“, sagte Burkhardt. Wenn die Mobilität abnehme, müssten die zentralen Anlaufstellen zu Fuß oder mit öffentlichen Verkehrsmitteln erreichbar sein. „Beim Stadtumbau West steht daher auch die barrierearme Stadtgestaltung festgeschrieben“, so der Verbandspräsident.
„Wir raten unseren Kunden, sich frühzeitig über die Wohnwünsche für das eigene Alter Gedanken zu machen“, so Burkhardt. So gelte der Blick dem seniorengerechten Umbau und der altersgerechten Gestaltung. „Technisch ist heute schon sehr viel möglich, mit zunehmender Nachfrage und serieller Fertigung auch bezahlbar“, sagte Burkhardt.
Hohe Energieeffizienz und steigende Anforderungen
Die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Baden-Württemberg trägt maßgeblich dazu bei, den CO2-Ausstoß im Land zu verringern. Seit langer Zeit investieren die Mitgliedsunternehmen im vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen zwischen einer und 1,4 Milliarden Euro im Jahr, um ihren Wohnungsbestand zu verbessern und energetisch starke Gebäude zu bauen. Durch die Energieeinsparverordnung 2009 und die Erneuerbare Wärmegesetze des Bundes und des Landes sind die Anforderungen sowohl im Neubau als auch bei den bestehenden Gebäuden gestiegen.
„Die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft trägt schwer an diesen finanziellen Belastungen“, sagte Dr. Friedrich Bullinger, Verbandsdirektor des vbw. „Der Staat muss nun Anreize schaffen, damit sich energetische Maßnahmen auch wirtschaftlich umsetzen lassen“, so Bullinger. Er forderte, dass sich alle gesellschaftlichen Partner angemessen an den Leistungen zur CO2-Reduzierung beteiligen. Das betrifft den Staat, die Unternehmen und die Bürger. Das Mietrecht sei einer der wesentlichen Schlüssel zur Lösung. Es baue derzeit große Hemmnisse bei der energetischen Sanierung auf. „Mit jeder Modernisierung sind komplizierte und langwierige Ankündigungsverfahren, die Ausbremsung durch einzelne Mieter, Mietminderungen während der Modernisierungsphase und das Refinanzierungsrisiko verbunden“, erklärte er. Die Wohnungs- und Immobilienunternehmen stehen im Wettbewerb und in der steigenden Konkurrenz auf den Märkten. Sie haben daher ein vitales Interesse, den Wert ihrer Wohnungen zu erhalten und zu verbessern.
„Der vbw fordert daher, die Ankündigungsverfahren für energiesparende Modernisierungen zu vereinfachen und zu verkürzen“, so Bullinger. Außerdem sollte eine rechtssichere Duldungspflicht und der Ausschluss der Mietminderung bei der Durchführung energiesparender Modernisierungen im Mietrecht eingeführt werden. Dabei ließe sich durch Fristen die Dauer der Maßnahmen ja vorschreiben, so dass der Modernisierungsprozess für die Mieter absehbar und nicht zu lang würde. „Besonders wichtig ist es, dass der Refinanzierung der Investitionen zur Energieeffizienzsteigerung objektkonkret ermöglicht wird“, sagte der Verbandsdirektor.
„Uns geht es darum, rasch viele Gebäude auf ein gutes energetisches Niveau zu bringen“, so Bullinger. Nicht der letzte Zentimeter Dämmung bringe einen großen ökologischen Effekt, sondern vor allen Dingen die Masse an Gebäuden. Daher hoffe der vbw auch, dass in der anstehenden Novellierung der Energieeinsparverordnung im Jahr 2012 nicht noch höhere Anforderungen an Gebäude festgeschrieben werden. „Durch die Vorreiterrolle haben wir in Deutschland und speziell in Baden-Württemberg bereits heute ein Level erreicht, das keiner weiteren Verschärfung bedarf“, sagte Bullinger.
Anreiz durch ein Förderprogramm
Anreize für die energetische Modernisierung von Gebäuden im Land brächte ein zusätzliches Förderprogramm. Da der Landeshaushalt derzeit keine Spielräume biete, schlug Burkhardt vor, eine einmalige Rückzahlung der zinsverbilligten Darlehen aus den früheren Landeswohnraumförderprogrammen in Betracht zu ziehen. „Damit gewänne das Land Baden-Württemberg den finanziellen Spielraum, die energetische Modernisierung und Sanierung stärker zu fördern“, so der vbw-Präsident. Das Modell kann folgendermaßen funktionieren: Die Wohnungs- und Immobilienunternehmen zahlen auf einmal die Darlehen aus der Sozialwohnraumförderung für ihre Wohnungen zurück. Die Belegungsbindungen entfallen und das Land verfügt binnen kürzester Zeit über eine höhere Summe, die in ein Förderprogramm für die energetische Modernisierung von Gebäuden investiert werden könnte. „Beide Seiten hätten davon einen Nutzen“, so Burkhardt. Allerdings sieht Burkhardt auch einen Nachteil darin, dass das Land auf diese Weise weitere Sozialwohnungen verliert. „Hier muss eine Priorität gesetzt werden, die allein das Land vergeben könne“, so Burkhardt.
Steigende Tendenz beim Neubau
„Die Mitglieder des vbw melden zu Jahresbeginn eine leicht steigende Tendenz im Neubau, insbesondere im Eigentumsbereich“, sagte Verbandsdirektor Dr. Friedrich Bullinger. Angesichts der Unsicherheit an den Finanzmärkten scheine sich das Interesse der Kapitalanleger wieder verstärkt auf die Immobilie zu richten. Die Entwicklung zur Flucht in die Sachwerte ist nicht nur im Neubau, sondern auch bei der Privatisierung im Immobilienbestand zu bemerken. „Unsere Mitgliedsunternehmen diagnostizieren zudem einen deutlichen Trend zum Rückzug in die Stadt“, so Bullinger. Diese Entwicklung trifft vor allen Dingen den ländlichen und wirtschaftsschwachen Raum. Dort findet kaum mehr Neubau statt. Noch ist allerdings auch hier wenig Leerstand von Wohnungen zu verzeichnen. Die Zentren erfahren dafür eine Nachverdichtung und Erneuerung. Vor allem Senioren, die eine gute Infrastruktur wünschen, kehren in die Innenstädte zurück. Sie treten verstärkt als Wohneigentumskäufer auf. Die Zahl der Familien, die Wohneigentum erwerben möchten, scheint hingegen in vielen Regionen rückläufig zu sein. Die Mieten der vbw-Mitglieder liegen im Durchschnitt unter dem Mietspiegelniveau. „Die Geschäftsführer der Wohnungs- und Immobilienunternehmen bemängeln die ständige Zunahme an Regulierungen und Verpflichtungen, die die unternehmerische Entscheidungsfreiheit stark einengen“, so der Verbandsdirektor.
Rückläufiger Trend in Villingen-Schwenningen
Die rückläufige Bevölkerungszahl lässt auch in Villingen-Schwenningen das Bauträgergeschäft abflauen. „Auch die Nachfrage nach Mietwohnraum nimmt hier ab“, berichtete Klaus Merkle, geschäftsführender Vorstand der Baugenossenschaft Familienheim Schwarzwald-Baar. „Wir liegen bei der Wohnungsnachfrage im baden-württembergischen Vergleich im hinteren Drittel“, so Merkle. Die Preise für Gebrauchtimmobilien lägen ebenfalls auf einem niedrigen Niveau. Auch vor Villingen-Schwenningen macht die zunehmende Alterung der Bevölkerung nicht Halt. Derzeit liegt das Durchschnittsalter bei über 43,5 Jahren. „Wir beteiligen uns an der für Villingen-Schwenningen wichtigen Nachverdichtung in der Innenstadt. Ich denke, durch die demografische Entwicklung kommt mit dem Stadtumbau eine große Herausforderung auf die Wohnungswirtschaft und die Kommunen zu“, sagte Merkle abschließend.
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