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| Wohnungsmärkte im Wandel: Im Osten Rückbau - im Süd-Westen Wohnungsknappheit |
22.10.2004
Mannheim 19.10.2004. Während die Leerstandsquote in den neuen Bundesländern mit 16 Prozent noch immer recht hoch liegt, spielt der Leerstand in Baden-Württemberg nahezu keine Rolle. Als Zuzugsland, in dem jährlich zwischen 30.000 und 40.000 Menschen eine neue Heimat finden, müssen auch künftig ausreichend Wohnraum und Wohneigentum geboten werden, damit die Unternehmen und Industrien ihrem Fachkräftebedarf nachkommen können. Nicht Leerstand und Rückbau, sondern Wohnungsknappheit und Bestandspflege prägen in den südlichen Flächenländern das Bild. "Wo Mittel für den Wohnungsneubau gekürzt werden, muss es mehr Marktfreiheit geben", plädiert Gerhard A. Burkhardt, Präsident des vbw Verband baden-württembergischer Wohnungsunternehmen, für Deregulierung im Mietrecht. Seit 1994 nimmt die Zahl der fertiggestellten Wohnungen in Baden-Württemberg beständig ab. Waren es 1994 insgesamt noch 101.716 Wohnungen, so wurden neun Jahre später lediglich 35.409 Wohnungen erstellt.
Teure Baulandpreise und ein allgemein hohes Preisniveau erschweren den Wohnungsunternehmen sowie Kaufinteressenten den Erwerb von Wohneigentum. Mit 49,3 Prozent liegt die Wohneigentumsquote in Baden-Württemberg an fünfter Stelle aller Bundesländer. Der vbw Verband baden-württembergischer Wohnungsunternehmen hält daher die Abschaffung der Eigenheimzulage für das falsche Signal. "Länder wie Baden-Württemberg mit wirtschaftsstarken Wachstumsregionen brauchen Wohnraum für den Zuzug und die steigende Zahl der Haushalte", so Burkhardt. "Die Eigenheimzulage finanziert sich selbst, wenn man gegenrechnet, was der Staat durch den Bau der Eigenheime an Steuern wieder einnimmt." Über die Grunderwerbsteuer, Mehrwertsteuer, Lohnsteuer der am Bau Beschäftigten und Gewerbesteuer der beteiligten Unternehmen erhält der Staat die eingesetzten Leistungen wieder zurück und den Bürgern ist Mehrwert entstanden. "Auch der Stadtumbau wird uns in Zukunft beschäftigen", sagt Burkhardt. Mit dem Programm "Die soziale Stadt" habe die Regierung einen Anfang gemacht. Derzeit fließen jährlich rund 40 Millionen Euro in entsprechende Projekte. Die Stärkung innerstädtischer Bereiche, die Verbesserung der Wohn- und Arbeitsverhältnisse und wichtige städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen fördern Bund und Land. Die Regierung plant die bisherige Grundsteuer zu reformieren. Die Grundsteuer wird von den Gemeinden erhoben und bezieht sich auf die Beschaffenheit und den Wert eines Grundstücks. Bei bebauten Grundstücken gehört die Grundsteuer zu den Betriebskosten und geht in die Kostenmiete mit ein. Derzeit setzt sich die Berechnung der Grundsteuer aus dem vom Finanzamt aufgrund des Einheitswertes berechneten Steuermessbetrages fest, auf den die Gemeinde den Hebesatz anwendet und so den Grundsteuerbescheid festlegt. Geändert werden soll die Bemessungsgrundlage der Grundsteuern. Nicht mehr der Einheitswert, sondern der Bodenrichtwert soll demnach als Bemessungsgrundlage dienen. Doch nach den Berechnungen des vbw würde bei einer Abkehr vom Einheitswert hin zum Bodenrichtwert die Bewertungs-grundlage je nach Baujahr um das Elffache bis zum Siebzehnfachen gegenüber dem jetzigen Einheitswert ansteigen. Daraus ergäben sich höhere Betriebskosten für die Mieter. "Jede Veränderung an der Grundsteuer wirkt sich beim Wohnungsnutzer aus, egal ob es der Mieter oder der Eigentümer ist", betont Gerhard A. Burkhardt, Präsident des vbw. "Problematisch ist auch, dass es für die Ermittlung der Bodenrichtwerte keine gesetzliche Grundlage gibt. In der Praxis zeigen sich erhebliche Unterschiede. Manche Gemeinden haben überhaupt keine oder nur veraltete Bodenrichtwerte", so Burkhardt. Hartz IV: Nachfrage nach günstigem Wohnraum wird steigen. In Zusammenhang mit Hartz IV stellen die Mitgliedsunternehmen im vbw eine große Verunsicherung bei den Mietern fest. Aber auch den Wohnungsunternehmen selbst fehlt es an Prognosen. "Seriöse Schätzungen der Zahl derjenigen, die wegen Hartz IV umziehen müssen, gibt es nicht. Denn wir wissen nicht, wie die Bezieher von Arbeitslosenhilfe derzeit wohnen", betont vbw-Präsident Burkhardt. Der vbw geht davon aus, dass ein Bezieher von Arbeitslosenhilfe mit Wohngeld durchschnittlich mehr für das Wohnen ausgibt, als ein Sozialhilfeempfänger. Wenn in Zukunft das Wohngeld für Bezieher von Arbeitslosengeld II wegfällt, müssten diese sich bei ihren Wohnausgaben einschränken. Dennoch rechnet der Verband nicht damit, dass es zu einer Welle von Umzügen kommen wird. Zusammen mit dem GdW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen hat sich der vbw erfolgreich dafür eingesetzt, dass bei der Nutzung von genossenschaftlichen Mietwohnungen die Genossenschaftsanteile nicht als Vermögen angerechnet werden. Auch Mietkautionen dürfen nunmehr nicht als Vermögen angerechnet werden, da der Mieter über sie erst verfügen kann, wenn er die Wohnung kündigt. Der vbw zählt im Jahr 2004 rund 300 Mitgliedsunternehmen. Zwei Drittel davon sind Wohnungsgenossenschaften, ein Drittel sind Wohnungsgesellschaften bzw. Aktiengesellschaften. Die Mitgliedsunternehmen des vbw bewirtschaften etwa 500.000 Wohnungen. Sie investieren jährlich eine Milliarde Euro in den Neubau sowie die Instandhaltung und Modernisierung des Bestandes. Jeder achte Einwohner Baden-Württembergs wohnt derzeit bei einem Mitgliedsunternehmen des Verbandes.
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