vbw-info 07/2015

Diese E-Mail-Ausgabe der "vbw-info" ist für das Lesen am Monitor gedacht. Für den Ausdruck der Beiträge auf einzelnen Seiten rufen Sie die Ausgabe über vbw-info 07/2015 im Webbrowser auf. Tipp: verwenden Sie die Druckvorschau zur Auswahl der zu druckenden Seiten.



Angelegenheiten des Verbandes

Neuer KWG-Kommentar

Der Schäffer/Pöschel-Verlag Stuttgart hat den zweibändigen Kommentar zu KWG, CRR, FKAG, SolvV, WuSolvV, GroMiKV, LiqV und weiteren aufsichtsrechtlichen Vorschriften in 3. Auflage neu aufgelegt. Die Welle der Reformen machte eine völlig neue Konzeption des zweibändigen Kommentars erforderlich. Der Kommentar beansprucht, die zentralen Regelungen des deutschen Bankenaufsichtsrechts möglichst aktuell, umfassend und praxisgerecht zu kommentieren.

RAin Sigrid Feßler und Rolf Pflüger haben die explizit für Wohnungsunternehmen mit Spareinrichtung neu geschaffenen §§ 51a bis c KWG, kommentiert. 

Die Vorschriften wurden mit dem Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie 2013/36/EU über den Zugang zur Tätigkeit von Kreditinstituten und Wertpapierfirmen und zur Anpassung des Aufsichtsrechts an die Verordnung (EU) NR. 575/2013 über Aufsichtsanforderungen an Kreditinstitute und Wertpapierfirmen (CRD IV-Umsetzungsgesetz) vom 28. August 2013 erstmals in das KWG aufgenommen. Mit dem CRD IV-Umsetzungsgesetz wurde damit ein neuer Institutstyp geschaffen und im Gesetz explizit klargestellt, dass Wohnungsgenossenschaften mit Spareinrichtung keine CRR-Institute sind. Wohnungsgenossenschaften mit Spareinrichtung wurden als einzige Gruppe innerhalb der Kreditinstitute, die keine CRR-Institute sind vom Gesetzgeber von der Anwendung der CRR ausgenommen (§ 1a Abs. 1 KWG). Es bestand damit die Notwendigkeit, für Wohnungsgenossenschaften mit Spareinrichtung eigene Eigenkapitalanforderungen (§ 51a KWG), Liquiditätsanforderungen (§ 51b KWG) sowie Sonstige Sondervorschriften (§ 51c KWG) festzulegen. 

zum Anfang
Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Tagung zur Nutzung von Abwasserwärme

Am 19.11.2015 findet eine Tagung des Ministeriums für Umwelt, Klima und Energiewirtschaft Baden-Württemberg zum Thema „Nutzung von Abwasserwärme“ statt.

Der Flyer ist als Anlage beigefügt. Das ausführliche Programm finden Sie ab September 2015 auf der Internetseite des Ministeriums für Umwelt, Klima und Energiewirtschaft Baden-Württemberg - www.um.badenwuerttemberg.de - unter der Rubrik „Veranstaltungen“.

zum Anfang
Allgemeine Geschäftsführung

Umfrage zum Thema Mieterstrom

Die Erzeugung und Vermarktung von Mieterstrom stößt auf eine Reihe von Schwierigkeiten, unter anderem bei den gesetzlichen Rahmenbedingungen. Das IWU Institut Wohnen und Umwelt in Darmstadt bearbeitet dazu aktuell ein Forschungsvorhaben mit dem Titel "Wohnortnahe Stromerzeugung und Vermarktung an die Mieter" im Rahmen der Forschungsinitiative "Zukunft Bau“. 

Der GdW und seine Regionalverbände unterstützen dieses Forschungsvorhaben, da aus den Ergebnissen Impulse zur Verbesserung der Rahmenbedingungen zu erwarten sind. 

Im Rahmen des Forschungsvorhabens findet eine Online-Befragung statt, um die Ergebnisse auf eine breite Basis zu stellen. Die Beantwortung kann auf Wunsch anonym erfolgen. Der Fragebogen umfasst 20 Fragen und befindet sich unter mieterstrom.iwu.de. Eine Beteiligung von möglichst vielen Wohnungsunternehmen wäre hilfreich.

Wir wären Ihnen daher dankbar, wenn Sie sich zahlreich an der Befragung beteiligen würden.

zum Anfang
Allgemeine Geschäftsführung

Der Verwenderbegriff des Mess- und Eichgesetzes

In der Vergangeheit hatten wir sie mehrfach - zuletzt mit vbw-Info 03/2015 - über die Neuerungen im MessEG sowie über den Diskussionsstand zum Verwenderbegriff nach § 32 Abs. 1 MessEG und der damit einhergehenden Frage, wer Verpflichteter im Sinne des Mess- und Eichgesetzes ist, informiert. 

Wie dort mitgeteilt, hatte der GdW das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWi) zum einen zu einer Klarstellung des Verwenderbegriffs aufgefordert und zum anderen bereits im März gegenüber dem BMWi eine generelle Abschaffung der Anzeigepflicht im neuen MessEG gefordert und begründet. 

Zwischenzeitlich liegen die Antworten aus dem Ministerium vor. Danach sieht das BMWi für eine Abschaffung der Anzeigepflicht keine Grundlage, weil die Überwachungsbehörden ohne Anzeigepflicht keine Kenntnisse über den Standort verwendeter Messgeräte erlangen könnten. Grund ist die Aufgabe der Ersteichung im Rahmen europäischer Regelungen. Die Vorschrift der Anzeigepflicht unterstütze die europarechtlich geforderte Marktüberwachung, indem sie hilft, Messgeräte frühzeitig einer Überwachung zuführen zu können. 

Hinsichtlich des Verwenderbegriffes wird es keine bundeseinheitliche Definition geben. Das BMWi hat mitgeteilt, dass die für den Vollzug des Messrechts zuständigen Landesbehörden zu entscheiden haben, ob ein Messdienstleister im Einzelfall unter den Verwenderbegriff fällt. Dies könne nicht allgemeingültig beantwortet werden, da es ganz unterschiedlich ausgestaltete Vertragsverhältnisse in diesem Bereich gäbe. Das BMWi schließt auch nicht aus, dass es wegen des im Grundgesetz verankerten Vollzugs von Bundesgesetzen durch die Behörden der Länder zu unterschiedlichen Auslegungen kommen kann. Die Behörden der Länder würden im Bereich des Mess- und Eichrechts aber eng zusammenarbeiten, um einen möglichst bundeseinheitli-chen Vollzug zu gewährleisten. 

Die Rechtsauffassung der baden württembergischen Eichämter ist den „Informationen für Verwender von Messgeräten zur Anzeigepflicht nach § 32 MessEG“ (Stand: 10.04.2015) zu entnehmen. Das Informationsblatt fügen wir als Anlage bei. 

Bei den Kosten der Meldepflicht nach § 32 MessEG handelt es sich grundsätzlich um umlagefähige Betriebskosten. Für die Umlagefähigkeit wird nicht vorausgesetzt, dass die Kosten jährlich entstehen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs genügt hierfür auch ein mehrjähriger Turnus, der bei einem Intervall von 7 Jahren angenommen werden kann (vgl. BGH, VIII ZR 123/06; BGH, VIII ZR 221/08). 

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: Frau RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 – 114) zur Verfügung.

zum Anfang
Allgemeine Geschäftsführung

Die wms WohnMedia-Service GmbH stellt sich vor

Bereits im Herbst 1998 wurde die wms WohnMedia Service GmbH als Tochterunternehmen des vbw und des vtw Verband Thüringischer Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e.V. zur Beratung der vbw- und der vtw-Mitgliedsunternehmen ins Leben gerufen. Seitdem hat dieWohnMedia Service GmbH den Anspruch, vorrangig den Wohnungs- und Immobilienunternehmen sowie Stadtwerken, Projektgesellschaften und Investoren deutschlandweit als sachkundiger Berater in allen Fragen der multimedialen Versorgung und zum vernetzten Wohnen zur Verfügung zu stehen. 

Im Dezember 2013 wurde die WohnMedia Service GmbH von den bisherigen Gesellschafter vbw und vtw an die neuen Gesellschafter Boris Meier und Arno Maruszczyk veräußert. Beide Herren sind zu Geschäftsführern der Gesellschaft bestellt. Ende Dezember ist der bisherige Geschäftsführer, Dr. Werner, aus der Geschäftsführung ausgeschieden. Gleichzeitig wurde das Tätigkeitsfeld um weitere wichtige und zukunftsorientierte Dienstleistungen erweitert. 

Der Unternehmenssitz wurde mittlerweile von Berlin nach Bad Dürkheim in Rheinland Pfalz verlegt. 

Das Team der WohnMedia Service GmbH verfügt über eine fünfzehnjährige Erfahrung in den Bereichen der Telekommunikation. Die Erfahrungen reichen von Projekten mit Kabelnetzbetreibern und Carriern, über LWL-Erschließungs-Projekte bis hinein in die Netzebene 4 und 5 der Wohnungswirtschaft. Hier greift die WohnMedia Service GmbH auf das Know-How und das Netzwerk aus diversen Projekten mit Investoren, Bauträgern und Projektgesellschaften, sowie WEG- und Wohnungsbaugesellschaften zurück. 

Der Aufwand zur leistungsgerechten Versorgung mit Multimediadiensten und der dazu erforderlichen Infrastruktur ist sehr hoch, wenn nicht auf „veralteter“ Infrastruktur mit „veralteten“ Diensten und Bandbreiten versorgt werden soll. Aufgrund der relativ langen Vertragslaufzeiten, und dem bereits abzusehenden Technologiewandel in der Multimediaversorgung, gepaart mit den gestiegenen Anforderungen der Mieter und Eigentümer, bedarf es weitgreifender technischer Kenntnisse und einem Netzwerk im Zusammenspiel von Planern, Architekten, Infrastrukturbetreibern (Kabelnetzbetreiber und Carrier), örtlichen Infrastrukturgebern (lokale Carrier, Stadtwerke) und Dienstanbietern (überregionale und lokale).

Hier stellt die WohnMedia Service GmbH eine kompetente, auf die individuellen Wünsche des Bedarfsträgers zugeschnittene Beraterführung, um von der Planung, über Finanzierungsmodelle bis zur Realisierung, dem Projektmanagement und dem Betrieb, eine transparente Umsetzung von FTTx-Projekten zu garantieren. 

Gute Kontakte zu den Institutionen, deren Verantwortlichen sowie der Überblick und die Koordination solcher synergetischen Projekte bezeichnen das Handlungsumfeld der wms WohnMedia Service GmbH

Die Schwerpunkte liegen dabei auf: 

  • Managementberatung
  • Erstellung von Versorgungs- Konzeptionen
  • Analyse der Versorgungssituation (Markt- und Wettbewerbsanalyse)
  • Erstellung von Bedarfsprognosen
  • Einbeziehung aller Stakeholder 
  • Erfassung der vorhandenen Infrastruktur 
  • Definition und Bündelung von Potentialen 
  • Erarbeitung/Prüfung von Synergie-Effekten 
  • Anforderungsorientierte Infrastruktur und Kompetenzen 
  • Wirtschaftlichkeitsbetrachtung 
  • Entwicklung eines MMC-Konzeptes (Multimedia-Contracting) 
  • Betriebskonzepte und Betreibermodelle
  • Gestattungsverträge
  • Gesamtprojektmanagement 

Wir empfehlen Ihnen einen Blick auf die Homepage der wms. Für Anfragen stehen Ihnen die geschäftsführenden Gesellschafter jederzeit zur Verfügung. 

WohnMedia Service GmbH
Triftweg 10, 67098 Bad Dürkheim 
Tel: +49 6322 60590 0
Fax: +49 6322 950487 
Mail: info@wms-gmbh.net 
www.wms-gmbh.net

zum Anfang
Allgemeine Geschäftsführung

Forschungsprojekt der AGP Sozialforschung

In der Anlage übergeben wir Ihnen ein Schreiben der AGP Sozialforschung zu einem Forschungsprojekt "Belastungen älterer Mieter/innen und Eigentümer/innen im Geschosswohnungsbau vor, während und nach energetischen Sanierungen". 

Im Auftrag des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), der Akademie für soziales Wohnen an der evangelischen Hochschule in Freiburg sowie der AGP wird zu dem Thema derzeit eine Studie erstellt, in der nicht nur die Belastungen, sondern auch Lösungen analysiert werden. Die Studie dauert noch bis Mai 2016.

Die Beteiligungsmodalitäten finden Sie in dem Schreiben der AGP.

zum Anfang
Allgemeine Geschäftsführung

Raumluftunabhängige Gasetagenheizungen

Vom GdW wurden wir über den aktuellen Stand hinsichtlich der Behandlung von raumluftunabhängigen Gasetagenheizungen in Mehrfachbelegung nach Ökodesignanforderungen informiert.

Raumluftunabhängige Gasetagenheizungen in Mehrfachbelegung sind sog. LAS- oder C4-Geräte (Luft-Abgas-System – die Zuluft wird über den Schornstein zugeführt). Diese Geräte sind formal nicht von der - für die raumluftabhängigen B1-Geräte - geltenden Ausnahme erfasst, wonach sie nach dem 26.09.2015 weiter als Heizwerttechnik in den Markt gebracht werden können. 

Nach dem gegenwärtigen Verordnungsstand können diese Geräte bei einem zukünftigen Austausch nur noch durch Brennwertgeräte ersetzt werden. Dies zieht eine Ertüchtigung des Abgas-Schornsteins nach sich und in Folge die Umrüstung auch aller anderen Geräte an diesem Schornstein. 

Da die EU-Verordnung den Verbrauchern unangemessene Kosten ersparen will und es aus technischen Gründen auch bei raumluftunabhängigen Heizgeräten bei Mehrfachbelegung am selben Schornstein unmöglich ist, einzelne Geräte zu ersetzen, muss der Sinn dieser Erwägung der Europäischen Kommission aber auch auf C4-Geräte zutreffen. 

Daher hat der GdW Kontakt zur Bundesanstalt für Materialforschung und -prüfung (BAM) aufgenommen, die als beauftragte Stelle zum Ökodesign die deutschen Ministerien berät. 

Auf Basis der vom GdW vorgelegten Zahlen zum Umfang der betroffenen Geräte hat die BAM nun gemeinsam mit dem Umweltbundesamt (UBA) die Europäische Kommission angeschrieben. Ziel ist es, für fünf Jahre eine Gleichstellung der C4-Geräte mit den B1-Geräten zu erreichen. Das würde bedeuten, dass C4-Geräte für die Verwendung in Mehrfachbelegung weitere fünf Jahre als Heizwertgeräte bzw. Niedertemperaturthermen in den Markt gebracht werden dürften. 

Ein weiteres Schreiben mit der gleichen Bitte wurde durch Housing Europe an die Europäische Kommission gesandt. 

Sobald dem GdW und den Landesverbänden eine Entscheidung der Kommission vorliegt, werden wir Sie weiter informieren. 

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

zum Anfang
Förderung des Wohnungsbaus

Die KfW - Bankengruppe informiert

Die KfW hat zum 29.07.2015 unter anderem in den KfW-Förderprogrammen „Altersgerecht Umbauen“ (159) die Zinskonditionen gesenkt.

Für Anträge, die ab dem 29.07.2015 bei der KfW eingehen, stellen sich die Zinssätze wie folgt dar (hier aufgeführt: Darlehen 20 Jahre Laufzeit, 3 tilgungsfreie Anlaufjahre und 10 Jahre Zinsbindung):

Energieeffizient Sanieren:Sanieren zum KfW-Effizienz (Nr. 151/152)

  • Auszahlungskurs in %: 100
  • Zinssatz Endkreditnehmer nominal in % p.a.: 0,75
  • Zinssatz Endkreditnehmer effektiv in % p.a.: 0,75

Energieeffizient Bauen:
KfW-Effizienzhaus (Nr. 153)

  • Auszahlungskurs in %: 100
  • Zinssatz Endkreditnehmer nominal in % p.a.: 0,75 (Effizienzhaus 70: 1.00 % p.a) 
  • Zinssatz Endkreditnehmer effektiv in % p.a.: 0,75 (Effizienzhaus 70: 1.00 % p.a) 

Wohnraum Modernisieren:
Altersgerecht Umbauen (Nr. 159):

  • Auszahlungskurs in %: 100
  • Zinssatz Endkreditnehmer nominal in % p.a.: 1,30
  • Zinssatz Endkreditnehmer effektiv in % p.a.: 1,31

Die aktuellen Zinssätze, die seit dem 04.08.2015 gelten, können Sie der beigefügten Konditionenübersicht entnehmen. In der Übersicht wird auch das „Gültig ab“-Datum zu den einzelnen Zinssätzen ausgewiesen. 

zum Anfang
Steuerfragen

Umsatzerlöse nach BilRUG (EK 02-Problematik)

Wie bekannt, müssen Kapitalgesellschaften und vollsteuerpflichtige Genossenschaften, damit sie die bisherige Rechtslage des § 38 KStG weiterhin anwenden können, bis einschließlich 2019 bestimmte Voraussetzungen erfüllen (Details: § 34 Abs. 14 KStG). Eine Voraussetzung ist, dass in jedem Jahr die Umsatzerlöse aus der Verwaltung und Nutzung des eigenen, zu Wohnzwecken dienenden Grundbesitzes, aus der Betreuung von Wohnungsbauten und aus der Errichtung und Veräußerung von Eigenheimen, Kleinsiedlungen oder Eigentumswohnungen (wohnungswirtschaftliche Umsatzerlöse) überwiegen müssen. 

Mit dem BilRUG, das zum 23.07.2015 in Kraft getreten ist, wurde auch der Begriff der Umsatzerlöse (§ 277 Abs. 1 HGB) geändert. Wie der GdW mitteilt, hat diese Änderung jedoch keine Auswirkung auf die Umsatzgrenze zur Weiteranwendung des § 38 KStG a.F. (EK 02-Problematik). 

Zu Beginn des Gesetzgebungsverfahrens bestand die Gefahr, dass künftig auch Erträge aus der Veräußerung von Anlagevermögen unter den Umsatzerlösen auszuweisen sind. Mangels gleichzeitig vorgesehener Erweiterung des Katalogs der begünstigten Umsatzerlöse in § 34 Abs. 14 KStG hätte dies dazu führen können, dass – aufgrund der Veräußerung von Anlagevermögen – die Umsatzgrenze für die Weiteranwendung des § 38 KStG a.F. gefährdet ist bzw. schlimmstenfalls nicht mehr eingehalten werden kann. 

Der GdW hatte im Gesetzgebungsverfahren mehrfach auf die sich ergebenden gravierenden Änderungen – vor allem bei Veräußerungen von Immobilien des Anlagevermögens – hingewiesen. 

In der Begründung der Beschlussempfehlung1 zu Nummer 18 Buchstabe a (§ 277 Abs. 1 HGB-E) wird nun Folgendes klargestellt: 

"Nicht zu den Umsatzerlösen gehört auch künftig ein Ertrag aus der Veräußerung von Anlagevermögen (§ 247 Absatz 1 HGB), da Umsatzerlöse an den Umsatz anknüpfen und Umsatz begrifflich zumindest bei der endgültigen Veräußerung eine gewisse Nähe zum Umlaufvermögen erfordern dürfte. Erträge aus der Veräußerung von Anlagevermögen sind künftig als sonstige betriebliche Erträge zu erfassen, da zugleich die Abgrenzung zu außerordentlichen Erträgen entfällt. Das dürfte insbesondere Erträge aus der Veräußerung eines Betriebsgrundstücks, Betriebs oder Betriebsteils oder einer für die Produktion genutzten Maschine betreffen. Werden Produkte, die Gegenstände des Anlagevermögens sind, aber nicht veräußert, sondern nur vermietet, dürften die Erträge hieraus auch künftig zu den Umsatzerlösen gehören (beispielsweise aus der Vermietung von Fahrzeugen im Bestand einer Autovermietung)." 

Mit dieser Klarstellung in der Gesetzesbegründung ist der Gesetzgeber der Forderung des GdW nachgekommen. Erträge aus der Veräußerung von Anlagevermögen sind auch weiterhin als sonstige betriebliche Erträge zu erfassen und nicht als Umsatzerlöse auszuweisen.

zum Anfang
Steuerfragen

Gewinnrealisierung bei Werkleistungen nach dem BMF-Schreiben vom 29.06.2015

Mit Urteil vom 14.05.2014 (Az.: VIII R 25/11) hatte der BFH entschieden, dass bei Architekten und Ingenieuren bereits die gemäß § 8 Abs. 2 HOAI 2009 vereinnahmten Abschlagszahlungen gewinnerhöhend zu erfassen sind. 

Der BFH bestätigt zunächst seine ständige Rechtsprechung, dass Gewinne nur dann zu berücksichtigen sind, wenn sie am Abschlussstichtag realisiert sind. Bei Lieferungen und anderen Leistungen wird Gewinn realisiert, wenn der Leistungsverpflichtete die von ihm geschuldeten Erfüllungshandlungen „wirtschaftlich erfüllt“ hat und ihm die Forderung auf die Gegenleistung (die Zahlung) – von den mit jeder Forderung verbundenen Risiken abgesehen – so gut wie sicher ist. Voraussetzung für die Gewinnrealisierung ist grundsätzlich, dass der Besteller das Werk abgenommen hat. Diese Regelung kann nach der BFH-Rechtsprechung aber durch Sonderregelungen, wie etwa eine Gebührenordnung, modifiziert werden. 

Eine solche Sonderregelung soll die HOAI darstellen. Die HOAI 2009 unterscheidet 9 Leistungsphasen. Grundsätzlich können alle oder nur einige der Leistungsphasen beauftragt werden. Bei Beauftragung aller Leistungsphasen hat der Architekt seine Leistung erst nach Abschluss der Leistungsphase 9 erbracht. Diese Leistungsphase umfasst z. B. die Mängelfeststellung und -verfolgung vor Ablauf der Verjährungsfristen für Gewährleistungsansprüche, die Überwachung der Mängelbeseitigung und die Mitwirkung bei der Freigabe von Sicherheitsleistungen. In diesen Fällen würde die Gewinnrealisierung des Gesamthonorars beim Architekten erst nach 5 oder mehr Jahren nach Baufertigstellung erfolgen, weil erst dann die Leistungsphase 9 erbracht ist. In Anbetracht dessen, dass die einzelnen Leistungsphasen nach der HOAI einzeln beauftragt werden können und auch als Teilleistungen abgrenzbar sind, erscheint die Rechtsprechung des BFH für den Sonderfall der HOAI nicht unbillig.

Die Finanzverwaltung hatte sich mit Schreiben vom 13.05.2015 an die Bundesarchitektenkammer der Rechtsprechung angeschlossen und die Rechtsprechung insoweit ausgeweitet, dass die Grundsätze dieses Urteils für alle Abschlagsrechnungen nach § 632a BGB gelten sollen. Gleichwohl lautete die Überschrift des BMF-Schreibens vom 13.05.2015 „Gewinnrealisierung bei Abschlagszahlungen für Werkleistungen der Architekten nach HOAI“. Insofern bestand noch Unklarheit darüber, ob sich die Verwaltung mit dem Verweis auf 632a BGB nur unglücklich ausgedrückt hatte oder tatsächlich eine Ausdehnung auf alle Abschlagszahlung gewollt war. 

Zwischenzeitlich hat das BMF mit Datum vom 29.06.2015 ein geändertes BMF-Schreiben erlassen; seine Überschrift lautet ganz allgemein „Gewinnrealisierung bei Abschlagszahlungen auf Werkleistungen“. Nach dem BMF-Schreiben soll bei bloßen Vorschusszahlungen keine Gewinnrealisierung eintreten. Hinweise, wie die Abgrenzung zwischen Abschlagszahlungen nach § 632a BGB und Vorschüssen erfolgen soll, gibt das BMF-Schreiben nicht. Grundsätzlich stellt jede Abschlagszahlung einen Vorschuss dar, weil ja die Leistungspflicht erst bei Lieferung, also der Übergabe des fertigen Werkes, erfolgt. Betroffen von der Ausweitung auf die Abschlagszahlungen nach § 632a BGB wären vor allem die Bauunternehmen und ggf. auch die Bauträger. Aufgrund verschiedener Fachaufsätze von Mitarbeiterinnen des BMF erscheint es gesichert, dass das BMF bei langlaufenden Vertragsverhältnissen, die einen (Abschlags)-Zahlungsanspruch des Lieferanten auch ohne Abnahme vorsehen, eine Gewinnrealisierung bereits bei den Abschlagszahlungen als gegeben ansieht.

Diese ungerechtfertigte Ausweitung der Grundsätze des BFH-Urteils wird in der steuerlichen Literatur zu Recht abgelehnt. Von der geänderten Verwaltungsauffassung könnten auch die Abschlagszahlungen betroffen sein, die von Erwerbern von Eigentumswohnungen gem. dem Zahlungsplan der MaBV zu leisten sind. Sollte sich das BMF mit seiner neuen Sichtweise durchsetzen, hätte dies für Unternehmen mit Bauträgergeschäft weitreichende Folgen für die Steuerbilanz. In der Handelsbilanz würden sich keine Veränderungen ergeben, weil hier nach den GoB weiterhin eine Gewinnrealisierung erst nach Übergabe der Wohnungen eintritt. In der Steuerbilanz wären aber – auch wenn die Wohnungen noch gar nicht fertig gestellt und übergeben sind – die Abschlagszahlungen als Umsatzerlöse zu realisieren und entsprechend die hierfür angefallenen Baukosten auszubuchen. Ganz abgesehen von dem damit verbundenen Verwaltungsaufwand wäre für die betroffenen Unternehmen eine Planung des Steueraufwands schier unmöglich, weil zwar i. d. R. fest steht, wann die Wohnungen an die Erwerber übergeben werden sollen, nicht aber, wann in der Bauphase die Abschlagszahlungen vereinnahmt werden sollen. Zusätzlich müsste bei jedem steuerlichen Abschluss festgestellt werden, welche Baukosten mit den Abschlagszahlungen zusammen hängen, da ja nur die mit der entsprechenden Abschlagszahlung zusammen hängenden Baukosten berücksichtigt werden dürften. Die betroffenen Unternehmen können sich bereits heute auf Diskussionen mit der steuerlichen Betriebsprüfung einstellen, ob die vorgenommenen Abgrenzungen zu Recht erfolgt sind. 

Es ist auch nicht ersichtlich, welchen Sinn die geänderte Verwaltungsauffassung haben soll, da es nicht zu Steuermehreinnahmen kommen muss, sondern es jeweils abhängig vom Einzelfall sogar zu Mindereinnahmen kommen kann. Wird z. B. ein schon lange im Unternehmen vorhandenes Grundstück bebaut, das dementsprechend einen niedrigen Buchwert aufweist, so wird sich mit der ersten Abschlagszahlung ein hoher Gewinn ergeben, weil nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) mit Beginn der Erdarbeiten eine Anzahlung von 30 % des Gesamtkaufpreises fällig wird. In diesem Fall würde der Fiskus zu einem sehr frühen Zeitpunkt bereits einen Gewinn versteuern, der in dieser Höhe ggf. gar nicht anfällt, weil auf Grund späterer Baukostensteigerungen der Gewinn in dieser Höhe gar nicht anfällt. Keine Aussage enthält das BMF-Schreiben, wie mit den sich ggf. später einstellenden Verlusten umzugehen ist. 

Die Gewinnrealisierung bereits mit den Abschlagsrechnungen kann sich aber auch zum Nachteil des Fiskus auswirken. Wird eine größere Bauträgermaßnahme übergeben, wird bisher der Gewinn erst im Zeitpunkt der Übergabe der Wohnungen realisiert. Im Zeitpunkt der Übergabe kommt es dann zu einer Zusammenballung von Einkünften, die bei Wohnungsunternehmen dazu führen kann, dass die Mindestbesteuerung greift und die bestehenden Verlustvorträge nicht in voller Höhe verrechnet werden können. Bei einer Verteilung der Erlöse über die Phase der Vereinnahmung der Abschlagszahlungen könnten sich dann für die Steuerpflichtigen sogar Steuerersparnisse ergeben. 

Zu fragen ist, ob die in der MaBV vorgesehenen Zahlungspläne dazu führen können, dass diese Abschlagszahlungen unter die Neuregelung fallen. Bei der MaBV handelt es sich um eine Verbraucherschutzvorschrift. Durch die MaBV soll der Erwerber davor geschützt werden, höhere Abschlagszahlungen für Bauleistungen zu bezahlen, als tatsächlich bereits Bauleistungen erbracht wurden. Sollte der Bauträger insolvent werden, hat der Käufer zwar nur Zahlungen entsprechend dem tatsächlichen Baufortschritt geleistet, dennoch trägt er das Risiko für die Fertigstellung der angefangenen Baumaßnahme. Die Praxis zeigt, dass dann wegen neuer Ausschreibungen etc. deutlich höhere Kosten auf den Erwerber zukommen.

Aber auch für den Bauträger ist mit der Vereinnahmung der Abschlagszahlung noch nicht gesichert, dass aus der Gesamtmaßnahme ein Gewinn entsteht. Bei der Errichtung einer Eigentumswohnung kann nicht, wie bei den Verträgen der Architekten, in verschiedene Leistungsphasen aufgeteilt werden, auch wenn die Zahlung Zug um Zug mit dem Baufortschritt erfolgt. Der Erwerber kauft eine fertig gestellte Wohnung einschließlich Gemeinschaftseigentum. Eine Aufteilung der einheitlichen Leistung in verschiedene Leistungsphasen ist beim Bauträgervertrag nicht möglich, weil dann ja nach Beendigung der beauftragten Leistungsphase die Gemeinschafter der zukünftigen Wohnungseigentümergemeinschaft die nächste Leistungsphase beauftragen müssten. 

Der Architekt hat nach Vollendung der einzelnen Leistungsphase seinen Gewinn für diese Leistungsphase realisiert. Verluste in späteren Leistungsphasen hängen dann unmittelbar mit diesen Leistungsphasen zusammen. Nach GoB und Rechtsprechung sind Gewinne bei Werkverträgen erst dann realisiert, wenn die vertraglich geschuldete Leistung erbracht ist; üblicherweise ist dies im Zeitpunkt der Übergabe der Fall, da erst zu diesem Zeitpunkt feststeht, ob aus dem Werkvertrag insgesamt ein Gewinn erwirtschaftet wurde, weil bis zur Übergabe die Gefahr des zufälligen Untergangs beim Leistungserbringer verbleibt. Beim seltenen Ausnahmefall, dass abgrenzbare Teilleistungen vorliegen, kann sich etwas anderes ergeben. Die Architektenleistung ist nach der HOAI in verschiedene Teilleistungen aufteil- und abgrenzbar; dies ist beim Bauträgerkauf nicht der Fall.

Die Neuregelung soll für alle Wirtschaftsjahre, die nach dem 23.12.2014 beginnen, anzuwenden sein, bei kalendergleichem Wirtschaftsjahr also erstmals im Jahresabschluss zum 31.12.2015. Zur Vermeidung von Härten kann der Steuerpflichtige den aus der erstmaligen Anwendung der Grundsätze der BFH-Entscheidung resultierenden Gewinn gleichmäßig entweder auf das Wirtschaftsjahr der erstmaligen Anwendung und das folgende Wirtschaftsjahr oder auf das Wirtschaftsjahr der erstmaligen Anwendung und die beiden folgenden Wirtschaftsjahre verteilen.

Wie oben ausgeführt, ist die Ausweitung des BFH-Urteils u. E. auf die nach der MaBV vereinnahmten Abschlagszahlungen nicht anwendbar, weil keine langfristige Fertigung erfolgt und weil der Bauträgervertrag nicht in einzelne gesondert abrechenbare Teilleistungen aufgeteilt werden kann. Dennoch ist nicht auszuschließen, dass die Finanzverwaltung die Grundsätze dieses Urteils auch auf die nach der MaBV angeforderten Abschlagszahlungen ausdehnen will. Wie man mit dem Problem umgeht, hängt im Wesentlichen von der steuerlichen Situation des einzelnen Unternehmens ab, so dass eine generelle Handlungsempfehlung nicht gegeben werden kann. Dennoch wird sich der GdW beim BMF um eine Klarstellung bemühen. 

Für Rückfragen steht Ihnen die WTS GmbH Stuttgart (Ansprechpartner: GF Fritz Schmidt, Telefon 0711 16345 – 400) zur Verfügung.

zum Anfang
Steuerfragen

Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer

Auch der Übergang von Grundstücken auf einen neuen Rechtsträger bei Fusionen oder Anteilsvereinigungen unterliegt der Grunderwerbsteuer. Da ein Kaufpreis der Grundstücke in diesen Fällen nicht feststellbar ist, ist zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer eine Ersatzbemessungsgrundlage heranzuziehen. Diese ermittelt sich bisher nach den §§ 138 ff BewG (bebaute Grundstücke: Jahresmiete mal 12,5 abzüglich Altersabschlag von 0,5 % je Baualtersjahr). Da die nach den §§ 138 ff BewG ermittelten Werte niedriger als die Verkehrswerte sind, wurde dagegen vor dem Bundesverfassungsgericht geklagt. 

Das BVerfG hat nun entschieden, dass diese Regelung zur Ersatzbemessungsgrundlage mit dem Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG) unvereinbar ist, weil die Ersatzbemessungsgrundlage zu einer erheblichen und sachlich nicht gerechtfertigten Ungleichbehandlung führt. Der Gesetzgeber ist verpflichtet, spätestens bis zum 30.6.2016 rückwirkend zum 1.1.2009 eine verfassungskonforme Neuregelung zu treffen (BVerfG, Beschluss v. 23.6.2015 - 1 BvL 13/11, 1 BvL 14/11). 

Die Finanzverwaltung hat bei Fusionen die Grunderwerbsteuerbescheide bzw. die Bescheide zur Feststellung der Ersatzbemessungsgrundlage wegen des anhängigen Verfahrens i. d. R. vorläufig erlassen, so dass diese Bescheide jederzeit geändert werden können. Unternehmen, die seit dem Jahr 2009 Fusionen oder Anteilsvereinigungen in einer Hand vorgenommen haben, müssen damit rechnen, dass sich die Grunderwerbsteuer nun deutlich erhöhen wird. Bis geänderte Bescheide ergehen, wird noch einige Zeit vergehen, weil der Gesetzgeber erst noch eine gesetzliche Regelung zur Ermittlung der Ersatzbemessungsgrundlage schaffen muss, die den Anforderungen der Verfassung entspricht. 
Da die Grunderwerbsteuernachzahlungen nicht nach § 233a AO zu verzinsen sind, besteht für die betroffenen Unternehmen zunächst kein Handlungsbedarf.

Für Rückfragen steht Ihnen die WTS GmbH Stuttgart (Ansprechpartner: GF Fritz Schmidt, Telefon 0711 16345 – 400) zur Verfügung.

zum Anfang
Mietrecht

Mietkaution muss vom Vermögen des Vermieters getrennt sein

Eine Mietkaution muss auf einem offen ausgewiesenen Sonderkonto angelegt werden, damit der Schutz des Mieters vor deren Verlust gewährleistet ist. Die Anlage auf einem versteckten Treuhandkonto reicht nicht aus. Dies hat der BGH nochmals mit Beschluss vom 09.06.2015 (AZ: VIII ZR 324/14) bekräftigt.

Der Vermieter muss eine Mietkaution, die ihm der Mieter überlassen hat, von seinem Vermögen getrennt anlegen. Das soll gewährleisten, dass die Kaution vor dem Zugriff der Gläubiger des Vermieters gesichert und der Mieter im Fall der Insolvenz des Vermieters geschützt ist. Außerdem soll hierdurch das Pfandrecht der Banken am Kautionskonto ausgeschlossen werden.

Um diese Zwecke zu erfüllen, muss die Kaution auf einem offen ausgewiesenen Sonderkonto („Mietkautionskonto“) angelegt werden. Die Anlage muss für jeden Gläubiger des Vermieters eindeutig ihren Treuhandcharakter erkennen lassen. Es reicht daher nicht aus, die Mietkaution auf einem versteckt treuhänderisch geführten Konto anzulegen.

Der Mieter hat einen Anspruch darauf, dass der Vermieter die Kaution in der genannten Weise anlegt. Dieser Anspruch besteht auch noch nach Ende des Mietverhältnisses bis zur endgültigen Abrechnung über die Kaution, denn die Zweckbindung endet nicht schon dann, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht mehr für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt wird, sondern erst mit der Rückgewähr der Kaution an den Mieter.

Kommt der Vermieter dem Anspruch auf eine getrennte und entsprechend gekennzeichnete Anlage der Kaution nicht nach, steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den Mieten in Höhe der Kaution zu. Dies gilt auch über das Ende des Mietverhältnisses hinaus. 

Zum Thema Mietkautionssicherungsmodelle verweisen wir auch auf den Beitrag von RAin Sigrid Feßler in der Jubiläumsschrift „10 Jahre Mietrechtsreform – eine Bilanz“ zu § 551 Abs. 3 und 4 BGB. Der Beitrag kann über den vbw abgerufen werden.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

zum Anfang
Stellenangebote / Stellengesuche

Stellenangebote

zum Anfang

Mit freundlichen Grüßen

RAin Sigrid Feßler
Verbandsdirektorin