vbw-info 05/2015

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Inhaltsverzeichnis


Angelegenheiten des Verbandes

Termine des vbw

Die Termine für die diesjährigen Herbstsitzungen der regionalen Arbeitsgemeinschaften des vbw stehen fest. Wir bitten Sie, die Termine vorzumerken:

AG I, Stuttgart Stadt: Mittwoch, 09. Dezember 2015, vormittags
AG II, Mittlerer Neckar: Donnerstag, 01. Oktober 2015, nachmittags
AG III, Nord / Ost: Donnerstag, 08. Oktober 2015, vormittags
AG IV, Westalb/Schwarzwald/Baar: Montag, 26. Oktober 2015, 14.00 Uhr
AG V, Bodensee / Oberland: Dienstag, 27. Oktober 2015, vormittags
AG VI, Rhein-Neckar: Mittwoch, 21. Oktober 2015, vormittags
AG VII, Mittelbaden: Dienstag, 10. November 2015, vormittags
AG VIII, Südlicher Oberrhein: Montag, 23. November 2015, vormittags

Außerdem möchten wir Sie auf die

Baden-Badener Tage der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft
vom 24.-25. September 2015 im Kongresshaus Baden-Baden


hinweisen. Merken Sie sich auch diesen Termin vor. Den Flyer mit dem ausführlichen Programm fügen wir in der Anlage bei.

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Angelegenheiten des Verbandes

Ehrungen

Herr Gerhard Ayasse wurde nach 15-jähriger Tätigkeit als Vorstandsmitglied bei der KreisBau Enz-Neckar eG in den Ruhestand verabschiedet. Gerhard Ayasse war in dieser Zeit auch Mitglied des Fachausschusses Wohneigentum im vbw. Verbandsdirektorin Sigrid Feßler zeichnete Gerhardt Ayasse für seine Verdienste in der Wohnungswirtschaft mit der Goldenen Ehrennadel des vbw aus. Nachfolger ist Herr Holger Schünhof.

Eine nicht alltägliche Ehrung stand im Mittelpunkt der Mitgliederversammlung der Baugenossenschaft Stockach eG. Dieter Fritz wurde für 50 Jahre Tätigkeit im Unternehmen mit der Silbernen Ehrenmedaille des vbw ausgezeichnet. Er sei mittlerweile zu einer im besten Sinne des Wortes „Institution in der Baugenossenschaft Stockach“ geworden, erklärte Direktor Bruno Ruess, Geschäftsführer der WOBAK mbH Konstanz und Vorstandsmitglied des vbw, der die hohe Auszeichnung überreichte. Der Aufsichtsratsvorsitzende Berthold Restle schloss seine Würdigung mit den Worten, er sei „ziemlich sicher, dass alle derzeit bestehenden Mietverträge von Dieter Fritz unterschrieben worden sind“.

Wir gratulieren den Herren Ayasse und Fritz auch an dieser Stelle nochmals recht herzlich und wünschen ihnen sowie Herrn Schünhof alles Gute für die Zukunft.

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Allgemeine Geschäftsführung

Neue GdW-Miet- und Nutzungsverträge Ausgabe Juni 2015

Der GdW hat folgende Musterverträge angepasst. Die Änderungen sind im Wesentlichen den BGH-Urteilen vom 18.3.2015 zu den Schönheitsreparaturen und der Quotenabgeltungsklausel geschuldet:

  • Dauermietvertrag
  • Dauermietvertrag - Preisbindung vor dem 1.1.2002
  • Mietvertrag Allgemein
  • Mietvertrag Eigentumswohnung
  • Mietvertrag für frei finanzierten Wohnraum
  • Mietvertrag - Preisbindung vor dem 1.1.2002
  • Mietvertrag Wohnungsbau für Bedienstete
  • Zeitmietvertrag
  • Dauernutzungsvertrag
  • Dauernutzungsvertrag - Preisbindung vor dem 1.1.2002
  • Nutzungsvertrag
  • Nutzungsvertrag - Preisbindung vor dem 1.1.2002

Aktualisiert wurde auch die Hausordnung des GdW.

Die Unterschiede zu den bisherigen Ausgaben sind synoptisch gegenübergestellt und als Anlage beigefügt.

Diese Vertragsmuster stehen auch beim Haufe-Verlag als Ausgabe Juni 2015 zur Verfügung und
können bei dem Verlag Haufe-Lexware GmbH & Co. KG Munzinger Straße 9, 79111 Freiburg, Tel. 0800-7234249 oder Mail: service@haufe.de bestellt werden.

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Allgemeine Geschäftsführung

Die WTS informiert

Bereits im vbw-info 03/2015 wurde darüber informiert, dass Unternehmen, die nicht kleine oder mittlere Unternehmen sind, bis zum 05.12.2015 einen Energieaudit von einem beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) zugelassenen Energie-Auditor durchführen lassen müssen.

Unser Mitarbeiter, Herr Jörg Kebschull, wurde von der BAFA als Energieauditor zugelassen. Damit können wir Energieaudits nach dem Energiedienstleistungsgesetz durchführen.

In unserem Rundschreiben Betriebswirtschaft (Anlage) finden Sie weitere Informationen.

Für Rückfragen steht Ihnen Herr Kebschull (Tel. 0711/16345-421) gerne zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Bestellerprinzip und Immobilienanzeigen

Mit Einführung des sogenannten „Bestellerprinzips“ im Rahmen der Mietpreisbremse zum 01.06.2015 (Schreiben an Geschäftsführer u. Vorstand vom 02.07.2015) sind nach den gesetzlichen Vorschriften grundsätzlich vom Vermieter beauftragte Makler nicht mehr vom Mieter zu bezahlen.

Gleichwohl haben Wohnungsunternehmen vereinzelt auch nach Inkrafttreten des Gesetzes in ihren Immobilienanzeigen mit dem Hinweis, dass der Mieter die Maklergebühren nicht zu zahlen habe, geworben (z.B. durch Formulierungen wie „Provisionsfrei für den Mieter“).

Dies war Anlass für erste Abmahnungen gegen diese Art der Bewerbung von Wohnungen in Internetportalen. Zeitgleich wurde die Abgabe einer Unterlassungsverpflichtungserklärung und die Erstattung von Rechtsanwaltsgebühren gefordert.

Wir weisen aus diesem Grunde darauf hin, dass der Hinweis "provisionsfrei" bei der Vermietung von Wohnungen gegen das Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) verstößt, da der schlichte Hinweis auf eine ohnehin geltende Rechtslage den Verbraucher in seiner Entscheidungsfreiheit beeinträchtigt. Diejenigen Vermieter nämlich, die diesen Hinweis nicht vornehmen, könnten im Wettbewerb benachteiligt sein.

Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Hinweis "provisionsfrei" klar und eindeutig mit dem Hinweis auf die neue Gesetzeslage erfolgt. Wir empfehlen jedoch, den Provisionshinweis nicht mehr aufzunehmen.

Der Provisionshinweis beim Verkauf von Immobilien und gewerblichen Objekten ist dagegen weiterhin beanstandungsfrei.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Integriertes Energie- und Klimaschutzkonzept Baden-Württemberg (IEKK)

Die Druckfassung des Integrierten Energie- und Klimaschutzkonzept Baden-Württemberg (IEKK) ist veröffentlicht. Das Konzept enthält die wesentlichen Strategien und Maßnahmen zur Erreichung der im Klimaschutzgesetz Baden-Württemberg gesetzlich verankerten Klimaschutzziele.

Zeitgleich wurde ein erster Monitoring-Kurzbericht für das Berichtsjahr 2014 veröffentlicht, welcher mit den nachfolgenden Monitoringberichten 2015 und 2016 die Grundlage für eine spätere Fortschreibung des integrierten Energie- und Klimaschutzkonzeptes bildet.

Beide Veröffentlichungen können kostenfrei auf der Homepage des Ministeriums für Umwelt, Klima und Energiewirtschaft unter:

https://um.baden-wuerttemberg.de/de/presse-service/publikationen/

bestellt werden.

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Allgemeine Geschäftsführung

Tarifeinheitsgesetz in Kraft getreten

Das Tarifeinheitsgesetz, veröffentlicht im Bundesgesetzblatt, Teil I, Nr. 28/2015 ist am Tag nach seiner Verkündung - und damit am 10.07.2015 - in Kraft getreten.

Der Bundestag hatte bereits im Mai und der Bundesrat im Juni zugestimmt. Ob das Gesetz aber von Dauer ist, bleibt vorerst offen. Denn unmittelbar nach Inkrafttreten des Tarifeinheitsgesetzes haben bereits mehrere kleine Gewerkschaften Verfassungsbeschwerde eingereicht. Die Ärztegewerkschaft Marburger Bund und die Pilotengewerkschaft Vereinigung Cockpit sehen durch das Gesetz das Streikrecht eingeschränkt und wollen das Gesetz mit dem Gang nach Karlsruhe kippen.

Hintergrund des Gesetzes: Bis zum Jahr 2010 galt in Deutschland der Grundsatz der Tarifeinheit: Das Prinzip "Ein Betrieb - ein Tarifvertrag" stand außer Frage. Dann kippte das Bundesarbeitsgericht dieses Prinzip in einem Grundsatzurteil. Seitdem ist es möglich, dass in einem Unternehmen mehrere Tarifverträge nebeneinander gelten, es herrscht also Tarifpluralität. Im Kern schreibt das Gesetz nun vor, dass bei Tarifkonflikten nur noch der Tarifvertrag der Gewerkschaft mit den meisten Mitgliedern gilt. Das soll verhindern, dass Arbeitgeber Dauerarbeitskämpfen mit unterschiedlichen Gewerkschaften ausgesetzt sind. Auslöser für das Gesetz waren die Bahnstreiks der vergangenen Monate.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Mindestlohn – Keine Anrechnung von Urlaubsgeld und jährlicher Sonderzahlung

Über das Mindestlohngesetz hatten wir mehrfach berichtet (Schreiben an Vorstand und Geschäftsführer vom 27.01.2015). Das Arbeitsgericht Berlin hat nun durch Urteil vom 04.03.2015 (Az.: 54 Ca 14420/14) entschieden, dass der Arbeitgeber ein zusätzliches Urlaubsgeld und eine jährliche Sonderzahlung nicht auf den gesetzlichen Mindestlohn anrechnen darf. Eine Änderungskündigung, mit der eine derartige Anrechnung erreicht werden soll, ist unwirksam.

Dem Verfahren vor dem Arbeitsgericht Berlin lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Der Klägerin/Arbeitnehmerin wurde von der Beklagten/Arbeitgeberin vor Einführung des gesetzlichen Mindestlohns gegen eine Grundvergütung von 6,44 € je Stunde zuzüglich Leistungszulage und Schichtzuschlägen beschäftigt. Des Weiteren erhielt sie ein zusätzliches Urlaubsgeld und eine nach Dauer der Betriebszugehörigkeit gestaffelte Jahressonderzahlung. Nachdem feststand, dass ab Januar 2015 der Mindestlohn in Höhe von 8,50 € brutto zu zahlen ist, kündigte die Beklagte/Arbeitgeberin das Arbeitsverhältnis und bot der Klägerin an, das Arbeitsverhältnis mit einem Stundenlohn von 8,50 € bei Wegfall der Leistungszulage, des zusätzlichen Urlaubsgeldes und der Jahressonderzahlung fortzusetzen.

Das Arbeitsgericht Berlin hat die Änderungskündigung für unwirksam gehalten. Der gesetzliche Mindestlohn solle unmittelbar die Arbeitsleistung des Arbeitnehmers entgelten. Der Arbeitgeber dürfe daher Leistungen, die – wie das zusätzliche Urlaubsgeld und die Jahressonderzahlung – nicht diesem Zweck dienten, nicht auf den Mindestlohn anrechnen. Eine Änderungskündigung, mit der diese unzulässige Anrechnung erreicht werden solle, sei unzulässig.

Anmerkung
Als eines der ersten Gerichte hat das Arbeitsgericht Berlin klar Stellung zu der Frage bezogen, ob Leistungen, die bisher außerhalb der vereinbarten und unter 8,50 € liegenden Bruttostundenvergütung gezahlt wurden, wie z.B. Sonderzahlungen und Urlaubsgeld, nach Einführung des gesetzlichen Mindestlohns in Wegfall kommen können, um durch die hierdurch ersparten Kosten den Mindestlohn zu zahlen. Es bleibt nun abzuwarten, ob die Beklagte sich des Rechtsmittels der Berufung bedient und es zu einer Überprüfung der Entscheidung der I. Instanz durch das Landesarbeitsgericht Berlin-Brandenburg kommen wird.

Die Entscheidung kann beim vbw abgerufen werden. Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: Rechtsassessorin Evelyn Chaitas, Telefon 0711 16345 - 116) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Unterstützung finanzschwacher Kommunen

Am 12. Juni hat der Bundesrat dem Gesetz zur Förderung von Investitionen finanzschwacher Kommunen und zur Entlastung bei der Aufnahme und Unterbringung von Asylbewerbern zugestimmt. Es ist am 25.06.2015 in Kraft getreten und im Bundesgesetzblatt Teil I, Nr. 24/2015 veröffentlicht.

Mit dem Gesetz richtet der Bund ein Sondervermögen i.H.v. 3,5 Mrd. € ein, aus dem Investitionen finanzschwacher Kommunen in den Jahren 2015 bis 2018 mit einem Fördersatz von bis zu 90% unterstützt werden. Das Land Baden Württemberg erhält gemäß § 2 des Gesetzes zur Förderung von Investitionen finanzschwacher Kommunen (Kommunalinvestitionsförderungsgesetz – KlnvFG) von dem genannten Betrag einen Prozentsatz von 7,0770.

Zudem entlastet der Bund die Kommunen im Jahr 2017 um weitere 1,5 Mrd. €, um ihnen so Spielräume für zusätzliche Investitionen zu eröffnen. In dem Gesetz ist auch eine finanzielle Unterstützung der Kommunen bei der Aufnahme und Unterbringung von Asylbewerbern und unbegleiteten ausländischen Minderjährigen für die Jahre 2015 und 2016 vorgesehen. Diese liegt in beiden Jahren bei 500 Mio. €.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Anpassung des Basiszinssatzes zum 01. Juli 2015

Die Deutsche Bundesbank berechnet den Basiszinssatz nach den gesetzlichen Vorgaben des § 247 Abs. 1 BGB. Er verändert sich danach jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines Jahres um die Prozentpunkte, um welche seine Bezugsgröße seit der letzten Veränderung des Basiszinssatzes gestiegen oder gefallen ist.

Der Basiszinssatz des § 247 BGB dient als Grundlage für die Berechnung von Verzugszinsen. Die Verzugszinsen sind in § 288 BGB geregelt. Nach § 288 Abs. 1 Satz 2 BGB (Verbrauchergeschäfte) betragen die gesetzlichen Verzugszinsen 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz nach § 247 Abs. 2 BGB, aktuell also 4,17 %.

Nach § 288 Abs. 2 BGB (Handelsgeschäfte) betrug der Zinssatz bei Entgeltforderungen, an denen ein Verbraucher nicht beteiligt ist, 9 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz, aktuell somit 8,17 %.

Der Basiszinssatz (§ 247 Abs. 2 BGB) hat sich zum 1. Juli 2015 nicht verändert und beträgt weiterhin -(minus!) 0,83 %.

Der jeweils maßgebliche Basiszinssatz wird immer zum 1. Januar und zum 1. Juli. von der Deutschen Bundesbank im Bundesanzeiger unter www.Basiszinssatz.de bekannt gemacht.

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Förderung des Wohnungsbaus

Die KfW - Bankengruppe informiert

Die KfW hat zum 17.07.2015 unter anderem in den KfW-Förderprogrammen Energieeffizient Bauen (153) und Altersgerecht Umbauen (159) die Zinskonditionen erhöht.

Für Anträge, die ab dem 17.07.2015 bei der KfW eingehen, stellen sich die Zinssätze wie folgt dar (hier aufgeführt: Darlehen 20 Jahre Laufzeit, 3 tilgungsfreie Anlaufjahre und 10 Jahre Zinsbindung):

Energieeffizient Sanieren:
Sanieren zum KfW-Effizienz (Nr. 151/152)
-Auszahlungskurs in %: 100
-Zinssatz Endkreditnehmer nominal in % p.a.: 0,75
-Zinssatz Endkreditnehmer effektiv in % p.a.: 0,75

Energieeffizient Bauen:
KfW-Effizienzhaus (Nr. 153)
-Auszahlungskurs in %: 100
-Zinssatz Endkreditnehmer nominal in % p.a.: 0,75 (Effizienzhaus 70: 1.00 % p.a)
-Zinssatz Endkreditnehmer effektiv in % p.a.: 0,75 (Effizienzhaus 70: 1.00 % p.a)

Wohnraum Modernisieren:
Altersgerecht Umbauen (Nr. 159):
-Auszahlungskurs in %: 100
-Zinssatz Endkreditnehmer nominal in % p.a.: 1,45
-Zinssatz Endkreditnehmer effektiv in % p.a.: 1,46

Die aktuellen Zinssätze, die seit dem 22.07.2015 gelten, können Sie der beigefügten Konditionenübersicht entnehmen. In der Übersicht wird auch das „Gültig ab“-Datum zu den einzelnen Zinssätzen ausgewiesen.

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Förderung des Wohnungsbaus

KfW-Information für Multiplikatoren vom 03.06.2015

Die KfW - Bankengruppe informiert zu folgenden Themen

1. Energieeffizient Sanieren – Kredit 151/152
2. Energieeffizient Sanieren – Investitionszuschuss 430
3. Altersgerecht Umbauen – Investitionszuschuss 430/455
4. Energieeffizient Bauen 153

Die KfW-Information nebst den Merkblättern ist als Anlage beigefügt.

Energieeffizient Sanieren (151)
7,5% Tilgungszuschuss für Einzelmaßnahmen und Erhöhung der Tilgungszuschüsse für KfW-Effizienzhäuser um jeweils 5%-Punkte


Ab 01.08.2015 fördert die KfW auch Einzelmaßnahmen mit einem Tilgungszuschuss von 7,5% des Zusagebetrages, maximal 3.750 Euro pro Wohneinheit.

Zeitgleich wird für KfW-Effizienzhäuser die bestehenden Tilgungszuschüsse um jeweils 5%-Punkte sowie den Förderhöchstbetrag von 75.000 Euro auf 100.000 Euro pro Wohneinheit erhöht. Damit werden die energetischen Mehrkosten bei Umsetzung eines KfW-Effizienzhauses mit der Förderung gut abgedeckt.

Die Tilgungszuschusshöhen für Antragseingänge bei der KfW ab 01.08.2015 für Sie auf einen Blick:

Tilgungszuschuss

  • Einzelmaßnahmen: 7,5% des Zusagebetrages
  • KfW-Effizienzhaus Denkmal: 12,5% des Zusagebetrages
  • KfW-Effizienzhaus 115: 12,5% des Zusagebetrages
  • KfW-Effizienzhaus 100: 15,0% des Zusagebetrages
  • KfW-Effizienzhaus 85: 17,50% des Zusagebetrages
  • KfW-Effizienzhaus 70: 22,5% des Zusagebetrages
  • KfW-Effizienzhaus 55: 27,5% des Zusagebetrages
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Steuerfragen

Die WTS informiert

Wohnungsgenossenschaften sind bei Dividendenzahlungen, Wohnungsgenossenschaften mit Spareinrichtung zusätzlich bei Zinszahlungen an ihre Mitglieder bzw. Sparer grundsätzlich zum Kapitalertragsteuerabzug verpflichtet. Kein Kapitalertragsteuerabzug ist vorzunehmen, wenn das Mitglied bzw. der Sparer z. B. einen Freistellungsauftrag in ausreichender Höhe erteilt hat.

Freistellungsaufträge, die seit dem 01.01.2011 neu erteilt oder geändert wurden, müssen die Steuer-Identifikationsnummer des Auftraggebers (Gläubiger der Kapitalerträge = Mitglied bzw. Sparer) tragen. Bei einem gemeinsamen Freistellungsauftrag von Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnerschaften müssen die Steuer-Identifikationsnummern beider Ehegatten bzw. beider Lebenspartner angegeben sein. Ansonsten ist der Freistellungsauftrag unwirksam.

Achtung:
Vor dem 01.01.2011 erteilte Freistellungsaufträge – Altbestand ohne Steuer-Identifikationsnummer – behalten nur noch bis zum 31.12.2015 Gültigkeit und werden ab dem 01.01.2016 unwirksam, es sei denn, die Steuer-Identifikationsnummer wird "nachgepflegt".

Was ist zu tun?
Liegt der Genossenschaft die Steuer-Identifikationsnummer des Mitglieds bzw. Sparers zwischenzeitlich vor (z. B. aufgrund der im Rahmen des neuen Kirchensteuerabzugsverfahrens [KiStA] erfolgten Datenabfrage beim Bundeszentralamt für Steuern [BZSt]), muss das Mitglied bzw. der Sparer nicht mehr gegenüber der Genossenschaft tätig werden. Die vom BZSt mitgeteilte Steuer-Identifikationsnummer ist dem Freistellungsauftrag in einer geeigneten Form beizuordnen. Damit behalten die vor dem 01.01.2011 erteilten Freistellungsaufträge weiterhin Gültigkeit.

Hinweis:
Eine einmal rechtmäßig erhobene Steuer-Identifikationsnummer, z. B. im Rahmen des KiStA-Verfahrens, darf auch für die Zwecke der Freistellungsaufträge – einschließlich der Meldungen nach § 45 d EStG – verwendet werden.

Ist der Genossenschaft die Steuer-Identifikationsnummer nicht bekannt oder ergab eine bereits einmal erfolgte Abfrage beim BZSt eine "Fehlermeldung", kann wie folgt vorgegangen werden, wobei hierzu keine Verpflichtung auf Seiten der Genossenschaft besteht! Die "Bringschuld" liegt beim Mitglied bzw. Sparer!

  • Erneute Abfrage der Steuer-Identifikationsnummer beim BZSt im Zusammenhang mit der Regelabfrage 2015 zu den Kirchensteuerabzugsmerkmalen im Zeitraum vom 01.09.2015 bis 31.10.2015 oder im Wege einer Anlassabfrage.
  • Individuelle Information der Mitglieder bzw. Sparer, die Freistellungsaufträge vor dem 01.01.2011 erteilt haben, mit der Aufforderung bzw. der Bitte, der Genossenschaft
    - die Steuer-Identifikationsnummer mitzuteilen oder
    - mit Wirkung ab dem 01.01.2016 einen neuen Freistellungsauftrag zu erteilen.
  • Allgemeine Information bzw. allgemeiner Hinweis zum Ablauf der Gültigkeit von Freistellungsaufträgen, die vor dem 01.01.2011 erteilt wurden, z. B.
    - in der Mitgliederzeitschrift der Genossenschaft oder
    - auf der Homepage der Genossenschaft oder
    - als Aushang in der Geschäftsstelle der Genossenschaft.

Liegt der Genossenschaft ab dem 01.01.2016 keine Steuer-Identifikationsnummer (bei gemeinsamen Freistellungsaufträgen beide Steuer-Identifikationsnummern) vor, werden Freistellungsaufträge, die vor dem 01.01.2011 erteilt wurden, unwirksam. Die Genossenschaft darf diese Freistellungsaufträge bei Dividenden- und/oder Zinszahlungen ab dem 01.01.2016 nicht mehr berücksichtigen!

Anmerkung
Mitgliedern und Sparern bleibt es unbenommen, im Laufe des Jahres 2016 einen neuen Freistellungsauftrag – auch rückwirkend zum 01.01.2016 – zu erteilen. Sollte in der Zwischenzeit bei Dividenden- und/oder Zinszahlungen bereits ein Kapitalertragsteuerabzug vorgenommen und noch keine Steuerbescheinigung darüber erteilt worden sein, muss der nachträglich erteilte Freistellungsauftrag entsprechend berücksichtigt werden.

Für Rückfragen steht Ihnen die WTS GmbH Stuttgart (Ansprechpartner: GF Fritz Schmidt, Telefon 0711 16345 – 400) zur Verfügung.

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Steuerfragen

Körperschaftsteuer / Kirchensteuerabzug

Alle Kirchensteuerabzugsverpflichteten (Genossenschaften und Kapitalgesellschaften) haben vom 01.09.2015 bis 31.10.2015 die Regelabfrage zur Kirchensteuerpflicht ihrer Anteilseigner, die natürliche Personen sind, bzw. ihrer Sparer (Genossenschaften mit Spareinrichtung) durchzuführen.

Bei der letztjährigen Abfrage hatte das Bundeszentralamt für Steuern (BZSt) noch im Februar erklärt, dass die Datenrücklieferung im csv-Format erfolge, hatte dann aber kurzfristig im Juni mitgeteilt, dass die Datenrücklieferung im pdf-Format erfolgen wird. Das hatte die IT-Anbieter vor erhebliche Probleme gestellt. Uns sind Fälle bekannt geworden, dass IT-Anbieter deshalb den Unternehmen mitgeteilt hatten, das nur noch Abfragen über die ELMA-Schnittstelle beim BZSt unterstützt werden.

Es wurde angekündigt, dass zum 01.09.2015 eine Umstellung des Verfahrens erfolgen soll. Wird bei der KiStAM-Abfrage einer csv-Datei an das BZSt gesendet, soll künftig auch die Rücklieferung im csv-Format erfolgen.

Bitte nehmen Sie Kontakt mit ihrem IT-Dienstleister auf, falls er Sie aufgefordert haben sollte, auf das ELMA-Verfahren umzusteigen, gegebenenfalls kann jetzt auf diesen Umstieg verzichtet werden.
Für Rückfragen steht Ihnen die WTS GmbH Stuttgart (Ansprechpartner: GF Fritz Schmidt, Telefon 0711 16345 – 400) zur Verfügung.

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Steuerfragen

Umkehrung der Steuerschuldnerschaft bei Bauleistungen (§ 13b UStG)

Sachverhalt
Ein Bauunternehmer hatte Bauleistungen an verschiedene Bauträger erbracht. Die Beteiligten gingen davon aus, dass die Bauträger als Leistungsempfänger die Umsatzsteuer schulde, der Bauunternehmer führte deshalb die Umsatzsteuer nicht an das Finanzamt ab. Aufgrund des BFH-Urteils vom 22.08.2013 (Az. V R 37/10) forderten die Bauträger die von ihnen an das Finanzamt abgeführte Umsatzsteuer zurück. Das Finanzamt verlangte daraufhin die Umsatzsteuer vom Bauunternehmer. Da es sich um einen Vorgang aus dem Jahr 2009 handelte, konnte sich der Bauträger in Bezug auf die Rechnungsberichtigung und Nachforderung der Umsatzsteuer durch den Bauunternehmer auf die zivilrechtliche Verjährung berufen. Dennoch beharrte das Finanzamt auf seiner Forderung. Daraufhin beantragte der Bauunternehmer die Aussetzung der Vollziehung, da das Finanzamt diese nicht gewährte, klagte er vor dem Finanzgericht (FG).

Das Urteil
Das FG hat dem Antrag auf Aussetzung der Vollziehung entsprochen. Nach seiner summarischen Prüfung ist das Finanzgericht der Ansicht, dass dem Antragsteller Vertrauensschutz nach § 176 Abs. 2 AO gewährt werden müsse. Danach darf bei der Aufhebung oder Änderung eines Steuerbescheids nicht zuungunsten des Steuerpflichtigen berücksichtigt werden, dass eine allgemeine Verwaltungsvorschrift der Bundesregierung, einer obersten Bundes- oder Landesbehörde von einem obersten Gerichtshof des Bundes als nicht mit dem geltenden Recht in Einklang stehend bezeichnet worden ist. Weil Satz 2 des neuen § 27 Abs. 19 UStG diesen Vertrauensschutz ausdrücklich ausschließt, spricht nach Ansicht des Finanzgerichts viel dafür, dass insoweit eine unzulässige echte Rückwirkung vorliegt. Zumindest erscheint eine solche nicht ausgeschlossen, da der Gesetzgeber mit der neuen Vorschrift in die zum Zeitpunkt der Gesetzesverkündung bereits entstandene Umsatzsteuerschuld nachträglich eingegriffen hat. Nach Ansicht des Gerichts droht dem Antragsteller auch ein erheblicher Vermögensschaden, weil er die Umsatzsteuer wegen der zivilrechtlichen Verjährung seinem jeweiligen Vertragspartner nicht nachträglich in Rechnung stellen kann.

Kommentierung
Im vorliegenden Fall ist der Bauunternehmer wegen der eingetretenen zivilrechtlichen Verjährung tatsächlich belastet, weil er die Umsatzsteuer von den Bauträgern nicht erhalten hat. Es bleibt abzuwarten, wie das FG und später wohl der Bundesfinanzhof im Hauptsacheverfahren entscheiden werden. Es ist fraglich, ob die Gerichte auch in den Fällen Vertrauensschutz gewähren, wenn noch keine zivilrechtliche Verjährung eingetreten ist, da es sich um Veranlagungszeiträume handelt, die nach dem BFH-Urteil vom 22.08.2013 enden.

Für Rückfragen steht Ihnen die WTS GmbH Stuttgart (Ansprechpartner: GF Fritz Schmidt, Telefon 0711 16345 – 400) zur Verfügung.

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Bauwesen und Baurecht

Auftragnehmer darf Mängel auch nach Kündigung beseitigen

Dem Urteil des OLG Stuttgart vom 03.03.2015 (Az.: 10 U 62/14) lag ein komplexer Sachverhalt zu Grunde. Dieser soll nachfolgend in den wesentlichen Punkten dargestellt werden:

Die Klägerin, eine Kommune, begehrte von der Beklagten, dem Bauunternehmen, Schadensersatz wegen mangelhafter Bauausführung. Die Beklagte war mit der Errichtung von Fensterbauarbeiten, insbesondere der Errichtung der Glasfassade, einer neu zu errichtenden Sporthalle beauftragt worden. Während der Durchführung der Fensterbauarbeiten wurden seitens der Klägerin umfangreiche Mängel an der Glasfassade gerügt, welche zwischen den Parteien unstreitig blieben. Daneben wurde von der Beklagten die Vorlage von prüffähigen statistischen Nachweisen über die Einhaltung der baulichen Konstruktionen, der Nachweis des CE-Kennzeichens sowie die Vorlage eines Bauzeitenplans gefordert.

Die Beklagte wurde sodann unter Fristsetzung durch die Klägerin aufgefordert, die prüffähigen statischen Nachweise vorzulegen und das CE-Kennzeichen nachzuweisen. Gleichfalls wurde die Beklagte, ebenfalls unter Fristsetzung, zur Vorlage eines Bauzeitenplanes aufgefordert. Die Fristsetzungen der Klägerin erfolgten unter gleichzeitiger Androhung der Auftragsentziehung bei fruchtlosem Fristablauf. Hinsichtlich der mangelhaften Bauausführung selbst erforderte seitens der Klägerin jedoch keine Nachfristsetzung.

Nachdem die Beklagte den Forderungen der Klägerin nicht fristgerecht nachkam, entzog diese der Beklagten den Auftrag und forderte eine gemeinsame Feststellung des Leistungsstandes des Bauvorhabens. Die Beklagte widersprach der Kündigung und erklärte zudem die Bereitschaft, die von der Klägerin gerügten Mängel zu beseitigen. Diesem Verlangen der Beklagten kam die Klägerin nicht nach und ließ die Mängelbeseitigungsarbeiten (Abriss- und Neuherstellung der Glasfassade) durch ein Drittunternehmen durchführen. Die Beklagte wurde hiervon kurze Zeit später durch die Klägerin in Kenntnis gesetzt.

Die Beklagte übersandte der Klägerin ihre Schlussrechnung und rechnete gegenüber der Klägerin die von ihr erbrachten und nicht erbrachten Leistungen ab. Die Forderung der Beklagten wurde durch die Klägerin abgelehnt. Die Klägerin erhob daraufhin Schadensersatzklage (Zusatzaufwendungen, Gutachterkosten usw.) über einen Betrag von 340.641,83 €. Die Beklagte beantragte Klageabweisung und erhob Widerklage mit der Forderung, dass die Klägerin an die Beklagte selbst 387.251,54 € Werklohnforderung zu zahlen hätte. In erster Instanz hat das LG Stuttgart der Klage nur in Höhe von 23.405,53 € zzgl. Rechtsanwaltskosten stattgegeben. Die Widerklage der Beklagten hatte dagegen in Höhe von 229.664,87 € Erfolg.

Die seitens der Klägerin hiergegen gerichtete Berufung vor dem OLG Stuttgart blieb erfolglos. Vielmehr verurteilte das OLG Stuttgart die Klägerin, der Beklagten bis auf einen verbleibenden Restbetrag von 2.411,13 € den geforderten Werklohn zu bezahlen.

Das OLG Stuttgart hat in seinen Urteilsgründen insbesondere folgende Ausführungen getroffen:

1.
Der Klägerin stand vorliegend kein Schadensersatzanspruch über § 8 Nr. 3 Abs. 2 Satz 1 VOB/B zu, da keine wirksame Auftragsentziehung nach § 8 Nr. 3 Abs. 1 VOB/B vorlag. Das Gericht führt aus, dass vorliegend eine Kündigungsmöglichkeit zwar gegeben war, da das Gewerk „Fensterarbeiten/Glasfassade“ unstreitig erheblich mangelhaft war. Jedoch setzt eine Kündigung nach § 4 Nr. 7 VOB/B voraus, dass die Kündigung auf diese Gründe auch gestützt wird. Dies war vorliegend jedoch nicht der Fall. Die Kündigung der Klägerin wurde eben nicht auf die mangelhafte Leistung der Beklagten gestützt, sondern auf die Nichtvorlage der von der Beklagten geforderten Unterlagen (s.o. statische Nachweise, Bauzeitenplan).

Insofern kam vorliegend nur eine Kündigung nach § 5 Nr. 4 VOB/B in Betracht (Verzögerung der Bauausführung), dessen Voraussetzungen bei Ausspruch der Kündigung jedoch nicht vorlagen.

2.
Das Gericht führte aus, dass sofern die Kündigung aus wichtigem Grund erklärt wird, diese erkennen lassen muss, auf welchen Grund sie gestützt wird (§ 8 Nr. 5 VOB/B). Wird – wie vorliegend – die Kündigung ausdrücklich auf einen bestimmten Grund bzw. bestimmte Gründe gestützt, ist die Beendigung des Vertragsverhältnisses allein auf diese Gründe beschränkt (OLG Stuttgart, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 10 U 59/10). Zwar sei das Nachschieben von Kündigungsgründen möglich, sofern die nachgeschobenen Kündigungsgründe zum Zeitpunkt der Auftragsentziehung vorliegen. Die Möglichkeit endet regelmäßig jedoch dann, wenn der Kündigende die Selbstvornahme einleitet. Genau dies ist durch die Klägerin vorliegend geschehen.

Im Ergebnis, so das OLG Stuttgart, ist daher die fehlerhafte Kündigung in eine freie Kündigung nach § 8 Nr. 1 VOB/B umzudeuten.

3.
Das Gericht führte weiter aus, dass unabhängig davon, ob es sich um eine wirksame fristlose Kündigung nach § 8 Nr. 3 Abs. 1 VOB/B handelt, oder um die sogenannte freie Kündigung nach § 8 Nr. 1 VOB/B, in jedem Falle dem Auftragnehmer ein Nachbesserungsrecht zusteht. Diese Möglichkeit wurde der Beklagten vorliegend genommen, obwohl diese ausdrücklich die Nachbesserung der mangelhaften Arbeiten der Klägerin angeboten hat.

Anmerkung
Das Urteil zeigt anschaulich, welch immenser Schaden im Baurecht entstehen kann, wenn formale Abläufe, welche durch die VOB/B normiert werden, außer Acht gelassen werden. Gerade im vorliegenden Fall wäre es der Klägerin aufgrund der tatsächlich mangelhaften Bauausführung der Beklagten möglich gewesen, den Vertrag mit dieser zu beenden. Bedurft hätte es hierzu lediglich des Umstandes, dass dem Unternehmer eine Nachfrist zur Nachbesserung gesetzt worden wäre und bei fruchtlosem Fristablauf diesem der Auftrag, gestützt auf die unstreitig mangelhafte Bauausführung, entzogen worden wäre. Denn das Nachbesserungsrecht der Beklagten besteht dann nicht mehr, wenn eine wirksame fristlose Kündigung, welche sich auf die mangelhafte Bauausführung gestützt hätte, vorausgegangen wäre.

Das Urteil des OLG Stuttgart ist daher unter mehreren Gesichtspunkten von Bedeutung. So hat das Gericht zum einen klargestellt, dass eine fristlose Kündigung eines Bauvertrages erkennen lassen muss, auf welchen Kündigungsgrund sich diese stützt. Insbesondere gilt dies dann, wenn wie vorliegend mehrere Kündigungsgründe in Betracht kommen. Daneben, dass auch eine Heilung einer „fehlerhaften“ Kündigung durch Nachschieben der Kündigungsgründe (welche die Kündigung tatsächlich rechtfertigen) noch möglich ist, diese Möglichkeit aber regelmäßig dann endet, wenn die Schadensbeseitigung durch den Kündigenden eingeleitet wird.

Wenn daher eine Kündigung auf andere Gründe als die mangelhafte Bauausführung gestützt wird (unabhängig ob diese wirksam oder unwirksam ist), steht dem Bauunternehmer in jedem Fall ein Nachbesserungsrecht an seinen durchgeführten Arbeiten zu. Wenn er dieses nicht mehr wahrnehmen kann, weil ihm die Nachbesserung verweigert oder durch den Auftraggeber die Selbstvornahme eingeleitet wird, kann dieser nicht nur die bis zu diesem Zeitpunkt erbrachten Leistungen, sondern die vereinbarte Gesamtvergütung, lediglich gekürzt um etwaig ersparte Aufwendungen, gegenüber dem Auftraggeber abrechnen.

Die Entscheidung kann beim vbw abgerufen werden. Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: Rechtsassessor Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

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Mietrecht

Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter

Mit Urteilen vom 17. Juni 2015 (Az.: VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14) hat der BGH zwei Urteile des Landgerichts Halle bestätigt, in denen es um die Frage ging, ob der Mieter den Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter auch dann zu dulden hat, wenn er die Wohnung zuvor schon selbst mit eigenen Rauchwarnmeldern ausgestattet hat.

In beiden Fällen wollte die Vermieterin in ihrem Wohnungsbestand einheitlich Rauchwarnmelder einbauen und die Wartung übernehmen. Beide beklagten Mieter hatten den Zutritt zur Wohnung und somit den Einbau der Rauchwarnmelder mit Hinweis darauf verweigert, dass sie bereits eigene Rauchwarnmelder in ihren Wohnungen angebracht hätten.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die von den Vermietern beabsichtigten Maßnahmen bauliche Veränderungen sind, die zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts und einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse im Sinne von § 555b Nr. 4 und 5 BGB führen und deshalb von den Mietern zu dulden sind. Dadurch, dass der Einbau und die spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude "in einer Hand" ist, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, das zu einer nachhaltigen Verbesserung auch im Vergleich zu einem Zustand führt, der bereits durch den Einbau der vom Mieter selbst ausgewählten Rauchwarnmeldern erreicht ist.

Darüber hinaus ergibt sich nach Auffassung des BGH die Duldungspflicht eines Mieters auch daraus, dass der Vermieterin der Einbau von Rauchwarnmeldern durch eine gesetzliche Verpflichtung (vorliegend: § 47 Abs.4 BauO LSA) auferlegt ist und somit aufgrund von Umständen durchzuführen ist, die von ihnen nicht zu vertreten sind (§ 555b Nr. 6 BGB).

Anmerkung:
Wenngleich die Entscheidung auf der Rauchwarnmelderpflicht nach der Landesbauordnung von Sachsen-Anhalt fußt, hat diese auch in Baden-Württemberg Relevanz, da die hiesige Landesbauordnung inhaltsgleich vorsieht, dass Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege führen, mit Rauchwarnmeldern zu versehen sind.

Das Urteil ist noch nicht veröffentlicht. Die Pressemiteilung kann beim vbw abgerufen werden. Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Mietrecht

BGH-Rechtsprechung zu formularmäßigen Renovierungs- und Abgeltungsklauseln

Wir hatten Sie mit Schreiben vom 20.03.2015 an Vorstände und Geschäftsführer über die geänderte Rechtsprechung des BGH zu formularmäßigen Renovierungs- und Abgeltungsklauseln informiert. Zwischenzeitlich liegen die Entscheidungsgründe zur Frage der Wirksamkeit einer formularmäßigen Übertragung von Schönheitsreparaturen (BGH, Urt. v. 18. 03.2015 – VIII ZR 185/14 und VIII ZR 242/13) vor. Die Auswirkungen der BGH-Rechtsprechung haben dazu geführt, dass die Mustermiet- und Nutzungsverträge des GdW geändert werden mussten. Die aktuellen Muster sind mittlerweile über den Haufe-Verlag erhältlich.

In den Musterverträgen war insbesondere § 4 – Schönheitsreparaturen – zu ändern. Die Formulierung lautet nun:

"Ist die Wohnung am Beginn des Mietverhältnisses renoviert übergeben worden, so sind die Schönheitsreparaturen vom Mieter auszuführen, soweit sie durch seine Abnutzung bedingt sind. Das gilt auch, wenn dem Mieter am Beginn des Mietverhältnisses eine unrenovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung überlassen worden ist, der Mieter hierfür vom Vermieter aber einen angemessenen Ausgleich erhalten hat."

Die in den Klauseln enthaltenen Quotenabgeltungsklauseln wurden gestrichen.

Nachfolgend wollen wir Sie nochmal anhand der Leitsätze der Urteile über die möglichen Vertragsgestaltungen und die möglichen Vorgehensweisen informieren. Die Ausführungen sind das Ergebnis des Fachausschusses Rechtsfragen des GdW und der Landesverbände:

Leitzsätze der BGH-Entscheidung zu den Schönheitsreparaturen

  • Die formularmäßige Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich zahlt.
  • Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist, wobei solche Gebrauchsspuren außer Betracht bleiben, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.
  • Angesichts der Vielgestaltigkeit der Erscheinungsformen unterliegt die Beurteilung, ob eine Wohnung dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen worden ist, einer in erster Linie dem Tatrichter vorbehaltenen Gesamtschau unter Würdigung aller für die Beurteilung des Einzelfalls maßgeblichen Umstände.
  • Beruft der Mieter sich auf die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel, obliegt es ihm, darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war. Die Darlegungs- und Beweislast für die Gewährung einer angemessenen Ausgleichsleistung trifft den Vermieter.

Was folgt daraus?

Schönheitsreparaturen sind Instandsetzungsarbeiten zur Beseitigung von Abnutzungserscheinungen, die durch normales Wohnen hervorgerufen werden. Nach einhelliger Meinung ist auch bei nicht preisgebundenem Wohnraum die unmittelbar nur für preisgebundenen Wohnraum aller Art geltende Definition in § 28 Abs. 4 Satz 4 II. BV maßgeblich. Danach umfassen Schönheitsreparaturen nur das

"Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen".

Werden durch eine Klausel in allgemeinen Geschäftsbedingungen nur allgemein die Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt, ist ihr Inhalt durch Auslegung näher zu bestimmen und dahingehend zu verstehen, dass die Arbeiten nach § 28 II. BV gemeint sind.

Die gesetzliche Instandhaltungspflicht des Vermieters erfasst auch die zum vertragsgemäßen Gebrauch erforderlichen Schönheitsreparaturen. Insofern trifft die Pflicht zu Schönheitsreparaturen zunächst einmal grundsätzlich den Vermieter. Üblicherweise werden diese mit entsprechender mietvertraglicher Klausel jedoch auf den Mieter abgewälzt.

Der VIII. Zivilsenat des BGH hat nunmehr seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, wonach Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter übertragen werden können. Nach der nunmehrigen Rechtsprechung des BGH vom 18. März 2015 ist eine formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter lediglich bei renoviert übergebener Wohnung wirksam, in allen anderen Fällen unwirksam, sofern nicht ein angemessener Ausgleich erfolgte. Zur Begründung führt der BGH aus, dass die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei unrenoviert übergebener Wohnung den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters verpflichte und – jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung – dazu führe, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsse, als er sie selbst vom Vermieter erhalten habe.

Konsequenzen bei bestehenden Mietverhältnissen:

Unrenoviert überlassene Wohnung

  • § 4 Abs. 1 GdW-Mietvertrag – Ausgabe Mai 2014 lautet: "Die Schönheitsreparaturen sind vom Mieter auszuführen, soweit sie durch seine Abnutzung bedingt sind".

    Nach Ansicht des BGH hält die formularmäßige Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nur dann stand, sofern die Verpflichtung des Mieters zur Beseitigung vorvertraglicher Abnutzungsspuren durch einen vom Vermieter gewährten Ausgleich kompensiert wird. Hierdurch soll also der Mieter so gestellt werden, als sei ihm renovierter Wohnraum überlassen worden.

    Die GdW-Mustermietverträge verpflichten den Mieter jedoch nur zur Vornahme von Schönheitsreparaturen, die durch seine Abnutzung und eben nicht durch die Abnutzung des Vormieters bedingt sind. Die Fristen zur Vornahme der Schönheitsreparaturen beginnen mit Beginn der Mietzeit (§ 4 Abs. 3 Satz 4 GdW-Mustermietvertrag). Anders als die vom BGH zu beurteilende Klausel stellten die GdW-Mustermietverträge also nicht auf die Zeitabstände in den Mieträumen ab (vgl. Seite 13 und 17 der Entscheidung).

    Insofern kann durchaus argumentiert werden, dass durch die Entscheidung die bisher verwendete Klausel nicht per se unwirksam ist. Vielmehr kann mit nachvollziehbaren Gründen für die Wirksamkeit der Klausel in § 4 Abs. 1 GdW-Mietvertrag gestritten werden. Die ersten instanzgerichtlichen Urteile werden abzuwarten sein.

    Sofern der Mieter vorvertragliche Abnutzungsspuren beseitigt und nicht ausschließlich solche, die durch seine Abnutzung bedingt sind, könnte dem Mieter ein Anspruch auf Aufwendungsersatz zustehen.

    Ist das Mietverhältnis beendet, greift die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB, wonach Ansprüche des Mieters in 6 Monaten nach Ende des Mietverhältnisses verjähren.


Renoviert überlassene Wohnung

  • Die Klausel in § 4 Abs. 1 GdW-Mietvertrag ist wirksam.

Konsequenzen für künftige Mietverhältnisse

Der GdW hat seine Mustermietverträge wie ausgeführt geändert.

Renovierte Wohnung

  • Im Übergabeprotokoll ist zu vermerken: "Die Wohnung ist renoviert übergeben worden."
    Um vorvertragliche Abnutzungs- und Gebrauchsspuren zu beseitigen und damit eine "renovierte" Wohnung zu übergeben, muss der Vermieter nach der Rechtsprechung des BGH die Mieträume bei Vertragsbeginn nicht stets komplett frisch renovieren. Im Einzelfall kann die Vornahme geringer Auffrischungsarbeiten genügen. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) bleiben überdies Abnutzungs- und Gebrauchsspuren außer Acht, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.

Unrenoviert oder renovierungsbedürftige Wohnung

Hier sind folgende Konstellationen denkbar:

  • Der Vermieter führt die Schönheitsreparaturen selbst aus, überträgt sie also nicht auf den Mieter.
  • Der Vermieter überträgt die Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter, zahlt hierfür jedoch einen angemessenen Ausgleich. Dieser Fall ist in den neuen Mustermietverträgen erfasst.

Zur Vermeidung von Rechtsstreitigkeiten sollte ein möglichst umfassendes Übergabeprotokoll gefertigt werden. Dies gilt insbesondere im Fall einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung.

Nach der Urteilsbegründung können sich die Parteien dafür entscheiden, dass der Mieter zum Ausgleich für den Renovierungsaufwand für eine bestimmte Zeit weniger oder gar keine Miete zu entrichten hat. Nach dem vierten Leitsatz der Entscheidung trifft die Darlegungs- und Beweislast für die Gewährung einer angemessenen Ausgleichsleistung den Vermieter. Über die Höhe der Ausgleichszahlung können keine allgemein gültigen Regelungen getroffen werden. Aufgrund der Beweislastverteilung sollte der Vermieter eine Kostenschätzung über den Renovierungsaufwand vornehmen.

Mögliche Freizeichnung des Vermieters von der Durchführung von Schönheitsreparaturen

Möglichkeit:
Der Vermieter überträgt die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, etwa weil er keinen angemessenen Ausgleich zahlen will, nicht auf den Mieter und schließt aber gleichzeitig die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen für sich aus.

Konsequenz:
In diesem Fall ist niemand für die Durchführung von Schönheitsreparaturen verantwortlich.

Rechtliche Einschätzung:
Diese Vorgehensweise ist in der Literatur nur vereinzelt angesprochen. Es sprechen jedoch gute Gründe dafür, dass in dieser Konstellation der Vermieter sich von der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wirksam freizeichnen kann.

Allerdings muss der Vermieter tätig werden, wenn die Mietsache mangelhaft ist. Denn der vertraglich geschuldete Zustand ist bei Übergabe einer unrenoviert oder renovierungsbedürftigen Wohnung der Zustand zum Übergabedatum. Normale Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren müssen daher ebenso hingenommen werden, wie dies auch bei Übergabe einer renovierten Wohnung der Fall ist. Ist die Wohnung aber mangelhaft im Sinne des § 536 BGB, so muss der Vermieter natürlich handeln.

Über die Frage der Aufnahme einer solchen Klausel in die GdW-Mustermietverträge wird im Rahmen der Konferenz der Verbandsdirektoren am 28. Oktober 2015 entschieden. Bis dahin dürften auch weitere Stimmen aus der Literatur vorliegen, die eine möglichst rechtssichere Einschätzung erlauben. Sofern eine entsprechende Klausel aufgenommen wird, werden wir die Mustermietverträge Ende des Jahres entsprechend anpassen.

Leitsätze des BGH zur Quotenabgeltungsklausel

Quotenabgeltungsklauseln benachteiligen den Mieter nach § 307 Abs. 1 BGB unangemessen und sind daher unwirksam, weil sie von dem Mieter bei Vertragsschluss verlangen, zur Ermittlung der auf ihn im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrfach hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen.

Was folgt daraus?
Aufgrund der geänderten Rechtsprechung sind die in den auch vom GdW herausgegebenen Mustermietverträgen verwandten Quotenabgeltungsklauseln unwirksam. Dies betrifft auch noch die GdW-Mustermietverträge Ausgabe Mai 2014 (§ 4 Abs. 2, Abs. 6). Hierbei kommt es auch nicht darauf an, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert überlassen worden ist.
Der Vermieter kann weder außergerichtlich noch gerichtlich einen Kostenanteil für noch nicht fällige und daher auch vom Mieter nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen verlangen. Dies gilt natürlich nicht für vorhandene Schäden.

Wird ein neuer Mietvertrag abgeschlossen, kann eine Quotenabgeltungsklausel im Formularvertrag nicht mehr vereinbart werden. Die Quotenabgeltungsklausel wurde daher in den neuen Mustermietverträgen gestrichen.

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Mietrecht

Fristlose Kündigung des insolventen Mieters wegen Altschulden

Der BGH hat mit Entscheidung vom 17.06.2015 (AZ: VIII ZR 19/14) dem Vermieter das Recht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnis eines insolventen Mieters auch wegen Mietrückständen, die vor der Insolvenz entstanden sind, zugebilligt, soweit der Insolvenzverwalter/Treuhänder die Freigabe des Mietverhältnisses erklärt hat.

Dem Rechtsstreit lag folgender Sachverhalt zugrunde: Zwischen den Parteien besteht ein Wohnraummietverhältnis. Von März 2009 bis Oktober 2012 zahlte der Mieter die Miete nicht oder nur zum Teil. Im Juni 2010 wurde über das Vermögen des Mieters das Verbraucherinsolvenzverfahren eröffnet. Am 1.7.2010 erklärte die Treuhänderin die „Freigabe“ des Mietverhältnisses nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO. Daraufhin kündigte die Vermieterin im Oktober 2012 das Mietverhältnis fristlos. Dabei berief sie sich auf die seit März 2009 aufgelaufenen Mietrückstände von knapp 15.000 €. Der Mieter trug vor, die Kündigung könne wegen § 112 Insolvenzordnung (InsO) nicht auf Mietschulden gestützt werden, die vor der Insolvenz entstanden sind.

Nach Auffassung des BGH ist die fristlose Kündigung wirksam. Mit Wirksamwerden der Enthaftungserklärung (auch Freigabeerklärung genannt) nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO durch den Insolvenzverwalter/Treuhänder entfällt die mit dem Insolvenzantrag eintretende Kündigungssperre des § 112 Nr. 1 InsO. Nach Wegfall der Kündigungssperre durch die Freigabe des Mietverhältnisses kann eine außerordentliche Kündigung dann auch auf Mietrückstände gestützt werden, die vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufgelaufen sind.

Das Urteil kann beim vbw abgerufen werden.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Mietrecht

Verordnungen der Landesregierung zur Kappungsgrenze und zur Kündigungssperrfrist

Im Gesetzblatt für Baden-Württemberg Nr. 11 vom 19.06.2015 ist die Verordnung zur Absenkung der Kappungsgrenze (Kapp VO BW) veröffentlicht. Sie ist zum 01.07.2015 in 44 Städten und Gemeinden in Kraft getreten. Ab diesem Zeitpunkt darf eine Mieterhöhung innerhalb von 3 Jahren nur noch in Höhe von maximal 15% erfolgen; bislang bestand die Möglichkeit, die Mieten um 20% zu erhöhen.

Gleichzeitig wird in den erfassten Kommunen ab dem 01.07.2015 die Kündigungssperrfrist bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen von drei auf fünf Jahre verlängert. Die entsprechenden Regelungen finden sich in der Kündigungssperrfristverordnung Baden-Württemberg (KspVO BW). In den genannten Städten und Gemeinden kann gegenüber dem Mieter einer in eine Eigentumswohnung umgewandelten Wohnung erst nach Ablauf von fünf Jahren wegen Eigenbedarfs gekündigt werden (Kündigungssperrfrist).

Die reduzierte Kappungsgrenze und die verlängerte Kündigungssperrfrist gelten in folgenden Städten und Gemeinden:

Altbach, Asperg, Bad Krozingen, Bad Säckingen, Baienfurt, Denzlingen, Dossenheim, Edingen-Neckarhausen, Emmendingen, Eppelheim, Fellbach, Freiberg am Neckar, Freiburg im Breisgau, Friedrichshafen, Grenzach-Wyhlen, Heidelberg, Heilbronn, Karlsruhe, Kirchentellinsfurt, Konstanz, Leimen, Lörrach, March, Merzhausen, Möglingen, Neckarsulm, Offenburg, Radolfzell am Bodensee, Rastatt, Ravensburg, Reutlingen, Rheinfelden (Baden), Rheinstetten, Rielasingen-Worblingen, Singen (Hohentwiel), Steinen, Stuttgart, Tübingen, Ulm, Umkirch, Waldkirch, Weil am Rhein, Weingarten, Wendlingen am Neckar.

Beide Verordnungen treten nach 5 Jahren außer Kraft.

Die Verordnungstexte können beim vbw abgerufen werden.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Mietrecht

Vermieter kann für Legionelleninfektion haften

Am 06.05.2015 hat der BGH (Az.: VIII ZR 161/14) zur Haftung des Vermieters bei einer Legionelleninfektion des Mieters entschieden. Danach kommt eine Haftung des Vermieters bei Erkrankung des Mieters infolge einer Legionelleninfektion dann in Betracht, wenn der Vermieter seine Kontroll- oder Verkehrssicherungspflichten verletzt hat. An die Gewissheit, dass die Krankheit durch verunreinigtes Wasser verursacht worden ist, dürfen laut BGH keine überspannten Anforderungen gestellt werden.

Die Klägerin begehrt - als Alleinerbin ihres während des Rechtsstreits verstorbenen Vaters - Schadensersatz und Schmerzensgeld in Höhe von 23.415,84 €. Der Vater war Mieter einer Wohnung des Beklagten. Er erkrankte im Jahr 2008 an einer durch Legionellen hervorgerufenen Lungenentzündung. Das zuständige Bezirksamt stellte daraufhin in der Wohnung des Mieters und im Keller des Mietshauses eine starke Legionellen-Kontamination fest.

Die Tochter vertritt die Auffassung, der Vermieter habe seine Pflicht zur regelmäßigen Kontrolle des Trinkwassers verletzt und führt die Erkrankung ihres Vaters hierauf zurück. Sie verlangt nun von dem Vermieter Schadensersatz und Schmerzensgeld.

Amts- und Landgericht haben die Klage abgewiesen. Sie haben offengelassen, ob der Vermieter eine Pflicht verletzt hat. Jedenfalls sei nicht nachgewiesen, dass sich der Mieter durch das verunreinigte Wasser infiziert habe. Eine andere Infektionsquelle sei nicht ausgeschlossen, zumal der Mieter bis zu seiner Erkrankung am gesellschaftlichen Leben teilgenommen habe.

Der BGH verweist den Rechtsstreit an das Landgericht zurück. Zwar sei der Vermieter erst seit der Novelle der Trinkwasserverordnung am 01.11.2011 gesetzlich verpflichtet, das Trinkwasser regelmäßig auf Legionellen untersuchen zu lassen. Dennoch komme ein Pflichtverstoß des Vermieters unter dem Gesichtspunkt der Verletzung der Verkehrssicherungspflicht in Betracht, welcher vom Landgericht nochmals zu prüfen sei. Die landgerichtliche Annahme, die Legionellenerkrankung lasse sich nicht mit der erforderlichen Gewissheit auf das kontaminierte Trinkwasser zurückführen, sei lückenhaft und lege rechtsfehlerhaft einen zu hohen Maßstab an die erforderliche richterliche Gewissheit.

Anmerkung
Im JurAktuell, Ausgabe Nr. 01/2015, hatten wir über Legionellen im Trinkwasser berichtet. In diesen Fällen ging es aber darum, ob Legionellen im Trinkwasser einen Mangel der Mietsache darstellen, der den Mieter zur Mietminderung berechtigt.

Das BGH- Urteil kann beim vbw abgerufen werden. Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Mietrecht

Verschattung eines Grundstücks durch Bäume des Nachbarn

Der Bundesgerichtshof hat sich am 10.07.2015 (AZ: V ZR 229/14) mit der Frage befasst, ob ein Grundstückseigentümer von seinem Nachbarn die Beseitigung von Bäumen wegen der von ihnen verursachten Verschattung verlangen kann.

Die Kläger sind seit 1990 Bewohner und seit 1994 Eigentümer eines Grundstücks, das mit einem nach Süden ausgerichteten Reihenhausbungalow bebaut ist. Ihr 10x10 m großer Garten grenzt an eine öffentliche Grünanlage der beklagten Stadt. In der Grünanlage stehen in einem Abstand von 9 bzw. 10,30 m von der Grenze zwei ca. 25 m hohe, gesunde Eschen. Die Kläger verlangen die Beseitigung dieser Bäume mit der Begründung, ihr Garten werde durch die Bäume vollständig verschattet. Er eigne sich deswegen weder zur Erholung noch zur Hege und Pflege der von ihnen angelegten anspruchsvollen Bonsai-Kulturen. Das Wachstum der Bäume sei für sie bei Erwerb des Hauses nicht vorhersehbar gewesen. Derartig hoch wachsende Laubbäume seien mit einer konzeptionell nach Süden ausgerichteten Bungalow-Siedlung unvereinbar.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Die Revision zum BGH hatte ebenfalls keinen Erfolg.

Ihre Entscheidung begründeten die BGH-Richter wie folgt:

  • Ein Beseitigungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass das Eigentum der Kläger beeinträchtigt wird. Daran fehlt es nach Meinung der Richter vorliegend, da die Benutzung des Grundstücks in dessen räumlichen Grenzen im Zweifel von dem Eigentumsrecht des Nachbarn gedeckt ist.
  • Zwar können nach dem in § 906 Abs. 2 Satz 1 BGB enthaltenen Maßstab bestimmte Einwirkungen auf das benachbarte Grundstück durch den Nachbarn abgewehrt werden. Dazu zählt aber der Entzug von Luft und Licht als sogenannte "negative" Einwirkung nicht. Dies hat der Senat im Hinblick auf Anpflanzungen erneut bestätigt.
  • Das Eigentum des angrenzenden Nachbarn wird durch den Schattenwurf von Pflanzen und Bäumen im Sinne von § 1004 BGB beeinträchtigt, wenn die in den Landesnachbargesetzen enthaltenen Abstandsvorschriften nicht eingehalten werden. Dies war vorliegend jedoch nicht der Fall. Der nach dem maßgeblichen nordrhein-westfälischen Landesrecht für stark wachsende Bäume vorgeschriebene Abstand von 4 m (§ 41 Abs. 1 Nr. 1a NachbG NRW) war gewahrt.
  • Ein aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis hergeleiteter Beseitigungsanspruch kommt mit Rücksicht auf die nachbarrechtlichen Sonderregelungen nur in Ausnahmefällen in Betracht. Er setzt voraus, dass die Kläger wegen der Höhe der Bäume ungewöhnlich schweren und nicht mehr hinzunehmenden Nachteilen ausgesetzt werden. Daran fehlt es, selbst wenn insoweit – was der BGH offengelassen hat – nicht auf die Verschattung des gesamten Grundstücks, sondern nur auf die der Gartenfläche abzustellen wäre.


Anmerkung
Im Streitfall ist die Vorinstanz zu dem Ergebnis gekommen, dass die Bepflanzung den Klägern noch zuzumuten sei, weil es an einer ganzjährigen vollständigen Verschattung der Gartenfläche fehle. Nach Ansicht des BGH war bei der erforderlichen Abwägung auch zu berücksichtigen, dass der vorgeschriebene Abstand im Streitfall um mehr als das Doppelte eingehalten wurde. Umso mehr tritt nach Ansicht des BGH in den Vordergrund, dass öffentliche Grünanlagen zum Zwecke der Luftverbesserung, zur Schaffung von Naherholungsräumen und als Rückzugsort für Tiere gerade auch große Bäume enthalten sollen, für deren Anpflanzung auf vielen privaten Grundstücken kein Raum ist. Die damit einhergehende Verschattung sei Ausdruck der Situationsgebundenheit des klägerischen Grundstücks, das am Rande einer öffentlichen Grünanlage belegen ist.

Die BGH-Pressemitteilung kann beim vbw abgerufen werden. Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: Rechtsassessor Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

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Europarecht

EU – INFO Mai/Juni und Juli 2015

Anbei erhalten Sie die neuesten Informationen aus der Europäischen Union (EU- INFO, Ausgaben Mai/Juni und Juli 2015).

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Mit freundlichen Grüßen

RAin Sigrid Feßler
Verbandsdirektorin