vbw-info 03/2015

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Inhaltsverzeichnis


Angelegenheiten des Verbandes

Veränderungen in den Wohnungsunternehmen

Von der Baugenossenschaft Ladenburg eG haben wir die Nachricht erhalten, dass Herr Dipl.- Ing. Manfred Wahl zum 08.01.2015 zum weiteren nebenamtlichen Vorstandsmitglied bestellt wurde. Er vertritt die Genossenschaft mit den bisherigen Vorstandsmitgliedern Walter Möll und Peter Stahl.

Herr Jürgen Teufel, langjähriges Vorstandsmitglied der Kreisbaugenossenschaft Calw eG, ist zum 31.12.2014 altersbedingt aus dem Vorstand ausgeschieden. Die Genossenschaft wird durch die bisherigen Vorstandsmitglieder Dietmar Greif und Bruno Klein vertreten.

Bei der Genossenschaft Beamten-Wohnungsverein Stuttgart eG hat sich ebenfalls ein Vorstandswechsel ergeben. Herr Gerhard Hofmann ist zum 31.12.2014 aus dem Vorstand ausgeschieden. Als Nachfolger hat der Aufsichtsrat Herrn Thomas Engelhardt bestellt.

Wir wünschen den neuen Gremienmitgliedern viel Erfolg in ihren neuen Tätigkeitsbereichen und den ausgeschiedenen Organmitgliedern alles Gute für die Zukunft.

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Wettbewerb zum Deutschen Nachhaltigkeitspreis 2015 ist gestartet

Ab sofort bis Anfang Juni 2015 können sich Unternehmen um den Deutschen Nachhaltigkeitspreis 2015 bewerben, um mit nachhaltigen Geschäftsmodellen zu zeigen, wie Produkte und Dienstleistungen erfolgreich ökologische und soziale Herausforderungen annehmen und Nachhaltigkeit als wirtschaftliche Chance nutzen. Die Auszeichnung wird auch in diesem Jahr in drei Größenklassen vergeben. Sonderpreise zeichnen Unternehmen für besondere Ressourceneffizienz und nachhaltige Markenführung aus.

Der Preis ist eine Initiative der Stiftung Deutscher Nachhaltigkeitspreis e.V. in Zusammenarbeit mit der Bundesregierung, kommunalen Spitzenverbänden, Wirtschaftsvereinigungen, Forschungseinrichtungen und zivilgesellschaftlichen Organisationen. Die Preise werden im Rahmen des 8. Deutschen Nachhaltigkeitstages am 27.11.2015 in Düsseldorf verliehen.

Weitere Informationen und die Wettbewerbsunterlagen finden Sie auf der Homepage www.nachhaltigkeitspreis.de. Nähere Auskünfte erhalten Sie auch unter: buero@nachhaltigkeitspreis.de.

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Gemeinsame Broschüre von GdW und VKU – Stadtwerke und Wohnungswirtschaft

Mit vbw-info 1/2015, Gruppe 4, hatten wir auf den gemeinsamen Kongress des GdW und VKU am 16.03. und 17.03.2015 in Berlin zum Thema "Möglichkeiten der Zusammenarbeit zwischen Wohnungswirtschaft und Stadtwerken" hingewiesen.

Für den Kongress hat der GdW zusammen mit den Stadtwerken eine Broschüre "Stadtwerke und Wohnungswirtschaft – Partner für die Energiewende vor Ort" erarbeitet. Sie gibt einen Überblick über die Möglichkeiten von Kooperationen zwischen Wohnungsunternehmen und Stadtwerken bei der dezentralen Energieerzeugung.

Behandelt werden Fragen zu den rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, zu den Win-Win-Effekten sowie eventuellen Hemmnissen, die Wohnungsunternehmen daran hindern, sich bei der dezentralen Energieerzeugung zu engagieren.

Die Broschüre steht für Sie auf unserer Homepage www.vbw-online.de im Mitgliederbereich unter „Brancheninfos GdW“ zum Download zur Verfügung. Sie können ein kostenfreies Exemplar der Broschüre in gedruckter Form auch direkt beim GdW bestellen.

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Einladung zur Kongressmesse Zukunft Lebensräume

Der GdW hat darauf hingewiesen, dass der VDE Frankfurt, und die Messe Frankfurt erstmals gemeinsam den 8. AAL-Kongress und die 2. Messe Zukunft Lebensräume am 29./ 30. April 2015 in Frankfurt/Main im neuen Kap Europa veranstalten. Der GdW hat als langjähriger Kooperationspartner den gemeinsamen Aufbruch aktiv begleitet und das Programm mitgestaltet.

Als Mitglied des vbw erhalten Sie Sonderkonditionen bis zum Veranstaltungstag. Um in den Genuss der Sonderkonditionen zu kommen, nutzen Sie für Ihre Anmeldung bitte ausschließlich den folgenden exklusiven Buchungslink:
https://online-registration.vde.com/iebms/reg/reg_p1_form.aspx?oc=10&ct=GER2&eventid=9449.

Dieser Link ist auch über http://web.gdw.de/service/veranstaltungen/8-aal-kongress-zukunft-lebensraeume-2015 anklickbar.

Den Kongressauftakt bildet eine Diskussion mit GdW-Präsident Axel Gedaschko, Techniker Krankenkassen-Vorstand Thomas Ballast und dem KDA-Vorstandsvorsitzenden Dr. Jürgen Gohde. Am zweiten Tag sind unter anderem VSWG-Verbandsdirektor Dr. Axel Viehweger und InWIS-Geschäftsführer Michael Neitzel dabei. Detailinformationen zum Kongress- und Messeprogramm gibt es online unter www.aal-kongress.de.

Den GdW-Gemeinschaftsstand auf der Messe Zukunft Lebensräume mit vielen Partnerangeboten finden Sie in der Halle VKE 4, Stand B 10.
Den Flyer mit den Sonderkonditionen des GdW fügen wir in der Anlage bei.


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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Wettbewerb „Menschen und Erfolge“

Bundesbauministerin Barbara Hendricks hat am 02.04.2015 den Startschuss für die fünfte Runde des Wettbewerbs „Menschen und Erfolge“ gegeben. Dieses Jahr steht der Wettbewerb unter dem Motto „In ländlichen Räumen willkommen“. Thema ist die Aufnahme von Flüchtlingen. Gesucht werden erfolgreiche Aktivitäten oder bereits umgesetzte Projekte in den Bereichen „Ankommen, Bleiben und Aufeinander-Zugehen“. Entscheidend ist, dass das Projekt dem Gemeinwohl zugutekommt und sich als Beitrag einer Willkommenskultur für Flüchtlinge versteht.

Hendricks betonte: „Viele Flüchtlinge werden in Kommunen in ländlichen Regionen untergebracht. Dabei leisten viele Einzelpersonen und Initiativen Erstaunliches, um den Menschen das Ankommen zu erleichtern und ihnen Perspektiven für einen längerfristigen Aufenthalt zu geben. Wir wollen diese Projekte kennenlernen und ermuntern, von diesen zu lernen und nachzuahmen."

Einsendeschluss ist der 26.05.2015.

Es werden Preisgelder in Höhe von 20.000 Euro vergeben. Eine unabhängige Jury wird die Preisträger im September auswählen. Die Preisverleihung findet voraussichtlich im Spätherbst 2015 in Berlin statt.

Mit dem Wettbewerb „Menschen und Erfolge“ der „Initiative Ländlichen Infrastruktur“ werden seit 2011 jährlich Projekte gesucht, die zur Verbesserung der ländlichen Infrastruktur im weitesten Sinne beitragen und dem Gemeinwohl zugutekommen. Es handelt sich um eine gemeinsame Initiative des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) mit den Partnern Deutscher Landkreistag (DLT), Deutscher Städte- und Gemeindebund (DStGB), Deutscher Bauernverband (DBV), Zentralverband des Deutschen Handwerks (ZDH), Bundesverband Garten-, Landschafts- und Sportplatzbau (BGL) sowie Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR). Neue Partner des Wettbewerbs sind in diesem Jahr der Bund Deutscher Landschaftsarchitekten (bdla) und der Bundesverband der gemeinnützigen Landgesellschaften (BLG).

Mehr Informationen finden Sie unter www.menschenunderfolge.de.

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Allgemeine Geschäftsführung

Energiedienstleistungsgesetz (EDL-G) 2015

Der Bundesrat hat am 06.03.2015 das Gesetz über Energiedienstleistungen und andere Energieeffizienzmaßnahmen (EDL-G) beschlossen. Das Gesetz setzt die EU-Richtlinie 2012/27/EU zur Energieeffizienz vom 25.10.2012 um und soll sicherstellen, dass Unternehmen, die kein KMU (kleines oder mittleres Unternehmen) sind, bis zum 05.12.2015 ein Energieaudit durchführen und dies danach mindestens alle vier Jahre wiederholen.

Die Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt wird voraussichtlich Ende April oder Anfang Mai erwartet. Das Gesetz tritt am Tag nach der Verkündung in Kraft.

Zu dem Gesetz stellen sich folgende Fragen:

a) Wer ist betroffen und vor allem welche Wohnungsunternehmen sind betroffen?
b) Was muss ein Energieaudit beinhalten?
c) Wer darf Energieaudits durchführen?
d) Wie wird ein Verstoß gegen die Pflicht geahndet.

Der GdW hat uns hierzu nachfolgende Informationen überlassen:

1. Betroffene Wohnungsunternehmen

Betroffen von dem Gesetz sind Unternehmen und damit auch Wohnungsunternehmen, die kein KMU sind. Unter den Begriff KMU fallen Unternehmen, die weniger als 250 Personen beschäftigen und die entweder einen Jahresumsatz von höchstens 50 Mio. € erzielen oder deren Jahresbilanzsumme sich auf höchstens 43 Mio. € beläuft. Der Schwellenwert für die Mitarbeiterzahl ist zwingend zu beachten, während ansonsten zusätzlich entweder der Schwellenwert für den Umsatz oder der Schwellenwert für die Bilanzsumme einzuhalten ist.

Darüber hinaus sind per Definition auch alle Wohnungsunternehmen kein KMU, bei denen 25 % oder mehr des Kapitals oder der Stimmrechte direkt oder indirekt von einem oder mehreren öffentlichen Stellen oder Körperschaften des öffentlichen Rechts einzeln oder gemeinsam kontrolliert werden.

Freigestellt von der Pflicht zur Erstellung von Energieaudits sind diejenigen Unternehmen, die sie ein zertifiziertes Energiemanagementsystem nach DIN EN ISO 50001 oder ein Umweltmanagementsystem nach EMAS (Eco-Management and Audit Scheme, www.emas.de/home/) eingerichtet haben.

Insgesamt sind im Bereich des GdW etwa 80 "echte" große Unternehmen und ca. 700 kommunale oder öffentliche Wohnungsunternehmen betroffen.

2. Inhalt eines Energieaudit

Das Energieaudit ist nach der DIN EN 16247-1 durchzuführen. Die Norm regelt die Qualitätsanforderungen an den Energieauditor hinsichtlich Kompetenz, Vertraulichkeit, Objektivität und Transparenz sowie den Energieauditprozess und seine Elemente. Der Energieauditprozess muss danach

  • angemessen,
  • vollständig für das auditierte Objekt bzw. die Organisation,
  • repräsentativ hinsichtlich zuverlässiger und relevanter Daten,
  • rückverfolgbar hinsichtlich des Ursprungs der Daten,
  • zweckdienlich, d. h. einschließlich Analyse der Wirtschaftlichkeit der identifizierten Möglichkeiten zur Energieeinsparung und
  • verifizierbar sein, d. h. der Organisation ermöglichen, die Verbesserung der Energieeffizienz zu überwachen.

Elemente des Energieauditprozesses sind ein einleitender Kontakt, eine Auftaktbesprechung, die Datenerfassung, Ortsbegehungen, die Analyse und ein Bericht sowie eine Abschlussbesprechung. In der Auftaktbesprechung muss der Auditor die Prozesse, die Mittel und den Zeitplan des Energieaudits sowie den möglichen Bedarf an zusätzlicher Messausrüstung darlegen. Der Energieauditor muss die energieverbrauchenden Systeme, Prozesse und Einrichtungen erfassen und bewerten.

Bei Wohnungsunternehmen geht es dabei um die eigenen Gebäude und Prozesse, nicht um die bewirtschafteten Wohneinheiten. Wohngebäude sind bereits über die Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden 2010/31 EU und die Umsetzung in der EnEV, insbesondere die Erstellung von Energieausweisen, geregelt.

Nach der derzeitigen mündlichen Auskunft des zuständigen BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) werden die Energieausweise als eine Form von Energieaudit angesehen, weswegen alle Objekte mit Energieausweis nicht in das Energieaudit einbezogen werden müssen. Das BAFA hat für Mitte April die entsprechenden Auslegungen und Anwendungshilfen angekündigt, die hinsichtlich dieser Frage Sicherheit bringen werden. Bleibt es bei der Abgrenzung mit Energieausweisen, ist davon auszugehen, dass auch für Nichtwohngebäude, für die Energieausweise vorliegen, kein zusätzliches Energieaudit zu erstellen ist.

Für die Wohnungswirtschaft – soweit das Unternehmen kein KMU ist - verbleiben damit für das Energieaudit Bestandsgebäude, für die kein Energieausweis vorliegt, der Fuhrpark (als Energieverbraucher von Diesel und Benzin) und gegebenenfalls Handwerksbetriebe.

Der Deutsche Bundestag hat zusätzlich zum Gesetz eine Entschließung verabschiedet, in der Unternehmen aufgefordert werden, die im Gesetz enthaltenen Möglichkeiten zum Einsatz unternehmenseigener Auditoren, die Anwendung der Grundsätze der Verhältnismäßigkeit und Repräsentativität auf die Ausgestaltung der Audits sowie die Zulassung von Rechen- und Schätzverfahren bei der Messung der Energieverbräuche zu nutzen, um Aufwand und Kosten für die Durchführung von Audits in einem vertretbaren Rahmen zu halten.

3. Zuständigkeit für das Energieaudit

Mit der Umsetzung des EDL-G wurde das BAFA betraut. Dieses wird eine öffentliche Liste von Personen bereitstellen, die über die erforderliche Qualifikation zur Durchführung eines Energieaudit verfügen, dafür eine elektronische Registrierung vornehmen, Anwendungshilfen veröffentlichen und auch stichprobenhafte Überprüfung der Energieaudits durchführen. Die Liste und die Anwendungshilfen sollen bis zum Inkrafttreten des Gesetzes zur Verfügung stehen.

Das Audit darf von allen Personen durchgeführt werden, die die entsprechende Fachkunde besitzen, auch unternehmensintern. Anforderungen an die Fachkundigen sind eine einschlägige Ausbildung und eine mindestens dreijährige hauptberufliche Tätigkeit, bei der praxisbezogene Kenntnisse über die betriebliche Energieberatung erworben wurden. Für eine Berateranerkennung müssen eine Selbsterklärung zur Berufserfahrung und eine elektronische Registrierung beim BAFA erfolgen. Beides ist möglich über die Website www.bafa.de/bafa/de/energie/energie_audit/formulare/index.html.

Das BAFA hat darüber hinaus Hinweise zur Registrierung von Energieaudits durchführenden Personen veröffentlicht. Diese finden Sie unter:
www.bafa.de/bafa/de/energie/energie_audit/publikationen/index.html.

4. Bußgeldbewehrung

Das BAFA soll Stichproben zur Durchführung der Energieaudits durchführen. Dazu wird es Unternehmen unter Setzung einer angemessenen Frist zur Vorlage des Nachweises auffordern. Die Nichterfüllung der Pflicht zur Erstellung eines Energieaudits ist eine Ordnungswidrigkeit, die mit bis zu 50.000 € geahndet werden kann.

Der Deutsche Bundestag hat mit einer Entschließung die Bundesregierung aufgefordert, im Vollzug des Gesetzes durch das BAFA dem Umstand Rechnung zu tragen, dass den betroffenen Unternehmen aufgrund der Frist zur Umsetzung ein sehr kurzer Zeitraum zur Durchführung der Energieaudits verbleibt, da z. B. im Falle eines Beraterengpasses Unternehmen im Einzelfall die fristgerechte Umsetzung des Audits bis zum 05.12.2015 faktisch nicht möglich sein kann.

5. Kritik

Trotz des Einspruchs einer Vielzahl von Verbänden, darunter des GdW und seiner Landesverbände, wurde weder die Frist für die Erstellung der Energieaudits verlängert oder zumindest das Bußgeld für ein Jahr ausgesetzt, noch sind die kleinen Unternehmen, an denen die öffentliche Hand beteiligt ist, ausgenommen. Dies ist besonders unverständlich vor dem Hintergrund, dass die europäische KMU-Definition für die Förderung von KMU und die Verbesserung des Kapitalzuganges geschaffen wurde und eben nicht, um zusätzliche Auflagen zu machen.

Bei den GdW-Unternehmen sind von dem Gesetz etwa 80 "echte" große Unternehmen und ca. 700 kommunale oder öffentliche Wohnungsunternehmen betroffen.

6. Empfehlung

Wir empfehlen Ihnen, zeitnah anhand der genannten Kriterien zu prüfen, ob Ihr Unternehmen von der Auditpflicht betroffen ist und ob für Ihre eigenen Betriebsgebäude (Verwaltungsgebäude, Geschäftsstellen, Gebäude des Regiebetriebs o.ä.) Gebäudeenergieausweise vorliegen, da dies zu einem Ausnahmetatbestand führen kann.

Sobald die vom BAFA für Mitte April angekündigten Anwendungshilfen oder weitere Erkenntnisse zur Umsetzung des EDL-G vorliegen bzw. das Gesetz in Kraft getreten ist, werden wir Sie informieren.

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Allgemeine Geschäftsführung

VG Media - Vorgehensweise bei Fremdverwaltung

Wir hatten Sie über das Schreiben der VG Media an Wohnungsunternehmen als potenzielle Haus- oder WEG-Verwalter informiert, in denen um Rücksendung eines Fragebogens zur Vergütungspflicht für etwaige WEG-Kunden aufgefordert wurde. Solche Schreiben werden aktuell von der VG Media verschickt. Diese Schreiben haben wiederum keinen Bezug zu einer konkreten Wohnungseigentümergemeinschaft und sollen offensichtlich nur dazu dienen, dass die VG Media noch nicht bekannte Wohnungseigentümergemeinschaften identifizieren kann.

Wir weisen darauf hin, dass Wohnungsunternehmen nach dem GdW-Gesamtvertrag mit der VG Media nur zur Auskunft verpflichtet sind, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang das Wohnungsunternehmen selbst vergütungspflichtige Satelliten- oder Antennenanlagen betreibt. Eine Pflicht zu Auskünften über verwaltete Wohnungen besteht nicht. Eine Auskunftspflicht besteht nur dann, sofern Wohnungsunternehmen als Verwalter einer konkreten WEG angeschrieben werden.

Der GdW teilt mit, dass er sich mit der VG Media über folgendes Verfahren verständigen konnte:
Mitgliedsunternehmen, die entsprechende Anschreiben der VG Media erhalten, können die VG Media auf ihre Mitgliedschaft beim vbw verweisen. Die VG Media hat zugesagt, diese Unternehmen dann aus ihrem Verteiler “Wohnungsverwalter“ zu streichen und keine weiteren Aufforderungen mehr zu senden.

Sofern für fremdverwaltete Wohnungseigentümergemeinschaften eine Vergütungspflicht bestehen sollte und ein Vertragsschluss geplant ist, können Mitgliedsunternehmen des vbw für die von ihr fremdverwalteten Bestände gemäß Angebot der VG Media dieselben Konditionen beanspruchen, die das Wohnungsunternehmen nach dem GdW-Gesamtvertrag für eigene Bestände erhalten würde. Das Muster eines Einzelvertrages für fremdverwaltete Bestände fügen wir in der Anlage bei. Rechte und Pflichten aus dem GdW-Gesamtvertrag werden dadurch nicht geändert. Der Vertrag für fremdverwaltete Bestände hat optionalen Charakter.

Wichtig: Wohnungsunternehmen als Verwalter sollten den Sachverhalt in jedem Fall zunächst in die Eigentümerversammlungen einbringen und gegebenenfalls entsprechende Beschlüsse fassen lassen.

Nach derzeitiger Rechtslage besteht grundsätzlich auch für Wohnungseigentümergemeinschaften eine Prüf- und Vergütungspflicht. Eine Ausnahme bildet lediglich jeweils der sogenannte “urheberrechtsfreie nachbarschaftliche Empfang“, der im GdW-Vertrag mit der VG Media (GEMA) bis zu einer Anlagengröße von maximal 10 (75) angeschlossenen Wohneinheiten pauschal festgelegt ist. Das Problem ist, dass der allgemeine VG Media-Tarif keine solche Pauschalregelung beinhaltet, sodass im ungünstigsten Fall die VG Media bereits eine Vergütungspflicht ab zwei angeschlossenen Wohnungseinheiten fordern könnte. Der Anlagenbetreiber müsste dann nachweisen, dass die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft durch persönliche Beziehungen verbunden sind.

Genau dieser Nachweis ist einer Eigentümergemeinschaft mit 343 Wohnungen nach Entscheid des Landgerichts München (21 O 16054/12) aus 2013 gelungen. Als Begründung wurde unter anderem darauf verwiesen, dass die Eigentümer sehr wohl durch persönliche Beziehungen untereinander verbunden seien, was sich trotz der Größe des Gebäudes zum Beispiel darin äußere, dass sie sich regelmäßig zu Eigentümerversammlungen träfen und einmal jährlich ein sogenanntes “…“-Fest stattfinde, an dem die Bewohner rege teilnähmen. Auch das private Schwimmbad mit Sauna werde von den Bewohnern gemeinsam genutzt, was ebenfalls auf persönliche Beziehungen der Eigentümer und Bewohner hindeute. Das Urteil ist im September 2014 vom OLG München (6 U 2619/13) bestätigt worden (siehe Anlage), jedoch noch nicht rechtskräftig. Das Verfahren ist derzeit beim Bundesgerichtshof anhängig.

Sofern der BGH die für Wohnungsunternehmen und Mieter vorteilhaften Urteile der Vorinstanzen entgegen der bisherigen Rechtsprechung bestätigen sollte, kann dies die Position der Wohnungswirtschaft gegenüber den Verwertungsgesellschaften stärken.

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Allgemeine Geschäftsführung

Rauchwarnmelder und Fehlalarm

Mit unserem Leitfaden „Rauchwarnmelder Nachrüstungspflicht in Bestandsgebäuden Anforderungen an die Wohnungswirtschaft“, der Ihnen im Mitgliederbereich unserer Homepage (www.vbw-online.de) unter der Rubrik „Leitfaden“ zur Verfügung steht sowie mit Schreiben an Vorstände und Geschäftsführer vom 10.12.2014, hatten wir Sie über die seit 01.01.2015 in Baden-Württemberg geltende Rauchwarnmelderpflicht informiert.

Zwischenzeitich sind in der Beratungspraxis Folgefragen - konkret zur Haftung bei gerätebedingtem Fehlalarmen sowohl im Wohnungsbestand als auch in Wohnungseigentümergemeinschaften - aufgekommen, die wir zum Anlass eines weiteren Informationsschreibens nehmen wollen. Vorauszuschicken ist, dass Rechtsprechung hierzu - aufgrund der sehr jungen Vorschrift in der Landesbauordnung Baden Württemberg - noch nicht vorliegt, weshalb die in anderen Bundesländern zu ähnlichen Fällen ergangene Rechtsprechung herangezogen werden wird.

Der übliche Fall ist der Folgende:

Ein Rauchmelder schlägt fälschlicherweise Alarm. Rückt die Feuerwehr in solchen Fällen an, ist es oft unvermeidlich, die Wohnungstür aufzubrechen, damit die Einsatzkräfte so schnell wie möglich in die betreffenden Räume gelangen. Später stellt sich die Frage, wer

a) für die Feuerwehrkosten und
b) für die Kosten der Reparatur der Tür aufkommen muss.

1. Verwaltung Mietbestände

Kosten für den (rechtmäßigen) Einsatz der Feuerwehr
Die Organisation des Feuerwehrwesens in Baden-Württemberg ist im Feuerwehrgesetz (FwG) geregelt. Die jeweiligen Gebührentatbestände und Ausnahmevorschriften betreffend den Kostenersatz für Einsätze der Gemeindefeuerwehr (§ 2 FwG) finden sich unter § 34 FwG. Den Gemeinden als Träger der Gemeindefeuerwehr ist unter Verweis auf das Kommunalabgabengesetz eine Satzungsgebungsbefugnis eingeräumt (z.B. Feuerwehrbenutzungsgebührenordnung).

Es gilt der Grundsatz der Unentgeltlichkeit, soweit nicht in § 34 Abs. 1 Satz 2 FwG etwas anders bestimmt ist. Kostenersatzpflichtig sind nach Abs. 3 der Vorschrift u.a. „der Eigentümer der Sache, deren Zustand die Leistung erforderlich gemacht hat, oder derjenige, der Gewalt über eine solche Sache ausübt, derjenige, in dessen Interesse die Leistung erbracht wird, oder der Betreiber einer Brandmeldeanlage."

Analogieschlüsse im Kosten- und Gebührenrecht sind immer problematisch. Es muss daher für jeden einzelnen Kostenersatztatbestand anhand der Vorschriften des FwG und der jeweils geltenden Gemeindesatzung gesondert ermittelt werden, ob zum einen die Tatbestandsvoraussetzungen erfüllt sind und zum anderen, wer jeweils als Kostenersatzpflichtiger in Frage kommt.

§ 34 Abs. 1 Nr. 5 FwG sieht vor, dass der Träger der Gemeindefeuerwehr Kostenersatz verlangen kann, wenn der Einsatz durch einen Alarm einer Brandmeldeanlage ausgelöst wurde, ohne dass ein Schadfeuer vorlag.

Rechtlich umstritten ist, ob herkömmliche Einzelrauchmelder einer solchen Brandmeldeanlage gleichzusetzen sind, denn unter einer „Brandmeldeanlage“ versteht man ein vernetztes und meist mit einer Hauszentrale verbundenes System, das im privaten Wohnbereich kaum verwendet und von der LBO in § 15 Abs. 7 auch nicht gefordert wird.

Nach einem älteren Urteil des Verwaltungsgerichts Schleswig sind auch nicht vernetzte Rauchmelder wie Brandmeldeanlagen zu behandeln. Die Kosten für den Einsatz in Folge eines Fehlalarms könnten demnach dem Hauseigentümer in Rechnung gestellt werden (Urteil vom 27.5.2003, Az.; 3 A 133/02). Andererseits hat das Verwaltungsgericht Braunschweig entschieden, dass ein Gebäudeeigentümer die Kosten für mehrere Einsätze aufgrund von Fehlalarmen seiner Brandmeldeanlage nicht bezahlen muss (Urteil vom 28.03.2000, Az.: 5 A 5185/98). Dagegen bejahen andere Gerichte eine Kostenpflicht für den Betreiber „privater Brandmeldeanlagen“, wenn die Feuerwehr aufgrund eines Fehlalarms ausgerückt ist und sich das „anlagenspezifische Funktionsrisiko“ für einen Fehlalarm verwirklicht hat (Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Urteil vom 8. Juli 2004 - Az.: 4 BV 03.617; Oberverwaltungsgericht – OVG – Schleswig-Holstein, Beschluss vom 1. Juni 2011 - Az. 4 LA 14/11). Entsprechend entschied auch das Verwaltungsgericht Ansbach, wenn es aufgrund diagnostischer Schwächen der Anlage (zum Beispiel Wertung von Bratenrauch und Kochdämpfen oder stärker konzentriertem Tabakrauch als Brand) zu einem Fehlalarm kam (Urteil vom 13. Dezember 2007 – Az.: 5 K 07.01806). Das Verwaltungsgericht Berlin bat den privaten Anlagenbetreiber ebenfalls im Falle fortlaufender falscher Alarme infolge der Anlagentechnik zur Kasse (Urteil vom 18. Oktober 2006 - Az.: 1 A 43.05).

Wohl motiviert durch den breiten politischen und gesellschaftlichen Konsens zur Einführung der Rauchwarnmelderpflicht scheint sich in der neueren Rechtsprechung allerdings ein Wandel zugunsten der privaten Eigentümer abzuzeichnen. Nach einer Entscheidung des Bayrischen Verwaltungsgerichtshofs soll das bloße Ausrücken der Feuerwehr nach einem Fehlalarm noch keine Kosten verursachen, sondern erst der eigentliche Einsatz vor Ort bei Fehlalarm, wenn also mit dem unmittelbar der Brandbekämpfung oder Hilfeleistung dienenden Personal- und Geräteeinsatz begonnen wird. Bloße Sachaufklärungsmaßnahmen vor Ort sollen dafür nicht ausreichen (Urteil vom 27. Juni 2012 - Az.: 4 BV 11.2549). Das würde bedeuten, dass die notwendigen Ermittlungen zur Einschätzung eines Alarms als Fehlalarm oder als tatsächliche Notsituation vor Ort noch keine Kosten auslösen dürften.

Der Fehlalarm eines Rauchwarnmelders ist jedoch insoweit - wie oben erörtert - nicht zwingend mit dem Fehlalarm einer Brandmeldeanlage gleichzusetzen, da das Alarmsignal eines Rauchwarnmelders nicht automatisch an die Leitzentrale der Feuerwehr übertragen wird. Es sind vielmehr Hausbewohner und Nachbarn, die aufgrund des „piepsenden“ Rauchwarnmelders die Feuerwehr rufen. Die zitierten Entscheidungen können insoweit allenfalls einen Hinweis geben, wie die Gerichte zukünftig bei Rauchwarnmeldern entscheiden könnten.

Etwas anderes gilt, wenn der Feuerwehreinsatz durch ein böswilliges oder vorsätzlich schädigendes Verhalten der beteiligten Personen verursacht wurde. In diesem Falle werden diese Personen über die entsprechenden „Mißbrauchsregelungen“ in § 34 Abs. 1 Nr. 6 FwG in Anspruch genommen werden.

Kosten, Instandsetzung, Erneuerung der Wohnungseingangstüre
Was die Beschädigungen am Objekt angeht, hat das AG Hannover (AZ: 537 C 17077/05) - allerdings bei fehlender gesetzlicher Installationsverpflichtung - im Falle eines Fehlalarms in Folge von Wartungsmängeln folgenden Fall entschieden:

In der Wohnung eines Mieters hatte während seiner Abwesenheit ein Rauchmelder ein Batteriewechselsignal ausgelöst. Die Nachbarn riefen die Feuerwehr, die die Wohnungstür aufbrach. Der Schaden an der Tür belief sich auf 1.693,03 €. Der Vermieter forderte die Deckung der Kosten vom Mieter. Nach der Auffassung des Gerichts muss der Mieter für den entstandenen Schaden an der Wohnungstür nicht aufkommen, da keine Pflichtverletzung des Mieters vorliegt. Auch die Tatsache, dass der Mieter die Batterie nicht rechtzeitig gewechselt hat, stellt keine Pflichtverletzung dar, da der Mieter nicht damit rechnen konnte, dass der Nachbar oder die Feuerwehr das Signal fehlinterpretieren würden.

Anders dürfte die Rechtslage allerdings in den Fällen zu beurteilen sein, bei denen aufgrund gesetzlicher Verpflichtung Rauchwarnmelder zu betreiben sind.

Zu unterscheiden sind hier folgende Fälle:

  • Obliegt die Verpflichtung zur Sicherstellung der Betriebsbereitschaft und damit die Durchführung bzw. Organisation von Inspektion, Wartung und Funktionsprüfung der Geräte dem Mieter und kommt es sodann trotz ordnungsgemäßer und nachweisbarer Wartung durch den Mieter zu einem Fehlalarm, trifft den Mieter in der Regel kein Verschulden und damit auch keine Haftung.
  • Hat der Mieter hingegen die Geräte nicht ordnungsgemäß gewartet, dürfte - da der Fehlalarm auf einer vertraglichen Pflichtverletzung des Mieters basiert - eine Schadensersatzpflicht wegen Verletzung mietvertraglicher Nebenpflichten bestehen.
  • Hat der Vermieter die Pflicht zur Wartung an sich gezogen und kommt es zu einem Fehlalarm, ist wiederum zu unterscheiden, ob der seinerseits mit der Wartung beauftragte Dienstleister seinen Pflichten nachgekommen ist. Soweit dies der Fall ist, ist davon auszugehen, dass eine Inanspruchnahme des Dienstleisters am Verschulden scheitert.

Soweit der Dienstleister schuldhaft seiner Verpflichtung nicht nachgekommen ist, kann hier Regress genommen werden.

2. Wohnungseigentumsverwaltung

Nach der Intention des Landesgesetzgebers obliegt die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft von Rauchwarnmeldern in Baden-Württemberg den unmittelbaren Besitzern, es sei denn, der Eigentümer übernimmt die Verpflichtung selbst. Der rechtsfähige Verband (Gemeinschaft der Wohnungseigentümer) ist zumindest nach dem Wortlaut des § 15 Abs. 7 LBO BW nicht Adressat der gesetzlichen Regelung.

Andererseits unterfällt der Brandschutz eines Gebäudes der Verkehrssicherung des Grundstücks. Folglich lassen sich diesbezüglich bestehende Verkehrssicherungspflichten dem rechtsfähigen Verband der Wohnungseigentümer selbst zuordnen. Es kann dahinstehen, ob der Verband alleiniger Träger der Verkehrssicherungspflicht ist oder neben ihm auch die Wohnungseigentümer bzw. der einzelne Wohnungseigentümer. Denn in jedem Fall träfe den rechtsfähigen Verband – zumindest auch – eine eigene Verpflichtung. Die Einzelheiten sind insofern in Literatur und Rechtsprechung höchst streitig. In Fachkreisen wird hierzu vermehrt die Auffassung vertreten, dass die Hausverwaltung (Nebenpflicht aus dem Verwaltervertrag) in Anbetracht bestehender Verkehrssicherungspflichten gehalten ist, die ordnungsgemäße Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern und die turnusmäßige Wartung der Geräte durch die Wohnungseigentümer zu überwachen und sich diese ggf. auch schriftlich bestätigen zu lassen.

Kosten für den (rechtmäßigen) Einsatz der Feuerwehr
Zunächst gelten hier die obigen Ausführungen. Unterstellt, eine Wohnungseigentümergemeinschaft würde „im Außenverhältnis“, das durch öffentlich-rechtliche Vorschriften bestimmt ist, in Folge eines Fehlalarms rechtmäßig zum Kostenersatz herangezogen, wäre im „Innenverhältnis“ zu klären, wer letztendlich die Kosten zu tragen hat.

Das Wohnungseigentumsrecht unterscheidet zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum.

Nach der Grundsatzentscheidung des BGH vom 08.02.2013 (Az.: V ZR 238/11) besteht eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft zur einheitlichen Regelung im Hinblick auf den Einbau und die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft (Inspektion, Wartung und Funktionsprüfung) von Rauchwarnmeldern in den Sondereigentumseinheiten einer Wohnanlage. Eine Beschlusskompetenz ist immer dann gegeben, wenn die Nachrüstung mit Rauchwarnmeldern – wie in Baden-Württemberg – gesetzlich vorgeschrieben ist. Nach der zitierten Entscheidung stehen Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer installiert wurden, nicht im Sondereigentum. Es bleibt nach höchstrichterlicher Rechtsprechung jedoch streitig, ob Rauchwarnmelder sachenrechtlich wesentliche Bestandteile im Sinne § 94 Abs. 2 BGB sind oder Zubehör. Erfolgte die Anschaffung der Geräte sonach aufgrund eines „Vergemeinschaftungsbeschlusses“ (Kauf oder Miete) und wird die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft (Inspektion, Wartung und Funktionsprüfung) – wie allgemein üblich – gemeinschaftlich organisiert, hätte im Falle einer im Übrigen rechtmäßigen Erhebung von Gebühren die Gemeinschaft als Verband für die Einsatzkosten der Feuerwehr einzustehen. Unter bestimmten Voraussetzungen ist die Geltendmachung von Regressansprüchen, z.B. gegenüber dem beauftragten Dienstleistungsunternehmen, denkbar. Es bedarf dann gesonderter Prüfung.

Wurde hingegen eine gemeinschaftliche Nachrüstung mit Rauchwarnmeldern in der Vergangenheit mehrheitlich abgelehnt bzw. sind einige Wohnungen im Beschlusswege von einer gemeinschaftlichen Nachrüstung ausgenommen, stellt sich die Rechtslage innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft komplizierter dar. Wertet man Rauchwarnmelder schon nicht als wesentliche Bestandteile im Sinne § 94 Abs. 2 BGB, stehen sie regelmäßig im Eigentum dessen, der die Anschaffung und Installation veranlasst hat. Sie sind als Zubehör dem Sondereigentum zuzuordnen. Der Wohnungseigentümer ist für die Sicherstellung der Betriebssicherheit unmittelbar zuständig. Er muss sich ggf. das Verhalten seiner Mieter und deren Besucher sowie des von ihm beauftragten Dienstleistungsunternehmens zurechnen lassen. Lässt sich diesbezüglich eine (schuldhafte) Pflichtverletzung nachweisen, die für den Fehlalarm ursächlich war, könnte die Wohnungseigentümergemeinschaft vom Eigentümer Schadensersatz verlangen. Vorstellbar ist jedoch auch, dass die Hausverwaltung – sollte es innerhalb einer Hausgemeinschaft gehäuft zu kostenpflichtigen „Feuerwehreinsätzen“ kommen – im Rahmen bestehender Hinweis- Kontroll- und Organisationspflichten weitergehende Maßnahmen (Versenden informeller Rundschreiben, Erweiterung Versicherungsschutz usw.) vorsieht oder beschließen lässt, um dem entgegen zu wirken.

Kosten, Instandsetzung, Erneuerung der Wohnungseingangstüre
Nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 25.10.2013, Az.: V ZR 212/12) stehen Wohnungseingangstüren als einheitliche Sache im gemeinschaftlichen Eigentum. Dies gilt selbst dann, wenn die Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) die Eingangstüren zu den einzelnen Wohnungen dem Sondereigentum zuschreibt. Die Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums, sonach auch die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung desselben, obliegt gemäß § 21 Abs. 5 WEG den Eigentümern. Sollte also im Rahmen eines (rechtmäßigen) Feuerwehreinsatzes die Wohnungseingangstüre beschädigt werden, ist die Wohnungseigentümergemeinschaft für die Behebung des Schadens zuständig. Regressansprüche gegen den Eigentümer der betroffenen Wohnung bzw. dessen Mieter und/oder Besucher sind bei fahrlässiger oder vorsätzlicher Pflichtverletzung aus dem bestehenden Gemeinschaftsverhältnis oder aus deliktischer Haftung möglich.

3. Fazit

Wie die voraufgeführten Fälle zeigen, gibt es Konstellationen, in denen der Gebäudeeigentümer/ Vermieter bzw. die Wohnungseigentümergemeinschaft – mangels Verschulden der Beteiligten – auf den Kosten „sitzen bleibt“.

Diese Fälle können gegebenenfalls über die Gebäudeversicherung reguliert werden, soweit in deren Bedingungswerk auch Schäden am Gebäude eingeschlossen sind, die durch einen Fehlalarm eines Rauchwarnmelders verursacht werden, wenn sich Feuerwehr oder Polizei gewaltsam Zutritt zu den Räumlichkeiten verschaffen. Da bei derartiger gewaltsamer Öffnung durchaus beachtliche Schadenhöhen erreicht werden können, beinhaltet der Einschluss einer derartigen Klausel eine Kostenentlastung für den Gebäudeeigentümer, die aber vermutlich mit einer Kostensteigerung der Versicherungsprämie einhergehen wird. Die AWTS Assekuranz GmbH berät Sie in dieser Versicherungsfrage insoweit gern. Als Ansprechpartner steht Ihnen der Geschäftsführer, Herr Thorsten Jans (0711 16345-501), zur Verfügung.

Für weitere Fragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw zur Verfügung. Sollten Sie in Folge eines Fehlalarms zum Kostenersatz herangezogen werden, prüft die Rechtsabteilung des vbw den Gebührenbescheid gerne für Sie auf seine Rechtmäßigkeit.

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Allgemeine Geschäftsführung

Nochmals: Der Verwenderbegriff des Mess- und Eichgesetzes

Zuletzt mit vbw-info 02/2015, Gruppe 3, hatten wir Sie über den Diskussionsstand zum Verwenderbegriff nach § 32 Abs. 1 MessEG und der damit einhergehenden Frage, wer Verpflichteter im Sinne des Mess- und Eichgesetzes ist, informiert.

Da die Thematik nach wie vor kontrovers diskutiert wird und insoweit nach wie vor unterschiedliche Stellungnahmen vorliegen, hat sich der GdW nun zur Klarstellung dieser Frage mit Schreiben vom 01.04.2015 an das Bundeswirtschaftsministerium gewandt.

Grund dieser Anfrage war unter anderem die Antwort der parlamentarischen Staatssekretärin Zypries, MdB, im Rahmen einer parlamentarischen Anfrage. Dort wurde durch die Staatssekretärin mitgeteilt, dass das Verwenden eines Messgeräts nach § 3 Nr. 22 MessEG unter anderem das erforderliche Betreiben eines Messgeräts zur Bestimmung von Messwerten im geschäftlichen Verkehr sei. Danach ist grundsätzlich der Eigentümer oder die beauftragte Hausverwaltung zur Anzeige verpflichtet, wenn er oder sie die Messwerte verwendet. Werden von einem Messdienstleistungsunternehmen über die reine Abrechnungserstellung hinaus weitere Leistungen angeboten, wie zum Beispiel Vermietung, Wartung, regelmäßiger Austausch von Messgeräten für Versorgungsleistungen, so sei es naheliegend, dieses Unternehmen als Betreiber des Messgeräts zur Bestimmung von Messwerten im geschäftlichen Verkehr und damit als Verwender im Sinne des § 32 Abs. 1 MessEG anzusehen (vgl. BT – Drucksache 18/4001).

Ähnlich haben sich die Eichaufsichtsbehörden von Bund und Ländern in einer Information vom 28. Oktober 2014 geäußert.

Letztlich obliegt die die Entscheidung, ob ein Messdienstleister im Einzelfall unter den Verwenderbegriff fällt, den für den Vollzug des Messrechts zuständigen Landesbehörden. Da es sich bei dem Meß- und Eichgesetz jedoch um ein Bundesgesetz handelt, dessen Verstoß bußgeldbewährt ist, ist nach Auffassung des GdW und seiner Landesverbände eine bundesweit einheitliche und klare Definition des Begriffs erforderlich. Daher hat der GdW das Bundeswirtschaftsministerium zur Klarstellung aufgefordert. Unabhängig davon hat der GdW in einem Schreiben an Bundesminister Gabriel vom 27.03.2015 die generelle Abschaffung der Anzeigepflicht im neuen MessEG gefordert. Die Anzeigepflicht schafft Bürokratie und führt zu einer Fülle von unnötigen Datensätzen.

Bis zu einer Entscheidung gehen wir und auch der GdW von der in der Antwort der parlamentarischen Staatssekretärin dargestellten Handhabe aus. D.h., dass Messdienstleister, die über die reine Abrechnungserstellung hinaus weitere Leistungen anbieten, wie zum Beispiel Vermietung, Wartung, regelmäßiger Austausch von Messgeräten für Versorgungsleistungen, als Betreiber des Messgeräts zur Bestimmung von Messwerten im geschäftlichen Verkehr und damit als Verwender im Sinne des § 32 Abs. 1 MessEG anzusehen sind.

Sobald uns weitere Informationen vorliegen, werden wir Sie informieren.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: Frau RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 – 114) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Hochwasserprogramm für Wohngebäude und Hausrat

Die Antragsfrist für Fördermittel aus dem Hochwasserprogramm für Wohngebäude und Hausrat endet am 30.06.2015. Die Antragsfrist ist vom Bund vorgegeben und damit in allen Hochwasserprogrammen einheitlich. Geschädigte, die noch keinen Förderantrag gestellt haben, sollten sich baldmöglichst mit der für sie zuständigen Bewilligungsstelle an den Landratsämtern oder kreisfreien Städten in Verbindung setzen.

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Wohnungspolitik

Mietpreisbremse und Kappungsgrenze

1. Bundestag beschließt Mietpreisbremse

Der Bundestag hat am 05.03.2015 die Einführung der Mietpreisbremse beschlossen. Der Bundesrat soll am 27.03.2015 dem Gesetzentwurf von Bundesjustizminister Heiko Maas zustimmen.

Das im Bundestag verabschiedete Gesetz sieht unter anderem - wie bereits im vbw-info vom 27.02.2015 mitgeteilt - vor, dass bei Neuvermietungen die Miete höchstens 10% über der jeweiligen ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Ausnahmen sind für Wohnungen, die erstmals nach dem 01.10.2014 vermietet worden sind, und für „umfassend“ modernisierte Wohnungen vorgesehen. Darüber hinaus sieht das Gesetz vor, dass in Zukunft derjenige den Makler bezahlen muss, in dessen Auftrag der Vermittler tätig wird.

Die Mietpreisbremse gilt nicht flächendeckend und auch nicht automatisch. Es obliegt vielmehr den Bundesländern, eine entsprechende Rechtsverordnung zur Einführung der Mietpreisbremse zu erlassen. In dieser Rechtsverordnung sind sodann auch die Kommunen festzulegen, in denen die Mietpreisbremse gelten soll, weil ein angespannter Wohnungsmarkt besteht. In Baden-Württemberg hat der Finanz- und Wirtschaftsminister, Nils Schmid, bereits angekündigt, die Mietpreisbremse in Baden Württemberg zügig einführen zu wollen.

Sowohl der GdW als auch wir werden unsere Kritik an dem Gesetz und an den bisherigen Forderungen weiter aufrecht erhalten. So fordert die Wohnungswirtschaft nach wie vor, dass die Mietpreisbremse nur in den Gebieten gelten soll, in denen ein qualifizierter Mietspiegel besteht. Der qualifizierte Mietspiegel muss unseres Erachtens als Ausgangspunkt im Gesetz verankert werden, um Rechtsstreite zu verhindern. Denn in Kommunen, die keinen qualifizierten Mietspiegel haben, wird die ortsübliche Vergleichsmiete entweder nach dem - nicht immer aussagekräftigen - einfachen Mietspiegel oder aufgrund von drei Vergleichswohnungen oder einem Sachverständigengutachten festgestellt. Das ist für die Anwendung der Mietpreisbremse nicht nur streitanfällig, sondern auch intransparent. Wir werden auf Landesebene vor der Sitzung des Bundesrates auf die wesentlichen Punkte nochmals hinweisen. Insoweit verweisen wir auch noch einmal auf die Stellungnahme des GdW zu dem Gesetzesentwurf, der auf unserer Homepage (www.vbw-online.de) im Mitgliederbereich unter der Rubrik „Brancheninfo/GdW“ zu finden ist.

2. Entwurf des Zweiten wohnungspolitischen Maßnahmenpakets

Bereits Ende 2013 wurde das Erste wohnungspolitische Maßnahmenpaket in Baden-Württemberg umgesetzt. Danach können Städte und Gemeinden mit nachgewiesenem Wohnungsmangel durch kommunale Satzung ein Zweckentfremdungsverbot erlassen, so dass Wohnungen u.a. nur mit Genehmigung der Kommune zu anderen Zwecken als zum Wohnen überführt werden können. Auch der Abriss kann unter Genehmigungsvorbehalt gestellt werden. Zum anderen wurde seinerzeit eine Umwandlungsverordnung erlassen, die die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen ohne entsprechende Genehmigung untersagt.

Am 04.03.2015 will die Landesregierung nun das Zweite wohnungspolitische Maßnahmenpaket auf den Weg bringen. Damit soll die in § 558 BGB verankerte Möglichkeit umgesetzt werden, bei bestehenden Mietverhältnissen die Kappungsgrenze von derzeit 20% auf 15% in den Kommunen zu senken, in denen „angespannter Wohnungsmarkt“ besteht. Neben der Absenkung der Kappungsgrenze soll das Paket in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auch eine Verlängerung der allgemeinen Kündigungssperrfrist bei Umwandlungen von Wohnungen in Eigentumswohnungen von drei auf fünf Jahre umfassen.

Die Absenkung der Kappungsgrenze sowie die Verlängerung der allgemeinen Kündigungssperrfrist bei Umwandlungen von Miets- in Eigentumswohnungen können – wie gesagt - ausschließlich in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt zur Anwendung kommen. Dafür hat das Ministerium für Finanzen und Wirtschaft eine Gebietskulisse festgelegt, die folgende Städte und Gemeinden umfassen soll:

Altbach, Asperg, Bad Krozingen, Bad Säckingen, Baienfurt, Denzlingen, Dossenheim, Edingen-Neckarhausen, Emmendingen, Eppelheim, Fellbach, Freiberg am Neckar, Freiburg im Breisgau, Friedrichshafen, Grenzach-Wyhlen, Heidelberg, Heilbronn, Karlsruhe, Kirchentellinsfurt, Konstanz, Leimen, Lörrach, March, Merzhausen, Möglingen, Neckarsulm, Neuenburg am Rhein, Offenburg, Radolfzell am Bodensee, Rastatt, Ravensburg, Reutlingen, Rheinfelden (Baden), Rheinstetten, Rielasingen-Worblingen, Singen (Hohentwiel), Steinen, Stuttgart, Tübingen, Ulm, Umkirch, Waldkirch, Weil am Rhein, Weingarten, Wendlingen am Neckar.

In die Berechnungen zur Bestimmung der aufgeführten Gebietskulisse floss unter anderem der Wohnungsversorgungsgrad mit ein, indem der Wohnungsbestand ins Verhältnis zur Zahl der Haushalte mit Wohnungsbedarf gesetzt wurde. Außerdem wurden das durchschnittliche monatliche Haushaltsnettoeinkommen sowie die daraus örtlich resultierende Warmmietenbelastungsquote einbezogen. Bereits im Vorfeld hat der vbw zu den Kriterien, die zur Festlegung der Gebietskulisse führen sollen, Stellung nehmen können. Einige der zunächst vom Ministerium vorgesehenen Kriterien sind sodann auch entfallen.

Die Verbände werden die Möglichkeit haben, im Rahmen einer vorgesehenen Anhörung zu dem Entwurf Stellung zu nehmen. Auch die ausgewählten Kommunen können ihren Standpunkt einbringen und eine eventuell andere Beurteilung ihrer Gemeindesituation darlegen.

Die beiden Rechtsverordnungen sollen noch in der ersten Jahreshälfte in Kraft treten.

Wir werden Sie weiter informieren.

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Wohnungspolitik

Wohnungspolitische Themen

1. Baden-Württemberg investiert 205 Millionen Euro in Städtebau

Wirtschaftsminister Nils Schmid teilte am 12.03.2015 mit, dass Baden-Württemberg beabsichtigt im Jahre 2015 rund 205 Mill.€ für die Städtebauförderung auszugeben. Mit dem Geld sollen Brachflächen für Wohnungsbau, Gewerbe oder Dienstleistungen erschlossen werden. Die Förderung sei das zentrale Infrastrukturprogramm des Landes. Landesweit werden in diesem Jahr insgesamt 310 Vorhaben gefördert. Studien zufolge würden mit jedem Euro, der in die Städtebauförderung fließt, öffentliche und private Folgeinvestitionen von bis zu acht Euro ausgelöst. Das bedeute, dass mit den Fördermitteln 2015 Folgeinvestitionen von bis zu 1,6 Milliarden Euro getätigt werden können. Die Fördermittel stammen mit 144,9 Mill. € vom Land und zu 60,2 Mill. € vom Bund.

2. Bundeskabinett beschließt Reform des Wohngeldrechts

Das Bundeskabinett hat am 18.03.2015 den vom Bundesbauministerium vorgelegten Gesetzentwurf zur Wohngeldreform beschlossen. Er sieht eine Erhöhung des Wohngelds für rund 870.000 Haushalte vor, darunter rund 90.000 Haushalte, die bisher auf Leistungen aus der Grundsicherung angewiesen waren. Mit der beschlossenen Leistungsverbesserung des Wohngeldes wird eine Vereinbarung aus dem Koalitionsvertrag umgesetzt.

Während im Jahre 2012 ein Zwei-Personen-Haushalt durchschnittlich Wohngeld in Höhe von 112 €/mtl. erhielt, werden es nach der Reform im Durchschnitt 186 €/Monat sein. Es sollen damit vor allem Haushalte mit geringerem Einkommen in Ballungsräumen entlastet werden, indem die Miethöchstbeträge angehoben werden. Mit der Reform wird das Wohngeld an die Entwicklung der Einkommen und der Bruttowarmmieten angepasst. Das Wohngeld wird damit insgesamt ansteigen. Zum einen sollen die sogenannten Tabellenwerte angehoben werden. Daraus ergibt sich eine Anpassung der Tabellenwerte um durchschnittlich 39%. Zum anderen sollen die Miethöchstbeträge regional gestaffelt und in Regionen mit stark steigenden Mieten überdurchschnittlich stark angehoben werden. Die Miethöchstbeträge bestimmen den Betrag, bis zu dem die Miete durch das Wohngeld bezuschusst wird.

Die Wohngeldreform ist sicherlich ein wichtiger Schritt in die richtige Richtung, zumal die letzte Reform im Jahre 2009 war. Der GdW und auch der vbw werden sich jedoch – wie bereits bislang- weiterhin dafür einsetzen, dass die Höhe des Wohngelds an die Preis- und Lohnentwicklung angepasst, also dynamisiert wird. Eine weitere Forderung wird sein, dass die Heizkosten beim Wohngeld stärker berücksichtigt werden. Der aktuelle Gesetzentwurf sieht vor, die Tabellenwerte des Wohngeldes so anzupassen, dass gestiegene Bruttowarmmieten bei der Leistungserhöhung durch eine entsprechende Erhöhung der Tabellenwerte mit einbezogen werden. So wird ein Großteil der Steigerung der warmen Nebenkosten abgedeckt. Eine solche Pauschalierung in den einzelnen Tabellenwerten lässt die unterschiedlichen Kosten in den Regionen – wie beispielsweise bei der Fernwärme – außen vor.

Das Wohngeld wird von Bund und Ländern je zur Hälfte gezahlt. Das Gesetz ist daher durch den Bundesrat zustimmungspflichtig. Das Gesetz soll am 01.01.2016 in Kraft treten.

3. Nachtragshaushalt 2015 und Eckwertebeschluss für den Bundeshaushalt 2016

Die Bundesregierung hat am 18.03.2015 den Entwurf für den Nachtragshaushalt 2015 sowie den Eckwertebeschluss für den Bundeshaushalt 2016 und den Finanzplan 2015 bis 2019 vorgelegt.

Insgesamt ergeben sich daraus deutliche Verbesserungen, da die Haushaltsmittel deutlich angehoben wurden. Damit sind auch viele Forderungen, die der GdW in den vergangenen Monaten an den Bund gerichtet hatte, umgesetzt worden. Jetzt liegt es an den Länder und gegebenenfalls Kommunen, dass sie für ihre Gegenfinanzierung sorgen.

Wie der GdW berichtet, wurde der bereits im Haushalt 2015 vorgesehene Betrag von 7 Mrd. € für "Zukunftsinvestitionen" nun mittels Nachtragshaushalt 2015 konkretisiert und auf die einzelnen Ministerien verteilt:

  • Das BMWi erhält 495 Mio. € als Aufstockung für Bundesmaßnahmen nachdem eine steuerliche Förderung der energetischen Gebäudesanierung am Widerstand Bayerns gescheitert war. Weitere 692 Mio. € stehen für die Energieeffizienz (NAPE) zur Verfügung.
  • Das BMUB erhält 450 Mio. € für den Bereich Nationale Klimaschutzinitiative und weitere 408 Mio. € für Maßnahmen im Umwelt- und Baubereich. U. a. sind daraus zusätzliche Mittel vorgesehen für:
    - das Programm „Nationale Projekte des Städtebaus“ mit 84,5 Mio. €,
    - die Zuschussförderung „Altersgerecht Umbauen“ mit 50 Mio. €,
    - Modellvorhaben zum nachhaltigen Wohnen für Studierende und Auszubildende mit 43 Mio. € und für
    - die energetische Stadtsanierung 175 Mio. €.

Die Mittel werden auf die Jahre 2016 bis 2018 entsprechend aufgeteilt.

  • Außerdem errichtet der Bund ein Sondervermögen Kommunalinvestitionsförderungsfonds" für finanzschwache Kommunen und stattet diesen Fonds mit 3,5 Mrd. € aus.
  • Für 2016 erhält das BMWi zusätzliche Mittel, u. a. um das CO2-Gebäudesanierungsprogramm auf hohem Niveau fortzuführen. Allerdings verzichtet der Finanzminister erneut auf detaillierte Eckwerte für den Energie- und Klimafonds.
  • Das BMUB erhält für 2016 insgesamt 4,05 Mrd. €, also 183 Mio. € mehr als im Vorjahr.
  • Zur Entlastung der Länder und Kommunen bei der Aufnahme und Unterbringung von Asylbewerbern stellt der Bund 2015 und 2016 jeweils 500 Mio. € bereit.

Der Kabinettsbeschluss für den Bundeshaushalt 2016 ist für den 01.07.2015 geplant.


4. Bundesrat beschließt Mietpreisbremse

Der Bundesrat hat am 27.03.2015 das Gesetz zur Einführung der Mietpreisbremse und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Maklercourtage gebilligt. Es wird nach der Ausfertigung durch den Bundespräsidenten voraussichtlich im Juni 2015 in Kraft treten.

Über die Einzelheiten hatten wir bereits mit den RSS-Feeds vom 27.02. und 06.03.2015 berichtet. Wir werden Sie über das weitere Gesetzgebungsverfahren informieren.

Jetzt ist an die Verantwortung der Landesregierung zu appellieren, die aufgrund des Gesetzes die Möglichkeit hat, eine entsprechende Rechtsverordnung für die Gebiete zu erlassen, bei denen ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt. Sie darf nur solche Gebiete als Mangellage ausweisen, in denen sie die Voraussetzungen eines angespannten Wohnungsmarktes tatsächlich nachweisen kann. Wir werden uns hierfür weiterhin stark machen.

5. GdW Information Nr. 147 „Wärmedämmung“

Der GdW hat die GdW Information Nr. 147 "Wärmedämmung" erarbeitet. Sie fasst den derzeitigen Wissensstand zum Thema Wärmedämmung, speziell zu Polystyrol, in Kurzform zusammen. Insbesondere wird der aktuelle Wissenstand zum Brandschutz, zu den enthaltenen Flammschutzmitteln, zur Verwendung von Bioziden gegen Veralgung sowie zur Entsorgung dargestellt. Der GdW bezweckt auch, dass die Information bei der Einschätzung von einigen Medienberichten unterstützt, die sich mit den verschiedenen Aspekten von Wärmedämmung auseinandersetzen, fast immer mit Bezug zum Einsatz von Polystyrol an Außenwänden.

Die GdW Information Nr. 147 steht auf unserer Homepage (www.vbw-online.de) im Mitgliederbereich unter der Rubrik „Brancheninfo/GdW“ zum Download zur Verfügung. Über den GdW können Sie auch ein kostenfreies Exemplar in gedruckter Form anfordern.

6. Unterbringung von Flüchtlingen

Der GdW hat eine Arbeitsgruppe eingerichtet, die sich mit rechtlichen (insbesondere mietrechtlichen und steuerrechtlichen) Fragestellungen der Unterbringung von Flüchtlingen auseinandersetzen soll. In der Arbeitsgruppe sind Vertreter des FA Rechtsfragen und Verträge Vertretern des FA Steuern. Gemeinsam sollen Fallbeispiele aus der Praxis zusammengetragen und sich ergebende Fragestellungen diskutiert werden. Die Ergebnisse aus der Arbeitsgruppe werden sodann mit konkreten Fallbeispielen aus der Praxis mit einer kurzen mietrechtlichen bzw. steuerrechtlichen Bewertung für Sie zur Verfügung gestellt.

Für die Arbeit der Arbeitsgruppe ist es wichtig zu wissen,

  • welche Formen der Unterbringung von Flüchtlingen bzw. Gestaltungen Sie derzeit konkret verfolgen (kurze Beschreibung des Sachverhalts)?
  • welche Arten von Kooperationen stattfinden (mit der Kommune, mit sozialen Trägern etc.)?
  • ob mietrechtliche Fragestellungen bereits geklärt sind? (wenn ja, bitte kurze Darstellung bzw. Klarstellung. Wenn nein, was sind noch offene Fragen, die einer Klärung bedürfen)?

Wenn Sie uns konkrete Beispiele nennen könnten, wären wir dankbar. Bitte schicken Sie Ihre Antworten an Herrn Baecker (baecker@vbw-online.de).

7. Liegenschaftspolitik des Bundes - Erstzugriffsrecht auf bundeseigene Wohnungen außerhalb von Konversionsgebieten

Bei Konversionsliegenschaften, die im Eigentum der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) stehen, ist den Kommunen seit dem Beschluss des Haushaltsausschusses vom 21.03.2012 unter bestimmten Voraussetzungen ein Erstzugriffsrecht eingeräumt. Dies hat sich in einigen Städten als nicht ausreichend herausgestellt; dies gilt insbesondere für den Erwerb von Wohnungsbeständen, da sich viele der betroffenen Wohnungen auf sogenannten „Nichtkonversionsliegenschaften“ befinden. Der Deutsche Städtetag hat sich dafür eingesetzt, dass das Erstzugriffsrecht auch auf Wohngebäude auf Nichtkonversionsflächenliegenschaften ausgedehnt wird.

Dem Ansinnen wurde entsprochen. Wie wir erfahren haben, hat das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) im Januar 2015 mitgeteilt, dass seitens der BImA zu Beginn eines jeden Jahres alle zum Verkauf anstehenden Geschosswohnungen den Kommunen bzw. kommunalen Wohnungsbaugesellschaften aktiv zum Kauf anbieten wird. Die Veräußerung soll im Rahmen eines sogenannten privilegierten Direktverkaufs zum Verkehrswertgutachterpreis erfolgen. Die Veräußerungsrichtlinien liegen noch nicht vor.

Um die Bedingungen für den Bau und Erhalt bezahlbaren Wohnraums, insbesondere auf angespannten Wohnungsmärkten, zu verbessern, spielt die Bauland- und Liegenschaftspolitik eine wesentliche Rolle. Bereits durch das mit Beschluss des Haushaltsausschusses vom 21.03.2012 eingeräumte Erstzugriffsrecht für die Kommunen und durch die jetzt im Bundeshaushalt 2015 vorgesehene Möglichkeit, Konversionsliegenschaften für am Gemeinwohl orientierte Vorhaben verbilligt abzugeben, wurde durch den Bund ein erster wichtiger Schritt getan. Durch die jetzt eröffnete Möglichkeit der Erweiterung des Erstzugriffsrechts auf die „Nichtkonversionsliegenschaften“ wurde ein weiteres wichtiges Signal gesetzt. Wesentlich wird jetzt sein, dass bei den Wertermittlungen die zukünftigen mietrechtlichen Bindungen, die dann auf der Immobilie liegen werden, berücksichtigt werden.

Bei Rückfragen steht Ihnen Frau Rechtsanwältin Sigrid Feßler (Telefon 0711 16345-113) zur Verfügung.

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Förderung des Wohnungsbaus

Die KfW - Bankengruppe informiert

Die KfW hat zum 27.02.2015 im KfW-Förderprogramm Altersgerecht Umbauen (159) die Zinskonditionen gesenkt.

Für Anträge, die ab dem 27.02.2015 bei der KfW eingehen, stellen sich die Zinssätze wie folgt dar: (hier aufgeführt: Darlehen 20 Jahre Laufzeit, 3 tilgungsfreie Anlaufjahre und 10 Jahre Zinsbindung)

Programm / Variante Auszahlungskurs

Energieeffizient Sanieren
Sanieren zum KfW-Effizienz (Nr. 151/152)
-Auszahlungskurs in %: 100
-Zinssatz Endkreditnehmer nominal in % p.a.: 0,75
-Zinssatz Endkreditnehmer effektiv in % p.a.: 0,75

Energieeffizient Bauen:
KfW-Effizienzhaus (Nr. 153)
-Auszahlungskurs in %: 100
-Zinssatz Endkreditnehmer nominal in % p.a.: 0,75 (Effizienzhaus 70: 1.00 % p.a)
-Zinssatz Endkreditnehmer effektiv in % p.a.: 0,75 (Effizienzhaus 70: 1.00 % p.a)

Wohnraum Modernisieren
Altersgerecht Umbauen (Nr. 159):
-Auszahlungskurs in %: 100
-Zinssatz Endkreditnehmer nominal in % p.a.: 0,75
-Zinssatz Endkreditnehmer effektiv in % p.a.: 0,75

Die aktuellen Zinssätze ab 01.04.2015 können Sie der beigefügten Konditionenübersicht entnehmen. In der Übersicht wird auch das „Gültig ab“-Datum zu den einzelnen Zinssätzen ausgewiesen.

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Förderung des Wohnungsbaus

Die KfW - Bankengruppe informiert

Die Anforderungen an Wohnraum werden in den nächsten Jahren steigen. Dies betrifft den Neubau und die Veränderungen im Bestand. Energieeffizienz und altersgerechte Nutzung rücken stärker in den Focus.

Um den Anforderungen in der Praxis gerecht zu werden, passt die KfW ihre Programme den sich verändernden Bedingungen an. Die KfW will daher über Veränderungen in den Programmen und über Neuerungen auf ihren Regionalkonferenzen informieren sowie mit den Teilnehmern in den Erfahrungsaustausch treten.

Orte und Zeiten aller Regionalkonferenzen, den Programmablauf und die Anmeldeformalitäten entnehmen Sie bitte dem beigefügten Flyer.

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Förderung des Wohnungsbaus

Bundesbauministerium fördert studentisches Wohnen mit über 40 Millionen Euro

Das Bundesbauministerium unterstützt den Bau zusätzlicher Studierendenwohnungen mit mehr als 40 Millionen Euro. Dies wurde am 25.03.2015 im Bauausschuss des Deutschen Bundestags mitgeteilt. Die Mittel kommen aus dem Investitionspaket der Bundesregierung und sollen in nachhaltige Wohnprojekte für Studierende fließen.

Trotz stark steigender Studentenzahlen wollen viele Investoren nicht in studentischen Wohnraum investieren. Mit den Mitteln sollen nun Modellvorhaben für nachhaltiges Wohnen für Studierende und Auszubildende unterstützt werden, die zu einem späteren Zeitpunkt etwa in altersgerechte Wohnungen umgewidmet werden können. Gefördert werden könnte der Mehraufwand, der insbesondere durch die barrierefreie und altersgerechte Gestaltung der Wohnheime entsteht.

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Steuerfragen

Umkehrung der Steuerschuldnerschaft bei Bauleistungen

Das BMF-Schreiben vom 05.02.2014 enthält in Absatz 5 eine Nichtbeanstandungsregelung. Danach können Bauunternehmer und Wohnungsunternehmen sich einvernehmlich darauf verständigen, dass weiterhin die Umkehrung der Steuerschuldnerschaft angewendet wird, auch wenn durch die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs vom 22.08.2013 (Urteil V R 37/10) das Wohnungsunternehmen nicht mehr Bauleistende i.S.d. § 13 b UStG ist. Bei Anwendung der Übergangsregelung schickt der Bauunternehmer weiterhin nur Netto-Rechnungen an das Wohnungsunternehmen und das Wohnungsunternehmen führt die Umsatzsteuer für den Bauunternehmer an das Finanzamt ab. Diese Übergangsregelung kann nur für Baumaßnahmen in Anspruch genommen werden, die vor dem 15.02.2014 begonnen wurden.

Durch das Kroatien-Anpassungsgesetz wurden die Regelungen zur Umkehrung der Steuerschuldnerschaft bei Bauleistungen neu gefasst. Danach hat der Leistungsempfänger durch eine ihm vom Finanzamt ausgestellte Bescheinigung dem Bauunternehmer nachzuweisen, dass er Bauleistender ist. Würde das Wohnungsunternehmen solch eine Bescheinigung beantragen, würde es wieder zur Umkehrung der Steuerschuldnerschaft gezwungen werden, obwohl die Voraussetzungen dazu überhaupt nicht mehr vorliegen.

Die oben aufgeführte Übergangsregelung ging dann in vielen Fällen ins Leere, weil der Bauunternehmer vom Wohnungsunternehmen eine Bescheinigung verlangte, dass es Bauleistender ist. Da das Wohnungsunternehmen diese Bescheinigung nicht vorlegen konnte, haben dann die Bauunternehmer nach dem 01.10.2012 diese Übergangsregelung nicht mehr angewandt.

Mit dem BMF-Schreiben vom 04.02.2015 hat die Finanzverwaltung nun klar gestellt, dass in den Fällen der Übergangsregelung für Baumaßnahmen, die vor dem 15.02.2014 begonnen wurden, eine solche Bescheinigung nicht vorzulegen ist.

Für Fragen steht Ihnen die WTS Wohnungswirtschaftliche Treuhand Stuttgart GmbH (Ansprechpartner: Herr Geschäftsführer Fritz Schmidt, Telefon: 0711 16345 – 400) zur Verfügung.

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Steuerfragen

Gesetzentwurf zum Bürokratieentlastungsgesetz

Das Bundeskabinett hat am 25.03.2015 den Entwurf des Bürokratieentlastungsgesetzes beschlossen. Das Gesetzgebungsverfahren soll bis zur Sommerpause 2015 abgeschlossen werden und am Tag nach der Verkündung des Gesetzes im Bundesgesetzblatt in Kraft treten.

In dem Gesetzesentwurf ist eine Erleichterung in Bezug auf die – derzeit noch – jährlich vorzunehmende individuelle und schriftliche Informationspflicht beim Kirchensteuerabzug vorgesehen. Dies ist insbesondere für die Wohnungsgenossenschaften von Bedeutung.

Bisher hat der Kirchensteuerabzugsverpflichtete den Gläubiger der Kapitalerträge jährlich auf die Möglichkeit der Erteilung eines Sperrvermerks gegenüber dem Bundeszentralamt für Steuern hinzuweisen. Durch eine Änderung des § 51a Abs. 2c Satz 1 Nr. 3 Satz 9 EStG soll erreicht werden, dass der Hinweis insgesamt nur einmal zu erfolgen hat – in der Regel also bei Anbahnung der Geschäftsbeziehung (bei Genossenschaften also bei Begründung der Mitgliedschaft). Nach der Gesetzesbegründung ist davon auszugehen, dass infolge der breiten Informationen zu diesem Thema die Steuerpflichtigen adäquat bereits in der Vergangenheit informiert wurden und auch darüber Bescheid wissen, dass mittels eines Sperrvermerks die Abfrage verhindert werden kann, deshalb ist zukünftig eine jährliche Erinnerung bzw. Information nicht erforderlich.

Seit Einführung des verpflichtenden Kirchensteuerabzugs bei Dividendenausschüttungen war es eine ständige Forderung des vbw, dass der bürokratische Aufwand beim Abzug der Kirchensteuer deutlich vermindert werden muss. Mit diesem Gesetzentwurf tragen unsere Bemühungen erste Früchte. Es bleibt das Ziel des GdW und des vbw, dass der Kirchensteuerabzug weiter vereinfacht wird, zum Beispiel durch die Möglichkeit der pauschalierten Abführung der Kirchensteuer.

Für Fragen steht Ihnen die WTS Wohnungswirtschaftliche Treuhand Stuttgart GmbH (Ansprechpartner: Herr Geschäftsführer Fritz Schmidt, Telefon: 0711 16345 – 400) zur Verfügung.

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Bauwesen und Baurecht

Haftung wegen nicht abgeführter Sozialversicherungsbeiträge

In der Vergangenheit sind vermehrt Mitgliedsunternehmen von der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft (BG BAU) im Hinblick auf eine etwaige Haftung wegen nicht abgeführter Sozialversicherungsbeiträge für Nachunternehmen in Anspruch genommen worden. Wir nehmen dies zum Anlass für nachfolgende Hinweise:

Mit dem Gesetz zur Erleichterung der Bekämpfung von illegaler Beschäftigung und Schwarzarbeit vom 23.06.2002 ist § 28e Sozialgesetzbuch Viertes Buch (SGB IV) um die Abs. 3a bis 3f ergänzt worden. Wegen der besonderen Bedeutung der illegalen Beschäftigung im Baugewerbe sind durch die Regelungen die gewerblichen Auftraggeber im Baugewerbe verstärkt in die Verantwortung genommen worden. Diese besondere Verantwortung ist in einer verschuldensabhängigen subsidiären Haftung der Bauunternehmen in Form eines selbstschuldnerischen Bürgen für die nichtgezahlten Gesamtsozialversicherungsbeiträge ihrer vertraglich gebundenen Nachunternehmen festgeschrieben.

Die Haftung des § 150 Abs. 3 i.V.m. § 28e Abs. 3a SGB IV setzt voraus, dass ein „Unternehmer des Baugewerbes“ einen anderen Unternehmer mit der Erbringung von Bauleistungen i.S.d. § 175 Abs. 2 SGB III beauftragt hat. Der Begriff des „Unternehmers im Baugewerbe“ ist unter Rückgriff auf die Zielsetzung der gesetzlichen Regelung zu bestimmen. Aus der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 14/8221) ergibt sich, dass Ziel der Regelung des § 28e SGB IV ist, den Hauptunternehmer zu veranlassen, dafür zu sorgen, dass der Nachunter-nehmer seinen sozialversicherungsrechtlichen Zahlungsverpflichtungen nachkommt.

Um zu verhindern, dass die Haftung des Hauptunternehmers durch die Bildung von Bauträgergesellschaften oder vergleichbaren Konstruktionen umgangen wird, beschränkt sich die Haftung nicht nur auf diejenigen Unternehmen, die selbst von einem Auftraggeber einen Bauauftrag übernommen haben, sondern bezieht auch gewerbliche Auftraggeber mit ein, die ausschließlich andere Unternehmer Bauleistungen für sich ausführen lassen. Vom Anwendungsbereich der Vorschrift ausgenommen sind lediglich Unternehmen, die keine Bauunternehmen sind und die nur als „Bauherren“, d.h. als Letztbesteller eines Werkes auftreten (BT-Drs. 14/8221, S. 15).

Das Bundessozialgericht (BSG) hat in diesem Zusammenhang mit Urteil vom 27.05.2008, Az.: B 2 U 11/07 R entschieden, dass ein in der Rechtsform einer GmbH agierendes Bauträgerunternehmen, das ausschließlich andere Unternehmer Bauleistungen für sich ausführen lässt und bei dem dies wesentlicher Gegenstand seiner unmittelbaren geschäftlichen Betätigung ist, dem Regelungsbereich unterfällt. Dies ist insbesondere dann der Fall wenn Unternehmern, die gewerbsmäßig Grundstücke ankaufen, diese von anderen Unternehmern bebauen lassen und die Grundstücke bzw. Gebäude oder Gebäudeteile sodann durch Verkauf gewerbsmäßig verwerten. Solche Unternehmen sind nach der Entscheidung des BSG insbesondere nicht als "Bauherren" oder „Letztbesteller“ anzusehen. Dies ist ein Unternehmen nur dann, wenn es mit der in Auftrag gegebenen Bauleistung keine unmittelbaren gewerblichen Zwecke verfolgt, wenn also die Beauftragung von Bauleistungen nicht der wesentliche, unmittelbare Gegenstand des Unternehmensbetriebes ist. Zu denken ist hier z.B. an ein Unternehmen, dass für seine Produktion ein neues Werksgebäude in Auftrag gibt. Zusammenfassend ist demnach festzuhalten, dass Generalunternehmer, Generalübernehmer, Hauptunternehmer und auch Bauträger, die selbst keine Bauleistungen ausführen, „Unternehmen des Baugewerbes“ sind.

Der Auftraggeber haftet grundsätzlich für den von ihm einbezogenen Unternehmer, wenn dieser auf vertraglicher Grundlage Bauleistungen im dargestellten Sinne erbringt und dabei seine Verpflichtung zur Zahlung fälliger Sozialversicherungsbeiträge für die im Auftragsverhältnis tätig gewordenen Arbeitnehmer nicht erbracht hat. Der Auftraggeber haftet für fällige Zahlungsverpflichtungen seines eingezogenen Unternehmens gegenüber den verschiedenen Sozialversicherungsträgern sowohl für die Hauptschuld, den Gesamtsozialversicherungsbeitrag, als auch für die Säumniszuschläge und die Zinsen auf gestundeten Forderungen wie ein selbstschuldnerischer Bürge, d. h. ohne die dem Bürgen sonst zustehende Einrede der Vorausklage gegen den Hauptschuldner (§ 773 Abs. 1 i.V.m. § 771 BGB).

Die Haftung greift erst dann, wenn die Einzugsstelle den Subunternehmer gemahnt hat und die Mahnfrist abgelaufen ist (§ 28e Abs. 3a letzter Satz SGB IV). Weitere Haftungsvoraussetzung ist, dass der geschätzte Gesamtwert aller für ein Bauwerk in Auftrag gegebenen Bauleistungen, 275.000 Euro übersteigt; d.h. es kommt nicht auf den Wert des für den konkreten Haftungsanspruch in Rede stehenden Auftrags, sondern auf den Gesamtwert aller für das Bauwerk in Auftrag gegebenen Bauleistungen an.

Die Generalunternehmerhaftung entfällt, wenn entweder nach § 8 VOB/A präqualifizierte Nachunternehmen eingesetzt (§ 28e Absatz 3b Satz 2 SGB IV) oder Unbedenklichkeitsbescheinigungen der Nachunternehmer (§ 28e Absatz 3f Sätze 1 und 2 SGB IV) vorgelegt werden.

Die Unbedenklichkeitsbescheinigungen müssen wie die Präqualifikation den gesamten Zeitraum der Vertragsabwicklung von der Vergabe bis zur Schlussrechnung erfassen. Einzugsstellen stellen Unbedenklichkeitsbescheinigungen in der Regel mit Wirkungsdauer von drei Monaten aus, wenn der Unternehmer zum Zeitpunkt der Ausstellung mit seinen Beitragszah-lungen nicht im Rückstand ist.

Vor diesem Hintergrund wird zur Meidung etwaiger Haftungstatbestände - soweit eine Subsumtion des Geschäftszwecks unter den Begriff „Unternehmer des Baugewerbes“ möglich erscheint - dringend geraten, sich bei Vertragsschluss einen Nachweis über die Präqualifikation oder alternativ Unbedenklichkeitsbescheinigungen der Unternehmen vorlegen zu lassen und diese gegebenenfalls bei längerer Vertragsdauer regelmäßig erneut zu verlangen.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Bauwesen und Baurecht

Verzeichnis der Prüfämter und der Prüfungsingenieure

Im Gemeinsamen Amtsblatt des Landes Baden-Württemberg Nr. 3 vom 25.03.2015 hat das Wirtschaftsministerium das Verzeichnis der Prüfämter für Baustatik in Baden-Württemberg, Stand 31.12.2014, bekannt gemacht.

Das Verzeichnis ist als Anlage beigefügt.

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Mietrecht

Aktuelle Information: Koalition einigt sich auf Mietpreisbremse

Das Kabinett hatte den Gesetzentwurf zur Mietpreisbremse und zum Bestellerprinzip bereits Anfang Oktober beschlossen. In den Beratungen im Bundestag hatte es dann aber Widerstände bei der Union gegeben. Nun haben Union und SPD am Abend des 24.02.2015 ihren Streit über Details der Mietpreisbremse bei einem Spitzentreffen im Kanzleramt beigelegt und sich abschließend auf die Mietpreisbremse geeinigt.

Gegenüber dem Beschluss des Bundeskabinetts vom 01.10.2014 haben sich keine Änderungen ergeben. Es bleibt dabei, dass die Mietpreisbremse nicht für Neubauten gilt und auf fünf Jahre befristet werden soll. Weiterhin müssen die Länder einen Maßnahmenplan für den Wohnungsneubau vorlegen.

Im Einzelnen:

Zulässige Miete bei Mietbeginn

Bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen darf die zulässige Miete höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 % steigen.

Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann insbesondere der Fall sein, wenn

  • die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
  • die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
  • die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird oder
  • geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.


Die Rechtsverordnung muss spätestens am 31.12.2020 in Kraft treten und bedarf einer Begründung, aus der sich ergibt, aufgrund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreift, um Abhilfe zu schaffen.

Berücksichtigung der Vormiete
Die rechtmäßig vereinbarte Miete darf auch bei Wiedervermietung weiter verlangt werden. Eine Anschlussvermietung muss also nicht unterhalb der vorherigen Miete erfolgen. Bei der Ermittlung der Vormiete bleiben jedoch Mieterhöhungen unberücksichtigt, die innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des (alten) Mietverhältnisses vereinbart worden sind.

Neubau – Ausnahme
Die Mietpreisbremse gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden.

Umfassende Modernisierung – Ausnahme
Die Mietpreisbremse findet keine Anwendung auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Gleichzeitig erlauben Modernisierungen in den letzten drei Jahren vor Wiedervermietung eine erhöhte Wiedervermietungsmiete nach den Regeln einer Modernisierung im bestehenden Mietverhältnis. Die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete kann dann um den Betrag einer Mieterhöhung nach Modernisierung erhöht werden. Bei der Berechnung ist jedoch von der ortsüblichen Vergleichsmiete auszugehen, die ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre.

Staffel- und Indexmieten
Die Mietpreisbremse ist auf Staffelmieten sowohl hinsichtlich der vereinbarten ersten Miete als auch für die weiteren Mietstaffeln anzuwenden. Für die Indexmiete gilt, dass Anpassungen an den Index nicht der Kontrolle durch die Mietpreisbremse unterliegen. Begründet wird dies damit, dass nicht damit gerechnet wird, dass der Index stärker steigt, als der Preisindex für die Lebenshaltung.

Auskunftsansprüche / Rückforderungsansprüche
Auf Verlangen des Mieters ist der Vermieter verpflichtet, Auskunft über die Tatsachen zu geben, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich sind. Eine Rückforderung zu viel gezahlter Miete kann nach qualifizierter Rüge des Mieters erfolgen.

Bestellerprinzip

Auch das Bestellerprinzip für Maklerleistungen wird - wie im Gesetzentwurf vorgesehen - eingeführt. Das bedeutet, dass künftig derjenige den Makler bezahlt, der ihn bestellt - also meist die Vermieter statt bisher die Mieter.

Nach den dem vbw vorliegenden Informationen soll das Gesetz Anfang März im Bundestag und am 27.03.2015 im Bundesrat beschlossen werden. Je nachdem, wann das Gesetz im Bundesgesetzblatt verkündet wird, könnte es dann zum 01.05. oder 01.06.2015 in Kraft treten.

Sodann ist es an den Kommunen, die Orte, in denen die Mietpreisbremse gelten soll, durch Verordnungen festzulegen. Die Verordnungsermächtigung soll bereits einen Tag nach Verkündung des Gesetzes in Kraft treten, sodass die Länder die Verordnungen zügig erlassen können.

Sobald das Gesetz in Kraft getreten ist, werden wir Sie informieren. Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Wohnungseigentumsrecht

Parkett statt Teppich: Trittschallwerte im Wohnungseigentum

Der BGH hatte die Frage zu entscheiden, ob ein Wohnungseigentümer in einer Wohnanlage berechtigt ist, einen vorhandenen Teppichboden gegen einen Parkettboden auszutauschen, auch wenn sich hierdurch das Schallschutzniveau ändert. Gegen diesen Austausch hatte sich der Kläger, der die Wohnung unter dem Apartment der Beklagten bewohnte, gewehrt. Begründet hat der Kläger dies mit einem erhöhten Trittschall, welcher von dem neuverlegten Parkettboden ausging.

Nachdem zunächst das Amtsgericht Lübeck dem Kläger Recht gab, hob das Berufungsgericht, das Landgericht Itzehoe das erstinstanzliche Urteil auf. Der BGH hat die Abweisung der Klage in seinem Urteil vom 27.02.2015 (Az.: V ZR 73/14) nunmehr bestätigt. Der BGH führt hierzu aus, dass die zwischen den Wohnungseigentümern bestehenden Pflichten hinsichtlich des Schallschutzes am Maßstab von § 14 Nr. 1 WEG zu messen seien.

§ 14 Nr. 1 WEG lautet wie folgt:
Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet: Die in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.

Der BGH hat klargestellt, dass für die „Nachteiligkeit“ im Sinne dieser Norm entscheidend sei, ob durch die Neuverlegung des Bodens die Schallschutzwerte eingehalten werden, welche sich zur Zeit der Errichtung des Gebäudes aus der damals geltenden Ausgabe der DIN 4109 ergeben. Im vorliegenden Fall waren diese Werte gewahrt, sodass eine nachteilige Betroffenheit des Klägers ausschied. In seiner Begründung führt der BGH auch aus, dass sich aus der Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung gegebenenfalls ein höheres Schallschutzniveau ergeben kann, das sodann vorrangig zu beachten sei. Im vorliegenden Fall enthielt die Gemeinschaftsordnung hierzu jedoch keine Angaben. Alleine die sich aus Baubeschreibung bzw. aus dem Verkaufsprospekt enthaltenen Angaben, nach welchen die Wohnungen der Anlage eine Ausstattung mit Teppichboden vorsahen, seien unbeachtlich.

Anmerkung
Das vorliegende Urteil zeigt auf, dass auch in einer Wohnungseigentumsanlage die Gestaltung des jeweiligen Sondereigentums im Belieben des Sondereigentümers steht, sofern dieses für die übrigen Miteigentümern keinen Nachteil im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG mit sich zieht. Hinsichtlich des Schallschutzniveaus stellt der BGH klar, dass dieses sich an den Maßgaben orientiert, welche zur Zeit der Errichtung des Gebäudes einzuhalten waren, sofern nicht die Gemeinschaft selbst in der Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung hiervon abweichende Regelungen getroffen hat. Sofern diese Normen eingehalten werden, kann ein Wohnungseigentümer grundsätzlich nach Belieben den Boden seiner Wohnung ausstatten, auch wenn die Baubeschreibung hiervon abweicht oder dies zu einer Abweichung von den übrigen Wohnungen in der Anlage führt.

Das Urteil kann beim vbw abgerufen werden. Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: Rechtsassessor Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

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Europarecht

EU – INFO Februar/März 2015

Anbei erhalten Sie die neuesten Informationen aus der Europäischen Union (EU- INFO, Ausgabe Februar/März 2015).

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Stellenangebote / Stellengesuche

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Mit freundlichen Grüßen

RAin Sigrid Feßler
Verbandsdirektorin