vbw-info 02/2015

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Inhaltsverzeichnis


Allgemeine Geschäftsführung

L-Bank Wohnungsbau-Report

Seit langem arbeitet die L-Bank mit den führenden Forschungsinstituten ifo und GfK zusammen und ermittelt so Monat für Monat ein umfangreiches Bild der Konjunkturstimmung von Unternehmen und Verbrauchern in Baden-Württemberg. 

Der L-Bank Wohnungsbau-Report gibt Ihnen einen umfassenden Überblick über zentrale Stimmungstreiber aus Ihrem Branchenumfeld.

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Allgemeine Geschäftsführung

Neue Betriebssicherheitsverordnung tritt am 01.06.2015 in Kraft

Am 06.02.2015 wurde die neue Betriebssicherheitsverordnung im Bundesgesetzblatt, Teil I, Nr. 4,2015 veröffentlicht; sie tritt zum 01.06.2015 in Kraft. Die Verordnung trägt seit 2002 zur Sicherheit in Unternehmen bei. Sie liefert die gesetzlichen Grundlagen, um den Arbeitsschutz bei der Verwendung von Arbeitsmitteln durch Beschäftigte zu verbessern und Dritte beim Betrieb von überwachungsbedürftigen Anlagen zu schützen.

Mit der Reform sehen sich Arbeitgeber und Betreiber von überwachungsbedürftigen Anlagen (z. B. Aufzüge, Anlagen in explosionsgefährdeten Bereichen, Druckanlagen) mit neuen Regelungen konfrontiert. Für die Umsetzung der BetrSichV ist der Unternehmer bzw. Betreiber verantwortlich, denn sie betrifft grundsätzlich alle, die Arbeitsmittel (z. B. Werkzeuge, Geräte und Maschinen) bereitstellen oder überwachungsbedürftige Anlagen (Aufzüge, Anlagen in explosionsgefährdeten Bereichen und Druckanlagen) betreiben.

Die wesentlichen Neuerungen finden Sie hier kurz zusammengefasst:

  • Die für den Arbeitsschutz maßgeblichen materiellen Anforderungen sind jetzt als Schutzziele formuliert worden (§§ 4, 5, 6, 8 und 9 der BetrSichV). Die Anforderungen gelten für alte, neue und selbst hergestellte Arbeitsmittel gleichermaßen, so dass eine besondere Bestandsschutzregelung nicht für notwendig erachtet wurde.
  • Liegen die entsprechenden Voraussetzungen vor, darf der Arbeitgeber bestimmte Erleichterungen (den Verzicht auf die Vorgaben nach §§ 8 und 9 BetrSichV) in Anspruch nehmen. Damit soll die bestimmungsgemäße Verwendung einfacher Arbeitsmittel privilegiert und gerade KMU entlastet werden.
  • Doppelprüfungen bei Arbeitsmitteln, die gleichzeitig als überwachungsbedürftige Anlagen gelten, entfallen in der neuen Verordnung.
  • Arbeitgebern steht es künftig frei, bestimmte überwachungsbedürftige Anlagen (Anlagen in explosionsgefährdeten Bereichen und Druckanlagen) anstelle einer externen zugelassenen Überwachungsstelle (ZÜS) in eigener Verantwortung zu prüfen, sofern die unternehmenseigenen Prüfstellen selbst die im Anhang der neuen BetrSichV genannten Voraussetzungen als ZÜS erfüllen.
  • Die bisher missverständlich umgesetzten Prüfpflichten der Richtlinie 1999/92/EG im Explosionsschutz werden rechtskonform ausgestaltet.
  • Die partielle Doppelregelung zum Explosionsschutz in der BetrSichV 2002 wird in der neuen Verordnung eliminiert.

Für den in der Wohnungswirtschaft relevanten Betrieb von Aufzugsanlagen ergeben sich nach den §§ 15 und 16 sowie Anhang 2 der BetrSichV insbesondere folgende Änderungen:

  • Alle Aufzugsanlagen müssen spätestens alle 2 Jahre einer wiederkehrenden Hauptprüfung unterzogen werden. Zwischen den zwei Hauptprüfungen – also spätestens nach einem Jahr – muss eine Zwischenprüfung stattfinden (Anhang 2 Nr. 4.1).
  • Sowohl die Prüfung vor Inbetriebnahme als auch die wiederkehrenden Haupt- und Zwischenprüfungen dürfen nur durch eine zugelassene Überwachungsstelle erfolgen (Anhang 2 Nr. 3.1 und 4.1 und 4.3).
  • Im Aufzug muss nun verbindlich eine Prüfplakette angebracht sein, die über Monat und Jahr der nächsten Prüfung informiert (§ 17Abs 2).
  • Jede Aufzugsanlage benötigt künftig einen sogenannten Notfallplan (Anhang 2 Nr. 4.2a).

Die Verordnung kann beim vbw angefordert werden. Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Anzeigepflichten nach dem Mess- und Eichgesetz

Mit Wirkung zum 01.01.2015 ist das neue Mess- und Eichgesetz in Kraft getreten. Über die wesentlichen Eckpunkte der Neuregelungen hatten wir Sie bereits im vbw-info 09/2014 vom 03.11.2014 informiert. 

Insbesondere hatten wir auf die neu eingeführte Anzeigepflicht in § 32 MessEG hingewiesen und mitgeteilt, dass nach derzeitiger Rechtslage noch offen ist, wer genau als Verwender im Sinne des Gesetzes anzusehen und daher zur Anzeige verpflichtet ist. Nachdem zwischenzeitlich auch die Eichaufsichtsbehörden mit einem Informationsblatt über die Anzeigepflicht nach § 32 MessEG informiert haben, welches wir diesem Schreiben als Anlage beifügen, kann eine differenziertere Betrachtungsweise vorgenommen werden. 

  • So ist insbesondere die unter Ziff. 6 des Informationsblatts der Eichbehörden geäußerte Rechtsansicht für die Wohnungsunternehmen von zentraler Bedeutung. Danach gehen die Eichbehörden davon aus, das Messdienstleister (z.B. Minol, Brunata usw.), die nicht nur die Abrechnung (z.B. von Heizkosten) vertraglich übernehmen, sondern z.B. auch die Vermietung, die Wartung und den regelmäßigen Austausch von Messgeräten, im Regelfall als Verwender des Messgeräts anzusehen sind. Wird dieser Ansicht gefolgt, sind in den oben genannten Fällen die Messdienstleister bereits kraft Gesetzes verpflichtet, der in § 32 MessEG normierten Anzeigenpflicht nachzukommen. 

    Dies hätte auch zur Folge, dass kein Anspruch der Messdienstleister darauf besteht, sich die Erfüllung dieser gesetzlichen Pflicht durch den jeweiligen Vertragspartner zusätzlich vergüten zu lassen. Insofern bedarf es mit dem Messdienstleister keiner zusätzlichen Leistungsvereinbarungen über die Durchführung der Anzeige, das Bereithalten relevanter Daten oder die Anzeige einzelner Messgeräte. Empfehlenswert erscheint vielmehr eine Ergänzung des Dienstleistungsvertrages dahingehend, dass der Messdienstleister auf Nachfrage des Wohnungsunternehmens die Übersicht über die verwendeten Messgeräte diesem unverzüglich zur Verfügung stellt.
  • Sofern es sich jedoch um Messgeräte handelt, die von den Wohnungsunternehmen selbst erworben wurden oder werden und bei denen der Messdienstleister lediglich die Abrechnung durchführt, verbleibt die Anzeigepflicht nach § 32 MessEG vollumfänglich beim Eigentümer der Immobilien und damit beim Wohnungsunternehmen. Für diese Fälle weisen wir nochmals auf die Informationen in unserem vbw-info vom 03.11.2014 hin, insbesondere darauf, wie der Anzeigepflicht ordnungsgemäß nachzukommen ist.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RA Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345-118) zur Verfügung.

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Förderung des Wohnungsbaus

Die KfW - Bankengruppe informiert

Anpassung der Zinskonditionen in mehreren KfW-Förderprodukten zum 03.02.2015

Die aktuellen Zinssätze, die seit dem 03.02.2015 gelten, können Sie der beigefügten Konditionenübersicht entnehmen. In der Übersicht wird auch das „Gültig ab“-Datum zu den einzelnen Zinssätzen ausgewiesen. 

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Steuerfragen

Frist zur Abgabe der Meldungen nach § 45 d EStG endet am 1. März 2015

Soweit vom Kapitalertragsteuerabzug bei natürlichen Personen wegen des Vorliegens eines Freistellungsauftrags (FSA) oder einer Nichtveranlagungsbescheinigung (NVB) Abstand genommen wurde, ist dem Bundeszentralamt für Steuern (BZSt) bis zum 1. März des Jahres, das auf das Jahr folgt, in dem die Kapitalerträge den Gläubigern zugeflossen sind, eine Meldung nach § 45 d EStG zu machen. D.h. bis zum 1. März 2015 sind beispielsweise die Beträge zu melden, die im Jahr 2014 an Genossenschaftsmitglieder ausgeschüttet wurden. 

Zu melden sind aber nur die Steuerfreistellungen bei natürlichen Personen. Haben Ihnen Kommunen oder andere juristische Personen NVBs eingereicht, so sind diese Steuerfreistellungen nicht in die Meldung nach § 45d EStG einzubeziehen. 

Die Datenübermittlung hat nach amtlich vorgeschriebenem Datensatz auf amtlich vorgeschriebenen maschinell verwertbaren Datenträgern zu erfolgen. 

Folgende Daten sind zu übermitteln:

  • Vor- und Zuname sowie das Geburtsdatum und die Steueridentifikationsnummer der Person, die den FSA bzw. die NVB erteilt hat (Auftraggeber) – bei gemeinschaftlich erteiltem FSA oder NVB sind diese Angaben auch für den Ehegatten zu machen. Die Steueridentifikationsnummer ist nur anzugeben, soweit sie der Genossenschaft vorliegt. Für Kapitalerträge, die nach dem 01.01.2016 zufließen, ist die Steueridentifikationsnummer zwingend anzugeben. 
  • Anschrift des Auftraggebers;
  • Kapitalerträge, bei denen wegen Vorliegens eines FSA oder einer NVB vom Steuerabzug Abstand genommen worden ist;
  • Namen und Anschrift der Genossenschaft.

Für Fragen steht Ihnen die WTS Wohnungswirtschaftliche Treuhand Stuttgart GmbH (Ansprechpartner Herr GF Fritz Schmidt, Telefon: 0711 16345 – 400) zur Verfügung.

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Steuerfragen

BFH-Urteil zu Aufwendungen für eine Dichtheitsprüfung

Mit Urteil vom 06.11.2014 hat der BFH im Verfahren VI R 1/13 entschieden, dass die Aufwendungen für eine Dichtheitsprüfung der Abwasserleitung nach § 35a EStG begünstigt sind. 

Der BFH begründet seine Entscheidung damit, dass die Erhebung des unter Umständen noch mangelfreien Ist-Zustands einer Anlage durch einen Handwerker als vorbeugende Maßnahme zur Schadensabwehr ebenso eine Handwerkerleistung im Sinne des § 35a Abs. 3 EStG sein kann wie die Beseitigung eines bereits eingetretenen Schadens.

Das Urteil kann für die anstehenden Dichtheitsprüfungen bei Wohnungseigentümergemeinschaften von Bedeutung sein, da hier die Eigentümer die Kosten zu tragen haben. Im Vermietungsbereich hat das Urteil keine Bedeutung, da die Kosten der Dichtheitsprüfung keine Betriebskosten sind und damit nicht auf die Mieter umgelegt werden können.

Im BMF-Schreiben vom 10.01.2014 hat die Finanzverwaltung festgelegt, dass bei den Schornsteinfegeraufwendungen eine Aufteilung in die nach § 35a EStG begünstigten Schornstein-, Kehr-, Reparatur- und Wartungsarbeiten einerseits und in die nicht begünstigten Mess- oder Überprüfungsarbeiten sowie die Feuerstättenschau andererseits vorzunehmen ist. Im Lichte der neueren Rechtsprechung des BFH erscheint die Verwaltungsauffassung fragwürdig.

Für Fragen steht Ihnen die WTS Wohnungswirtschaftliche Treuhand Stuttgart GmbH (Ansprechpartner, Herr GF Fritz Schmidt, Telefon: 0711 16345 – 400) zur Verfügung.

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Bauwesen und Baurecht

Anwendbarkeit der HOAI bei stufenweiser Beauftragung

Der BGH hatte mit Urteil vom 18.12.2014 (Az.: VII ZR 350/13) über folgenden Sachverhalt entschieden:

Der Architekt als Kläger hatte mit der beklagten Körperschaft des öffentlichen Rechts am 26.05.2009 einen Architektenvertrag in Form eines sog. Stufenvertrages abgeschlossen.
Bei einem Stufenvertrag werden dem Architekten zunächst nur Teilleistungen fest übertragen, während der Architekt die Erbringung der weiteren Leistungsstufen erst nach Abruf derselben durch den Auftraggeber schuldet. Der Vorteil für den Auftraggeber bei dieser Vertragsgestaltung liegt darin, dass das finanzielle Risiko bei einem Scheitern des Projekt gemindert wird, da in einem solchen Falle der Auftraggeber kein Honorar an den Architekten für nicht erbrachte Leistungen zahlen muss.

Vorliegend sah der Vertrag vor, dass der Architekt mit den Leistungsphasen 1 bis 4 (als Phase I) und optional mit den Leistungsphasen 5 bis 8 (als Phase II) für die Errichtung eines Gebäudes nach dem Leistungsbild „Objektplanung Gebäude“ beauftragt wird. Der Abruf der Leistungsphasen 5 bis 8 erfolgte durch die Körperschaft jedoch erst nach Inkrafttreten der HOAI 2009 am 18.08.2009. Der Architekt begehrte daher die Feststellung, dass für die Leistungsphasen 5 bis 8 die Regelungen der HOAI 2009 anzuwenden seien, was für diesen einen höheren Honoraranspruch begründet hätte. 

Der BGH gab dem klagenden Architekten Recht. Er führte in seinem Urteil aus, dass ein Stufenvertrag so auszulegen sei, dass hinsichtlich der weiteren, noch abzurufenden Leistungsstufen, ein befristet bindendes Angebot des Architekten vorliege, dessen Annahme zu einem späteren Zeitpunkt sich die Auftraggeberin nach ihrer freien Entscheidung vorbehalten hat. Dem stehe auch nicht die Übergansregelung von § 55 HOAI 2009 entgegen, nach welcher für die Anwendung der jeweiligen HOAI die vertragliche Vereinbarung ausschlaggebend sei. Diese vertragliche Vereinbarung komme jedoch erst dann zustande, wenn der Auftraggeber die weiteren Leistungsphasen abruft und somit das bereits bei Vertragsschluss abgegebene Angebot des Architekten annimmt. 

Anmerkung:
Bis zur vorliegenden Entscheidung des BGH war umstritten, ob für die Bestimmung der jeweils zutreffenden Fassung der HOAI das Datum des Ausgangsvertrages oder der Zeitpunkt der Beauftragung der weiteren Leistungsstufen entscheidend sei. Dies spielt auch bei der am 17.07.2013 in Kraft getretenen HOAI 2013 eine Rolle, da auch hier die Honorate deutlich angehoben wurden. 

Durch die Entscheidung des BGH ist nunmehr höchstrichterlich geklärt, welcher Zeitpunkt für die Anwendung der jeweiligen HOAI entscheidend ist. Das vorliegende Urteil erfährt auch für die nunmehr geltende HOAI 2013 Bedeutung, da die jetzt in § 57 HOAI wiederzufindende Übergangsvorschrift inhaltsgleich der Übergangsvorschrift des § 55 HOAI 2009 ist.

Zu beachten ist jedoch, dass durch diese Entscheidung für den Architekten nicht automatisch eine Honorarverbesserung eintritt. Denn die vereinbarten Grundleistungen und die im Ausgangsvertrag ebenfalls verbindlich angelegte Honorarvereinbarung beziehen sich regelmäßig auf die ältere Fassung der HOAI. 

In Fällen, in denen die ersten Leistungsphasen nach einer älteren HOAI, die optionalen Leistungsphasen nach einer neueren HOAI abzurechnen sind, bedarf es zur Begründung eines Honorarmehranspruches des Architekten, dass die vertragliche Vereinbarung einer Mindestsatzkontrolle auf Basis der neueren HOAI (unter gleichzeitiger Berücksichtigung der geänderten Leistungsbilder) nicht mehr standhält. 

Die Entscheidung kann beim vbw abgerufen werden. Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RA Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

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Mietrecht

Vereitelung des Vorkaufsrechts eines Mieters

Der unter anderem für das Mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH hat am 21. 01.2015 (AZ: VIII. ZR 51/14). entschieden, dass dem Mieter nicht nur in den Fällen der Vereitelung eines bereits ausgeübten Vorkaufsrechts, sondern auch dann ein Anspruch auf Ersatz der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und dem mit dem Dritten vereinbarten Kaufpreis – abzüglich ersparter Kosten – als Erfüllungsschaden zustehen kann, wenn der Mieter in Folge einer Verletzung der den Vermieter treffenden Mitteilungspflichten aus § 577 BGB (Vorkaufsrecht des Mieters) vom Inhalt des Kaufvertrages und seinem Vorkaufsrecht erst nach Übereignung der Wohnung an einen Dritten Kenntnis erlangt und daher von der Ausübung des Vorkaufsrechts absieht. 

Der Sachverhalt war wie folgt: 
Die Vermieterin hatte die sieben Mietwohnungen des Hauses in Wohnungseigentum umgewandelt und im Mai 2011 zu einem Gesamtpreis von 1,3 Mill. Euro verkauft. Sie wies die klagende Mieterin weder auf den Abschluss des Kaufvertrags noch auf ein Vorkaufsrecht hin. Im Januar 2012 bot die neue Eigentümerin der Mieterin die Wohnungen für 266.250 Euro zum Kauf an. Die Mieterin trägt vor, die ehemalige Vermieterin habe dadurch, dass sie über den Verkauf nicht rechtzeitig informiert habe, ihr gesetzliches Vorkaufsrecht vereitelt. Bei Ausübung des Vorkaufsrechts hätte sie die Wohnung für 186.571 Euro (Anteil am Gesamtkaufpreis) kaufen können. Da die Wohnung einen Verkehrswert von 266.250 Euro habe, hätte sie einen Gewinn von knapp 80.000 Euro erzielen können. Diesen Betrag verlangt die Vermieterin als Schadensersatz.

Das Landgericht hat die Klage mit der Begründung, der geltend gemachte Schaden sei nicht mehr vom Schutzzweck des § 577 BGB gedeckt, zurückgewiesen. Die Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis sei nur ersatzfähig, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht ausgeübt habe und der Vermieter anschließend den dadurch zustande gekommenen Kaufvertrag nicht erfülle, sondern die Wohnung an den Drittkäufer übereigne.

Der BGH ist anderer Auffassung und hat das Urteil des Landgerichts aufgehoben und zurück verwiesen.

Dem Mieter kann auch dann ein Anspruch auf Ersatz der Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem mit dem Dritten vereinbarten Kaufpreis zustehen, wenn er wegen der Verletzung der Mitteilungspflicht des Vermieters vom Vorkaufsrecht erst nach der Übereignung der Wohnung an den Dritten erfährt und deshalb das Vorkaufsrecht nicht ausübt. Die Mitteilung vom Eintritt des Vorkaufsfalls und die Belehrung über die Vorkaufsberechtigung sollen dem Mieter ermöglichen, sein Vorkaufsrecht auszuüben und damit einen Anspruch auf Übereignung der Wohnung zu begründen. Wenn der Mieter diese Informationen erst nach Kaufvertragsabwicklung erhält, ist zu vermuten, dass der Vermieter die Wohnung nicht mehr an den Mieter übereignen kann. Dann ist vom Mieter nicht zu verlangen, dass er zunächst das Vorkaufsrecht ausübt, um hierdurch einen Kaufvertrag mit dem Vermieter zustande zu bringen, den dieser von vornherein nicht erfüllen kann. Vielmehr kann der Mieter dann unmittelbar Ersatz des Erfüllungsschadens - hier entgangener Gewinn - verlangen, der ihm bei Ausübung des Vorkaufsrechts entstanden wäre. Der Erstattungsfähigkeit steht auch nicht der Schutzzweck des Vorkaufsrechts nach § 577 BGB entgegen. Der Gesetzgeber will nicht nur den Mieter vor einer Verdrängung durch Drittkäufer schützen, sondern ihm auch ermöglichen, die Wohnung zu einem Kaufpreis zu erwerben, den auch ein Dritter zu zahlen bereit ist, und ihn damit an den von diesem ausgehandelten günstigen Konditionen teilhaben lassen.

Das Urteil kann beim vbw abgerufen werden. Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Mietrecht

Mieter muss darlegen, warum er Nebenkosten für überhöht hält

Mit Urteil vom 17.12.2014 (Az.: XII ZR 170/13) hatte der BGH vorliegenden Sachverhalt zu beurteilen:

Bei einem Gewerberaummietverhältnis, wo ausweislich des Mietvertrages die Mieterin verpflichtet war, die Verwaltungskosten zu tragen, wurden von ihr, nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung, die darin abgerechneten Verwaltungskosten als überhöht gerügt. Zur Begründung führte die Mieterin einen Verstoß gegen das sogenannte Wirtschaftlichkeitsgebot des Vermieters an und benannte zum Beweis hierfür niedrigere Verwaltungskosten für Vergleichsobjekte, welche ebenfalls durch sie angemietet waren. Der Vermieter verklagte daraufhin die Mieterin auf Zahlung der abgerechneten Verwaltungskosten.

Der BGH gab dem Vermieter Recht. Zunächst stellte der BGH nochmals klar, dass bei gewerblichen Mietverhältnissen Verwaltungskosten wirksam vereinbart werden können (so bereits BGH, Urteil vom 09.12.2009, Az.: XII ZR 109/09). Trotzdem habe der Vermieter das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot, als eine vertragliche Nebenpflicht, zu beachten. Das Wirtschaftlichkeitsgebot ist für Wohnraummietverhältnisse in § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2 BGB niedergelegt, findet jedoch über § 242 BGB entsprechend auf Gewerberaummietverhältnisse Anwendung. Dies bedeutet, dass ein Vermieter seinen Mieter nur mit solchen Nebenkosten belasten darf, die erforderlich und angemessen sind. Sollte hiergegen verstoßen werden, besteht ein Anspruch des Mieters, sich durch den Vermieter von diesen Kosten freistellen zu lassen. 

Der BGH führte in seinem Urteil jedoch aus, dass der Vermieter lediglich darlegen und beweisen muss, dass die umgelegten Kosten angefallen und von der vertraglichen Vereinbarung abgedeckt sind. Die Darlegungs- und Beweislast, dass im konkreten Fall diese abgerechneten Kosten überhöht sind, trifft in vollem Umfang den Mieter. Zwar dürfen die Anforderungen an diese Darlegungs- und Beweislast des Mieters nicht überspannt werden. Es reiche jedoch nicht aus, wenn ein Mieter die Angemessenheit und Üblichkeit der Kosten bestreitet oder lediglich pauschal behauptet, dass die betreffenden Leistungen zu überhöhten Preisen beschafft worden seien. Nach Auffassung des BGH ist der Mieter vielmehr verpflichtet, darzulegen, dass gleichwertige Leistungen nach den örtlichen Gegebenheiten zu einem deutlich geringeren Preis zu beschaffen gewesen wären. 

Anmerkung:
Zwar lag im vorliegenden Fall nicht nur ein pauschales Bestreiten der Mieterin vor, da diese ja schließlich von ihr selbst angemietete Vergleichsobjekte benannt hatte. Sowohl das Berufungsgericht als auch der BGH kamen im vorliegenden Fall jedoch zum Ergebnis, dass einerseits die von der Mieterin genannten Objekte nicht mit dem streitgegenständlichen Objekt vergleichbar seien und andererseits auch der Umfang der Verwalterkosten für die anderen Objekte durch die Mieterin nicht dargelegt worden seien und der Vortrag der Mieterin der zuvor aufgezeigten Darlegungs- und Beweislast somit nicht gerecht wurde. 

Diese Beweislastumkehr gilt nicht nur für „Verwaltungskosten“, sondern sie gilt für alle Betriebskostenarten. D.h., dem Vermieter von Gewerberaum obliegt zunächst lediglich die Pflicht darzulegen, dass die jeweilige Kostenart wirksam auf den Mieter umgelegt und die entsprechenden Kosten auch angefallen sind. Möchte der Mieter erfolgreich einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot rügen, muss er darlegen, dass die Kosten bei gleichen örtlichen Gegebenheiten (Identität des Mietobjekts; eventuelle gleiche Lage des Mietobjekts) zu einem deutlich geringeren Preis zu beschaffen gewesen wären. 

Das Urteil kann beim vbw abgerufen werden. Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RA Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

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Mietrecht

Mietvertragsverlängerung schließt Mängelrechte nicht mehr zwingend aus

In Rechtsprechung und Literatur wurde die Frage, wie eine Verlängerungsoption bei Mietverträgen rechtlich einzuordnen ist, bislang kontrovers diskutiert. Einerseits wurde die Auffassung vertreten, dass es sich bei der Ausübung einer Option auf Verlängerung des Mietvertrages um die Verlängerung des bisherigen Vertrages zu gleichen Konditionen handelt, dass hierdurch ein völlig neuer Vertrag gleichen Inhalts geschlossen wird. 

Der BGH hat diese Frage nun in seinem Urteil vom 05.11.2014 (Az.: XII ZR 15/12) beantwortet. Der BGH sieht in einer sogenannten Verlängerungsoption ein bereits im Ausgangsvertrag zu Gunsten des Mieters eingeräumtes Gestaltungsrecht. Durch dessen Ausübung kommt kein neuer Vertrag zustande; vielmehr wirkt die Optionsausübung unmittelbar auf das bestehende Mietverhältnis ein, in dem sie mit ihrer Gestaltungswirkung lediglich die ursprünglich vereinbarte Vertragslaufzeit ändert und ihr einen neuen Zeitabschnitt hinzufügt. Der BGH stellt klar, dass der Mietvertrag im Übrigen mit demselben Vertragsinhalt fortgesetzt und die Identität des Vertrages erhalten bleibt. 

Anmerkung:
Die Streitfrage, welche der BGH mit vorliegendem Urteil beantwortet hat, mag auf den ersten Blick rein dogmatischer Natur erscheinen. Das Ergebnis hat jedoch weitreichende Bedeutung.

Unterstellt, dass mit Ausübung des Optionsrechts ein neuer Vertrag abgeschlossen wird, hätte dies Auswirkungen auf die Rechte des Mieters. Würde z.B. im Zeitpunkt der Optionsausübung ein Mietmangel vorliegen, wäre der Mieter für den Verlängerungszeitraum mit Mietminderungsansprüchen bzw. Mängelbeseitigungsansprüchen gegenüber dem Vermieter ausgeschlossen. Der Mieter hätte ferner den neuen Vertrag in Kenntnis des Mangels (§ 536b BGB) abgeschlossen; insofern würde die mangelhafte Mietsache den vertraglich geschuldeten Mietgegenstand darstellen und der Mieter könnte weder Mietminderungs- noch Schadensersatzansprüche gemäß §§ 536, 536a BGB geltend machen.

Stellt die Optionsausübung jedoch eine reine Vertragsverlängerung dar, wie vom BGH nun klargestellt, sind dem Vermieter derartige Einwendungen abgeschnitten.

Das Urteil kann beim vbw abgerufen werden. Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RA Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

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Mietrecht

Rechtmäßigkeit einer Kündigung bei „unverschuldeter“ Geldnot des Mieters

Der BGH hat sich mit Urteil vom 04.02.2015 (Az. VIII ZR 175/14) mit der Frage befasst, ob der Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt ist, wenn der sozialhilfeberechtigte Mieter zur pünktlichen Zahlung der Miete nicht in der Lage ist, weil er zwar rechtzeitig einen Antrag auf Sozialhilfe gestellt hat, die zur Mietzahlung erforderlichen Unterkunftskosten jedoch nicht rechtzeitig bewilligt worden sind.

Der Mieter hatte die 140 m² große Wohnung am 01.12.2010 angemietet. Ab Oktober 2011 bezog der Mieter Leistungen nach dem SGB II, er leitete diese Leistungen ab Januar 2013 nicht mehr an den Vermieter weiter, worauf dieser im April 2013, aufgrund der entstandenen Mietrückstände, die fristlose Kündigung aussprach und im Juni 2013 Räumungsklage erhob. In der Folge gab das zuständige Job-Center auf einstweilige Anordnung des Sozialgerichts eine Verpflichtungserklärung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf Übernahme der abgelaufenen Mietschulden ab, was die Unwirksamkeit der Kündigung und die Erledigung des Rechtsstreits zur Konsequenz hatte.

Ab Juli 2013 war für den Mieter ein anderes Sozialamt zuständig, worauf er bei diesem Sozialhilfe einschließlich der Übernahme der Wohnungskosten beantragte. Diese wurden zunächst abgelehnt, so dass der Mieter das sozialgerichtliche Verfahren einleitete, worauf der Sozialhilfeträger am 30.04.2014 auch zur Übernahme der Mieten für den Zeitraum September 2013 bis Juni 2014 verpflichtet wurde. Zwischenzeitlich hatte der Kläger, gestützt auf aufgelaufenen rückständigen Mieten für die Monate Oktober 2013 bis März 2014, erneut die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gegenüber dem Mieter ausgesprochen.

Der Räumungsklage des Vermieters begegnete der Mieter mit der Einwendung, dass sein Zahlungsverzug unverschuldet sei, da seine Antragsstellung auf Kostenübernahme beim Sozialamt rechtzeitig erfolgt sei, dieses die Auszahlung der Wohnkosten jedoch zu Unrecht verweigert hätte. Dieser Begründung folgte der BGH in seinem Urteil vom 04.02.2015 nicht.

Der BGH führt aus, dass zwar ein Verzug des Mieters nur dann vorliege, wenn dieser den Verzug auch im Sinne von § 276 BGB zu vertreten habe. Dem stehe vorliegend nicht entgegen, dass der Mieter auf Sozialleistungen angewiesen war und diese Leistungen auch rechtzeitig beantragt hatte. Vielmehr befreien wirtschaftliche Schwierigkeiten den Schuldner auch dann nicht von den Folgen verspäteter Zahlung, wenn sie auf unverschuldeter Ursache beruhen. Bei Geldschulden gelte eine unbeschränkte Vermögenshaftung ohne Rücksicht auf ein Verschulden für die einzelne finanzielle Leistungsfähigkeit. Dies gelte auch für Mietschulden.

Daneben stellt der BGH klar, dass bei einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 BGB gerade nicht die in § 543 Abs. 1 BGB genannten zusätzlichen Abwägungskriterien beachtet werden müssen; ein hinreichender Schutz des Mieters vor dem Verlust der Wohnung werde ausschließlich über die Schonfristenregelung des § 569 Abs. 3 BGB sichergestellt.

Anmerkung:
Der BGH macht in dem Urteil nochmals deutlich, dass der Grundsatz „Geld hat man zu haben“ für alle Mieter gilt, auch wenn diese auf Leistungen Dritter (vorliegend des Sozialamtes) angewiesen sind. Daneben hat der BGH wiederholt darauf abgehoben, dass bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges kein Raum für die in § 543 Abs. 1 BGB genannten Abwägungskriterien besteht. Die einzige Möglichkeit, eine solche Kündigung unwirksam werden zu lassen, kann über die Regelung in § 569 Abs. 3 BGB erzielt werden. Im vorliegenden Fall war dies dem Mieter jedoch nicht mehr möglich, da dieser bereits innerhalb des Zeitraums von zwei Jahren eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges erhalten hatte, welche unwirksam geworden war. Damit hat der BGH die uneinheitliche instanzgerichtliche Rechtsprechung klargestellt.

Das Urteil kann beim vbw abgerufen werden. Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RA Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

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Mietrecht

Wirksamkeit einer Modernisierungsmieterhöhung

Der BGH hatte mit Urteil vom 17.12.2014 (Az.: VIII ZR 88/13) einen äußerst komplexen, für die Wohnungswirtschaft jedoch bedeutsamen Sachverhalt zu entscheiden.

Die Klägerin ist Mieterin, die Beklagte Vermieterin in einem Mehrfamilienhaus. Die Vermieterin kündigte umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen an, u.a. die Wärmedämmung der Steildachflächen, der Fassaden und der Kellerdecken, die Erneuerung der Heizung, der Haustüren samt Schließanlage, der Fenster in den Treppenhäusern und der Wohnung der Mieterin sowie den Einbau neuer Rollläden. Die Ankündigungen erfolgten jeweils zu unterschiedlichen Zeitpunkten, wobei mit der Ausführung der Bauarbeiten im September 2010 begonnen wurde.

In der Folgezeit nahm die Vermieterin, je nach Baufortschritt, entsprechende Modernisierungsmieterhöhungen vor. Hiergegen wehrte sich die Mieterin. Mit ihrer Klage verfolgte die Mieterin die Feststellung, dass sich durch die Mieterhöhungen der Vermieterin die Höhe der von ihr geschuldeten Miete nicht geändert habe. Die Vermieterin erhob Widerklage und begehrte Zahlung der erhöhten Miete.

Das Amtsgericht gab der Klage der Mieterin zunächst vollumfänglich statt und wies die Widerklage der Vermieterin ab. Das Berufungsgericht hob das erstinstanzliche Urteil teilweise auf, indem es einige der Mieterhöhungsverlangen der Vermieterin für rechtmäßig erachtete. Der BGH hielt das landgerichtliche Urteil wiederum für nur teilweise begründet und führte in seiner Begründung folgendes aus:

Um eine Modernisierungsmieterhöhung durchzuführen, müssen deren Voraussetzungen vorliegen. Im Hinblick auf die Baumaßnahmen „Gegensprechanlage“ sowie „Kellerelektrik“ sei keine Wohnwertverbesserung eingetreten, da lediglich eine vorhandene Anlage ersetzt wurde. Auch bei der übrigen Elektroinstallation sei eine Wohnwert- und Komforterhöhung nicht eingetreten. Vielmehr habe ein Mieter, auch bei einer nicht modernisierten Altbauwohnung, zumindest einen Anspruch auf Einhaltung eines Mindeststandards, welcher ein zeitgemäßes Wohnen ermögliche und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräten erlaube (vgl. BGH-Urteil vom 26.07.2004, Az.: VIII ZR 281/03).

Bei den weiteren Baumaßnahmen, welche eine Modernisierung darstellen, will der BGH eine Abgrenzung. Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Mieter umgelegt werden. Deshalb müsse bereits aus der Modernisierungsmieterhöhungserklärung hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandsetzungskosten erspart wurden. Um diesem Erfordernis gerecht zu werden, reicht es auch nicht aus, die durchgeführten Baumaßnahmen lediglich aufzuführen. Vielmehr muss betragsmäßig, in Form einer Quote oder durch ansonsten nähere Bezeichnung deutlich gemacht werden, inwiefern Baumaßnahmen ersparte Instandsetzungskosten beinhalten. Der ersparte Instandsetzungsaufwand ist daher gegenüber dem Mieter nachvollziehbar darzulegen, wobei es keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung bedarf.

Daneben kann ein Mieterhöhungsverlangen grundsätzlich zwar erst nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten gestellt werden; wenn jedoch tatsächlich trennbare Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, wie dies vorliegend der Fall war, können mehrere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen.

Hinsichtlich des Umfangs des umlagefähigen Modernisierungsaufwands habe die Vermieterin zwar diejenigen Umstände vorzutragen und ggf. zu beweisen, die ihre Vorstellungen zur Anspruchshöhe rechtfertigen. Wenn der diesbezügliche Vortrag jedoch Lücken oder Unklarheiten enthält, muss der Tatrichter nach pflichtgemäßem Ermessen beurteilen, ob nach § 287 ZPO nicht wenigstens die Schätzung eines Mindestbetrages möglich ist.

Anmerkung:
Das vorliegende Urteil des BGH dürfte richtungsweisend bei Streitigkeiten über Modernisierungsmieterhöhungen sein. Der BGH hat zusammenfassend Nachfolgendes klargestellt bzw. konkretisiert:

  • Jeder Mieter hat einen Anspruch auf einen Mindeststandard der Wohnung, welcher ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt. Wird dies durch den Vermieter erstmals ermöglicht, stellen die hierfür erfolgten Maßnahmen keine Modernisierung dar.
  • Wenn durch Modernisierungsmaßnahmen fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart werden, ist der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil bei der anschließenden Modernisierungsmieterhöhung herauszurechnen. Dies muss schlüssig und nachvollziehbar durch den Vermieter erfolgen.
  • Grundsätzlich ist eine Modernisierungsmieterhöhung erst nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten möglich. Wenn es sich bei den Modernisierungsmaßnahmen jedoch tatsächlich um trennbare Maßnahmen handelt und diese auch getrennt durchgeführt werden, kann ein jeweiliges Mieterhöhungsverlangen bereits nach Abschluss der jeweiligen Maßnahme gestellt werden.
  • Ein Anspruchssteller hat zwar diejenigen Umstände vorzutragen und zu beweisen, die seine Vorstellungen zur Anspruchshöhe rechtfertigen. Erfolgt dies jedoch nicht vollständig, ist hierdurch das Mieterhöhungsverlangen nicht unbegründet. Vielmehr muss der Tatrichter im Einzelfall beurteilen, ob die Schätzung eines Mindestbetrages möglich ist.

Das Urteil kann beim vbw abgerufen werden. Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RA Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

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Mietrecht

Raucher-Fall muss neu verhandelt werden

Der BGH hat mit Urteil vom 18.02.2015 (AZ: VIII ZR 186/14) nicht abschließend über den Fall des Düsseldorfer Rentners, der wegen übermäßigen Rauchens nach 40 Jahren seine Wohnung verlassen soll, entschieden. Vielmehr hat der BGH das Räumungsurteil aufgehoben und zur neuen Verhandlung an das Landgericht Düsseldorf zurückverwiesen.

In dem vom BGH behandelten Fall verlangte die Vermieterin einer Wohnung von ihrem Mieter, der seit 40 Jahren die streitbefangene Wohnung in Düsseldorf bewohnte, die Räumung. Die Vermieterin hatte das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich gekündigt, weil aus der Wohnung des Mieters gesundheitsgefährdender „Zigarettengestank“ ins Treppenhaus dringe. Dies liege daran, dass der Mieter, der täglich rund 15 Zigaretten raucht, die Wohnung nicht ausreichend über die Fenster lüfte und die Aschenbecher in seiner Wohnung nicht regelmäßig leere.

Amts- und Landgericht folgten der Argumentation der Vermieterin und gaben der Räumungsklage statt.

Der BGH hat in der Sache nicht entschieden, sondern den Rechtsstreit an das Landgericht zurückverwiesen, weil die tatsächlichen Feststellungen, auf die das Landgericht seine Entscheidung getroffen hat, lückenhaft sind.

Eine Geruchsbelästigung der Mitmieter durch Zigarettenrauch, die ein Mieter durch einfache und zumutbare Maßnahmen, wie z. B. Lüften verhindern könnte, kann nach dem BGH im Einzelfall eine Störung des Hausfriedens und eine Verletzung vertraglicher Nebenpflichten des Mieters (Gebot der Rücksichtnahme) darstellen. Dies insbesondere dann, wenn die Beeinträchtigung so intensiv ist, dass sie ein unerträgliches und gesundheitsgefährdendes Ausmaß erreicht. Ob dies vorliegend der Fall ist, konnte der BGH jedoch nicht beurteilen. Vor einer endgültigen Entscheidung muss daher nochmals eine andere Kammer des Landgerichts die erforderlichen Feststellungen nachholen.

Anmerkung:
Obwohl der BGH hier aufgrund der vom Berufungsgericht vorgenommenen fehlerhaften Tatsachenfeststellung nicht abschließend entschieden hat, ist den Ausführungen zu entnehmen, dass sowohl die fristlose Kündigung als auch die ordentliche Kündigung bei starker Rauchbelästigung grundsätzlich möglich erscheint. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Geruchsbelästigung der Mitmieter durch Zigarettenrauch im Treppenhaus durch einfache und zumutbare Maßnahmen des rauchenden Mieters verhindert werden kann. Dies stellt den Vermieter vor die Aufgabe, bei einem eventuellen Räumungsprozess den Nachweis über die tatsächlich eingetretene nachhaltige Störung des Hausfriedens bzw. der nicht nur unerheblichen Verletzung vertraglicher Pflichten auch tatsächlich zu erbringen.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Europarecht

EU – INFO Januar 2015

Anbei erhalten Sie die neuesten Informationen aus der Europäischen Union (EU- INFO, Ausgabe Januar 2015).

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Mit freundlichen Grüßen

RAin Sigrid Feßler
Verbandsdirektorin