vbw-info 02/2020

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Inhaltsverzeichnis

Angelegenheiten des Verbandes

Nutzung des Mailkontakt zur vbw-Gruppe anstelle eines Faxes

Die Nutzung neuer Techniken erfordert oft ein Umdenken. Im Rahmen der Telefonie-Umstellung auf Internettelefonie, der sogenannten Voice-over-IP-Technik (VoIP), hat die vbw-Gruppe (vbw, WTS, AWTS und AWI) entschieden, künftig auf das Kommunikationsmedium „Fax“ zu verzichten. Ein Grund dafür ist, dass VoIP die Faxtechnik nicht vollumfänglich unterstützt. Wir sind daher künftig nicht mehr per Fax zu erreichen.

Zudem setzen wir verstärkt auf eine papierlose Kommunikation und damit vor allem auf den E-Mail-Datenverkehr. Sie erreichen uns über die bekannten Mailadressen. Bitte scannen Sie Unterlagen, die Sie uns bisher per Fax geschickt hätten, ein und senden Sie uns diese per Mail zu.

Bitte lassen Sie sich nicht davon irritieren, dass an manchen Stellen noch eine Faxnummer zu finden ist. Wir haben damit begonnen, die Faxkontakte von den Internetseiten, aus den Mailsignaturen, den Briefköpfen und von den Visitenkarten zu entfernen. Das ist aber nicht überall sofort möglich.

Wir freuen uns auf eine zunehmend papierlose Kommunikation mit Ihnen.

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Angelegenheiten des Verbandes

Klimagipfel der Wohnungswirtschaft am 21./22.04.2020 in Konstanz

Der fortschreitende Klimawandel ist eines der zentralen Themen unserer Zeit. Bei der Einsparung von CO2 und dem sparsamen Verbrauch von Ressourcen kommt der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft eine wichtige Aufgabe zu. Welche Auswirkungen hat die Klimaschutzpolitik auf die Wohnungswirtschaft? Welche innovativen Technologien können eingesetzt werden, um die Treibhausgasemissionen zu senken? Und wie können dabei die Kosten im Griff behalten werden? Diese und weitere Fragen wollen wir gemeinsam mit Ihnen diskutieren.

Der Klimagipfel wird gemeinsam vom VdW Bayern und dem vbw veranstaltet und soll künftig jährlich stattfinden. In Konstanz haben wir für die Abendveranstaltung die historischen Räumlichkeiten im Restaurant Konzil samt Seeterrasse gebucht, die einen großartigen Rahmen für den informellen Austausch zwischen den Teilnehmern aus den beiden Regionalverbänden bieten. Die Tagungsdetails finden Sie hier: https://awi-vbw.de/tagungen/klimagipfel-der-wohnungswirtschaft.html.

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Angelegenheiten des Verbandes

Save the date: vbw Sommerempfang am 02.07.2020 in Stuttgart

Der vbw lädt Sie zu seinem ersten Sommerempfang nach Stuttgart ein.

Es ist uns eine besondere Freude und Ehre, dass wir Herrn Ministerpräsident Winfried Kretschmann als Hauptredner für den Sommerempfang des vbw gewinnen konnten. Seien Sie unser Gast und freuen Sie sich mit uns auf die Festrede unseres Ministerpräsidenten und den anschließenden gemeinsamen Austausch.

Der Sommerempfang findet am 02.07.2020, 11.00 Uhr, im „Wizemann“, Quellenstr. 7, 70376 Stuttgart, statt.

Wir dürfen Sie bitten, sich den Termin schon heute vorzumerken. Anmelden können Sie sich nach Erhalt der offiziellen Einladung.

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Allgemeine Geschäftsführung

WOBAK erhält Deutschen Bauherrenpreis 2020

Wir gratulieren der WOBAK Städtische Wohnungsbaugesellschaft mbH Konstanz zum Deutschen Bauherrenpreis 2020 für das Projekt "Wohnen statt Parken". Bei einer festlichen Preisverleihung im Rahmen der Berliner Baufachmesse bautec wurden am 19.02.2020 vor 350 Gästen die Preise des Wettbewerbs zum Deutschen Bauherrenpreis vergeben. Unter Mitwirkung von Monika Thomas, Abteilungsleiterin im Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat, zeichnete die Jury 11 Beiträge der 33 Nominierten mit einem Preis aus. Der Deutsche Bauherrenpreis ist als wichtigster Preis im Bereich des Wohnungsbaus in Deutschland bekannt. Er wurde erstmalig 1986 von der Arbeitsgruppe Kooperation bestehend aus dem Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW, dem Bund Deutscher Architekten BDA und dem Deutschen Städtetag ausgelobt.

Ausgezeichnet werden herausragende Wohnungsbauprojekte, die sowohl von hoher Qualität sind als auch zu tragbaren Kosten realisiert wurden. Wie konstruktiv diese Aufgabe umgesetzt wurde, zeigt die hohe Zahl der Bewerbungen: Mit 230 Projekten wurden so viele hochwertige, innovativ und thematisch vielfältige Wohnbauten wie noch nie eingereicht.

Die Jury urteilte über das Projekt in der Kategorie "Hybridgebäude und Nutzungsmischung":

Auf dem Parkdeck eines zweigeschossigen Bestandsparkhauses, in die Jahre gekommen und in Teilen ungenutzt, sind sechs neue Familienwohnungen in Reihenhausstruktur entstanden. Die architektonisch wohltuend rhythmisierten Baukörper reihen sich zu einem geschlossenen Baukörper in Holzfertigbauweise und ermöglichen ein lärmabgeschirmtes Wohnen mit privaten Außenbereichen an der straßenabgewandten Seite. Durch die Gebäudekubatur mit gut proportionierten Vor- und Rücksprüngen entstehen private Innenhofbereiche, die zum individuellen Gestalten und zur Kommunikation einladen. Gleichzeitig bieten die kleinen Gartenbereiche offene Kommunikationsmöglichkeiten. Die zweigeschossige Bebauung auf dem Bestandsparkdeck bildet eine neue, städtebauliche Figur entlang der viel befahrenen Straße, die zum einen mit ihrer Hybridbauweise die Stadtstruktur belebt und zum anderen die Wohnsituation der dahinterliegenden Bestandswohnbauten verbessert. Das Projekt ist auch in energetischer Hinsicht vorbildlich: Die Wärmeerzeugung erfolgt aus einem bestehenden Blockheizkraftwerk, die Stromversorgung wird unter anderem über auf dem Dach installierte Photovoltaikanlagen gesichert.

Das Projekt in Konstanz zeigt beispielhaft, wie in Zeiten von knappen Baulandressourcen auch unter städtebaulich schwierigen Rahmenbedingungen nachhaltiges Bauen gelingen kann. Der Hybridbau ist eine richtige Antwort zur Schaffung von Wohnraum ohne weiteren Flächenverbrauch und lädt zur landesweiten Nachahmung ein.

Alle Projekte werden vorgestellt unter www.deutscherbauherrenpreis.de.

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Allgemeine Geschäftsführung

Informationen des GdW zur sinngemäßen Anwendung der BImA-Verbilligungsrichtlinie auf Grundstücke des Bundeseisenbahnvermögens

Als Anlage erhalten Sie ein Rundschreiben vom 17.02.2020 der Hauptgeschäftsführerin des GdW, Frau WP/StB Ingeborg Esser, zur sinngemäßen Anwendung der BImA-Verbilligungsrichtlinie auf Grundstücke des Bundeseisenbahnvermögens nebst einer Handlungsanweisung zur gefälligen Kenntnis.

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Allgemeine Geschäftsführung

Nochmals zur Mietpreisbremse

Bereits mehrfach haben wir im vbw-info über die durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz im Jahre 2015 eingeführten Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn („Mietpreisbremse“) berichtet. Gleiches gilt für die seit den bereits umgesetzten und geplanten „Nachbesserungen“ auf Bundes – bzw. Landesebene (Mietpreisbremsenverordnung BW).

Nunmehr hat der Deutsche Bundestag in seiner Sitzung vom 14.02.2020 wiederum zwei wesentliche Änderungen zum Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (Mietpreisbremse) wie folgt beschlossen:

  1. Den Bundesländern soll es ermöglicht werden, ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt erneut durch Rechtsverordnung zu bestimmen. Sofern die Länder entsprechende Verordnungen erlassen, wird die Mietpreisbremse (entgegen den ursprünglichen Plänen bei Einführung des Gesetzes im Jahr 2015) in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten verlängert. Die Geltungsdauer einer solchen Rechtsverordnung soll – wie bisher – höchstens fünf Jahre betragen. Spätestens mit Ablauf des 31.12.2025 sollen alle Rechtsverordnungen außer Kraft treten.
  2. Außerdem wird der Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete wegen Überschreitens der zulässigen Miete bei Mietbeginn erweitert.

    • Ein Mieter hat künftig einen Anspruch auf Rückzahlung der gesamten ab Beginn des Mietverhältnisses zu viel gezahlten Miete, wenn er den Verstoß gegen die Mietpreisbremse in den ersten 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses rügt.  
    • Sofern der Mieter den Verstoß mehr als 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses rügt, kann nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete zurückverlangt werden.
    • Eine Rückforderung vom Beginn des Mietverhältnisses an soll zudem ausgeschlossen sein, wenn das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge bereits beendet war. In diesem Fall soll der Mieter ebenfalls nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene zu viel gezahlte Miete zurückverlangen können.

  3. Das erweiterte Rückforderungsrecht soll nur für Mietverhältnisse gelten, die nach Inkrafttreten der Gesetzesänderung begründet worden sind. Für bereits bestehende Mietverhältnisse bleibt es dabei, dass eine Rüge nur für die Zukunft wirkt.

Das Gesetz muss – bevor es vom Bundespräsidenten unterzeichnet und im Bundesgesetzblatt verkündet werden kann – abschließend den Bundesrat durchlaufen. Da das Gesetz nicht der Zustimmung des Bundesrates bedarf und ein Antrag auf Anrufung des Vermittlungsausschusses durch die Länderkammer eher unwahrscheinlich ist, wird es am Ersten des Monats nach der Verkündung in Kraft treten. Da die nächste Sitzung des Bundesrates erst im März stattfindet, wäre dies frühestens der 01.04.2020.

Sobald das Gesetz in Kraft getreten ist, werden wir Sie darüber informieren.

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Allgemeine Geschäftsführung

BGH zur Umlegbarkeit einer Notdienstpauschale des Hausmeisters

Mit Urteil vom 18.12.2019 (Az.: VIII ZR 62/19) hat der BGH zur Frage, inwieweit eine Notdienstpauschale des Hausmeisters nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten oder zu den vom Vermieter zu tragenden Verwaltungskosten gehört, entschieden.

Der Sachverhalt war wie folgt:

Der von der Vermieterin angestellte Hausmeister erhielt für seine Notdienstbereitschaft bei Störungen wie Stromausfall, Ausfall der Heizung oder Wasserrohrbrüchen außerhalb der üblichen Geschäftszeiten eine „Notdienstpauschale“. Diese Pauschale legte die Vermieterin im Rahmen der Betriebskosten auf die Mieter um.

Die Mieter weigerten sich, den auf diese Position entfallenden Betrag zu zahlen. Nach ihrer Auffassung handelt es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten.

Der BGH gab den Mietern Recht. Sie müssen den auf sie umgelegten Anteil der Notdienstpauschale nicht zahlen. Bei diesen Kosten handelt es sich - so der BGH - nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um Verwaltungskosten, die der Vermieter tragen muss.

Betriebskosten sind nach der Definition der Betriebskostenverordnung sowie des § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Von diesen umlagefähigen Betriebskosten abzugrenzen sind als nicht umlagefähige Kosten diejenigen Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung und die Verwaltungskosten.

Verwaltungskosten sind die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung.

Zu den umlagefähigen Kosten für den Hausmeister nach der Betriebskostenverordnung gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge sowie alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hausmeister für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betreffen.

Umlagefähig sind damit die Aufwendungen für bestimmte Wartungs-, Pflege- und Reinigungsarbeiten, aber auch die Kosten, die durch die typische Hausmeister-Aufgabe, nämlich im Mietobjekt für Sicherheit und Ordnung zu sorgen, verursacht werden.

Die Aufgaben des Hausmeisters sind dadurch gekennzeichnet, dass sie routinemäßig in bestimmten Intervallen durchgeführt werden. Hierzu gehört z.B.: die Überwachung,

  • dass Rettungs- oder Fluchtwege frei sind,
  • dass keine gefährlichen Gegenstände auf den Gemeinschaftsflächen lagern,
  • dass Außentüren ordnungsgemäß schließen und nachts verschlossen sind,
  • dass Abflüsse im Keller oder auf dem Grundstück freiliegen,
  • dass die Beleuchtung von Gemeinschaftsflächen funktioniert,
  • dass haustechnische Anlagen in Ordnung sind,
  • dass Handwerker im Rahmen umlagefähiger Wartungs-, Reinigungs- oder Gartenpflegearbeiten eingewiesen werden und
  • dass der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht des Vermieters genügt wird.

Weiter zählt zu den Aufgaben eines Hausmeisters im Wesentlichen die Kontrolle

  • der Einhaltung der Hausordnung,
  • der Einhaltung der Treppenhausreinigung,
  • der Einhaltung des Winterdienstes und
  • der Einhaltung der Ruhezeiten.

Mit einer Notdienstpauschale hingegen werden Tätigkeiten abgegolten, die der Grundstücksverwaltung und nicht dem Sicherheits- oder Ordnungsbereich zuzuordnen sind.

Dieser Teil der Vergütung bezieht sich nicht auf allgemeine Kontroll- oder Überwachungstätigkeiten, sondern auf die Aufnahme von Störungsmeldungen und das Beauftragen erforderlicher Reparaturen.

Dies sind nach Auffassung des BGH Verwaltungstätigkeiten, die tagsüber vom Vermieter beziehungsweise dem beauftragten Verwalter erbracht werden, so dass die diesbezüglichen Kosten nicht als Betriebskosten umlagefähig sind, auch dann nicht, wenn sie außerhalb der Geschäftszeiten vom Hausmeister erledigt werden.

Hinweis:

Ausnahmsweise können die Kosten für eine Notrufbereitschaft als Betriebskosten umlagefähig sein, nämlich soweit diese die Überwachung von Aufzügen betreffen. Diese sind in der Betriebskostenverordnung ausdrücklich benannt. Dies beruht darauf, dass hinsichtlich der Sicherheit von Aufzügen besondere Vorschriften gelten, die Vermieter beachten müssen.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 – 114) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Neues zur Sozialversicherungspflicht nebenamtlicher Vorstände einer Genossenschaft

Ausweislich des als Anlage beigefügten Rundschreibens des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. vom 27.02.2020 prüft die Deutsche Rentenversicherung derzeit wieder verstärkt die Sozialversicherungspflicht nebenamtlicher Vorstandsmitglieder von Genossenschaften. Insbesondere nebenamtliche Vorstandsmitglieder, die ausschließlich Organtätigkeiten ausüben, sind betroffen, denn auch diese nebenamtlichen Vorstandsmitglieder, die reine Organtätigkeit ausüben und keine Verwaltungsaufgaben wahrnehmen, sollen nach der neueren Auffassung der Deutschen Rentenversicherung der Sozialversicherungspflicht unterliegen.

Dem beigefügten Rundschreiben können Sie die aktuelle Praxis der Deutschen Rentenversicherung entnehmen. Gleichzeitig finden Sie dort die gemeinsam von GdW und AGV (Arbeitgeberverband der Deutschen Immobilienwirtschaft e.V.) vertretene Rechtsauffassung sowie – sollte Ihr Unternehmen betroffen sein – entsprechende Handlungsempfehlungen.

Über die weitere Entwicklung werden wir Sie bei neuen Erkenntnissen informieren.

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Wohnungspolitik

„Blaue Broschüre“ zum Wohnraumförderprogramm 2020/2021 liegt vor

Am 21.02.2020 erhielt der vbw die sogenannte „Blaue Broschüre“, welche die Entwurfsfassung zu den Fördermodalitäten des Wohnraumförderprogramms 2020/2021 enthält.

Die nachfolgenden, zentralen Änderungen der Förderbedingungen sind mit Blick auf die Mietwohnraumförderung vorgesehen:

  • Das bisherige Fördervolumen von 250 Mio. Euro jährlich wird beibehalten.
  • Erhöhung des Festbetrags der berücksichtigungsfähigen Gesamtkosten – Baukosten (KG 200 bis 800) – von 3.000 Euro auf 3.500 Euro je m² Wohnfläche, im Falle zusätzlicher Abbruchkosten erhöhen sich die berücksichtigungsfähigen Gesamtkosten um 100 Euro je m² Wohnfläche auf 3.600 Euro m2.
  • Der nach EU-Vorgaben zulässige Subventionswert wird künftig verlässlicher gestaltet und als Festbetrag kalkuliert. Das Wirtschaftsministerium setzt dabei einen Anteil von 37 % der um den erforderlichen Eigenanteil von 20 % reduzierten, berücksichtigungsfähigen Gesamtkosten an. Bei einer Bindungsdauer von 30 Jahren und einer Regelabsenkung der Miete um 33 % ergibt dies einen Festbetrag der Subventionierung i.H.v. 1.036 Euro je m2. Dieser Subventionswert kann, sollte er durch die Zinsabsenkung auf 0 % nicht voll ausgeschöpft werden, als Tilgungszuschuss verwendet werden. Dadurch kommt die Subventionierung dem Investor in vollem Umfang zu Gute. Der Betrag der Subventionierung wird unabhängig von den tatsächlich anfallenden Baukosten gewährt.
  • Vereinfachung der Kostenberechnung bei Barrierefreiheit (Erhöhung der Baukosten um fünf Prozent bei Barrierefreiheit über LBO anstelle der vorherigen komplexen Spitzabrechnung)
  • Verlängerung des Zeitraums der Reservierung der Fördermittel und der Anerkennung der Grundstückskosten auf fünf Jahre
  • Aufnahme der Förderlinie „Mitarbeiterwohnen“ (vorbehaltlich der Änderung des Landeswohnraumförderungsgesetzes (LWoFG)) für Investoren, die speziell für Beschäftigte einzelner oder auch mehrerer Unternehmen sozial gebundenen Wohnraum schaffen. Dies war in dieser Form bislang nicht zulässig.
  • Zusätzliche Förderung für KfW-Effizienzhaus 40 i.H.v. 50 Euro je m² Wohnfläche, maximal 3.500 Euro je Wohnung
  • Verbindlicher Energieeffizienzhaus-Standard KfW 55 für alle neuen Vorhaben (Möglichkeit der Befreiung, sofern der Investor nachweisen kann, dass durch die Maßnahme Mehrkosten von 150 Euro je m² Wohnfläche überschritten werden).

Der vbw wird gegenüber der Politik zu den geplanten Fördermodalitäten Stellung nehmen. Insbesondere der verpflichtende Energieeffizienzhaus-Standard KfW 55 für alle neuen Vorhaben muss nach Auffassung des vbw durch eine zusätzliche Förderung abgebildet werden, da die Steigerung der berücksichtigungsfähigen Baukosten von 3.000 auf 3.500 Euro bereits durch die gestiegenen Baukosten erforderlich ist. Die Anhörung im Landtag wird am 18.03.2020 stattfinden. Geplant ist, dass das Programm dann zum 01.04.2020 in Kraft tritt.

Über die weiteren Entwicklungen werden wir Sie auf dem Laufenden halten. Als Ansprechpartner steht Ihnen Herr Michael Roth vom vbw (Telefon 0711 16345 – 110) zur Verfügung.

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Steuerfragen

Die WTS informiert zur Körperschaftsteuer: Sonderabschreibung für elektrische Nutz- oder Lieferfahrzeuge und elektrisch betriebene Lastenfahrräder (§ 7c EStG)

Die Sonderabschreibung kann nur im Jahr der Anschaffung in Anspruch genommen werden und beträgt 50 % der Anschaffungskosten. Neben der Sonderabschreibung ist auch die reguläre lineare Absetzung für Abnutzung (AfA) nach § 7 Abs. 1 EStG vorzunehmen. Eine Kumulierung mit anderen Sonderabschreibungen oder erhöhten Abschreibungen ist gem. § 7a Abs. 5 EStG nicht möglich.

Die Sonderabschreibung ist für nach dem 31.12.2019 und vor dem 01.01.2031 angeschaffte neue Elektrolieferfahrzeuge möglich.

Es besteht noch ein Inkrafttretensvorbehalt, bis die Europäische Kommission durch Beschluss festgestellt hat, dass die Sonderabschreibung keine Beihilfe darstellt, die mit dem Binnenmarkt nicht vereinbar ist. Der Tag des Beschlusses der Europäischen Kommission sowie der Tag des Inkrafttretens werden vom BMF im BGBl bekannt gegeben.

Begünstigt sind:

  1. Elektronutzfahrzeuge (§ 7c Abs. 2 EStG)
    Dabei handelt es sich um Fahrzeuge der EG-Fahrzeugklassen N1, N2 und N3, die ausschließlich durch Elektromotoren angetrieben werden, die ganz oder überwiegend aus mechanischen oder elektrochemischen Energiespeichern oder aus emissionsfrei betriebenen Energiewandlern gespeist werden.

  2. Elektrisch betriebene Lastenfahrräder (§ 7c Abs. 3 EStG)
    Begünstigt sind Schwerlastfahrräder mit einem Mindest-Transportvolumen von einem Kubikmeter (= 1.000 Liter) und einer Nutzlast von mindestens 150 kg, die mit einem elektromotorischen Hilfsantrieb angetrieben werden. Ein Schwerlastfahrrad i. S. d. § 7c Abs. 3 EStG wird durch Muskelkraft fortbewegt, verfügt über mindestens zwei Räder und eine fest installierte Vorrichtung zum Lastentransport. Nutzlast in diesem Sinne ist die Differenz zwischen dem zulässigen Gesamtgewicht und dem Leer-/Eigengewicht des Fahrrads. Zusätzlich sind die rechtlichen Vorgaben an ein zulassungsfreies Fahrrad mit elektromotorischem Hilfsantrieb gem. § 1 Abs. 3 Straßenverkehrsgesetz (StVG) zu erfüllen. Danach darf die Nenndauerleistung der elektronischen Antriebsunterstützung höchstens 0,25 kW aufweisen und muss sich fortschreitend verringern und beim Erreichen von 25 km/h sowie beim Aussetzen des Tretens in die Pedale unterbrochen werden.

  3. Übermittlung der Angaben nach amtlich vorgeschriebenen Datensätzen (§ 7c Abs. 4 EStG)
    Angaben zu vorgenommenen Sonderabschreibungen sind nach § 7c EStG mit den amtlich vorgeschriebenen Datensätzen durch Datenfernübertragung elektronisch an die Finanzverwaltung zu übermitteln. Diese Übermittlung ist zwingende Voraussetzung für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibungen. Auf Antrag des Steuerpflichtigen kann bei unbilligen Härten auf eine elektronische Übermittlung verzichtet werden.

Bei eventuellen Fragen wenden Sie sich bitte an die WTS Wohnungswirtschaftliche Treuhand Stuttgart GmbH, Herdweg 52/54, 70174 Stuttgart (Tel. 0711 16345 - 410, E-Mail: info@wts-vbw.de).

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Steuerfragen

Die WTS informiert zur Umsatzsteuer: Änderung bei der Umsatzsteuerpflicht von Aufsichtsratsvergütungen

Der BFH ist bisher ohne weitergehende Differenzierung davon ausgegangen, dass Mitglieder von Aufsichtsräten Unternehmer i. S. d. Umsatzsteuergesetzes sind. Dennoch kommt es regelmäßig zu keiner Umsatzsteuerpflicht, weil die Mehrheit der Aufsichtsräte von Wohnungsunternehmen Kleinunternehmer i. S. d. § 19 UStG sind.

Doch selbst wenn die Kleinunternehmerregelung nicht greift, dürfte nach der Änderung der Rechtsprechung des BFH auch bei vielen anderen Aufsichtsräten keine Umsatzsteuerpflicht bestehen, wenn dieses Aufsichtsratsmitglied kein wirtschaftliches Risiko aus dieser Tätigkeit trägt.

Keine selbstständige Tätigkeit wird nach der Rechtsprechungsänderung des BFH dann ausgeübt, wenn das Aufsichtsratsmitglied weder dem Vorstand noch dem Aufsichtsrat hierarchisch untergeordnet ist, nicht in eigenem Namen, für eigene Rechnung und in eigener Verantwortung, sondern für Rechnung und unter Verantwortung des Aufsichtsrats handelt und dabei auch nicht das wirtschaftliche Risiko seiner Tätigkeit trägt. Dies ist wie im Urteilssachverhalt entschieden dann der Fall, wenn der Aufsichtsrat eine feste Vergütung erhält, die weder von der Teilnahme an Sitzungen noch von seinen tatsächlich geleisteten Arbeitsstunden abhängig ist. Sofern das Mitglied eines Aufsichtsrats nur an den durch Beschluss zu treffenden Entscheidungen des Aufsichtsrats mitwirkt (vgl. § 108 Abs. 1 AktG), eine jährlich gleich hohe Festvergütung erhält, die keinerlei variable Vergütungsbestandteile aufweist und fahrlässiges Handeln keinen unmittelbaren Einfluss auf die Vergütung hat, sondern nur eine Verantwortlichkeit nach § 116 AktG begründet, ist nach der geänderten Rechtsauffassung des BFH kein wirtschaftliches Risiko gegeben und das Aufsichtsratsmitglied ist dann nicht Unternehmer i. S. d. UStG.

Sollte nur eine Festvergütung (also keine Sitzungsgelder oder Tantiemen) bezahlt werden, so könnte der Aufsichtsrat die zu Unrecht an das Finanzamt abgeführte Umsatzsteuer zurückfordern, wenn das Unternehmen gegenüber dem Aufsichtsrat mit Gutschrift abgerechnet hat. Eine Steuerpflicht des Aufsichtsrates nach § 14c Abs. 2 UStG (unberechtigter Steuerausweis durch Nichtunternehmer) besteht nicht, weil nach dem Urteil eine Gutschrift nicht einer Rechnung gleichsteht. Anderseits darf das Wohnungsunternehmen aus der in der Gutschrift ausgewiesenen Umsatzsteuer keine Vorsteuer ziehen. Von daher empfiehlt sich in den (wenigen) Fällen, für die das Urteil einschlägig ist, eine Berichtigung der Gutschrift durch das Wohnungsunternehmen. Der Aufsichtsrat hätte dann dem Unternehmen die zu viel entrichtete Umsatzsteuer zurück zu bezahlen, hätte aber auch einen Erstattungsanspruch gegenüber dem Finanzamt, während das Wohnungsunternehmen gegebenenfalls den vorgenommenen Vorsteuerabzug zu korrigieren hätte.

Endgültige Klarheit dürfte allerdings erst geschaffen werden, wenn die Finanzverwaltung das Urteil im Bundessteuerblatt veröffentlicht hat und entsprechend anwendet (einschließlich der Änderung des UStAE).

Über den weiteren Gang der Dinge, insbesondere die Reaktion der Finanzverwaltung, werden wir Sie nach Vorlage zeitnah unterrichten.

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Steuerfragen

Die WTS informiert zur Lohnsteuer: Bewertungsabschlag bei Mitarbeiterwohnungen (§ 8 Abs. 2 Satz 12 EStG)

§ 8 Abs. 2 Satz EStG wurde um einen Satz 12 ergänzt. Damit ist ein neuer gesetzlicher Bewertungsabschlag bei Mitarbeiterwohnungen eingeführt worden. Voraussetzung hierfür ist, dass der Arbeitgeber seinen Arbeitnehmern Wohnungen für eigene Wohnzwecke des Arbeitnehmers verbilligt vermietet. Der Ansatz eines Sachbezugs unterbleibt, soweit das vom Arbeitnehmer gezahlte Entgelt mindestens zwei Drittel des ortsüblichen Mietwerts und dieser nicht mehr als 25 Euro je Quadratmeter beträgt. Umlagefähige Kosten im Sinne der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten bleiben bei der Berechnung der 25 Euro-Grenze unberücksichtigt.

Die Verbilligung unterliegt aber der Sozialversicherung, weil die Sozialversicherungsentgeltverordnung noch nicht angepasst wurde.

Der Bewertungsabschlag ist erstmals für den Veranlagungszeitraum 2020 anzuwenden.

Wohnungsunternehmen konnten bisher schon nach § 8 Abs. 3 EStG an ihre Arbeitnehmer verbilligt vermieten; diese Regelung besteht unverändert fort. Die Verbilligung nach § 8 Abs. 3 EStG beträgt jährlich 1.080 Euro (also monatlich 90 Euro) zuzüglich eines Nachlasses von 4 %, bezogen auf die ortsübliche Vergleichsmiete.

Da die Verbilligung des § 8 Abs. 3 EStG bereits in der Sozialversicherungsentgeltverordnung erwähnt ist, unterliegen diese Sachbezüge nicht der Sozialversicherung.

Bei Wohnungsunternehmen wird im Einzelfall zu prüfen sein, ob die Regelung des § 8 Abs. 2 S. 13 EStG oder die nach § 8 Abs. 3 EStG günstiger ist. Da aber bei der Verbilligung nach § 8 Abs. 3 EStG für die Verbilligung keine Sozialversicherungspflicht besteht, ist im Regelfall davon auszugehen, dass diese Regelung für Wohnungsunternehmen vorteilhafter ist.

Bei eventuellen Fragen wenden Sie sich bitte an die WTS Wohnungswirtschaftliche Treuhand Stuttgart GmbH, Herdweg 52/54, 70174 Stuttgart (Tel. 0711 16345 - 410, E-Mail: info@wts-vbw.de).

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Steuerfragen

Die WTS informiert zur Lohnsteuer: Zertifizierungspflicht Betriebliche Gesundheitsförderung

Nach § 3 Nr. 34 EStG sind bestimmte Leistungen des Arbeitgebers steuerfrei, die der Verbesserung des allgemeinen Gesundheitszustands seiner Arbeitnehmer oder der betrieblichen Gesundheitsförderung dienen, beispielsweise Ernährungsberatung, Suchtprävention, Stressbewältigung oder gesundheitsorientierte Bewegungsprogramme (Art. 6 BEG III). Der Arbeitgeber kann seinen Arbeitnehmern entsprechende Dienstleistungen entweder als betriebsinterne Maßnahmen anbieten oder Barzuschüsse für die Durchführung derartiger Maßnahmen durch externe Anbieter zuwenden.

Voraussetzung für die Steuerbefreiung ist nach dem Jahressteuergesetz 2018 die Zertifizierung des Dienstleisters. Eine Übergangsregelung bestand bis 31.12.2019. Der GKV-Spitzenverband, Gewerkschaften und Arbeitgeberverbände haben mehrfach darauf hingewiesen, dass diese Zertifizierungspflicht in der Praxis nicht erfüllbar ist.

Kurz vor Ablauf der Übergangsfrist hat das Bundesgesundheitsministerium nun mit einer Klarstellung zur Zertifizierungspflicht reagiert.

Die steuerliche Förderung durch § 3 Nr. 34 EStG ist demnach möglich für

  • von den Krankenkassen oder der Zentralen Prüfstelle Prävention (ZPP) zertifizierte Leistungsangebote zur verhaltensbezogenen Prävention im Sinne des § 20 Absatz 4 Nr. 1 und Absatz 5 SGB V (Präventionskurse), auf welche der Arbeitgeber zurückgreift und
  • sonstige, nicht zertifizierungspflichtige verhaltensbezogene Maßnahmen des Arbeitgebers im Zusammenhang mit einem betrieblichen Gesundheitsförderungsprozess, welche den Vorgaben des Leitfadens Prävention genügen. Hierzu können z.B. Maßnahmen wie die „Bewegte Pause“ gehören.

Mit der Neuregelung sind verhaltensbezogene Maßnahmen im Zusammenhang mit einem betrieblichen Gesundheitsförderungsprozess als steuerbegünstigte Leistungen nicht zertifizierungspflichtig.

Bei eventuellen Fragen wenden Sie sich bitte an die WTS Wohnungswirtschaftliche Treuhand Stuttgart GmbH, Herdweg 52/54, 70174 Stuttgart (Tel. 0711 16345 - 410, E-Mail: info@wts-vbw.de).

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Mietrecht

BGH: Zu den Auswirkungen einer Zustimmung zur Mieterhöhung

In seiner Entscheidung vom 11.12.2019 (Az.: VIII ZR 234/18) hat sich der BGH mit der Frage beschäftigt, ob es für die Zustimmung eines Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen darauf ankommt, ob das Erhöhungsverlangen formell wirksam und inhaltlich berechtigt war oder ob allein durch die Zustimmung eine Vereinbarung über eine Mieterhöhung zustande kommt.

Dem lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Streitparteien waren durch Mietvertrag miteinander verbunden. In den Jahren 2007, 2009, 2011 und 2013 hatte der Vermieter Mieterhöhungsverlangen gestellt. In diesen berechnete er ausgehend von einer Wohnfläche von 113 m² jeweils erhöhte Grundmieten. Dabei blieb er jeweils unter der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem örtlichen Mietspiegel. Im Mietvertrag war keine Wohnungsgröße angegeben.

Der Mieter stimmte dem Mieterhöhungsverlangen jeweils schriftlich zu und zahlte sodann auch die jeweils erhöhten Mieten. Erstmals im Jahr 2013 kamen dem Mieter Zweifel an der angegebenen Wohnfläche. Er monierte, diese betrage tatsächlich nur 100 m². Er forderte den Vermieter auf, die deshalb angeblich überzahlte Miete zurückzuzahlen. Da der Vermieter sich weigerte, klagte der Mieter auf Rückzahlung.

Der vom Gericht bestellte Sachverständige ermittelte eine tatsächliche Wohnungsgröße von 102 m². Auch bei Ansatz dieser Wohnungsgröße hätte die jeweils verlangte Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete gelegen.

Der BGH versagte dem Mieter den Rückzahlungsanspruch, denn die Vertragsparteien haben sich laut BGH jeweils wirksam auf eine Erhöhung der Miete geeinigt. Dass sie sich hierbei über die Wohnungsgröße geirrt haben, rechtfertigt keine Vertragsanpassung zugunsten des Mieters, weil diesem zumutbar ist, an den Mieterhöhungsvereinbarungen unverändert festzuhalten.

Ob eine Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung wirksam ist, hängt nicht davon ab, ob das Mieterhöhungsverlangen formell wirksam war und dem Vermieter ein Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung zugestanden hat. Denn durch die Zustimmung kommt eine vertragliche Vereinbarung über die Erhöhung der Miete zustande.

Die hier getroffenen Mieterhöhungsvereinbarungen sind nach BGH so auszulegen, dass die Miete auf den jeweils genannten neuen Betrag erhöht wird und nicht lediglich auf den geringeren Betrag, der sich aus der Multiplikation des erhöhten Quadratmeterbetrages mit der tatsächlichen Wohnfläche ergibt. Die Wohnfläche und der Quadratmeterpreis sind nur der nicht zum Vertragsinhalt gewordene Grund für die von den Vermietern angestrebte und vom Mieter akzeptierte Vertragsänderung.

Nach den Ausführungen des BGH kann der Mieter auch nicht – aufgrund des beiderseitigen Irrtums über die Wohnungsgröße – verlangen, dass die Mieterhöhungsvereinbarungen angepasst werden. Zwar kann ein beiderseitiger Kalkulationsirrtum zu einer Vertragsanpassung führen. Dies setzt nach § 313 BGB voraus, dass sich wesentliche Umstände, die Vertragsgrundlage geworden sind, geändert oder wesentliche Vorstellungen der Vertragsparteien als falsch erwiesen haben, und die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie die Veränderung vorausgesehen oder die tatsächlichen Umstände gekannt hätten. Zudem müsste einem Teil unzumutbar sein, am Vertrag festzuhalten.

Die Wohnfläche, die die Parteien aufgrund eines beiderseitigen Irrtums ihren Vereinbarungen über die Mieterhöhungen zugrunde gelegt haben, ist solch eine Geschäftsgrundlage. Allerdings ist es für den Mieter nicht unzumutbar, an den Vereinbarungen festzuhalten. Das ergibt sich daraus, dass die Vermieter auch bei Berücksichtigung der tatsächlichen Wohnfläche die Zustimmung zu den jeweiligen Mieterhöhungen hätten verlangen und gerichtlich durchsetzen können. Der Irrtum über die Wohnfläche hat sich somit wirtschaftlich nicht zulasten des Mieters ausgewirkt.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 – 114) zur Verfügung.

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Ausbildung, Nachwuchsförderung

Reminder: Die AWI informiert - Fortbildung zum/zur Immobilienökonom/in (GdW) / Nächster Starttermin: 25.05.2020

Führungskräfte der Immobilienwirtschaft benötigen eine Reihe von Kernkompetenzen, um den Anforderungen, die an sie gestellt werden, gerecht zu werden. Neben dem nötigen Fachwissen spielen der Erwerb von Schlüsselqualifikationen und eine ganzheitliche Betrachtung der Immobilienwirtschaft dabei eine wichtige Rolle. Im Kurs wird deswegen auf eine hohe Lernaktivität der TeilnehmerInnen und auf einen hohen Praxisbezug Wert gelegt.

Die Fortbildung richtet sich vor allem an künftige Führungskräfte der Immobilienwirtschaft, die bereits erfolgreich die Fortbildung zum Immobilienfachwirt/in (IHK) absolviert haben und entsprechende Praxiserfahrung aufweisen.

Weitere Informationen erhalten Sie telefonisch unter der Tel. 0711 16345 – 601 oder hier: https://awi-vbw.de/lehrgaenge/immobilien-oekonomin-gdw.html

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Ausbildung, Nachwuchsförderung

Die AWI informiert - Fortbildung zur Geprüften Fachkraft für Gebäudemanagement (AWI) / Nächster Starttermin: 25.05.2020

Das Aufgabenfeld von HausmeisterInnen hat sich in den letzten Jahren stetig verändert. Die Tätigkeiten entwickeln sich von überwiegend handwerklich orientierten Tätigkeiten hin zu planerischen und organisatorischen Aufgaben, die mitunter auch kaufmännische Kenntnisse erfordern. Aber auch als Ansprechpartner vor Ort werden HausmeisterInnen oftmals mit Nachbarschaftskonflikten konfrontiert und müssen beispielsweise bei der Wohnungsabnahme die rechtlichen Bestimmungen kennen. HausmeisterInnen stellen somit ein wichtiges Bindeglied zwischen den MieterInnen und den MietsachbearbeiterInnen dar und sind Repräsentanten des Wohnungsunternehmens vor Ort.

Der Qualifizierungslehrgang „Geprüfte Fachkraft für Gebäudemanagement (AWI)“ macht ihre HausmeisterInnen fit für diese Aufgaben! Weitere Informationen erhalten Sie hier: https://awi-vbw.de/lehrgaenge/gepruefte-fachkraft-fuer-
gebaeudemanagement-awi.html
oder bei der AWI unter Telefon: 0711 16345 – 601.

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

„Hubitation“ on Tour - Veranstaltung am 27.03.2020 in Karlsruhe

Vor zwei Jahren ins Leben gerufen, bietet „hubitation“ eine Plattform, auf der sich Startups und die Wohnungswirtschaft über innovative Ideen und gemachte Erfahrungen austauschen können.

Erstmalig tourt „hubitation“ mit Veranstaltungen gemeinsam mit Dr. Thomas Hain – dem leitenden Geschäftsführer der Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte – durch drei deutsche Städte.

Am 27.03.2020 ist die Veranstaltungsreihe von 16 bis 19 Uhr im Alten Schlachthof in Karlsruhe zu Gast. Die Teilnahme ist kostenlos. Anmelden können Sie sich unter http://www.hubitation.de/tour2020/

Weitere Informationen erhalten Sie unter https://www.hubitation.de/.

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

L-Bank Forum Wohnungswirtschaft am 31.03.2020 in Stuttgart

Zum Start des neuen Förderprogramms Wohnungsbau BW 2020/2021 richtet die L-Bank für die Wohnungsunternehmen in Baden-Württemberg eine Auftaktveranstaltung in Stuttgart aus. Ein Schwerpunkt der Veranstaltung wird die Vorstellung des neuen Förderprogramms Wohnungsbau BW 2020/21 sein. Außerdem werden einige Projekte präsentiert, u.a. von Herrn Lott, Ulmer Heimstätte eG, und Herrn Dr. Pinsler, Ulmer Wohnungs- und Siedlungs-Gesellschaft mbH. Frau Ministerin Dr. Hoffmeister-Kraut hat ihre Teilnahme ebenfalls zugesagt.

Das Tagungsprogramm finden Sie hier.

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