vbw-info 04/2020

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Allgemeine Geschäftsführung

Mietpreisbremse und Mietpreisbegrenzungsverordnung BW

Bund: Verlängerung der Mietpreisbremse in Kraft getreten

Die geplante Verschärfung und Verlängerung der Mietpreisbremse, über die wir mehrfach im vbw-info informiert hatten, ist am 01.04.2020 in Kraft getreten.

Das Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn ist zwischenzeitlich am 27.03.2020 im Bundesgesetzblatt (Teil I Nr. 14, S. 540) verkündet worden und am 01.04.2020 in Kraft getreten.

Wie berichtet, erweitert das Gesetz den Anspruch von Mietern auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete wegen Überschreitens der zulässigen Miete bei Mietbeginn.

  • In Mietverhältnissen, die ab April 2020 begründet werden, haben Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung der gesamten ab Beginn des Mietverhältnisses zu viel gezahlten Miete, wenn sie den Verstoß gegen die Mietpreisbremse in den ersten 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses rügen und das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge noch nicht beendet war. Rügen, die später als 30 Monate nach Beginn erhoben werden, begründen ein Rückforderungsrecht nur für Mieten, die nach der Rüge fällig geworden sind. § 556g BGB wurde entsprechend geändert.
  • Für bereits bestehende Mietverhältnisse bleibt es dabei, dass eine Rüge nur für die Zukunft wirkt und Mieter überzahlte Mieten nur ab der Rüge zurückverlangen können. Das ergibt sich aus Artikel 229 § 51 EGBGB, nach dem auf bis einschließlich 31.03.2020 entstandene Mietverhältnisse die bisherige Fassung von § 556g BGB anzuwenden ist, die eine Wirkung der Rüge nur für die Zukunft vorsieht.
  • Nach wie vor bedarf eine Rüge der Textform, so dass Mieter die Rüge zum Beispiel auch per Email erheben können.
  • Außerdem erhalten Städte und Gemeinden mit der Gesetzesänderung bis zum Jahr 2025 die Möglichkeit, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten zu definieren, in denen die Mietpreisbremse gelten soll. In den erfassten Gebieten darf die Miete bei neu abgeschlossenen Mietverträgen maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Baden-Württemberg: Zum Stand des Neuerlasses der Mietpreisbegrenzungsverordnung BW

Die „alte“ Mietpreisbegrenzungsverordnung aus dem Jahr 2015 ist bekanntlich im Jahr 2019 wegen eines Formfehlers vom Landgericht Stuttgart für unwirksam erklärt worden. Der Erlass einer neuen Verordnung wurde damit notwendig.

Der Ministerrat hat den Entwurf zum Neuerlass der Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg in seiner Sitzung am 17.03.2020 zur Anhörung freigegeben. Die Anhörungsfrist endete am 22.04.2020. Der vbw hat seine Stellungnahme und seine – nach wie vor bestehenden – grundsätzlichen Bedenken gegen das Instrument der „Mietpreisbremse“ zur Schaffung neuen Wohnraums nochmals vorgetragen.

In der Sache werden in dem Verordnungsentwurf nunmehr 89 Städte und Gemeinden als Gebiete bestimmt, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, also ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt.

Die neue Verordnung soll zum 01.06.2020 in Kraft treten. Eine Liste der Städte und Gemeinden, für die die Mietpreisbremsenverordnung gelten soll, finden Sie hier

Über den Fortgang des Verfahrens werden wir Sie informiert halten.

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Allgemeine Geschäftsführung

Erhöhung des Wohngeldes

Wohngeldempfänger werden mit Blick auf die für 2021 geplante CO2-Bepreisung bei den Heizkosten durch eine CO2-Komponente im Wohngeld entlastet. Der derzeitige Gesetzentwurf sieht eine nach Haushaltsgröße gestaffelte CO2-Bepreisung vor. Die Entlastung wird mit 0,30 Euro je Quadratmeter Richtfläche pro Monat angesetzt. Für einen Zweifamilienhaushalt führt das voraussichtlich zu einer durchschnittlichen Erhöhung des Wohngeldes um rund 12 Euro im Monat, das sind 144 Euro pro Jahr. Insgesamt soll das Wohngeldvolumen damit um 10 % erhöht werden.

Die Finanzierung und die Refinanzierung der notwendigen Maßnahmen zur energetischen Gebäudesanierung bleiben dabei aber weiterhin völlig ungeklärt. Viele Mieter haben bereits jetzt eine Wohnkostenbelastung von über 30 oder gar 40 % ihres Nettohaushaltseinkommens. Zusätzliche energetische Modernisierungsmaßnahmen werden auch bei einer CO2-Bepreisung dazu führen, dass die zur Refinanzierung nötige Mieterhöhung größer ist als die mögliche Energiekosteneinsparung bei den Mietern, so der GdW in einer Stellungnahme. Der GdW fordert dahingehend eine Klimakomponente im Wohngeld, die die energetische Modernisierung von Gebäuden ermöglicht, in denen Haushalte mit niedrigen Einkommen wohnen, ohne diese zu überlasten.

Für Rückfragen steht Ihnen Herr Michael Roth (Telefon: 0711 16345 – 110) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Erhöhung des Kurzarbeitergeldes

Die Bundesregierung hat sich darauf geeinigt, das Kurzarbeitergeld gestaffelt nach der Bezugsdauer zu erhöhen. Ab dem 4. Monat steigt das Kurzarbeitergeld auf 70 % des entgangenen Nettoentgelts (77 % für Haushalte mit Kindern); ab dem 7. Monat des KuG-Bezuges steigt das Kurzarbeitergeld auf 80 % des entgangenen Nettoentgelts (87 % für Haushalte mit Kindern). Diese Regelung gilt längstens bis zum 31. Dezember 2020.

Bislang beträgt das Kurzarbeitergeld der Bundesagentur für Arbeit 60 % und für Eltern 67 % des Lohnausfalls. Auch für die Wohnungswirtschaft hat dieser Beschluss hohe Bedeutung, um eine drohende Überschuldung von Mieterinnen und Mietern zu verhindern.

Für Rückfragen steht Ihnen Herr Michael Roth (Telefon: 0711 16345 – 110) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Die AWTS informiert: Elektro-Ladestationen und Versicherungsschutz

Die Bedeutung der Elektro-Mobilität wird zukünftig weiter ansteigen. Erforderlich hierfür ist auch der Auf-und Ausbau einer Infrastruktur für öffentliche Ladestationen.

Ein ebenfalls zu lösendes Problem werden die fehlenden privaten Lademöglichkeiten sein.

Wohnungsunternehmen stellen daher zunehmend ihren Mietern und Mitarbeitern die notwendige Infrastruktur zur Verfügung. Aus diesem Grund werden in Zukunft solche Ladestationen keine Seltenheit mehr sein und stellen sowohl eine Gefahr- als auch eine Werterhöhung dar.

Sofern Sie derartige Ladestationen unterhalten oder planen, bitten wir um Mitteilung, damit wir den Versicherungsschutz sowohl für die Sachversicherung als auch für die gesetzliche Haftpflicht aus dem Besitz und der Unterhaltung der E-Ladestationen für Sie besorgen bzw. bestätigen können.

Sollten Sie nicht durch die AWTS betreut werden, wenden Sie sich bitte an Ihren Ansprechpartner. Gerne stehen wir aber auch hier mit Rat und Tat zur Verfügung. Bitte kontaktieren Sie hierzu Herrn Torsten Jans, Geschäftsführer der AWTS-Assekuranz-GmbH, unter Telefon: 0711 16345 – 500 bzw. unter Email: jans@awts-vbw.de.

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Allgemeine Geschäftsführung

KEA-BW bietet komprimiertes Wissen rund um Mieterstrom und erneuerbare Energien an – Neuer Ratgeber zur Kraft-Wärme-Kopplung kostenlos erhältlich

Wer ein Gebäude neu baut, muss seinen Wärmebedarf anteilig durch erneuerbare Energien decken. Das besagt das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG). Baden-Württemberg geht noch einen Schritt weiter: Wird hier ein Gebäude saniert, müssen Teile des Energiemixes aus regenerativen Quellen stammen. Eine gut konzipierte KWK-Anlage (Kraft-Wärme-Kopplung) erfüllt die Vorgaben dieser Gesetze. Die KEA Klimaschutz- und Energieagentur Baden-Württemberg GmbH (KEA-BW) hat ihr umfassendes Wissen rund um die Kraft-Wärme-Kopplung in einem neuen Ratgeber aufbereitet.

Eine KWK-Anlage arbeitet hocheffizient und rechnet sich durch entsprechende Förderprogramme noch schneller. Gerade für Mehrfamilienhäuser kann sie darum eine sinnvolle Lösung sein. Wer es genauer wissen will, findet im KWK-Leitfaden der KEA-BW auf 55 Seiten fundierte Fakten, viele praktische Tipps, konkrete Rechenbeispiele und Erfolgsstorys, darunter die eines Neubaus mit 54 Wohnungen und einer Behindertenwerkstätte in Ravensburg. Auch das Beispiel eines denkmalgeschützten Gebäudekomplexes in Freiburg, der energetisch zentral mit einer Kombination aus Blockheizkraftwerk und Solarthermie versorgt wird, ist lesenswert. Quartierskonzepte mit Wohngebäuden, Altenheim und Kindergarten werden anschaulich dargestellt.

„Je mehr Strom direkt vor Ort verbraucht wird, desto mehr lohnt sich Kraft-Wärme-Kopplung. In unserem neuen Ratgeber gehen wir daher ausführlich auf das Modell Mieterstrom ein”, erklärt Florian Anders, Leiter des Kompetenzzentrums Kraft-Wärme-Kopplung der KEA-BW. „Das große Potenzial bei Mehrfamilienhäusern bestätigen uns Bauträger, Genossenschaften und private Bauherren immer wieder in unseren Beratungsgesprächen.”

Der Ratgeber „Leitfaden Kraft-Wärme-Kopplung” steht gratis auf der Webseite der KEA-BW zum Download bereit.

Zusätzlich finden sich auf den Internetseiten und im YouTube-Kanal der KEA-BW viele Tipps zu Förderprogrammen und interessante Webinare, wie beispielsweise dieses Webinar zu KWK-Anlagen: KWK Anlagen - Meldungen und Genehmigungen.

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Wohnungspolitik

Gesetzesentwurf zur WEG-Reform beschlossen

Das Bundeskabinett hat den Gesetzesentwurf zu einer umfassenden WEG-Reform beschlossen. Der "Entwurf eines Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG)“ lehnt sich an die Ergebnisse der Bund-Länder-Arbeitsgruppe an, die ihren Bericht Anfang Herbst 2019 vorgelegt hatte. Der Gesetzesentwurf wird nun in den Bundestag und den Bundesrat eingebracht.

Aufgrund der aktuellen Lage ist es dem Vernehmen nach möglich, dass der Gesetzesentwurf vom Bundestag vor allem hinsichtlich der digitalen Möglichkeiten in der WEG-Verwaltung noch substantiell verändert wird. Der vbw wird seine Mitgliedsunternehmen umfassend und detailliert über die WEG-Reform informieren, sobald die Neuerungen genauer feststehen.

Die AWI wird zudem Webinar-Veranstaltungen zu diesem Thema anbieten, u.a. im Rahmen des „digitalen Rechtstages“ am 09.07.2020.

Für Rückfragen stehen Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Telefon: 0711 16345 – 117) sowie Herr Michael Roth (Telefon: 0711 16345 – 110) zur Verfügung.

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Förderung des Wohnungsbaus

Förderprogramm Wohnungsbau BW 2020 / 2021 tritt in Kraft

Wie bereits im vbw-info 03/2021 angekündigt und in separatem Rundschreiben mitgeteilt, ist das Förderprogramm Wohnungsbau 2020 / 2021 zum 01.04.2020 in Kraft getreten. Die L-Bank hat zwischenzeitlich das neue Merkblatt aktualisiert. Sie finden es hier.

Die AWI wird zur Erläuterung des Förderprogrammes und zu Ihren Fragen mit der L-Bank Webinare für die regionalen Arbeitsgemeinschaften anbieten.

Für Rückfragen steht Ihnen Herr Michael Roth (Telefon: 0711 16345 – 110) zur Verfügung.

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Förderung des Wohnungsbaus

Verbesserte Konditionen der KfW für das Programm 153 (Energetisch Bauen)

Die KfW hat ihre Konditionen im Programm 153 (Energetisch Bauen) zwar um 0,20 % erhöht, seit 20.04.2020 ist jedoch ein deutlich höherer Tilgungszuschuss (18.000 Euro/WE anstatt 5.000 Euro/WE) möglich. Die aktuelle Programmübersicht der L-Bank finden Sie hier.

Für Rückfragen steht Ihnen Herr Michael Roth (Telefon: 0711 16345 – 110) zur Verfügung.

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Steuerfragen

Die WTS informiert zur Lohnsteuer: Sonderzahlungen für Beschäftigte in der Corona-Krise bis 1.500 Euro im Jahr 2020 steuerfrei

Mit BMF-Schreiben vom 09.04.2020 (dieses finden Sie hier) wird es allen Arbeitgebern ermöglicht, ihren Arbeitnehmern zur Abmilderung der Belastungen durch die Corona-Krise Beihilfen und Unterstützungen steuer- und sozialversicherungsfrei zu gewähren („Corona-Beihilfe“).

Folgende Voraussetzungen müssen erfüllt sein:

  1. Begünstigt sind nur Bar- und Sachleistungen, die zusätzlich zum ohnehin geschuldeten Arbeitslohn gewährt werden.
  2. Es darf sich weder um einen Zuschuss zum Kurzarbeitergeld noch um Zuschüsse, die der Arbeitgeber als Ausgleich zum Kurzarbeitergeld wegen Überschreitens der Beitragsbemessungsgrenze leistet, handeln.
  3. Der Zufluss muss in der Zeit vom 01.03.2020 bis zum 31.12.2020 erfolgen.
  4. Die steuerfreien Leistungen sind im Lohnkonto aufzuzeichnen.

Hinweise:

Andere Steuerbefreiungen, Bewertungsvergünstigungen oder Pauschalbesteuerungsmöglichkeiten (wie z. B. § 3 Nr. 34a, § 8 Abs. 2 Satz 11 und Abs. 3 Satz 2 EStG) bleiben hiervon unberührt und können daneben in Anspruch genommen werden.

Gehaltsbestandteile, auf die arbeitsrechtlich ein Anspruch besteht, können hiernach nicht steuerfrei gezahlt werden. Es sind nur Bar- und Sachleistungen bis 1.500 Euro begünstigt. Der Betrag von 1.500 Euro wirkt damit wie ein Freibetrag. Eine Aufsplittung auf mehrere Lohnzahlungszeiträume ist möglich, solange die jeweilige Leistung innerhalb des vorgegebenen Zeitfensters erfolgt.

Das BMF-Schreiben differenziert nicht, welche Beihilfen und Unterstützungen von der Billigkeitsregelung umfasst sind. Wegen der „gesamtgesellschaftlichen Betroffenheit“ ist der Begriff weit auszulegen. Einzig Zuschüsse des Arbeitgebers zum Kurzarbeitergeld sowie Zuschüsse, die der Arbeitgeber als Ausgleich zum Kurzarbeitergeld wegen Überschreitens der Beitragsbemessungsgrenze leistet, werden ausgenommen. In Fällen der Kurzarbeit dürfte der Arbeitgeber – sofern wie in der Wohnungswirtschaft keine tarifvertragliche Regelung besteht und auch keine Betriebsvereinbarung einschlägig ist – frei in der Entscheidung sein, ob er einen freiwilligen steuerpflichtigen Zuschuss zum Kurzarbeitergeld oder eine „steuerfreie“ sogenannte „Corona-Beihilfe“ zahlt.

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Europarecht

EU–INFO März / April 2020

Neue Informationen aus der Europäischen Union zu Themen rund um die Wohnungswirtschaft finden Sie hier.

Kernthema der Ausgabe März / April 2020 ist u.a. der Entwurf für ein Europäisches Klimagesetz.

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Die AWI informiert: Karlsruher Rechtstag am 09.07.2020 digital

Angesichts der Corona-Krise wird die AWI den „Karlsruher Rechtstag“ in diesem Jahr digital – durch einzeln buchbare Webinare – durchführen. Auf der Agenda stehen neben den durch Corona angestoßenen Rechtsentwicklungen u.a. die WEG-Reform sowie die Auswirkungen der Klimaschutzpolitik auf die Wohnungswirtschaft. Daneben werden auch mietrechtliche Entscheidungen des BGH besprochen. Weitere Informationen erhalten Sie in den nächsten Tagen durch die AWI.

Für Rückfragen steht Ihnen das Team der AWI telefonisch unter Telefon: 0711 / 16345 – 601 gerne zur Verfügung.

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