vbw-info 08/2020

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Inhaltsverzeichnis

Angelegenheiten des Verbandes

Bericht aus dem Fachausschuss Wohnungseigentum des vbw am 23.07.2020

Am 23.07.2020 tagte der Fachausschuss Wohnungseigentum des vbw in den Räumen des vbw. Der Fachausschussvorsitzende, Herr Schüler, begrüßte zunächst alle Anwesenden und insbesondere Frau Rechtsanwältin Chaitas als Gast sowie Herrn Rechtsanwalt Aigner aus dem Team der Rechtsabteilung des vbw, der den Fachausschuss Wohnungseigentum von Herrn Roth übernehmen wird.

Im Anschluss berichtete Frau Chaitas über die Auswirkungen des Urteils des Verwaltungsgerichts Stuttgart auf kommunale Wohnungsunternehmen. Im zugrunde liegenden Fall hatten drei private Bauunternehmen gegen die Stadt Ludwigsburg geklagt, da sie die Auffassung vertreten, dass sich die Geschäftstätigkeit der kommunalen Wohnungsbaugesellschaft nicht mehr innerhalb der Grenzen der Gemeindeordnung bewege und daher gemeindewirtschaftsrechtlich zu beanstanden sei.

Die 7. Kammer des Verwaltungsgerichts Stuttgart konnte dieser Auffassung nicht folgen und hat die Klage der privaten Bauunternehmen abgewiesen. Für die kommunalen Mitgliedsunternehmen sind dies sehr positive Nachrichten. Davon auszugehen ist jedoch, dass die privaten Bauunternehmen Berufung vor dem VGH Mannheim einlegen werden.

Sodann erfolgte der Bericht der Fachausschussmitglieder, welche Auswirkungen und Erfahrungen sich aus der Corona-Krise für die Praxis ergeben haben. Im Bereich der WEG-Verwaltung zeigt sich erheblicher Verwaltungsmehraufwand bei gleichzeitiger Schwierigkeit, überhaupt noch Versammlungen abhalten zu können.

Das Bauträgergeschäft betreffend konnten aufgrund der Corona-Krise bislang noch keine substanziellen Beeinträchtigungen festgestellt werden. Jedoch ist hier die weitere Entwicklung derzeit schwierig zu prognostizieren, sodass sich höchstwahrscheinlich erst im Laufe der nächsten sechs bis zwölf Monate eine klarere Tendenz erkennen lassen wird.

Übereinstimmend kommen die Fachausschussmitglieder jedoch zu dem Ergebnis, dass viele Vorgänge und Arbeitsabläufe während der Corona-Krise digitalisiert und einhergehend damit optimiert wurden. Auch konnten erste positive Erfahrungen der Mitarbeiter mit sogenannter Telearbeit gesammelt werden.

Im Anschluss berichtete Herr Aigner über die wesentlichen Punkte des Referentenentwurfs zum Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz. Dieses sollte ursprünglich bereits nach der Sommerpause in Kraft treten, aufgrund unterschiedlichster Einwendungen der beteiligten Interessensverbände besteht jedoch noch Korrekturbedarf. Wesentlicher Streitpunkt ist nach wie vor der von vielen geforderte Sachkundenachweis für Immobilienverwalter, welcher bislang im Referentenentwurf nicht enthalten ist. Davon auszugehen ist, dass das Gesetz nunmehr erst im 4. Quartal dieses Jahres in Kraft treten wird.

Herausgearbeitet werden konnte, dass die Ansätze des Gesetzgebers, das WEG zu vereinfachen und Erleichterungen bei der Beschlussfassung und der Durchführung der Eigentümerversammlungen einzuführen, im Grundsatz begrüßenswert sind. Diese sollten jedoch, gerade im Bereich der Digitalisierung, noch weiter forciert werden.

Nach reger Diskussion über die Vor- und Nachteile der wesentlichen Eckpunkte des Referentenentwurfs endete die Sitzung um 15:30 Uhr.

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Angelegenheiten des Verbandes

Bericht aus dem Fachausschuss Rechtsfragen des vbw am 05.08.2020

Am 05.08.2020 tagte der Fachausschuss Rechtsfragen des vbw in den Räumen des vbw. Der stellvertretende Fachausschussvorsitzende, Herr Brokate, begrüßte alle Anwesenden und insbesondere Herrn Gernot Schober, der sich dem Fachausschuss als neuer Prüfungsdirektor persönlich vorstellte. Ebenso stellten sich die anwesenden Gäste, Frau Rechtsanwältin Reiser, Referentin Recht bei der Volkswohnung GmbH Karlsruhe, sowie Frau Rechtsanwältin Chaitas und Herr Rechtsanwalt Aigner aus der Rechtsabteilung des vbw vor.

Im Anschluss berichtete Frau Chaitas über die Auswirkungen des Urteils des VG Stuttgart zu § 102 Abs. 1 GemO für kommunale Unternehmen. Danach informierte Herr Aigner über die neuen Urteile des BGH zu Schönheitsreparaturen. Die Fachausschussmitglieder begrüßten beide Entscheidungen.

Es folgte der Bericht aus dem Fachausschuss Recht im GdW (digitale Sommersitzung) durch Frau Rechtsanwältin Hennes. Themen dort waren insbesondere der Erfahrungsaustausch zum Thema "Corona" unter genossenschaftlichem Blickwinkel. In diesem Zusammenhang berichtete Frau Hennes dem Fachausschuss auch, dass der Bundesgesetzgeber plant, die bundesweiten Covid-19-Regelungen für Genossenschaften, GmbHs und Vereine über das Jahr 2020 hinaus zu verlängern. Weiter informierte Frau Hennes über den Stand verschiedener Gesetzesvorhaben (Baulandmodernisierungsgesetz, Streichung § 2 Ziff. 15 aus der BetrKV) und zum Stand der Verfahren „Mietendeckel“ in Berlin und Bayern. Insbesondere die geplanten Änderungen zu den Kabelgebühren sehen die Anwesenden sehr kritisch. Gleiches gilt für den Mietendeckel. Die Teilnehmer tauschten sich anschließend zum Thema "Corona“ aus; hier berichteten die Anwesenden, dass Corona-bedingte Mietausfälle in ihren Unternehmen so gut wie nicht zu verzeichnen sind, auch ansonsten gab es keine erheblichen Probleme in der täglichen Arbeit.

Nach einem informativen Vormittag endete die Sitzung um 12:40 Uhr.

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Angelegenheiten des Verbandes

Erweiterung der vbw-Lernvideo-Bibliothek für die Wohnungswirtschaft

Die vbw-Lernvideo-Bibliothek wurde um eine weitere Themenreihe ergänzt: Ab sofort steht die neue Reihe „Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG)“ zur Verfügung. Die Reihe umfasst 8 Einzelvideos mit einer Gesamtlänge von knapp 30 Minuten. Auch dieses Thema schließt mit einer Lernkontrolle, deren Fragen zu 80 % richtig beantwortet sein müssen; danach gilt dieses Thema als erfolgreich bearbeitet. Die Ergebnisse werden entsprechend dokumentiert und dienen als Nachweis der erfolgreich durchgeführten Sensibilisierungsmaßnahme.

Die neue Themenreihe wurde Bestandteil des bisherigen Pakets von 4 Themenreihen:

  • EDV-Sicherheit
  • Datenschutzgrundverordnung (DSGVO)
  • Compliance
  • Arbeitssicherheit

Die Kunden des bisherigen Pakets erhalten automatisch den Zugriff auf das neue, fünfte Thema ohne zusätzliche Kosten. Interessenten für das Gesamtpaket zur Mitarbeiter-Sensibilisierung wenden sich bitte an das EDV-Team des vbw unter Email: edv-support@vbw-online.de oder Telefon 0711 16345 – 810.

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Allgemeine Geschäftsführung

Tarifverhandlungsrunde 2020

Am 13.08.2020 haben die Tarifkommissionen von Arbeitgeberverband und Gewerkschaften folgendes Tarifergebnis erzielt:

  1. Der Tarifvertrag hat eine Laufzeit vom 01.07.2020 bis 31.10.2021.
  2. Die Arbeitnehmer und Arbeitnehmerinnen erhalten mit der Vergütung im Monat Ok­tober 2020 zusätzlich zum ohnehin geschuldeten Arbeitslohn aufgrund der Mehr­belastungen in der Corona-Krise eine Unterstützung gemäß § 3 Nr. 11a Einkommen­steuergesetz (EStG) von mindestens 600,00 Euro.
    § 5 Abs. 5 e) MTV findet entsprechende Anwendung. § 8 Abs. 6 MTV findet für den Zeitraum vom 01.03.2020 bis 31.12.2020 entsprechende Anwendung.
    Auf anderer Rechtsgrundlage (z.B. Arbeitsvertrag, Betriebsvereinbarung) gezahlte oder vereinbarte Leistungen i.S.d. § 3 Nr. 11a EStG werden auf diesen Betrag an­gerechnet, sofern die Summe der Zahlungen 1.500,00 Euro überschreitet.
  3. Die Unterstützung für Auszubildende beträgt unter Berücksichtigung der Maßgaben der Nr. 2 mindestens 300,00 Euro.
  4. Arbeitgeberverband und Gewerkschaften empfehlen den Unternehmen eine Erhöhung der Beträge in Nr. 2 und 3 bis max. 1.500,00 Euro, soweit dies nach der wirtschaftlichen Situation des Unternehmens leistbar ist.
  5. § 1 des Tarifvertrages zur Beschäftigungssicherung und -förderung in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft findet im Hinblick auf die Unterstützungen nach Nr. 2 und 3 keine Anwendung.
  6. Die Löhne, Gehälter und Ausbildungsvergütungen werden ab dem 01.01.2021 um 1,2 % (aufgerundet jeweils auf volle 10,00 Euro) angehoben.
  7. Es wird eine Erklärungsfrist für beide Seiten von zwei Wochen vereinbart.
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Allgemeine Geschäftsführung

TKG Novelle 2020 – „Telekommunikationsmodernisierungsgesetz“

Wir hatten Sie in der Vergangenheit bereits informiert, dass im Rahmen der Novellierung des Telekommunikationsgesetzes (TKG) das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWI) eine Einschränkung oder Abschaffung der mietrechtlichen Umlagefähigkeit der Betriebskosten für die TV-Grundversorgung plant.

Mit diesem Beitrag möchten wir Sie 1.) zum Status des Verfahrens, 2.) zu den geplanten Änderungen und schließlich 3.) über die weitere Vorgehensweise des GdW und seiner Landesverbände informieren.

  1. Anfang August hat das Bundeskanzleramt einen TKG-Referentenentwurf des Bundesministerium für Verkehr und digitale Infrastruktur (BMVI) und des BMWI den anderen Ressorts mit Frist 06.08.2020 zur Freigabe einer Verbändeanhörung übermittelt. Der Entwurf beinhaltet nach den Informationen des GdW sowohl eine Ausstiegsklausel für Mieter aus dem Sammelinkasso als auch das Ende der Umlagefähigkeit der Kabelanschlussgebühren nach dem 31.12.2025.
    Am frühen Freitagmorgen, 07.08.2020, fand daraufhin ein kurzfristig anberaumtes Presse-Hintergrundgespräch des BMWI und des BMVI zur TKG-Novelle statt, das den Auftakt für die Verbändeanhörung zum TKG bilden sollte.
    Das BMWI ist mit diesem Vorhaben gescheitert. Die für das Betriebskostenrecht federführenden Ministerien des Innern (BMI) und für Bau und der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) haben dem Entwurf widersprochen; das Bundesministerium der Verteidigung (BMVG) hat Sicherheitsbedenken angemeldet.
    Die Verbändeanhörung ist damit zunächst verschoben, was der GdW und seine Landesverbände als einen kleinen Etappensieg bewerten.
    Im Anschluss an den Presse-Termin wurde den Teilnehmern der Pressetext (diesen finden Sie hier) sowie der Referentenentwurf mit Stand 07.08.2020 (diesen können Sie hier einsehen) übersandt. Nach den Plänen des BMWI soll insoweit im Oktober 2020 das Kabinett beschließen und die Verabschiedung des Gesetzes im März 2021 erfolgen.
  2. Zum Thema Betriebskosten und Opt-out enthält der anliegende aktuelle Entwurf nach Durchsicht keine nennenswerten Änderungen gegenüber dem Stand Mai 2020. Er enthält Regelungen wie folgt:

    • § 68 Abs. 2 TKG-RefE hebelt die BetrKV mit einem "Opt-out für Mieter" aus. Dort heißt es: „(2) Wer im Rahmen eines Miet- oder Pachtvertrages oder im Zusammenhang mit einem Miet- oder Pachtvertrag öffentlich zugängliche Telekommunikationsdienste, bei denen es sich weder um nummernunabhängige interpersonelle Telekommunikationsdienste noch um für die Bereitstellung von Diensten der Maschine-Maschine-Kommunikation genutzte Übertragungsdienste handelt, zur Verfügung stellt, vereinbart, erbringt oder dem Endnutzer im Rahmen des Miet- oder Pachtvertrages oder im Zusammenhang mit einem Miet- oder Pachtvertrag Kosten für solche Dienste in Rechnung stellt, hat sicherzustellen, dass die Vorschriften dieses Teils gegenüber dem Verbraucher eingehalten werden. Endnutzer können entsprechend § 55 Absatz 3 gegenüber ihrem Vermieter oder Verpächter die Beendigung der Inanspruchnahme öffentlich zugänglicher elektronischer Telekommunikationsdienste im Rahmen des Miet- oder Pachtverhältnisses erklären, wenn das Miet- oder Pachtverhältnis bereits 24 Monate oder länger besteht."
    • § 55 Abs. 3 TKG-RefE beschreibt die Regelungen über Vertragsänderung und Kündigung von TK-Verträgen.
    • Art. 3 beinhaltet eine Änderung der Betriebskostenverordnung. Danach sollen dem § 2 Satz 1 BetrKV folgende Sätze angefügt werden: „§ 2 Nummer 15 findet Anwendung auf Anlagen, die vor dem 21.12.2020 in Betrieb gesetzt worden sind. § 2 Nummer 15 tritt am 31.12.2025 außer Kraft."
    • Die ab §§ 127 ff TKG-RefE geregelten DigiNetz-Regelungen (früher § 77 TKG) sind hinsichtlich der Mitnutzung in Gebäuden gleich geblieben. Allein der Entgeltmaßstab wird den Regelungen anderer Branchen angeglichen.

  3. Der GdW hat – unter Beteiligung der GdW-Fachausschüsse Wohnungswirtschaft 4.0 und Recht – nach intensiver Diskussion eine konkrete Positionen für die künftige Kommunikation zum Gesetzesentwurf formuliert wie folgt:

  • Ohne Umlageoption

    • gibt es keine Investitionssicherheit, keine Breitbandinvestitionen, keinen Glasfaserausbau und keine besseren Homeoffice-Bedingungen;
    • werden die Entgelte der Mieter für den Breitbandanschluss um durchschnittlich 100 Euro / bis zu 200 Euro pro Jahr steigen. Dies trifft besonders KDU-Haushalte;
    • ist die TV-Informationsversorgung seitens der öffentlich-rechtlichen TV-Anstalten gefährdet;
    • gibt es eine klare Wettbewerbsverzerrung zu Gunsten der beiden großen Anbieter Telekom und Vodafone

  • Die Wohnungswirtschaft unterstützt aktiv den gemeinsamen Willen zum Breitband-/Glasfaserausbau. Die GdW-Unternehmen werden in den nächsten fünf Jahren 1 Million Wohnungen an Glasfasernetze anschließen unter der Voraussetzung der Fortgeltung der derzeitigen § 2 Ziffer 15 BetrKV, das heißt:

    • Kein Auslaufen von § 2 Nr. 15 BetrkV zum 31.12.2025;
    • Keine Beschränkung der Umlagefähigkeit nur bis zum 21.12.2020 für in Betrieb gesetzte Anlagen;
    • Keine individuelle Kündbarkeit (Opt-out) nach § 68 Abs. 2 TKG RefE

  • Weiter hat der GdW für diesen Fall eine Zwischenevaluation nach drei Jahren sowie die Vorlage einer konzeptionellen Weiterentwicklung für die Überführung des Betriebskostenrechts in das digitale Zeitalter zugesagt.
  • Der GdW wird insbesondere das BMJV und das BMI mit rechtlichen und ökonomischen Argumenten weiter intensiv versorgen und Einzelgespräche führen.

Sie sind herzlich eingeladen, neben unseren Gesprächen mit den maßgeblichen Entscheidungsträgern auch Ihren Einfluss in der Politik gegen die geplanten Änderungen geltend zu machen. Sollten Sie hierzu weitere detaillierte Unterlagen oder Informationen benötigen, wenden Sie sich bitte an den zuständigen Fachreferenten des GdW, Herrn Dr. Claus Wedemeier, unter E-Mail: wedemeier@gdw.de.

Über weitere Entwicklungen werden wir Sie informieren.

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Wohnungspolitik

Stand verschiedener Gesetzgebungsverfahren aus dem Bereich Energie und Klima

Zum Stand des Gesetzgebungsverfahrens zum Gebäudeenergiegesetz (GEG) hatten wir in der Vergangenheit bereits berichtet. Das Gesetz wurde nunmehr am 13.08.2020 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht und tritt somit am 01.11.2020 in Kraft.

  • Der Referentenentwurf zur Heizkostenverordnung soll nach derzeitiger Kenntnis Anfang September veröffentlicht werden. In diesem Falle besteht dann die Möglichkeit, dass eine novellierte Heizkostenverordnung bereits zeitnah ebenfalls zum 01.11.2020 in Kraft tritt. Ein früheres Inkrafttreten der Heizkostenverordnung ist nicht möglich, da das GEG die Ermächtigungsgrundlage darstellt und selbst erst am 01.11.2020 in Kraft tritt.
  • Die Pflicht zum Einbau fernablesbarer Zähler und Heizkostenverteiler (bei Neubau oder neuem Vertrag) wird daher auch erst frühestens ab 01.11.2020 (Inkrafttreten der Heizkostenverordnung) gelten, denn EU-Richtlinien gelten in den Mitgliedsstaaten erst, wenn sie in nationales Recht umgesetzt wurden. Das in der EU-Richtlinie festgesetzte Datum 25.10.2020 stellt somit lediglich die Richtschnur für die nationale Umsetzung dar. Zu allen weiteren Details werden wir mit Vorliegen des Referentenentwurfes berichten.
  • Zum politischen Auftrag, eine begrenzte Umlagefähigkeit des CO2-Preises (der ab 2021 gilt) zu prüfen, gibt es nach wie vor keine substanziellen Informationen. Das zuständige Justizministerium arbeitet an einem Eckpunktepapier. Nach aktuellem Kenntnisstand und entsprechend der aktuellen Erfahrung mit Gesetzgebungsprozessen ist es daher nicht wahrscheinlich, dass eine gesetzliche Regelung dazu noch 2020 in Kraft treten könnte. Sobald wir hier Weiteres wissen, werden wir Sie auch zu diesem Thema näher informieren.

Als Ansprechpartner steht Ihnen Herr Michael Roth vom vbw (Telefon 0711 16345 – 110) zur Verfügung.

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Wohnungspolitik

Land legt Entwurf für Landesgrundsteuergesetz vor

Mit dem Gesetz zur Regelung der Landesgrundsteuer macht das Land von der neu geschaffenen Möglichkeit zur Abweichung von der bundesgesetzlichen Regelung Gebrauch. Dabei wird für Grundstücke des Grundvermögens ein Bewertungsansatz gewählt, der nur die Grundstücksfläche und den Bodenrichtwert benötigt. Wird das Grundstück überwiegend zu Wohnzwecken genutzt, soll ein Abschlag bei der Steuermesszahl in Höhe von 30 Prozent erfolgen. Die Neuregelung soll ab 2025 greifen. Inwieweit sich durch die Regelung die Höhe der Grundsteuer verändern wird, ist noch völlig unklar, da die Grundsteuer ganz wesentlich vom Hebesatz der Kommunen abhängt. Über diesen werden die Kommunen zu einem späteren Zeitpunkt in eigener Zuständigkeit entscheiden.

Der vbw bewertet derzeit den vorliegenden Gesetzesentwurf und wird sich in die weitere Debatte einbringen.

Als Ansprechpartner steht Ihnen Herr Michael Roth vom vbw (Telefon 0711 16345 – 110) zur Verfügung.

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Förderung des Wohnungsbaus

Nationale Stadtentwicklungspolitik Projektaufruf „Post-Corona-Stadt" online!

Die Gemeinschaftsinitiative von Bund, Ländern und Kommunen Nationale Stadtentwicklungspolitik sucht innovative Ideen und beispielgebende Konzepte für eine resiliente Stadtentwicklung im gesamten Bundesgebiet. In Pilotprojekten sollen neue Lösungsansätze zur Resilienzsteigerung und Stärkung der Stadt- und Quartiersstrukturen in verschiedenen krisenrelevanten Themenbereichen der Stadtentwicklung erprobt werden.

Der Projektaufruf richtet sich an verschiedene Akteure, die sich sowohl auf der Quartiersebene als auch auf kommunaler oder interkommunaler Ebene für die Stärkung der Krisenfestigkeit und -bewältigung einsetzen.

Die ausgewählten Pilotprojekte werden bis zu drei Jahre in Form einer Zuwendung unterstützt. Sie werden in dieser Zeit durch das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat und das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung in ihren Prozessen begleitet und unterstützt.

Ihre Projektvorschläge können Sie bis 01.10.2020 anhand eines Bewerbungsbogens per E-Mail einreichen; diesen finden Sie auf der Website www.nationale-stadtentwicklungspolitik.de. Fragen zum Projektaufruf können bis 18.09.2020 per E-Mail unter projektaufruf-nsp@bbr.bund gesendet werden. Die Auswahl der zu fördernden Pilotprojekte erfolgt voraussichtlich Ende Dezember 2020 durch eine Auswahljury. Für den Projektaufruf stehen in etwa 3,5 Mio. Euro Bundesmittel zur Verfügung. Es ist vorgesehen, in einer ersten Phase 10-15 Projekte auszuwählen.

Die detaillierten Informationen zum Projektaufruf finden Sie unter diesem Link.

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Steuerfragen

Die WTS informiert zur Lohnsteuer: Geschenkkarten von reinen Internetmarktplätzen und nachträgliche Kostenerstattungen für Tankbelege sind seit 01.01.2020 keine Sachbezüge mehr

Monatlich können Mitarbeitern Sachbezüge bis zur Freigrenze von 44 Euro gewährt werden, ohne dass es zu einem steuerpflichtigen geldwerten Vorteil kommt. Durch das sogenannte Jahressteuergesetz 2019 ist der Begriff der Sachbezüge – abweichend von der bisherigen Verwaltungsauffassung – ab 01.01.2020 neu definiert worden. Dies kann dazu führen, dass bestimmte Geschenkkarten keine Sachbezüge mehr sind. Die gesetzliche Definition lautet nun wie folgt (§ 8 Abs. 1 Sätze 2 und 3 EStG):

„Zu den Einnahmen in Geld gehören auch zweckgebundene Geldleistungen, nachträgliche Kostenerstattungen, Geldsurrogate (z. B. Geldkarten) und andere Vorteile, die auf einen Geldbetrag lauten. Dies gilt nicht bei Gutscheinen und Geldkarten, die ausschließlich zum Bezug von Waren oder Dienstleistungen berechtigen und die Kriterien des § 2 Absatz 1 Nummer 10 des Zahlungsdiensteaufsichtsgesetzes erfüllen.“ In diesem Fall liegen weiterhin Sachbezüge vor.

Nach § 2 Abs. 1 Nr. 10 Zahlungsdiensteaufsichtsgesetz ist nur dann von Sachbezügen auszugehen bei Zahlungsinstrumenten, die ausschließlich für den Erwerb von Waren oder Dienstleistungen in den Geschäftsräumen des Emittenten (= einem bestimmten Einzelhändler; sog. Hauskarte, einschließlich Shop-in-Shop-Lösungen, z. B. bei Kaufhäusern) oder für den Erwerb von Waren oder Dienstleistungen innerhalb eines begrenzten Netzes von Dienstleistern im Rahmen einer Geschäftsvereinbarung mit einem professionellen Emittenten eingesetzt werden können (begrenztes Netzwerk). Hierunter fallen z. B. die Kundenkarte einer Ladenkette und City-Cards. Nicht darunter fällt hingegen der Betreiber eines reinen Internet-Marktplatzes, auf dessen Plattform andere Anbieter Waren oder Dienstleistungen anbieten; die diesem Betreiber ausgegebenen Karten führen nicht zu Sachbezügen.

Außerdem darf das Zahlungsinstrument nur im Inland zum Einsatz kommen.

Ein Sachbezug liegt damit nur vor, wenn die Karte zum Erwerb von Waren oder Dienstleistungen aus einem sehr begrenzten Waren- oder Dienstleistungsspektrum eingesetzt werden kann. Hierunter fallen z. B. Tankkarten („Alles was das Auto bewegt“), Gutscheinkarten Buchladen, Beauty- oder Fitnesskarten sowie Kinokarten; eine grenzüberschreitende Nutzung der Karte ist in diesen Fällen unschädlich.

Danach ist bei den Karten von reinen Internetbetreibern (z. B. Amazon, Wunschgutschein) kein Sachbezug mehr gegeben. Ein Sachbezug ist weiterhin möglich bei Kundenkarten, Tankkarten, Mitgliedskarten oder bei Fahrkarten des öffentlichen Verkehrs oder den Geschenkkarten von Einzelhändlern, auch wenn diese z. B. neben ihrem Ladenlokal auch einen Internetmarkplatz betreiben.

Auch das bisher zulässige Modell, dass Arbeitnehmer bei einer Tankstelle ihrer Wahl 25 Liter Treibstoff tanken und die entsprechenden Kosten dann anschließend von ihrem Arbeitgeber erstattet bekommen, ist nicht mehr zulässig. Bei der nachträglichen Kostenerstattung handelt es sich ab 01.01.2020 um eine Geldleistung, die steuer- und beitragspflichtig ist.

Bei eventuellen Fragen wenden Sie sich bitte an die WTS Wohnungswirtschaftliche Treuhand Stuttgart GmbH, Hohe Str. 16, 70174 Stuttgart (Tel. 0711 16345 – 410, E-Mail: info@wts-vbw.de).

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Mietrecht

BGH: Baustellenlärm in der Regel kein Grund zur Mietminderung

Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen, die von einer auf dem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle herrühren, begründen bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit hinnehmen muss.

Geräuschimmissionen von Baustellen, Straßen- und Flugverkehr, umliegenden Gewerbebetrieben, Sportplätzen usw. gelten als Umfeld-/Umweltmängel. Die Frage, wer das mietrechtliche Risiko trägt, ist umstritten und in der Vermietungspraxis von zunehmender Bedeutung. Richtungsweisend war die „Bolzplatz“-Entscheidung vom 29.04.2015 (BGH, Az.: VIII ZR 197/14) zu fortlaufenden Lärmstörungen vom Sportplatz eines Schulgeländes. Sie enthält konkrete Auslegungsregeln. Der Bundesgerichtshof lehnte ein Minderungsrecht in dieser Fallkonstellation ab und zog in einer ergänzenden Vertragsauslegung erstmals die Wertung des § 906 BGB heran, um die vertragsgemäße Beschaffenheit der Mietsache zu bestimmen. Ein Zustand gilt als „noch vertragsgemäß“, wenn der Vermieter seinerseits Geräuschimmissionen vom Nachbargrundstück nach § 906 BGB entschädigungslos hinnehmen muss, weil diese unwesentlich oder ortsüblich sind. Die Frage der Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten des Vermieters wird auf die Tatbestandsebene des § 536 BGB (Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln) gestellt.

In Bestätigung und Fortführung seiner „Bolzplatz“-Entscheidung erteilt der Bundesgerichtshof nun auch einer Mietminderung wegen Baulärms in der Umgebung zur Mietsache eine Absage.

Sachverhalt und Prozessverlauf

Mit Urteil vom 29.04.2020 (Az.: VIII ZR 31/18) hat der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat entschieden, dass Baulärm zumindest dann keinen Grund zur Mietminderung darstellt, wenn die Geräuschimmissionen erst nach Begründung des Mietverhältnisses auftreten, keine anderslautende Beschaffenheitsvereinbarung vorliegt und dem Vermieter seinerseits keine Abwehr- oder Ersatzansprüche zustehen.

Gegenstand des Verfahrens war die Zahlungsklage eines Vermieters wegen Mietkürzungen. In einem Zeitraum zwischen 2013 und 2015 wurde auf einem 40 Meter von der Mietsache entfernt gelegenen Grundstück, das seit 1946 unbebaut war, ein Neubau errichtet. Der Mieter zeigte den Mangel unter Vorlage eines Lärmprotokolls schriftlich an und teilte mit, aufgrund des Baulärms sowie der Staub- und Schmutzbelastungen sei eine Mietminderung mit einer Quote von 10 % angemessen; dies entspreche 55,03 Euro monatlich. Der Einbehalt erfolgte ab Juni 2013 bis einschließlich Februar 2015. Daneben minderte der Beklagte die Miete zeitweise wegen Mängeln an der Haustüre um monatlich weitere 26,51 Euro.

Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg gab dem Vermieter überwiegend Recht. Das Berufungsgericht hielt die Klage hingegen für unbegründet. Die Revision des Vermieters hatte Erfolg und führte zur Aufhebung und Zurückverweisung des Verfahrens an das Landgericht Berlin.

Entscheidung des Bundesgerichtshofes

Im Kern geht es, wie auch bei der „Bolzplatz“-Entscheidung, um die Frage, wem das Risiko einer lärmintensiv(er)en Nutzungsänderung auf einem Nachbargrundstück zugewiesen wird – dem Vermieter oder dem Mieter.

Ein Mangel der Mietsache ist dann gegeben, wenn der tatsächliche Zustand vom vertraglich vorausgesetzten Zustand nachteilig abweicht. Der vermieterseits geschuldete Zustand bestimmt sich in erster Linie nach den (ggf. konkludent) getroffenen Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien. Gegenstand einer solchen Parteiabrede können dabei Umstände sein, die von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken („Umweltfehler“), wie etwa Immissionen, denen die Mietsache ausgesetzt ist. Soweit allerdings Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Gebotes von Treu und Glauben, § 242 BGB, nach der Verkehrsanschauung bestimmt.

In Anwendung dieser Grundsätze kommt es nach Auffassung des Bundesgerichtshofes darauf an, welche Regelungen (redliche) Mietvertragsparteien bei einer sachgerechten Abwägung der beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte getroffen hätten, wenn ihnen die zukünftig erhöhte Lärmbelastung durch ein Neubauvorhaben bewusst gewesen wäre. Hiernach begründen bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen durch Dritte jedenfalls keinen gem. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung führenden Mangel der Mietsache, wenn auch der Vermieter sie ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss. Insoweit nimmt der Mieter von Wohnraum an der jeweiligen Situationsgebundenheit des Mietgrundstücks teil; das Risiko einer (für den Mieter) nachteiligen Nutzungsänderung auf dem Nachbargrundstück lässt sich nicht einseitig dem Vermieter auferlegen.

Das heißt, sind die eingangs beschriebenen Voraussetzungen - Auftreten des Mietmangels (Baulärm usw.) nach Vertragsschluss, fehlende Beschaffenheitsvereinbarung, kein Ausgleichsanspruch des Vermieters nach § 906 BGB - kumulativ erfüllt, ist ein Minderungsrecht des Mieters wegen fortlaufender Lärmstörungen von einer benachbarten Baustelle grundsätzlich ausgeschlossen. Denn Abwehrbefugnisse im Innenverhältnis zwischen Vermieter und Mieter können nicht weiter reichen als diejenigen des Vermieters (Grundstückseigentümers) gegenüber dem Bauherrn (Eigentümer des benachbarten Grundstücks).

Das Revisionsurteil enthält des Weiteren Ausführungen zur Darlegungs- und Beweislast. Sie trifft nach der „Sphärentheorie“ beide Mietvertragsparteien gleichermaßen. Der Mieter muss darlegen, dass er durch Geräusch- und Schmutzimmissionen der Baustelle wesentlich beeinträchtigt wird, indem er die Art des Mangels sowie Intensität, Häufigkeit und Dauer der Störungen beschreibt. Der Vermieter hat den Beweis zu führen, dass er selbst den Mangel nicht abwehren kann bzw. ihm diesbezüglich keine Ersatzansprüche zustehen.

Bedeutung für die Wohnungsunternehmen

In Bestätigung und Fortführung seiner „Bolzplatz“-Entscheidung“ stellt der Bundesgerichtshof ausdrücklich klar, dass diese ohne Weiteres auf andere Umfeld-/Umweltmängel, insbesondere Baulärm u.a., anzuwenden ist. In der Vergangenheit hatten Instanzengerichte hierzu abweichend geurteilt, mit der Begründung, dass Sachverhalte nicht vergleichbar wären. Für solche Diskrepanzen besteht zukünftig kein Raum mehr. Die Vermieterrechte werden deutlich gestärkt.

Anmerkung

Die Beurteilung eines Minderungsrechts kann nur im Einzelfall anhand der konkreten Umstände erfolgen. Als Faustregel gilt: Lärm von einer benachbarten Baustelle berechtigt den Mieter regelmäßig nicht zur Mietminderung, wenn auch der Vermieter den Lärm hinnehmen muss, ohne dass ihm ein Ausgleich zusteht.

War für den Mieter bereits bei Vertragsschluss erkennbar, dass in der Umgebung Baumaßnahmen zu erwarten sind, scheidet eine Mietminderung von vornherein aus. Dabei kommt den Örtlichkeiten besondere Bedeutung zu (z.B. verkehrsreiche Innenstadtlage; sichtbare Baulücke neben einem Gebäude; der Mieter zieht in ein sanierungsbedürftiges Viertel). Eine mögliche Kenntnis des Mieters ist jeweils zu prüfen (BGH, Az.: VIII ZR 22/11).

Die rechtliche Wertung einer Risikoverteilung zwischen Vermieter und Mieter dürfte zudem davon abhängen, ob der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags um das Bauvorhaben wusste (positive Kenntnis) und den Mieter gleichwohl (willentlich) nicht informierte.

Konflikte können in der Identität von Vermieter und „Verursacher“ liegen. Gemeint sind die Fälle, in denen auch das Nachbargrundstück im Eigentum des Vermieters steht, er also Vermieter und Bauherr zugleich ist. Bei solchen oder ähnlichen Konstellationen stellt sich die Frage, ob ein Minderungsrecht nach den restriktiven Kriterien sowohl der „Bolzplatz“-Entscheidung als auch des Urteils vom 29.04.2020 dann entfällt, wenn der Vermieter „Betreiber“ der Baustelle ist. Die Instanzenrechtsprechung beurteilt die Situation mit Verweis auf das Kriterium der „(fehlenden) Beherrschbarkeit des Mangels“ unterschiedlich. Das Landgericht Berlin bejahte ein Minderungsrecht bei einer Personenidentität von Vermieter und „Verursacher“ in zwei Entscheidungen (Urteil vom 11.08.2016, Az.: 67 S 162/16; Urteil vom 30.10.2019, Az.: 65 S 99/19). Das Landgericht Kempten hingegen hielt es für unerheblich, ob der Vermieter selbst oder ein Dritter die Geräuschimmissionen auf dem Nachbargrundstück verursacht (Urteil vom 11.05.2016, Az.: 52 S 2022/15).  

Für Rückfragen steht Ihnen das Team der Rechtsabteilung des vbw (Sekretariat: 0711 16345 -117) gerne zur Verfügung.

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Mietrecht

BGH: Zum Umgang mit der Modernisierungsmieterhöhung, wenn bei einer Modernisierung noch funktionsfähige alte Bauteile mit ersetzt wurden

In seiner am 17.06.2020 unter Aktenzeichen VIII ZR 81/19 ergangenen Entscheidung hat sich der BGH mit der Frage beschäftigt, ob nach einer modernisierenden Erneuerung alter Bauteile bei einer Modernisierungsmieterhöhung auch dann ein Anteil für Instandhaltung herauszurechnen ist, wenn die Bauteile noch funktionsfähig und die Instandhaltungsmaßnahmen noch nicht "fällig" waren.

Dem lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der Vermieter einer Wohnung hatte nach vorheriger Ankündigung verschiedene Baumaßnahmen am Objekt durchführen lassen. Unter anderem ließ er die ungefähr 60 Jahre alte Wohnungstür der Klägerin und mehrere ebenso alte Haustüren, Treppenhausfenster und Briefkästen austauschen. Bis zum Austausch waren alle Bauteile funktionsfähig und wiesen keine Mängel auf. Nach Ende der Arbeiten sprach der Vermieter eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aus. Bei der Berechnung der Mieterhöhung setzte er die für die Erneuerung der genannten Teile angefallenen Kosten in voller Höhe – ohne Abzug anteiliger ersparter Instandhaltungskosten – an.

Die Mieterin stimmte nicht zu, sondern klagte auf Feststellung, dass die Mieterhöhung unberechtigt ist.

Das zuständige Amtsgericht gab der Klage statt; das Landgericht wies die Klage mit der Begründung, die Mieterhöhung sei hinsichtlich der genannten Arbeiten nicht zu beanstanden, ab. Der BGH hat die landgerichtliche Entscheidung aufgehoben und die Sache an das Landgericht zurückverwiesen.

Nach Auffassung des BGH durfte der Vermieter die Kosten für die Erneuerung der 60 Jahre alten Bauteile bei der Berechnung der Modernisierungsmieterhöhung nicht in voller Höhe ansetzen.

Nach § 559 Abs. 1 BGB darf der Vermieter nach Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 und 6 BGB die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Dabei gehören Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten (§ 559 Abs. 2 BGB).

Nach bisher weit verbreiteter Auffassung sind Erhaltungsmaßnahmen an älteren Bauteilen, deren durchschnittliche Lebensdauer zu einem erheblichen Teil abgelaufen ist, nicht „erforderlich“ im obigen Sinne, wenn die Bauteile noch funktionsfähig sind und keinen Mangel aufweisen. Insoweit argumentierte der Vermieter des Streitfalls, dass die umlagefähigen Modernisierungskosten in seinem Fall nicht um einen Instandhaltungsanteil zu kürzen seien.

Dieser Auffassung hat der BGH nunmehr eine Absage erteilt: Bei einer modernisierenden Erneuerung von Bauteilen oder Einrichtungen kann der Vermieter die dafür aufgewendeten Kosten auch dann nicht vollständig auf den Mieter umlegen, wenn zum Zeitpunkt der Modernisierung zwar noch kein "fälliger" Instandsetzungsbedarf bestand, aber bereits ein nicht unerheblicher Teil ihrer Nutzungsdauer verstrichen sei. In diesem Fall sei ein Abzug anteiliger ersparter Instandhaltungskosten geboten. 

Er begründet dies damit, dass Sinn der Modernisierungsvorschriften nicht sei, dem Vermieter (teilweise) auch die Umlage von Instandhaltungskosten auf den Mieter zu ermöglichen. Vielmehr sollen Verbesserungen der Mietsache (Energieeinsparung, nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts, Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse) gefördert werden, indem der Vermieter die darauf entfallenden Kosten auf den Mieter umlegen kann.

Der Sinn und Zweck der Vorschriften über die Modernisierung und anschließende Mieterhöhung gebiete es, nach § 559 Abs. 2 BGB einen Abzug des Instandhaltungsanteils von den aufgewendeten Kosten vorzunehmen. Dies gelte nicht nur dann, wenn der Vermieter sich durch die Modernisierung bereits "fällige" Instandsetzungsmaßnahmen erspare oder solche anlässlich der Modernisierung mit erledige. Es müsse auch bei der modernisierenden Erneuerung von Bauteilen und Einrichtungen gelten, die zwar noch (ausreichend) funktionsfähig sind und (bislang) keinen zu beseitigenden Mangel aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer (ab-)genutzt worden sind. Nur so lasse sich vermeiden, dass der Vermieter künftig anfallende – grundsätzlich von ihm zu tragende – Kosten für Erhaltungsmaßnahmen durch geschicktes Vorgehen (konkret durch Vornahme der Modernisierung kurz vor "Fälligkeit" der Erhaltungsmaßnahmen) auf den Mieter abwälze.

Die Höhe des Anteils der Kosten, die auf die Modernisierung entfallen und damit umlagefähig sind, sowie zum nicht umlagefähigen Instandhaltungsanteil ermittelt der BGH durch Schätzung. Diese habe sich an der üblichen Lebensdauer der erneuerten Einrichtung und dem bereits eingetretenen Abnutzungsgrad zu orientieren.

Für Rückfragen steht Ihnen das Team der Rechtsabteilung des vbw (Sekretariat: 0711 163 45 - 117) gerne zur Verfügung.

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Wohnungseigentumsrecht

BGH: Kein Anspruch auf Erstattung der Abrechnungsspitze bei ungültiger Jahresabrechnung

Wird eine Jahresabrechnung in der Gesamtheit oder hinsichtlich einzelner Kostenpositionen im Anfechtungsverfahren für ungültig erklärt, können die Wohnungseigentümer die (Neu-)Erstellung einer diesbezüglich korrigierten Jahresabrechnung verlangen. Ein Anspruch auf Rückzahlung der Abrechnungsspitze aus der jeweiligen Einzelabrechnung steht ihnen hingegen nicht zu.

Allgemein folgt die Beitragspflicht des Wohnungseigentümers im Sinne von § 16 Abs. 2 WEG aus seiner Mitgliedschaft in der Gemeinschaft, die untrennbar mit dem Wohnungseigentum verbunden ist. Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen, über die die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit beschließen. Anspruchsbegründende Wirkung hat der Beschluss über die Genehmigung der Jahresgesamt- und Einzelabrechnungen nach höchstrichterlicher Rechtsprechung im Hinblick auf die sog. Abrechnungsspitze, also in Höhe des Betrages, um den die in der jeweiligen Einzelabrechnung festgestellten Beträge die im Wirtschaftsplan (Gesamt- und Einzelwirtschaftspläne) des Vorjahres festgestellten Vorschüsse übersteigen.

Sachverhalt und Prozessverlauf

Der Bundesgerichtshof befasste sich in seinem Urteil vom 10.07.2020 (Az.: V ZR 178/19) mit der in Literatur und Rechtsprechung umstrittenen Frage, ob Wohnungseigentümer geleistete Zahlungen (unmittelbar) zurückfordern können, wenn ein Gericht die Fehlerhaftigkeit der Jahresabrechnung (rechtskräftig) feststellt hat.

Gegenstand eines ersten Beschlussanfechtungsverfahrens war der Mehrheitsbeschluss vom 23.08.2012 über die Genehmigung der Jahresabrechnung 2011. Konkret ging es um die Verteilung der im besagten Wirtschaftszeitraum für eine „Dachsanierung“ angefallenen Gesamtkosten. Die Einzelabrechnung des Klägers schloss mit einer Nachzahlung (Abrechnungsspitze) von 1.434,00 Euro, die streitgegenständliche Kostenposition war mit (anteilig) 2.240,00 Euro gebucht. Nachdem das Amtsgericht München den angefochtenen Beschluss für ungültig erklärt hatte, forderte der obsiegende Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft Erstattung der geleisteten Zahlungen. In dem sich anschließenden Folgeprozess trug er vor, es fehle an einem Rechtsgrund für den Einbehalt der Gelder, die Gemeinschaft sei ungerechtfertigt bereichert.

Das Amtsgericht München hielt die Zahlungsklage für unbegründet. Die eingelegte Berufung war erfolgreich; die Gemeinschaft wurde antragsgemäß zur Zahlung verurteilt. Das Revisionsgericht hingegen hob das Berufungsurteil des Landgerichts München I auf und bestätigte das klagabweisende Urteil erster Instanz.

Entscheidung des Bundesgerichtshofes

Der Kläger hat keinen (unmittelbaren) Anspruch auf Rückzahlung der Abrechnungsspitze in Höhe der eingeklagten 1.434,00 Euro.

Richtig ist, die (erfolgreiche) Anfechtung bewirkt mit Rechtskraft des Urteils, dass der Beschluss von Anfang an (ex tunc) als ungültig anzusehen ist. Davon sind nach ständiger Senatsrechtsprechung zwangsläufig die Abrechnungsspitzen in den Einzelabrechnungen erfasst, ohne dass es ausdrücklich im Tenor der Entscheidung erwähnt sein muss. Jedoch lässt sich aus der Ungültigkeit des angefochtenen Beschlusses kein Bereicherungsanspruch ableiten, der von selbst zur Erstattung der Abrechnungsspitze führt. Eine fehlerhafte Verteilung der Gesamtkosten einer einzelnen Position kann auf diese Weise nicht behoben werden; zunächst bedarf es der Erteilung einer berichtigten Jahresabrechnung nach den gerichtlichen Vorgaben.

Es gilt der „Vorrang des Innenausgleichs“ im Abrechnungssystem der Gemeinschaft.

Überdies enthält § 28 Abs. 3 WEG eine Spezialregelung, die Bereicherungsansprüche an sich ausschließt. Sie sind nicht dazu geeignet, dem (erfolgreichen) Anfechtungskläger einen sofortigen Zahlungsanspruch zu verschaffen. Ein solcher hinge von dem eher zufälligen Umstand einer negativen Abrechnungsspitze (Nachzahlung) ab. Bei einer positiven Abrechnungsspitze (Guthaben) wäre gänzlich anders zu verfahren, was im Abrechnungssystem der Gemeinschaft ebenfalls gegen eine Rückzahlung ohne vorherige Berichtigung der Jahresabrechnung spricht.

Aus dieser Überlegung ergibt sich weitergehend, dass die Jahresabrechnung allgemein Vorrang hat. Sie besteht aus einer Gesamtabrechnung und den hieraus resultierenden (objektbezogenen) Einzelabrechnungen. Die Einzelabrechnungen dienen der internen Kostenverteilung der Gemeinschaft, die wiederum nur kollektiv erfolgen kann. Bleibt die Gesamtsumme der zur verteilenden Position (vorliegend Gesamtkosten der „Dachsanierung“) gleich, stehen den Rückforderungsansprüchen des Klägers (und ggf. einzelner Wohnungseigentümer) notwendigerweise Nachzahlungsverpflichtungen anderer Wohnungseigentümer gegenüber. Ist eine Beschlussanfechtung erfolgreich, wirkt sich dies in der Konsequenz auf die Abrechnungsspitzen aller Einzelabrechnungen aus, obwohl die geänderte Kostenverteilung aus der Sicht der Gemeinschaft (abgesehen von Zahlungsausfällen) kostenneutral bleibt.

Im Ergebnis haben die Wohnungseigentümer gegen den Verwalter einen Anspruch auf Berichtigung und Erteilung einer neuen Jahresabrechnung für den betroffenen Wirtschaftszeitraum. Von den übrigen Wohnungseigentümern können sie die Beschlussfassung hierüber verlangen, die dann die Rechtsgrundlage für mögliche Nachforderungen bzw. Guthaben darstellt.

Der „Vorrang der Jahresabrechnung“ soll auch gelten, wenn zwischen der Zahlung auf die Abrechnungsspitze und der erneuten Beschlussfassung einer korrigierten Jahresabrechnung ein Eigentumswechsel stattfindet. Denn mögliche Rechtsfolgen laufender Beschlussanfechtungsverfahren müssen bei einer Veräußerung von Wohnungseigentum vertraglich zwischen Veräußerer und Erwerber geregelt werden.

Anmerkung

Mit der Grundbuchumschreibung endet die Mitgliedschaft des Veräußerers und vormaligen Wohnungseigentümers in der Gemeinschaft; er ist im Außenverhältnis gegenüber der Gemeinschaft nicht mehr berechtigt und verpflichtet.

Die Nachschusspflicht in Höhe der nach (erfolgreicher) Beschlussanfechtung im Zuge der Neuerstellung einer Jahresabrechnung korrigierten Abrechnungsspitze trifft den Erwerber, der zur Zeit der Beschlussfassung (bereits) grundbuchmäßiger Eigentümer ist. Andererseits steht ihm ein positives Abrechnungsergebnis (Guthaben) aus der korrigierten Einzelabrechnung zu. Ein finanzieller Ausgleich erfolgt „intern“, das heißt unabhängig von der wohnungseigentumsrechtlichen Situation, ausschließlich im Verhältnis zwischen Veräußerer und Erwerber nach den Bestimmungen des notariell beurkundeten Kaufvertrags. Die Gemeinschaft bzw. der Verwalter sind nicht involviert.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Renate-Maria Stark, Tel.: 0711 16345 – 115) gerne zur Verfügung.

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Ausbildung, Nachwuchsförderung

Die AWI informiert: Fortbildung zum/zur Immobilienökonom/in (GdW) - Nächster Starttermin: 09.11.2020

Führungskräfte der Immobilienwirtschaft benötigen eine Reihe von Kernkompetenzen, um den Anforderungen, die an sie gestellt werden, gerecht zu werden. Neben dem nötigen Fachwissen spielen der Erwerb von Schlüsselqualifikationen und eine ganzheitliche Betrachtung der Immobilienwirtschaft dabei eine wichtige Rolle. Im Kurs wird deswegen auf eine hohe Lernaktivität der TeilnehmerInnen und auf einen hohen Praxisbezug Wert gelegt. Die Fortbildung richtet sich vor allem an künftige Führungskräfte der Immobilienwirtschaft, die bereits erfolgreich die Fortbildung zum Immobilienfachwirt/in (IHK) absolviert haben und entsprechende Praxiserfahrung aufweisen.

Weitere Informationen erhalten Sie telefonisch bei der AWI unter der Nummer 0711 16345 – 601 oder hier: https://awi-vbw.de/lehrgaenge/immobilien-oekonomin-gdw.html.

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Die AWI informiert: „Welche Folgen hat die Corona-Krise für den Wohnungsmarkt?“ – Online-Vortrag von Prof. Dr. Michael Voigtländer am 23.09.2020, 10:00 Uhr

Mit Herrn Prof. Dr. Michael Voigtländer, Leiter Kompetenzfeld Finanz- und Immobilienmärkte am Institut der deutschen Wirtschaft Köln e.V., wollen wir einen Blick auf die Folgen der Corona-Krise für den Wohnungsmarkt werfen. Die Veranstaltung findet digital statt.

Die Anmeldung erfolgt über die Website der AWI unter diesem Link oder per Mail an info@awi-vbw.de.

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Die AWI informiert: „Kommunaler Wohnungsbau – Wesentliche Erkenntnisse aus dem Urteil des VG Stuttgart vom 13.07.2020 in Sachen „Stadt Ludwigsburg“ und weitere Hinweise zu aktuellen EU-beihilfenrechtlichen Themen“ am 02.10.2020, 10:30 Uhr

Mit Rundmail vom 27.07.2020 hatten wir Sie darüber informiert, dass die seit 2017 anhängige Klage dreier privater Bauunternehmen gegen die Stadt Ludwigsburg im Hinblick auf die Zulässigkeit der wirtschaftlichen Betätigung ihrer kommunalen Wohnungsbaugesellschaft abgewiesen wurde. Das Verwaltungsgericht Stuttgart ist zu dem Ergebnis gelangt, dass sich die Geschäftstätigkeit der Wohnungsbau Ludwigsburg GmbH (WBL) innerhalb der Grenzen der Gemeindeordnung bewegt und daher gemeindewirtschaftsrechtlich nicht zu beanstanden ist. Mittlerweile liegen die Urteilsgründe vor.

Im Rahmen eines Online-Vortrags möchten wir das Urteil näher beleuchten und auf zentrale Fragestellungen u.a. mit Blick auf Daseinsvorsorge, Bestandsschutz und beihilferechtliche Vorgaben eingehen. Wir konnten hierfür Herrn Dr. Stefan Meßmer als Referenten gewinnen, der die Prozessvertretung bei dem Ludwigsburger Bauträgerverfahren übernommen hat und aus erster Hand berichten wird.

Die Anmeldung erfolgt über die Website der AWI unter diesem Link oder auch per Mail an info@awi-vbw.de.

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