vbw-info 09/2020

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Inhaltsverzeichnis

Angelegenheiten des Verbandes

Wir gratulieren der AWTS-Assekuranz-GmbH zum 25-jährigen Bestehen!

Unser Tochterunternehmen, die AWTS-Assekuranz-GmbH, Assekuranz für Wohnungswirtschaft Treuhand Stuttgart, feiert in diesem Monat ihr 25-jähriges Bestehen. Hierzu gratulieren wir herzlich! Unser Dank gilt allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der AWTS, die beständig und kompetent mit ihrer Arbeit und ihrem Einsatz zum Erfolg des Unternehmens beitragen.

Die AWTS-Assekuranz-GmbH, Assekuranz für Wohnungswirtschaft Treuhand Stuttgart, ist der unabhängige Versicherungs- und Finanzierungsmakler für die Lösung und Optimierung versicherungstechnischer Belange in der Wohnungswirtschaft. Mit der AWTS stellt der vbw seinen Mitgliedsunternehmen auf dem Gebiet des Risikomanagements und der Versicherungsbetreuung einen kompetenten Berater zur Seite.

Auf der Finanzierungsseite prüft die AWTS den Hypotheken- und Anlagemarkt von Geldinstituten und sonstigen Anbietern wie beispielsweise von Versicherungsunternehmen. Dadurch können den Unternehmen tagesaktuell günstige Darlehen verschafft bzw. sichere Anlagemöglichkeiten empfohlen werden.

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Angelegenheiten des Verbandes

Bericht aus dem Fachausschuss Digitalisierung des vbw am 10.09.2020

In der Sitzung vom 10.09.2020, die erneut virtuell abgehalten wurde, wählten die Mitglieder des Fachausschusses Digitalisierung des vbw Herrn Dr. Benjamin Allbach, ITS Digitalisierung der GBG - Mannheimer Wohnungsbaugesellschaft mbH, zum neuen Vorsitzenden des Fachausschusses. Der vbw gratuliert herzlich zur Wahl und bedankt sich für das Engagement.

Des Weiteren beschäftigte sich der Fachausschuss mit den Projekten ForeSight (Bundesministerium für Bildung und Forschung) und GAIA-X (Bundesministerium für Wirtschaft und Energie), bei denen das vbw-Mitglied GSW Gesellschaft für Siedlungs- und Wohnungsbau Baden-Württemberg mbH maßgeblich involviert ist. Birgid Eberhardt, Bereichsleiterin Smart Home/AAL/Projekt Foresight bei der GSW, berichtete dem Fachausschuss. Bei dem Projekt der GSW, das bei ForeSight eingebettet ist, handelt es sich um eine Plattform für kontextsensitive, intelligente und vorausschauende Smart Living-Services. Mit GAIA-X entwickeln Vertreter aus Politik, Wirtschaft und Wissenschaft aus Frankreich und Deutschland gemeinsam mit weiteren europäischen Partnern einen Vorschlag zur Gestaltung der nächsten Generation einer Dateninfrastruktur für Europa. Ziel ist eine sichere und vernetzte Dateninfrastruktur, die den höchsten Ansprüchen an digitale Souveränität genügt und Innovationen fördert.

Zusätzlich diskutierte der Fachausschuss über den Achten Altenbericht der Bundesregierung, der sich hauptsächlich mit dem Thema „Ältere Menschen und Digitalisierung“ beschäftigt. Erste Vorbesprechungen, Ideen und Planungen für den Digitalisierungsgipfel vom 14.-15.04.2021 in Neu-Ulm, den der vbw gemeinsam mit dem vdw Bayern organisiert, waren ebenfalls Bestandteil der Sitzung. Zudem beleuchteten die Teilnehmer den durch die Pandemie ausgelösten Digitalisierungssprung in der Wohnungswirtschaft und welche Konsequenzen daraus für die Arbeit des Fachausschusses und des Verbandes zu ziehen sind.

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Angelegenheiten des Verbandes

Bericht aus dem Fachausschuss Wohnen und Leben des vbw am 17.09.2020

Am 17.09.2020 war der Fachausschuss Wohnen und Leben des vbw zu Gast in Freiburg. Marc Ullrich, Vorstandsvorsitzender der Bauverein Breisgau eG, hatte die Mitglieder des Fachausschusses zu sich eingeladen, um über das Thema Konzeptvergabe zu diskutieren. Anhand von drei Beispielen der Bauverein Breisgau eG (Gutleutmatten-West, Wohnen am Kurhaus, Mehrgenerationenwohnen Gundelfingen) erläuterte Herr Ullrich das Vorgehen und die Herangehensweise seines Unternehmens, wenn mit vorheriger Konzeptvergabe gebaut wird. Als externer Gast war Prof. Dr. Rüdiger Engel, Leiter der Projektgruppe Dietenbach der Stadt Freiburg, geladen, um über die Richtlinien der Stadt Freiburg und die Sicht einer Stadtverwaltung auf das Instrument Konzeptvergabe zu sprechen. Das Projekt Dietenbach ist das größte Neubauprojekt in der Freiburger Stadtgeschichte. 7000 neue Wohnungen sind geplant und nach Abschluss aller Bauarbeiten soll der Stadtteil a. 15.000 Einwohner beheimaten.

Bei den Vorträgen und anschließenden Diskussionen stach vor allem heraus, wie unterschiedlich die jeweiligen Städte und Kommunen das Instrument Konzeptvergabe anwenden. Zwischen den Wünschen des Gemeinderates, der Anwohnerschaft und dem tatsächlich wirtschaftlich darstellbaren liegen oft große Unterschiede, für die es gilt Lösungen zu finden. Insgesamt bewerteten die Mitglieder des Fachausschusses das Instrument Konzeptvergabe als große Chance und echtes Plus für gemeinwohlorientierte Wohnungsunternehmen, wenn es um den Zuschlag für Grundstücke und die Hebung von Potentialen in der Stadtentwicklung geht.

Am Nachmittag folgte eine Besichtigung zweier Projekte der Bauverein Breisgau eG (Uni-Carrè und Carl-Siedler-Hof), bei denen noch einmal die umfangreichen Maßnahmen der Quartiersentwicklung anschaulich dargestellt wurden. In der anschließenden Diskussion mit Prof.in Dr. phil. Cornelia Krichendorff (Prorektorin der Katholischen Hochschule Freiburg) und Franziska Marra (Quartierskoordinatorin Quartierstreff Bauverein Breisgau e.V.) wurden ebenfalls Maßnahmen der Quartiersentwicklung und Daseinsvorsorge, die die Bauverein Breisgau eG erbringt, beleuchtet und diskutiert.

Einen ausführlichen Bericht zur Sitzung des Fachausschusses finden Sie in der nächsten Ausgabe des vbw Magazins „aktuell“.

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Angelegenheiten des Verbandes

Bericht aus der Arbeitsgemeinschaft der Genossenschaften im vbw am 24.09.2020

Am 24.09.2020 tagte die Arbeitsgemeinschaft der Genossenschaften im vbw im Verbandsgebäude des vbw in Stuttgart. Nachdem Frau Marion Klankwarth-Jarmer aufgrund ihres Umzuges in den Norden Deutschlands aus dem Beirat der Arbeitsgemeinschaft ausgeschieden war, hat sich das Gremium entschlossen, Herrn Raphael Althaus, Vorstand der Bau Geno Baugenossenschaft Backnang eG, als Vertreter der kleineren Genossenschaften in den Beirat zu berufen. Die Wahl erfolgte einstimmig. Der vbw gratuliert zur Wahl und freut sich auf die zukünftige Zusammenarbeit.

Des Weiteren berichtete der Vorsitzende Marc Ullrich ausführlich von der Sitzung der Bundesarbeitsgemeinschaft der Wohnungsgenossenschaften im GdW. In der digitalen Sitzung wurden Wahlen zum Vorsitz des Gremiums abgehalten. Weitere Themen waren die Auswirkungen der Pandemie auf die Wohnungswirtschaft, die weitere Vorgehensweise des GdW beim Thema Klimaschutz, die EEG Novelle, die für 2021 erwartet wird, eine mögliche Verschärfung des GEG-Gesetzes, sowie Urteile zum Mietendeckel in Bayern und dem erwarteten Urteil in Berlin. Auch die Themen Gemeinnützigkeit und Gemeinwohlorientierung wurden und werden weiterhin im GdW diskutiert.

Weiterhin berichtete Herr Weiler von den Aktivitäten der Marketinginitiative der Wohnungsbaugenossenschaften Deutschland e.V. und auch den Aktivitäten in Baden-Württemberg. Unter dem Motto „Flagge zeigen“ wurde eine Imagekampagne durchgeführt, auf die auch der vbw hingewiesen hatte. Die Mitgliederversammlung und weitere geplante Veranstaltungen mussten auf Grund der Pandemie abgesagt werden. Für das kommende Jahr ist im Februar oder März eine Auftaktveranstaltung geplant, auch im Sommer wird es eine Veranstaltung geben, und für den Herbst ist das alljährliche Symposium geplant.

Im Anschluss stellte der vbw dem Gremium seine Überlegungen zur Landtagswahl 2021 vor und berichtete über die Bundesratsinitiative zur Bekämpfung unzulässiger Kapitalanlagegenossenschaften, die die Landesregierung Baden-Württemberg am 18.09.2020 im Bundesrat eingebracht hatte.

Die letzte Sitzung der Arbeitsgemeinschaft der Genossenschaften für dieses Jahr findet am 20.11.2020 statt; bei dieser Sitzung wird wieder der Beirat anwesend sein.

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Angelegenheiten des Verbandes

Jahresstatistik 2019 des vbw erschienen

Per Rundmail erhielten alle vbw-Mitgliedsunternehmen am 15.09.2020 die vbw Jahresstatistik 2019. Mit der Jahresstatistik des vbw erhalten Sie einen Überblick über die aktuelle Situation der Wohnungswirtschaft in Baden-Württemberg. Sie basiert vorrangig auf den Daten, die die Auswertung des Fragebogens zur GdW-Jahresstatistik für das Verbandsgebiet des vbw ergeben hat.

Die stetige Fortschreibung der grundlegenden wohnungswirtschaftlichen Kennzahlen dokumentiert die Entwicklung unserer Mitgliedsunternehmen, gerade auch auf einem angespannten Wohnungsmarkt.

Eine vorherige Version hatte auf Seite 10 nicht alle genehmigten und fertiggestellten Wohnungen in Baden-Württemberg berücksichtigt. Dieser Fehler wurde in dieser Version korrigiert. Sie finden das Dokument im Mitgliederbereich der vbw Homepage (www.vbw-online.de) unter der Rubrik vbw-Publikationen / Statistik.

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Angelegenheiten des Verbandes

Veränderungen in den Wohnungsunternehmen

Wechsel im Vorstand der Baugenossenschaft Ellwangen eG

Die Baugenossenschaft Ellwangen eG hat einen Wechsel in der Vorstandsebene vollzogen: Nach rund 26 Jahren verabschiedete sich der langjährige Vorstand, Herr Egon Bertenbreiter, in den Ruhestand.

Sein Nachfolger, Herr Thomas Töpfl, wurde am 01.09.2020 zum neuen hauptamtlichen Vorstand bestellt.

Neues Vorstandsmitglied bei der Baugenossenschaft Familienheim Heidelberg eG

Ab 01.10.2020 wird die Vorstandsebene durch ein weiteres Mitglied ergänzt: Herr Holger Willibald Meid wird die Vorstände Frau Karin Heil und Herrn Peter Stammer ab 01.10.2020 in ihrer Arbeit bei der Baugenossenschaft Familienheim Heidelberg eG unterstützen.

Wechsel im Vorstand der Bau- und Sparverein Salach eG

Herr Robert Elster, langjähriger Vorstand bei der Bau- und Sparverein Salach eG, ist aus dem Unternehmen ausgeschieden. Als weiterer neuer hauptamtlicher Vorstand wurde Herr Karl Bruder bestellt. Er wird die Arbeit von Herrn Johannes Mayer und Herrn Anton Romatka (nebenamtlicher Vorstand) unterstützen.

Wechsel im Vorstand der Gartenheim-Baugenossenschaft Mannheim eG

Herr Eginhard Teichmann, hat sich Ende Mai 2020 nach 10-jähriger Tätigkeit als Vorstand bei der Gartenheim-Baugenossenschaft Mannheim eG in den Ruhestand verabschiedet. Herr Oliver Mentzel wurde als Vorstandsmitglied wiedergewählt. Herr Markus Uhrig wurde als nebenamtlicher Vorstand bestellt.

 

Wir wünschen den Ruheständlern alles Gute für die Zukunft und den neuen Vorstandsmitgliedern viel Erfolg bei ihrer Arbeit.

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Allgemeine Geschäftsführung

Pflicht zur Übermittlung elektronischer Rechnungen an öffentliche Auftraggeber - Stichtag: 27.11.2020

Mit dem Gesetz über die elektronische Rechnungsstellung im öffentlichen Auftragswesen (E-Rechnungs-Gesetz) vom 04.04.2017 und der hierzu erlassenen Verordnung „E-RechV" hat Deutschland die Vorgaben der EU-Richtlinie 2014/55/EU vom 16.04.2014 in nationales Recht umgesetzt.

Bereits seit dem 27.11.2018 sind nach den vorgenannten Regelungen die obersten Bundesbehörden und die Verfassungsorgane des Bundes verpflichtet, elektronische Rechnungen entgegenzunehmen. Seit dem 27.11.2019 gilt diese Annahmepflicht für alle öffentlichen Auftraggeber des Bundes, während Länder und die Kommunen erst mit mit Wirkung ab dem 17.04.2020 verpflichtet waren, elektronische Rechnungen zu akzeptieren.

Ab dem 27.11.2020 sind gemäß § 3 i.V.m. § 11 Abs. 3 E-RechV schließlich alle Leistungsgeber verpflichtet, Rechnungen an öffentliche Auftraggeber ausschließlich in elektronischer Form zu stellen. Ausnahmen gelten nur für Direktaufträge mit einem voraussichtlichen Nettoauftragswert von höchstens 1.000 EUR, sowie daneben u.a. bei Auslandsbeschaffungen und bei verteidigungs- und sicherheitsspezifischen Aufträgen, die der Geheimhaltung unterliegen.

Als E-Rechnung definiert die EU-Richtlinie 204/55/EU eine Rechnung, die in einem solchen strukturierten elektronischen Format ausgestellt, übermittelt und empfangen wird, das eine automatische und elektronische Verarbeitung ermöglicht. Den Anforderungen des E-Rechnungs-Gesetzes sowie der E-RechV werden insoweit nur solche Rechnungen – richtiger: nur solche Datensätze – gerecht, deren Format die vorgenannten Anforderungen erfüllt.

Für die Rechnungsausstellung kann das jeweils aktuelle Datenaustauschformat “XRechnung” verwendet werden, zulässig ist auch ein anderes Format, wenn es den Anforderungen der europäischen Norm DIN EN 16932 entspricht. Der Rechnungssteller bzw. -sender ist zudem verpflichtet, die Rechnung in einem vom Bund betriebenen Verwaltungsportal online hochzuladen. Notwendig dafür ist die Registrierung und Erstellung eines Nutzerkontos.

Wir empfehlen – soweit Sie Rechnungen an öffentliche Auftraggeber erstellen müssen – die Entscheidung über das anzuwendende Verfahren und die hierfür notwendige Software – zeitnah gemeinsam mit Ihrem EDV-Berater – zu treffen.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 / 16345 – 114) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Hintergrundpapier des BBSR: Hitze und Starkregen – So passen sich Kommunen an den Klimawandel an

Deutschland kämpft immer mehr mit den Folgen des Klimawandels. Höhere Temperaturen, längere und intensivere Trockenperioden, feuchtere Winter und häufigere Wetterextreme wirken sich zunehmend auf die Kommunen aus. Ein Hintergrundpapier des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) zeigt Maßnahmen auf, wie mit diesen Extremen besser umgegangen und die Infrastruktur geschützt werden kann.

Die Publikation finden Sie hier.

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Allgemeine Geschäftsführung

Publikation des BBSR: „Soziale Mischung und gute Nachbarschaft in Neubauquartieren – Planung, Bau und Bewirtschaftung in inklusiven Wohnanlagen“

Der Wohnungsneubau ist nicht nur quantitativ eine Herausforderung für Politik und Gesellschaft. Seine städtebaulichen, baulichen und sozialen Qualitäten prägen das Miteinander und die Lebensqualität der Menschen, die hier leben, nachhaltig. Im angespannten Wohnungsmarkt stehen seit einigen Jahren die Zahlen sehr im Fokus der Öffentlichkeit. Wie viele Wohnungen fehlen? Wie viele werden pro Jahr gebaut? Wie kann sichergestellt werden, dass auch ausreichend bezahlbare Wohnungen entstehen? Bund, Länder und Kommunen unterstützen weiterführende Angebote mit Hilfe von Quoten für geförderten Wohnungsneubau und attraktiven Förderprogrammen.

Mit dem Forschungsprojekt „Soziale Mischung und gute Nachbarschaft in Neubauquartieren“ wird die Frage in den Vordergrund gerückt, wie für eine heterogene Gesellschaft mit sehr differenzierten Bedarfen gut und ausgewogen gemischte Wohnanlagen gebaut werden können. Dazu gehört, immer auch günstigen Wohnraum bereitzustellen und langfristig gute Wohnqualitäten zu schaffen. Verbunden mit der Mischung ist vor allem auch das Ziel, Inklusion und sozialen Zusammenhalt in der Gesellschaft zu stärken. Der Forschungsbericht zeigt auf der Basis realisierter Beispiele, welche Bandbreite sozialer Mischungskonzepte die beteiligten Wohnungsunternehmen erprobt haben und was sich bewährt.

Die Publikation des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) finden Sie hier.

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Allgemeine Geschäftsführung

Publikation des BBSR: „Baukultur für das Quartier“

Das BBSR Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung hat eine Publikation zum Thema „Baukultur für das Quartier – Prozesskultur durch Konzeptvergabe“ herausgegeben. Sie basiert auf einem Forschungsprojekt zu diesem Thema.

Konzeptverfahren etablieren sich für Lagen mit Entwicklungspotenzialen zunehmend als weiteres Instrument der kommunalen Bodenpolitik. Dabei wird die Liegenschaft nicht nach dem Höchstpreis vergeben, sondern nach dem Konzept, dass die nachhaltigsten Ansätze zur Weiterentwicklung des Quartiers verspricht. So bieten die Verfahren den Kommunen Lösungsansätze für zwei aktuelle und dringende Problemstellungen: den Bedarf nach einer qualitativ und baukulturell hochwertigen Stadtentwicklung und nach bezahlbarem Wohnraum.

Die Publikation zum Forschungsprojekt der allgemeinen Ressortforschung „Baukultur für das Quartier – Prozesskultur durch Konzeptvergabe“ untersucht die Frage, inwieweit die Baukultur im Quartier durch Konzeptverfahren im breiteren Sinn beeinflusst und verbessert werden kann.

Das Projekt des Forschungsprogramms „Allgemeine Ressortforschung“ wurde vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) im Auftrag des Bundesministeriums des Innern, für Bau und Heimat (BMI) durchgeführt.

Die Publikation finden Sie hier.

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Allgemeine Geschäftsführung

DW-Zukunftspreis 2020 an WOBAK Städtische Wohnungsbaugesellschaft mbH Konstanz verliehen

Auf dem ersten digitalen Event Aareon Live am 17.09.2020 wurde der „DW Die Wohnungswirtschaft Zukunftspreis der Immobilienwirtschaft“ unter dem Motto „Bezahlbares Bauen und Wohnen“ verliehen.

Die WOBAK Konstanz wurde für den Beitrag „NACHVERDICHTUNG GOETHESTRASSE“ ausgezeichnet. Die Fachzeitschrift „DW Die Wohnungswirtschaft“ lobte den Wettbewerb gemeinsam mit der Aareon AG bereits zum 17. Mal aus. Schirmherr ist Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V., den Vorsitz der Jury hat Prof. Dr. Dr. Dr. h.c. Franz Josef Radermacher.

Weitere Informationen finden Sie hier: https://www.youtube.com/watch?v=bFwSWUeOmmk

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Wohnungspolitik

Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung von erneuerbaren Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden tritt am 01.11.2020 in Kraft

Über den Stand des Gesetzgebungsverfahrens des Gesetzes zur Einsparung von Energie und zur Nutzung von erneuerbaren Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden (Gebäudeenergiegesetz - GEG) hatten wir bereits mehrfach berichtet. Das Gesetz tritt - nachdem nunmehr die Verkündung stattgefunden hat - zum 01.11.2020 in Kraft. Der GdW hat hierzu die GdW-Publikation 160 "Gebäudeenergiegesetz – GEG" erarbeitet. Diese Information zum GEG erläutert die Änderungen und die neuen planerischen Möglichkeiten ausführlich. Der GdW wird die GdW-Information 160 allen Wohnungsunternehmen zur Verfügung stellen. Sie wurden hierzu per E-Mail über den kostenfreien Service-Download der GdW-Information sowie die Möglichkeit der Anforderung eines kostenfreien Exemplars in gedruckter Form beim GdW informiert.

Gleichfalls finden Sie das Dokument auch im Mitgliederbereich der vbw-Homepage (www.vbw-online.de) unter der Rubrik GdW-Publikationen / Arbeitshilfen.

Die AWI bietet zu diesem Thema am 03.11.2020 um 10:00 Uhr ein Online-Seminar an. Weitere Informationen sowie die Möglichkeit zur Anmeldung finden Sie hier.

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Wohnungspolitik

Verlängerung von "COVID-19-Sonderregelungen" und Hinweis zu Umlaufbeschlüssen bei WEG

Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz hat einen Referentenentwurf für eine Verordnung zur Verlängerung von Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins- und Stiftungsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf den Weg gebracht.

Danach soll die Geltung der §§ 1 bis 5 gemäß § 7 Absatz 1 bis 5 des Gesetzes über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie bis zum 31.12.2021 verlängert werden.

Kern der Regelung ist, dass auch im Jahr 2021 die Unternehmen bzw. die unterschiedlichen Rechtsformen in die Lage gesetzt werden sollen, erforderliche Beschlüsse zu fassen und handlungsfähig zu bleiben.

Die wesentlichen Punkte können Sie bereits unserer FAQ-Liste zu "Corona" entnehmen.

Im Einzelnen:

Für Genossenschaften und Vereine gelten ebenfalls auch in 2021, wie bspw. die Durchführung von Versammlungen ohne physische Präsenz sowie die Beschlussfassung Erleichterungen im Umlaufverfahren auch ohne entsprechende Satzungsregelungen. Im Übrigen gelten für Genossenschaften, Vereine, Stiftungen und Wohnungseigentümergemeinschaften Regelungen für den vorübergehenden Fortbestand bestimmter Organbestellungen fort, sollten diese ablaufen, ohne dass neue Organmitglieder bestellt werden können. Um die Finanzierung der Gemeinschaften der Wohnungseigentümer sicherzustellen, wird weiterhin geregelt, dass der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort gilt.

Im Rahmen der WEG-Novelle wird nunmehr auch die Möglichkeit eröffnet, elektronische Wohnungseigentümerversammlungen durchzuführen. Gem. § 23 Abs. 1 WEG-E können die Wohnungseigentümer beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit am Versammlungsort teilnehmen und sämtliche oder Einzelne ihre Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können. Die Regelung sieht eine Beschlusskompetenz für die Online-Teilnahme an der Versammlung der Wohnungseigentümer vor. Die Beschlusskompetenz ermöglicht es aber nicht, die Präsenzversammlung insgesamt zu Gunsten einer reinen Online-Versammlung abzuschaffen. Das Recht jedes Wohnungseigentümers, physisch an der Versammlung teilzunehmen, steht damit nicht zur Disposition der Mehrheit. Insofern sollte zumindest ein Versammlungsort bekannt gegeben werden.

Umlaufbeschlüsse können künftig gem. § 23 III WEG im Wege elektronischer Kommunikation gefasst werden, z. B. per E-Mail, über Internetplattformen oder über Apps. Wir weisen auf unseren separaten Artikel zur WEG-Novelle in diesem vbw-info hin, in welchem darüber hinaus die weiteren wesentlichen Änderungen der Novelle besprochen werden.

Zusätzlich hat der Bundesrat der Verlängerung einer Ausnahmeregel für überschuldete Unternehmen in der Corona-Krise zugestimmt, die der Bundestag kurz zuvor verabschiedet hatte. Unternehmen, die aufgrund der Corona-Pandemie überschuldet, aber nicht zahlungsunfähig sind, sollen auch weiterhin die Möglichkeit haben, sich unter Inanspruchnahme staatlicher Hilfsangebote oder durch außergerichtliche Verhandlungen zu sanieren und zu finanzieren. Sie müssen daher vorerst bis zum 31.12.2020 keinen Insolvenzantrag stellen.

Für Rückfragen steht Ihnen das Team der Rechtsabteilung des vbw (Telefon Sekretariat: 0711 / 16345 - 117) gerne zur Verfügung.

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Wohnungspolitik

Gesetz zur Förderung der Elektromobilität, zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEModG) vom Bundestag beschlossen

Zuletzt mit vbw-info (04/2020) vom 27.04.2020 hatten wir Sie darüber informiert, dass das Bundeskabinett den Gesetzesentwurf zu einer umfassenden WEG-Reform beschlossen hat.

Der Gesetzentwurf zur WEG-Reform war am 06.05.2020 in erster Lesung im Bundestag beraten und zur weiteren Beratung in die Ausschüsse verwiesen worden. Am 27.05.2020 fand im Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz eine Expertenanhörung statt.

Nach der ursprünglichen Planung sollten die Änderungen am Wohnungseigentumsrecht bereits am 19.06.2020 im Bundestag endgültig verabschiedet werden. Dieser Zeitplan konnte allerdings aufgrund teils erheblicher Einwendungen der jeweiligen Interessensverbände nicht eingehalten werden.

Aufgrund der Beilegung der wesentlichen Streitpunkte (Konkretisierung der Befugnisse der Verwalter von Wohnungseigentümergemeinschaften, Sachkundenachweis) hat der Bundestag nun am 17.09.2020 den Entwurf des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz der Bundesregierung in der vom Rechtsausschuss geänderten Fassung angenommen und beschlossen.

Der Gesetzesentwurf wird nun voraussichtlich in der kommenden Sitzung des Bundesrats am 09.10.2020 behandelt und verabschiedet. Ein Inkrafttreten könnte in diesem Falle zum 01.12.2020 erfolgen. Wir werden Sie hierüber selbstverständlich zeitnah informieren.

Die wesentlichen Änderungen sehen eine Vereinfachung von Beschlussfassungen über Instandhaltungen und Modernisierungen vor. Es soll ein Anspruch der Eigentümer auf einen zertifizierten Verwalter bestehen, die Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse des Verwalters ohne Beschlussfassung sollen erweitert werden.

Daneben sollen die Eigentümerversammlungen und Beschlussfassungen vereinfacht werden (Teilnahme einzelner Wohnungseigentümer online an einer Eigentümerversammlung). Sowohl im WEG-E als auch im Mietrecht wurde nun ein Anspruch auf bauliche Veränderungen eingefügt, die dem Gebrauch für Menschen mit Behinderung, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge oder dem Einbruchsschutz dienen. Im WEG-E wird dieser Anspruch zusätzlich auf den Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität erweitert.

Im Einzelnen:

1. Änderungen im WEModG

1.1 Änderungen im Mietrecht – Anspruch auf Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge, barrierefreier Aus- und Umbau für Menschen mit Behinderung sowie Maßnahmen des Einbruchsschutzes

Gemäß § 554 BGB-E kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis für bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderung, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge oder dem Einbruchsschutz dienen. Der Anspruch besteht nicht, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann. Der Mieter kann sich im Zusammenhang mit der baulichen Veränderung zur Leistung einer besonderen Sicherheit verpflichten; § 551 Abs. 3 BGB (Sicherheitsleistung) gilt entsprechend. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 554 Abs. 1 Satz 1 BGB-E normiert einen Mieteranspruch auf Zustimmung zu einer Vertragsänderung.

Die Vorschrift enthält kein gesetzliches Umbaurecht des Mieters. Will also der Mieter die in der Vorschrift beschriebenen baulichen Maßnahmen durchführen, muss ihm der Vermieter vorher die Erlaubnis hierzu erteilen.

Die erste Variante betrifft bauliche Veränderungen, die Menschen mit Behinderung den Gebrauch der Mietsache erleichtern. Die Definition der entsprechend erfassten Maßnahmen entspricht der bis zur Neufassung geltenden Fassung in § 554a BGB. Erfasst ist etwa der Einbau einer behindertengerechten Nasszelle, die Verbreiterung von Türen, das Neuverlegen von Leitungen, das Versetzen von Schaltern und Armaturen sowie die Beseitigung von Schwellen bei den Übergängen zum Balkon und zur Terrasse. Erfasst werden auch solche baulichen Veränderungen, die erst den barrierefreien Zugang zur Wohnung selbst schaffen. Anspruchsinhaber kann nur der Mieter sein. Dieser muss aber nicht zugleich auch selber der Betroffene sein. Der Anspruch des Mieters besteht auch dann, wenn eine behinderte Person berechtigterweise als Haushaltsangehöriger in der Wohnung lebt, vgl. BT-Drs. 14/5663, 167.

Die zweite Variante betrifft bauliche Veränderungen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen. Vom Anwendungsbereich erfasst sind Fahrzeuge gemäß § 2 Nr. 1 des Elektromobilitätsgesetzes (EmoG), also elektrisch betriebene Fahrzeuge.

Dazu zählen etwa:

  • reine Batterie-Elektrofahrzeuge,
  • von außen aufladbare Hybrid-Elektrofahrzeuge sowie
  • elektrisch betriebene Zweiräder und spezielle Elektromobile für Gehbehinderte, die nicht in den Anwendungsbereich des Elektromobilitätsgesetzes fallen.

Dem Laden dieser Fahrzeuge dienen alle baulichen Veränderungen, die es dem Mieter ermöglichen, Strom in Fahrzeuge einzuspeisen bzw. aus diesen auszuspeisen. Gemeint ist die Installation einer Lademöglichkeit, etwa in Form der Verlegung einer Stromleitung und des Einbaus eines Ladepunktes, z. B. einer sog. Wall-Box.

Da es sich nach dem Gesetzeswortlaut um eine bauliche Veränderung der "Mietsache" handeln muss, muss der entsprechende Parkplatz dem Mieter auch zugewiesen sein. Anderenfalls würde es sich um einen Anspruch auf räumliche Erweiterung des Gebrauchsrechts handeln und damit um eine erweiternde Vertragsänderung.

Anspruchsberechtigt ist der Mieter. Ob er die Ladestation für sich oder Haushaltsangehörige benötigt, ist auf dieser Ebene ohne Belang. Der Wortlaut begrenzt nicht die Person des Nutzers. Dieser Punkt ist jedoch später in der Interessensabwägung zu berücksichtigen.

Die dritte Variante betrifft bauliche Veränderungen, die dem Einbruchsschutz dienen. Erfasst sind demnach bauliche Veränderungen, die geeignet sind, den widerrechtlichen Zutritt zur Wohnung des Mieters zu verhindern, zu erschweren oder auch nur unwahrscheinlicher zu machen. Der Anspruch ist nach der Begründung nicht auf bauliche Veränderungen in Bereichen beschränkt, die dem Mieter zum exklusiven Gebrauch zugewiesen sind, wie es etwa beim Einbau eines Wohnungstürspions der Fall ist. Er kann sich vielmehr auch auf die Erlaubnis der Ausführung von Einbruchsschutzmaßnahmen in Bereichen des Grundstücks
oder des Gebäudes richten, die dem Mieter nur zum Mitgebrauch vermietet wurden. Erfasst wäre hier der Einbau eines einbruchhemmenden Schließsystems an der Ausgangstür, so die Begründung.

§ 554 Abs. 1 S. 2 BGB regelt den Ausschluss des Anspruchs auf Erlaubnis einer unter Satz 2 fallenden baulichen Veränderung. Erforderlich ist eine Abwägung der nachteiligen Folgen der baulichen Veränderung für den Vermieter mit dem Interesse des Mieters an der Ausführung der Baumaßnahme.

Kriterien auf Seiten des Vermieters:

  • Konservierungsinteresse: Durch bauliche Veränderung wird in die Substanz der Mietsache eingegriffen,
  • gefahrträchtiger Zustand oder eine baurechtswidrige Situation,
  • negative Auswirkungen auf Rechtsbeziehungen zu Dritten, etwa zu anderen Mietern oder Grundstücksnachbarn,
  • Rückbaurisiko: Zwar ist der Mieter nach § 556 BGB bei Beendigung des Mietverhältnisses zum Rückbau verpflichtet, allerdings trägt der Vermieter die Gefahr, dass er – soweit der Mieter sich weigert oder die Maßnahme schlicht unterlässt – den Rückbau zunächst auf eigene Kosten ausführen muss (Vorleistung) und den Mieter erst dann auf Kostenersatz in Anspruch nehmen kann,
  • hoher baulicher Aufwand und damit verbundene Beeinträchtigungen – etwa bei weiter Entfernung vom Parkplatz zum Hausanschluss,
  • begünstigte Person: unmittelbar der Mieter oder Haushaltsangehöriger, der z. B. erst seit kurzer Zeit im Haushalt lebt und etwa noch keine Verfestigung in der Hausgemeinschaft vorliegt.

Kriterien auf Seiten des Mieters:

  • Gesamtgesellschaftliches Interesse am Klimaschutz,
  • vorhandenes E-Fahrzeug bereits bei Abschluss des Mietvertrages,
  • geringer Veränderungsbedarf bzw. baulicher Eingriff; insbesondere, wenn der Abstellplatz in unmittelbarer Nähe des Hausanschlusses liegt.

Nach Vertragsende ist der Mieter nach allgemeinen Grundsätzen zum Rückbau verpflichtet, vgl. § 546 BGB. Die Rückbaupflicht schließt die Beseitigung evtl. vorhandener Einbauspuren ein und besteht auch dann, wenn der Vermieter seine Zustimmung zu den Änderungen gegeben hat. Mit einer solchen Zustimmung ist auch ohne besonderen Vorbehalt grundsätzlich nicht das Einverständnis verbunden, eine Änderung auf Dauer, also über das Vertragsende hinaus, hinzunehmen und sich so ggf. bei den Weitervermietungsmöglichkeiten einzuschränken.

Empfehlung:

Für den barrierefreien Ausbau konnte der Vermieter seine Zustimmung von einer Sicherheit des Mieters abhängig machen. Nach Satz 3 kann der Mieter sich im Zusammenhang mit der baulichen Veränderung zur Leistung einer besonderen Sicherheit verpflichten.

Möglich ist also eine sog. Zusatzkaution, die bei einem Kreditinstitut zum üblichen Zinssatz hinterlegt werden kann. Insbesondere bei keinem eindeutigen Abwägungsergebnis sollte zur Streitvermeidung eine entsprechende Vereinbarung über eine Zusatzkaution getroffen werden.

In der Neufassung werden zahlreiche Fragestellungen nicht berücksichtigt und auch in der Begründung nicht aufgegriffen. Stichworte hier: Reichweite von Verkehrssicherungspflichten oder Instandhaltungsmaßnahmen. Der FA Recht des GdW wird entsprechende Fragestellungen behandeln und über die Ergebnisse informieren.

2. Änderung im WEG-E

2.1 Bauliche Veränderungen

Der neue § 20 WEG-E regelt das Verfahren bei baulichen Veränderungen.

2.1.1

Anspruch auf Barrierefreiheit, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, Einbruchsschutz und Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität

Gemäß § 20 Abs. 2 WEG-E kann jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderung, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchsschutz oder dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität dienen. Über die Durchführung ist im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zu entscheiden.

§ 20 Abs. 2 S. 1 WEG-E begründet einen Individualanspruch eines Wohnungseigentümers. Der Anspruch bezieht sich aber nur auf das "Ob" der Maßnahme; über das "Wie" entscheiden die Wohnungseigentümer im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung.

2.2 Weitere bauliche Veränderungen

Nach § 20 Abs. 1 WEG-E können die Wohnungseigentümer Maßnahmen beschließen oder einem Wohnungseigentümer gestattet werden, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen.

Die Vorschrift tritt inhaltlich an die Stelle des bislang geltenden § 22 Abs. 1 WEG. Gestrichen wurde allein der Begriff der "besonderen Aufwendungen", der von geringer praktischer Relevanz war. Ein besonderes Quorum sieht § 20 Abs. 1 WEG-E nicht vor; hier genügt die einfache Stimmenmehrheit.

In § 20 Abs. 3 WEG-E wird ein Anspruch auf Gestattung einer baulichen Veränderung begründet, durch die kein Wohnungseigentümer in rechtlich relevanter Weise beeinträchtigt wird.

Eine Beeinträchtigung ist dann nicht relevant, wenn sie nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus geht oder die über dieses Maß hinaus beeinträchtigten Wohnungseigentümer einverstanden sind.

Inhalt des Anspruchs ist auch hier ein Gestattungsbeschluss nach § 20 Abs. 1 WEG-E. Baulichen Veränderungen werden durch § 20 Abs. 4 WEG-E dann aber Grenzen gesetzt, wenn sie die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen würden.

2.3 Nutzung und Kosten bei baulichen Veränderungen

§ 21 WEG-E regelt Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen gemeinschaftlichen Eigentums. Er dient vor allem dem Schutz derjenigen Wohnungseigentümer, die eine bauliche Veränderung ablehnen.

Unterschieden werden drei Arten von baulichen Veränderungen:

  • Bauliche Veränderungen, die ein Wohnungseigentümer selbst durchführt oder die auf sein Verlangen nach § 20 Abs. 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt werden, vgl. Abs. 1. Kostentragung durch entsprechenden Wohnungseigentümer.
  • Bauliche Veränderungen, die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurden, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, vgl. Abs. 2 Nr. 1. Grundsatz der Kostentragung aller Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile.
  • Bauliche Veränderungen, deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren, vgl. Abs. 2 Nr. 2. Grundsatz der Kostentragung aller Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile.
  • Andere bauliche Veränderungen. Kostentragung durch diejenigen Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis ihrer Anteile, die sie beschlossen haben, vgl. Abs. 3. Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Dies kann etwa dann der Fall sein, wenn der Wohnungseigentümer zunächst nicht zugestimmt hat, später aber seine Meinung ändert.

2.4 Online-Teilnahme an Versammlungen – Umlaufbeschlüsse

Gem. § 23 Abs. 1 WEG-E können die Wohnungseigentümer beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihre Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können.

Die Regelung sieht eine Beschlusskompetenz für die Online-Teilnahme an der Versammlung der Wohnungseigentümer vor. Die Beschlusskompetenz ermöglicht es aber nicht, die Präsenzversammlung insgesamt zu Gunsten einer reinen Online-Versammlung abzuschaffen. Das Recht jedes Wohnungseigentümers, physisch an der Versammlung teilzunehmen, steht damit nicht zur Disposition der Mehrheit. Insofern sollte zumindest ein Versammlungsort bekannt gegeben werden. Umlaufbeschlüsse können künftig im Wege elektronischer Kommunikation gefasst werden, z. B. per E-Mail, über Internetplattformen oder über Apps.

2.5 Einberufung, Vorsitz, Niederschrift

Gem. § 24 WEG-E wird die Versammlung der Wohnungseigentümer von dem Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen. Die Versammlung der Wohnungseigentümer muss von dem Verwalter in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen, im Übrigen dann einberufen werden, wenn dies in Textform unter Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird. Die Einberufung erfolgt in Textform. Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens drei Wochen betragen.

Die Versammlung ist zunächst beschlussfähig, unabhängig davon, wie viele an ihr teilnehmen, vgl. § 25 WEG-E. Durch die weiter hier zu § 24 WEG-E dargestellten Änderungen ist damit eine wesentliche Erleichterung der Wohnungseigentümerversammlungen verbunden.

2.6 Die Stellung des Verwalters

Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen zunächst die Wohnungseigentümer. Dabei kann die Bestellung auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, wobei die wiederholte Bestellung zulässig ist. Im Fall der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum ist die Bestellung auf höchstens drei Jahre zulässig. Eine erneute Bestellung ist zulässig und kann frühestes ein Jahr vor Ablauf der Bestellzeit gefasst werden, vgl. § 26 WEG-E.

Weiter gehört es zur ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird.

Ausnahme: Weniger als neun Sondereigentumsrechte, Wohnungseigentümer wurde selbst Verwalter und weniger als zwei Drittel verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters, vgl. § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG-E.

Nach dem neuen § 26 WEG-E ist ein zertifizierter Verwalter derjenige, der vor einer
Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz wird nähere Einzelheiten über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter zu erlassen haben.

Im Übrigen ist es nach § 26 WEG-E künftig erlaubt, den Verwalter auch ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes abzuberufen. Die Wohnungseigentümer sollen stets die Möglichkeit haben, sich von einem Verwalter zu trennen, wenn sie das Vertrauen in ihn verloren haben. Für die Beschlussfähigkeit gilt nunmehr, dass diese unabhängig davon vorhanden ist, wie viele Wohnungseigentümer an der Versammlung teilnehmen. Vollmachten bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Textform.

2.7 Umlage von Betriebskosten - § 556a Abs. 3 BGB-E

§ 556a Abs. 3 BGB-E bestimmt, dass soweit Wohnungseigentum vermietet und die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart haben, die Betriebskosten abweichend von Abs. 1 nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßnahmen umzulegen sind. Widerspricht der Maßstab billigem Ermessen, ist nach Abs. 1 umzulegen.

Gemäß 556a Abs. 3 BGB-E erfolgt die Umlage von Betriebskosten bei der Vermietung von Wohnungseigentum und soweit die Vertragsparteien nicht anderes vereinbart haben, nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab. Widerspricht der Maßstab billigem Ermessen, ist nach § 556a Abs. 1 BGB-E, also nach dem Anteil der Wohnfläche oder dem erfassten Verbrauch bzw. der erfassten Verursachung umzulegen.

Bei der Umlage von Betriebskosten war bislang problematisch, dass der Umlageschlüssel nach Verbrauch nur dann durchgeführt werden konnte, wenn dem betreffenden Vermieter die Wohnfläche auch der anderen, nicht in seinem Eigentum stehenden Wohnungen bekannt war. Entsprach der wohnungseigentumsrechtliche Kostenverteilungsschlüssel nicht dem Wohnflächenanteil, so entstanden sachlich nicht gerechtfertigte Ungerechtigkeiten, da die Betriebskostenabrechnung den Mieter entweder mit höheren oder mit niedrigeren Kosten belastet, als dem Vermieter entstanden sind.

Vor diesem Hintergrund soll nunmehr der nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltende Maßstab Grundlage der Umlage sein. Dieser ergibt sich aus dem in der Gemeinschaft geltenden Regelwerk, also einer entsprechenden Vereinbarung der Wohnungseigentümer, einem wirksamen Beschluss der Wohnungseigentümer oder aus dem Gesetz, § 16 Abs. 2 und 3 WEG-E.

2.8 Die weiteren Änderungen

  • Die Rechte von Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümern sollen erweitert werden, insbesondere indem das Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen im Gesetz festgeschrieben (§ 8 Abs. 4 WEG-E) und ein jährlicher Vermögensbericht des Verwalters eingeführt wird, der über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft Auskunft gibt (§ 8 Abs. 3 WEG-E).
  • Der Verwaltungsbeirat wird gestärkt, indem seine Zusammensetzung flexibilisiert und die Haftung seiner Mitglieder beschränkt wird, vgl. etwa § 24 WEG-E.
  • Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums wird klarer konzipiert, indem die Rolle der rechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und ihre Teilnahme am Rechtsverkehr vereinfacht werden.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RAin Renate-Maria Stark, Telefon 0711 / 16345 – 115 und RA Thorsten Aigner, Telefon 0711 / 16345 – 118) zur Verfügung.

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Wohnungspolitik

Bundesministerien legen Vorschläge für eine Reform des Mietspiegelrechts vor

Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und das Bundesministerium des Inneren, für Bau und Heimat haben Gesetzentwürfe für eine Reform des Mietspiegelrechts vorgelegt. Mit der Reform sollen Vorgaben aus dem Koalitionsvertrag umgesetzt werden. Dort wurde vereinbart, eine standardisierte Gestaltung qualifizierter Mietspiegel zu sichern. Das Vorhaben umfasst zwei Gesetzesentwürfe. Einen Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Mietspiegelrechts (Mietspiegelreformgesetz) sowie einen Entwurf einer Verordnung über den Inhalt und das Verfahren zur Erstellung und zur Anpassung von Mietspiegeln sowie zur Konkretisierung der Grundsätze für qualifizierte Mietspiegel (Mietspiegelverordnung). Mit dem Mietspiegelreformgesetz können Mieterhöhungen für Wohnungen, für die ein qualifizierter Mietspiegel Angaben enthält, künftig nur mit diesem Mietspiegel oder mit einem Sachverständigengutachten begründet werden und nicht mehr durch andere Mittel, zum Beispiel der Benennung von Vergleichswohnungen. Dies soll die Bedeutung der qualifizierten Mietspiegel erhöhen. Wurde ein Mietspiegel sowohl von der für die Mietspiegelerstellung zuständigen Behörde als auch von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter als qualifizierter Mietspiegel anerkannt, wird künftig vermutet, dass er nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Dadurch soll die Wirkung eines so anerkannten qualifizierten Mietspiegels im Rechtsstreit gestärkt werden. Die Frist für die Anpassung von Mietspiegeln wird von zwei auf drei Jahre verlängert. Qualifizierte Mietspiegel sollen künftig nach spätestens fünf Jahren neu erstellt werden. Mieter und Vermieter sollen zudem verpflichtet werden, zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels Auskunft über ihr Mietverhältnis und die Merkmale ihrer Wohnung zu erteilen. In dem Entwurf einer Mietspiegelverordnung werden Mindeststandards für qualifizierte Mietspiegel festgelegt. Zugleich wird klargestellt, welche Standards für einen qualifizierten Mietspiegel als ausreichend angesehen werden können. Für einfache Mietspiegel werden niedrigschwellige Anforderungen bezüglich Dokumentation und Veröffentlichung festgelegt. Hierdurch soll die Transparenz und Aussagekraft eines einfachen Mietspiegels verbessert werden. Die Referentenentwürfe finden Sie unter folgendem Link:
https://www.bmjv.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2020/092420
_Mietspiegel.html

Als Ansprechpartner stehen Ihnen Herr Michael Roth vom vbw (Telefon 0711 / 16345 – 110) oder die Rechtsabteilung des vbw (Telefon 0711 / 16345 – 117) zur Verfügung.

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Wohnungspolitik

Gesetzesentwurf zur Änderung des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes

Die Landesregierung plant, das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnungen nachzuschärfen. Hierzu hat der Ministerrat am 15.09.2020 die Änderung des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes auf den Weg gebracht. Betroffene Städte und Gemeinden mit Wohnraummangel sollen zukünftig von den Betreibern von Internetportalen für die Vermittlung von Ferienwohnraum Auskünfte verlangen können und für die Vermietung eine Registrierungspflicht einführen können. Für Verstöße gegen das Genehmigungserfordernis ist geplant, das maximal mögliche Bußgeld von 50.000 Euro auf 100.000 Euro zu verdoppeln. Für mehr Rechtssicherheit wird der Zeitraum einer Vermietung von Wohnraum für Zwecke der Fremdenbeherbergung, ab dem eine Zweckentfremdung vorliegt, auf zehn Wochen im Kalenderjahr festgelegt. Auch soll angeordnet werden, dass Widerspruch und Klage gegen den Vollzug des Gesetzes keine aufschiebende Wirkung haben und somit Verzögerungen durch Einlegung von Rechtsmitteln vermieden werden.

Als Ansprechpartner steht Ihnen Herr Michael Roth vom vbw (Telefon 0711 / 16345 – 110) zur Verfügung.

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Wohnungspolitik

Bauministerkonferenz am 24./25.09.2020 in Weimar

Die Bauminister der Länder haben im Rahmen ihrer Sitzung am 24./25.09.2020 in Weimar u.a. Beschlüsse zur Wohnraumförderung, zur Verwendung ökologischer Baustoffe und zur Digitalisierung des Baugenehmigungsverfahrens gefasst. Daneben stand auch die Novellierung des Telekommunikationsgesetzes auf der Agenda.

Mit Blick auf den geförderten Wohnungsbau wurde das Vorhaben der EU, sich im Rahmen des neuen Fonds „InvestEU“ im Bereich der öffentlichen Wohnraumförderung zu engagieren, kritisch bewertet. Der Bund wurde aufgefordert, sich für eine Programmmodifizierung einzusetzen, damit Fördermittel nur dann ausgereicht werden, wenn die Bestimmungen regionaler, nationaler oder föderaler Förderregime beachtet werden – insbesondere, wenn eine Mietpreis- und Belegungsbindung vorgesehen wird. So sei zwar ein Engagement der EU grundsätzlich zu begrüßen, allerdings müsse dafür gesorgt werden, dass die Gelder für den geförderten Wohnungsbau entsprechend der etablierten Förderprogramme der Länder ankommen. Die Bauminister haben daran deutliche Zweifel und verlangen vom Bund, ihre Forderung gegenüber der EU-Kommission durchzusetzen. Auch müsse der Bund weiterhin seine Fördermittel in Höhe von rund 1 Mrd. Euro jährlich zahlen, so der Beschluss der Minister.

Nachdem die Änderung der Musterbauordnung im vergangenen Jahr den Grundstein dafür gelegt hatte, dass Holz u.a. auch für tragende Bauteile mit höheren Brandschutzanforderungen verwendet werden kann, wurde in der Sitzung nun die Verwendung ökologischer Dämmstoffe thematisiert. Die Bauminister bekräftigten dabei die Wichtigkeit nachhaltiger ökologischer Baustoffe als einen vergleichsweise einfachen Beitrag, Ressourcen und das Klima zu schützen. Allerdings können brennbare Baustoffe bei falscher Verwendung zum Sicherheitsrisiko werden. Die Konferenz unterstrich dahingehend, dass die Muster-Holzbaurichtlinie, die die Details für die Verwendung von Holz beschreibt, schnell in Kraft gesetzt werden kann. Weitere Erkenntnisse, die eine noch umfangreichere Verwendung von Holz ermöglichen sollen, werden von verschiedenen laufenden Forschungsvorhaben erwartet.

Nicht zuletzt aufgrund der Corona-Pandemie ist die Bedeutung der Digitalisierung von Planungs- und Genehmigungsprozessen für die schnelle Abwicklung von Verfahren und die Reduzierung der Planungskosten erkennbar geworden. In Folge dieser Entwicklung hat die Bauministerkonferenz die Regelungen in der Musterbauordnung, die sich auf das analoge Einreichen von Bauunterlagen beziehen, durch offene Formulierungen ersetzt, die auch in der digitalen Welt funktionierten. Außer für behördliche Verwaltungsakte werde es "fast keine Formvorgaben" mehr geben.

Mit Blick auf die Novelle des Telekommunikationsgesetzes (TKG) hat sich die Bauministerkonferenz mit breiter Mehrheit für einen Erhalt der bewährten mietrechtlichen Umlagefähigkeit der Betriebskosten für Inhouse-Breitbandnetze ausgesprochen. Der GdW und seine Regionalverbände sind in den letzten Wochen deutlich für eine Beibehaltung der Regelungen eingetreten (siehe vbw-info 08/2020); daher wird die Entscheidung der Bauministerkonferenz ausdrücklich begrüßt. 

Als Ansprechpartner steht Ihnen Herr Michael Roth vom vbw (Telefon 0711 / 16345 – 110) zur Verfügung.

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Genossenschaftswesen und Genossenschaftsrecht

Bundesratsinitiative des Landes BW: Bekämpfung unzulässiger Kapitalanlagegenossenschaften

Die Landesregierung BW hat eine Bundesratsinitiative zur Bekämpfung unzulässiger Kapitalanlagegenossenschaften beschlossen. Der Entschließungsantrag, der in den Bundesrat eingebracht werden soll, zielt auf mehrere Änderungen des Genossenschaftsgesetzes (GenG), die einen Missbrauch von Genossenschaften erschweren und das Vertrauen in die Funktionsfähigkeit des genossenschaftlichen Prüfungswesens stärken sollen.

Es wird eine Ausweitung der Qualitätskontrollen genossenschaftlicher Prüfungsverbände, eine Nachschärfung bei der Prüfung der Gründung von Genossenschaften sowie eine Begrenzung der Zulässigkeit investierender Mitglieder vorgeschlagen.

Vbw und GdW begrüßen das Ziel des Antrags, die Rechtsform Genossenschaft vor unseriösen Geschäftsmodellen, die dem grauen Kapitalmarkt zugeordnet werden können, zu schützen; gleichwohl müssen die vorgeschlagenen Maßnahmen aus unserer Sicht insgesamt auch effektiv sein, was bei der Ausweitung der Qualitätskontrollen aus unserer Sicht eher zweifelhaft erscheint.

Was die Nachschärfungen bei der Gründungsprüfung angeht, sollen Prüfungsverbände gesetzlich verpflichtet werden, neben ihrer gutachterlichen Äußerung künftig explizit zu prüfen, ob von der Genossenschaft ein zulässiger Förderzweck im Sinne von § 1 GenG verfolgt wird. Namentlich, ob das nach den eingereichten Gründungsunterlagen angestrebte Geschäftsmodell auch wirklich keine faktische Kapitalanlagegenossenschaft darstellt. Liegt ein zulässiger Förderzweck gemäß § 1 GenG nicht vor, sollen die Prüfungsverbände bereits die Zulassung zum Beitritt ablehnen müssen mit der Folge, dass eine Eintragung in das Genossenschaftsregister abzulehnen wäre. Diesen Vorschlag begrüßen wir; eine materiell-rechtliche Änderung zur bestehenden Rechtslage sehen wir dagegen nicht, denn zur erforderlichen Gründungsprüfung zählt bereits jetzt, ob das Geschäftsmodell den gesetzlichen Vorschriften, insbesondere § 1 GenG, entspricht. Aus unserer Sicht ist an dieser Stelle zudem klarzustellen, dass es sich bei der Prüfung, ob das Geschäftsmodell den gesetzlichen Vorschriften, insbesondere § 1 GenG, entspricht, um eine ex ante Prüfung anhand der vorgelegten Unterlagen handelt, denn ob sich die Genossenschaft im Laufe der Zeit von der Verfolgung des Förderzwecks entfernt, kann im Rahmen der Gründungsprüfung nicht beurteilt werden.

Der vbw und alle GdW-Verbände haben mit der Verabschiedung der GdW-Richtlinie Gründungsprüfung ein Monitoring-Verfahren für Neugründungen eingeführt, das eine sehr enge Begleitung und Kontrolle verbunden mit Berichtspflichten der jungen Genossenschaften vorsieht. Ferner hat der vbw im April 2019 sein Präventionshandbuch eingeführt mit halbjährlicher Bestandsaufnahme und klar definierten Präventionsmaßnahmen von Genossenschaften, die der Intensivbetreuung zugeordnet werden.

Die Einschränkung der Zulässigkeit investierender Mitglieder von Genossenschaften im Sinne von § 8 Abs. 2 GenG durch die Festlegung einer prozentualen Höchstgrenze unter 50 % begrüßen wir ebenfalls. Wenn für Wohnungsgenossenschaften lediglich eine gesetzliche Höchstgrenze eingeführt wird, sollte diese aus unserer Sicht sogar weit unter 50 % liegen.

Über den Fortgang des Verfahrens werden wir berichten.

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Mietrecht

Neue untergerichtliche Entscheidung zu den Kosten für die Anmietung von Rauchmeldern

Entgegen unserer sonstigen Gepflogenheit, Sie im vbw-info ausschließlich über höchstrichterliche Rechtsprechung zu informieren, möchten wir Sie heute, aufgrund wiederholter Anfragen zu dem Thema und aufgrund der Tatsache, dass das rechtsprechende Amtsgericht in unserem Mitgliederbereich seinen Sitz hat, über eine Entscheidung des AG Leonberg informieren.

Das Amtsgericht hat mit Urteil vom 09.05.2020 (Az.: 2 C 11/19) entschieden, dass es sich bei den Kosten für die Anmietung von Rauchmeldern nicht um nicht umlegbare Betriebskosten handelt, weil diese an die Stelle der Kosten für die Anschaffung der Rauchmelder treten und der Eigentümer zu der Anschaffung der Rauchmelder verpflichtet ist. In dem entschiedenen Fall ging es um die Umlage der Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern. Der Vermieter hatte sich dazu entscheiden, die gesetzlich vorgeschriebenen Rauchwarnmelder nicht zu kaufen, sondern diese zu mieten und hat diese Kosten in der Jahresabrechnung auf den Mieter umgelegt. Er war der Auffassung, dass dies rechtlich zulässig sei, da es sich nicht um Anschaffungskosten handle. Der Mieter dagegen wollte diese Anmietkosten in Höhe von knapp zehn Euro jährlich nicht zahlen und bekam – wenig überraschend – Recht.

Das AG Leonberg hat den Vermieter verurteilt, an den Kläger 9,26 Euro zu zahlen. Nach Auffassung des Amtsgerichts sind nach der maßgeblichen Betriebskostenverordnung nur solche Kosten umzulegen, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch laufend entstehen. Dagegen nicht vom Mieter zu tragen seien Anschaffungskosten oder Instandhaltungskosten. Die Mietkosten seien nur deshalb angefallen, weil sich der Vermieter den Kauf gespart habe. Es seien also die Kosten, die eigentlich als Anschaffungskosten entstanden wären und gerade nicht vom Mieter zu zahlen gewesen wären. Nur als Ausnahme sei möglich, Mietkosten bei Verbrauchserfassungsgeräten für Wasser, Heizwärme und Warmwasser auf den Mieter umzulegen. Bei den hier streitigen Rauchmeldern handle es sich aber nicht um vergleichbare Geräte, sie dienten gerade nicht der Verbrauchserfassung.

Hinweis: Die Rechtsfrage, inwieweit die Kosten für die Anmietung von Rauchmeldern umlegbar sind, ist nach wie vor nicht höchstrichterlich entschieden. Klarheit kann nur eine entsprechende höchstrichterliche Entscheidung oder eine umfassende Novelle der BetrKV bringen.

Für Rückfragen steht Ihnen das Team der Rechtsabteilung des vbw (Telefon Sekretariat: 0711 / 16345 – 117) gerne zur Verfügung.

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Ausbildung, Nachwuchsförderung

Die AWI informiert: Fortbildung zum/zur geprüften Immobilienverwalter/in (AWI/VDIV) – Nächster Starttermin 16.10.2020 (Wochenendkurs)

Im Mittelpunkt der Fortbildung stehen die Inhalte des WEG sowie die für die Tätigkeit des Immobilienverwalters relevante praktische Anwendung. Die Fortbildung beinhaltet aber auch die Verwaltung von Mietwohnungen und gewerblichen Immobilien für Dritte, wobei vor allem Kenntnisse aus dem Mietrecht notwendig sind. Der Kurs findet in enger Kooperation mit dem Verband der Immobilienverwalter Baden-Württemberg e.V. (VDIV BW) statt. Durch die Fortbildung erfüllen Wohnimmobilienverwalter die Weiterbildungspflicht vollumfänglich für die Dauer von 3 Jahren.

Weitere Informationen zur Fortbildung erhalten Sie hier oder telefonisch bei der AWI unter 0711 / 16345 – 601.

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

BIM-Tag Deutschland am 12./13.10.2020 in Berlin

Der BIM-TAG DEUTSCHLAND gibt am 12.10./13.10.2020 eine Momentaufnahme im Jahr 5 nach Veröffentlichung des Stufenplans für das Digitale Planen und Bauen und verbindet diese mit einem Ausblick auf die drängendsten Maßnahmen für das Jahr 2021. Bei dem hybriden Event präsentieren und diskutieren 180 Gäste vor Ort im Gasometer auf dem EUREF-Campus Berlin zu den dringenden Themen im Live-Stream.

Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. hat erfreulicherweise für diese Veranstaltung Freikarten zu vergeben.

Mit dem Promo-Code: verbandGdW können Sie sich hierfür anmelden.

Der Code kann 100 x für ein kostenfreies Online-Ticket im Wert von jeweils 9,00 Euro verwendet werden. Dazu gehen die Interessenten auf der Website zu den Tickets: https://bimtagdeutschland.de/

Dort gibt es rechts unter dem Preis die Kategorie Partner and Friends. Bitte darauf klicken, Code eingeben und sich registrieren. Das Online-Ticket kommt dann direkt von XING per E-Mail.

29 Verbände, Vereine und Kammern präsentieren Positionen und Aktionen zur Lösung der Herausforderungen der deutschen Bau- und Immobilienwirtschaft auf dem VERBANDSGIPFEL des BIM-TAG DEUTSCHLAND. Parallel findet die größte virtuelle Fachmesse für die Bau- und Immobilienbranche statt. Jeder ist eingeladen, sich gezielt oder an allem zu beteiligen, online und interaktiv. Das neue BIM-MAGAZIN berichtet als Begleitheft. 

Nachfolgend finden Sie die Auftakt-Pressemitteilung:

https://bimtagdeutschland.de/wp-content/uploads/2020/08/20_08_18_PM-zum-BIM-TAG-DEUTSCHLAND.pdf

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Online-Fachtagung KWK des Umweltministeriums am 16.10.2020

Das Ministerium für Umwelt, Klima und Energiewirtschaft Baden-Württemberg lädt zur Online-Fachtagung KWK am 16.10.2020 ein. Die Teilnahme ist kostenfrei.

Den Programmflyer und Details zur Anmeldung erhalten Sie hier.

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Save the Date: Tagung „Wohnen im Alter“ am 22.02.2021

Gemeinsam mit dem Demografiebeauftragten Baden-Württemberg, Herrn Thaddäus Kunzmann, und in Kooperation mit dem Verein Smart Home and Living BW e.V. veranstaltet der vbw am 22.02.2021 eine Tagung zum Thema „Wohnen im Alter“. Die Tagung wird sich mit barrierefreiem und barrierearmen Bauen, Digitalisierung und AAL-Technologien, sowie Beiträgen aus Wissenschaft und Praxis beschäftigen. Gefördert wird die Veranstaltung vom Ministerium für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau Baden-Württemberg.

Programm und Details zur Anmeldung werden Ihnen zu einem späteren Zeitpunkt mitgeteilt. Wir freuen uns auf Ihre Teilnahme.

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