vbw-info 11/2020

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Inhaltsverzeichnis

Angelegenheiten des Verbandes

Kooperation im Bereich des Energiewirtschaftsrechts mit BBH

Die Wohnungswirtschaft sieht sich zunehmend mit energierechtlichen Fragestellungen konfrontiert – stichpunktartig seien nur die Themen E-Mobilität und Ladeinfrastruktur, dezentrale Wärme- und Stromversorgungskonzepte, Mieterstrom und spartenübergreifendes (Sub-)Metering genannt. Aufgrund der Komplexität und Vielfalt der betroffenen Rechtsgebiete wird es zunehmend schwerer, die notwendigen umfangreichen Beratungsleistungen für Sie als unsere Mitgliedsunternehmen in der gewohnten Qualität und im gewohnten Ausmaß zu „schultern“. Der vbw hat sich daher entschieden, die Rechtsanwaltskanzlei Becker Büttner Held – Rechtsanwälte Wirtschaftsprüfer Steuerberater – PartGmbB (BBH) für Themen des Energiewirtschaftsrechts „mit ins Boot zu holen“.

BBH berät mit fundiertem Spezialwissen an den Schnittstellen zwischen Wohnungs- und Energiewirtschaft und steht dem vbw ab sofort als Kooperationspartner zur Seite. Bei BBH handelt es sich um eine der führenden Rechtsanwaltskanzleien im Energie- und Infrastrukturbereich. Die Beratungskompetenz erstreckt sich auf die gesamte Wertschöpfungskette von der Energieerzeugung (Strom, Gas, Wärme, etc.) über die Transportinfrastruktur bis zum Energievertrieb und -verbrauch vor Ort.

vbw und BBH haben eine Kooperation vereinbart, die Ihnen als Mitgliedsunternehmen zahlreiche Vorteile bietet. Neben Workshops zu aktuellen energierechtlichen Themen wird BBH – bei individuellem Bedarf – nach einem Erstgespräch mit Ihren gewohnten Ansprechpartnern der Rechtsabteilung des vbw im Falle konkreter Rechtsfragen telefonisch (oder per webco) für eine Ersteinschätzung für Sie zur Verfügung stehen. Wenn Sie im Anschluss eine weitere Bearbeitung der Sache durch BBH wünschen, bietet BBH für Mitgliedsunternehmen des vbw im Jahr 2021 Sonderkonditionen für die Rechtsberatung im Bereich des Energiewirtschaftsrechts an.

vbw und BBH freuen sich auf die zukünftige gemeinsame Arbeit für Sie!

Bei Fragen zur Kooperation mit BHH wenden Sie sich gerne an das Team der Rechtsabteilung (Telefon Sekretariat: 0711 16345 - 117/-104).

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Angelegenheiten des Verbandes

Veränderungen in den Wohnungsunternehmen

Baugenossenschaft Familienheim Mosbach: Nachfolgeregelung für Geschäftsführenden Vorstand beschlossen

Herr Jens Neser, bisher bereits als Leiter des Rechnungswesens und Prokurist bei der Baugenossenschaft Familienheim Mosbach eG tätig, wurde vom Aufsichtsrat mit Wirkung zum 01.09.2020 zum Geschäftsführenden Vorstand berufen. Der Neckarsulmer Diplom-Wirtschaftsjurist folgt damit auf Herrn Dr. Klaus-Dieter Roos, der nach 15-jähriger Tätigkeit zum 01.12.2020 als Geschäftsführender Vorstand ausscheiden und in die Funktion eines nebenamtlichen Vorstandsmitglieds wechseln wird. Voraussichtlich bis August 2021 wird er diese Rolle gemeinsam mit Peter Maurus, dem bisherigen langjährigen nebenamtlichen Vorstand des Familienheims, wahrnehmen.

Kreisbaugenossenschaft Kirchheim-Plochingen eG: Dietmar Ederle neuer Aufsichtsratsvorsitzender, Thomas Weise als neuer Stellvertreter berufen

Die Kreisbaugenossenschaft Kirchheim-Plochingen eG hat eine neue Spitze im Aufsichtsrat. Mit Herrn Dietmar Ederle (Direktor Kreissparkasse Esslingen-Nürtingen) übernimmt der bisherige Stellvertreter den Vorsitz im Aufsichtsrat. Er tritt damit die Nachfolge von Herrn Dieter Helber an, der 21 Jahre Mitglied des Kontrollgremiums war und diesem neun Jahre als Vorsitzender vorgestanden hatte. Zum neuen Stellvertretenden Vorsitzenden des Aufsichtsrates wurde Herr Thomas Weise berufen, der dem Kontrollgremium seit Mitte 2018 angehört.

Neues ehrenamtliches Vorstandsmitglied bei der Baugenossenschaft Stockach e.G.

Herr Roland Strehl wurde als weiteres ehrenamtliches Mitglied in den Vorstand berufen; er übt seine Tätigkeit seit 01.11.2020 aus. Herr Strehl tritt die Nachfolge von Herrn Siegfried Endres an, der zum 30.06.2021 in den Ruhestand verabschiedet wird.

Wir wünschen den neu gewählten Amtsinhabern viel Erfolg bei ihrer Arbeit.

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Angelegenheiten des Verbandes

Sitzung des Fachausschusses Technik und Energie im vbw am 12.11.2020 mit Schwerpunkt Holzbau

Zu seiner zweiten Sitzung des Jahres kam der Fachausschuss Technik und Energie im vbw am 12.11.2020 erstmals digital zusammen. Unter der Leitung des Vorsitzenden, Herrn Christoph Neis, ulmer heimstätte eG, befasste sich der Fachausschuss unter anderem mit den Folgen der Coronakrise. Wie bereits im ersten „Lockdown“ im Frühjahr werden weiterhin stark eingreifende Maßnahmen, wie u.a. Sanierungen und Modernisierungen, verschoben bzw. nicht im bewohnten Zustand durchgeführt. Zudem wird weiterhin von Schwierigkeiten und Verzögerungen bei der Projektentwicklung und Planung berichtet. Neben einem Bericht aus dem Fachausschuss Technik und Energie des GdW bildete die Vorstellung der Holzbauoffensive BW und die anschließende Diskussion einen Schwerpunkt der Sitzung. Jan Bulmer, Ministerium für Ländlichen Raum und Verbraucherschutz, nahm dazu als Gast an der Sitzung teil und erläuterte ausführlich die Aktionsfelder der Holzbauinitiative BW sowie die unterschiedlichen Innovationspakete, die von Informationen zum Thema Holzbau, über kommunikative Maßnahmen bis hin zu Weiterbildung und Förderung reichen. In der anschließenden Diskussion wurde seitens der Teilnehmer, die zum großen Teil über Erfahrungen im Bereich des Holzbaus verfügen, unter anderem angeregt, die Antragsstrukturen für Fördermittel zu vereinfachen. Weitere Informationen zur Holzbauoffensive BW finden Sie hier. Das Ministerium wird zudem spezifische Informationen zum Thema Holzbau für die Wohnungswirtschaft zusammenstellen. Wir werden diese in einer der kommenden Ausgaben des vbw-info versenden. Auch werden im kommenden Jahr gemeinsam mit der AWI Informationsveranstaltungen zum Thema Holzbau stattfinden.

Die nächste Sitzung des Fachausschusses findet im Frühjahr 2021 statt.

Als Ansprechpartner steht Ihnen Herr Michael Roth vom vbw (Telefon 0711 16345 – 110) zur Verfügung.

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Angelegenheiten des Verbandes

Sitzung der Arbeitsgemeinschaft Genossenschaften im vbw am 20.11.2020

Am 20.11.2020 fanden sich die Mitglieder der Arbeitsgemeinschaft der Genossenschaften im vbw gemeinsam mit dem Beirat zur letzten Sitzung des Jahres 2020 ein. Aufgrund der verschärften Maßnahmen der Landes- und Bundesregierung fand das Treffen digital statt.

Zunächst wurde Herr Althaus, Vorstand der Bau Geno Baugenossenschaft Backnang eG, als neues Mitglied des Beirats herzlich begrüßt. Er tritt die Nachfolge von Frau Klankwarth-Jarmer an, die nach einem Stellenwechsel in den Norden Deutschlands gezogen ist. Herr Althaus wird im Beirat die Sicht und Expertise von kleineren und mittelgroßen Genossenschaften repräsentieren und dem Gremium beratend zur Seite stehen.

Weiterhin berichtete Frau Hennes, Leiterin der Rechtsabteilung des vbw, über die Erfahrungen, die die Mitgliedsunternehmen im Umgang mit Beschlüssen sowie Mitglieder- bzw. Vertreterversammlungen in Zeiten der Pandemie gemacht haben. Einige Mitgliedsunternehmen haben sich dazu entschlossen, ihre Versammlungen im schriftlichen Verfahren durchzuführen. Vor allem kleinere Genossenschaften haben ihre Versammlungen teilweise weiterhin in Präsenz und unter geltenden gesetzlichen Hygienerichtlinien durchgeführt, während manche Unternehmen die flexibilisierten gesetzlichen Bestimmungen dazu genutzt haben, ihre Versammlungen bis ins neue Jahr zu vertagen. Zusätzlich besprach das Gremium die Vorbereitungen zur Landtagswahl Baden-Württemberg 2021 und wurde von Frau Roth (BWGV) über den aktuellen Stand der Programme "genossenschaftlich getragene Quartiersentwicklung" und "WohnenPlus" des BWGV informiert.

Zudem wurde beschlossen, neben dem ins Jahr 2021 verschobenen Genossenschaftstag (28.09.2021) auch ein Genossenschaftsforum stattfinden zu lassen. Am Tagungsort „Buhlsche Mühle“ in Ettlingen wird festgehalten. Über den genauen Termin und das Programm informiert der vbw zu einem späteren Zeitpunkt.

Als Ansprechpartner steht Ihnen Herr Benjamin Baecker vom vbw (Telefon 0711 16345 – 121) zur Verfügung.

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Angelegenheiten des Verbandes

Maßnahmen zur Erhöhung der IT-Sicherheit

Aus gegebenem Anlass greifen wir das Thema der Computer- und Cybersicherheit noch einmal auf. Uns erreichen in letzter Zeit wieder Nachrichten, dass auch die vbw-Mitgliedsunternehmen Ziel von „Cyber-Attacken“ geworden sind, auch wenn sich das viele nicht vorstellen können (Hackerangriff auf die GWG Wohnbaugesellschaft München: https://www.sueddeutsche.de/muenchen/muenchen-
gwg-hacker-ransomware-1.5119467#:~:text=Cyber%2DKriminalit%C3%A4tHacker
%20erpressen%20die%20GWG%20Wohnungsbaugesellschaft&text=
Hacker%20haben%20die%20Server%20der,hat%20inzwischen%
20eine%20Strafanzeige%20gestellt.&text=Sie%20fordern%20Geld2
C%20damit%20der,auf%20seine%20IT%2DSysteme%20bekommt
). Bei allen uns bekannten und erfolgreichen Angriffen war das Einfallstor der Anwender.

Derzeit kursieren wieder besonders aggressive „Trojaner“, die nach dem Einschleusen in die Unternehmensnetzwerke „nur“ Daten verschlüsseln und nach Zahlung eines Lösegeldes den „Entsperr-Code“ versprechen. Andere Schädlinge holen sich vorher sensible Daten und drohen damit, diese an die Öffentlichkeit zu bringen. Hierbei kann der Image-Schaden unermesslich hoch werden.

Es gibt keinen 100%igen Schutz, aber jedes Unternehmen kann das Sicherheitslevel durch viele Einzelaktionen anheben. Die vbw-Gruppe stellt einige Maßnahmen zur Verfügung – zusätzlich zu den ohnehin getroffenen Maßnahmen in Ihrem Unternehmen:

  1. Sensibilisierung Ihrer Belegschaft durch unser Videoportal mit kurzen eLearning-Einheiten z.B. zur EDV-Sicherheit und zur DSGVO.
  2. Derzeit bieten wir wieder Phishing-Übungen an, an denen Sie über den vbw und Kooperationspartner teilnehmen können. Hier testen Sie auf ungefährliche Weise, ob sich Ihre Mitarbeitenden beim täglichen Mailverkehr richtig verhalten und potentiell falsche Mails erkennen.
  3. Die AWTS hat Cyber-Versicherungen im Portfolio. Sie unterstützen nicht nur bei der Wiederherstellung und der Reparatur der befallenen IT-Systeme, sondern auch bei der Beauftragung spezialisierter Anwälte und IT-Forensiker und beim professionellen Krisenmanagement.
  4. Je nach Versicherer gehen die Fragebögen zu Cyber-Versicherungen in die Tiefe von IT-Themen, die branchenfremde Personen häufig nicht beantworten können. Der vbw unterstützt hier in Form von Beratungsleistungen beim Beantworten der Fragen sowie beim Ausfüllen der Fragebögen. AWTS-Kunden erhalten 50 % des Beratungshonorars als AWTS-Service in Kooperation mit dem IT-Team des vbw erstattet.
  5. Sollten Sie noch keine Passwortrichtlinie in Ihrem Unternehmen haben, unterstützt Sie die vbw-Gruppe gerne und kompetent beim Erstellen und bei der Einführung bzw. Umsetzung.
  6. Als Ergänzung zu einer Passwortrichtlinie halten wir eine vorkonfigurierte Software bereit, die Ihre Belegschaft beim Verwalten von Passwörtern unterstützt. Immer wieder sehen wir, dass Passwörter in Unternehmen auf Papier notiert unter Schreibtischablagen deponiert sind. Hier erhöhen „Passwort-Safe“-Programme die Sicherheit.

Die vbw-Gruppe berät und unterstützt Sie gerne in Fragen der IT-Sicherheit unter support@vbw-online.de oder telefonisch unter 0711 16345 – 800.

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Angelegenheiten des Verbandes

EDV-Spende für Geflüchtete

Wohnen in Corona-Zeiten gestaltet sich auch für Geflüchtete problematisch. Damit in den Unterkünften Homeschooling möglich wird, spendete der vbw PCs und Bildschirme, die bei der Umstellung auf mobile Arbeitsplätze übrig geblieben waren. vbw-Direktorin Dr. Beuerle übergab die Geräte an Denis Bieler vom AGDW e.V. (Arbeitsgemeinschaft für die eine Welt e.V.) zur Verteilung.

Zukünftig können so junge Menschen in ihrer Ausbildung unterstützt werden. Derzeit kümmert sich der Stuttgarter Verein um zirka 1.200 Geflüchtete, davon sind etwa 40 % unter 18 Jahre alt.

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Allgemeine Geschäftsführung

Aktualisierte FAQ-Liste zur Corona-Pandemie

Wie in unserem RSS-feed vom 29.10.2020 bereits angekündigt, wurde die FAQ-Liste zum Thema „Corona“ entsprechend der Beschlüsse der Ministerpräsidentenkonferenz aktualisiert. Sie finden diese auf unserer Homepage (www.vbw-online.de) unter der Rubrik Corona-FAQ`s des GdW.

Bei Fragen steht Ihnen das Team der Rechtsabteilung (Telefon 0711 16345 - 117 / -104) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Kabinett beschließt stufenweise Erhöhung des Mindestlohns – Anhebung in vier Stufen bis 2022

Die Bundesregierung hat am 28.10.2020 eine Mindestlohnerhöhung beschlossen. Die für die Festsetzung des Mindestlohns zuständige Mindestlohnkommission wog die Argumente beider Seiten ab und beschloss einstimmig eine Anhebung des Mindestlohns in vier Stufen:

  • zum 01.01.2021         EUR 9,50
  • zum 01.07.2021         EUR 9,60
  • zum 01.01.2022         EUR 9,82
  • zum 01.07.2022         EUR 10,45

jeweils brutto je Zeitstunde.

Mit dem Kabinettsbeschluss vom 28.10.2020 wird die Empfehlung der Mindestlohnkommission vom 30.06.2020 umgesetzt.

Für Arbeitgeber, die tarifgebunden sind, gelten die Stundensätze, die laut ihrem jeweiligen Tarifvertrag zu zahlen sind, wenn diese höher ausfallen als die o.g. Mindestlöhne. Für Wohnungsunternehmen, die den wohnungswirtschaftlichen Tarifvertrag anwenden, beträgt der Mindestlohn ab 01.01.2021 EUR 13,44 (Lohntafel) bzw. EUR 14,00 (Gehaltstafel). Für Wohnungsunternehmen, die den Tarifvertrag des öffentlichen Dienstes anwenden, beträgt der Mindestlohn ab 01.01.2021 (gültig bis 31.03.2021) weiterhin EUR 11,38.

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Allgemeine Geschäftsführung

Beitragspflicht in der SOKA-BAU – Sachstandsinformation des Arbeitgeberverband der Deutschen Immobilienwirtschaft e.V. – AGV

Wie der AGV informiert hat, ist es nach langen, intensiven Verhandlungen gelungen, mit den Verbänden der Bauwirtschaft, der IG Bauen-Agrar-Umwelt und der Sozialkasse der Bauwirtschaft eine Vereinbarung zu treffen, die den Anwendungsbereich der Tarifverträge der Deutschen Immobilienwirtschaft von dem der allgemein-verbindlichen Sozialkassen-Tarifverträge der Bauwirtschaft zum Gegenstand hat.

Unternehmen der Immobilienwirtschaft, in denen auch baugewerbliche Leistungen erbracht werden, unterfallen danach nicht dem Anwendungsbereich der Sozialkassen-Tarifverträge der Bauwirtschaft, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen.

Wohnungsgenossenschaften, Wohnungsunternehmen der öffentlichen Hand und kirchliche Wohnungsunternehmen sowie deren selbständige Betriebsabteilungen sind nicht beitragspflichtig i.S. des Sozialkassenverfahrens, wenn sie

  • am 01.01.2020 durch Mitgliedschaft im Arbeitgeberverband der Deutschen Immobilienwirtschaft tarifgebunden sind und
  • die baulichen Tätigkeiten sich auf Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen im eigenen Bestand beschränken.

Das gilt auch für den Fall, dass Unternehmen der genannten Unternehmensformen die Tätigkeiten in eine 100%-ige Tochtergesellschaft verlagert haben, die am 01.01.2020 durch Mitgliedschaft im Arbeitgeberverband der Deutschen Immobilienwirtschaft tarifgebunden gewesen ist und deren bauliche Tätigkeiten sich auf Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in dem Bestand der Muttergesellschaft beschränken.

Für Unternehmen, die nach dem 01.01.2020 tarifgebundenes Mitglied des Arbeitgeberverbandes werden, ist ein Clearingstellenverfahren vereinbart worden, in dem geprüft wird, ob die vorstehende Abgrenzung entsprechend angewendet werden kann.

Das Clearingstellenverfahren findet zudem für solche Mitgliedsunternehmen des Arbeitgeberverbandes Anwendung, die nicht den oben genannten Unternehmensformen unterfallen.

Bei Rückfragen – insbesondere zur Möglichkeit eines Clearingstellenverfahren gemäß des vorletzten Absatzes – wenden Sie sich bitte direkt an den Arbeitgeberverband der Deutschen Immobilienwirtschaft e.V. - AGV (Peter-Müller-Str. 16, 40468 Düsseldorf), Telefon 02 11 / 96 13 50, Telefax: 0211 / 23 39 87 - 10 00, E-Mail: kontakt@agv-online.de.

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Allgemeine Geschäftsführung

Künstlersozialabgabe steigt im Jahr 2021 auf 4,4 %

Der Abgabesatz zur Künstlersozialversicherung wird im nächsten Jahr 4,4 % betragen. Dies hat das Bundesministerium für Arbeit und Soziales mitgeteilt. Durch den Einsatz zusätzlicher Bundesmittel in Form eines Entlastungszuschusses konnte ein Anstieg des Abgabesatzes auf 4,7 % im Jahr 2021 vermieden werden. Zur Abgabe verpflichtet sind alle Unternehmen, die nicht nur gelegentlich Aufträge an selbständige Künstler bzw. Publizisten vergeben (z.B. Gestaltung der Internetseite, Erstellung von Werbebroschüren, Werbeflyern oder Werbeanzeigen, Gestaltung des Geschäftsberichtes, Auftritt von Künstlern auf Betriebsveranstaltungen).

Bis spätestens 31.03.2021 ist die Meldung zur Künstlersozialabgabe für das Jahr 2020 zu erstellen.

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Allgemeine Geschäftsführung

Förderaufruf – Holzbau als Bestandteil des kommunalen Klimaschutzes

Das Land Baden-Württemberg ruft seine Kommunen (Städte, Gemeinden und Landkreise) auf, innovative Projektideen zum Holzbau einzureichen. Im Rahmen der Holzbau-Offensive des Landes Baden-Württemberg werden Kommunen bei der Entwicklung von Mechanismen und Wegen, die zur Umsetzung von Holzbauprojekten führen, finanziell unterstützt. Für den Ideenaufruf und die zugehörigen Förderverfahren stehen insgesamt 6,5 Mio. Euro zur Verfügung. Der Ideenaufruf erfolgt durch das Ministerium für Ländlichen Raum und Verbraucherschutz Baden-Württemberg (MLR).

Um möglichst viele Kommunen anzusprechen, wurde ein zweistufiges Verfahren für die Bewerbung entwickelt. In der ersten Stufe muss durch die Kommunen lediglich eine Ideenskizze über einen Online-Antrag eingereicht werden. Hier können maximal 25 Kommunen eine finanzielle Unterstützung erhalten, um die Ideenskizzen weiter zu vertiefen und daraus ein Umsetzungskonzept zu entwickeln. In der zweiten Stufe werden die Umsetzungskonzepte aus der Stufe 1 begutachtet; von diesen werden maximal 15 bei der Umsetzung der Projektskizze finanziell unterstützt. Online-Einreichungsschluss für Stufe 1 ist der 21.12.2020. Kooperationen zwischen Kommunen und Wohnungsunternehmen sind möglich. Weitere Informationen finden Sie hier.

Als Ansprechpartner steht Ihnen Herr Michael Roth vom vbw (Telefon 0711 16345 – 110) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Baukulturbericht 2020/2021 „Öffentliche Räume“ – Eine Handlungsebene für die Wohnungswirtschaft

Ein Drittel bis die Hälfte der städtischen Flächen sind – wie Straßen, Plätze und Grünanlagen – für die Bevölkerung zugänglich und im Eigentum der öffentlichen Hand. Doch öffentliche Räume sind nicht nur vielfältig und umfangreich, sie sind auch ein Handlungsfeld für die Wohnungswirtschaft.

Sie erhalten hier Einblick in den Baukulturbericht 2020/2021 „Öffentliche Räume“, den die Bundesstiftung Baukultur (BSBK) – diese wird finanziell gefördert vom Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat (BMI) – veröffentlicht hat.

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Allgemeine Geschäftsführung

Online-Umfrage: Machbarkeitsstudie für ein Bundesförderprogramm „Dach- und Fassadenbegrünungen“ im Auftrag des Bundesministeriums des Innern, für Bau und Heimat (BMI)

Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) hat den Bundesverband GebäudeGrün e.V. (BuGG) damit beauftragt, eine Machbarkeitsstudie zur Förderung von Dach- und Fassadenbegrünungen zu erstellen.

Ein wichtiger Bestandteil dieser Studie sind Erfahrungswerte aus der Praxis. Um diese Erfahrungen zu sammeln, zu vergleichen, Empfehlungen daraus abzuleiten und darüber hinaus Hinweise zu Hemmnissen und Hürden bei der Umsetzung und Verbesserungsvorschläge zu erhalten, wurde eine Online-Befragung gestartet.

Hier gelangen Sie zur Umfrage: https://findmind.ch/c/Bau35.

Die Bearbeitung der Umfrage wird etwa 15-30 Minuten in Anspruch nehmen. Die Umfrage ist noch bis zum 30.11.2020 aktiv.

Sollten Sie Fragen zur Handhabung der Online-Umfrage bzw. keine Möglichkeit haben, sich online an der Umfrage zu beteiligen, melden Sie sich bitte bei Frau Fiona Wolff (Email: fiona.wolff@bugg.de).

Das Anschreiben zur Umfrage finden Sie im hier.

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Allgemeine Geschäftsführung

Anmeldung in Marktstammdatenregister – Fristablauf 31.01.2021

Eigentümer sind seit Februar 2021 verpflichtet, neue Solaranlagen innerhalb von 4 Wochen nach Inbetriebnahme im Marktstammdatenregister (MaStR) anzumelden (s. vbw-info 02/2019). PV-Anlagen, die bereits vorher in Betrieb waren, müssen bis spätestens 31.01.2021 beim MaStR angemeldet sein. Hauseigentümer, die der Registrierpflicht innerhalb der Frist nicht nachkommen, müssen mit Bußgeldern rechnen und riskieren ihre Einspeisevergütung. Wer weder bei einem Netzbetreiber angemeldet ist, noch sich bis Ende Januar 2021 bei der Bundesnetzagentur registriert, setzt die Einspeisevergütung nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) oder dem Kraft-Wärme-Kopplungs-Gesetz (KWKG) komplett aufs Spiel. Wer zwar anderweitig angemeldet ist, aber nicht im MaStR, büßt 20 Prozent der Vergütung ein. Wer eine Photovoltaikanlage mit Batteriespeicher betreibt, muss sowohl die Solaranlage als auch den Speicher innerhalb der Frist registrieren lassen. Auch wer keine Einspeisevergütung (mehr) bekommt, muss die Anlage melden. Weitere Informationen zum MaStR und zur Anmeldung erhalten Sie hier.

Als Ansprechpartner steht Ihnen Herr Michael Roth vom vbw (Telefon 0711 16345 – 110) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Neue Studie „Vernetzte Energie im Quartier“ erschienen

Die Technologiestiftung Berlin hat einen Report veröffentlicht, der anhand von Praxisbeispielen zeigt, wie vorbildliche Projekte im Quartier gelingen können und welche technischen und infrastrukturellen Komponenten dafür nötig sind.

Die Studie „Vernetzte Energie im Quartier“ können Sie hier einsehen.

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Allgemeine Geschäftsführung

Kreisbau Bodenseekreis eG dreifach ausgezeichnet

Die Kreisbau Bodenseekreis eG (KBG) wurde mit dem Baukulturpreis Friedrichshafen 2020 für das Allmand-Carré ausgezeichnet. Die vier Wohn- und Geschäftshäuser bieten 97 Wohnungen, darunter 38 betreute Seniorenwohnungen und eine Seniorenwohngemeinschaft. Die Wohnbebauung wurde schon durch die Architektenkammer Baden-Württemberg als ‚Beispielhaftes Bauen‘ geehrt. Außerdem wurde die KBG dafür mit dem Mittelstandspreis für soziale Verantwortung in Baden-Württemberg ausgezeichnet. Der nun von der Stadt Friedrichshafen erstmals vergebene Baukulturpreis betont zusätzlich den städtebaulichen Vorbildcharakter des Gebäudeensembles.

Der vbw gratuliert dem KBG zu diesem Triple. Die Ehrung beweist, wie gut Genossenschaften vorbildhafte Quartierskonzepte mit integrativem Charakter entwickeln und diese mit herausragender städtebaulicher Architektur verbinden können.

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Wohnungspolitik

Die AWI informiert: Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes – Webinarreihe der AWI im November und Dezember 2020

Wie bereits im vbw-info 09/2020 ausführlich erläutert, treten am 01.12.2020 zahlreiche neue Regeln im Wohnungseigentumsrecht in Kraft. Die neuen Vorschriften bringen für WEG-Verwalter und Wohnungseigentümer erhebliche Änderungen mit sich. Wie angekündigt, möchte die AWI in einer Online-Seminarreihe alle Änderungen vorstellen.

Als Experten konnte die AWI Herrn Stephan Volpp, Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht, Stuttgart, gewinnen. Zielgruppe der Informationsreihe sind insbesondere MitarbeiterInnen in der Wohnungseigentumsverwaltung sowie selbständige HausverwalterInnen.

Die Seminarreihe ist in vier Module mit unterschiedlichen Inhalten gegliedert. Mit Ihrer Teilnahme an allen Modulen erhalten Sie zudem eine Bescheinigung über 12 Weiterbildungsstunden für ImmobilienverwalterInnen gemäß §15b MaBV. Ein Zuschuss von bis zu 50 % aus der EU-Fachkursförderung ist ebenfalls möglich.

Anmelden können Sie sich unter folgendem Link. Dort erhalten Sie auch weitere Informationen zu den einzelnen Modulen:
https://awi-vbw.de/inhaltsseiten-tagesseminare/2020/2311-das-neue-wohnungseigentumsgesetz.html

Für Rückfragen steht Ihnen gerne das Team der AWI unter Telefon 0711 16345 – 601 zur Verfügung.

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Wohnungspolitik

Verlängerung von "COVID-19-Sonderregelungen"

Mit vbw-info 09/2020 hatten wir Sie informiert, dass das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz plant, die „Covid-Regelungen“ im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins- und Stiftungsrecht bis zum 31.12.2021 zu verlängern, damit bei anhaltender Pandemielage Unternehmen bzw. die unterschiedlichen Rechtsformen weiter in die Lage gesetzt werden sollen, erforderliche Beschlüsse zu fassen und handlungsfähig zu bleiben.

Die entsprechende Verordnung zur Verlängerung von Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins- und Stiftungsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie (GesRGenRCOVMVV) ist nunmehr am 28.10.2020 im Bundesgesetzblatt verkündet worden und am 29.10.2020 in Kraft getreten. Die Verordnung - Sie finden diese hier - tritt mit Ablauf des 31.12.2021 außer Kraft.

Wir weisen nochmals darauf hin, dass die aufgrund der Covid-Regelung geltenden Erleichterungen im WEG-Recht mit der „Verlängerungsverordnung“ nicht verlängert wurden. Hier gelten die Neuerungen aus dem WEMoG.

Für Rückfragen steht Ihnen das Team der Rechtsabteilung des vbw (Sekretariat: 0711 16345 – 117) gerne zur Verfügung.

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Wohnungspolitik

Erneuerbare-Energien-Gesetz: Wohnungswirtschaft fordert Verbesserungen für Mieterstrom

Anlässlich einer Anhörung im Deutschen Bundestag zur Novellierung des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG) fordert der GdW gemeinsam mit dem Verband kommunaler Unternehmen e.V. (VKU) eine deutliche Verbesserung der Rahmenbedingungen für Mieterstrom. Dieser ist zentral, um den Ausbau der Photovoltaik in den Städten weiter zu forcieren. Leider lassen aber auch die jetzt im EEG-Entwurf vorgesehenen Regelungen nicht erwarten, dass es zu einer deutlich besseren Ausbaudynamik kommen kann.

Der GdW und der VKU haben nun acht Forderungen vorgelegt, die dazu dienen sollen, die Energiewende in Wohnquartieren zum Erfolg zu führen und den Mieterstrom durch den Abbau von Hemmnissen zu stärken. Als erster Schritt ist eine Übergangsregelung notwendig, die es Wohnungsunternehmen ermöglicht, Mieterstrom zu erzeugen und zu veräußern, ohne dass dadurch die Gewerbesteuerfreiheit der Wohnungsvermietung gefährdet wird. Den kompletten Forderungskatalog finden Sie hier.

Als Ansprechpartner steht Ihnen Herr Michael Roth vom vbw (Telefon 0711 16345 – 110) zur Verfügung.

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Steuerfragen

Die WTS informiert zur Grundsteuer: Landesgrundsteuergesetz für Baden-Württemberg verabschiedet

Der Landtag von Baden-Württemberg hat in seiner Sitzung am 04.11.2020 das Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg verabschiedet. Durch das „Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes“ vom 15.11.2019 ist es den Bundesländern nach Artikel 72 Absatz 3 Satz 1 Nummer 7 des Grundgesetzes nun möglich, ganz oder zum Teil von einem Bundesgesetz zur Grundsteuer abzuweichen. Als erstes Bundesland hat Baden-Württemberg diese Möglichkeit genutzt und ein eigenständiges Grundsteuergesetz geschaffen.

Ziele

Mit dem Landesgesetz soll in Abgrenzung zum Bundesgesetz eine möglichst einfache Ermittlung der Besteuerungsgrundlagen bei realitätsgerechter Darstellung der Wertverhältnisse innerhalb der Kommune erreicht werden. Diese Ziele werden durch das Heranziehen der Bodenrichtwerte als zentrales Bewertungskriterium erreicht. Innerhalb der Bodenrichtwertzone wird durch das zweite Bewertungskriterium, der „Fläche“, eine weitere Differenzierung zwischen den wirtschaftlichen Einheiten vorgenommen.

Weitere Ziele der Reform sind, den Flächenverbrauch im Außenbereich zu reduzieren, Boden als natürliche Ressource zu schützen und die Innenentwicklung zu stärken. Dies soll durch die geringere Besteuerung von bebauten Wohngrundstücken gegenüber unbebauten Grundstücken erreicht werden.

Verfahren der Grundsteuererhebung

Es bleibt bei dem bisher schon bekannten Verfahren der Grundsteuererhebung. Von den Finanzämtern werden zunächst die Grundsteuerwerte (früher Einheitswerte) ermittelt. Diese Grundsteuerwerte werden mit den entsprechenden Steuermesszahlen multipliziert. Das Ergebnis dieser Multiplikation ist der Grundsteuermessbetrag, der im Grundsteuermessbescheid dem Steuerpflichtigen und der Gemeinde bekannt gemacht wird.

Die Gemeinden wenden dann auf den Wert aus dem Grundsteuermessbescheid ihren Hebesatz an und erlassen daraufhin den Grundsteuerbescheid. Die Gemeinden legen die Höhe des Hebesatzes selbständig fest.

Bewertung nach dem GrStG-BW

Die Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens erfolgt entsprechend dem Bundesgesetz; eine eigenständige landesspezifische Bewertung erfolgt nicht.

Für den übrigen Grundbesitz wird als Bewertungsansatz der „Bodenwert“ eingeführt. Der Bodenwert ergibt sich aus der Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert.

Damit gibt es nach dem Landesgesetz nur zwei Vermögensarten – das land- und forstwirtschaftliche Vermögen und das Grundvermögen. Eine weitere Differenzierung im Grundvermögen erfolgt bei der Bewertung (im Gegensatz zum Bundesrecht) nicht.

Das Bewertungsverfahren erscheint schlüssig und dürfte für die Verwaltung und auch die Wohnungsunternehmen mit einem vertretbaren Verwaltungsaufwand zu bewältigen sein.

Wesentliches Problem der bisherigen Einheitsbewertung war aufgrund der Komplexität der Wertermittlung die mangelhafte Administrierbarkeit einer Neubewertung. Das Landesgrundsteuergesetz sieht dagegen eine deutlich vereinfachte Struktur der Wertermittlungsverfahren vor, so dass eine Neubewertung für die Verwaltung zukünftig besser handhabbar sein sollte.

Auch gegenüber dem Bundesmodell dürfte der Verwaltungsaufwand deutlich geringer sein, weil für die Bewertung des Grundvermögens im Landesrecht nur zwei Werteangaben erforderlich sind – der Bodenrichtwert und die Fläche. Da keine Differenzierung nach verschiedenen Grundstücksarten erfolgt, ist die Bewertung im ersten Schritt deutlich einfacher.

Auch wenn es bei der Bewertung der Grundstücke keine Differenzierungen bei den verschiedenen Grundstücksarten gibt, so bestehen doch Differenzierungen (z. B. für Wohngrundstücke), die sich aber nicht mehr bei der Bewertung, sondern auf der Ebene der Grundsteuermesszahlen auswirken (§ 40 GrStG-BW).

Diese Differenzierungen bei den Steuermesszahlen führen dann zu weiteren Angabepflichten in der Steuererklärung und heben damit die Vereinfachungen bei der Bewertung wieder auf.

Steuermesszahlen

Grundsätzlich beträgt die Steuermesszahl für Grundstücke 1,3 v. T. und für das landwirtschaftliche Vermögen 0,55 v. T.

Die Grundsteuermesszahl für Grundstücke ermäßigt sich um 30 %, wenn das Grundstück überwiegend Wohnzwecken dient. Neben dieser Ermäßigung bestehen aber noch weitere Ermäßigungen:

a)  Ermäßigung für Grundstücke, die nach dem Landeswohnraumförderungsgesetz gefördert wurden

Eine Ermäßigung von 25 % ergibt sich nach § 40 Abs. 4 GrStG-BW für Wohngrundstücke, die eine Förderung nach dem Landeswohnraumförderungsgesetz (LWoFG) oder dem Wohnraumförderungsgesetz des Bundes (WoFG) erhalten.

Eine Förderung nach dem WoFG ist eigentlich gar nicht mehr möglich, weil auch in Bezug auf die Wohnraumförderung Baden-Württemberg seine Gesetzgebungskompetenz genutzt hat und das LWoFG-BW verabschiedet hat. Die Erwähnung der WoFG dient damit wohl eher der Klarstellung. Der Nachweis der Förderung ist durch die erteilte Förderzusage nachzuweisen.

Zusätzlich sind die Bestimmungen aus der Förderzusage während des gesamten Hauptfeststellungszeitraums einzuhalten. Läuft die Förderung aus oder wird gegen die Bestimmungen der Förderzusage verstoßen, besteht nach § 44 Abs. 1 S. 2 eine Anzeigepflicht, die innerhalb von drei Monaten nach Eintritt der Änderung gegenüber dem Finanzamt zu erfüllen ist.

Sind – wie es in Baden-Württemberg häufig der Fall ist – in einem Gebäude einige Wohnungen gefördert, andere aber nicht, so erstreckt sich die Ermäßigung bei der Steuermesszahl nur auf die geförderten Wohnungen, nicht auf alle Wohnungen im Gebäude. U. E. bestehen für eine solche Differenzierung in den Grundsteuermessbescheiden keine Rechtsgrundlagen.

Insbesondere wäre dann ja der Grundsteuerwert aufzuteilen in den Teil, der auf die geförderten Wohnungen und den Teil, der auf die frei finanzierten Wohnungen entfällt. Wie die Finanzverwaltung diese Anforderungen des Gesetzes löst, bleibt abzuwarten. Bei der Abrechnung der Betriebskosten ist dann darauf zu achten, dass auf die geförderten Wohnungen nur die ermäßigte Grundsteuer umgelegt wird. Dies führt bei den Wohnungsunternehmen dann zu einem erhöhten Verwaltungsaufwand.

b) Ermäßigung für Grundstücke bestimmter Rechtsträger

Nach § 40 Abs. 5 GrStG-BW können steuerbefreite Vermietungsgenossenschaften für ihre Grundstücke, die nicht bereits nach Abs. 4 (nach LWoFG geförderte Wohnungen) eine Ermäßigung erhalten haben, eine Ermäßigung von 25 % auf die Steuermesszahl erhalten. Dies gilt bei Vermietungsgenossenschaften für alle Grundstücke, also auch für die gewerblich genutzten Grundstücke. Auch hier besteht eine Anzeigepflicht (§ 40 Abs. 5 S. 3), wenn die Voraussetzungen für die Ermäßigung nicht mehr bestehen, also die Vermietungsgenossenschaft nicht mehr steuerbefreit wäre, weil z. B. die 10 %-Grenze in einem Jahr gerissen wurde.

Kommunale Wohnungsunternehmen oder voll steuerpflichtige Wohnungsgenossenschaften erhalten diese Ermäßigung nicht. Wir sehen darin eine sachlich nicht begründete Ungleichbehandlung.

Der vbw hat sich dafür eingesetzt, dass auch voll steuerpflichtige Genossenschaften und kommunale Wohnungsunternehmen in den Geltungsbereich des § 40 Abs. 5 GrStG-BW einbezogen werden. Dies ist letztlich an den befürchteten Steuerausfällen gescheitert.

c) Ermäßigung für Kulturdenkmale

Für Kulturdenkmale im Sinne des Gesetzes zum Schutz der Kulturdenkmale (Denkmalschutzgesetz) wird die Steuermesszahl um 10 % ermäßigt, wenn sich auf dem Grundstück Gebäude befinden. Soweit nur abgrenzbare Teile eines Gebäudes ein Kulturdenkmal sind, ist nur dieser Teil des Gebäudes begünstigt.

d) Kumulierung der Begünstigungen bei der Steuermesszahl

Erfüllt ein Grundstück mehrere der oben genannten Vergünstigungstatbestände, ergibt sich die Ermäßigung der Steuermesszahl aus der Summe der zu berücksichtigenden Prozentsätze.

Damit ergeben sich folgende Kombinationen von Ermäßigungen: 

Wohn-grund-stückWohn-grund-stückWohn-grund-stück
Wohn-grund-stück

Grund-stück

Grund-stück

Grund-stück
Wohngrundstück30 %30 % 30 % 30 %
Förderung LWoFG25 %
Rechtsträger i.S.d. § 40 Abs. 525 % 25 %25 %
Kulturdenkmal10 %10 %10 %10 %10 %
Ermäßigung kumuliert65 %65 %40 % 30 %35 %25 %10 %
Steuermesszahl0,455 v.T.0,455 v. T.0,78 v. T.0,91 v.T.0,845 v. T.0,975 v. T. 1,17 v. T.

Die Tabelle zeigt, dass sich eine erhebliche Spreizung bei den Steuermessbeträgen ergeben kann.

Für eine verfahrensrechtlich „saubere“ Feststellung der Ermäßigungstatbestände wäre eine Artfeststellung für jedes Grundstück erforderlich. Eine Artfeststellung ist im Landesgrundsteuergesetz nicht vorgesehen, weil man wohl davon ausgegangen ist, dass dies nicht erforderlich ist, weil ja alle Grundstücke gleich bewertet werden. Es bleibt abzuwarten, wie die Verwaltung und die Rechtsprechung mit diesem Mangel des Gesetzes umgehen werden.

Folgen der Reform

Der vbw hat für verschiedene Regionen des Landes Berechnungen vorgenommen, um abschätzen zu können, wie sich die Reform auf die Mitgliedsunternehmen auswirkt. Die Ergebnisse sind dabei relativ diffus ausgefallen. Es gab in fast jeder Region Grundstücke, bei denen die neuen Grundsteuermessbeträge deutlich über bzw. unter den bisherigen Messbeträgen lagen. Man kann aber folgende Tendenzaussage treffen:

  1. Im ländlichen Raum liegen die neuen Grundsteuermessbeträge deutlich unter den bisherigen, während in den Ballungsräumen häufig die Grundsteuermessbeträge deutlich über den bisherigen Ansätzen liegen.
  2. Grundstücke mit einer guten Flächenausnutzung werden eher profitieren von der Reform. Das bedeutet aber auch, dass Ein- und Zweifamilienhäuser nach der Reform eher höhere Grundsteuern zu bezahlen haben werden.
  3. Da neuere Grundstücke im Verhältnis zur Wohnfläche eher kleinere Grundstücksflächen haben, werden sie tendenziell von der Reform profitieren.

Soweit sich die Summe der Grundsteuermessbeträge in der Gemeinde gegenüber der bisherigen Bewertung ändern, kann die Gemeinde durch die Änderung des Hebesatzes gegensteuern. Durch die Reform wird es aber zwingend zu Belastungsverschiebungen innerhalb einer Gemeinde kommen. Diesen Belastungsverschiebungen kann weder durch die Veränderung der Steuermesszahl noch des Hebesatzes begegnet werden. Die Belastungsverschiebungen sind einerseits durch den neuen Ansatz begründet, der den Flächenverbrauch besteuert, aber auch dadurch, dass die Einheitswerte mittlerweile über 50 Jahre alt sind und durch die zwischenzeitlich eingetretenen Änderungen überhaupt nicht mehr passen können.

Es bleibt festzuhalten, dass das Landesgrundsteuergesetz im Vergleich zum Bundesgesetz zu einer gerechteren Besteuerung innerhalb der Kommune führen wird. Das Bundesgesetz führt mit seinen zahlreichen Vereinfachungen (z. B. gleicher Mietansatz für alle Lagen innerhalb der Gemeinde, relativ geringe Berücksichtigung des Bodenwertes) dazu, dass Lageunterschiede innerhalb einer Gemeinde nicht ausreichend berücksichtigt werden. Das Landesgesetz trägt den Lageunterschieden besser Rechnung. Wir gehen davon aus, dass sich durch die Bewertungsmethode in den meisten Fällen keine gravierenden Änderungen für die vbw-Mitglieder und ihre Mieter ergeben werden.

Bei eventuellen Fragen wenden Sie sich bitte an die WTS Wohnungswirtschaftliche Treuhand Stuttgart GmbH, Hohe Str. 16, 70174 Stuttgart (Tel. 0711 16345 – 410, E-Mail: info@wts-vbw.de).

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Bauwesen und Baurecht

Inkrafttreten der novellierten HOAI zum 01.01.2021

Der Bundesrat hat am 06.11.2020 sowohl der novellierten Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) als auch dem Gesetz zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen (ArchLG) als Grundlage für die Verordnung zugestimmt. Damit tritt die novellierte HOAI am 01.01.2021 in Kraft.

Hintergrund der erforderlichen Novellierung bildet das Urteil des EuGH vom 04.07.2019 (Az.: C-377/17), nach welchem die verbindlichen Mindest- und Höchsthonorarsätze der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) gegen europäisches Recht verstoßen. Der EuGH führte aus, dass durch diese Regelungen die Dienstleistungsrichtlinie und die Niederlassungsfreiheit der Mitglieder der Europäischen Union betroffen wären, so dass die nationale Rechtsordnung nunmehr an die Vorgaben des Urteils angepasst werden mussten.

Die wesentlichen Änderungen bilden nunmehr:

  • Die bisher verbindlichen Mindest- oder Höchsthonorarsätze werden unverbindliche Orientierungswerte. Zwar bleiben die Honorartafeln Bestandteil der HOAI, die Honorare sind aber in allen Fällen frei vereinbar.
  • Vereinbarte Honorare können nachträglich durch Zu- und Abschläge geändert werden.
  • Eine Honorarvereinbarung ist nicht mehr zwingend an eine Auftragserteilung gebunden. Die Honorarvereinbarung kann weiterhin Bestandteil des Vertrages sein, muss es aber nicht. Für eine wirksame Honorarvereinbarung genügt künftig die einfache Textform (z. B. E-Mail).
  • Für den Fall, dass keine wirksame Honorarvereinbarung geschlossen wurde, gilt der sogenannte Basishonorarsatz vereinbart. Dessen Höhe entspricht dem bisherigen Mindesthonorarsatz der HOAI.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RA Thorsten Aigner, Telefon: 0711 16345 – 118) gerne zur Verfügung.

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Wohnungseigentumsrecht

Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung in Zeiten der Corona-Pandemie

Die seit März 2020 herrschende Corona-Pandemie stellt viele verwaltende Wohnungsunternehmen vor große Herausforderungen, vor allem ob und unter welchen Voraussetzungen die Abhaltung einer Eigentümerversammlung noch möglich ist. Wir haben hierzu regelmäßig über die Anpassungen der Landesregierung zur bestehenden Corona-Verordnung und die damit verbundenen Auswirkungen auf die Eigentümerversammlungen informiert.

Jedoch nicht nur die Abhaltung einer Wohnungseigentümerversammlung, sondern bereits deren Einladung birgt erhebliche Risiken, wie sich nun aus einem Urteil des Amtsgerichts Lemgo vom 24.08.2020 (Az.: 1610/20) gezeigt hat.

Dem Urteil des AG Lemgo lag eine Eigentümerversammlung und Beschlussfassung zugrunde, in welcher der Verwalter zu einer „Eigentümerversammlung im Vollmachtsverfahren“ eingeladen hatte. In dem Einladungsschreiben wurde darauf hingewiesen, dass wegen der Corona-Krise das Büro für den Publikumsverkehr geschlossen sei und Eigentümerversammlungen mit persönlicher Anwesenheit wegen der Kontaktsperre nicht stattfinden können. Die Wohnungseigentümer wurden aufgefordert, dem Verwalter Vollmacht zu erteilen und auf einem beigefügten Protokoll ihre Abstimmungswünsche anzukreuzen. Weiter heißt es in dem Einladungsschreiben:

„Bitte erscheinen Sie nicht persönlich zur Eigentümerversammlung.“

In der dann stattfindenden Eigentümerversammlung war ausschließlich der Verwalter anwesend, welcher wiederum mit Vollmachten in Höhe eines Stimmanteils von 600/1.000 Miteigentumsanteilen ausgestattet war. Auf dieser Basis wurden Beschlüsse zu den mitgeteilten Tagesordnungspunkten gefasst.

Die Kläger beantragten, die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft für ungültig bzw. nichtig zu erklären. Zur Begründung führten sie aus, dass eine Eigentümerversammlung im Vollmachtsverfahren unzulässig sei und die in der Versammlung gefassten Beschlüsse wegen Verstoßes gegen das Teilnahmerecht an der Eigentümerversammlung unwirksam bzw. nichtig wären.  

Entscheidung des AG Lemgo:

Das AG Lemgo hat alle auf der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse als nichtig gemäß § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG angesehen. Zusätzlich wurden dem Verwalter wegen groben Verschuldens auch die entstandenen gerichtlichen Verfahrenskosten gemäß § 49 Abs. 2 WEG auferlegt, da er die Versammlung sogar trotz vorherigen schriftlichen Hinweises der Kläger auf die Rechtswidrigkeit durchgeführt hatte. Wörtlich führt das AG Lemgo wie folgt aus:

Vorliegend wurde den Wohnungseigentümern durch die Form der Ladung eine Teilnahme an der Eigentümerversammlung letztlich verwehrt. Das Einladungsschreiben, in dem darauf hingewiesen wird, dass eine Eigentümerversammlung „im Vollmachtsverfahren“ stattfinden soll, das Büro des Verwalters für Publikumsverkehr geschlossen ist, Versammlungen mit persönlichem Erscheinen der Wohnungseigentümer wegen der Kontaktsperre bzw. der Abstandsregelungen nicht stattfinden können und die Adressaten der Einladung unmissverständlich gebeten werden, nicht persönlich zur Eigentümerversammlung zu erscheinen, sondern eine Vollmacht an den Verwalter zu erteilen und ihr Stimmrecht schriftlich auszuüben, stellt sich im Ergebnis als „Ausladung“ der Wohnungseigentümer dar. Jedenfalls durften und mussten die Wohnungseigentümer die Einladung allein dahin verstehen, dass ihnen die persönliche Teilnahme an der Eigentümerversammlung verwehrt wird. Dem steht nicht entgegen, dass ein ausdrückliches Verbot der Teilnahme nicht formuliert wurde. Aus der Gesamtschau der o.a. Ladungsinhalte mussten die Wohnungseigentümer annehmen, dass sie an der Eigentümerversammlung nicht teilnehmen können, da diese im Büro des Verwalters stattfand und dieses „für den Publikumsverkehr“ geschlossen war. Es bedurfte mithin keiner persönlichen Abweisung derjenigen Wohnungseigentümer, die persönlich zur Eigentümerversammlung erschienen und an dieser hätten teilnehmen wollen. Diese Form der Einladung verletzte die Wohnungseigentümer im Kernbereich ihrer Rechte, nämlich dem Recht auf Teilnahme an der Eigentümerversammlung und Ausübung des Stimmrechts. Zwar konnten die Wohnungseigentümer schriftlich ihr Stimmrecht ausüben. Eine Auseinandersetzung und Diskussion über die verschiedenen Beschlussanträge konnte indes nicht stattfinden. Genau dies stellt aber den Wesensinhalt einer Eigentümerversammlung als dem Willensbildungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft i.S.d. § 23 Abs. 1 WEG dar. Wurde sämtlichen Wohnungseigentümern damit die Teilnahme an der Eigentümerversammlung verwehrt, unterscheidet sich der streitgegenständliche Sachverhalt maßgeblich von dem der Entscheidung des Bundesgerichtshof (NJW 2012,3571-3572) zugrundeliegenden Sachverhalt. In dem vom BGH entschiedenen Fall wurde ein Teileigentümer nicht zur Eigentümerversammlung geladen, da der Verwalter rechtsirrtümlich annahm, dass Teileigentümer kein Teilnahmerecht haben.

Im Ergebnis handelte es sich daher um eine irrtümliche bzw. versehentliche Nichtladung eines einzelnen Eigentümers. Im streitgegenständlichen Fall indes erhielten zwar sämtliche Wohnungseigentümer eine Ladung zur Eigentümerversammlung, sollten an dieser aber nicht teilnehmen. Dies stellt im Ergebnis eine bewusste Nichtladung sämtlicher Wohnungseigentümer dar.

Hinweis:

Die Entscheidung des AG Lemgo setzt die BGH-Entscheidung vom 20.07.2012 konsequent fort und überträgt diese auf die derzeitige Situation in der Corona-Krise. In seinem Urteil vom 20.07.2012 (Az.: V ZR 235/11) hatte der BGH entschieden, dass die Nichtladung eines Eigentümers zu einer WEG-Versammlung zwar regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit eines Beschlusses führt, während eine Nichtigkeit der auf der Versammlung gefassten Beschlüsse sich nur dann ergibt, wenn die Nichtladung des Eigentümers vorsätzlich bzw. aus böswilligen Absichten erfolgt ist. Hierdurch hat der BGH klargestellt, dass die bloß versehentliche Nichtladung nur zur Anfechtbarkeit von Beschlüssen führt, nicht hingegen zu deren Nichtigkeit. Aus den vorgenannten Urteilsgründen ist das AG Lemgo jedoch zu Recht davon ausgegangen, dass im vorliegenden Fall durch die Form des Einladungsschreibens den Wohnungseigentümern eine Teilnahme an der Versammlung verwehrt wurde. In diesem Fall hat also der einladende Verwalter die Wohnungseigentümer vorsätzlich von der Teilnahme an der Eigentümerversammlung ausgeschlossen.

Die Entscheidung ist deshalb auch bedeutsam, da die Nichtigkeit von Beschlüssen noch lange nach der Anfechtungsfrist von einem Monat durch einen Wohnungseigentümer festgestellt werden kann. Wohnungseigentumsverwalter, die daher in ihren Einladungsschreiben, ähnlich wie im zugrunde liegenden Fall, Eigentümer von der anberaumten Versammlung ausschließen, laufen daher Gefahr, dass noch Monate später Wohnungseigentümer die bereits gefassten (und eventuell schon umgesetzten) Beschlüsse erfolgreich auf deren Nichtigkeit gerichtlich überprüfen lassen. Dies kann, z.B. bei größeren „beschlossenen“ Baumaßnahmen, zu unübersehbaren Haftungsrisiken und damit verbundenen Schadensersatzforderungen gegenüber der Hausverwaltung führen.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RA Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 – 118) zur Verfügung.

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Europarecht

GdW-Europabrief November 2020

Mit seinem „GdW-Europabrief“ informiert der GdW aus Brüssel über Neuigkeiten im wohnungswirtschaftlichen Bereich in der Europäischen Union; den Link hierzu finden Sie hier: https://www.gdw.de/europabrief/gdw-euwopabrief-11-2020/

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Europarecht

EU–INFO Oktober/November 2020

Neue Informationen aus der Europäischen Union zu Themen rund um die Wohnungswirtschaft finden Sie hier.

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Online-Fachtagung für Energieeffizienz im Gebäudebestand am 25.11.2020

Am 25.11.2020 findet - online - die jährliche Fachtagung „Energieeffizienz im Altbau“ des Fachzentrums Zukunft Altbau statt. Neben technischen Fragestellungen zur Wärmewende wird Minister Franz Untersteller über die Klimaschutzpolitik in Baden-Württemberg resümieren und einen Ausblick wagen.

Zur Anmeldung und zum Programm gelangen Sie hier.

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Die AWI informiert: Letzte Veranstaltungen für die Fortbildungspflicht 2020 nach MaBV

Bis Ende 2020 müssen Immobilienverwalter 20 Fortbildungsstunden absolviert haben (nach MaBV, §15b). Die AWI bietet noch Webinare an, die Sie sich anrechnen lassen können:

Weitere Informationen zur Fortbildung erhalten Sie telefonisch bei der AWI unter 0711 / 16345 – 601.

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Save the date - Terminübersicht Tagungen und Verbandstag im Jahr 2021

Im Jahr 2021 sind bereits verschiedene Termine und Tagungen geplant; hier eine Vorschau:

Gemeinsam mit dem Demografiebeauftragten Baden-Württemberg, Herrn Thaddäus Kunzmann, und in Kooperation mit dem Kompetenzzentrum Markt- und Geschäftsprozesse Smart Home & Living Baden-Württemberg (KomZet SHL BW) veranstaltet der vbw am 22.02.2021 eine – digitale – Tagung zum Thema „Wohnen im Alter“. Die Tagung wird sich mit barrierefreiem und barrierearmen Bauen, Digitalisierung und AAL-Technologien, sowie Beiträgen aus Wissenschaft und Praxis beschäftigen. Gefördert wird die Veranstaltung vom Ministerium für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau Baden-Württemberg.

Am 25.02.2021 findet der Klimagipfel der Wohnungswirtschaft statt. Im Mittelpunkt der rein digitalen Veranstaltung stehen neben der aktuellen Klimapolitik Fragen rund um die Umsetzung von Klimastrategien in Wohnungsunternehmen und der Einsatz innovativer Technologien.

Bereits vor Covid-19 war das Thema Digitalisierung weit oben auf der Agenda der Wohnungswirtschaft. Dieser Trend hat sich weiter verstärkt. Um seine Mitgliedsunternehmen mit praxisnahen Beispielen und umfangreichen Informationen zu bedienen, haben sich die Verbände vbw und VdW Bayern zusammengetan und veranstalten gemeinsam am 21. und 22.04.2021 einen Fachtag „Digitalisierung“. Bitte merken Sie sich diesen Termin vor.

In der vergangenen Woche wurden die Mitgliedsunternehmen beider Verbände über ihre Präferenzen und Bedürfnisse zu dieser Veranstaltung befragt. Die Ergebnisse (diese finden Sie hier) werden direkt in die Ausgestaltung der Veranstaltung einfließen. Herzlichen Dank an alle Unternehmen, die sich beteiligt haben.

Eine Terminübersicht über die Tagungen und den Verbandstag des vbw im Jahr 2021 finden Sie hier. Weitere Informationen zu den Programmen und Anmeldemöglichkeiten zu den Veranstaltungen werden wir Ihnen zu einem späteren Zeitpunkt zukommen lassen.

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