„Das Jahr 2021 war bei der gemeinwohlorientierten Wohnungswirtschaft ein Jahr der Spitzenzahlen“, betonte Verbandsdirektorin Dr. Iris Beuerle bei der Bekanntgabe der Leistungsbilanz des vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. für das vergangene Jahr. „Unsere Mitgliedsunternehmen haben über 4.500 Wohnungen gebaut – so viele Wohnungen wie seit Jahrzehnten nicht mehr“. Rund 2,2 Milliarden Euro investierten die Wohnungsunternehmen insgesamt – in den Neubau (1,5 Mrd. Euro) sowie die Instandhaltung (413 Mio. Euro) und Modernisierung (298 Mio. Euro).

Rekordzahlen beim Wohnungsbau

Insgesamt 4.504 Wohnungen haben die im vbw organisierten 165 Wohnungsbau­genossen­schaften und 101 Wohnungsbaugesellschaften im vergangenen Jahr erstellt. Die hohe Wohnraumnachfrage, günstige Zinsen und die Effizienzhaus 55-Förderung (EH55) machten das Bauen attraktiv. „Seit mehr als 20 Jahren lag die Fertigstellungsquote der vbw-Mitglieder nicht mehr so hoch“, so Beuerle. Während das Statistische Landesamt insgesamt leicht rückläufige Baufertigstellungszahlen für das Jahr 2021 in Baden-Württemberg vermeldete, baute die gemeinwohlorientierte Wohnungswirtschaft 12 Prozent mehr Wohnungen als noch im Jahr 2020. Dabei entstand das Gros der Wohnungen (4.411 Wohnungen) in Mehrfamilienhäusern, nur 93 Einheiten in Ein- und Zweifamilienhäusern. „30 Prozent des neuen Wohnraums wurde durch die öffentliche Hand gefördert. Diese Zahl hat sich ebenfalls deutlich erhöht. Im Jahr 2020 waren es noch 22 Prozent“. Seit 2020 festigt sich auch der Trend, dass es mehr Wohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindung gibt. Insgesamt sind es bei den vbw-Mitgliedsunternehmen landesweit über 56.500 Wohnungen.

Während die Wohnungsunternehmen zu Jahresbeginn allerdings noch angaben, auch im Jahr 2022 viele Bauprojekte zu planen, ist dieser Optimismus verschwunden. Der Förderstopp nach dem Effizienzstandard 55 im Januar 2022, Lieferengpässe auf den Baustellen sowie die Baupreissteigerungen im Frühjahr 2022 und die gestiegenen Bauzinsen veränderten die Ausgangslage. Bei einer Umfrage gaben die Mitglieder im Mai 2022 an, etwa jedes dritte geplante Neubauprojekt aufgrund der hohen und teils unkalkulierbaren Baupreise zurückzustellen. „Es ist daher sehr unwahrscheinlich, dass die ursprünglich für 2022 geplanten 5.000 Wohnungen von unseren Mitgliedern gebaut werden können. Die Prognosen sehen heute düster aus“, so die Verbandsdirektorin.

Der Wohnungsbau kommt ins Stottern

Diverse Problemlagen bremsen den Wohnungsbau aus. Im Januar stoppte die Regierung die erfolgreiche und stark genutzte EH55-Förderung. Die Programmfortsetzung im EH40-Standard endete nach wenigen Stunden. Mit dem Förderprogramm „Wohnungsbau BW 2022“ kompensiert das Land Baden-Württemberg derzeit noch einen Teil der energetischen Förderung. „Das ist gut und wichtig, betrifft aber nur einen kleinen Teil des Wohnungsneubaus, nämlich den sozialen Wohnungsbau, und endet, sobald der Bund die energetischen Neubaustandards neu fasst“, sagte Peter Bresinski, Verbandsvorsitzender des vbw.

Herausforderungen für das Bauen

Auch lassen sich derzeit die Bauprojekte kaum mehr richtig kalkulieren, da die Baupreise, die schon im Jahr 2021 deutlich angezogen haben, nach Angaben des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg im ersten Quartal des Jahres 2022 weiter angestiegen sind – insgesamt um 14,1 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. So haben sich beispielsweise die Zimmer- und Holzbauarbeiten um 41,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr verteuert.

Lieferengpässe sorgen darüber hinaus für Verspätungen auf den Baustellen. Die Corona-Pandemie stört immer noch die Produktion von Bauprodukten und unterbricht Lieferketten. Aber auch der Krieg auf die Ukraine verursacht Ausfälle. So ist die wichtige ukrainische Stahlproduktion vielerorts ausgefallen und auch das Importverbot für russische Stahlprodukte sorgt für Engpässe.

Aber auch der Fachkräftemangel macht sich schmerzlich bemerkbar: Es fehlt bei der derzeitigen Auftragslage an ausgebildeten Mitarbeiternin der Baubranche, die die Projekte bearbeiten. Gefragt sind aber auch Meister im Bereich Sanitär-, Heizungs- und Klimatechnik. Zeitverzögerungen und höhere Preise sind die Folge. Obendrein sind die Bauzinsen gestiegen, innerhalb kürzester Zeit auf nun insgesamt über 3 Prozent allein im ersten Halbjahr 2022. „Dies wird ebenso dazu beitragen, dass weniger Bauprojekte angegangen werden“, sagte Bresinski.

Wohnraumbedarf steigt

Insgesamt betrachtet benötigt das Land mehr Wohnraum als gebaut wird. Die bei der Wohnraumbedarfsprognose der Landesregierung im Jahr 2018 durch das Prognos-Institut festgestellte Wohnungsbaulücke wurde bislang nicht geschlossen. Im Gegenteil: Die Lücke ist weiter angewachsen. In den vergangenen Jahren wurden deutlich weniger Wohnungen fertiggestellt als für den Bedarf notwendig erachtet.

Beständig steigende Einwohnerzahlen in Baden-Württemberg verstärken den Engpass. Im vergangenen Jahr wuchs die Bevölkerung im Land um 21.600 Menschen, wie das Statistische Landesamt Baden-Württemberg Mitte Juni 2022 mitteilte. Darüber hinaus steigt die Wohnnachfrage auch durch Geflüchtete aus der Ukraine, da ein schnelles Ende des Krieges nicht in Aussicht steht.

Höhere Wohn- und Wohnnebenkosten

Trotz aller Schwierigkeiten sorgt die Wohnungswirtschaft für Wohnraum zu bezahlbaren Mieten. Die durchschnittliche Monatsmiete bei den Mitgliedsunternehmen des vbw lag Ende 2021 bei 6,97 Euro/m². Innerhalb eines Jahres ist sie damit lediglich um 1,9 Prozent gestiegen, unter Berücksichtigung der Neubaumieten. Die Teuerungsrate in Deutschland betrug nach Angaben des Statistischen Bundesamtes für 2021 von 3,1 Prozent. „Unsere Mitgliedsunternehmen tun alles dafür, um die Mieten bezahlbar zu halten. Das ist angesichts zunehmender Anforderungen an die Gebäude und damit verbundenen Investitionen und Abgaben keine leichte Aufgabe“, so Beuerle. 

Deutlich höher fallen aufgrund der hohen Energiepreise die warmen Betriebskosten aus. Die vbw-Mitgliedsunternehmen weisen eine Erhöhung innerhalb eines Jahres von 3,2 Prozent aus. Ein Ende ist dabei noch nicht erreicht. Laut Statistischem Landesamt Baden-Württemberg hat sich das Heizöl Stand Mai 2022 um 87,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahr erhöht, bei Gas um 49,8 Prozent und bei Strom um 20,1 Prozent.

Klimaschutz
Dabei steht die Wohnungswirtschaft vor der Herausforderung, die Klimaneutralität des Gebäudebestands in Baden-Württemberg bis 2040 zu erreichen. Die vbw-Mitglieder investierten deshalb in den vergangenen 10 Jahren mehr als 3,5 Milliarden Euro in die energetische Modernisierung ihres Wohnungsbestandes. Allein in den Jahren 2020 und 2021 haben die vbw-Mitgliedsunternehmen mehr als 8.000 Wohnungen vollständig oder teilweise energetisch modernisiert. Darunter sind mehr als 1.400 Wohnungen, die nun einen Standard haben, der in seiner energetischen Qualität dem Neubaustandard oder besser entspricht. Bislang haben 5 Prozent der Unternehmen eine CO2-Bilanz für ihren Wohnungsbestand erstellt. 10 Prozent planen dies zeitnah zu tun. 4 Prozent der Unternehmen verfügen bereits über eine Klimastrategie zur Erreichung der Klimaziele für ihren vermieteten, eigenen Gebäudebestand, 15 Prozent haben ihn in diesem Jahr geplant. Den dafür notwendigen Finanzierungsbedarf zur Umsetzung der Klimastrategie ermitteln derzeit 15 Prozent der Unternehmen. Es steht daher für das Gros der Unternehmen noch ein hoher planerischer und finanzieller Aufwand an.

vbw fordert Zeitenwende in der Wohnungspolitik

Angesichts der großen Herausforderungen fordert der vbw: „Die Zeitenwende muss auch im Wohnungsbau ankommen“. Der Verband setzt auf den Strategiedialog Bauen und Wohnen des Landes Baden-Württemberg. „Insbesondere in der Dialog-Arbeitsgruppe zum „Bezahlbaren Wohnen“ müssen Impulse für die Zukunft gesetzt werden. Dies kann nur gelingen, wenn beherzt und ohne Scheuklappen an die regulatorischen Vorgaben herangegangen wird“, so Bresinski. Ohne ideologische Verbissenheit müsse die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum im Vordergrund stehen. Es gelte, die Fördersystematik für den Bereich des Bauens und Wohnens neu anzulegen. „Wir regen an, eine Mischung aus Objekt- und Subjektförderung zu durchdenken“, sagte Bresinski.

„Die gemeinwohlorientierte Wohnungswirtschaft setzt auf regulatorische Erleichterungen, sinnvolle Standards ohne Übertreibungen und Offenheit für neue Lösungen im Bereich des Neubaus“, so Bresinski.

Datenblatt und Präsentation