Die Städtische Wohnbaugesellschaft Friedrichshafen (SWG) setzt ein Zeichen für bezahlbaren Wohnraum: Aus eigener Kraft will das kommunale Unternehmen in den kommenden Jahren bis zu 88 Neubauwohnungen realisieren. „Trotz hoher Baukosten und einem schwierigen Umfeld halten wir an diesem Ziel fest“, sagt Geschäftsführer Alrik von Kolzenberg.

Vier Neubauprojekte sind geplant

Die SWG hat sich in ihrem Wirtschaftsplan mit dem Gesellschafter, der Stadt Friedrichshafen, auf diese Ziele für die Jahre 2025 bis 2029 verständigt. Insgesamt geht es um vier Projekte, sagt von Kolzenberg. Eines davon ist bereits im Bau: in der Gangolfstraße in Kluftern erstellt die SWG gerade ein Mehrfamilienhaus mit 14 Wohneinheiten auf rund 1100 Quadratmetern Mietfläche. Im April dieses Jahres findet das Richtfest statt, die Fertigstellung ist für Anfang 2026 geplant.

Losgehen soll es in diesem Jahr endlich in der Paulinenstraße: Seit längerem plant die SGW ein Neubauprojekt auf den Grundstücken 15 bis 21. Die Abrissarbeiten sollen noch im ersten Halbjahr 2025 beginnen. Die SWG möchte an dieser Stelle ein Konzept für serielles Bauen umsetzen. Denn als Mitglied im Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. (GdW) kann die SWG auf die Rahmenausschreibung Serielles Bauen 2.0 des GdW zurückgreifen und eine weitgehend standardisierte Bauweise verwirklichen. „Für unser konkretes Projekt müssen natürlich Anpassungen vorgenommen werden“, sagt von Kolzenberg. „Wir werden anhand der Angebote sehen, wie sich das auf das Projekt auswirkt.“

Aufgrund des schwierigen Standorts werde mit Mehrkosten zu rechnen sein: durch die Nähe zur Bahnlinie müsse erschütterungsfrei gebaut werden, mangelnde Tragfähigkeit des Untergrunds werde voraussichtlich eine Pfahlgründung notwendig machen, auch eine Tiefgarage werde das Projekt verteuern. Von Kolzenberg hofft dennoch auf einen Erfolg bei der Ausschreibung. Geplant sind derzeit 49 Wohnungen auf einer Wohnfläche von 3000 Quadratmetern.

Ein ganz neues Projekt soll in der Immenstaader Straße in Kluftern, am Ortsausgang Richtung Immentaad auf der rechten Seite, entstehen. Hier plant die SWG drei Mehrfamilienhäuser (Punkthäuser) mit insgesamt 18 Wohnungen auf rund 1000 Quadratmetern Wohnfläche. Eine Baugenehmigung durch das Baurechtsamt liegt bereits vor. „Aktuell konkretisieren wir die Planung für die Ausschreibung“, sagt von Kolzenberg, 2026 soll gebaut werden.

Das alte und extrem abgewohnte Gebäude Eintrachtstraße 22 hat die SWG in den nächsten Jahren ebenfalls im Blick. An dieser Stelle sind derzeit sieben Neubauwohnungen geplant. Der Bereich Eintrachtstraße 17 bis 19 inklusive des Quartiertreffs ist aktuell von der Maßnahme noch nicht betroffen.

Von Kolzenberg plädiert für stärkere Verdichtung

Der SWG-Geschäftsführer plädiert im Sinne der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum für eine stärkere Verdichtung: „Um dem Preisanstieg zu begegnen, brauchen wir neben einer gezielten Förderung auch mehr Wohnraum“, sagt von Kolzenberg. „Wenn man in den Außenbereichen keine zusätzlichen Baugebiete ausweisen kann oder möchte, muss man die Potenziale im Innenbereich der Stadt besser nutzen.“ Die SWG will sich in diesem Zusammenhang auch ihre eigenen Grundstücke und Projekte genau anschauen. „Bei künftigen Bauvorhaben müssen wir eine höhere Ausnutzung anstreben“, sagt von Kolzenberg, „dies aber mit Maß und Ziel, so dass gesunde Wohnverhältnisse nicht darunter leiden.“

SWG baut nur noch mit Förderung

Die SWG strebt künftig die maximale Förderung ihrer Bauprojekte an. „Wir werden versuchen, alle unsere Neubauten öffentlich fördern zu lassen“, sagt von Kolzenberg vor allem mit Blick auf das Wohnraumförderungsprogramm des Landes. Bei früheren Neubauvorhaben sei man aufgrund der historisch tiefen Zinsen auch ohne staatliche Unterstützung ausgekommen. Durch gestiegene Baukosten, hohe Grundstückspreise und eben den erheblich schwierigeren Finanzierungsbedingungen würden sich frei finanzierte Projekte nicht mehr rechnen. Von Kolzenberg spricht sich klar dafür aus, den sozialen Wohnungsbau weiterhin mit Landesmitteln so auszustatten, dass auch künftig bezahlbarer Wohnraum entstehen kann.

„Wir verstehen es als unsere Grundaufgabe, öffentlich gefördert zu bauen“, sagt der SWG-Chef weiter, „das ist unsere DNA.“ Im Umkehrschluss bedeutet das, dass alle neuen SWG-Wohnungen künftig gefördert sind, also nur über den Wohnberechtigungsschein oder über das Wohnförderprogramm der Stadt Friedrichshafen („WoPro“) zu beziehen sind. Dadurch, dass die Wohnungen dauerhaft im Bestand der SWG bleiben, können die eingesetzten Fördermittel ihre beste Wirkung entfalten. Bei den aktuell gültigen Einkommensgrenzen in Baden-Württemberg profitieren laut SWG breite Schichten der Bevölkerung. Das gelte bereits für die neuen Projekte in der Immenstaader Straße in Kluftern, in der Eintracht- und in der Paulinenstraße.

Umdenken: Bessere Heiztechnik statt hoher Standards

„Das Thema Klimaschutz ist nicht obsolet, nur weil es in der Tagespolitik nicht mehr so präsent ist“, sagt Alrik von Kolzenberg. „Wir müssen massive Anstrengungen unternehmen, um unsere Treibhausgasemissionen zu senken.“ In der Wohnungswirtschaft finde diesbezüglich derzeit ein Umdenken statt: Weg von einer Dogmatik der Energieeffizienz, hin zu einer praxisorientierten Reduzierung von Treibhausgasen. Die SWG habe sich daher der Kampagne „Praxispfad CO2-Reduktion im Gebäudesektor“ angeschlossen, einer Initiative der Wissenschaft unterstützt unter anderem vom GdW. Das zur Verfügung stehende Geld soll dabei nicht für immer höhere Baustandards ausgegeben werden. „Fossile Energieträger müssen zügig durch emissionsfreie Technologien wie Wärmepumpen, grüne Wärmenetze und die Nutzung industrieller Abwärme ersetzt werden“, zitiert von Kolzenberg die Initiative. Gerade Bestandsgebäude, wie sie die SWG besitzt, sollen so einfacher und kostengünstiger dekarbonisiert werden können. Möglich gemacht werde das unter anderem durch die fortgeschrittene Entwicklung bei der Wärmepumpentechnik. „Wärmepumpen können heute auch teilsanierte Gebäude ohne aufwändige Effizienzsmaßnahmen versorgen“, sagt von Kolzenberg.

Klimapfad: 90 Prozent der SWG-Gebäude bekommen Fernwärme

In den vergangenen zwei Jahren habe man bei der SWG einen präzisen Klimapfad aufgesetzt. In Zusammenarbeit mit den Experten aus den Berufsverbänden vbw und vdw sei er immer weiter konkretisiert worden. „Wir haben die glückliche Situation, dass 90 Prozent unserer Wohnungen innerhalb der nächsten 15 Jahre an netzbasierte Wärmeversorgung angeschlossen werden können“, sagt von Kolzenberg. Die restlichen zehn Prozent der Gebäude sollen autark in Quartiers- beziehungsweise Einzellösungen, zum Beispiel mit Wärmepumpen in Kombination mit Photovoltaik ausgestattet werden. Eine gute Nachricht ist damit auch für die Stadt verbunden: „Wir schaffen unser Klimaziel, null CO2-Ausstoß bis 2040, aus eigener Kraft, ohne zusätzliches Kapital des Gesellschafters.“

Auf dem Bild zu sehen: In der Gangolfstraße in Kluftern baut die SWG gerade ein Mehrfamilienhaus mit 14 Wohneinheiten.
Foto: SWG/Alexander Tutschner