Starkes Signal: Wohnungswirtschaft erhöht den Neubau

vbw warnt: Wie soll es ohne Bundesmittel in der Wohnungsbauförderung ab 2020 weitergehen?

„Die Wohnungswirtschaft in Baden-Württemberg hat im Jahr 2016 mehr als 1,7 Milliarden Euro in den Wohnungsneubau und die Modernisierung investiert“, berichtete Robert an der Brügge, Verbandsvorsitzender des vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. anlässlich der Pressekonferenz zum Verbandstag 2017. Die Statistik der rund 300 Wohnungsunternehmen im vbw weise in allen Investitionsbereichen hohe Zahlen auf.

Bundesweit investiert die deutsche Wohnungswirtschaft insgesamt 6,3 Milliarden Euro allein in den Wohnungsneubau. Zu dieser Gesamtsumme tragen die Mitglieder des vbw aus Baden-Württemberg eine Milliarde Euro bei. „Dies zeigt, dass wir in Baden-Württemberg beim Wohnungsbau ganz vorne dabei sind“, so an der Brügge.

Insgesamt 3.718 Wohnungen wurden von vbw-Mitgliedern im Jahr 2016 fertiggestellt. Im nächsten Jahr rechnen die Mitglieder sogar mit der Fertigstellung von etwa 4.500 Wohnungen. Insgesamt bieten Sie mehr als einer Million Menschen in den 450.000 von ihnen bewirtschafteten Wohnungen eine Heimat. Auch bei den Sanierungen und Modernisierungen dieser Wohnungen wurde erneut viel Geld in die Hand genommen. 600 Millionen Euro flossen in die Verbesserung des Wohnungsbestandes. „87 Prozent der Wohnungsunternehmen in unserem Verband schätzen die derzeitige Lage als gut oder sogar sehr gut ein. Die wirtschaftlichen Zahlen stimmen uns positiv“, sagte an der Brügge

Nötig: Willkommenskultur für den Neubau

„Der Trend hält an“, so an der Brügge weiter. „Im Jahr 2017 werden die Unternehmen sogar die 2-Milliarden-Euro-Marke bei den Investitionen überspringen. Über 1,3 Milliarden Euro werden in den Neubau fließen“, sagte er. Das sind etwa 23 Prozent mehr als noch im Jahr 2016. Die Aussichten für den Neubau seien grundsätzlich positiv – wenn es denn ausreichend Bauflächen in den Kommunen gäbe. „Die Kommunen weisen sehr wenige Flächen aus und folgen dann leider noch allzu oft dem Ruf des Geldes, also der Höchstpreisvergabe statt der Konzeptvergabe“, sagte an der Brügge.

Weiter kritisierte er: „Obwohl der Geschosswohnungsbau einen wichtigen Beitrag zur Flächeneinsparung leistet, ist er in vielen – vor allem kleinen – Gemeinden nicht gewünscht“, so der Verbandsvorsitzende. Dabei ist mehrgeschossiger Wohnungsbau in Mehrfamilienhäusern energieeffizienter und spare gegenüber dem Bau von Eigenheimen mehr als die Hälfte der Fläche. Er könne daher einen erheblichen Beitrag zur Reduzierung der Flächenversiegelung leisten. „Wir sind alle in der Pflicht, unseren Teil zum Umweltschutz und zur Energieeinsparung beizutragen. Die Kommunen müssen hier unbedingt umdenken“, forderte an der Brügge.

Dies gelte auch für die Bebauung „auf der grünen Wiese“. Der wichtige Grundsatz „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ behalte seine Richtigkeit, dürfe aber eine vernünftige Weiterentwicklung an den Rändern der Kommunen nicht gänzlich verbieten. Er stamme aus einer Zeit als Deutschland schrumpfte und sich auf geringere Bevölkerungszahlen einrichtete. „Heute brauchen wir aber angesichts des Bevölkerungswachstums und der Binnenwanderung der Menschen ein Wachstum vieler Städte in den Ballungszentren und hier auch im Außenbereich. Dieses Wachstum muss nachhaltig, quartiersorientiert und effizient sein“, sagte an der Brügge.

Um Baukosten senken zu können, seien viele Unternehmen mittlerweile bereit, seriell oder modular zu bauen. Eine bundesweite Umfrage habe gezeigt, dass 70 Prozent der befragten Wohnungsunternehmen Interesse am Typenbau und an Typengenehmigungen haben. Rund 50 Prozent der Unternehmen haben das serielle Bauen bereits in Planung, 15 Prozent setzen es sogar schon ein. „Im seriellen und modularen Bauen liegen künftig große Chancen“, ist an der Brügge überzeugt.

Belegungsbindungen rückläufig

„Die Zahl der Wohnungen mit Belegungsbindung ist weiterhin deutlich zurückgegangen. Setzt man Zugänge und Abgänge ins Verhältnis, haben wir dieses Jahr mehr als 2.900 Wohnungen mit Belegungsbindung weniger“, so an der Brügge.

Interesse am Genossenschaftswesen gestiegen

Drei neue Wohnungsbaugenossenschaften, deren Gründung der Verband unterstützt und belgeitet hat, konnte der vbw im vergangenen Jahr in seiner Organisation begrüßen. Erfreulich sei, dass die Zahl der Mitglieder bei Wohnungsgenossenschaften um rund 4.000 Neumitglieder gestiegen ist. „Insgesamt 295.668 Menschen schenken den 176 baden-württembergischen Wohnungsbaugenossenschaften Ihr Vertrauen. Das ist ein Plus von 1,3 Prozent, das zeigt, dass der Genossenschaftsgedanke noch quicklebendig ist“, so an der Brügge. Sicher spiele bei den „Altgenossenschaften“ die gute Verzinsung der Genossenschaftsanteile eine Rolle, die in Form einer Dividende an die Genossenschaftsmitglieder ausgezahlt werde. Sie liege derzeit bei zwei bis vier, selten sogar bei sechs Prozent. Gleichzeitig wissen aber auch immer mehr Menschen das genossenschaftliche Wohnen zu schätzen. Die Wohnungen sind gut. Denn der vornehmlichen Förderzweck der Wohnungsgenossenschaften lautet, ihren Mitgliedern guten und preisgünstigen Wohnraum zu bieten. Dementsprechend liegen die Mieten in der Regel deutlich unter den Preisen des Mietpreisspiegels.

Moderate Mieten

Die Durchschnittsmiete bei den Mitgliedsunternehmen im vbw lag zum Jahresende 2016 bei 6,28 Euro pro Quadratmeter. Die baden-württembergischen Wohnungsunternehmen liegen mit ihren Mieten in der Regel unter dem Mietspiegel, ja, sie sorgen für Mäßigung bei den Mietspiegeln, in die sie einfließen.

Zudem wird die Miete in die Wohnungen reinvestiert. Sie fließt nicht ab, sondern bleibt im Wohnungsbestand, wird also für Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen ausgegeben. Sie fließt auch in Zusatzaufgaben wie die Quartiersentwicklung, integrative Maßnahmen, Nachbarschaftshilfe, sowie in den altersgerechten Umbau und in Maßnahmen rund um die Energiewende.

Gute Ergebnisse der Wohnraum-Allianz

„Mit den bislang erreichten Ergebnissen aus der Wohnraum-Allianz sind wir sehr zufrieden. Die harte Arbeit an den Themen hat sich gelohnt“, sagte Verbandsdirektorin Sigrid Feßler zur wohnungspolitischen Arbeit im Land. Das Ministerium für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau hat im vergangenen Jahr mit der Wohnraum-Allianz alle maßgeblichen Akteure an einen Tisch geholt, um den Wohnungsbau anzukurbeln. Der vbw war in allen Arbeitsgruppen aktiv. Insbesondere das Förderprogramm „Wohnungsbau BW 2017“ enthält viele Forderungen des vbw, werde sicher eine sehr gute Abnahme erreichen und dem Wohnungsbau den dringend benötigen Schub geben, ist Feßler überzeugt.

„Wir sind erleichtert, dass das Instrument der mittelbaren Belegung nun auch durch Brüssel bestätigt wurde“, sagte Feßler. Dies bedeutet, dass im Neubau anfallende Bindungen auf ältere Bestände am Ort verlagert werden können. „Das ist ein wichtiges Instrument für das wir uns lange eingesetzt haben“, so Feßler.

 Doch wohin steuert die Wohnungsbauförderung in Zukunft? Seit der Föderalismusreform 2006 tragen die Länder die ausschließliche Verantwortung für die soziale Wohnraumförderung. Der Bund stellt den Bundesländern seit Beginn des Jahres 2007 jährlich 518,2 Millionen Euro an Bundesmitteln für den sozialen Wohnungsbau zur Verfügung. Diese Mittel wurden im Jahr 2015 um 500 Millionen Euro für das Jahr 2016 aufgestockt und für die Jahre 2017 bis 2019 auf insgesamt jährlich 1518,2 Millionen Euro weiter erhöht. Aufgrund des festgelegten Verteilungsschlüssels erhielt Baden-Württemberg davon von 2007 bis zum Jahr 2014 eine jährliche Summe von rund 42,2 Millionen Euro. Ab 2017 sind es 123,68 Millionen Euro an Bundesmitteln. Die Zuständigkeit des Bundes für die Wohnraumförderung endet nach dem Grundgesetz zum 31.12.2019. Danach sind allein die Länder verantwortlich für die Wohnraumförderung.

„Das bereitet uns große Sorge“, so Feßler. „Das Land hat die Bundesmittel in der Vergangenheit zwar weitestgehend zweckgebunden eingesetzt, aber jeweils nur etwa zwischen 17 und 24 Millionen Euro selbst in die Wohnraumförderung eingestellt. Wohin soll das im Jahr 2020 führen?“, so Feßler. „Das Land muss sich dringend Gedanken machen, wie die Wohnungsbauförderung im Jahr 2020 und der weiteren Zukunft aussehen soll“, fordert die Verbandsdirektorin.

„Dabei gilt, dass die Wohnungs- und Städtebauförderung eine besonders effektive Form der Investitionsförderung ist. Ein Euro in der Städtebauförderung löst private Investitionen in Höhe von neun Euro aus“, so Feßler. Wenn man die steuerlichen Rückflüsse berücksichtigt, lohne sich der Einsatz der öffentlichen Förderung daher auf jeden Fall.

Die Novellierung derLandesbauordnung steht noch an

„Jetzt steht noch dringend die Überarbeitung der Landesbauordnung an“, so Feßler. In ihr befänden sich zahlreiche überbordende Vorschriften, die den Wohnungsbau unnötig verteuern. „Im Rahmen der Studie „Kostentreiber für den Wohnungsbau“ der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen aus Kiel haben die Autoren Dietmar Walberg, Timo Gniechwitz und Michael Halstenberg errechnet, dass sich die Bauvorschriften von 1990 bis zum Jahr 2016 vervierfacht haben. Wo möglich, muss über Vereinfachungen und Beschleunigungen nachgedacht werden, die das Bauen schneller und günstiger machen“, so die Verbandsdirektorin. Gerade wenn nicht alle Bauten über einen rechtlichen Kamm geschert würden, ließe sich der Region und Lage entsprechend qualitativ gut, ökologisch und sozial angemessen bauen. Besonderen Anstoß nimmt der vbw zum Beispiel an der Pflicht, zwei ebenerdige, wettergeschützte und diebstahlgesicherte Fahrradstellplätze pro Wohnung bauen zu müssen. Kritik übt er aber auch an der Auflage zur Begrünung von Fassenden und Dächern, wenn keine Grünflächen vorhanden sind.

Förderung der energetischen Modernisierung angedacht

„Der Gedanke des baden-württembergischen Umweltministeriums künftig die energetische Modernisierung von Wohnungen fördern zu wollen, hat uns natürlich begeistert. Wir werden das Ministerium bei diesem Ansinnen gerne mit Umsetzungsideen unterstützen“, sagte Feßler. Finanzielle Mittel werden dabei helfen, die bereits bestehenden Gebäude in Baden-Württemberg energetisch zu ertüchtigen.

„Gleichzeitig sage ich aber auch in aller Deutlichkeit: Finger weg von einer Verschärfung des Erneuerbare-Wärme-Gesetzes Baden-Württemberg (EWärmeG) aus dem Jahr 2015. Die Anforderungen sind heute schon so hoch, dass sie für viele Haus- und Wohnungseigentümer eine abschreckende Wirkung zeigen. Eine weitere Erhöhung wäre kontraproduktiv“, so die Verbandsdirektorin.

Wohnen von morgen – vbw hat Zukunft im Blick

Gleichgültig ob demografischer Wandel, Digitalisierung oder Klimawandel - die Wohnungswirtschaft muss sich mit den Herausforderungen der Zukunft befassen und geht diese Themen auch aktiv an. Folgerichtig wird auf dem diesjährigen Verbandstag des vbw in Ludwigsburg unter dem Motto „Wohnen bewegt“ das Thema Mobilität in den Vordergrund rücken.

Wie werden Städte, Quartiere und Häuser der Zukunft gebaut, welche Art der Fortbewegung und Mobilität wird es in den Städten und Gemeinden von morgen geben? Sharing-Konzepte, Ladestationen, Rad- und öffentlicher Nahverkehr werden im Vergleich zum privaten PKW zunehmen, ja zunehmen müssen, betrachtet man die Probleme der Städte weltweit. Auch hier muss die Wohnungswirtschaft sich über neueste Trends, Entwicklungen und Prognosen informieren um für die Zukunft gewappnet zu sein. Als Hauptredner des kommenden Verbandstages wird Steffen Braun, Leiter des Geschäftsfeldes „Mobilitäts- und Stadtsystem-Gestaltung“ am Fraunhofer IAO in Stuttgart sprechen. Er ist ein Mitbegründer der Morgenstadt-Initiative und wird Einblicke geben, wie die Stadt von morgen aussehen kann und wie sich unser Leben und Arbeiten verändern wird.