Die im vbw organisierten Wohnungsunternehmen haben im Jahr 2019 insgesamt die Rekordsumme von 2,01 Milliarden Euro investiert. Das bedeutet, dass sie täglich rund 5,5 Millionen Euro für den Neubau sowie die Sanierung und Modernisierung von Wohnungen im Land aufgewendet haben. „Sie sorgen damit mehr denn je für guten und sicheren Wohnraum zu bezahlbaren Konditionen“, unterstrich Verbandsdirektorin Dr. Iris Beuerle vom vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen bei der Erläuterung der Jahresbilanz.

Aufwärtstrend bei Investitionen und beim Neubau

Das Investitionsvolumen ist im Vergleich zum Vorjahr um rund 3,5 Prozent gestiegen. Diese positive Entwicklung schreibt einen Aufwärtstrend insbesondere im Bereich der Neubauinvestitionen fort. 1,2 Milliarden Euro flossen im vergangenen Jahr in den Neubau, mehr als 416.000 Euro wurden für die Instandhaltung und weitere 350.000 Euro für die Modernisierung des Wohnungsbestandes ausgegeben. „Wenn sich durch die Corona-Pandemie Bau- und Modernisierungsprojekte nicht weiter verzögern, dann wird sich dieser Investitionstrend weiter fortsetzen“, so Beuerle. Die Investitionen in Modernisierung und Sanierung bewegen sich seit einigen Jahren auf gleichbleibend hohem Niveau. „Die Mieter und Mitglieder können sich auch künftig darauf verlassen, dass sich die vbw-Mitgliedsunternehmen als professionelle Marktteilnehmer um ihre Wohnungsbestände kümmern und verlässlich bezahlbaren Wohnraum bieten“, betonte Beuerle.

4.180 neue Wohnungen haben die vbw-Mitglieder im vergangenen Jahr fertiggestellt. Auch das ist mit Blick auf die vergangenen 15 Jahre ein Rekord. In Baden-Württemberg lag der Anteil der Mehrfamilienhäuser am Wohnungsbestand bei 17,7 Prozent. 60,9 Prozent am Wohnungsbestand machen laut Zahlen des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg Einfamilienhäuser aus.

Flaschenhals Bauland

„Nicht jeder kann es sich leisten, auf großer Fläche im eigenen Haus zu wohnen. Wir brauchen dringend mehr Mietwohnungsbau“, so Beuerle. Leider fehle es oft an Grundstücken und wenn die Kommunen Grundstücke vergeben, geschehe dies immer noch zu oft zum Höchstpreisgebot. „Bei den heutigen Baulandpreisen ist kaum bezahlbarer Mietwohnungsbau möglich. Statt Fiskalpolitik zu betreiben, fordern wir die Kommunen auf, verstärkt auf gute Konzepte zu setzen und auf diese Weise das bezahlbare Wohnen in den Städten zu fördern“, verlangte Beuerle.

Der vbw fordert zusätzlich Land und Bund auf, die steigende Normen und Regelungen zu bremsen, damit die Bau- und Mietkosten nicht weiter explodieren. Die Branche benötige eine aktive und vorausschauende Liegenschafts- und Bodenpolitik der Städte und Gemeinden. Diese sollten vermehrt interkommunal agieren und Stadt-Umland-Kooperationen suchen. Zudem brauche es höhere Personalkapazitäten bei den Bauämtern und schnellere Genehmigungsverfahren. Das Planungs- und Baubeschleunigungsgesetz sollte ebenso zügig umgesetzt werden wie die Ergebnisse der Baulandkommission. „Wir fordern ein klares Bekenntnis der Politik für mehr Wohnungsbau, das nicht an den engen Grenzen des Bauministeriums Halt macht, sondern auch von den anderen Ministerien mitgetragen und nicht konterkariert wird“, so Beuerle.

Mieten bleiben moderat

Im Landesdurchschnitt, also über alle Stadt- und Landkreise Baden-Württembergs hinweg, beträgt die Durchschnittsmiete der vbw-Mitglieder 6,64 Euro/m². Im Vorjahr lag dieser Wert bei 6,61 Euro/m². Das bedeutet eine Erhöhung um 0,5 Prozent bei einer Inflationsrate von 1,4 Prozent. 92 Prozent der Neuvermietungsmieten lagen im vergangenen Jahr in einer Spanne von 5,01 bis 10 Euro/m². „Die vbw-Mitgliedsunternehmen bieten bezahlbaren Wohnraum. Doch nicht nur das: sie engagieren sich in der Quartiersentwicklung, für gute Nachbarschaften und für ein lebenswertes Wohnumfeld“, so Beuerle.

16 Prozent der eigenen Wohnungen der vbw-Mitgliedsunternehmen sind geförderte Wohnungen und unterliegen damit einer Mietpreis- oder Belegungsbindung. Der Anteil geförderter Wohnungen ist im Vergleich zum Jahr 2018 um weitere zwei Prozent gesunken und liegt nun bei knapp 53.000 Wohnungen. Während 2.234 Wohnungen aus der Bindung fielen, kamen lediglich 1.316 Bindungen neu hinzu. „Hier rächt es sich bitter für die Haushalte mit geringen Einkommen, dass die Landesregierung über viele Jahre den sozialen Wohnungsbau nicht ausreichend und nicht attraktiv genug gefördert hat“, so Beuerle. Das jetzige Förderprogramm „Wohnungsbau BW“ wird gut abgerufen, kann aber die Fehler der Vergangenheit nicht kurzfristig ausbügeln.

Die Leerstandsquote, die sich vor allem aufgrund von Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen ergeben hat, lag bei 1,8 Prozent, die Mieterfluktuation bei lediglich 5,9 Prozent. „Dies zeigt, wer bei einem vbw-Mitgliedsunternehmen wohnt, wohnt gut und sicher“, sagte Beuerle.

Kaum Auswirkungen durch Corona-Pandemie

Natürlich ist auch die Wohnungswirtschaft als Branche von der Corona-Pandemie betroffen. „Die Mietrückstände und Stundungen im Wohnungsbereich halten sich in Grenzen, doch bei Gewerbemieträumen verzeichnen die Mitgliedsunternehmen durchaus Mieteinbußen“, so Beuerle. Gemeinsam mit ihren Kunden haben die Wohnungsunternehmen in den vergangenen Monaten bei Mietengpässen Lösungen gefunden. „Unsere vbw-Mitgliedsunternehmen haben keinem Mieter mit Zahlungsschwierigkeiten aufgrund der Corona-Pandemie gekündigt“, erklärte Beuerle. Allerdings mussten aufgrund der Corona-Pandemie Wohnungssanierungen und Modernisierungen, die in bewohntem Zustand durchgeführt werden sollten, verschoben oder umgeplant werden, um die Gesundheit der Bewohner nicht zu gefährden. „Unsere Mitgliedsunternehmen sind im Sinne ihrer Mitglieder, Mieter und Mitarbeiterteams sehr sensibel mit der Pandemie umgegangen“, berichtete Beuerle. Während die Geschäftsstellen nur bedingt oder gar nicht für Kunden geöffnet waren, konnten die Mitarbeiter im Homeoffice oder mobil erreicht werden.

Die Bautätigkeit konnte in den meisten Fällen – ohne große Verzögerungen – weitergeführt werden. „Wir gehen davon aus, dass auch die weiteren Bauvorhaben umgesetzt werden können. Wichtig ist aber, dass die Baurechtsbehörden bei der Digitalisierung weiter voranschreiten, damit alle Prozesse, insbesondere Genehmigungsverfahren, schneller ablaufen“, betonte Beuerle. Positiv wird verzeichnet, dass wieder mehr Handwerkerangebote eingehen. Insbesondere Industrie und Gewerbe haben spürbar Aufträge zurückgestellt, was sich positiv bei den Kapazitäten für den Wohnungsbau bemerkbar macht.

Wie die Corona-Pandemie das Wohnen, Leben und Arbeiten verändern wird, muss sich noch zeigen. Insgesamt ist die Wohnungswirtschaft bis jetzt – im Gegensatz zu anderen Branchen – gut durch die Corona-Krise gekommen.       

Viel Lob aber auch Kritik am Landesgrundsteuergesetz

Komplexe Regelungen aus dem Bundesgesetz müssen geändert werden

Der Ministerrat des Landes Baden-Württemberg berät und verabschiedet heute voraussichtlich einen Gesetzesentwurf zum Landesgrundsteuergesetz. Hintergrund des neuen Gesetzes: Das Bundesverfassungsgericht hatte vor zwei Jahren die Einheitswerte zur Berechnung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Die Länder stehen nun in der Pflicht das neue Bundesmodell zu übernehmen – oder die Öffnungsklausel im Bundesgesetz zu nutzen und eigene Landessteuergesetze zu erlassen. Es eilt, denn bis zum 1. Januar 2022 müssen alle Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden. Die neue Grundsteuer soll erstmals ab 1. Januar 2025 erhoben werden.

Der vbw begrüßt, dass das Land Baden-Württemberg die Öffnungsklausel nutzt und einen eigenen Weg geht, weil der Gesetzesentwurf des Bundes kompliziert und aufwendig ist. „Der gewählte Ansatz, die Grundstücksfläche in Verbindung mit dem Bodenrichtwert als Berechnungsgrundlage zu verwenden, schafft unseres Erachtens nach ein einfaches, nachvollziehbares und umsetzbares Berechnungsschema“, führte der vbw-Verbandsvorsitzende Peter Bresinski aus. „Nach unserer Auffassung wurde hier ein System gefunden, das sowohl für die Finanzbehörden als auch für die Wohnungswirtschaft eine Bürokratieentlastung bewirken kann“. Auch die vorgesehene Grundsteuerermäßigung für das Wohnen setze ein positives Signal für die Einwohner im Land. Die Steuermesszahl soll dabei um 30 Prozent reduziert werden, wenn das Grundstück überwiegend zu Wohnzwecken dient. Damit setzt die Regulierung gleichzeitig Anreize, unbebaute Grundstücke zu bebauen.

Die weiteren vorgesehenen Ermäßigungen der Steuermesszahl für geförderte Wohnungen, kommunaler Wohnungsbaugesellschaften und Wohnungsgenossenschaften sind zwar von der Zielsetzung her richtig, allerdings laufen sie aufgrund ihrer Ausgestaltung ins Leere und sind mit hohen Rechtsunsicherheiten behaftet. Dadurch sind sie in der Praxis schlichtweg nicht praktikabel. „Höchst kritisch sehen wir diese aus dem Bundesgesetz übernommenen Mechanismen für weitere Ermäßigungen, die eigentlich die Mieterinnen und Mieter insbesondere der Mitgliedsunternehmen des vbw entlasten sollen“, wies Bresinski hin.

„Anstatt Rechtsunsicherheiten und hohen Verwaltungsaufwand durch weitere Ermäßigungen zu schaffen, die gut gemeint, aber realitätsfern sind, fordern wir die Politik auf, das Wohnen mit einer reduzierten Steuermesszahl von 40 Prozent statt 30 Prozent zu unterstützen“, so Bresinski weiter. 

Innovationspotenzial bei energetischen Themen stärken

Nicht zuletzt die Fridays-for-Future-Bewegung hat es deutlich gemacht: Der fortschreitende Klimawandel ist eines der zentralen Themen unserer Zeit. Bei der Einsparung von CO2 und dem sparsamen Verbrauch von Ressourcen kommt der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft eine wichtige Aufgabe zu. So soll der Gebäudesektor den CO2-Ausstoß in den kommenden 10 Jahren von derzeit 118 Mio. Tonnen auf 70 Mio. Tonnen reduzieren. Damit trägt er substantiell zum Erreichen der Einsparziele bei.

„Es gilt nun, dass zügig neue Klimaschutzstrategien und Techniken entwickelt werden. Das Ziel muss sein, einen klimaneutralen Wohnungsbestand zu erreichen und gleichzeitig die Mieter und Eigentümer finanziell nicht zu überfordern“, so Bresinski. „Starre regulatorische und technische Vorgaben zur Energieeinsparung sind der falsche Weg, denn sie verhindern Innovation. Die Wohnungswirtschaft muss in die Lage versetzt werden, energetische Vorgaben pragmatisch umzusetzen.“ Hierfür würden Innovationsspielräume und ein regulatorischer Rahmen benötigt, der beispielsweise den Auf- und Ausbau von Mieterstrommodellen, einer dezentralen Energieerzeugung oder E-Mobilität tatsächlich auch ermöglicht. Hierfür müssen unter anderem die steuerrechtlichen Hürden abgebaut werden.

Die angedachte pauschale und flächendeckende Photovoltaik-Pflicht für Wohngebäude in Baden-Württemberg ist nicht zielführend. Zum einen verteuert diese Solarpflicht den Wohnungsbau weiter. Nicht nur die Installation mitsamt ihren Planungs- und Investitionskosten, sondern auch die Messung, Verteilung, Wartung, Instandhaltung und der Einsatz von Speichermedien nehmen Einfluss auf die Mietpreise und erhöhen diese. Zum anderen schließt diese Festlegung den Einsatz anderer und vielleicht effizienterer Technologien aus.

Für die Umsetzung innovativer energetischer Maßnahmen ist zudem die finanzielle Unterstützung des Landes notwendig. Um die Mieten trotz immer höherer Energiestandards auf einem stabilen Niveau zu halten braucht es verbesserte Abschreibungsmöglichkeiten bei energetischen Sanierungen.

vbw:

Eine starke Gemeinschaft für Bauen und Wohnen

Im vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. sind rund 300 Wohnungs- und Immobilienunternehmen organisiert. Zwei Drittel der Unternehmen tragen die Rechtsform der Genossenschaft, ein Drittel zählt zu den Unternehmen der Gebietskörperschaften und Sozialverbände. Sie bewirtschaften rund 450.000 Wohnungen und investieren jährlich insgesamt mehr als 2 Milliarden Euro in die Instandhaltung und Modernisierung ihres Wohnungsbestandes sowie in den Wohnungsneubau. Sie geben rund einer Million Menschen in Baden-Württemberg ein Zuhause. Nahezu jeder elfte Einwohner im Land wohnt in einer Wohnung, die von einem Mitgliedsunternehmen errichtet, vermietet oder verwaltet wird. Die Wohnungsunternehmen tragen darüber hinaus soziale Verantwortung und engagieren sich weit über das Wohnen hinaus – und das meist seit mehr als 100 Jahren.