Skip to main content

„Barrierefreier Mietwohnungsbau ist in Mosbach und Buchen aufgrund der aktuell hohen Baupreise wirtschaftlich kaum machbar!“ - Wohnungswirtschaft diskutiert Herausforderungen im ländlichen Raum

Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V., besuchte auf seiner Sommertour in Baden-Württemberg die Städte Mosbach und Buchen. Gemeinsam mit der Verbandsdirektorin des Landesverbandes vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V., Sigrid Feßler, ließ er sich vor Ort aktuelle Projekte der Baugenossenschaft Familienheim Mosbach eG und der Familienheim Buchen-Tauberbischofsheim Baugenossenschaft eG zeigen und diskutierte mit Vertretern von Politik, Landkreis- und Kommunalverwaltung die Chancen und Herausforderungen der Wohnungsunternehmen im ländlichen Raum.

 „Die Kosten für den Neubau im Neckar-Odenwald-Kreis befinden sich auf gleich hohem Niveau wie sich die Baupreise überall im Land darstellen. Bei den erzielbaren Miet- und auch Veräußerungserlösen sieht das im Vergleich mit den Groß- und Universitätsstädten aber ganz anders aus“, erläuterte Dr. Klaus-Dieter Roos, Vorstandsvorsitzender der Baugenossenschaft Familienheim Mosbach eG. Die Genossenschaft vermietet als einer der größten Wohnungsakteure im Raum rund 1.100 eigene Wohnungen an verschiedenen Standorten und würde gerne mehr Bauprojekte für die Genossenschaftsmitglieder im preisgünstigen Segment starten. „Etwa 3.000 €/qm Wohnfläche werden aktuell als Herstellungskosten im Neubaubereich genannt. Und dies ohne Grundstückskosten. Diesen stehen Durchschnittsmieten von rund fünf Euro im ländlichen Raum gegenüber“, sagte Roos.

Selbst im gehobenen Neubausegment seien Mietpreise über acht Euro nicht erzielbar, wodurch sich neue Projekte trotz aller staatlicher Fördermaßnahmen rund um Mosbach als kaum realisierbar erweisen. Hinzu kommt, dass auch im ländlichen Raum kaum noch geeignete Grundstücke verfügbar sind und wenn, diese meist auf dem Wege des Höchstpreisgebotes vergeben werden. Das füllt die Kassen der Kommunen. Der Ruf nach preisgünstigem oder sozialem Wohnraum ist mit dieser Praxis allerdings nicht vereinbar. Mit der Abwägung der Interessen sind die Kommunalpolitiker oft vor eine große Aufgabe gestellt.

„Selbstredend modernisieren und sanieren wir unseren Bestand, müssen ihn aber immer wieder auch durch Neubau ergänzen, um unseren Mitgliedern und Mietern angesichts der demografischen Entwicklung des Neckar-Odenwald-Kreises ein gutes und breites Wohnraumangebot bieten zu können“, so Roos. Das Familienheim ist sowohl im Vermietungs- als auch im Bauträgergeschäft sowie in der Betreuung von Wohnungseigentümergemeinschaften tätig. 

Aktuell plant die Baugenossenschaft Familienheim Mosbach auf einem im Jahre 2003 gemeinsam mit dem Familienheim Heidelberg in Eberbach erworbenen Grundstück den Neubau von 18 Mietwohnungen. Ob sich dieses Projekt unter den skizzierten Rahmenbedingungen wirtschaftlich realisieren lässt, muss sich erst noch zeigen. Ein speziell für die Mitglieder des Siedlungswerks Baden e.V. von der Erzdiözese Freiburg aufgelegtes Förderprogramm hilft hierbei. Haushalte erhalten für zehn Jahre einen Mietzuschuss in Höhe von 1,50 €/m², wenn sie bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreiten. Ein Drittel der neu errichteten Wohnungen bzw. deren Mieter können auf diese Weise gefördert werden.

Thomas Jurgovsky, geschäftsführender Vorstand der Familienheim Buchen-Tauberbischofsheim Baugenossenschaft eG berichtete ergänzend hierzu über die Situation der Familienheim in Buchen und Tauberbischofsheim. Aufgrund der im Streubesitz auf 13 Ortschaften verteilten Liegenschaften der Genossenschaft ergeben sich von Ortschaft zu Ortschaft unterschiedliche Mietermärkte, auf die es zu reagieren gilt. Die Genossenschaft konzentriert sich im Wesentlichen darauf, ihre Bestände auf ein insgesamt hohes Niveau zu heben. Von den 616 Wohnungen, die die Genossenschaft derzeit im Eigentum hat, sind heute schon 20 % durch Umbau und Neubau komplett barrierefrei. „Alleine dieses Alleinstellungsmerkmal verschafft uns eine gute Basis für die Zukunft unserer Wohnungsbestände. Dabei ist die Wirtschaftlichkeit der Objekte natürlich abhängig von der Höhe der Bau- und Modernisierungskosten. Bei den modernisierten Objekten liegt die Durchschnittsmiete bei 6,50 €/qm. Dies lässt sich wirtschaftlich darstellen“, sagte Jurgovsky.

Er berichtete weiter, dass die rundum hohen Wertverbesserungen der einzelnen Mietobjekte durch komplette Modernisierungsmaßnahmen bis ins Wohnumfeld Marktvorteile verschaffen, die wiederum eine gute Nachfrage auslösen. Ein Neubauobjekt mit 24 Wohnungen in Tauberbischofsheim wurde 2015 auf eigenem Grund fertiggestellt. Das Objekt umfasst 2.000 qm Wohnfläche und konnte damals noch mit 2.000 €/qm abgerechnet werden. „Dort erzielen wir eine Durchschnittsmiete von 8,08 €/qm. Bis alle Wohnungen erstmals vermietet waren dauerte es 11 Monate, was sicherlich der Marktsituation in unseren ländlichen Regionen geschuldet ist. Seither gibt es dort zwar Fluktuation, aber keine Leerstände. Der Markt hat das Wohnangebot angenommen“, so Jurgovsky.

Aktuell baut die Genossenschaft in Buchen auf eigenem Grund ein 11-Familienwohnhaus mit nachgefragten 2-Zimmerwohnungen. „Dort wurden wir von Baupreisen von über 3.000,- €/qm überrascht. Gegenüber den abgerechneten Baukosten von 2015, die als Basis zur Kostenberechnung dienten, sind das Mehrkosten von über 30 %“, berichtete Jurgovsky. „Sollten derart hohe Kosten für die Schaffung von neuem Wohnraum die Regel werden, muss sich der Markt sehr schnell an weiter steigende Miet- und Wohnkosten gewöhnen. Dies kann jedoch fatale Folgen für unseren gesellschaftlichen Zusammenhalt haben“, betonte er. 

Mehr Ausweisung von Bauland gefordert

„Baden-Württemberg braucht aufgrund seiner hohen Wirtschaftskraft und Attraktivität und dem daraus resultierenden hohen Zuzug von Menschen dringend mehr Wohnungsneubau. Nicht nur im Hochpreissegment, sondern vielmehr Wohnraum zu bezahlbaren Kosten, demografiefest und das in nahezu  allen Regionen Baden-Württembergs“, sagte Verbandsdirektorin Sigrid Feßler. Sie bezog sich in ihrer Analyse auf die jüngste Studie der Prognos AG zum Wohnraumbedarf in Baden-Württemberg, die bereits für 2015 eine Wohnungsbaulücke von 88.000 Wohnungen ergeben habe. Um diese Lücke zu schließen und den Nachfragebedarf zu decken, müssten seit 2017 bis 2020 jährlich 65.000 Wohnungen sowie in den Jahren 2021 bis 2025 weitere jeweils 43.000 Wohnungen gebaut werden. So ließe sich der Wohnraumbedarf in Baden-Württemberg bis zum Jahr 2025 decken. Gerade mal die Hälfte wurde 2017 tatsächlich gebaut. Das heißt, die Lücke wächst. Das konzentrierte Zusammenwirken von Bund, Land, Kommunen und der Wohnungs- und Bauwirtschaft für mehr Wohnraum sei unabdingbar. Schnellere Verfahren und Abläufe bei den Genehmigungsverfahren, Kostenerleichterungen in der Landesbauordnung und sonstigen gesetzlichen Vorgaben, mehr Ausweisung von Bauland samt Konzeptvergaben, modulares und serielles Bauen – all dies könnte Verbesserungen beim Wohnungsbau bringen. Feßler versprach, die Herausforderungen der Wohnungsunternehmen im ländlichen Raum als Aufgabe mit in die Wohnraum-Allianz des Landes zu nehmen.

Bezahlbarer Wohnungsbau muss Fahrt aufnehmen können

„Um das Wohnen in ganz Deutschland zukunftsfähig zu machen und langfristig für gleichwertige Lebensbedingungen zu sorgen, müssen mithilfe einer konzertierten Strategie insbesondere die zukunftsfähigen Kommunen in den ländlichen Regionen gestärkt werden“, erklärte GdW-Präsident Axel Gedaschko. „Nur so lässt sich – kombiniert mit mehr Neubau – der Druck auf den heiß gelaufenen Wohnungsmärkten der Ballungsregionen abbauen und die Abwanderung aus den Regionen entschleunigen.“ Hohe Baukosten, fehlende oder viel zu teure Grundstücke, unzureichende Planungs- und Baukapazitäten, steigende Grunderwerbsteuern und hohe energetische Anforderungen in Kombination mit Diskussionen um neue Mietendeckel führen aber dazu, dass der bezahlbare Wohnungsneubau nicht ausreichend an Fahrt aufnimmt.

 

Die Baugenossenschaft Familienheim Mosbach eG baut, vermietet und verwaltet seit über 70 Jahren Wohnungen für ihre nahezu 2.000 Mitglieder. Derzeit bewirtschaftet sie 1.049 Mietwohnungen, 3 Pflegeheime, fünf gewerbliche Einheiten sowie 331 Garagen und verwaltet für Dritte weitere 1.250 Wohnungen. Sie gehört damit zu den größeren Wohnungsakteuren im Neckar-Odenwald-Kreis. 

Die Familienheim Buchen-Tauberbischofsheim Baugenossenschaft eG ist im Neckar-Odenwaldkreis sowie dem Main-Tauber und Hohenlohekreis tätig. Sie vermietet, erhält und pflegt mehr als 616 Wohnungen, 8 gewerbliche Einheiten, 3 Pflegeheime und 230 Garagen im eigenen Bestand. 1.600 Mitglieder schenken der Genossenschaft ihr Vertrauen. 

Dem vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. gehören rund 300 Wohnungs- und Immobilienunternehmen an. Dies sind überwiegend Genossenschaften und kommunale bzw. landkreisangehörige Wohnungsbaugesellschaften. Die Unternehmen verteilen sich über alle Stadt- und Landkreise in Baden-Württemberg. Sie bewirtschaften zusammen über 450.000 Wohnungen. Zu ihren Schwerpunktbereichen zählen unter anderem der Neubau, die Vermietung und Verwaltung von Wohnraum sowie vielfältige Dienstleistungen rund um die Immobilie. Etwa jeder achte Einwohner Baden-Württembergs wohnt in einer Wohnung, die von einem vbw-Mitglied bewirtschaftet wird. Die Unternehmen investieren im Durchschnitt jährlich mehr als 1,7 Milliarden Euro in den Neubau sowie in die Modernisierung und Sanierung des Wohnungsbestandes.  

Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. vertritt als größter deutscher Branchendachverband bundesweit und auf europäischer Ebene rund 3.000 kommunale, genossenschaftliche, kirchliche, privatwirtschaftliche, landes- und bundeseigene Wohnungsunternehmen. Sie bewirtschaften rd. 6 Mio. Wohnungen, in denen über 13 Mio. Menschen wohnen. Der GdW repräsentiert damit Wohnungsunternehmen, die fast 30 Prozent aller Mietwohnungen in Deutschland bewirtschaften.