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Politik, Verwaltung und Gesellschaft müssen umdenken

vbw präsentiert hohe Investitions- und Neubauzahlen der Wohnungswirtschaft und übt Kritik an fehlender Akzeptanz für Wohnungsbau

Die Wohnungswirtschaft Baden-Württemberg (vbw) plant für das laufende Jahr mit hohen Investitions- und Neubauzahlen. „Rund 1,5  Milliarden Euro werden im Jahr 2018 voraussichtlich in den Neubau von Wohnungen fließen. Weitere 400 Millionen Euro sind für die Instandhaltung und 360 Millionen Euro für die Modernisierung der bestehenden Gebäude und Wohnungen vorgesehen. Viele Bauprojekte mit über 4.000 Wohnungen sind geplant oder schon begonnen“, sagte Peter Bresinski, Verbandsvorsitzender des vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V., zwei Tage vor der Mitgliederversammlung des Verbandes in Mannheim. Bereits im Jahr 2017 haben die vbw-Mitgliedsunternehmen über 1,1 Milliarden Euro allein in den Neubau investiert.

 Der Leerstand bei den Wohnungsunternehmen im vbw liegt bei 1,5 Prozent. Es ist kein tatsächlicher Leerstand, sondern lediglich ein Fluktuations- und Modernisierungsleerstand. „Bei unseren Mitgliedsunternehmen im vbw gibt es keine leer stehende Wohnung. Jede Wohnung findet einen Mieter. Anders ausgedrückt: wir haben Vollvermietung“, sagte Bresinski. Die Gründe für die Vollvermietung sind vielfältig. Der Zuzug nach Baden-Württemberg spielt eine große Rolle. Entgegen der Prognosen war der Wanderungssaldo seit dem Jahr 2011 sehr hoch. Die Bevölkerung ist in den Jahren 2011 bis 2015 um 3,5 Prozent, die Zahl der Wohnhaushalte um 4,6 Prozent gestiegen. Das bedeutet in Zahlen einen Anstieg um 215.000 Haushalte. Im gleichen Zeitraum wurden aber lediglich 149.000 Wohnungen in Baden-Württemberg gebaut. Bereinigt um Bestandsabgänge durch Abriss oder Umnutzung in Höhe von 21.000 Wohnungen lag  das Wohnungsangebot letztlich bei 128.000 Wohnungen. Es hat somit eine Verknappung stattgefunden. Laut der Studie des Prognos-Instituts zum Wohnraumbedarf in Baden-Württemberg, die im Rahmen der Wohnraum-Allianz in Auftrag gegeben wurde, bestand schon 2015 eine Wohnungsbaulücke von 88.000 Wohnungen. Diese Lücke ist zu schließen und zudem sind bis einschließlich des Jahres 2020 jährlich weitere 65.000 Wohnungen fertigzustellen. Von diesen Fertigstellungszahlen ist Baden-Württemberg weit entfernt.

 „Obwohl sich die Wohnungsunternehmen im vbw mit großem Engagement dem Neubau widmen, lassen sich nur bedingt höhere Neubauzahlen erreichen. Dies liegt vorrangig am Mangel an Bauflächen. Dies liegt aber auch an fehlenden Personalkapazitäten bei den Unternehmen selbst, bei den Baufirmen und Handwerkern und auch bei den genehmigenden Behörden“, sagte Bresinski. Sie lassen sich erst wieder im Laufe der Zeit aufbauen.

Moderate Mietpreise

Hohe Summen investierten die Wohnungsunternehmen im vbw in die energetische und demografische Aufwertung ihres Wohnungsbestandes durch Sanierungs- und Modernisierungsleistungen. Allein im vergangenen Jahr flossen knapp 700 Millionen Euro in den Werterhalt und die Wertbesserung der Wohnungen. Gerade die Qualität der Wohnungen führt zu der bestehenden hohen Wohnungsnachfrage bei den Mitgliedsunternehmen im vbw. Hinzu kommt, dass sie ihre Wohnung zu fairen und angemessenen Mietpreisen vergeben. Die durchschnittliche Nettokaltmiete über alle Mitgliedsunternehmen hinweg bewegt sich auf einem stabilen Niveau von 6,32 Euro/m² und ist im vergangenen Jahr lediglich um 5 Cent gestiegen.

Zuwachs an Mitgliedern bei den Wohnungsbaugenossenschaften

Ein weiterer Trend zeigt, dass immer mehr Menschen Mitglied in einer Wohnungsbaugenossenschaft werden wollen. 3.200 neue Mitglieder haben die 178 Genossenschaften im vbw im vergangenen Jahr neu aufgenommen. „Ein 150 Jahre altes Modell erfreut sich auch heute noch wachsender Beliebtheit. Zu Recht, denn die Genossenschaften sind seit jeher eine wichtige Säule in der sozial orientierten Wohnraumversorgung in unserem Land“, sagte Bresinski.

Wohnungsbauförderung über das Jahr 2019 hinaus garantieren

Dass auf Bundesebene die Bereiche Umwelt, Energie und Wohnungsbau jetzt in getrennten Ministerien untergebracht sind, bewertet der vbw positiv. Das neue Heimat- und Bauministerium müsse die im Koalitionsvertrag vereinbarten Punkte allerdings erst noch mit Leben füllen. Dazu gehört auch die weitere Förderung des Wohnungsbaus durch den Bund. Eine Grundgesetzänderung ist geplant. „Sie sollte zügig umgesetzt werden. Warum die neue Bundesregierung an einem untauglichen Instrument wie der Mietpreisbremse festhalten will, ist unerklärlich. Auch die geplanten Verlängerungszeiträume bei qualifizierten Mietspiegeln verzerren nur den Blick auf den Markt, werden aber kaum dämpfende Wirkung entfalten. Nicht die stärkere Regulierung, sondern nur mehr Flexibilität im Wohnungsbau kann den Markt entlasten und für eine Entspannung bei den Kauf- und Mietpreisen sorgen“, so Bresinski.

„Wir begrüßen die Bemühungen des Landes um das Wohnen im ländlichen Raum“, so Bresinski. „Mit dem Entwicklungsprogramm ländlicher Raum (ELR) 2018 legt das Ministerium für den ländlichen Raum den Förderschwerpunkt erstmals konsequent auf das Wohnen. 50 Prozent der Fördermittel, insgesamt 35 Millionen Euro, sind dafür eingeplant“, so der Verbandsvorsitzende. „Das ist ein wichtiger Impuls“.

Der vbw schlägt vor, gerade ländliche Regionen, in denen Wirtschaftsunternehmen sitzen, beispielsweise durch die Förderung von Werkswohnungen zu stärken, um den Menschen guten, modernen und lebenslangen Wohnraum auch auf dem Land bieten zu können. Auch eine bessere Abstimmung zwischen den Förderprogrammen einzelner Ministerien, beispielsweise zwischen dem Förderprogramm „Wohnungsbau BW 2018/2019“ und dem ELR sei wünschenswert.

Klare Aussage zur künftigen Förderung gefordert

„Das Anfang April in Kraft getretene Landeswohnraumförderungsprogramm „Wohnungsbau BW 2018/2019“ kann sich sehen lassen; aufgrund der Impulse aus der Wohnraum-Allianz Baden-Württemberg ist ein attraktives Angebot für Investoren mit einem jährlichen Volumen von 250 Millionen Euro entstanden. Wichtig war uns, dass das Finanzministerium die nicht abgerufenen Mittel aus dem Programm „Wohnungsbau BW 2017“ in das diesjährige Förderprogramm einbringen wird“, sagte Sigrid Feßler, Verbandsdirektorin des vbw. „Unternehmen, die mit ihren Bauvorhaben auf das Inkrafttreten des neuen Programms warten konnten, haben dies getan, um nun an den besseren Konditionen partizipieren zu können, wie zum Beispiel die Erhöhung der förderfähigen Baukosten und die gesonderte Förderung der Grundstückskosten. Das Programm muss aber auch über das Jahr 2020 hinaus verfestigt werden, unabhängig von der eventuellen Weiterführung der Kompensationsmittel des Bundes. Wir sind uns sicher, dass das neue Förderprogramm den Wohnungsbau weiter vorantreiben  wird“, sagte sie. Allerdings nütze auch ein noch so gutes Förderprogramm nichts, wenn keine Flächen vorhanden sind, auf denen gebaut werden kann. „Die Innenentwicklung der Kommunen wird keinesfalls ausreichen, um den Bedarf zu decken. Die Kommunen müssen auch neue Wohngebiete am Stadtrand ausweisen“, ist Feßler überzeugt und weist nochmals auf eine überregionale Baulandplanung hin.

Appell an die Kommunen: Mehr Akzeptanz für Wohnungsbauvorhaben

Es braucht ein neues Denken für mehr Wohnungsbau in den Kommunen. Häufig werden die eigenen kurzfristigen Vorteile über das soziale Langfristdenken gestellt. „Das gilt für die Kommune, die keine neuen Flächen oder nur Eigentumswohngebiete ausweist, ebenso wie für die Bürgerinnen und Bürger, die sich prinzipiell gegen Neubebauungen oder Nachverdichtungen sperren“, so Feßler. Abrissvorhaben werden immer häufiger moniert, obwohl an deren Stelle moderner, energetisch effizienter und vor allem mehr preisgünstiger Wohnungsbau entstehen soll. Das ist für den vbw völlig unverständlich.

Auf diese Weise werde der Mietwohnungsbau verhindert, die Quartiersaufwertung ausgebremst, die Verbesserung der Wohnsituation und des Wohnumfeldes boykottiert. Das passiert, obwohl die Wohnungsunternehmen ihren Mitgliedern und Mietern in der Regel gleichwertigen Wohnraum im Quartier und Unterstützung beim Um- und Rückzug in die neuen Räume bieten. Die Akzeptanz der Bevölkerung für das Bauen innerhalb vorhandener Nachbarschaften und auch am Stadtrand nimmt immer stärker ab. „Menschen, die Wohnraum suchen, haben keine Lobby. Die Kommunen und die Gesellschaft müssen umdenken und umsteuern, damit Baden-Württemberg die Wohnraumsituation tatsächlich meistern kann“, sagte Feßler

Landesbauordnung neu ausrichten

Auch von der Landespolitik fordert Feßler ein schnelleres Handeln. „Vereinfachungen und Flexibilisierungen an der Landesbauordnung gilt es nun endlich umzusetzen“, forderte sie. Die Wohnraum-Allianz habe schon vor über einem Jahr zahlreiche Empfehlungen an die Politik weitergegeben, um das Bauen wieder einfacher, schneller und kostengünstiger zu machen. Ein großer Teil davon betrifft die Landesbauordnung. „Vorschläge zum Verzicht auf den Wald-abstand, zu Flexibilisierungen bei den Fahrradabstellplätzen, den Wand- und Dachbegrünungen und bei den Kinderspielplätzen sind nur ein Teil der erarbeiteten Überlegungen“, sagte sie. Insofern hoffe sie auf die Signale aus dem Ministerium für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau, dass noch vor der Sommerpause ein Gesetzesentwurf vorliegen soll. Erforderlich sind aber auch die Priorisierung vereinfachter Baugenehmigungsverfahren, Beschleunigungen bei den Verfahrensfristen und eine bessere Koordination der Genehmigungsbehörden und der Fachbehörden.  

 „Eine gesamtgesellschaftliche und politische Diskussion über die sozialen Prioritäten ist notwendig, wenn weiterhin alle Menschen in Baden-Württemberg gut und sicher wohnen können sollen“, so Feßler. Denn gutes Wohnen bedeute Lebensqualität. Wenn es nach der Politik gehe, sollen die Gebäude energieeffizient gebaut werden, erneuerbare Energien nutzen, gestiegene Anforderungen an den Schall-, Brand- und Naturschutz einhalten, am besten barrierefrei sein, über moderne Medienversorgung verfügen, eine zukunftsfähige – möglichst intelligente – Elektroinstallation einsetzen, Unterstützungssysteme für ältere Menschen bieten und über erhöhte Sicherheitsstandards – zum Beispiel bei Aufzügen oder der Trinkwasserzubereitung verfügen. „Das hört sich zwar alles gut an, passt mit der Forderung nach günstigen Miet- und Kaufpreisen aber nicht zusammen“, sagte die Verbandsdirektorin. „Günstiges Bauen ist auf diese Weise nicht zu haben. Wir müssen uns über mögliche Abstriche Gedanken machen. Zum Beispiel bei der Bauweise. Hier sei ein Umstieg auf serielles Bauen möglich. Heute. Nicht erst in Zukunft“, schloss Feßler.