vbw-info 01/2015

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Inhaltsverzeichnis


Angelegenheiten des Verbandes

Robert an der Brügge neuer stellvertretender Vorsitzender im GdW-Vorstand

Der Verbandsvorsitzende des vbw, Robert an der Brügge, wurde am 28.01.2015 vom Vorstand des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. zum stellvertretenden Vorsitzenden des GdW-Vorstandes gewählt. Das Gremium entschied einstimmig zugunsten des Geschäftsführers der Stadtsiedlung Heilbronn, der schon mehrere Funktionen beim GdW inne hatte. Bis zu seinem Wechsel in den GdW-Vorstand zum 01.12.2014 war er Vorsitzender des Finanz- und Prüfungsausschusses beim GdW.

Wir wünschen Herrn an der Brügge für sein neues Amt alles Gute und viel Erfolg.

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Angelegenheiten des Verbandes

Ehrungen

Victor-Aimé-Huber-Ehrenmedaille für Gerhard A. Burkhardt

Gerhard A. Burkhardt, ehemaliger Präsident des vbw, hat die höchste Auszeichnung erhalten, die es in der deutschen Wohnungswirtschaft zu erlangen gibt: die Ehrenmedaille Victor-Aimé Huber. Die Auszeichnung überreichte der Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. Axel Gedaschko anlässlich des GdW-Verbandstages. Er würdigte Burkhardts über 25-jährige Mitarbeit in den Gremien des GdW und des vbw. Burkhardt habe die Modernisierung und Reform der Verbändestruktur vorangetrieben. Er war stellvertretender Vorsitzender des GdW-Vorstandes, Mitglied der Bundesarbeitsgemeinschaft kirchlicher Wohnungsunternehmen und der Bundesarbeitsgemeinschaft der Wohnungsgenossenschaften sowie Mitglied der Expertenkommission „Wohnungsgenossenschaften“ der Bundesregierung. Auf dem Verbandstag des vbw im Mai 2014 hatte Gerhard Burkhardt bereits die Staufer-Medaille von Finanz- und Wirtschaftsminister Dr. Nils Schmid überreicht bekommen.

Martin Stahl mit Ehrenmedaille in Gold gewürdigt

Martin Stahl, langjähriger Vorstandsvorsitzender der Familienheim Pforzheim eG, wurde am 27. 01.2015 in den wohlverdienten Ruhestand verabschiedet. Stahl war 24 Jahre geschäftsführender Vorstand der Familienheim Pforzheim eG, Mitglied des Verbandsrats des vbw, Vorstandsvorsitzender der Arbeitsgemeinschaft der Genossenschaften im vbw, Aufsichtsratsmitglied der AWI und Mitglied im Fachausschuss Betriebswirtschaft des vbw. Ferner war Stahl in der BAG Genossenschaften beim GdW tätig und er vertrat als Delegierter die Interessen unseres Verbandes beim GdW. Der Verbandsvorsitzende des vbw, Herr Robert an der Brügge dankte Herrn Martin Stahl für seine Verdienste im Bereich der Wohnungswirtschaft und zeichnete ihn mit der Verdienstmedaille in Gold aus. Herr Dirk Mees wurde als sein Nachfolger bestellt.

Wolfgang Gerstberger ausgezeichnet

Herr Wolfgang Gerstberger, nebenamtlicher Vorstand der Gartenstadt Karlsruhe eG, wurde am 14.01.2015 feierlich in den Ruhestand verabschiedet. Mehr als 13 Jahre war Wolfgang Gerstberger als Vorstandsmitglied und Geschäftsleiter im Sinne des KWG für die Gartenstadt Karlsruhe tätig. Er wurde vom vbw mit der Ehrennadel in Silber des vbw ausgezeichnet. Aufsichtsrat und Vorstand der Genossenschaft dankten ihm für seine große Einsatzbereitschaft und die kooperative und gute Zusammenarbeit.
Wir gratulieren den Geehrten auch nochmals an dieser Stelle recht herzlich zu den Auszeichnungen und wünschen alles Gute für die Zukunft.

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Angelegenheiten des Verbandes

Veränderungen in den Wohnungsunternehmen

Seit dem 01.01.2015 ist der bisherige technische Leiter und Prokurist, Herr Gisbert Renz hauptamtliches Vorstandsmitglied der Baugenossenschaft Neues Heim eG. Er tritt als Vorstandsmitglied die Nachfolge von Herrn Peter Schmidt an, der zum Ende des Jahres 2014 in den Ruhestand getreten ist. Vorstandsvorsitzender ist, wie bislang Rüdiger Maier. 

Herr Samir Sidgi hat zum 01.01.2015 die kaufmännische Geschäftsführung der Stuttgarter Wohnungs- und Städtebaugesellschaft mbH (SWSG) und damit die Nachfolge von Wilfried Wendel, der in den Vorstand der SAGA GWG in Hamburg gewechselt ist, übernommen. Technischer Geschäftsführer ist Helmuth Caesar. Herr Sidgi wird den Vorsitz in der Geschäftsführung der SWSG übernehmen. Herr Sidgi konnte als Prokurist bereits bislang erfolgreich seine Fähigkeiten als strategischer Manager unter Beweis stellen. 

Herr Klaus Stein ist nach 35 Jahren in seiner Funktion als nebenamtliches Vorstandsmitglied der Baugenossenschaft Familienheim Lörrach eG, satzungsgemäß wegen Erreichens der Altersgrenze zum Jahresende aus dem Organ ausgeschieden. Herr Klaus Stein, Architekt, und ehemaliger Stadtplaner konnte seine fachlichen Kenntnisse als Stadtbaudirektor der Stadt Lörrach erfolgreich in die Genossenschaft einbringen. Als Nachfolger hat der Aufsichtsrat Herrn Gunther Braun, Architekt bestellt. Herr Braun war bereits Mitglied des Aufsichtsrats der Genossenschaft. Der Vorstand setzt sich nun aus Jürgen Kern (geschäftsführendes Vorstandsmitglied), Frau Ingrid Niklas und Herrn Gunther Braun zusammen.

Von der  Baugenossenschaft Familienheim Baden-Baden eG haben wir die Nachricht erhalten, dass Herr Hans-Dieter Boos zum 01.01.2015 zum weiteren nebenamtlichen Vorstandsmitglied bestellt wurde. Die Genossenschaft wird somit künftig durch die Vorstandsmitglieder Peter Schmidt (Vorsitzender), Stefan Kirn (Geschäftsführer) und Hans-Dieter Boos vertreten.

Die STEG Stadtentwicklung GmbH teilt mit, dass als Nachfolger von Herrn Michael Blum, der bereits im August 2014 aus dem Unternehmen ausgeschieden ist, Herr Artur Maier, langjähriger Prokurist bei der STEG, mit Wirkung zum 01.01.2015 zum weiteren Geschäftsführer bestellt wurde. Weiterer Geschäftsführer ist Herr Thomas Bleier. 

Seit dem 01.01.2015 steht die Stadtbau Ettlingen GmbH unter neuer Leitung. Nach dreijähriger Tätigkeit als Geschäftsführer hat Herr Andreas Oberhofer Ettlingen und somit auch die Stadtbau verlassen. Nachfolger ist Steffen Neumeister. Bürgermeister Thomas Fedrow ist, ebenfalls seit Januar, neuer Vorsitzender des Aufsichtsrates.

Herr Lothar Jung, Vorstandsmitglied der Baugenossenschaft Schwetzingen eG ist zum 15.01.2015 altersbedingt aus dem Vorstand ausgeschieden. Die Genossenschaft wird durch die bisherigen Vorstandsmitglieder Manfred Lutz-Jathe und Olaf Türke vertreten.

Bei der WBG Gottmadingen eG ist Herr Roland Maus zum 31.12.2014 altersbedingt aus dem Vorstand ausgeschieden. Der Vorstand setzt sich jetzt aus den bisherigen Vorstandsmitgliedern Vera Federer und Wilhelm Knapp zusammen. 

Bei der Baugenossenschaft eG Weingarten/Baden hat sich ebenfalls ein Vorstandswechsel ergeben. Die Herren Willi Erkmann und Manfred Zeh sind zum 31.12.2014 aus dem Vorstand ausgeschieden. Der Aufsichtsrat hat Herrn Klaus-Dieter Scholz, Bürgermeister a.D. zum Vorstandsvorsitzenden und Herrn Torsten Hill zum weiteren Vorstandsmitglied bestellt. 

Das bisherige Vorstandsmitglied Herr Rainer Frank ist zum 31.12.2014 aus der Genossenschaft für Wohnungsbau Karlsruhe 1921 eGausgeschieden. Die Genossenschaft wird durch die bisherigen Vorstandsmitglieder Heinz Lauinger und Martin Hubert Leicht vertreten. 

Wir wünschen den neuen Gremienmitgliedern viel Erfolg in ihren neuen Tätigkeitsbereichen und den ausgeschiedenen Organmitgliedern alles Gute für die Zukunft.

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Save the Date - Möglichkeiten der Zusammenarbeit zwischen Wohnungswirtschaft und Stadtwerken

Am 16.03. und 17.03.2015 findet in Berlin ein gemeinsamer Kongress des GdW und VKU zum Thema "Möglichkeiten der Zusammenarbeit zwischen Wohnungswirtschaft und Stadtwerken" statt.

Die Programmübersicht fügen wir bei.

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Tag der Städtebauförderung am 09. Mai 2015

Die Bauministerkonferenz hat im November 2014 beschlossen, fortan jährlich im Mai bundesweit einen „Tag der Städtebauförderung"durchzuführen. Ziel ist, Bürgerinnen und Bürger zu ermuntern, sich an entsprechenden Veranstaltungen zu beteiligen. Zugleich soll dieser Tag Gelegenheit bieten, die Erfolge der Städtebauförderung anhand konkreter Projekte einer breiten Öffentlichkeit näher zu bringen.

Der „Tag der Städtebauförderung" wird erstmals am 9. Mai 2015 stattfinden. Der Erfolg dieser Veranstaltungsidee hängt entscheidend davon ab, dass möglichst viele Städte und Gemeinden daran teilnehmen, die mit Mitteln der Städtebauförderung Projekte durchgeführt haben oder solche planen. Aber auch die Wohnungsunternehmen vor Ort können an diesem Tag ihre Initiativen in den Quartieren vorstellen bzw. ohnehin geplante Aktivitäten, wie z.B. Mieterfeste / Einweihungen neuer Projekte etc. an diesem Tag stattfinden lassen. 

Sprechen Sie Ihre Kommune an, sich an diesem Tag zusammen mit Ihnen zu engagieren. Einzelheiten zu diesem Projekt finden Sie in der beigefügten Anlage. Die ebenfalls beigefügte Wort-Bild-Marke des "Tag der Städtebauförderung" kann verwendet werden. 

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Stand, Land, Netz! Innovationen für eine digitale Welt

Der GdW hat uns darauf aufmerksam gemacht, dass die Land der Ideen Management GmbH zur Beteiligung am Wettbewerb „Stand, Land, Netz! Innovationen für eine digitale Welt“ aufruft.

Gesucht werden Innovationen aus allen Lebensbereichen, die Digitalisierung und Vernetzung vorantreiben sowie deren Potenziale erkennen und nutzen. Gefragt sind zukunftsweisende Ideen, die zeigen, wie die nachhaltige Gestaltung einer digital vernetzten Welt aussehen kann. 

Die Unterlagen können bis 15.03.2015 unter orte@land-der-ideen.de eingereicht werden. 

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Allgemeine Geschäftsführung

Ab dem 01.11.2015 gilt ein neues Melderechtsgesetz

Die dem Bund nach der Föderalismusreform I im Jahr 2006 zugewiesene ausschließliche Gesetzgebungskompetenz für das Meldewesen wurde durch ein Bundesmeldegesetz wahrgenommen. Bundestag und Bundesrat haben das Gesetz zur Fortentwicklung des Meldewesens (MeldFortG), das das Bundesmeldegesetz (BMG) am 01.03 2013 beschlossen und im Bundesgesetzblatt, Teil I, Nr. 22 vom 08.05.2013 veröffentlicht. Das Gesetz sollte zum 01.05.2015 in Kraft treten; gleichzeitig sollte das Melderechtsrahmengesetz außer Kraft treten. Der Bundestag hat jedoch am 3.07.2014 beschlossen, das Inkrafttreten des Gesetzes auf den 01.11.2015 zu verschieben, um den Meldebehörden ausreichend Zeit zur Umsetzung zu geben, die derzeit noch offenen Fragen für die praktische Umsetzung der neuen Regelungen zu klären und entsprechende bundeseinheitliche Verwaltungsvorschriften zu erlassen. Das entsprechende Gesetz zur Änderung des Gesetzes zur Fortentwicklung des Meldewesens, das zusätzlich einige weitere technische Änderungen des BMG enthält, wurde am 25. 11.2014 im Bundesgesetzblatt Teil I Nr. 53 verkündet. Es ist am 26.11.2014 in Kraft getreten. Mit Inkrafttreten des BMG am 01.11.2015 wird es erstmals bundesweit einheitliche und unmittelbar geltende melderechtliche Vorschriften für alle Bürgerinnen und Bürger geben.

Die für die Vermieter relevanten Regelungen sind in § 19 BMG normiert. Wesentlich für Vermieter ist dabei die Wiedereinführung der Meldebescheinigung für ein- und ausziehende Mieter. Konkret bedeutet dies, dass dem Mieter vom Vermieter künftig wieder eine Bescheinigung auszustellen ist. Ein Verstoß gegen diese Vorschrift ist bußgeldbewehrt.
Künftig gilt:

Meldet sich ein Mieter ab oder um, muss er hierzu künftig die Bestätigung des jeweiligen Wohnungsgebers oder einer von ihm beauftragten Person vorlegen. Wahlweise kann der Wohnungsgeber seine Erklärung auch elektronisch gegenüber der Meldebehörde abgeben.

Für den Vermieter bedeutet das, dass er ab dem 01.11.2015 wieder gegenüber dem Mieter eine Bestätigung ausstellen muss. Die Vermieterbescheinigung muss der Vermieter seinem Mieter innerhalb von zwei Wochen schriftlich oder elektronisch bestätigen. Nur mit dieser Bescheinigung kann dann ein neuer Mieter gegenüber dem Einwohnermeldeamt seinen Ein- bzw. Auszug nachweisen und sich so ummelden.

Die Meldebestätigung des Vermieters muss nach derzeitigem Stand folgende Angaben enthalten:

  • Name und Anschrift des Vermieters
  • Art des meldepflichtigen Vorgangs mit Einzugs- oder Auszugsdatum
  • die Anschrift der Wohnung
  • die Namen der meldepflichtigen Personen

Kommt der Vermieter seiner Mitwirkungspflicht nicht, nicht richtig oder nicht rechtzeitig nach, kann der Mieter das der Meldebehörde mitteilen. Dem Vermieter droht in diesem Fall ein Bußgeld von bis zu 1.000 €.

Nach Veröffentlichung der vorerwähnten Verwaltungsvorschriften zum Bundesmeldegesetz werden wir weiter informieren.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 – 114) zur Verfügung. 

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Allgemeine Geschäftsführung

Gesetz zur Änderung des Denkmalschutzgesetzes BW

Das Gesetz zur Änderung des Denkmalschutzgesetzes BW wurde am 09.12.2014 im Gesetzblatt für Baden-Württemberg Nr. 23 vom 15.12.2014 veröffentlicht. 

Die Gesetzesnovelle schafft im Wesentlichen die Grundlage für eine geplante Neuorganisation der Landesdenkmalpflege. Hierzu wird die fachliche Denkmalpflege des Landes, soweit sie von den Regierungspräsidien wahrgenommen wird, im Landesamt für Denkmalpflege im Regierungspräsidium Stuttgart konzentriert. Das Landesamt ist künftig landesweit für alle denkmalfachlichen Fragen zuständig. Die bisherigen Denkmalfachreferate der Regierungspräsidien Karlsruhe, Freiburg und Tübingen werden mit der Reform organisatorisch in das Landesamt eingegliedert. In Karlsruhe, Freiburg und Tübingen werden Außenstellen errichtet.

Neu gefasst wurden auch die Bestimmungen über den Denkmalrat; bisher bestanden vier solcher Räte auf der Ebene der Regierungsbezirke. Künftig wird es nur einen Denkmalrat geben. Er wird mit seiner regional ausgewogenen Besetzung der obersten Denkmalschutzbehörde des Landes, dem Ministerium für Finanzen und Wirtschaft, bei allen grundsätzlichen Fragen der Denkmalpflege und des Denkmalschutzes als Beratungsgremium zur Verfügung stehen.

Ein wichtiger Punkt der Reform liegt in der Erhöhung des Bußgeldrahmens bei Verstößen gegen das Denkmalschutzgesetz. Baden-Württemberg gleicht sich mit der Neuregelung den Vorschriften der meisten anderen Bundesländer an. Bei besonders schweren Verstößen gegen das baden-württembergische Denkmalschutzgesetz können nunmehr Bußgelder bis zu 500.000 € (bisher 500.000 DM) verhängt werden. Bei einfachen Verstößen können künftig 250.000 € (bisher 100.000 DM) verhängt werden.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Gesetz zur Stärkung der Quartiersentwicklung durch Privatinitiative (GQP)

Am 01.01.2015 ist das Gesetz zur Stärkung der Quartiersentwicklung durch Privatinitiative (GQP) in Kraft getreten. Das Gesetz ist im Gesetzblatt für Baden-Württemberg Nr. 23 vom 15.12.2014 veröffentlicht. 

Der baden-württembergische Gesetzgeber ist damit dem Vorbild anderer Bundesländer wie Berlin, Bremen, Hamburg, Hessen, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Sachsen und Schleswig-Holstein gefolgt. 

Das Gesetz ist Voraussetzung dafür, dass seit 2015 auch in Baden-Württemberg sogenannte Urban Improvement Districts (UID) und Business Improvement Districts (BID) eingerichtet werden können. Dabei werden durch Gemeindesatzungen auf Antrag der Grundstückseigentümer Aufwertungsbereiche festgelegt, in denen in privater Verantwortung Maßnahmen zur Steigerung der Attraktivität des Quartiers ergriffen werden. 

Um einen Antrag stellen zu können, muss sich eine Quartiersgemeinschaft bilden. Eine Antragstellung ist möglich, wenn mindestens 15% der Grundstückseigentümer mit 15% der Fläche im angestrebten Aufwertungsgebiet zustimmen. Die Quartiersgemeinschaft legt dann ein fünfjähriges Maßnahmen- und Finanzierungskonzept vor. Die Finanzierung erfolgt durch eine Sonderabgabe bei allen Grundstückseigentümern im Aufwertungsbereich. Der Verteilungsmaßstab wird von der Gemeinde in der Satzung festgelegt. Wichtig ist, dass keine Sonderabgaben für Grundstücke anfallen, die zu Wohnzwecken genutzt werden oder wenn kein Zusatznutzen erkennbar ist. 

Die Gemeinde kann eine auf fünf Jahre befristete Satzung über die Bildung eines eigentümergetragenen Aufwertungsbereichs erlassen, wenn nicht mehr als ein Drittel der Abgabenpflichtigen mit maximal einem Drittel der Fläche dem Antrag widersprechen. Die Gemeinde hat aber auch die Möglichkeit einen GQP-Antrag in jedem Verfahrensstadium abzulehnen.

Zwischen Gemeinde und Quartiersgemeinschaft wird ein öffentlich-rechtlicher Vertrag zur Einhaltung der Pflichten, Ziele und Aufgaben abgeschlossen. Die Gemeinde kann durch Verwendungsnachweise und eigene Prüfungen die Vertragseinhaltung überwachen und bei Verstößen den öffentlich-rechtlichen Vertrag kündigen und die Satzung aufheben.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Die WTS informiert

Wie in den Vorjahren stellen wir den Unternehmen, die uns mit der handelsrechtlichen Bilanzerstellung beauftragen, die Ausführungen zu den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen (früher: allgemeiner Teil des Lageberichts) unentgeltlich zur Verfügung.

Andere Unternehmen können die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für den Lagebericht ab sofort gegen eine Schutzgebühr von € 60,00 (inkl. Umsatzsteuer) von uns erhalten.

Bitte richten Sie Ihre Bestellung an die WTS Wohnungswirtschaftliche Treuhand Stuttgart GmbH, Herdweg 52/54, 70174 Stuttgart, Tel. 0711/16345-410, Telefax 0711/16345-498, E-Mail info@wts-vbw.de

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Allgemeine Geschäftsführung

Anpassung des Basiszinssatzes zum 1. Januar 2015

Die Deutsche Bundesbank berechnet den Basiszinssatz nach den gesetzlichen Vorgaben des § 247 Abs. 1 BGB. Er verändert sich danach jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines Jahres um die Prozentpunkte, um welche seine Bezugsgröße seit der letzten Veränderung des Basiszinssatzes gestiegen oder gefallen ist. 

Der Basiszinssatz des § 247 BGB dient als Grundlage für die Berechnung von Verzugszinsen. Die Verzugszinsen sind in § 288 BGB geregelt. Nach § 288 Abs. 1 BGB beträgt der Verzugszins bei Rechtsgeschäften, an denen ein Verbraucher beteiligt ist 5 Prozentpunkte über dem Basiszins/Jahr, bei Rechtsgeschäften, an denen ein Verbraucher nicht beteiligt ist, beträgt der Zinssatz für Entgeltforderungen 9 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 2 BGB).

In der Zeit vom 01.07.2014 bis 31.12.2014 betrug der Basiszinssatz (§ 247 Abs. 2 BGB) - 0,73 %. Ausgehend hiervon betrugen gemäß § 288 Abs. 1 Satz 2 BGB die gesetzlichen Verzugszinsen für Verbrauchergeschäfte 4,27 % bzw. nach § 288 Abs. 2 BGB bei Entgeltforderungen, an denen kein Verbraucher beteiligt ist, 7,27 % ab dem 29. 07 – 31.12. 2014 8,27%.

Zum 01.01.2015 beträgt der Basiszinssatz (§ 247 Abs. 2 BGB) - 0,83 % und liegt damit weiterhin im negativen Bereich. Das bedingt, dass die gesetzlichen Verzugszinsen (§ 288 Abs. 1 Satz 2 BGB) für Verbrauchergeschäfte seit dem 01.01.2015 nur noch 4,17 % und nach § 288 Abs. 2 BGB bei Entgeltforderungen, an denen kein Verbraucher beteiligt ist, 8,17 % betragen.

Der jeweils maßgebliche Zinssatz wird von der Deutschen Bundesbank im Bundesanzeiger unter www.Basiszinssatz.de bekannt gemacht.

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Wohnungspolitik

Wohnungspolitische Themen

1. Bundesbauministerin Hendricks kündigt Novellierung der Energieeinsparverordnung an

Bundesbauministerin Barbara Hendricks sieht die Baubranche eng mit der Energiewende verbunden. Als Umwelt- und Bauministerin betrachte sie es als ihre Aufgabe, dafür zu sorgen, „dass die Wohnkosten bezahlbar bleiben und gleichzeitig der erforderliche Beitrag zum Klimaschutz geleistet wird“, sagte Hendricks am 19. Januar vor Teilnehmern einer Fachtagung des Bundesbauministeriums im Rahmen der Messe BAU 2015 in München. Hendricks gab neue Förderrichtlinien des Bundes für besonders effiziente Neubauten von Schulen, Kitas und anderen Bildungseinrichtungen bekannt und kündigte eine Reform der Energieeinsparverordnung für 2016 an.

Kernstück der Klima- und Energiepolitik bleibe das CO2-Gebäudesanierungsprogramm, das bis 2018 weiterentwickelt, verstetigt und um 200 Millionen Euro auf 2 Milliarden Euro aufgestockt werde. Darüber hinaus kündigte Barbara Hendricks eine Novellierung der Energieeinsparverordnung (EnEV) bis 2016 an. Damit sollten EU-Vorgaben umgesetzt und der Niedrigstenergiegebäude-Standard eingeführt werden – ab 2019 für öffentliche und ab 2021 für private Neubauten. Dabei werde auch überprüft, wie Transparenz und Nachvollziehbarkeit der Gebäude-Energieausweise verbessert und ein besserer Abgleich zwischen Erneuerbare-Wärme-Gesetz (EEWärmeG) und EnEV hergestellt werden könne.

Als wichtig betonte sie jedoch, dass bei der Weiterentwicklung des Energieeinsparrechts das Wirtschaftlichkeitsgebot, die Technologieoffenheit und den Verzicht auf Zwangssanierungen als feste Eckpunkte der Politik beibehalten werden. 

2. GdW – Stellungnahme zum Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Wohngeldrechts und zur Änderung des Wohnraumförderungsgesetzes (WoGRefG)

Das BMUB hat mit Schreiben vom 08.01.2015 den Entwurf des Gesetzes zur Reform des Wohngeldrechts und zur Änderung des Wohnraumförderungsgesetzes (WoGRefG) vorgelegt. Das Gesetz soll der Umsetzung des Koalitionsvertrages zwischen CDU, CSU und SPD dienen und sieht vor, „Menschen mit geringerem Einkommen direkt zu helfen und gutes Wohnen zu ermöglichen; dafür sollen die Leistungen des Wohngeldes weiter verbessert werden, in dem Leistungshöhe und Miethöchstbeträge an die Bestandsmieten-und Einkommensentwicklung angepasst werden“. 

Der GdW hatte die Möglichkeit zu dem Gesetzesentwurf bis zum 22. Januar 2015 Stellung zu nehmen. Die Stellungnahme finden Sie auf unserer Homepage (www.vbw-online.de) im Mitgliederbereich unter „Brancheninfos GdW“ und den Gesetzesentwurf unter „Gesetzesentwürfe“.

Das Gesetz soll am 01.01.2016 in Kraft treten. Der Kabinettbeschluss ist am 25. März 2015 und die Zustimmung des Bundesrates wird für den 25.09. 2015 angestrebt. 

3. Verwaltungsvorschrift Städtebauförderung 2015

Der GdW hat darüber informiert, dass die Verwaltungsvereinbarung Städtebauförderung 2015 von Bundesministerin Dr. Hendricks unterzeichnet wurde. 

Im Vergleich zum Vorjahr gibt es sowohl hinsichtlich des Mittelvolumens als auch der inhaltlichen Struktur keine wesentlichen Änderungen. 

Neu ist, dass in der Präambel die Bedeutung von Grün- und Freiräumen in den Städten und Gemeinden für den Umwelt-, Klima- und Ressourcenschutz, die biologische Vielfalt, die Gesundheit und der soziale Zusammenhalt in Stadtquartieren explizit unterstrichen wird. Ebenso werden Maßnahmen zur barrierefreien bzw. barrierearmen Gestaltung des Wohnumfeldes hervorgehoben. Folge daraus ist, dass die Umsetzung von Grün- und Freiräumen sowie Maßnahmen der Barrierearmut bzw. -freiheit in den jeweiligen Teilprogrammen zu den förderfähigen Maßnahmen gehören. 

Als explizit förderfähig wird ferner „die Beteiligung und Mitwirkung von Bürgerinnen und Bürgern (auch „Tag der Städtebauförderung“) genannt. 

Eine Neuregelung findet sich auch im Bereich der Finanzierungsbeteiligung. Danach können die Länder bei der Förderung von Maßnahmen in Gemeinden in Haushaltssicherung bzw. Haushaltsnotlage bis zu 12,5 % ihrer Bundesfinanzhilfen zu einem jeweiligen Bundes- und Landesanteil von bis zu 40 % der förderfähigen Kosten einsetzen. Der kommunale Eigenanteil kann in diesen Fällen auf bis zu 20 % abgesenkt werden. Die Einstufung der Haushaltssicherung bzw. Haushaltsnotlage erfolgt nach jeweiligem Landesrecht. Bisher konnte der kommunale Eigenanteil auf 10 v.H. abgesenkt werden.

Die Verwaltungsvereinbarung tritt jedoch erst mit Gegenzeichnung aller Bundesländer in Kraft.

4. BBSR-Publikation "Neues Wohnen – Gemeinschaftliche Wohnformen bei Genossenschaften" 

Im Auftrag des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) hat das Deutsche Institut für Urbanistik eine Bestandsaufnahme von gemeinschaftlichen Wohnprojekten in Genossenschaften vorgelegt. Ziel der Analyse war es, die Bedingungen zur Umsetzung von gemeinschaftlichen Wohnprojekten in der Rechtsform der Genossenschaft sowie deren Unterstützungsstrukturen in den Kommunen zu untersuchen, Erfolgsfaktoren und Hemmnisse auszumachen sowie Handlungsempfehlungen zur Förderung gemeinschaftlicher Wohnformen zu erarbeiten. Mit Unterstützung des GdW und seiner Regionalverbände fand eine Befragung von 162 Wohnungsgenossenschaften statt. Es konnten bis Ende 2013 insgesamt 199 gemeinschaftliche Wohnprojekte ermittelt werden; dabei wurde knapp die Hälfte dieser Projekte (47 %) in bestehenden Genossenschaften umgesetzt. Der GdW hat Untersuchung im Rahmen eines vom seinerzeitigen BMVBS und dem BBSR durchgeführten Expertenworkshops sowie durch Diskussionen von Praktikern in der BAG der Wohnungsgenossenschaften kritisch begleitet. Das Thema wird auch weiterhin in der BAG vor dem Hintergrund aktueller gesellschaftspolitischer Herausforderungen für Wohnungsgenossenschaften eine Rolle spielen. 

Die Analyse ergibt, dass gemeinschaftliche Wohnprojekte vor allem von älteren Menschen initiiert werden, bedingt dadurch, dass der Wunsch besteht, möglichst bis ins hohe Alter selbstbestimmt zu leben. Auch spielt das Mehrgenerationenwohnen eine herausgehobene Rolle. Aber auch Familien, Alleinerziehende oder Menschen mit Handicaps sehen die Möglichkeit, ihre eigenen Wohnwünsche in einem solchen Projekt zu erfüllen. Die Befragten schätzen an der Rechtsform der Genossenschaft – so die Analyse - vor allem die Ausrichtung auf selbstbestimmtes und gemeinschaftliches Handeln, also die Grundprinzipien der Selbsthilfe, Selbstverantwortung und Selbstbestimmung. Damit verbunden ist die demokratisch angelegte Umsetzung. Aber auch wirtschaftliche Aspekte wie das kostensparende Bauen und Wohnen sowie der Schutz vor Eigentümerwechseln und Eigenbedarfskündigungen sind der Auswertung zufolge wichtige Motive. Den positiven Effekten, die mit den gemeinschaftlichen Wohnprojekten in Verbindung gebracht werden, stehen auch Hemmnisse gegenüber, welche die Realisierung des Wohnprojekts erschweren, wie beispielsweise Hürden bei der Finanzierung, langwierige Abstimmungsprozesse oder auch planerisch-bauliche Aspekte wie der Mangel an Baugrundstücken. 

Die Publikation "Neues Wohnen – Gemeinschaftliche Wohnformen bei Genossenschaften" kann kostenfrei per E-Mail an forschung.wohnen@bbr.bund.de angefordert werden. Eine PDF-Version ist unter www.bbsr.bund.de in der Rubrik "Veröffentlichungen" abrufbar. 

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Förderung des Wohnungsbaus

KfW-Information

Zum Beginn des Jahres erhöht die KfW die Tilgungszuschüsse und die BAFA führt eine Förderung für Beratungen zum Energiespar-Contracting ein:
Die KfW wird für Zusagen ab dem 23.01.2015 die Tilgungszuschüsse für das KfW-Effizienzhaus in den Programmen Energieeffizient Sanieren (151, 218, 219) um fünf Prozentpunkte erhöhen. Die höheren Tilgungszuschüsse gelten bereits für Anträge, die ab dem 01.01.2015 eingehen. 

Mit Wirkung ab 23.01.2015 wird mit einer Förderzusage in den Investitionsförderprogrammen für Energieeffizientes Sanieren (151/152, 430) auch ein Anspruch des Bauherrn auf eine zusätzliche Förderung der energetischen Fachplanung und Baubegleitung im Zuschussprogramm "Energieeffizient Sanieren – Baubegleitung“ (431) verbunden. Voraussetzung dafür ist die Einhaltung der geltenden Programmbedingungen im Förderprogramm 431 sowie eine separate Antragstellung nach Abschluss des Vorhabens. Bauherren erhalten damit mehr Planungssicherheit über die Finanzierung ihres Vorhabens. Ein entsprechender Passus wurde in den Merkblättern 151/152 und 430 aufgenommen.

Die neuen Tilgungszuschusshöhen und Ansprüche auf zusätzliche Förderung der energetischen Fachplanung und Baubegleitung können Sie den aktualisierten Merkblättern entnehmen, die auch als Anlage beigefügt sind, diese Fassung enthält die Änderungen als sichtbare Überarbeitung.

Ab Februar 2015 wird die BAFA Beratungen zum Energiespar-Contracting fördern. Antragsberechtigt sind Kommunen, sich mehrheitlich in kommunalem Eigentum befindliche Unternehmen und Einrichtungen, gemeinnützige Organisationen und anerkannte Religionsgemeinschaften sowie kleine und mittlere Unternehmen (KMU). Die Antragsteller müssen Eigentümer der Immobilien und Liegenschaften sein, die Beratungsgegenstand sein sollen, und deren Energiekosten müssen mindestens 100.000 Euro inklusive Mehrwertsteuer betragen. Zur Erreichung der Energiekostengrenze besteht auch die Möglichkeit eines sog. "Poolings“. Der Zuschuss beträgt meist 30 % und für eine Orientierungsberatung 80 % (jeweils mit Höchstgrenze), siehe www.bafa.de/bafa/de/energie/contracting_beratungen/index.html.
Die Merkblätter sind als Anlage beigefügt.

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Förderung des Wohnungsbaus

Die KfW - Bankengruppe informiert

KfW-Informationen zu wohnwirtschaftlichen Förderprogrammen 01/2015 

Die KfW erhöht im Förderprogramm Energieeffizient Sanieren (151) die Tilgungszuschüsse für KfW-Effizienzhäuser um fünf Prozentpunkte.

Für Anträge, die ab 2015 bei der KfW eingehen, erhalten Sie mit Nachweis des erreichten KfW-Effizienzhaus-Niveaus einen Tilgungszuschuss in folgender Höhe:

Tilguszuschuss

  • KfW-Effizienzhaus 55: 22,5 % des Zusagebetrages
  • KfW-Effizienzhaus 70: 17,5 % des Zusagebetrages
  • KfW-Effizienzhaus 85: 12,5 % des Zusagebetrages
  • KfW-Effizienzhaus 100: 10,0 % des Zusagebetrages
  • KfW-Effizienzhaus 115: 7,5 % des Zusagebetrages
  • KfW-Effizienzhaus Denkmal: 7,5 % des Zusagebetrages

Anpassung der Zinskonditionen in mehreren KfW-Förderprodukten zum 23.01.2015

Die aktuellen Zinssätze, die seit dem 12.01.2015 gelten, können Sie der beigefügten Konditionenübersicht entnehmen. In der Übersicht wird auch das „Gültig ab“-Datum zu den einzelnen Zinssätzen ausgewiesen. 

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Steuerfragen

Zollkodex-Anpassungsgesetz

Am 19.12.2014 hat der Bundesrat dem Gesetz zur Anpassung der Abgabenordnung an den Zollkodex der Union und zur Änderung weiterer steuerlicher Vorschriften zugestimmt. Das Gesetz umfasst folgende für die Wohnungswirtschaft wichtige Änderungen:

1. Einkommensteuer

Neuregelung der Besteuerung von geldwerten Vorteilen bei Betriebsveranstaltungen (§ 19 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1a EStG)

Der Bundesfinanzhof hatte 2013 die restriktive Auffassung der Finanzverwaltung zur Besteuerung des geldwerten Vorteils bei Betriebsveranstaltungen aufgehoben. Jetzt hat der Gesetzgeber darauf reagiert und die Auffassung der Finanzverwaltung auf gesetzlicher Grundlage weitgehend wieder eingeführt. Dennoch ergeben sich durch die Neuregelung auch Verbesserungen für Wohnungsunternehmen. 
Nach der Rechtsprechung des BFH waren die Kosten für den äußeren Rahmen einer Veranstaltung nicht hinzuzurechnen, ebenso waren bei der Berechnung der Freigrenze die angefallenen Kosten auf alle Teilnehmer (also auch auf die Begleitpersonen) zu verteilen, während die Finanzverwaltung die gesamten Kosten nur auf die teilnehmenden Betriebsangehörigen verteilte.

Nunmehr sind die Kosten der Begleitpersonen wieder dem Arbeitnehmer zuzurechnen und auch die Kosten für den äußeren Rahmen als geldwerte Vorteile zu versteuern. 

Die bisher bestehende Freigrenze von 110 € wurde in einen Freibetrag umgewandelt. Bei der Freigrenze waren alle Aufwendungen zu versteuern, wenn der Betrag von 110 € auch nur geringfügig überschritten wurde („Fallbeileffekt“). Künftig muss in diesen Fällen nicht mehr die gesamte Zuwendung versteuert werden, sondern nur noch der 110 € übersteigende Betrag. Wie bisher kann der Arbeitgeber den steuerpflichtigen Betrag nach § 40 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 EStG mit 25 % pauschal versteuern. Der Freibetrag von 110 € kann für zwei Veranstaltungen jährlich in Anspruch genommen werden. 

Die Neuregelung ist erstmals für den Veranlagungszeitraum 2015 anzuwenden.

Verpflichtung zur Berücksichtigung nachträglich vorgelegter Nichtveranlagungsbescheinigungen und Freistellungsaufträge (§ 44b Abs. 5 Satz 3 EStG)

Steuerpflichtige konnten die Kapitalertragsteuer vom Abzugsschuldner erstattet bekommen, auch wenn sie die Bescheinigung nach § 43 Abs. 2 Satz 4 EStG, den Freistellungsauftrag, die Nichtveranlagungsbescheinigung oder die Bescheinigungen nach § 44a Abs. 4 oder 5 EStG verspätet (also nach Abführung der Kapitalertragsteuer) vorlegten. Ein Rechtsanspruch hierauf bestand allerdings nicht. In vielen Fällen weigerte sich der Abzugsschuldner die Erstattung vorzunehmen, weil er dann die Kapitalertragssteueranmeldung korrigieren musste. 

Durch die Ergänzung des § 44b Abs. 5 EStG um einen Satz 3 wird der Abzugsschuldner künftig bis zur Ausstellung der Steuerbescheinigung verpflichtet, auch nachträglich vorgelegte Nichtveranlagungsbescheinigungen und Freistellungsaufträge zu berücksichtigen. 

2. Umsatzsteuer

Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers bei Lieferungen von Edelmetallen und unedlen Metallen (§ 13b Abs. 2 Nr. 11 UStG)

Seit dem 1. 10. 2014 ist der Anwendungsbereich der Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers auf Lieferungen von Edelmetallen und unedlen Metallen erweitert (§ 13b Abs. 2 Nr. 11 UStG).
Die Neuregelung schuf in der Praxis Probleme, wenn entsprechende Metalle an Abnehmer veräußert wurden, über deren Status der liefernde Unternehmer nicht oder nur unzureichend informiert war. 

Um diesen praktischen Problemen zu begegnen, hatte das BMF mit Schreiben vom 26. 9. 2014 eine Übergangsfrist für die Anwendung der Neuregelung bis zum 31. 12. 2014 eingeräumt. Diese Übergangsfrist wurde mit Schreiben vom 05.12.2014 nochmals bis zum 30.6.2015 verlängert. Danach wird es von der Finanzverwaltung nicht beanstandet werden, wenn bei Umsätzen nach dem 30.09.2014 und vor dem 01.07.2015 die Vertragsparteien noch einvernehmlich von der Steuerschuldnerschaft des leistenden Unternehmers ausgehen. Voraussetzung ist, dass der Umsatz vom leistenden Unternehmer in zutreffender Höhe versteuert wird. 

Zur Beseitigung der Anwendungsprobleme wurde die Vorschrift jetzt angepasst.
Voraussetzung für die Umkehrung der Steuerschuldnerschaft ist jetzt, dass die Summe der für die steuerpflichtigen Lieferungen dieser Gegenstände in Rechnung zu stellenden Bemessungsgrundlagen mindestens 5.000 € beträgt. Abzustellen ist auf alle im Rahmen eines zusammenhängenden wirtschaftlichen Vorgangs gelieferten Gegenstände, um Manipulationen durch das Splitten von Rechnungsbeträgen zu unterbinden.  

Zusätzlich wurde auch die Anlage 4 zu § 13b Abs. 2 Nr. 11 UStG, die alle Gegenstände enthält, für deren Lieferung der Leistungsempfänger nach § 13b Abs. 2 Nr. 11 UStG Steuerschuldner wird, überarbeitet: 

Aus der Liste gestrichen wurden diverse Metallerzeugnisse wie Draht, Bänder, Folien, Bleche und andere flachgewalzte Erzeugnisse. Profile sowie Stangen (Stäbe) sind wegen bestehender Abgrenzungsschwierigkeiten ebenfalls nicht mehr in der Anlage 4 enthalten. Durch die Neuregelung dürften Wohnungsunternehmen nunmehr von der Umkehrung der Steuerschuldnerschaft bei der Lieferung unedler Metalle nicht mehr betroffen sein.

3. Anwendungszeitpunkt

Alle genannten Änderungen sind zum 1. 1. 2015 in Kraft getreten.

Für Fragen steht Ihnen die WTS Wohnungswirtschaftliche Treuhand Stuttgart GmbH (Ansprechpartner, Herr GF Fritz Schmidt, Telefon: 0711 16345 – 400) zur Verfügung.

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Steuerfragen

Reform der Grundsteuer

Schon über zehn Jahre ist die Reform der Grundsteuer Gegenstand politischer Diskussionen. Bisher scheut die Politik vor einer Reform zurück, weil es in zahlreichen Fällen zu einer deutlichen Erhöhung der Grundsteuer bei einzelnen Immobilien kommen wird, selbst wenn das Gesamtaufkommen der Steuer gleich bleiben würde. Für eine Beschleunigung des Gesetzgebungsverfahrens könnte aber sorgen, dass jetzt der Bundesfinanzhof die Erhebung der Grundsteuer in der jetzigen Form für verfassungswidrig hält und deshalb einen Vorlagebeschluss an das Bundesverfassungsgericht gemacht hat. 

Der BFH hält die Vorschriften über die Einheitsbewertung des Grundvermögens seit dem Feststellungszeitpunkt 01.01.2009 wegen Verstoßes gegen den allgemeinen Gleichheitssatz für verfassungswidrig. Es bleibt abzuwarten wie und wann das Bundesverfassungsgericht entscheiden wird; wir werden Sie weiter informieren.

Für Fragen steht Ihnen die WTS Wohnungswirtschaftliche Treuhand Stuttgart GmbH (Ansprechpartner, Herr GF Fritz Schmidt, Telefon: 0711 16345 – 400) zur Verfügung.

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Genossenschaftswesen und Genossenschaftsrecht

Sparangebote von Genossenschaften mit Spareinrichtung

In der aktuellen Ausgabe der Finanztest 2/2015 sind die Sparangebote von Wohnungsgenossenschaften mit Spareinrichtung bewertet. Den Artikel fügen wir als Anlage bei.

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Genossenschaftswesen und Genossenschaftsrecht

Genossenschaftsidee für UNESCO-Kulturerbe nominiert

Der GdW hat mitgeteilt, dass die deutsche Kultusministerkonferenz am 12. Dezember 2014 in Berlin beschlossen hat, dass die Genossenschaftsidee die erste von 27 Beiträgen sein soll, mit dem sich Deutschland bei der UNESCO um einen Eintrag in die internationale "Repräsentative Liste des immateriellen Kulturerbes der Menschheit" bewirbt. Damit folgte die Kultusministerkonferenz der Empfehlung eines unabhängigen Expertenkomitees.

Die Bewerbung haben die "Deutsche Friedrich-Wilhelm-Raiffeisen-Gesellschaft" und "Deutsche Hermann-Schulze-Delitzsch-Gesellschaft" über die Bundesländer Sachsen und Rheinland-Pfalz eingereicht. Die Schirmherrschaft hatte die ehemalige Bundestagspräsidentin Prof. Dr. Rita Süssmuth übernommen. Auf der Unterstützerseite gab es ein breites Bündnis von Personen, Institutionen und Unternehmen aus dem deutschen Genossenschaftswesen, so auch den GdW.

Die Nominierung bei der UNESCO wird Deutschland im März 2015 einreichen.

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Mietrecht

Rauchen auf dem Balkon kann Unterlassungsanspruch des Nachbarn begründen

Bereits seit längerer Zeit wird in Rechtsprechung und Literatur die Frage diskutiert, inwieweit das Rauchen auf Balkonen/Terrassen gegenüber angrenzenden Nachbarn bzw. dem Vermieter als sozial adäquates Verhalten einzustufen ist. 

So hat in der Vergangenheit beispielsweise das AG Lübeck mit Urteil vom 15.10.2013 (Az.: 27 C 1549/13) die Auffassung vertreten, dass Zigarettenrauch aus einer Nachbarwohnung, welcher aus baulichen Gründen durch die Decke oder Lüftungsschächte in die beeinträchtigte Wohnung eindringt, den Mieter zu einer Mietminderung von 5 % der Bruttomiete berechtigt. Das LG Hamburg sah in seinem Urteil vom 15.06.2012 (Az. 311 S 92/10) eine Mietminderung in solcher Höhe bereits dann als gerechtfertigt an, wenn ein unter einer Dachgaube wohnender Mieter durch die Mieter der darunterliegenden Wohnung, die regelmäßig auf dem Balkon rauchen, Tabakrauch in erheblichem Maße ausgesetzt sei. Noch einen Schritt weiter ging zuletzt das LG Düsseldorf in seinem Urteil vom 16.06.2014 (Az.: 21 S 240/13), wonach massiver Tabakkonsum in einer Wohnung, der zur erheblichen Geruchsbelästigungen innerhalb eines Mehrfamilienhauses führt, eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter rechtfertigt. Dieses Urteil ist derzeit beim BGH anhängig, somit folgt über diesen Sachverhalt eine letztinstanzliche Entscheidung.

Das LG Potsdam hingegen stufte mit Urteil vom 12.03.2014 (Az.: 1 S 31/14) den Tabakkonsum auf dem Balkon als „sozial adäquates Verhalten“ ein, der von der durch Art. 2 Abs. 1 GG geschützten Freiheit der Lebensführung des rauchenden Mieters gedeckt sei. Über dieses Urteil hatte nun der BGH im Rahmen der Revision zu entscheiden. Im Einzelnen lag dem BGH-Urteil folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Mietparteien lebten in einem Mehrfamilienhaus. Die Kläger bewohnten das Gebäude im 1. Stock, die Beklagten im Erdgeschoss, wobei die Balkone der beiden Wohnungen direkt übereinander lagen. Die Beklagten nutzten den Balkon mehrfach täglich zum Rauchen, wobei die Kläger sich durch den aufsteigenden Tabakrauch gestört fühlten und von den Beklagten eine Unterlassung des Rauchens während bestimmter Stunden forderten. Nachdem die Kläger sowohl in 1. Instanz (AG Rathenow) als auch in 2. Instanz (LG Potsdam, s.o.) mit ihrer Klage gescheitert waren, gab der BGH nun den Klägern Recht und wies die Klage zur neuerlichen Entscheidung an das Landgericht Potsdam zurück.

Der BGH führte aus, dass einem Mieter gegenüber demjenigen, der ihn in seinem Besitz durch Immissionen (worunter auch Tabakrauch falle), stört, ein grundsätzlicher Unterlassungsanspruch zustehe. Dabei spiele es keine Rolle, wenn dieser Anspruch im Verhältnis Mieter gegen Mieter geltend gemacht wird; auch spiele es keine Rolle, wenn im Verhältnis von Mieter zu Vermieter das Rauchen nach dem Mietvertrag zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehört.

Gleichzeitig ist der BGH jedoch der Auffassung, dass dieser grundsätzliche Unterlassungsanspruch nicht uneingeschränkt für den durch Rauch beeinträchtigten Mieter bestehe. Letztlich läge eine Grundrechtskollision vor, nämlich das Recht des Mieters auf eine von Belästigungen durch Tabakrauch freie Nutzung seiner Wohnung, andererseits das Recht des rauchenden Mieters, seine Wohnung zur Verwirklichung seiner Lebensbedürfnisse so zu nutzen, wie es ihm gefällt. Insofern sei das Maß des hinzunehmenden Tabakrauches nach dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme zu bestimmen, wobei dies im Allgemeinen auf eine Regelung in Zeitabschnitten hinauslaufen werde. Dies bedeutet, dass für den nichtrauchenden Mieter Zeiträume freigehalten werden müssen, in welchem dieser seinen Balkon unbeeinträchtigt von Tabakrauch nutzen kann. Auf der anderen Seite stehen dem rauchenden Mieter Zeiträume zur Verfügung, in welchen dieser dem Tabakkonsum nachgehen kann. Wann und wie diese Zeiträume zu bestimmen sind, hänge vom jeweiligen Einzelfall ab. 

Anmerkung
Das Urteil des BGH stellt eine maßgebliche Zäsur bei der Beurteilung der Frage dar, ob das Rauchen eines Mieters regelmäßig als „sozial adäquates Verhalten“ hinzunehmen ist. Bereits aus den oben zitierten Urteilen wurde die Tendenz deutlich, den Nichtraucherschutz auch im mietvertraglichen und nachbarrechtlichen Bereich zu stärken. Trotz allem war die Rechtsprechung, wie der vorliegende Fall eindrucksvoll zeigt, in dieser Frage weitestgehend gespalten.

Der BGH versucht nun durch das vorliegende Urteil einen Spagat, um einen angemessenen Interessensausgleich zwischen Rauchern und Nichtrauchern herzustellen. Die Lösung mag auf den ersten Blick interessensgerecht erscheinen, wird jedoch in der Praxis zu deutlichen Schwierigkeiten führen. Insbesondere die Tatsache, dass die subjektive Komponente, wann also eine wesentliche oder lediglich eine unwesentliche Beeinträchtigung vorliegt, nur schwer zu überprüfen ist, macht die Angelegenheit nicht einfacher. Zwar führt der BGH in seinem Urteil aus, dass es dem Mieter obliegt, nachzuweisen, dass im konkreten Fall der fundierte Verdacht einer Gesundheitsbeeinträchtigung und somit eine wesentliche Beeinträchtigung besteht; jedoch wird auch dies für die Praxis kaum greifbar sein, da letztendlich das subjektive Empfinden eines jeden einzelnen darüber entscheidet, ob Tabakrauch als Störung bzw. Gesundheitsgefährdung wahrgenommen wird.

Im Ergebnis ist daher festzuhalten, dass in Zukunft Streitigkeiten über die „Sozialadäquenz“ des hinzunehmenden Tabakrauchs seitens der Gerichte restriktiver und zu Gunsten der Nichtraucher gehandhabt werden dürften und der Vermieter einmal mehr, um den aufgezeigten Interessensausgleich zwischen den streitenden Mietparteien herbeizuführen, als „Vermittler“ zwischen diesen fungieren muss. Dies umso mehr, da der Vermieter von einer Mietminderung, welche die nichtrauchende Mietpartei regelmäßig neben dem Unterlassungsanspruch gegenüber dem rauchenden Mieter geltend machen wird, direkt betroffen ist.

Das Urteil kann beim vbw abgerufen werden. Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RA Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

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Mietrecht

Rauchen auf dem Balkon kann Unterlassungsanspruch des Nachbarn begründen

Bereits seit längerer Zeit wird in Rechtsprechung und Literatur die Frage diskutiert, inwieweit das Rauchen auf Balkonen/Terrassen gegenüber angrenzenden Nachbarn bzw. dem Vermieter als sozial adäquates Verhalten einzustufen ist. 

So hat in der Vergangenheit beispielsweise das AG Lübeck mit Urteil vom 15.10.2013 (Az.: 27 C 1549/13) die Auffassung vertreten, dass Zigarettenrauch aus einer Nachbarwohnung, welcher aus baulichen Gründen durch die Decke oder Lüftungsschächte in die beeinträchtigte Wohnung eindringt, den Mieter zu einer Mietminderung von 5 % der Bruttomiete berechtigt. Das LG Hamburg sah in seinem Urteil vom 15.06.2012 (Az. 311 S 92/10) eine Mietminderung in solcher Höhe bereits dann als gerechtfertigt an, wenn ein unter einer Dachgaube wohnender Mieter durch die Mieter der darunterliegenden Wohnung, die regelmäßig auf dem Balkon rauchen, Tabakrauch in erheblichem Maße ausgesetzt sei. Noch einen Schritt weiter ging zuletzt das LG Düsseldorf in seinem Urteil vom 16.06.2014 (Az.: 21 S 240/13), wonach massiver Tabakkonsum in einer Wohnung, der zur erheblichen Geruchsbelästigungen innerhalb eines Mehrfamilienhauses führt, eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter rechtfertigt. Dieses Urteil ist derzeit beim BGH anhängig, somit folgt über diesen Sachverhalt eine letztinstanzliche Entscheidung.

Das LG Potsdam hingegen stufte mit Urteil vom 12.03.2014 (Az.: 1 S 31/14) den Tabakkonsum auf dem Balkon als „sozial adäquates Verhalten“ ein, der von der durch Art. 2 Abs. 1 GG geschützten Freiheit der Lebensführung des rauchenden Mieters gedeckt sei. Über dieses Urteil hatte nun der BGH im Rahmen der Revision zu entscheiden. Im Einzelnen lag dem BGH-Urteil folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Mietparteien lebten in einem Mehrfamilienhaus. Die Kläger bewohnten das Gebäude im 1. Stock, die Beklagten im Erdgeschoss, wobei die Balkone der beiden Wohnungen direkt übereinander lagen. Die Beklagten nutzten den Balkon mehrfach täglich zum Rauchen, wobei die Kläger sich durch den aufsteigenden Tabakrauch gestört fühlten und von den Beklagten eine Unterlassung des Rauchens während bestimmter Stunden forderten. Nachdem die Kläger sowohl in 1. Instanz (AG Rathenow) als auch in 2. Instanz (LG Potsdam, s.o.) mit ihrer Klage gescheitert waren, gab der BGH nun den Klägern Recht und wies die Klage zur neuerlichen Entscheidung an das Landgericht Potsdam zurück.

Der BGH führte aus, dass einem Mieter gegenüber demjenigen, der ihn in seinem Besitz durch Immissionen (worunter auch Tabakrauch falle), stört, ein grundsätzlicher Unterlassungsanspruch zustehe. Dabei spiele es keine Rolle, wenn dieser Anspruch im Verhältnis Mieter gegen Mieter geltend gemacht wird; auch spiele es keine Rolle, wenn im Verhältnis von Mieter zu Vermieter das Rauchen nach dem Mietvertrag zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehört.

Gleichzeitig ist der BGH jedoch der Auffassung, dass dieser grundsätzliche Unterlassungsanspruch nicht uneingeschränkt für den durch Rauch beeinträchtigten Mieter bestehe. Letztlich läge eine Grundrechtskollision vor, nämlich das Recht des Mieters auf eine von Belästigungen durch Tabakrauch freie Nutzung seiner Wohnung, andererseits das Recht des rauchenden Mieters, seine Wohnung zur Verwirklichung seiner Lebensbedürfnisse so zu nutzen, wie es ihm gefällt. Insofern sei das Maß des hinzunehmenden Tabakrauches nach dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme zu bestimmen, wobei dies im Allgemeinen auf eine Regelung in Zeitabschnitten hinauslaufen werde. Dies bedeutet, dass für den nichtrauchenden Mieter Zeiträume freigehalten werden müssen, in welchem dieser seinen Balkon unbeeinträchtigt von Tabakrauch nutzen kann. Auf der anderen Seite stehen dem rauchenden Mieter Zeiträume zur Verfügung, in welchen dieser dem Tabakkonsum nachgehen kann. Wann und wie diese Zeiträume zu bestimmen sind, hänge vom jeweiligen Einzelfall ab. 

Anmerkung
Das Urteil des BGH stellt eine maßgebliche Zäsur bei der Beurteilung der Frage dar, ob das Rauchen eines Mieters regelmäßig als „sozial adäquates Verhalten“ hinzunehmen ist. Bereits aus den oben zitierten Urteilen wurde die Tendenz deutlich, den Nichtraucherschutz auch im mietvertraglichen und nachbarrechtlichen Bereich zu stärken. Trotz allem war die Rechtsprechung, wie der vorliegende Fall eindrucksvoll zeigt, in dieser Frage weitestgehend gespalten.

Der BGH versucht nun durch das vorliegende Urteil einen Spagat, um einen angemessenen Interessensausgleich zwischen Rauchern und Nichtrauchern herzustellen. Die Lösung mag auf den ersten Blick interessensgerecht erscheinen, wird jedoch in der Praxis zu deutlichen Schwierigkeiten führen. Insbesondere die Tatsache, dass die subjektive Komponente, wann also eine wesentliche oder lediglich eine unwesentliche Beeinträchtigung vorliegt, nur schwer zu überprüfen ist, macht die Angelegenheit nicht einfacher. Zwar führt der BGH in seinem Urteil aus, dass es dem Mieter obliegt, nachzuweisen, dass im konkreten Fall der fundierte Verdacht einer Gesundheitsbeeinträchtigung und somit eine wesentliche Beeinträchtigung besteht; jedoch wird auch dies für die Praxis kaum greifbar sein, da letztendlich das subjektive Empfinden eines jeden einzelnen darüber entscheidet, ob Tabakrauch als Störung bzw. Gesundheitsgefährdung wahrgenommen wird.

Im Ergebnis ist daher festzuhalten, dass in Zukunft Streitigkeiten über die „Sozialadäquenz“ des hinzunehmenden Tabakrauchs seitens der Gerichte restriktiver und zu Gunsten der Nichtraucher gehandhabt werden dürften und der Vermieter einmal mehr, um den aufgezeigten Interessensausgleich zwischen den streitenden Mietparteien herbeizuführen, als „Vermittler“ zwischen diesen fungieren muss. Dies umso mehr, da der Vermieter von einer Mietminderung, welche die nichtrauchende Mietpartei regelmäßig neben dem Unterlassungsanspruch gegenüber dem rauchenden Mieter geltend machen wird, direkt betroffen ist.

Das Urteil kann beim vbw abgerufen werden. Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RA Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

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Mit freundlichen Grüßen

RAin Sigrid Feßler
Verbandsdirektorin