vbw-info 01/2016

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Inhaltsverzeichnis

Angelegenheiten des Verbandes

Veränderungen in den Wohnungsunternehmen

Der Aufsichtsrat der FLÜWO Bauen Wohnen eG, Stuttgart, hat mit Wirkung zum 01.01.2016 Herrn Andreas Engelhard als weiteres hauptamtliches Vorstandsmitglied bestellt. Er tritt die Nachfolge von Herrn Thomas Digeser an. Er führt die Genossenschaft mit dem bisherigen Vorstandsmitglied, Herrn Rainer Böttcher.

Mit Wirkung zum 01.01.2016 wurde Karl Scheinhardt zum weiteren hauptamtlichen Geschäftsführer bei der Kreisbaugesellschaft Tübingen mbH bestellt. Bis zum 30.06.2016 übt er die Geschäftsführung gemeinsam mit Bertold Hartmann aus. Dann wird Berthold Hartmann, nach über 36 Jahren, davon mehr als 29 Jahre als hauptamtlicher Geschäftsführer bei der Kreisbaugesellschaft, in den Ruhestand gehen.

Der Aufsichtsrat der Baugenossenschaft Gartenstadt Rastatt eG hat Herrn Berthold Bitterwolf zum 01.02.2016 als Vorstandsmitglied bestellt. Frau Silke Rücker wird zum 31.01.2016 aus dem Vorstand ausscheiden. Die Genossenschaft wird somit künftig durch die Vorstandsmitglieder Berthold Bitterwolf und Oliver Krause vertreten.

Herr Peter Schmid, Vorstandsmitglied der Baugenossenschaft Familienheim Baden-Baden eG, ist wegen Erreichens der Altersgrenze zum Jahresende aus dem Vorstand ausgeschieden. Der Vorstand setzt sich künftig aus Herrn Stefan Kirn (geschäftsführendes Vorstandsmitglied) und Herrn Hans-Dieter Boos zusammen.

Von der  Baugenossenschaft Familienheim Bad Säckingen eG haben wir die Nachricht erhalten, dass Herr Karlpeter Schmid altersbedingt zum 31.12.2015 aus dem Vorstand ausgeschieden ist.  Die Genossenschaft wird künftig durch die bisherigen Vorstandsmitglieder Fridolin Singler und Lothar Bergold vertreten.

Herr Bernd Uhle ist zum 01.01.2016 zum hauptamtlichen Vorstandsmitglied der Genossenschaft für Wohnungsbau Karlsruhe 1921 eG bestellt worden. Weitere Vorstandsmitglieder sind Heinz Lauinger und Martin Hubert Leicht.

Wir wünschen den neuen Gremienmitgliedern viel Erfolg in ihren neuen Tätigkeitsbereichen und den ausgeschiedenen Organmitgliedern alles Gute für die Zukunft.

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Seminarankündigung

Die Tarifverträge für die Beschäftigten in der Deutschen Immobilienwirtschaft bilden in den Unternehmen seit vielen Jahren das Gerüst für die Zusammenarbeit zwischen Arbeitgeber und Arbeitnehmern. Sie gehören von ihrer Struktur her nach wie vor zu den flexibelsten und gleichzeitig schlankesten Tarifwerken in Deutschland. Gleichzeitig werden alle wesentlichen Arbeitsbedingungen rechtssicher geregelt. Dennoch ist auch im Zusammenhang mit der Anwendung der Tarifverträge der Deutschen Immobilienwirtschaft die aktuelle Rechtsprechung und Gesetzgebung zu beachten.

Das Seminar wird veranstaltet vom Arbeitgeberverband der Deutschen Immobilienwirtschaft e.V. und findet am 07.03.2016, 10.00-16.00 Uhr in Stuttgart im  Steigenberger Hotel Graf Zeppelin, Arnulf-Klett-Platz 7, 70173 Stuttgart (gegenüber dem Hauptbahnhof) statt.

Es referiert Frau Rechtsanwältin Patricia Will.

Schwerpunktthemen werden sein:

  • Dauer und Lage der wöchentlichen Arbeitszeit,

  • Vergütung,

  • Urlaub,

Die weiteren Einzelheiten entnehmen Sie bitte dem beigefügten Flyer.

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Verleihung des Deutschen Bauherrenpreises "Neubau"

Der Wettbewerb zum Deutschen Bauherrenpreis hat auch in diesem Jahr ein sehr gutes Ergebnis erbracht. Der mit Abstand wichtigste Wettbewerb im Bereich des Wohnungsbaus wird bereits seit 1986 unter dem Leitbild "Hohe Qualität zu tragbaren Kosten" als Gemeinschaftsaktion der drei Verbände Deutscher Städtetag, Bund Deutscher Architekten und GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen ausgelobt. Er ist vor dem Hintergrund der steigenden Wohnungsnachfrage, die die Energiewende, der demografische Wandel und die aktuelle Flüchtlingssituation an den Wohnungsbau stellen, wichtiger denn je.

Die Preisverleihung des Deutschen Bauherrenpreises in der Kategorie Neubau findet am 17. 02.2016 um 19 Uhr im Rahmen der Baufachmesse bautec in Berlin statt.

Ebenfalls am 17.02.2016 findet ein Fachsymposium "Mehr Wohnungsneubau – Klasse und Masse", auf dem Messegelände statt. Das Spannungsfeld zwischen "Masse und Klasse" bzw. zwischen Qualität und Kosten im Wohnungsneubau bestimmt die fachpolitische Diskussion, zumal höhere energetische und ökologische Standards wie die Anforderungen an Barriereabbau erhebliche Kostensteigerungen bewirken. Das Symposium will diesen Spagat in den Mittelpunkt stellen. An innovativen Beispielen soll verdeutlicht werden, wie hohe Qualität im Wohnungsneubau zu tragbaren Kosten erzielt werden kann.

Die Einladungsflyer fügen wir als Anlage bei.

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Jahresempfang der deutschen Genossenschaften

Im Jahr 2016 werden der DGRV Deutscher Genossenschafts- und Raiffeisenverband e.V. und der GdW den nunmehr fünften gemeinsamen Jahresempfang der deutschen Genossenschaften ausrichten.

Am Abend des 15. März 2016 werden im Haus der DZ Bank am Pariser Platz in Berlin wieder Vertreter aus Politik, Wirtschaft und Gesellschaft sowie Genossenschaftsvertreter aus ganz Deutschland zum Jahresempfang der deutschen Genossenschaften erwartet, um diesen Abend gemeinsam zu verbringen. Gastredner ist der Bundesminister für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung, Dr. Gerd Müller.

Am Nachmittag des 15. März 2016 werden DGRV und GdW wieder den "Bundeskongress genossenschaftliche Energiewende" veranstalten mit einem wohnungswirtschaftlichen Panel zum Thema "(Mieter)-Strom-Strategien: Wohnungsgenossenschaften zwischen Politik und Nutzer".

Die Anmeldung erfolgt direkt beim DGRV.

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

"Nachhaltige Lösungen in der Wohnungswirtschaft"

GdW und der VNW unterstützen mit einem Thementag  „Nachhaltige Lösungen in der Wohnungswirtschaft“ die internationale wissenschaftliche Konferenz Sustainable Built Environment (SBE) 2016 in Hamburg, die am 8. März u.a. von Bundesbauministerin Dr. Barbara Hendricks eröffnet wird. 

Über 300 Wissenschaftler und Experten tauschen sich dort drei Tage zu internationalen Entwicklungen im Bereich des nachhaltigen Planen und Bauens aus. Sowohl die Quartiersplanung als auch das einzelne Gebäude steht dabei im Blickpunkt.

Für die Mitglieder des GdW gewährt der Veranstalter Sonderkonditionen. Weitere Informationen zu der Veranstaltung finden Sie unter folgendem Link:

http://web.gdw.de/service/veranstaltungen/nachhaltige-loesungen-in-der-wohnungswirtschaft

 

 

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Allgemeine Geschäftsführung

Anpassung des Basiszinssatzes zum 1. Januar 2016

Die Deutsche Bundesbank berechnet den Basiszinssatz nach den gesetzlichen Vorgaben des  § 247 Abs. 1 BGB. Er verändert sich danach jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines Jahres um die Prozentpunkte, um welche seine Bezugsgröße seit der letzten Veränderung des Basiszinssatzes gestiegen oder gefallen ist. Der Basiszinssatz des § 247 BGB dient als Grundlage für die Berechnung von Verzugszinsen. Die Verzugszinsen sind in § 288 BGB geregelt. Nach § 288 Abs. 1 BGB beträgt der Verzugszins bei Rechtsgeschäften, an denen ein Verbraucher beteiligt ist, 5 Prozentpunkte über dem Basiszins/Jahr; bei Rechtsgeschäften, an denen ein Verbraucher nicht beteiligt ist, beträgt der Zinssatz für Entgeltforderungen 9 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 2 BGB).

Der Basiszins (§ 247 Abs. 2 BGB) hat sich zum 1. Januar 2016 nicht verändert und beträgt weiterhin – (minus) 0,83 %.

Das bedingt, dass die gesetzlichen Verzugszinsen (§ 288 Abs. 1 Satz 2 BGB)  für Verbrauchergeschäfte seit dem 01.01.2016 aktuell 4,17 % und nach § 288 Abs. 2 BGB bei Entgeltforderungen, an denen kein Verbraucher beteiligt ist, 8,17 % betragen.

Der jeweils maßgebliche Zinssatz wird von der Deutschen Bundesbank im Bundesanzeiger unter www.Basiszinssatz.de bekannt gemacht.

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Allgemeine Geschäftsführung

Gesetz zur Modernisierung des Vergaberechts

Am 18.12.2015 hat der Bundesrat dem vom Bundeswirtschaftsministerium (BMWi) vorgelegten Gesetz zur Reform Vergaberechts zugestimmt. 

Der Gesetzentwurf zur Modernisierung des Vergaberechts basiert auf den Eckpunkten zur Reform des Vergaberechts und setzt die drei EU-Vergaberichtlinien vom April 2014 um. 

Der Gesetzentwurf soll durch mehrere Rechtsverordnungen ergänzt werden. Im Einzelnen handelt es sich um folgende Verordnungen:

  • Vergabeverordnung (VgV) in Artikel 1, in der die Vergabe von öffentlichen Aufträgen durch öffentliche Auftraggeber näher ausgestaltet wird (sog. "klassische Auftragsvergabe").

  • Sektorenverordnung (SektVO) in Artikel 2, die für Vergaben von Aufträgen im Bereich des Verkehrs, der Trinkwasserversorgung und der Energieversorgung durch Sektorenauftraggeber Regelungen trifft.

  • Konzessionsvergabeverordnung (KonzVgV) in Artikel 3, die als neu zu erlassende Rechtsverordnung erstmals umfassende Bestimmungen für Bau- und Dienstleistungskonzessionen enthält.

  • Vergabestatistikverordnung (VergStatVO) in Artikel 4, mit der erstmals eine Statistik über die Vergabe öffentlicher Aufträge und Konzessionen eingeführt wird.

  • Die Artikel 5 bis 7 enthalten Folgeänderungen in der Vergabeverordnung Verteidigung und Sicherheit (VSVgV) sowie in anderen Rechtstexten und Bestimmungen zum Inkrafttreten / Außerkrafttreten.

Da die Frist für die Umsetzung der drei EU-Vergaberichtlinien im April 2016 abläuft, muss die Reform des deutschen Vergaberechts bis spätestens 18. April 2016 in Kraft treten.

Der GdW hatte zum Entwurf der Verordnung zur Modernisierung des Vergaberechts - soweit die Vorschriften für die Wohnungswirtschaft von Relevanz sind - eine Stellungnahme an das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie verfasst. Diese Stellungnahme finden Sie auf unserer Homepage  im internen Mitgliederbereich des vbw (www.vbw-online.de) unter der Rubrik „Brancheninfos des GdW“ zum Downloaden.

Über den weiteren Verlauf des Verfahrens werden wir Sie unterrichten.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 115) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Neues Effizienzlabel für Heizungsaltanlagen

Seit Januar 2016 werden in Deutschland nationale Effizienzlabel für Heizungsaltanlagen eingeführt. Grundlage dafür sind der Nationale Aktionsplan Energieeffizienz (NAPE) und das novellierte Energieverbraucherkennzeichengesetz.

Die Etikettierung gilt für Heizkessel mit gasförmigen und flüssigen Brennstoffen und einer Leistung bis zu 400 kW.

Der zuständige bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger ist verpflichtet, das Label im Rahmen der Feuerstättenschau anzubringen. In einem ersten Überprüfungszyklus sind Label für die Baujahre bis 1994 anzubringen, im zweiten für die Baujahre bis 2008 usw. Das Label muss deutlich sichtbar auf der Außenseite des Gerätes angebracht werden, eine Informationsbroschüre ist zu übergeben und der Mieter oder Eigentümer des Heizkessels ist beim Anbringen des Labels über die Energieeffizienz des Heizgerätes zu informieren.

Die Effizienzlabel können auch freiwillig angebracht werden. Dazu berechtigt sind Heizungsinstallateure, Schornsteinfeger und Energieberater, wenn sie mit dem Eigentümer oder Mieter des Gerätes in einem Vertragsverhältnis stehen. Dabei gelten Fristenregelungen: So dürfen im Jahr 2016 nur Heizgeräte der Baujahre bis 1986 etikettiert werden, 2017 bis 1991 usw.

Das Anbringen des Labels, die Übergabe der Informationsbroschüre und die Information sind kostenfrei. Das Anbringen des Labels muss geduldet werden. Dies ist unabhängig davon, ob das Label freiwillig durch Berechtigte oder verpflichtend durch den Schornsteinfeger angebracht wird.

Das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie hat zur weiteren Information eine Internetseite für Verbraucher unter    http://www.bmwi.de/DE/Themen/Energie/Energieeffizienz/energieeffizienz-heizgeraete.html eingerichtet.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Wohngelderhöhung 2016

Zum  01.01.2016 ist das Gesetz zur Reform des Wohngeldrechts und zur Änderung des Wohnraumförderungsgesetzes in Kraft getreten.

Damit wird erstmals nach sechs Jahren das Wohngeld erhöht. Von dem erhöhten Wohngeld werden rund 870.000 Haushalte profitieren. Darunter sind mehr als 320.000 Haushalte, die neu oder wieder wohngeldberechtigt werden.

Mit der Reform werden die Berechnungsgrundlagen, einschließlich der Höchstbeträge für Miete und Belastung, an die Entwicklung der Einkommen und Bestandsmieten angepasst. Konkret bedeutet dies eine Erhöhung der Einkommensgrenzen ebenso wie die Erhöhung der Obergrenzen für die maximal zuschussfähige Miete bzw. Belastung (bei Eigentümern). So wird zum Beispiel ein Zwei-Personen-Haushalt, der im Jahr 2015 durchschnittlich 113 Euro Wohngeld monatlich erhalten hat, ab 2016 etwa 186 Euro monatlich bekommen.

Die ursprünglich geplante Wiedereinführung des Heizkostenzuschusses hat im Gesetz keinen Niederschlag gefunden.

Wohngeldbescheide, die im Jahr 2015 erteilt worden sind und in das Jahr 2016 hineinreichen, werden von den Wohngeldbehörden nach dem 01.01.2016 automatisch im Hinblick auf ein höheres Wohngeld überprüft. Ein neuer Antrag ist nicht erforderlich.

Weitere Informationen finden Sie auch auf der Seite des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) unter   http://www.bmub.bund.de/themen/stadt-wohnen/wohnraumfoerderung/wohngeld/

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: Rain Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Neue GdW Mustermietverträge liegen vor

Mit Rundschreiben vom 20.03.2015 hatten wir Sie über die BGH-Entscheidungen vom 18. März 2015 informiert. Der BGH hat sich dort mit der Frage der Wirksamkeit einer formularmäßigen Übertragung von Schönheitsreparaturen bei unrenoviert / renovierungsbedürftig übergebenen Wohnungen sowie mit der Frage der Rechtmäßigkeit von Quotenabgeltungsklauseln befasst (BGH-Urteil vom 18. März 2015, Az. VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13).

Vor dem Hintergrund dieser Entscheidungen wurde - wie ebenfalls bereits berichtet - durch den Fachausschuss Rechtsfragen im GdW der Mustermietvertrag überarbeitet.

Die nun erfolgte nochmalige Änderung der Mustermietverträge betrifft allein unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebene Wohnungen. Der BGH hat bei diesen Wohnungen eine formularmäßige Übertragung der Verpflichtungen zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen nur in den Fällen zugelassen, in denen dem Mieter hierfür ein angemessener Ausgleich vom Vermieter gewährt wurde. Die Zahlung des Ausgleichsbetrages soll den Mieter für notwendige Schönheitsreparaturen entschädigen, die ihre Ursache noch in dem vorherigen Mietverhältnis hatten. Anderenfalls ist eine derartige Übertragung von Schönheitsreparaturen unwirksam.

Nach Auffassung des Fachausschusses Rechtsfragen im GdW und nach Auffassung des vbw ist die Festlegung des angemessenen Ausgleichsbetrages allerdings mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden. Die Bestimmung der Höhe des angemessenen Ausgleichs ist nach unserer Auffassung äußerst streitanfällig. Der BGH hat keine klaren Vorgaben dazu gemacht, wie die Ausgleichsbeträge zu ermitteln sind, um als angemessen angesehen werden zu können. Untergerichtliche Rechtsprechung hierzu liegt bislang noch nicht vor.

Aufgrund dieser Überlegungen wird die zwischenzeitlich vom GdW/Haufe-Verlag zur Verfügung gestellte Mustervertragsvariante (Ausgabe Juni 2015) nicht mehr weiter verbreitet, in der eine Klausel betreffend die Gewährung eines angemessenen Ausgleichs bei unrenoviert / renovierungsbedürftig übergebenen Wohnungen unter anderem formuliert ist. Mitgliedsunternehmen, die trotz der aufgezeigten Risiken diese Variante dennoch in der Praxis wählen wollen, können diese allerdings hierfür nutzen.

Die neuen - an die Rechtsprechung unter Berücksichtigung des vorgesagten angepassten - Mustermietverträge sind ab sofort über den Haufe-Verlag erhältlich.

Zu der nunmehr unter § 4 (Schönheitsreparaturen) 1. Alternative gewählten Formulierung gilt folgendes:

Nach den Entscheidungen des BGH vom 18. März 2015 sind aufgrund der damit verbundenen wirtschaftlichen Auswirkungen für die Mitgliedsunternehmen im Fachausschuss für Rechtsfragen Überlegungen angestellt worden, auf die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter gänzlich zu verzichten, gleichzeitig aber auch den Vermieter von Schönheitsreparaturen frei zu zeichnen.

Diese Überlegungen werden auch in der Mietrechtsliteratur diskutiert. Die überwiegende Literatur vertritt die Ansicht, dass eine solche Freizeichnung des Vermieters von Schönheitsreparaturen auch bei unrenoviert übergebenen Wohnungen zulässig ist. Rechtsprechung zu dieser Frage gibt es allerdings (noch) nicht.

Die Mustermietverträge enthalten daher aktuell eine Formulierung dahingehend, dass eine Freizeichnung des Vermieters auf der einen Seite und gleichzeitig keine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter auf der anderen Seite vorgesehen wird.

Es sei an dieser Stelle darauf hingewiesen, dass diese „Freizeichnung“ des Vermieters von Schönheitsreparaturen mangels hierzu ergangener Rechtsprechung mit dem Risiko einer eventuellen Unwirksamkeit verbunden ist. Der Fachausschuss hält dieses Risiko unter wirtschaftlichen Erwägungen jedoch für vertretbar.

Die Mustermietverträge wurden wie folgt geändert:

  1. Im Mietvertrag wird zwischen einer unrenoviert / renovierungsbedürftig und einer renoviert übergebenen Wohnung unterschieden. Zwischen diesen beiden Varianten muss sich der Verwender entscheiden. Die nichtzutreffende Variante ist zu streichen.

  2. Im Fall einer renoviert übergebenen Wohnung kann die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach wie vor auf den Mieter ohne Zahlung eines Ausgleichsbetrags übertragen werden.

  3. Im Fall einer unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Wohnung zeichnet sich der Vermieter von der Durchführung von Schönheitsreparaturen frei, so dass sowohl der Vermieter als auch der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchzuführen hat.

Hier wurde folgende Formulierung gewählt:

"Die Wohnung ist unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben worden. Der Vermieter schuldet keine Schönheitsreparaturen. Es bleibt dem Mieter überlassen, ob er während des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen erledigt. Führt der Mieter Schönheitsreparaturen gleichwohl aus, hat dies fachgerecht zu erfolgen."

 

Der GdW hat folgende Mustermietverträge angepasst.

  • Dauermietvertrag (Nr.  06536-0079)

  • Dauermietvertrag - Preisbindung vor dem 1.1.2002 (Nr.  06536-0080)

  •  Mietvertrag Allgemein (Nr.  06536-0083)

  •  Mietvertrag Eigentumswohnung (Nr.  06536-0084)

  •  Mietvertrag (Nr.  06536-0085)

  • Mietvertrag - Preisbindung vor dem 1.1.2002 (Nr.  06536-0088)

  • Mietvertrag Wohnungsbau für Bedienstete (Nr.  06536-0089)

  • Zeitmietvertrag (Nr.  06536-0092)

  • Mietvertrag für gewerbliche Zwecke) (Nr.  06536-0087)

  • Dauernutzungsvertrag (Nr.  06536-0081)

  • Dauernutzungsvertrag - Preisbindung vor dem 1.1.2002 (Nr.  06536-0082

  • Nutzungsvertrag (Nr.  06536-0090)

  • Nutzungsvertrag - Preisbindung vor dem 1.1.2002 (Nr.  06536-0091)

Aktualisiert wurde auch das „Modul der Vollständigkeitserklärung für Wohnungsgenossenschaften mit Spareinrichtung" (Nr. 06536-00934)

Die Unterschiede zu den bisherigen Ausgaben sind synoptisch gegenübergestellt und als Anlage beigefügt.

Diese Vertragsmuster stehen auch beim Haufe-Verlag als Ausgabe November 2015 zur Verfügung und können über den Haufe-Shop shop.haufe.de  (Tel. 0800- 5050 445) bestellt werden.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Aktienrechtsnovelle 2016 verabschiedet

Der Bundestag stimmte am 12.11.2015 der Aktienrechtsnovelle in dem durch den Rechtsausschuss vorgelegten Entwurf zu. Das Gesetz basiert auf dem Regierungsentwurf zur Änderung des Aktiengesetzes (Aktienrechtsnovelle 2014, ST-Drucksache 18/4349), der im November 2015 noch in einigen Punkten durch den Rechtsausschuss abgeändert und ergänzt wurde (ST-Drucksache 18/6681).

Damit ist die Aktienrechtsreform ist nach 5 Jahren Vorlauf umgesetzt und zum 01.01.2016 in Kraft getreten. Das Gesetz ist im Bundesgesetzblatt, Teil I, Nr. 55 vom 30.12.2015 veröffentlicht. Gleichzeitig wurde unter Art. 5 des Gesetzes zur Änderung des Aktiengesetzes § 52 GmbH geändert, wonach ein Verweis auf die §§ 394 und 395 AktG aufgenommen wurde.

Nachfolgend die wesentlichen Änderungen:

  • Maßgebend, insbesondere für die kommunalen Wohnungsunternehmen, ist die Änderung des § 394 AktG.

    Danach kann künftig für Aufsichtsratsmitglieder, die auf Veranlassung einer Gebietskörperschaft in den Aufsichtsrat gewählt oder entsandt wurden, eine Berichtspflicht, die keiner Verschwiegenheitspflicht unterliegt, auf Gesetz, Satzung oder auf dem Aufsichtsrat in Textform mitgeteiltem Rechtsgeschäft begründet werden (§ 394 Satz 3 AktG). Aufgrund der Änderung des § 52 GmbHG gilt die Regelung seit 01.01.2016 nunmehr auch für die GmbH.

    Bereits in der Anhörung am 05.06.2013 im Rechtsausschuss des Deutschen Bundestages hat der GdW mit Unterstützung der Regionalverbände und weiteren Sachverständigen die Gleichstellung von Rechtsgeschäft und einer gesetzlichen Regelung kritisiert. Für Baden-Württemberg ist die Regelung von besonderer Bedeutung, da in der Gemeindeordnung von Baden-Württemberg bewusst auf ein Weisungsrecht und damit auf eine Berichtspflicht verzichtet wurde. Dies kann nun durch entsprechende Rechtsgeschäfte umgangen werden. Der GdW hat ferner darauf hingewiesen, dass sich Unklarheiten auch in den Fällen ergeben können, in denen der Landesgesetzgeber geregelt hat, dass die Aufsichtsräte nur über Angelegenheiten "von besonderer Bedeutung" zu berichten haben, eine rechtsgeschäftliche Vereinbarung hiervon nun aber abweichen kann. Folge der Gleichrangigkeit von Gesetz und Rechtsgeschäft ist in diesen Fällen, dass unklar ist, was letztlich gelten soll. Aufgrund der Beschlussempfehlung des Ausschusses für Recht und Verbraucherschutz (Drucksache 18/6681) wurde unsere Forderung aufgegriffen, dass die Berichtspflicht, soweit sie auf Rechtsgeschäft beruht, dem Aufsichtsrat zumindest in Textform mitgeteilt werden muss. Mit dieser Ergänzung wird die Formulierung des § 394 Abs. 3 AktG aus dem Referentenentwurf wieder aufgenommen, da vertragliche Absprachen für den Aufsichtsrat nicht ohne weiteres erkennbar sind. D.h., künftig ist dem Aufsichtsrat im Fall einer rechtsgeschäftlichen Vereinbarung einer Berichtspflicht in Textform mitzuteilen, dass eine auf Rechtsgeschäft beruhende Berichtspflicht besteht.

  • Auf die bislang generelle Vorgabe, dass die Zahl der Mitglieder des Aufsichtsrats durch drei teilbar sein muss, wurde verzichtet (§ 95 AktG). Der Grundsatz der Dreiteilbarkeit bleibt jedoch für diejenigen Aktiengesellschaften bestehen, für die das Drittelbeteiligungsgesetz gilt, also für Unternehmen mit mehr als 500 Arbeitnehmern.

  • Das Gesetz sieht  - entgegen dem Entwurf der Bundesregierung - keinen einheitlichen Nachweisstichtag für Inhaber- und Namensaktien vor. Es bleibt daher bei der bisherigen Rechtslage (3-Wochen vor der HV bei Inhaberaktien; kein gesetzlicher Stichtag bei Namensaktien). Der Deutsche Bundestag bittet nun die Europäische Kommission, für einen einheitlichen Stichtag zum Nachweis der Aktionärsstellung in der EU zu sorgen.

  • Das Gesetz hat schließlich – ebenfalls entgegen dem Entwurf -  auch auf die Einführung einer Regelung zur relativen Befristung von Nichtigkeitsklagen verzichtet.

  • Letztlich wurde die vielfach als verwirrend bezeichnete Definition des „gezeichneten Kapitals" in § 272 I 1 HGB gestrichen.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 115) zur Verfügung.

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Wohnungspolitik

Wohnungspolitische Themen

1.    Überlegungen zu Wohnsitzauflagen für Flüchtlinge

Die Bestrebungen der Regierungskoalition, wohnsitzzuweisende Regelungen für anerkannte Asylbewerber einzuführen, wird unterschiedlich diskutiert, auch in der Wohnungswirtschaft. Eine Wohnsitzaufläge hätte jedoch merkliche Vorteile, da die Flüchtlingsthematik nicht nur in den Ballungszentren bewältigt werden kann. Entsprechend zeitlich befristete Regelungen könnten die Integration der Menschen erleichtern und gleichzeitig die Entstehung von sozialen Brennpunkten verhindern. Der GdW und der Deutsche Städtetag befürworten eine Wohnsitzauflage für anerkannte Flüchtlinge. Letztlich brauchen Länder, Kommunen, Städte und Wohnungswirtschaft Planungssicherheit darüber, wie viele der dauerhaft in Deutschland bleibenden Menschen wirklich in ihren Orten leben werden. Ende 2015 hatten in einer Schnellumfrage knapp drei Viertel der durch den GdW befragten Wohnungsunternehmen eine Wohnortzuweisung für Flüchtlinge als sinnvolles Instrument erachtet.

Zwar besteht bereits derzeit eine Verwaltungsvorschrift, wonach Wohnsitze zugewiesen werden können; es ist aber zu bezweifeln, ob dies ausreichend ist. Eine Möglichkeit wäre, das bis Ende des Jahres 2009 geltende 'Wohnortzuweisungsgesetz' für Spätaussiedler neu aufzulegen, wobei eine Neuauflge des Gesetzes wesentlich flexibler gestaltet werden müsste. Wir brauchen beispielsweise eine vernünftige Härtefallregelung, so dass Familienzusammenführungen und weitere sinnvolle Maßnahmen zur Integration der Menschen in die Gesellschaft gewährleistet bleiben.

Entsprechend hat der GdW die verschiedene Bundesminister sowie Mitglieder der Bundestagsausschüsse für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit sowie des Innern zum Thema „Wohnungszuweisung für Flüchtlinge“ angeschrieben. Der GdW führt aus, dass Intention und Schwerpunkt einer entsprechenden gesetzlichen Regelung sein muss, die Integration von Flüchtlingen zu stärken. Dies sei nur über eine gesetzliche Regelung möglich, da nur eine gleichmäßige und gerechte Verteilung auf alle Regionen Deutschlands sicherstellt, dass Flüchtlinge als Persönlichkeiten begriffen werden, die eine Chance darstellen, dem demographischen Wandel entgegenzutreten und einen Beitrag zur Stärkung kleinerer Städte und Kommunen zu leisten können. Andernfalls seien soziale Brennpunkte zu befürchten, die mit all ihren negativen Auswirkungen die Integration und das gegenseitige Verständnis füreinander verhindern.

Nach Auffassung des GdW sollte diese eigenständige gesetzliche Regelung folgende Anforderungen erfüllen:

  • Wohnortzuweisende Regelungen müssen auf migrations- oder integrationspolitische Gründe gestützt werden.

  • Wohnortzuweisende Regelungen müssen begleitet werden von Maßnahmen der Förderung von Integrationsmaßnahmen oder lokalen Bündnissen zur Stärkung positiver Effekte für das Wirtschafts-und Arbeitsleben in der Region.

  • Die gesetzliche Regelung ist insgesamt zeitlich zu befristen.

  • Es muss klargestellt werden, dass die Wohnortzuweisung zeitlich befristet gilt und nur solange, wie der Betroffene nicht über einen Arbeitsplatz oder ein sonstiges den Lebensunterhalt sicherndes Einkommen verfügt und daher auf öffentliche Hilfe angewiesen ist.

  • Gleichzeitig soll klargestellt werden, dass die allgemeine Bewegungsfreiheit nicht eingeschränkt wird.

  • Aufnahme von Härtefallregelungen.

Sobald uns eine Reaktion der Politik vorliegt, werden wir Sie unterrichten.

 

2. Gemeinsame Erklärung mit dem Umweltministerium zur Abfallvermeidung im Bausektor

Am 11.12.2015 unterzeichnete der vbw gemeinsam mit zehn weiteren Vertretern der Bauwirtschaft und der öffentlichen Hand sowie Umweltminister Franz Untersteller eine gemeinsame Erklärung zu Abfallvermeidung im Bausektor. Anlass der Erklärung ist, dass auf den Bau und die Nutzung von Gebäuden EU-weit rund 50% aller geförderten Rohstoffe und des Energieverbrauchs entfallen sowie etwa ein Drittel des Wasserverbrauchs. In Baden-Württemberg betrug der Anfall von Bauschutt und Straßenbruch im Jahr 2014 etwa 10,8 Mio. Tonnen, wobei etwa 10 Mio. Tonnen in Bauschutt-Recyclinganlagen behandelt oder als RC-Baustoff und Heißmischgut wiederverwendet wurden. Trotz dieser hohen Recyclingquote gibt es Anzeichen, dass weitere Maßnahmen notwendig sind, um Bauabfälle weiter zu vermeiden und die Recyclingquote zumindest zu halten, wenn nicht zu steigern.

Die insgesamt elf Punkte umfassende Vereinbarung hat daher insbesondere zum Ziel, die Akzeptanz von Sekundärbaustoffen zu erhöhen, innovative Recycling- und Verwertungspfade zu fördern und allgemein natürliche Ressourcen zu schonen. Dazu soll unter anderem über die Einsatzmöglichkeiten von RC-Baustoffen besser informiert und deren Einsatz gefördert werden. Gleichzeitig verpflichtet sich das Ministerium für Umwelt, Klima und Energiewirtschaft, die Abfallvermeidung und Kreislaufwirtschaft im Bausektor durch die Förderung von Forschungsvorhaben, administrative Maßnahmen und Öffentlichkeitsarbeit zu stärken. Zudem unterstützen die Unterzeichner der Erklärung eine bundeseinheitliche Regelung von Anforderungen an den Einbau von mineralischen Ersatzbaustoffen, um einer Vielzahl unterschiedlicher Regelungen entgegen zu wirken.

Der vbw hat in der Erklärung zugesagt, seine Mitglieder dazu anzuhalten, bei deren Bauvorhaben die Möglichkeiten zur Abfallvermeidung im Bausektor in die Überlegungen einzubeziehen, soweit dies bei Ihnen nicht ohnehin schon der Fall ist.

 

3Neue Norm "Schallschutz im Hochbau" vom DIN-Arbeitsschutz verabschiedet  

Am 07.12.2015 hat der NA Bau-Arbeitsschutz im DIN die Veröffentlichung der neun Teile der DIN 4109 "Schallschutz im Hochbau" beschlossen. Die Norm wird im Laufe des Jahres 2016 vom DIN veröffentlicht werden. Grundlage der Norm ist weiterhin die bauteilbezogene Schalldämmung. Ansonsten wurden die Anforderungen nicht erhöht. Aufgrund der Nachweisregeln kommt es aber in Teilen zu geringfügigen Erhöhungen des Anforderungsniveaus an die Luft- und Trittschalldämmung.

Die Zusammenfassung des GdW fügen wir als Anlage bei. Sobald die Norm veröffentlicht ist, werden wir Sie weiter unterrichten.

Bei Rückfragen steht Ihnen Frau Rechtsanwältin Sigrid Feßler (Telefon 0711 16345-113) zur Verfügung.

 

 

 

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Förderung des Wohnungsbaus

Die KfW informiert

Energieeffizient Sanieren (152) -  Einführung eines Heizungs- und Lüftungspaketes als Einzelmaßnahme mit Tilgungszuschuss

Seit dem 01.01.2016 setzt die KfW das „Anreizprogramm Energieeffizienz“ des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie (BMWi) um und verbessert die Förderung von Einzelmaßnahmen durch die Einführung eines „Heizungs- und Lüftungspakets“. Das neue „Heizungs- und Lüftungspaket“ ergänzt die bisherige Förderung von Einzelmaßnahmen, die unverändert fortgeführt wird.

Heizungs- und Lüftungspaket mit 12,5 % Tilgungszuschuss
Heizungspaket: Austausch ineffizienter Heizungsanlagen durch effiziente Anlagen in Verbindung mit einer optimierten Einstellung.
Lüftungspaket: Einbau von Lüftungsanlagen mit mindestens einer weiteren förderfähigen Maßnahme an der Gebäudehülle.

Weitere Einzelmaßnahmen, die zusammen mit dem „Heizungs- oder Lüftungspaket“ durchgeführt werden, erhalten ebenfalls den höheren Tilgungszuschuss von 12,5 %.

Mit den Maßnahmen des „Heizungs- und Lüftungspakets“ kann ab dem 01.01.2016 begonnen werden. Für bis zum 31.03.2016 begonnene Vorhaben ist die Antragstellung ab 01.04.2016 möglich. Der Antrag ist - unabhängig vom Vorhabensfortschritt - spätestens bis zum 30.06.2016 bei der KfW einzureichen.

Die Förderung von Kraft-Wärme-Kopplungs-Anlagen ist ab 01.04.2016 nicht mehr möglich. Anträge dafür können noch bis zum 31.03.2016 (Antragseingangsdatum bei der KfW) gestellt werden.

Energieeffizient Bauen (153) - Tilgungszuschuss ab 01.04.2016

Die Einführung des „KfW-Effizienzhauses 40 Plus“ zum 01.04.2016 wird mit einem Tilgungszuschuss in Höhe von 15 % gefördert.

Die Tilgungszuschüsse für das „KfW-Effizienzhaus 55“ und „KfW-Effizienzhaus 40“ bleiben in Höhe von 5 % und 10 % unverändert.  

Wie bereits informiert, ist eine Antragstellung für den Standard KfW-Effizienzhaus 70 im Rahmen einer Übergangsfrist nur noch bis 31.03.2016 (Antragseingang KfW) möglich.

Der Förderhöchstbetrag pro Wohneinheit wird ab 01.04.2016 von 50.000 Euro auf 100.000 Euro angehoben.

Wie bereits im Produkt „Energieeffizient Sanieren“, wird auch in "Energieeffizient Bauen" die Einsatzfrist für abgerufene Darlehensmittel von drei auf sechs Monate verlängert.

 

Altersgerecht Umbauen (159) -  Erweiterte Förderung von Maßnahmen zum Einbruchschutz ab 01.04.2016

Ab 01.04.2016 werden zusätzliche Einzelmaßnahmen zum Einbruchschutz auch im Altersgerecht Umbauen-Kredit gefördert. Neu sind die Förderung des Einbaus von Nachrüstsystemen für Fenster sowie der Einbau einbruchhemmender Gitter und Rollläden.

Darüber hinaus sind einbruchsichernde Maßnahmen künftig auch ohne Kopplung an barrierereduzierende Maßnahmen möglich, wie der Einbau und die Nachrüstung einbruchhemmender Haus- und Wohneingangstüren.

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Förderung des Wohnungsbaus

Die KfW informiert

1.   Innovation

KfW-Unternehmerkredit Plus (044, 046):
Fortführung des Produkts zur Stärkung innovativer Unternehmen

Der KfW-Unternehmerkredit Plus wird fortgeführt und künftig von der InnovFin KMU-Kredit-Garantiefazilität des Horizon 2020 - Programms der Europäischen Union (Rahmenprogramm für Forschung und Innovation) und dem unter der Investitionsoffensive für Europa errichteten Europäischen Fonds für strategische Investitionen („EFSI“) unterstützt. Zweck des EFSI ist es, die Finanzierung und Durchführung produktiver Investitionen in der Europäischen Union zu fördern sowie den verbesserten Zugang zur Finanzierung sicherzustellen.

Die Zielgruppe des KfW-Unternehmerkredit Plus bleibt unverändert. Wie bisher erhalten etablierte innovative mittelständische Unternehmen und Freiberufler eine besonders zinsgünstige Finanzierung für Investitionen und Betriebsmittel. Anstelle der siebenjährigen Laufzeit bietet die KfW künftig Kredite für Investitionen mit bis zu zehn Jahren Laufzeit an.

 

2.    Innovationskriterien 

Als innovativ gelten Unternehmen, wenn sie zumindest ein Kriterium aus dem nachfolgenden Kriterienkatalog der InnovFin KMU-Kredit-Garantiefazilität erfüllen, der gegenüber der Pilotphase überarbeitet wurde:

Unternehmenswachstum (modifiziert)
Das Unternehmen ist in den letzten drei Jahren im Durchschnitt mehr als 20 % p. a. gewachsen (Umsatz oder Beschäftigtenzahl; hierbei müssen unverändert am Anfang der Betrachtungsperiode mindestens zehn Mitarbeiter in Vollzeit beschäftigt sein. Neu ist, dass das Unternehmen nicht länger als zwölf Jahre am Markt sein darf).

Forschungs- und Entwicklungsaktivitäten (neu)
Der Kreditbetrag wird gemäß Businessplan zu mindestens 80 % dazu eingesetzt, Aufwendungen für Forschungs- und Entwicklungsaktivitäten zu finanzieren und der Restbetrag für die notwendigen Kosten, um diese Aktivitäten zu ermöglichen.

Innovationsvorhaben (neu)
Der Kreditbetrag wird dazu genutzt, neue oder substantiell verbesserte Produkte, Prozesse oder Dienstleistungen zu entwickeln oder zu produzieren, die innovativ sind und bei denen ein technologisches oder industrielles Risiko des Scheiterns besteht.

Aufwendungen für Forschung und Entwicklung (modifiziert)
Der Anteil der Aufwendungen des Unternehmens für Forschung und Entwicklung gemäß Bestätigung eines Wirtschaftsprüfers oder Steuerberaters erreicht mindestens einen der folgenden Schwellenwerte:

  • 5 % der Betriebskosten in mindestens einem der vergangenen drei Geschäftsjahre, sofern das Unternehmen kürzer als sieben Jahre am Markt aktiv ist, oder

  • 10 % der Betriebskosten in mindestens einem der vergangenen drei Geschäftsjahre für alle übrigen Unternehmen oder

  • die Aufwendungen für Forschung und Entwicklung im vergangenen Geschäftsjahr betragen mindestens 20 % des im KfW-Unternehmerkredit Plus beantragten Kreditvolumens und die Ausgaben für Forschung und Entwicklung steigen gemäß Business Plan mindestens in Höhe des beantragten Kreditbetrags an.

Innovationsförderung (modifiziert)
Das Unternehmen hat in den letzten 36 Monaten (bisher 24) Zuschüsse, Kredite oder Bürgschaften aus europäischen (z. B. aus Horizon 2020 oder dem 7. Forschungsrahmenprogramm (FP7) und/oder aus FP7 (Förder-)Instrumenten wie z. B. die Gemeinsame Technologieinitiative (JTI), („Eurostars“) oder nationalen Forschungs- und/oder Innovationsprogrammen erhalten.

Innovationspreis (modifiziert)
Das Unternehmen hat in den letzten 24 Monaten einen Innovationspreis einer EU-Institution (neu) erhalten.

Gewerbliches Schutzrecht (modifiziert)
Dem Unternehmen wurde in den letzten 24 Monaten ein gewerbliches Schutzrecht erteilt (z. B. Patent, Gebrauchsmuster, Topografien von Halbleitererzeugnissen, ergänzendes Schutzzertifikat für Arzneimittel oder andere Produkte, Sortenschutzrecht, Software-Copyright) und der Zweck der Kreditaufnahme ist, die Nutzung des Schutzrechts direkt oder indirekt zu ermöglichen.

Markteintritt (neu)
Das Unternehmen benötigt eine Finanzierung, um in einen neuen Markt einzutreten (sachlich oder räumlich). Ausgehend vom Businessplan muss die Finanzierung mehr als 50 % seines durchschnittlichen Jahresumsatzes in den vorangegangenen fünf Jahren betragen. Der Kredit aus dem KfW-Unternehmerkredit Plus darf maximal 80 % des gesamten Fremdfinanzierungsbedarfs abdecken, mindestens 20 % müssen von einem unabhängigen Investor (z. B. Hausbank) stammen.

Das Formular „Anlage zur Prüfung Innovative Unternehmen zum KfW-Unternehmerkredit Plus" hat die KfW im Hinblick auf die Innovationskriterien und neue Anforderungen des EIF angepasst. Auch das Merkblatt zum KfW-Unternehmerkredit Plus wurde in einigen Details angepasst. Sie finden beide Dokumente in der Anlage.

 

3. Antragsstellung und Konditionen

Das Formular „Anlage zur Prüfung Innovative Unternehmen zum KfW-Unternehmerkredit Plus" hat die KfW im Hinblick auf die Innovationskriterien und neue Anforderungen des EIF angepasst. Auch das Merkblatt zum KfW-Unternehmerkredit Plus wurde in einigen Details angepasst. Sie finden beide Dokumente in der Anlage. Anträge für den KfW-Unternehmerkredit Plus können ab sofort gestellt werden; Zusagen können aus technischen Gründen erst ab 10.03.2016 erteilt werden. Anträge, die noch unter der aktuellen Garantie bzw. dem aktuellen Merkblatt gestellt wurden und nicht mehr in 2015 zugesagt und abgerufen wurden, können nach den neuen Bedingungen geprüft und entschieden werden. Ein neuer Antrag muss dafür nicht gestellt werden.

Das Merkblatt und das Formular sind beigefügt.

 

4. Unternehmensfinanzierung

KfW-Energieeffizienzprogramm – Produktionsanlagen/ -prozesse (292, 293): Verlängerung der bereitstellungsprovisionsfreien Zeit.

Der bereitstellungsprovisionsfreie Zeitraum im KfW-Energieeffizienzprogramm Produktionsanlagen/-prozesse wird auch für Anträge im Jahr 2016 auf 12 Monate verlängert. Diese Anpassung ist bis zum 31.12.2016 befristet.

Eine Anpassung des Merkblatts ist nicht erforderlich.

KfW-Programm Erneuerbare Energien „Speicher" (275): Fortführung des Programms

Das KfW-Programm Erneuerbare Energien „Speicher" wird fortgesetzt. Die genaue Ausgestaltung des Programms ist derzeit in Vorbereitung. Das Programm soll neu ausgerichtet und in diesem Jahr (2016) neu gestartet werden.

Sobald die genaue Ausgestaltung feststeht, werden Sie informiert.

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Förderung des Wohnungsbaus

Die KfW informiert

Erneuerbare Energien Premium (271, 281):

Zusätzliche Tilgungszuschüsse für die Förderung des Austauschs besonders ineffizenter Heizungsanlagen im Rahmen des Anreizprogramms Energieeffizienz (APEE)

Im Rahmen des KfW-Programms Erneuerbare Energien Premium werden ab 01.01.2016 aus Mitteln des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie um 20 % erhöhte Tilgungszuschüsse gewährt, wenn besonders ineffiziente Heizungs-Altanlagen ersetzt oder solarthermisch modernisiert werden. Die zusätzliche Förderung umfasst große Biomasse-Anlagen, große effiziente Wärmepumpen, Nahwärmenetze sowie große Solarkollektoranlagen in der Innovationsförderung. Voraussetzung für den Zusatzbonus ist, dass die neue Anlage frühestens am 01.01.2016 in Betrieb genommen wird.

Das aktuelle Merkblatt sowie die Antragsformulare für die Tilgungszuschüsse sind dieser KfW-Information für Multiplikatoren beigefügt.

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Förderung des Wohnungsbaus

Die KfW - Bankengruppe informiert

Die KfW hat zum  27.01.2016 unter anderem in den KfW-Förderprogrammen Energieeffizient Bauen (153) und Altersgerecht Umbauen (159) die Zinskonditionen gesenkt. Im KfW-Förderprogramm Energieeffizient Bauen gilt die Änderung ausschließlich für den Standard KfW-Effizienzhaus 70.

Für Anträge, die ab dem 27.01.2016 bei der KfW eingehen, stellen sich die Zinssätze wie folgt dar (hier aufgeführt: Darlehen 20 Jahre Laufzeit, 3 tilgungsfreie Anlaufjahre und 10 Jahre Zinsbindung):

Energieeffizient Sanieren:

Sanieren zum KfW-Effizienz (Nr. 151/152)

-Auszahlungskurs in %: 100

-Zinssatz Endkreditnehmer nominal in % p.a.: 0,75

-Zinssatz Endkreditnehmer effektiv in % p.a.: 0,75

 

Energieeffizient Bauen:

KfW-Effizienzhaus (Nr. 153)

-Auszahlungskurs in %: 100

-Zinssatz Endkreditnehmer nominal in % p.a.: 0,75 (Effizienzhaus 70: 1,30  % p.a)

-Zinssatz Endkreditnehmer effektiv in % p.a.:  0,75 (Effizienzhaus 70: 1,31  % p.a)

 

Altersgerecht Umbauen (Nr. 159):

-Auszahlungskurs in %: 100

-Zinssatz Endkreditnehmer nominal in % p.a.: 1,00

-Zinssatz Endkreditnehmer effektiv in % p.a.:  1,00 

 

Die aktuellen Zinssätze, die seit dem 27.01.2016 gelten, können Sie der beigefügten Konditionenübersicht entnehmen. In der Übersicht wird auch das „Gültig ab“-Datum zu den einzelnen Zinssätzen ausgewiesen.

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Steuerfragen

Die WTS informiert:

Wie in den Vorjahren stellen wir den Unternehmen, die uns mit der handelsrechtlichen Bilanzerstellung beauftragen, die Ausführungen zu den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen (früher: allgemeiner Teil des Lageberichts) unentgeltlich zur Verfügung.

Andere Unternehmen können die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für den Lagebericht ab sofort gegen eine Schutzgebühr von € 60,00 (inkl. Umsatzsteuer) von uns erhalten.

Bitte richten Sie Ihre Bestellung an die WTS Wohnungswirtschaftliche Treuhand Stuttgart GmbH, Herdweg 52/54, 70174 Stuttgart, Tel. 0711/16345-410, Telefax 0711/16345-498, E-Mail info@wts-vbw.de

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Steuerfragen

Die WTS informiert

In Freistellungsaufträgen, die vor dem 1.1.2011 erteilt wurden, musste eine Steuer-Identifikationsnummer noch nicht angegeben werden. Diese Freistellungsaufträge verlieren ab dem 1.1.2016 ihre Wirksamkeit, wenn keine Verknüpfung mit einer Steuer-ID hergestellt werden kann.

Liegt der Genossenschaft  ab 2016 keine Steuer-ID vor, sind diese Freistellungsaufträge automatisch unwirksam und auf die zufließenden Kapitalerträge ist dann der Steuerabzug vorzunehmen. Dies sind im Regelfall 25 % Abgeltungsteuer, sowie darauf noch 5,5 % Solidaritätszuschlag und ggf. auch Kirchensteuer. Nur der verbleibende Nettobetrag wird dem Mitglied gutgeschrieben werden.

Wir haben bereits im vbw-info 05/2015 Gruppe 7 „Die WTS informiert“ ausführliche Informationen gegeben, wie die Genossenschaften mit dieser Situation umgehen können. Darauf wird an dieser Stelle nochmals verwiesen.

Was kann das Mitglied unternehmen, wenn keine Steuer-ID auffindbar ist?

Bei der Steuer-ID handelt es sich um eine 11-stellige Zahl, die jedem Bürger 2008 von der Finanzverwaltung zugesandt wurde. Diese Ziffernfolge ist auch auf jedem Einkommensteuerbescheid zusammen mit der Steuernummer aufgedruckt. Erforderlichenfalls kann das Mitglied die Steuer-ID auch beim Finanzamt oder beim Bundeszentralamt für Steuern (BZSt) unter der Hotline 0228/4061240 erfragen.

Für Rückfragen steht Ihnen die WTS GmbH Stuttgart (Ansprechpartner: GF Fritz Schmidt, Telefon 0711 16345 – 400) zur Verfügung.

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Steuerfragen

Die WTS informiert

Mit BMF-Schreiben vom 20.11.2014 hatte das BMF eine Billigkeitsregelung bei der vorübergehenden Unterbringung von Bürgerkriegsflüchtlingen und Asylbewerbern in Wohnungen von Vermietungsgenossenschaften und -vereinen i. S. v. § 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG erlassen. In den vergangenen Monaten wurden dem GdW im Zusammenhang mit der Flüchtlingsunterbringung weitere Problembereiche signalisiert, die ebenfalls einer Klarstellung bzw. einer Billigkeitsreglung bedurften. Der GdW hat diese gegenüber dem BMF thematisiert; nun liegt das Ergebnis der Erörterung mit den obersten Finanzbehörden der Länder vor (vgl. Anlage). 

Unterbringung von Bürgerkriegsflüchtlingen und Asylbewerbern in Wohnungen von Vermietungsgenossenschaften – Billigkeitsregelung vom 20.11.2014 (Buchstabe c) 

In Buchstabe c der Billigkeitsregelung wird "lediglich" die Überlassung der Wohnungen an  juristische Personen des öffentlichen Rechts steuerunschädlich ermöglicht (Voraussetzung hierfür ist der Erwerb und das Halten von Genossenschaftsanteilen durch die juristische Person des öffentlichen Rechts sowie der Abschluss eines Miet- oder Nutzungsvertrages mit der Genossenschaft).

Der GdW hatte sich gegenüber dem BMF für eine sinngemäße Anwendung bzw. Ausweitung der unter Buchstabe c enthaltenen Billigkeitsregelung auf gemeinnützige, mildtätige und kirchliche Vereine im Sinne der §§ 51 ff. AO ausgesprochen. Diesem Anliegen wurde nun im BMF-Schreiben vom 14.12.2015 unter Punkt 1 Rechnung getragen: „Die Billigkeitsregelung ist auch anzuwenden, wenn steuerbegünstigte Körperschaften i. S. v. §§ 51 ff. AO die Genossenschaftsanteile erwerben und für den genannten Zweck einen Miet- oder Nutzungsvertrag abschließen“. 

EK 02-Problematik – Weiteranwendung der bisherigen Rechtslage des § 38 KStG –  Umsatzgrenze – Umsatzerlöse aus der Verwaltung und Nutzung eigenen zu Wohnzwecken dienenden Grundbesitzes 

Kapitalgesellschaften und vollsteuerpflichtige Genossenschaften müssen, um die bisherige Rechtslage des § 38 KStG  weiterhin anwenden zu können (Weiterführung der EK 02 Bestände bis einschließlich 2019), bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Eine Voraussetzung ist, dass in jedem Jahr die Umsatzerlöse aus der Verwaltung und Nutzung eigenen zu Wohnzwecken dienenden Grundbesitzes, aus der Betreuung von Wohnungsbauten und aus der Errichtung und Veräußerung von Eigenheimen, Kleinsiedlungen oder Eigentumswohnungen (wohnungswirtschaftliche Umsatzerlöse) mehr als 50 % der gesamten Umsatzerlöse des Unternehmens betragen.  

Für steuerbefreite Vermietungsgenossenschaften wird das Einhalten dieser Umsatzgrenze als Voraussetzung für die Weiteranwendung der bisherigen Rechtslage des § 38 KStG nicht gefordert. 

In Bezug auf die Unterbringung von Flüchtlingen in Flüchtlingsheimen oder Gemeinschaftsunterkünften bestehen aufgrund des Begriffs der Wohnung (siehe hierzu § 181 Abs. 9 BewG) Unklarheiten, ob es sich hierbei überhaupt um eine 'Nutzung zu Wohnzwecken' im steuerlichen Sinne handelt.  

Es wurde daher um eine Klarstellung, ggf. auch um eine Billigkeitsregelung, gebeten, dass in  solchen Fällen der Flüchtlingsunterbringung eine 'Nutzung zu Wohnzwecken' gegeben ist, da ansonsten die Gefahr besteht, dass die wohnungswirtschaftlichen Umsatzerlöse nicht mehr überwiegen und betroffene Wohnungsunternehmen, die solche Flüchtlingsheime oder Gemeinschaftsunterkünfte an juristische Personen des öffentlichen Rechts vermieten, von der  Verpflichtung zur Zahlung der EK 02-Abgeltungsteuer erfasst würden. Auch der vbw hatte sich im Land für eine Klarstellung eingesetzt. 

Dem Anliegen wurde zwar nicht in der Weise entsprochen, dass diese Vermietung als zu Wohnzwecken dienend einqualifiziert wurde (vgl. Punkt 2 des BMF-Schreibens vom 14.12.2015). Aus Billigkeitsgründen bleiben aber die Erträge aus der Überlassung von Heimen oder Gemeinschaftsunterkünften an juristische Personen des öffentlichen Rechts oder an steuerbegünstigte Körperschaften i. S. v. §§ 51 ff. AO zur Unterbringung von Bürgerkriegsflüchtlingen und Asylbewerbern ab dem Veranlagungszeitraum 2014 bei der Ermittlung der Umsatzgrenze außer Ansatz.

Verlängerung des zeitlichen Anwendungsbereichs der Billigkeitsregelung für Vermietungsgenossenschaften vom 20.11.2014 

Die Billigkeitsregelung vom 20.11.2014 ist derzeit zeitlich befristet für die Veranlagungszeiträume 2014 bis 2018. Das heißt, Mietverträge müssen bzw. können nur zeitlich befristet bis zum 31.12.2018 geschlossen werden. Ein unbefristeter Abschluss von Mietverträgen scheidet derzeit aus bzw. führt ab dem 01.01.2019 zur Steuerschädlichkeit. 

In einigen Bundesländern werden im Zusammenhang mit der Flüchtlingsunterbringung 'Sonderprogramme' aufgelegt, die aber eine bis zu 15-jährige Vermietungsdauer/Belegungsbindung vorsehen. Ein solch langer Zeitraum wird von der Billigkeitsregelung  derzeit (noch) nicht abgedeckt. 

Gegenüber dem BMF wurde angeregt, sofern eine unbefristete Anwendung der bisherigen Billigkeitsregelung derzeit noch nicht geregelt werden kann, die Billigkeitsregelung zur Sicherstellung der Steuerunschädlichkeit – zumindest – auf solche Zeiträume auszudehnen, die in den speziell zur Verbesserung der Flüchtlingsunterbringung aufgelegten Sonderprogrammen der Bundesländer in Bezug auf die Dauer der (miet-)vertraglichen Beziehungen, Belegungsbindungen o. Ä. vorgeschrieben sind. 

Zu dieser Frage hat das BMF im Schreiben vom 14.12.2015 eine gesonderte Stellungnahme  angekündigt. (Anlage)

Für Rückfragen steht Ihnen die WTS GmbH Stuttgart (Ansprechpartner: GF Fritz Schmidt, Telefon 0711 16345 – 400) zur Verfügung.

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Genossenschaftswesen und Genossenschaftsrecht

Kündigungsausschluss des Genossenschaftsanteils

Das Amtsgericht Hamburg hat mit Beschluss vom 01.06.2015 (Az. 68c IK 242/15) entschieden, dass die in § 67c Abs. 1 Nr. 2 GenG genannten Schutzvarianten für einen Kündigungsausschluss der Genossenschaftsanteile alternativ und nicht kumulativ gelten.

Nach § 67c Abs. 1 Nr. 2 GenG ist die Kündigung der Genossenschaftsanteile ausgeschlossen, wenn das Geschäftsguthaben des Mitglieds höchstens das Vierfache des auf einen Monat entfallenden Nutzungsentgelts ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten oder höchstens 2.000 € beträgt.

Das Gericht hatte die in der Literatur umstrittene Frage zu klären, ob die beiden in § 67c Abs. 1 Nr. 2 GenG genannten Varianten – die Summe von 2.000 € sowie die Erreichung von höchstens der vierfachen Summe der Netto-Kaltmiete – in einem kumulativen oder einem alternativen Verhältnis bzgl. des Ausschlusses der Kündigung der Mitgliedschaft bzw. der Genossenschaftsanteile durch den Insolvenzverwalter stehen.

In der vom AG Hamburg zitierten Gesetzesbegründung heißt es zur zweiten Alternative „höchstens 2.000 € beträgt“, dies sei eine absolute Begrenzung.

Wohl aus der Bezeichnung als „absolut“ wurde in der Literatur zum Teil eine allgemeine Höchstgrenze von 2.000 € gefolgert. Die absolute Begrenzung bezieht sich aber nicht auf die erste Alternative, sondern auf den Fall, dass die vier Monatsnettomieten den Wert der Geschäftsanteile übersteigen. Nur für diesen Fall zieht die Vorschrift die Grenze von 2.000 €. Die beiden Varianten des § 67c Abs. 1 Nr. 2 GenG müssen nicht kumulativ vorliegen, um einen insolvenzrelevanten Schutz der Genossenschaftspflichtanteile zu erzeugen. Das Kündigungsverbot greift bereits dann ein, wenn das Pflichtanteilsgenossenschaftsguthaben geringer ist als das vierfache Nettonutzungsentgelt für die Genossenschaftswohnung (§ 67c Abs. 1 Nr. 2 Alt. 1 GenG). Darauf, ob auch die in § 67c Abs. 1 Nr. 2 Alt. 2 GenG genannte Summe von 2.000 € (wie im vorliegenden Fall) überschritten ist, kommt es dann nicht mehr an.

Anmerkung:

Der Beschluss des AG Hamburg bestätigt die auch vom GdW in seiner Arbeitshilfe 72 vertretenen Auffassung, dass die in § 67c Abs. 1 Nr. 2 GenG genannten Schutzvarianten für einen Kündigungsausschluss des Genossenschaftsanteils alternativ und nicht kumulativ gelten.

Der (rechtskräftige) Beschluss des AG Hamburg kann beim vbw angefordert werden.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

 

 

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Bauwesen und Baurecht

Vergaberecht - Neue EU-Schwellenwerte seit 1. Januar 2016

Mit vbw-info 12/2013 hatten wir Ihnen die bis Ende des Jahres 2015 geltenden EU - Schwellenwerte, also die Auftragswerte, ab denen öffentliche Auftraggeber Beschaffungen europaweit auszuschreiben haben, mitgeteilt. Nunmehr hat die EU die Schwellenwerte neu festgesetzt.

Sind öffentliche Auftraggeber im Sinne des § 98 ff GWB durch Vorschriften oder Auflagen (z.B. bei der Verwendung öffentlicher Mittel) verpflichtet, die Vergabe von Bau-, Liefer- und Dienstleistungen einzuhalten, so sind seit 01.01.2016 die nachstehenden Schwellenwerte zu beachten:

  • Bauaufträge: 5,225 Mio. € (bisher: 5,186 Mio. €)

  • Liefer- und Dienstleistungsaufträge: 209.000 € (bislang: 207.000 €).

Nicht jedes kommunale Wohnungsunternehmen hat automatisch die öffentliche Auftraggebereigenschaft im Sinne des § 98 GWB. Dies ist jedoch dann der Fall, wenn sie satzungsgemäß „im Rahmen kommunaler Aufgaben“ tätig sind.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: Rechtsassessor Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

 

 

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Bauwesen und Baurecht

WDVS: Änderung von Zulassungen zum Stichtag 01.01.2016

Das Brandverhalten von Wärmedämmverbundsystemen mit Polystyroldämmstoffen (EPS-WDVS) steht seit geraumer Zeit in Diskussion. Insoweit hatte die 126. Bauministerkonferenz im November 2014 beschlossen, für Neubau und Modernisierungen die allgemeinen bauaufsichtlichen Zulassungen zu einem Stichtag um zusätzliche Brandschutzmaßnahmen zu ergänzen und für den Gebäudebestand ein Merkblatt herauszugeben. Der GdW hatte hierüber mit der GdW-Info 147 "Wärmedämmung" vom März 2015 ausführlich informiert.

Der GdW teilt mit, dass betreffend den Neubau und die Modernisierung der DIBt Änderungen der allgemeinen bauaufsichtlichen Zulassungen für schwerentflammbare Wärmedämm-Verbundsysteme (WDVS) mit EPS-Dämmstoffen vorgenommen hat, die seit 01.01.2016 gelten (Stichtag). Das heißt, dass die betroffenen Zulassungen zum 01.01.2016 teilweise widerrufen und durch neue Bestimmungen geändert und ergänzt werden. Im Wesentlichen handelt es sich bei den Änderungen und Ergänzungen um die bereits in den Hinweisen des DIBt enthaltenen zusätzlichen gebäudeumlaufenden Brandriegel als Schutzmaßnahme gegen eine Brandeinwirkung von außerhalb des Gebäudes. Für "WDVS mit angeklebtem EPS-Dämmstoff mit Dicken bis 300 mm auf massiv mineralischen Untergründen mit Putzschicht" sind das z. B. zusätzliche Brandriegel an der Unterkante des WDVS,

  • in Höhe der Decke des 1. Geschosses,

  • in Höhe der Decke des 3. Geschosses,

  • an Übergängen der Außenwand zu horizontalen Flächen.

Weiterhin ist ein Brandriegel maximal 1,0 m unterhalb von angrenzenden brennbaren Bauprodukten (z. B. am oberen Abschluss des WDVS unterhalb eines Daches) anzuordnen.

Von Bedeutung ist, welche Konsequenzen die Änderung der Zulassung zum 01.01.2016 auf laufende, noch nicht abgeschlossene Bauvorhaben hat. Grundsätzlich gilt, dass zum Zeitpunkt des Einbaus des Systems der dann gültige Verwendbarkeitsnachweis (Zulassung) zu beachten ist. Innerhalb einer gewissen Bandbreite wird hier bauaufsichtlich ein Spielraum bestehen, um nicht beabsichtigte Härten zu vermeiden. In Fällen, die von der Stichtagsregelung kurzfristig betroffen sind, empfiehlt sich deshalb eine Abstimmung mit der Bauaufsicht hinsichtlich der Ausführung der Wärmedämmung. Bereits ausgeführte EPS-WDVS verlieren ihre schwerentflammbare Brandklassifizierung nicht, wenn die zusätzlichen konstruktiven Brandschutzmaßnahmen nicht ausgeführt wurden, weil der Baubeginn vor und das Bauende nach dem Stichtag liegt. Bei Mängelbeseitigung an oder Instandsetzungsarbeiten von WDVS, die bereits vor dem Stichtag eingebaut waren, müssen die konstruktiven Brandschutzmaßnahmen nicht nachgerüstet werden. (Quelle: DIBt: FAQs zu EPS-WDVS).

Betreffend Bestandsbauten mit Fassadensystemen aus Polystyrol empfiehlt das Merkblatt der Bauministerkonferenz "Empfehlungen zur Sicherstellung der Schutzwirkung von Wärmedämmverbundsystemen (WDVS) aus Polystyrol" Maßnahmen, die die Eigentümer oder andere Verfügungsberechtigte eigenverantwortlich umsetzen können. Die Empfehlungen zielen auf

  • die ordnungsgemäße Instandhaltung von WDVS,

  • die Vermeidung von Brandlasten an der Fassade und

  • den vorbeugenden Brandschutz und der Sicherheit der Rettungswege, wenn an genutzten Gebäuden nachträglich WDVS aufgebracht werden.

Das Merkblatt ist auf der Website des DIBt und der Bauministerkonferenz (unter "Hinweise") verfügbar.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: Rechtsassessor Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

 

 

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Mit freundlichen Grüßen

RAin Sigrid Feßler
Verbandsdirektorin