vbw-info 01/2019

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Inhaltsverzeichnis

Angelegenheiten des Verbandes

Wechsel im Vorstand des vbw

Seit Beginn dieses Jahres wird der vbw von zwei neuen geschäftsführenden Vorständen geführt. Frau Dr. Iris Beuerle hat die Interessenvertretung übernommen. Herr Gerhard Schorr leitet den Prüfungsbereich.

Frau Dr. Iris Beuerle ist bereits seit September 2018 für den vbw als Mitglied der Geschäftsführung tätig. Die 51-Jährige hat an der HfWU Hochschule für Wirtschaft und Umwelt in Nürtingen-Geislingen Betriebswirtschaft studiert. In den vergangenen 20 Jahren war Frau Dr. Beuerle für den VNW Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V. in Hamburg als Referentin für Genossenschaften und Quartiersentwicklung und als Geschäftsführerin für den VNW Landesverband Hamburg tätig. Sie folgt auf Frau Sigrid Feßler, die das Amt zum 31.12.2018 abgegeben hat.

Herr Gerhard Schorr ist zum 01.01.2019 zum Prüfungsdirektor des vbw berufen worden. Der 63-jährige Wirtschaftsprüfer und Steuerberater war insgesamt 26 Jahre lang Vorstandsmitglied eines Genossenschaftsverbandes, die vergangenen 21 Jahre davon beim BWGV Baden-Württembergischen Genossenschaftsverband. Zum Jahresende 2018 hat Herr Schorr sein Amt als Verbandsdirektor des BWGV beendet. Er löst als Prüfungsdirektor und geschäftsführendes Vorstandsmitglied Herrn Hans Maier ab, der zum Jahresende 2018 aus den Diensten des vbw ausschied.

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Angelegenheiten des Verbandes

Veränderungen bei der FLÜWO Bauen Wohnen eG, Stuttgart

Zum 01.01.2019 durfte die FLÜWO Bauen Wohnen eG, Stuttgart, Frau Nina Weigl als weiteres hauptamtliches Vorstandsmitglied neben Herrn Rainer Böttcher willkommen heißen. Frau Weigl ist bereits seit 18 Jahren in verschiedenen Fach- und Führungspositionen, zuletzt als Prokuristin, erfolgreich tätig.

Herr Holger Hansen schied zum 31.12.2018 aus dem Vorstandsteam aus. Im Laufe seiner Amtszeit als nebenamtlicher Vorstand hat er als erfahrener Teamplayer sowie durch seine umfangreiche Berufserfahrung den Vorstand jederzeit kompetent unterstützt.  

Wir wünschen dem neuen Gremienmitglied viel Erfolg im neuen Tätigkeitsbereich und dem ausgeschiedenen Organmitglied alles Gute für die Zukunft.

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Angelegenheiten des Verbandes

Bericht aus dem Fachausschuss Rechtsfragen des vbw

Am 12.12.2018 tagte der Fachausschuss Rechtsfragen des vbw in den Räumen des vbw. Die Vorsitzende, Frau Raule-Rohr, begrüßte alle Anwesenden und insbesondere das neue Mitglied des Fachausschusses, Herrn Johannes Kronfeld, Vorstandsassistent bei der Familienheim Freiburg Baugenossenschaft eG, der sich im Anschluss dem Ausschuss kurz vorstellte.

Anschließend beriet der Fachausschuss über die neue Geschäftsordnung für die Fachausschüsse im vbw, die von Frau Dr. Beuerle vorgestellt wurde. Dr. Beuerle erläuterte den Hintergrund zur Erstellung der neuen Geschäftsordnung und die derzeit nochmals in Überarbeitung befindlichen Regelungen (weitere, neue Fachausschüsse, Entfall Sitzungsgeld). Sie informierte des Weiteren über die geplante Neuausrichtung und Rolle der Fachausschüsse ab 2019.

Im Anschluss wurde – entsprechend der neuen Geschäftsordnung – die Wahl eines stellvertretenden Vorsitzenden des Fachausschusses Rechtsfragen vorgenommen. Einstimmig gewählt wurde für die Dauer von fünf Jahren Herr Christian Brokate, Vorstandsmitglied der Baugenossenschaft Esslingen eG.

Im Anschluss beriet der Fachausschuss rechtliche Fragen. Zunächst wurde das Thema „Zensus 2021 und DSGVO“ problematisiert. Hier ist noch nicht geklärt, ob gegenüber den Mietern insoweit Informationspflichten nach DSGVO bestehen. Das Problem wurde auch bereits beim GdW platziert. Dort wird eine einheitliche bundesweite Klärung mit dem Bundes-Datenschutzbeauftragten angestrebt.

Anschließend informierte Frau Hennes zum Sachstand hinsichtlich des Mietrechtsanpassungsgesetzes. Sie stellte die wesentlichen Neuerungen, die voraussichtlich am 01.01.2019 in Kraft treten werden, vor (Modernisierungsmieterhöhungen [doppelte Kappungsgrenze], Informationspflichten bei der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn, Neueinführung eines Ordnungswidrigkeitentatbestandes bei bewusstem Herausmodernisieren). Die Teilnehmer waren sich einmal mehr einig, dass die Instrumente der Mietpreisbremse nicht dazu geeignet sind, neuen Wohnraum zu schaffen.

Anschließend informierte Frau Hennes über ein Urteil des AG Stuttgart zur Unwirksamkeit der Mietpreisbegrenzungsverordnung BW und zu den Planungen des Ministeriums zum Erlass einer neuen Verordnung.

Schließlich diskutierten die Teilnehmer Themen wie die Verlängerung der Umwandlungsverordnung BW und den Stand der WEG-Novelle. Hier erklärten sich die Fachausschussmitglieder bereit – sobald ein Referentenentwurf vorliegt –, an einer Stellungnahme/Bewertung seitens des vbw mitzuarbeiten.

Nach einem informativen Vormittag endete die Sitzung um 13:00 Uhr.

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Allgemeine Geschäftsführung

Mietrechtsanpassungsgesetz zum 01.01.2019 in Kraft getreten

Das Mietrechtsanpassungsgesetz ist mit den Änderungen/Neuerungen, wie im vbw-info 10/2018 mitgeteilt, am 21.12.2018 verkündet worden und am 01.01.2019 in Kraft getreten.

Soweit Sie Wohnungen in einem Gebiet mit angespannten Wohnungsmärkten (Mietpreisbegrenzungsverordnung BW) vermieten, darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen, sofern die Zulässigkeit der Miete nicht auf § 556e BGB (Berücksichtigung der Vormiete oder einer durchgeführten Modernisierung) oder § 556f BGB (Wohnung, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurde bzw. umfassender Modernisierung) beruht.

Der Vermieter ist in den Fällen, in denen eine von § 556d Abs. 1 BGB abweichende und nach § 556e BGB oder § 556f BGB zulässige Miete gefordert wird, verpflichtet, die Mieter vor Abgabe ihrer Vertragserklärung unaufgefordert in Textform Auskunft über den im Einzelfall vorliegenden Ausnahmetatbestand zu erteilen.

Ein entsprechendes Vorblatt für Mietverträge über Wohnungen, die sich in einem Gebiet mit angespannten Wohnungsmärkten befinden, hat der GdW in Zusammenarbeit mit den Landesverbänden vorbereitet. Dieses ist ab Anfang Januar 2019 über den Haufe-Verlag zu beziehen.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung. 

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Allgemeine Geschäftsführung

Die AWTS informiert zur Berufshaftpflicht für Wohnimmobilienverwalter

Wir möchten nochmals in Erinnerung rufen, dass seit dem 01.08.2018 Wohnimmobilienverwalter als Erlaubnisvoraussetzung nach § 34c GewO den Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung zu erbringen haben.

Diese ist bei einem im Inland zum Geschäftsbetrieb befugten Versicherungsunternehmen abzuschließen. Die Höhe der Mindestversicherungssumme beträgt 500.000 Euro für jeden Schadensfall und 1 Mio. Euro für alle Schadensfälle eines Kalenderjahres. Gruppenversicherungsverträge sind zulässig, sofern für jeden Teilnehmer der Gruppe der erforderliche Mindestdeckungsumfang sichergestellt ist. Die Berufshaftpflichtversicherung dient der Abdeckung von unmittelbaren Vermögensschäden aus der fehlerhaften Berufsausübung des Wohnimmobilienverwalters, seiner Erfüllungsgehilfen oder seiner Verrichtungsgehilfen.

Hinweis: Für bereits vor dem 01.08.2018 bestandene Wohnimmobilienverwaltungen nach § 34c GewO endet die Übergangsfrist am 01.03.2019!

Falls noch Handlungs-/Informationsbedarf zur Berufshaftpflichtversicherung besteht, kann Ihnen die AWTS-Assekuranz-GmbH (Ansprechpartner: Torsten Jans, Telefon: 0711 16345 - 500) hierzu Auskunft geben.

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Allgemeine Geschäftsführung

Serielles und modulares Bauen: Erstes Projekt der GdW-Rahmenvereinbarung wird umgesetzt

Die Kommunale Wohnungsbau GmbH Rheingau-Taunus erstellt derzeit im hessischen Idstein den ersten Wohnungsbau mit neun Wohneinheiten auf Grundlage der neuen Rahmenvereinbarung für serielles und modulares Bauen, die der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW im vergangenen Jahr gemeinsam mit dem Bundesbauministerium, der Deutschen Bauindustrie und der Bundesarchitektenkammer ins Leben gerufen hat. Das Mehrfamilienhaus steht innerhalb von acht Wochen und ist nach insgesamt nur vier Monaten bezugsfertig. Durch die Festpreiszusage wird verhindert, dass sich Bauprojekte angesichts stark ausgelasteter Baukapazitäten und ohnehin immer längerer Bauzeiten während ihrer Realisierung immer weiter verteuern.  Bei dem Projekt in Idstein werden Stahlbeton-Raum-Module des Bauunternehmens Lechner Group in Massivbauweise und mit sehr hohem Vorfertigungsgrad per Lkw und Kran auf der Baustelle angeliefert. Dort werden sie quasi nach dem "Lego-Prinzip" aufeinander gestapelt und miteinander verbunden. Fenster, Balkone, teilweise Bäder, Leitungen und Dämmung sind in den Modulen bereits eingebaut. In Idstein entstehen dadurch acht barrierefreie Wohnungen für zwei Personen mit Wohnflächen von rund 63 Quadratmetern und eine Wohnung für eine Person mit rund 43 Quadratmetern. Die Baukosten (Kostengruppen 300 + 400 brutto) liegen bei rund 2.350,00 Euro pro Quadratmeter. Bilder des Projektes finden Sie unter folgendem Link: https://photos.google.com/share/AF1QipMt2CtjmZRORzRJ0XbYp5B_
wQKfN7StkOIA84FGtnEl3p6Q8yn1x0bXuUN-Z1vfZw?key=X1gtREJRTW9vRHhjYU5iNzROTzhqRlpVejdrVmZR

Auch einige Mitgliedsunternehmen des vbw haben bereits Erfahrungen im seriellen und modularen Bauen machen können und Projekte erfolgreich abgeschlossen. Derzeit plant der Verband, das Thema in einer Ausgabe des Magazins genauer zu beleuchten. Eine Fachtagung zum Thema „serielles und modulares Bauen“ ist ebenfalls für die zweite Jahreshälfte geplant.

Hat Ihr Unternehmen bereits Erfahrungen im Bereich modulares und serielles Bauen gesammelt und möchten Sie sich an der Berichterstattung oder der Tagung inhaltlich beteiligen? Dann kontaktieren Sie uns gerne. Für Rückfragen steht Ihnen Herr Michael Roth vom vbw (Telefon 0711 16345 – 110) zur Verfügung.

Weitere Informationen zur Rahmenvereinbarung des GdW finden sind hier: https://web.gdw.de/wohnen-und-stadt/serielles-bauen

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Allgemeine Geschäftsführung

Veröffentlichung neuer Mietspiegel 2019

Der neue Karlsruher Mietspiegel 2019 wurde am 27.11.2018 vom Gemeinderat einstimmig angenommen und trat am 01.01.2019 in Kraft. Zuvor hatte die Arbeitsgruppe Mietspiegel, an der auch der vbw teilgenommen hat, in der Sitzung vom 02.10.2018 den Mietspiegel einstimmig als qualifizierten Mietspiegel anerkannt.

Den Karlsruher Mietspiegel finden Sie zum kostenlosen Download auf der Webseite der Stadt Karlsruhe („statistik.karlsruhe.de“). Dort ist der Mietspiegel seit dem 02.01.2019 im PDF-Format als Download verfügbar. Unabhängig davon kann die gedruckte Ausgabe zum Preis von EUR 7,00 weiterhin bei allen städtischen Verkaufsstellen erworben oder online über den Bereich Bürgerdienste der städtischen Internetseite bestellt werden.

Weiter informieren wir Sie darüber, dass seitens der Stadt Stuttgart ein neuer Mietspiegel 2019/2020 erschienen ist; der Gemeinderat hat den Beschlussanträgen am 14.12.2018 zugestimmt. Sollten Sie ein Exemplar des Mietspiegels benötigen, kann dieses bei der Landeshauptstadt Stuttgart, Amt für Liegenschaften und Wohnen (Ansprechpartnerin Frau Blum, Telefon 0711 216 – 91381, E-Mail: mietpreis@stuttgart.de), angefordert werden. Der Mietspiegel 2019/2020 kann neben der Printversion erstmals auch im Statistik-Shop als PDF-Version erworben werden. Die Kosten hierfür betragen jeweils EUR 7,00 (gilt für Printversion wie auch für online).

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Allgemeine Geschäftsführung

Prof. Dr. Andreas Saxinger neuer Vorsitzender des Arbeitskreises Geislinger Konvention

Nach mehr als einem Jahrzehnt als Vorsitzender des Arbeitskreises Geislinger Konvention hat sich Herr Prof. Dr. Hansjörg Bach nicht mehr zur Wiederwahl gestellt. Er wurde im März 2018 mit großen Ehren verabschiedet. Zum neuen Vorsitzenden wurde Herr Prof. Dr. Andreas Saxinger (ebenfalls von der HfWU Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen) gewählt. Seine Stellvertreter sind die Herren Michael Pistorius und Siegfried Rehberg.

Auf der vergangenen Sitzung des Arbeitskreises Geislinger Konvention hat der Arbeitskreis ein Strategiepapier zur Fortentwicklung verabschiedet. Das Strategiepapier finden Sie als Anlage.

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Allgemeine Geschäftsführung

Housing Europe: Projektaufruf für die European Responsible Housing Awards 2019

Die europäische Dachorganisation der Wohnungswirtschaft ruft auch dieses Jahr europaweit zur Teilnahme an den European Responsible Housing Awards (Preis der verantwortungsvollen europäischen Wohnungswirtschaft) auf. Öffentliche, soziale und genossenschaftliche Wohnungsanbieter und Mieter können an dem europaweiten Wettbewerb teilnehmen, in dem Leistungen, Innovationen und bewährte Praktiken in fünf unterschiedlichen Preiskategorien gezeigt werden können:

  • Faire Finanzierung von bezahlbarem Wohnraum;
  • ,,More than a roof“ – Chancengleichheit für Gemeinschaften unterstützen;
  • Innovation fördern, Akteur für einen fairen Energiewandel;
  • Aufbau strategischer Partnerschaften, Zusammenarbeit der Gemeinschaften fördern;
  • Team stärken, Mitarbeiterbedürfnisse ansprechen.

Die Preisverleihung des Responsible Housing Awards 2019 wird am 06.06.2019 während des International Social Housing Festival “Our Planet, our Cities, our Homes…“ in Lyon stattfinden.

Wenn Sie gerne mit Ihren Projekten teilnehmen möchten, können Sie auf www.responsiblehousing.eu weitere Informationen für eine Teilnahme erhalten. Anmeldeschluss für die Bewerbungen ist der 28.02.2019.

Auf der Webseite sind auch die Handbücher der vorherigen Gewinner und der Teilnehmer aus der engeren Auswahl aufgelistet.

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Allgemeine Geschäftsführung

Anpassung des Basiszinssatzes zum 01.01.2019

Die Deutsche Bundesbank berechnet den Basiszinssatz nach den gesetzlichen Vorgaben des § 247 Abs. 1 BGB. Er verändert sich danach jeweils zum 01.01. und 01.07. eines Jahres um die Prozentpunkte, um welche seine Bezugsgröße seit der letzten Veränderung des Basiszinssatzes gestiegen oder gefallen ist.

Der Basiszinssatz des § 247 BGB dient als Grundlage für die Berechnung von Verzugszinsen. Die Verzugszinsen sind in § 288 BGB geregelt. Nach § 288 Abs. 1 BGB liegt der Verzugszins bei Rechtsgeschäften, an denen ein Verbraucher beteiligt ist, 5 Prozentpunkte über dem Basiszins/Jahr; bei Rechtsgeschäften, an denen ein Verbraucher nicht beteiligt ist, liegt der Zinssatz für Entgeltforderungen 9 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 2 BGB).

Der Basiszins (§ 247 Abs. 2 BGB) hat sich zum 01.01.2019 nicht verändert und beträgt weiterhin – (minus!) 0,88 %.

Demnach betragen die gesetzlichen Verzugszinsen (§ 288 Abs. 1 Satz 2 BGB) für Verbrauchergeschäfte seit dem 01.01.2019 nach wie vor 4,12 % und nach § 288 Abs. 2 BGB bei Entgeltforderungen, an denen kein Verbraucher beteiligt ist, nach wie vor 8,12 %.

Der jeweils maßgebliche Zinssatz wird von der Deutschen Bundesbank im Bundesanzeiger unter www.Basiszinssatz.de bekannt gemacht.

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Allgemeine Geschäftsführung

Gesetz zur Weiterentwicklung des Teilzeitrechts – Einführung einer Brückenteilzeit

Am 01.01.2019 ist das Gesetz zur Weiterentwicklung des Teilzeitrechts – Einführung einer „Brückenteilzeit“ – in Kraft getreten. Kernstück der Neuregelungen ist § 9a TzBfG, die sogenannte „Brückenteilzeit“, deren Voraussetzungen im Folgenden näher dargestellt werden sollen.

Neben dem Anspruch auf zeitlich nicht begrenzte Teilzeitarbeit (§ 8 TzBfG) besteht damit ein allgemeiner gesetzlicher Anspruch auf Brückenteilzeit. Die Anspruchsvoraussetzungen und das Verfahren der Antragstellung des § 9a TzBfG entsprechen überwiegend den Regelungen des § 8 TzBfG und nehmen hierauf Bezug, was die Anwendung der Vorschriften über die Brückenteilzeit erleichtert. Teilzeitansprüche aufgrund anderer Gesetze (z. B. nach BEEG, PflegeZG oder FPfZG) bleiben unberührt.

Beschäftigte können durch Inanspruchnahme des § 9a TzBfG verlangen, dass ihre Arbeitszeit für einen im Voraus begrenzten Zeitraum verringert wird, ohne befürchten zu müssen, auf unbestimmte Zeit in der Teilzeittätigkeit zu verbleiben.

Der Anspruch ist auf einen Zeitraum von ein bis zu fünf Jahren begrenzt. Zudem besteht der Anspruch auf zeitliche begrenzte Verringerung der Arbeitszeit nur gegenüber Arbeitgebern, die in der Regel mehr als 45 Arbeitnehmer beschäftigen. Bei der Ermittlung der Zahl der regelmäßig beschäftigten Arbeitnehmer sind Personen in Berufsbildung nicht mitzuzählen. Im Übrigen zählt jeder Beschäftigte unabhängig von seiner individuellen Arbeitszeit als ein Arbeitnehmer. Der Anspruch auf Brückenteilzeit setzt zudem voraus, dass das Arbeitsverhältnis länger als sechs Monate bestanden hat und der Arbeitnehmer seinen Antrag in Textform mitteilt. Der Arbeitnehmer hat dabei Umfang und Verteilung der reduzierten Arbeitszeit sowie die gewünschte Dauer der Teilzeit anzugeben.

Der Arbeitgeber hat mit dem Arbeitnehmer den Teilzeitwunsch zunächst mit dem Ziel der Einigung zu erörtern. Das Gespräch sollte zu Beweiszwecken entsprechend dokumentiert werden. Ist eine Einigung nicht möglich, hat der Arbeitgeber den Antrag auf Brückenteilzeit spätestens einen Monat vor dem gewünschten Beginn der Brückenteilzeit schriftlich mit Begründung abzulehnen. Hat der Arbeitgeber den Antrag form- und fristgerecht abgelehnt, muss der Arbeitnehmer auf Zustimmung des Arbeitgebers klagen. Sofern die Ablehnung des Antrags auf Brückenteilzeit nicht form- und fristgerecht erfolgte, wird die Zustimmung des Arbeitgebers gesetzlich fingiert. Auch die zeitlich begrenzte Verringerung der Arbeitszeit kann der Arbeitgeber ablehnen, soweit betriebliche Gründe entgegenstehen (§ 9a Abs. 2 Satz 1 TzBfG). Die entgegenstehenden betrieblichen Gründe müssen sich auf den Umfang der Arbeitszeit, die Verteilung der Arbeitszeit oder die Dauer der Brückenteilzeit beziehen. Im Übrigen gelten die gleichen Anforderungen wie bei den entgegenstehenden betrieblichen Gründen i.S.d. § 8 Abs. 4 TzBfG. Zudem kann der Arbeitgeber die Brückenteilzeit ablehnen, wenn die Zumutbarkeitsgrenzen des neuen § 9a Abs. 2 Satz 2 TzBfG überschritten werden. Danach kann auch ein Arbeitgeber mit in der Regel nicht mehr als 200 Arbeitnehmern (ohne Personen in Berufsbildung) die Brückenteilzeit ablehnen, wenn pro angefangenen 15 Arbeitnehmern bereits mindestens ein Arbeitnehmer Brückenteilzeit ausübt. Angerechnet werden insoweit nur Arbeitnehmer in Brückenteilzeit, nicht jedoch weitere Teilzeitbeschäftigte. Maßgeblich für die Berechnung der Anzahl der Mitarbeiter, die Brückenteilzeit ausüben, ist der geplante Beginn der Brückenteilzeit. Insoweit hat der Arbeitgeber eine vorausschauende Betrachtung anzustellen. Bei gleichzeitigem Antrag mehrerer Arbeitnehmer entscheidet der Arbeitgeber im Rahmen billigen Ermessens.

Arbeitnehmer, die Brückenteilzeit ausüben, haben keinen Anspruch auf eine weitere Verringerung oder Verlängerung der Arbeitszeit. Jedoch ist der Arbeitgeber gemäß § 7 Abs. 2 TzBfG verpflichtet, mit ihnen den Wunsch nach Veränderung der Arbeitszeit zu erörtern. Das Recht zur Veränderung der Arbeitszeit nach anderen Vorschriften (z.B. BEEG, PflegeZG, FPfZG) bleibt indes unberührt.

Einen erneuten Anspruch auf Brückenteilzeit kann der Arbeitnehmer frühestens ein Jahr nach Rückkehr zur ursprünglichen Arbeitszeit, frühestens zwei Jahre nach berechtigter Ablehnung des Antrags durch den Arbeitgeber sowie frühestens ein Jahr nach berechtigter Ablehnung aufgrund der Zumutbarkeitsregelung für Arbeitgeber mit nicht mehr als 200 Arbeitnehmern geltend machen.

Neben der Regelung einer befristeten Teilzeit sieht das Gesetz auch einen Anspruch auf Verlängerung der Arbeitszeit und Änderungen bei der Arbeit auf Abruf vor.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Evelyn Chaitas, Telefon 0711 16345 - 116) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Die Datenschutzbeauftragen der WTS informieren: Phishing E-Mails mit behauptetem Verstoß gegen die DSGVO

Die Verursacher von Phishing E-Mails haben sich eine neue perfide Masche ausgedacht, um an Daten zu gelangen. Dabei erhalten die potentiellen Opfer eine E-Mail von einem vorgeblichen Rechtsanwalt, in der behauptet wird, dass ein Verstoß gegen die Informationspflichten nach Art. 13 DSGVO vorliegt. Eine personalisierte Anrede wird nicht verwendet und es finden sich im E-Mail-Text keine Hinweise auf den konkreten Verstoß oder den Auftraggeber des Rechtsanwalts. Es wird ausschließlich auf „beigefügte“ Dokumente verwiesen, die sich in einer ZIP-Datei befinden.

Die E-Mails stammen nicht – wie von den Betrügern – vorgegeben, von einem Rechtsanwalt, sondern von dubiosen E-Mail-Adressen, die mit der jeweils genannten Rechtsanwaltskanzlei nichts zu tun haben. Auch an den untypischen Endungen dieser Adressen ist ersichtlich, dass es sich nicht um eine seriöse E-Mail handelt.

Die im Anhang zu der Betrugsmail enthaltene ZIP-Datei sollte auf keinen Fall geöffnet werden. In ZIP-Dateien verstecken sich häufig Virusdateien / Trojaner, die Ihren PC bzw. sogar das ganze Netzwerk infiltrieren und schädigen können.

Sollten Sie „Anwaltsmails“ erhalten, achten Sie bitte stets darauf, dass die Mailadresse (und nicht nur der angezeigte Name) zur jeweiligen Kanzlei passen.

Fragen zum Datenschutz beantworten Ihnen gerne die Datenschutzbeauftragten der WTS, Herr David Hummel (E-Mail: hummel@wts-vbw.de), Herr Dieter Schmidt (E-Mail: dschmidt@wts-vbw.de) und Herr Christoph Schmidt (E-Mail: cschmidt@wts-vbw.de ).

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Wohnungspolitik

Bauleistungspreise steigen weiter

Auch im vierten Quartal 2018 übertrafen die Bauleistungspreise die Ergebnisse des Vorjahres, wie das Statistische Landesamt Baden-Württemberg am 10.01.2019 in einer Pressemitteilung bekannt gab.

Häuslebauer mussten im Vergleich zu 2017 5,2% mehr ausgeben. Besonders stark gestiegen sind die Bauleistungen bei Rohbauarbeiten für Wohngebäude (+6,6 %). Besonders Beton- (+7,5 %), Mauer- (+7,1 %) und Erdarbeiten (+6,9 %) verteuerten sich im Vergleich zu 2017 spürbar. Die Preissteigerung für Ausbauarbeiten (+4,2 %) war weniger stark ausgeprägt. Die Instandhaltung von Wohngebäuden ohne Schönheitsreparaturen verteuerte sich binnen Jahresfrist um 4,1 %. Für Schönheitsreparaturen erhöhten sich die Preise um 2,9 %.

Hier gelangen Sie zur Pressemitteilung des Statistischen Landesamtes:
https://www.statistik-bw.de/Presse/Pressemitteilungen/2019007

Für Rückfragen steht Ihnen Herr Benjamin Baecker vom vbw (Telefon 0711 16345 – 121) zur Verfügung.

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Wohnungspolitik

Nebenkosten in Baden-Württemberg vergleichsweise niedrig

Bei einer vergleichenden bundesweiten Studie zu Wohnnebenkosten des Instituts der Deutschen Wirtschaft schnitt Baden-Württemberg vergleichsweise gut ab. Untersucht wurden die Gebühren für Müllabfuhr und Abwasser sowie die Grundsteuer in Deutschlands 100 größten Städten (14 davon aus Baden-Württemberg). Unter den 20 bestplatzierten Städten finden sich sieben aus Baden-Württemberg.

Besonders günstig sind die Städte Ludwigsburg (Rang 4), Heidelberg (Rang 6), Esslingen (Rang 8) und Heilbronn (Rang 10), die es unter die besten 10 Städte schafften. Einzig Pforzheim auf Rang 73 bildet hier eine Ausnahme.

Besonders bei der Abwasserbehandlung sind baden-württembergische Städte vergleichsweise günstig. Ludwigsburg, Heidelberg und Freiburg liegen hier auf den ersten drei Plätzen. Bei Kosten für die Müllbeseitigung ist Esslingen auf Rang 13 die bestplatzierteste Stadt aus Baden-Württemberg, Stuttgart belegt Platz 21.

Für Rückfragen steht Ihnen Herr Benjamin Baecker vom vbw (Telefon 0711 16345 – 121) zur Verfügung.

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Wohnungspolitik

Wohnungsgenehmigungen steigen 2018 bundesweit um 1,2 Prozent

Von Januar bis Oktober 2018 wurde in Deutschland der Bau von insgesamt 289.700 Wohnungen genehmigt, so teilte das Statistische Bundesamt mit. Dies entspricht einem Anstieg von 1,2 %, beziehungsweise 3.500 Baugenehmigungen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Dieser Anstieg ist ausschließlich auf die Zunahme der Baugenehmigungen für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern zurückzuführen (+5,7 %). Dagegen ist die Zahl der Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser um 0,9 % und für Zweifamilienhäuser um 4,6 % zurückgegangen.

Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW, dazu:

"Die Zahl der Baugenehmigungen bei Mehrfamilienhäusern wächst, das ist ein gutes Zeichen. Die Entwicklung verdeutlicht, dass unsere Unternehmen beim Wohnungsbau in den Startlöchern stehen und bauen wollen. Viel zu häufig lässt man sie aber nicht, so dass weiterhin gilt: Genehmigt ist noch lange nicht gebaut. Hohe Hürden, wie die immer weiter steigende Flut der Bauauflagen und Normen, teure Baugrundstücke und steigende Baukosten stehen dem bezahlbaren Wohnungsbau im Weg. Der Wohnungsmangel in den Ballungszentren bleibt akut, so dass die steigenden Baugenehmigungen nur wenig Linderung bringen.

Unzureichende Planungs- und Baukapazitäten, steigende Grunderwerbsteuern und hohe energetische Anforderungen bremsen den Wohnungsbau zusätzlich aus. Dabei brauchen wir mindestens 400.000 neue Wohnungen im Jahr. Bund, Länder und Kommunen müssen den bezahlbaren Wohnungsbau endlich als gemeinsame, nationale Aufgabe begreifen und die Ergebnisse des Wohngipfels ab 2019 koordiniert, zügig und mit frischem Schwung umsetzen. Sonst wird der Mangel an bezahlbarem Wohnraum in den Hotspots zementiert und damit zu einem langfristigen sozialen Problem."

Für Rückfragen steht Ihnen Herr Benjamin Baecker vom vbw (Telefon 0711 16345 – 121) zur Verfügung.

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Förderung des Wohnungsbaus

L-Bank präzisiert Wohnflächengrenzen im geförderten Wohnungsbau

Die L-Bank hat auf Rückfrage des vbw die Wohnflächengrenzen für das Förderprogramm „Wohnungsbau-BW 2018/2019“ präzisiert. Demnach liegen die zulässigen Wohnungsgrößen

  • bis zu 2 Wohnräume bei 23,00 - 63,00
  • bis zu 3 Wohnräume bei 42,75 - 78,75
  • bis zu 4 Wohnräume bei 57,00 - 94,50
  • bis zu 5 Wohnräume bei 71,25 - 110,25
  • bis zu 6 Wohnräume bei 85,50 - 126,00

Die vollständige Übersicht finden Sie in der Anlage.

Für Rückfragen steht Ihnen Herr Michael Roth vom vbw (Telefon 0711 16345 – 110) zur Verfügung.

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Prüfungswesen und Bilanzrecht

Einholung von Drittbestätigungen für den Jahresabschluss

Um die Vorbereitung auf die Jahresabschlussprüfung zu erleichtern, wurde der Prozess zur Einholung von Drittbestätigungen im Rahmen der Jahresabschlussprüfung vereinheitlicht und ein direkter Zugang zu den aktuellen Musteranschreiben über das Internet eingerichtet.

Eine Drittbestätigung ist ein Prüfungsnachweis, den der Abschlussprüfer unmittelbar als schriftliche Antwort von einem Dritten in Papierform erlangt. Unter Drittbestätigungen werden im Wesentlichen Bank-, Rechtsanwalts- und Steuerberaterbestätigungen verstanden. Grundsätzlich sind von allen Banken, Rechtsanwälten und Steuerberatern, mit denen ein Unternehmen im Prüfungszeitraum in einer Geschäftsbeziehung stand bzw. im laufenden Geschäftsjahr steht, Drittbestätigungen einzuholen. Die Anschreiben sind durch das zu prüfende Unternehmen vorzubereiten und in unverschlossenen und frankierten Briefumschlägen an den vbw bzw. die Habitat zu senden. Die Anschreiben sind durch den vbw bzw. durch die Habitat zu prüfen und werden direkt von der Prüfungsgesellschaft bzw. von dem Prüfungsverband an die Dritten versendet.

Die aktuellen Musterbestätigungsschreiben und eine ausführlichere Prozessbeschreibung stehen auf der Homepage des vbw und der Habitat zum Download unter folgenden Adressen bereit:

vbw: https://www.vbw-online.de/vbw-intern/mitglieder-service/informationen-wirtschaftspruefung-und-steuerberatung.html *

HABITAT: https://habitat-wpg.de/downloads/alphaindex/h.html

Der für Sie zuständige Wirtschaftsprüfer bzw. Verbandsprüfer steht Ihnen bei Rückfragen gerne zur Verfügung.

*(vorherige Anmeldung im Mitgliederbereich erforderlich)

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Steuerfragen

Die WTS informiert: Allgemeiner Teil des Lageberichts für den Jahresabschluss 2018

Wie in den Vorjahren stellen wir den Unternehmen, die uns mit der handelsrechtlichen Bilanzerstellung beauftragen, den allgemeinen Teil des Lageberichts unentgeltlich zur Verfügung.

Andere Unternehmen können den allgemeinen Teil des Lageberichts ab sofort gegen eine Schutzgebühr von 60,00 Euro (inkl. Umsatzsteuer) von uns erhalten.

Bitte richten Sie Ihre Bestellung an die WTS Wohnungswirtschaftliche Treuhand Stuttgart GmbH, Herdweg 52/54, 70174 Stuttgart (Tel. 0711 16345 - 410, Telefax 0711 16345 - 498, E-Mail: info@wts-vbw.de).

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Steuerfragen

Die WTS informiert zur Lohnsteuer

Am 23.11.2018 hat der Bundesrat dem vom Deutschen Bundestag beschlossenen Gesetz zur Vermeidung von Umsatzsteuerausfällen beim Handel mit Waren im Internet und zur Änderung weiterer steuerlicher Vorschriften (UStAVermG) zugestimmt. Der Gesetzestitel umschreibt den tatsächlichen Gesamtumfang des Regelungspakets nur sehr unzureichend, weil auch zahlreiche Steuerrechtsänderungen enthalten sind, die keinen Bezug zur Umsatzsteuer haben.

Lohnsteuer

1. Steuerfreiheit für das Job-Ticket (§ 3 Nr. 15 EStG )

Nach § 3 Nr. 15 EStG sind Zuschüsse des Arbeitgebers steuerfrei, die zusätzlich zum ohnehin geschuldeten Arbeitslohn zu den Aufwendungen des Arbeitnehmers für Fahrten mit öffentlichen Verkehrsmitteln im Linienverkehr

  • zwischen Wohnung und erster Tätigkeitsstätte oder

  • zwischen Wohnung und typischerweise arbeitstäglich aufzusuchenden Orten oder weiträumigen Tätigkeitsgebieten

gewährt werden.

Begünstigt sind damit Sachbezüge in Form der unentgeltlichen oder verbilligten Zurverfügungstellung von Fahrausweisen und Zuschüsse des Arbeitgebers zum Erwerb von Fahrausweisen und Leistungen (Zuschüsse und Sachbezüge) Dritter, die mit Rücksicht auf das Dienstverhältnis erbracht werden. In die Steuerbefreiung einbezogen sind auch die Fälle, in denen der Arbeitgeber nur mittelbar (z. B. durch Abschluss eines Rahmenabkommens, z. B. bei Job-Tickets) an der Vorteilsgewährung beteiligt ist.

Die Steuerfreiheit gilt nicht für Arbeitgeberleistungen (Zuschüsse und Sachbezüge), die durch Umwandlung des ohnehin geschuldeten Arbeitslohns finanziert werden, da nur zusätzliche Leistungen begünstigt werden.

Durch die Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 15 Satz 1 EStG fällt der geldwerte Vorteil für die Überlassung eines Job-Tickets künftig nicht mehr unter die monatliche Freigrenze für Sachbezüge von 44 Euro (§ 8 Abs. 2 Satz 11 EStG), so dass gegebenenfalls weitere Sachbezüge gewährt werden können. Allerdings werden die steuerfreien Leistungen nach § 3 Nr. 15 Satz 3 EStG auf die Entfernungspauschale (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 4 Satz 2 EStG ) angerechnet.

2. Dienstwagenbesteuerung für Elektro- und Hybridelektrofahrzeuge (§ 6 Abs. 1 Nr. 4 Satz 2 und 3 EStG )

Gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 4 Satz 2 EStG ist die private Nutzung eines betrieblichen Kraftfahrzeugs grundsätzlich für jeden Kalendermonat mit 1 % des inländischen Listenpreises anzusetzen (sog. Listenpreismethode). Zur Förderung von Elektro- und extern aufladbaren Hybridelektrofahrzeugen wird der Vorteil aus der Nutzung solcher Fahrzeuge nur noch zur Hälfte besteuert, indem bei Anwendung der Listenpreismethode die Bemessungsgrundlage halbiert wird.

Für extern aufladbare Hybridelektrofahrzeuge ist der Ansatz des halbierten inländischen Bruttolistenpreises zusätzlich an die Voraussetzung geknüpft, dass sie unter die Definition des § 3 Abs. 2 Nr. 1 oder 2 des Elektromobilitätsgesetzes fallen. Danach kommt die Halbierung der Bemessungsgrundlage nur für solche von außen aufladbaren Hybridelektrofahrzeuge in Betracht,

  • die eine Kohlendioxidemission von höchstens 50 Gramm je gefahrenem Kilometer haben oder

  • deren Reichweite unter ausschließlicher Nutzung der elektrischen Antriebsmaschine mindestens 40 Kilometer beträgt.

Die Neuregelung ist auf einen Zeitraum von drei Jahren begrenzt. Sie ist auf Elektro- und Hybridelektrofahrzeuge anzuwenden, die die oben genannten Voraussetzungen erfüllen und die im Zeitraum vom 01.01.2019 bis zum 31.12.2021 angeschafft oder geleast werden. Damit wären auch gebraucht erworbene Fahrzeuge begünstigt, sofern die genannten Voraussetzungen erfüllt sind.

Soweit Hybridelektrofahrzeuge danach nicht begünstigt sind, gilt für diese der bisherige Nachteilsausgleich durch Minderung des Bruttolistenpreises um die pauschalen Beträge für das Batteriesystem (§ 6 Abs. 1 Nr. 4 Satz 2 EStG).

Daneben bleibt weiterhin die Fahrtenbuchmethode (§ 6 Abs. 1 Nr. 4 Satz 3 EStG) zulässig. Für Elektrofahrzeuge und extern aufladbare Hybridelektrofahrzeuge, die die Voraussetzungen des § 3 Abs. 2 Nr. 1 oder 2 Elektromobilitätsgesetz erfüllen, sind bei der Ermittlung der insgesamt entstandenen Aufwendungen die Anschaffungskosten für das Kraftfahrzeug oder vergleichbare Aufwendungen nur zur Hälfte zu berücksichtigen (§ 6 Abs. 1 Nr. 4 Satz 3 EStG).

Die Halbierung der Bemessungsgrundlage bei der Anschaffung von Elektrofahrzeugen gilt auch für Elektrofahrräder, die verkehrsrechtlich als Kraftfahrzeuge einzuordnen sind.

3. Fahrradgestellung durch den Arbeitgeber (§ 3 Nr. 37 EStG)

Vorteile für die Überlassung eines betrieblichen Fahrrads oder Elektrofahrrads (sofern es sich nicht um ein Kraftfahrzeug handelt) sind steuerbefreit. Voraussetzung ist aber, dass die Fahrradgestellung zusätzlich zum ohnehin geschuldeten Arbeitslohn erfolgt. Eine Fahrradgestellung im Wege einer Entgeltumwandlung ist damit nicht begünstigt.

Diese Regelung ist nur bis zum 31.12.2021 anzuwenden. Ab dem 01.01.2022 ist die Fahrradüberlassung dann wieder mit dem geldwerten Vorteil steuerpflichtig.

4. Gesundheitsförderung (§ 3 Nr. 34 EStG)

Der Förderhöchstbetrag wird von 400 Euro auf 500 Euro p. a. erhöht und die Vorschrift an die geänderte gesetzliche Lage nach dem SGB V angepasst. Durch das Präventionsgesetz vom 17.07.2015 (BGBl. I 2015, 1368) wurde u.a. ein Zertifizierungsverfahren für die förderungswürdigen Maßnahmen zur individuellen, verhaltensbezogenen Prävention durch den Spitzenverband Bund der Krankenkassen eingeführt. Der neugefasste § 3 Nr. 34 EStG verweist nun zutreffend auf die §§ 20 und 20b SGB V. Danach fallen gesundheitsförderliche Maßnahmen in Betrieben (betriebliche Gesundheitsförderung), die den vom Spitzenverband Bund der Krankenkassen nach § 20 Abs. 2 S. 1 SGB V festgelegten Kriterien entsprechen, sowie Maßnahmen zur verhaltensbezogenen Prävention, die nach § 20 Abs. 2 S. 2 SGB V zertifiziert sind, unter die Steuerbefreiung. Die Zertifizierung von Maßnahmen zur verhaltensbezogenen Prävention ist künftig somit zwingend für die Anerkennung der Steuerbefreiung.

Bei eventuellen Fragen wenden Sie sich bitte an die WTS Wohnungswirtschaftliche Treuhand Stuttgart GmbH, Herdweg 52/54, 70174 Stuttgart (Tel. 0711 16345 - 410, Telefax 0711 16345 - 498, E-Mail: info@wts-vbw.de).

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Steuerfragen

Die WTS informiert zur Körperschaftsteuer

Die für den 14.12.2018 anberaumte Zustimmung des Bundesrates zur Einführung einer Sonderabschreibung zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus ist nicht zustande gekommen; der Gesetzesbeschluss des Deutschen Bundestages wurde von der Tagesordnung der Bundesratssitzung genommen.

Das Gesetzgebungsverfahren ist damit allerdings nicht beendet. Der Gesetzesbeschluss könnte auf Antrag eines Landes oder der Bundesregierung auf eine der nächsten Tagesordnungen des Bundesrates gesetzt werden. Die Zustimmung des Bundesrates ist nötig, damit das Gesetz in Kraft treten kann.

Die Länder haben Zweifel geäußert, dass die Zielsetzung des Gesetzes mit der beschlossenen steuerlichen Förderung effektiv, effizient und zielgenau erreicht werden kann. Sie sehen insofern die Gefahr von Fehlallokationen. Außerdem haben Empfehlungen und Prüfbitten des Bundesrates im Gesetzesbeschluss des Deutschen Bundestages keine hinreichende Berücksichtigung gefunden (Stichwort „Miethöhebegrenzung“).

Wohnungsunternehmen hätten in vielen Fällen die Sonderabschreibung überhaupt nicht anwenden können, weil sie aufgrund der darin enthaltenen beihilferechtlichen Regelungen die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung nicht erfüllt hätten bzw. weil die Sonderabschreibungen für steuerbefreite Vermietungsgenossenschaften ohnehin nicht in Frage gekommen wären.

Bei eventuellen Fragen wenden Sie sich bitte an die WTS Wohnungswirtschaftliche Treuhand Stuttgart GmbH, Herdweg 52/54, 70174 Stuttgart (Tel. 0711 16345 - 410, Telefax 0711 16345 - 498, E-Mail info@wts-vbw.de).

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Steuerfragen

Die WTS informiert zur Umsatzsteuer

Im Jahr 2011 hatte die Finanzverwaltung Bauträgerunternehmen in die Umkehrung der Steuerschuldnerschaft für Bauleistungen einbezogen. Diese Verwaltungsauffassung war dann im Jahr 2013 durch die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes (BFH) aufgehoben worden. Daraufhin konnten Bauträgerunternehmen die Rückabwicklung der zu Unrecht für die Bauunternehmen abgeführten Umsatzsteuer verlangen. Nach den allgemeinen Regelungen sind diese Umsatzsteuererstattungen nach § 233a AO zu verzinsen. Die Finanzverwaltung wollte diese Ansprüche allerdings nicht verzinsen und hat deshalb zu den aufgrund der Rückabwicklungsanträge geänderten Umsatzsteuerbescheiden keine Zinsbescheide erlassen.

Dagegen waren einige Klagen anhängig. Für den 10.01.2019 hatte der BFH mehrere dieser Klagen zur mündlichen Verhandlung terminiert (Verfahren Az. V R 3/18, Az. V R 7/18 sowie Az. V R 8/18). Die Finanzverwaltung hat für alle diese Klagen die Revisionen zurückgenommen. Damit dürfte der Verzinsung der Ansprüche nichts mehr im Wege stehen.

Bei eventuellen Fragen wenden Sie sich bitte an die WTS Wohnungswirtschaftliche Treuhand Stuttgart GmbH, Herdweg 52/54, 70174 Stuttgart (Tel. 0711 16345 - 410, Telefax 0711 16345 - 498, E-Mail: info@wts-vbw.de).

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Steuerfragen

Die WTS informiert zur Abgabenordnung

Der IX. Senat des Bundesfinanzhofs (BFH) hat mit Beschluss vom 25.04.2018 (Az. IX B 21/18, BStBl II S. 415) in einem Verfahren zum vorläufigen Rechtsschutz Zweifel an der Verfassungskonformität des Zinssatzes nach § 238 Absatz 1 Satz 1 AO für Verzinsungszeiträume ab dem 01.04.2015 geäußert und deshalb die Vollziehung eines Bescheides über Nachforderungszinsen nach § 233a AO gemäß § 69 Absatz 3 Satz 1, Absatz 2 Satz 2 FGO ausgesetzt.

Nach Auffassung des IX. Senats des BFH begegnet die Zinshöhe in § 233a AO in Verbindung mit § 238 Absatz 1 Satz 1 AO durch ihre realitätsferne Bemessung im Hinblick auf den allgemeinen Gleichheitssatz und das Übermaßverbot für Verzinsungszeiträume ab dem 01.04.2015 schwerwiegenden verfassungsrechtlichen Zweifeln. Der gesetzlich festgelegte Zinssatz gemäß § 238 Absatz 1 Satz 1 AO überschreite angesichts einer zu dieser Zeit bereits eingetretenen strukturellen und nachhaltigen Verfestigung des niedrigen Marktzinsniveaus den angemessenen Rahmen der wirtschaftlichen Realität in erheblichem Maße.

Aufgrund dieses BFH-Beschlusses war für Verzinsungszeiträume ab dem 01.04.2015 die Aussetzung der Vollziehung zu gewähren. Für Verzinsungszeiträume vor dem 01.04.2015 war nur bei einer besonderen Härte (die vom Steuerpflichtigen nachzuweisen war) eine Aussetzung der Vollziehung zu gewähren.

In seinem Beschluss vom 03.09.2018 (Az. VIII B 15/18) hat sich der VIII. Senat des BFH diesen Erwägungen angeschlossen. Die Aussetzung der Vollziehung müsse sich auf der Grundlage der Entscheidung vom 25.04.2018, a. a. O., auch auf die vorangehenden streitigen Verzinsungszeiträume ab November 2012 erstrecken, da die Frage der Verfassungsmäßigkeit des Zinssatzes für Verzinsungszeiträume nach 2009 bereits Gegenstand zweier Beschwerdeverfahren vor dem Bundesverfassungsgericht sei (Az. 1 BvR 2237/14 und Az. 1 BvR 2422/17).

Das Bundesfinanzministerium hat auf diesen Beschluss reagiert und die Anweisung erlassen, die Vollziehung von Zinsfestsetzungen wegen ernstlicher Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit des Zinssatzes auf Antrag des Steuerpflichtigen bereits für Verzinsungszeiträume ab dem 01.04.2012 zu gewähren (BMF, Schreiben vom 14.12.2018 - IV A 3 - S 0465/18/10005-01).

Bei eventuellen Fragen wenden Sie sich bitte an die WTS Wohnungswirtschaftliche Treuhand Stuttgart GmbH, Herdweg 52/54, 70174 Stuttgart (Tel. 0711 16345 - 410, Telefax 0711 16345 - 498, E-Mail: info@wts-vbw.de).

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Genossenschaftswesen und Genossenschaftsrecht

Bundesrat verschiebt Abstimmung zur Erleichterung für Genossenschaften beim Mieterstrom

Wie in Ausgabe 10/2018 des vbw-info berichtet, hatte der Finanzausschuss des Deutschen Bundestages am 28.11.2018 die steuerlichen Probleme von Wohnungsgenossenschaften bei der Erzeugung von Mieterstrom behandelt. Geplant war, dass Wohnungsgenossenschaften mehr Spielraum bei der Erzeugung von Mieterstrom bekommen. So sollte nach der Neuregelung des § 5 Abs. 1. Nr. 10 Körperschaftssteuergesetz ein Überschreiten der Einnahmen von 10 Prozent aus dem Stromverkauf unschädlich für die Steuerpflicht bleiben, wenn Mieterstrommodelle die Ursache dafür sind. Die Änderung sollte in der Sitzung des Bundesrates am 14.12.2018 verabschiedet werden. Da der Gesetzesvorschlag aus formalen Gründen unter den Tagesordnungspunkt zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsbaus subsumiert wurde, den die Länder von der Tagesordnung absetzen, konnten die Änderungen des Körperschaftssteuergesetzes nicht verabschiedet werden. Wann die Neuregelung vom Bundesrat verabschiedet werden kann, ist unklar.

Für Rückfragen steht Ihnen Herr Michael Roth vom vbw (Telefon 0711 16345 – 110) zur Verfügung.

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Mietrecht

BGH: Zur Instandhaltungs- und Reparaturverpflichtung des Vermieters für einen Telefonanschluss

In seiner Entscheidung vom 05.12.2018 (Az: VIII ZR 17/18) hat der BGH sich mit der Frage beschäftigt, ob der Vermieter zur Reparatur eines Defekts am Telefonanschluss verpflichtet ist.

Dem lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Mietwohnung war zum Zeitpunkt der Vermietung im Jahr 2011 mit einem Telefonanschluss ausgestattet. Die Telefonleitung verlief vom Hausanschluss durch einen Kriechkeller zur Wohnung des Mieters. Seit 2015 war die Telefonleitung defekt, so dass der Mieter über diese Leitung weder telefonieren noch das Internet nutzen konnte. Er forderte daher den Vermieter auf, die Leitung zwischen dem Hausanschluss und seiner Wohnung instand zu setzen. Der Vermieter wiederum weigerte sich, die Leitung erneuern oder reparieren zu lassen.

Vorinstanzlich wurde die Reparaturpflicht des Vermieters verneint. Der BGH sieht dies anders und stellt klar: Der Telefonanschluss oder die Leitung zwischen dem Hausanschluss und der Anschlussdose in der Wohnung sind Sache des Vermieters. Ein funktionierender Telefon­anschluss gehört zum Mindeststandard für zeitgemäßes Wohnen. Befindet sich ein Anschluss in der Wohnung, schuldet der Vermieter dem Mieter einen funktionierenden Anschluss im vertragsgemäßen Zustand.

Dieser Anspruch ergibt sich aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Danach muss der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand erhalten. Wenn die Parteien nicht ausdrücklich vereinbart haben, wie weit die Pflicht des Vermieters zur Gebrauchserhaltung reicht, kommt es auf die Umstände im Einzelfall, die beabsichtigte Nutzung und die Verkehrsanschauung an. Danach kann der Mieter einer Wohnung laut BGH erwarten, dass die Räume einen Standard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete sowie eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen.

Wenn eine Wohnung – wie im vorliegenden Fall – mit einer sichtbaren Telefondose ausgestattet ist, umfasst der vertragsmäßige Zustand auch einen funktionsfähigen Telefonanschluss. Dazu gehört die Möglichkeit für den Mieter, den Anschluss nach Abschluss eines Vertrages mit einem Telefonanbieter ohne Weiteres nutzen zu können, ohne erst noch Verkabelungsarbeiten durchführen zu müssen. Der Vermieter muss die Leitung in diesem Fall nicht nur dem Mieter überlassen, sondern diese auch in einem vertragsgemäßen Zustand halten beziehungsweise diese bei einem Defekt wieder herstellen.

Für die Instandhaltungspflicht des Vermieters kommt es des Weiteren laut BGH auch nicht darauf an, ob und wenn ja welche Ansprüche dem Mieter gegen den Telefonanbieter zustehen. Ebenso ist nach der vorliegenden Entscheidung unerheblich, dass die defekte Leitung außerhalb der Wohnung liegt. Die Instandhaltungspflicht des Vermieters beschränkt sich nämlich nicht nur auf das eigentliche Mietobjekt, sondern sie erstreckt sich auch auf die nicht ausdrücklich mitvermieteten Hausteile, die, wenn auch nur mittelbar, dem Mietgebrauch unterliegen.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Wohnungseigentumsrecht

Eigentümergemeinschaft kann einheitlichen Einbau und Wartung von Rauchwarnmeldern beschließen

Die streitenden Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Nordrhein-Westfalen. Nach § 49 Abs. 7 Bauordnung Nordrhein-Westfalen besteht die Pflicht zur Nachrüstung vorhandener Wohnungen mit Rauchwarnmeldern. Danach hat der unmittelbare Besitzer und nicht der Eigentümer die Betriebsbereitschaft sicherzustellen. Die Wohnungseigentümer beschlossen 2015, die Installation sowie die Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern für sämtliche Wohnungen durch eine Fachfirma vornehmen zu lassen. Die Anschaffungskosten sollten aus der Instandhaltungsrücklage finanziert und die laufenden Kosten für die Wartung und Kontrolle über die Jahresabrechnung nach Miteigentumsanteilen umgelegt werden.

Die Eigentümer mehrerer Wohnungen haben gegen den Beschluss Anfechtungsklage erhoben. Sie wenden ein, sie hätten ihre Wohnung bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet und möchten von der getroffenen Regelung ausgenommen werden.

Nachdem die von ihnen erhobene Anfechtungsklage in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben ist, legten sie Revision vor dem Bundesgerichtshof mit dem Ziel ein, dass der angefochtene Beschluss für ungültig erklärt wird.

Ohne Erfolg! Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 07.12.2018 (Az.: V ZR 27/17) entschieden, dass Wohnungseigentümer bei Bestehen einer entsprechenden landesrechtlichen Pflicht den zwingenden Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern durch die Gemeinschaft in allen Wohnungen auch dann wirksam beschließen können, wenn dadurch Wohnungen einbezogen werden, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben. Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof aus, dass ein solcher Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Denn indem der Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude „in eine Hand“ gelegt werde, werde ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet. Durch die einheitliche Anschaffung und die einheitliche Regelung der Wartung und Kontrolle könne die Gemeinschaft sicherstellen, dass die Rauchwarnmelder den einschlägigen DIN-Normen entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden. Daneben werden durch eine solche Regelung versicherungsrechtliche Risiken minimiert. Es entspreche auch billigem Ermessen, wenn die Wohnungseigentümer diesen Interessen den Vorzug geben gegenüber den Interessen solcher Eigentümer, die in ihren Wohnungen schon eigene Rauchwarnmelder eingebaut haben und deswegen von einer einheitlichen Regelung ausgenommen werden möchten. Gerade individuelle Lösungen führen insbesondere in größeren Wohnungseigentümergemeinschaften zur Unübersichtlichkeit und zu einem erheblichen Mehraufwand für den Verwalter. Bei der Prüfung, ob im jeweiligen Einzelfall die Einbau- und Wartungspflicht erfüllt und der Nachweis darüber geführt worden ist, bestehe Rechtsunsicherheit, was zu Lücken in der Gebäudesicherheit führen kann.

Hinweis:

Für Baden-Württemberg ist derzeit eine entsprechende Regelung in § 15 Abs. 7 LBO enthalten. Danach sind die Eigentümerinnen und Eigentümer bereits bestehender Gebäude verpflichtet, diese bis zum 31.12.2014 entsprechend mit Rauchwarnmeldern auszustatten. Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt hingegen den unmittelbaren Besitzern, es sei denn, der Eigentümer hat die Verpflichtung selbst übernommen. Die derzeitige Regelung in § 15 Abs. 7 LBO entspricht daher der streitgegenständlichen Regelung von § 49 Abs. 7 Bauordnung Nordrhein-Westfalen. Insofern ist das Urteil des Bundesgerichtshofes auf Wohnungseigentümergemeinschaften in Baden-Württemberg anwendbar.

Aber: Der Landesgesetzgeber plant ein Gesetz zur Änderung der Landesbauordnung. In dem uns vorliegenden Gesetzesentwurf ist in § 15 Abs. 7 Satz 3 LBO eine Änderung vorgesehen, wonach das Wort „Gebäude“ durch das Wort „Nutzungseinheiten“ ersetzt werden soll. Ausweislich der Gesetzesbegründung soll die Änderung der Klarstellung dienen und dazu führen, dass eine Berechtigung von Wohnungseigentümergemeinschaften, die Nachrüstung mit Rauchwarnmeldern an sich zu ziehen, nicht mehr möglich ist. Dies sei vom Gesetzgeber gerade nicht gewollt, da die Verpflichtung allein beim Wohnungseigentümer liegen soll. Dieser geplanten Änderung sind wir entgegengetreten. Ungeachtet dessen, sehen wir die vorliegende Entscheidung des Bundesgerichtshofes jedoch auch bei einer möglichen Gesetzesänderung von § 15 Abs. 7 LBO anwendbar, da die Wohnungseigentümer auch weiterhin für den Einbau verpflichtet sind, unabhängig davon, ob sie als Wohnungseigentümer von Nutzungseinheiten oder als Wohnungseigentümer von Gebäuden in § 15 Abs. 7 LBO bezeichnet werden.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RA Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

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Europarecht

Verlängerung der De-minimis-Verordnung für Dienstleistungen von allgemeinem wirtschaftlichen Interesse (DAWI)

Wie bereits in unserem Beitrag zu "Wohnungswirtschaftlichen Themen" im vbw-info 07/2018 berichtet, galt die DAWI-De-minimis-Verordnung, welche am 28.04.2012 in Kraft getreten war, bis zum 31.12.2018. Die Europäische Kommission hat nun die Verlängerung der De-minimis-Regelung für DAWI um zwei Jahre bekanntgegeben. Die DAWI-De-minimis-Verordnung gilt bei kleineren Beihilfen zur Finanzierung von Dienstleistungen der Daseinsvorsorge durch die öffentliche Hand. Eine Förderung kann danach in DAWI-Fällen ohne Kontaktaufnahme mit der Kommission erfolgen, wenn Unternehmen innerhalb von drei Steuerjahren maximal 500.000 Euro Förderung erhalten.

Bei der DAWI-De-minimis-Regelung handelt es sich um eine Ausweitung gegenüber der allgemeinen De-minimis-Regel, die bei Förderungen bis zu 200.000 Euro innerhalb von drei Steuerjahren Anwendung findet und ebenfalls bis 31.12.2020 gilt. Hintergrundinformationen zur Verlängerung der De-minimis-Regelung sind im Internet unter folgenden Links abrufbar: http://europa.eu/rapid/press-release_MEX-18-6726_en.htm sowie http://ec.europa.eu/competition/state_aid/legislation/sgei.html.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Evelyn Chaitas, Telefon 0711 16345 - 116) zur Verfügung.

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Europarecht

EU – INFO Dezember 2018

Anbei erhalten Sie die neuesten Informationen aus der Europäischen Union (EU-INFO, Ausgabe Dezember 2018).

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