vbw-info 02/2016

Diese E-Mail-Ausgabe der "vbw-info" ist für das Lesen am Monitor gedacht. Für den Ausdruck der Beiträge auf einzelnen Seiten rufen Sie die Ausgabe über vbw-info 02/2016 im Webbrowser auf. Tipp: verwenden Sie die Druckvorschau zur Auswahl der zu druckenden Seiten.

Allgemeine Geschäftsführung

Neuer Computervirus namens "Locky"

In Deutschland verbreitet sich derzeit ein aggressiver Computervirus namens "Locky".

Der Virus wird aktiv, wenn Sie den Anhang einer E-Mail mit einer Rechnung, Mahnung oder einem Lieferschein öffnen. Ist die Schadsoftware erst einmal auf dem Computer, verschlüsselt der Kryptotrojaner Ihren Computer im Hintergrund. Dabei konzentriert sich die Schadsoftware nicht nur auf die Festplatte, sondern der Trojaner verbreitet sich auch auf dem Netzwerk anderer Rechner oder Netzwerkspeicher. Die dort liegenden Daten werden ebenfalls durch eine Verschlüsselung unbrauchbar gemacht. Hintergrund ist, dass von den Auslösern versucht wird, die Nutzer der befallenen Computer zur Zahlung eines „Lösegeldes“ zu erpressen.

Mit diesem neuen Computervirus werden bekannte Absenderadressen, in der Regel mit der eigenen  Domäne, verwendet, sodass die Mails täuschend echt aussehen. Seit dem 24.02.2016 ist eine weitere Methode bekannt, mittels der "Locky" verbreitet wird, und zwar durch E-Mails, die so aussehen, als wären sie von einem Scanner mit Mail-Funktion versendet worden, mit angeblich gescannten Dokumenten im Anhang; bei der Absenderadresse wird die Domain der Empfänger-Adresse verwendet.

Bei Fragen können Sie sich an unsere EDV-Abteilung (Telefon 0711 16345 – 805) wenden.

zum Anfang
Allgemeine Geschäftsführung

Erstes Gesetz zur Änderung des Mess- und Eichgesetzes (MessEG)

Der Bundestag hat am 28.01.2016 eine erste Änderung des Mess- und Eichgesetzes (MessEG) beschlossen. Diese Änderung wird mit Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt gültig, womit in naher Zukunft zu rechnen ist.

Neben formalen Ergänzungen und Behebungen von redaktionellen Fehlern ist die wichtigste Änderung eine klare Definition des bis heute umstrittenen „Verwenderbegriffs“. Wir hatten Sie zu dieser Problematik bereits in mehreren vbw-info-Beiträgen informiert.

Bis heute ist es umstritten, wer gemäß § 32 MessEG als Verwender im Sinne der Norm anzusehen ist. In diesem Zusammenhang vertreten insbesondere die Messdienstleister die Auffassung, dass bei einer Anmietung von Messgeräten durch das Wohnungsunternehmen dieses auch Anzeigeverpflichteter im Sinne von § 32 Mess- und Eichgesetz ist. Viele Messdienstleister gingen daher zu der Praxis über, für diese Anzeige an die Eichaufsichtsbehörden eine Zusatzvergütung von den Wohnungsunternehmen zu verlangen.

Nach Rechtsansicht der meisten Eichbehörden war hingegen der Messdienstleister auch für diese Anzeigepflicht zuständig, wenn er nicht nur die Abrechnung (zum Beispiel von Heizkosten) vertraglich übernommen hatte, sondern die Messgeräte auch vermietet hat, wartet und regelmäßig austauscht.

Geplante Änderungen an § 32 MessEG

Im Einzelnen sind nachfolgende Änderungen an § 32 MessEG geplant, wobei die fett gekennzeichneten Teile in das Gesetz eingefügt, die kursiv gekennzeichneten Teile gestrichen werden.

§ 32 MessEG-RE Anzeigepflicht

(1) Wer neue oder erneuerte Messgeräte verwendet oder im Auftrag des Verwenders Messwerte von solchen Messgeräten erfasst, hat die betroffenen Messgeräte, hat diese der nach Landesrecht zuständigen Behörde spätestens sechs Wochen nach Inbetriebnahme anzuzeigen. Anzugeben sind

1.      die Geräteart,

2.      der Hersteller,

3.      die Typbezeichnung,

4.      das Jahr der Kennzeichnung des Messgeräts sowie

5.      die Anschrift desjenigen, der das Messgerät verwendet.

Satz 1 ist nicht auf Maßverkörperungen oder Zusatzeinrichtungen und nicht auf einen Verwender von neuen oder erneuerten Messgeräten anzuwenden, der nachweisen kann, dass er einen Dritten mit der Erfassung der Messwerte beauftragt hat.

(2) Absatz 1 kann auch dadurch erfüllt werden, dass der Verpflichtete

1.  die zuständige Behörde spätestens sechs Wochen nach Inbetriebnahme des ersten Messgeräts einer Messgeräteart darüber informiert oder informieren lässt, welche Messgerätearten er verwendet; dabei ist die Anschrift des Verpflichteten anzugeben, und

2.  sicherstellt, dass Übersichten der verwendeten Messgeräte mit den in Absatz 1 Satz 2 genannten Angaben der zuständigen Behörde auf Anforderung unverzüglich zur Verfügung gestellt werden.

(2) Werden mehr als ein Messgerät einer Messgeräteart verwendet oder von mehr als einem Messgerät einer Messgeräteart im Auftrag des Verwenders Messwerte erfasst, hat der Verpflichtete zur Erfüllung des Absatzes 1

1. die zuständige Behörde spätestens sechs Wochen nach Inbetriebnahme des zweiten Messgeräts einer Messgeräteart darüber zu informieren oder informieren zu lassen, welche Messgerätearten er verwendet oder von welchen Messgerätearten er Messwerte erfasst; dabei ist die Anschrift des Verpflichteten anzugeben, und

2. sicherzustellen, dass Übersichten der verwendeten Messgeräte oder der Messgeräte, von denen Messwerte erfasst werden, mit den in Absatz 1 Satz 2 genannten Angaben der zuständigen Behörde auf Anforderung unverzüglich zur Verfügung gestellt werden.

(3) Die nach Landesrecht zuständigen Behörden stellen sicher, dass eine zentrale, benutzerfreundliche Möglichkeit zur Erfüllung der Anzeigepflicht auf elektronischem Weg oder per Telefax sowie eine einheitliche Postadresse zur Verfügung stehen. Die Behörden bestätigen den Eingang der Anzeigen nach den Absätzen 1 und 2.

Im Ergebnis bedeuten die geplanten Änderungen, dass als Verpflichteter im Sinne des Gesetzes nunmehr der „Erfasser“ der Messwerte anzusehen ist. „Erfasser“ im Sinne der Norm ist in der Regel das Ableseunternehmen und somit der Messdienstleister. Insofern besteht seitens der Messdienstleister auch keine Grundlage mehr dafür, sich diese Leistungen als kostenpflichtige „Zusatzleistungen“ vergüten zu lassen. Wie sich die Änderung auf die Rechtslage hinsichtlich bestehender Verträge auswirkt, in denen eine solche Zusatzvergütung bereits vereinbart wurde, kann zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht abschließend beurteilt werden. Sobald sich in diesem Bereich neue Erkenntnisse ergeben, werden wir sie hierüber informieren.

Wichtig ist auch, dass im Falle der Erfassung mehrerer Messwerte nur noch eine Listenführung zu erfolgen hat und die Listen auf Anforderung der zuständigen Behörde zur Verfügung gestellt werden müssen (§ 32 Abs. 2 Nr. 2 MessEG-RE).

Sobald die geplanten Änderungen in Kraft getreten sind, werden wir Sie informieren.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: Rechtsassessor Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

zum Anfang
Allgemeine Geschäftsführung

HBCD ist gefährlicher Abfall

Wie der GdW mitgeteilt hat, soll Polystyroldämmstoff mit HBCD als Flammschutzmittel ab Herbst diesen Jahres abfallrechtlich als gefährlicher Abfall eingestuft werden.

Grundlage ist eine bereits beschlossene Änderung der Abfallverzeichnisverordnung (AVV). Trotz intensiver Gespräche des GdW mit dem BMUB und zunächst anderslautender Erklärungen erfolgte die Freizeichnung am 24.02.2016. Das heißt, die Verordnung, wonach Polystyrol mit HBCD als gefährlicher Abfall eingestuft wird, wird in Kraft treten.

Erste Konsequenzen für Wohnungsunternehmen sind:

  • Es sollte kein HBCD-haltiger Dämmstoff mehr neu verbaut werden.

  • Der Einsatz des Stoffes ist seit August 2015 in der Produktion zwar verboten; einige wenige Hersteller haben jedoch eine Ausnahmegenehmigung bis 2017 erhalten. Deshalb ist genau zu prüfen, ob der Polystyroldämmstoff, der jetzt eingebaut wird, wirklich HBCD-frei ist. 

  • Auch geplante Aufdopplungen sind sofort auf den Prüfstand zu stellen. Nach europäischer POP-Verordnung ist zu vermeiden, dass Abfälle verunreinigt werden mit Abfällen, die Stoffe nach POP-Verordnung enthalten. Nach einer Aufdoppelung würde das gesamte System bei der schlussendlichen Entsorgung als gefährlicher Abfall gelten.

In der Anlage übergeben wir ausführliche Erläuterungen des GdW zu dem Thema (hier wird noch davon ausgegangen, dass die Freizeichnung verhindert werden kann) sowie eine Information des Umweltbundesamtes, in der häufig gestellte Fragen zu HBCD beantwortet werden.

Der GdW wird nun den Verbänden der BID und Haus & Grund eine Strategie zur Schadensbegrenzung und für das weitere fachliche und politische Vorgehen abstimmen.

Für Rückfragen steht Ihnen Frau Sigrid Feßler (Telefon 0711 16345 - 113) zur Verfügung.

zum Anfang
Allgemeine Geschäftsführung

Beschaffenheitsvereinbarung im notariellen Kaufvertrag

Mit der Entscheidung vom 06.11.2015 (AZ: V ZR 78/14) hat der BGH seine bisherige Auffassung geändert, inwieweit eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäufer zu einer Beschaffenheitsvereinbarung führen kann.

Der Entscheidung lag der Sachverhalt zu Grunde, dass die Verkäufer an die Käufer ein Grundstück mit notariellem Kaufvertrag verkauft hatten. Im Kaufvertrag, der keine Angaben zur Wohnfläche oder Unterlagen hierüber enthielt, wurden die Rechte der Käufer wegen Sachmängeln ausgeschlossen. Das Grundstück hatten die Verkäufer zuvor in einem Exposé und auf ihrer Internetseite angeboten und darin eine Wohnfläche von ca. 200 qm und eine Nutzfläche von ca. 15 qm angegeben. Den Käufern hatten sie auf Nachfrage Grundrisszeichnungen der drei Geschosse mit Flächenangaben ausgehändigt. Aus deren Addition ergibt sich für die Räume und die Dachterrasse eine Fläche von insgesamt 215,3 qm. Die Käufer ließen die Wohnfläche des Gebäudes später durch einen Architekten berechnen. Dieser ermittelte unter Zugrundelegung der Wohnflächenverordnung eine tatsächliche Gesamtwohnfläche von lediglich 171,74 qm. Die Käufer verlangen nunmehr von den Verkäufern wegen der gegenüber den Angaben im Exposé geringeren Wohnfläche Minderung und Schadensersatz.

Der BGH hat die Klage abgewiesen. Die Käufer können sich nicht auf das Vorliegen eines Sachmangels berufen, weil keine Vereinbarung über eine bestimmte Wohnfläche als Beschaffenheit des Hauses zustande gekommen ist. Die Äußerungen der Verkäufer zur Wohnfläche sowie die Unterlagen dazu haben nämlich keinen Niederschlag in der notariellen Kaufvertragsurkunde gefunden. Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäufer vor Vertragsschluss, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB. Bei einem beurkundungsbedürftigen Rechtsgeschäft müssen die Parteien alle Erklärungen in den Vertrag aufnehmen, die eine Regelung enthalten, das heißt Rechtswirkungen erzeugen sollen. Dazu gehören auch Vereinbarungen über die Beschaffenheit. Sie konkretisieren die Verpflichtung des Verkäufers, dem Käufer die Sache frei von Sachmängeln zu verschaffen. Dass die Vertragsparteien eine solche Bindung auch dann wollen, wenn in der Urkunde nichts zur Beschaffenheit vereinbart ist, ist angesichts des Beurkundungserfordernisses in der Regel nicht anzunehmen.

Noch im Jahr 2012 hatte der BGH noch die Auffassung vertreten, dass durch vorvertragliche Angaben des Verkäufers (zur Größe der Wohnfläche in einem Exposé) mit dem Vertragsschluss konkludent eine entsprechende Beschaffenheitsvereinbarung zustande kommt. An dieser Auffassung hält er mit der jetzigen Entscheidung nicht mehr fest.

Etwas anderes gilt jedoch nach wie vor, wenn der Verkäufer weiß, dass seine Angaben nicht zutreffen, in diesem Falle haftet er dem Käufer wegen der Verletzung vorvertraglicher Pflichten. Das war in dem hier besprochenen Sachverhalt aber nicht der Fall.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

zum Anfang
Allgemeine Geschäftsführung

Beschlagnahmeverfügung zur Bereitstellung von Wohnraum für Flüchtlinge

Aufgrund der stetig zunehmenden Anzahl von Schutzsuchenden anderer Herkunftsländer und der damit einhergehenden Thematik für den Wohnungsmarkt war in den vergangenen Monaten wiederholt in den Medien von einer sogenannten „Beschlagnahmeverfügung von Wohnraum zur Bereitstellung für Flüchtlingen“ zu lesen.

Die Möglichkeit der Beschlagnahme von Wohnraum besteht für Ordnungsbehörden auf Landesebene aufgrund einer Ermächtigungsgrundlage in der polizeirechtlichen Generalklausel. Die polizeiliche Generalklausel erlaubt ein Einschreiten der Polizei, wenn eine Gefahr für die öffentliche Sicherheit oder die öffentliche Ordnung vorliegt. Unter dem Begriff „öffentliche Sicherheit“ ist nicht nur der Schutz des Staates und seiner Einrichtungen, sondern auch der Schutz der Rechtsgüter des Einzelnen zu verstehen. Unter öffentlicher Ordnung sind hingegen all diejenigen Verhaltensweisen zu verstehen, die nicht durch Rechtsnormen erfasst, aber trotzdem für ein gedeihliches menschliches Zusammenleben unerlässlich sind.

Gerade in der kalten Jahreszeit stellt sich daher die Frage, inwieweit Flüchtlinge noch in Zelten untergebracht werden dürfen, die in der Regel keinen hinreichenden Schutz vor witterungsbedingten Einflüssen bieten.

Diese Frage war auch Gegenstand der Entscheidungen des Verwaltungsgerichts Lüneburg und des OVG Lüneburg. Die Stadt Lüneburg beschlagnahmte das Grundstück eines Eigentümers, das mit einem ehemaligen Kinder- und Jugendheim bebaut ist. Die Stadt Lüneburg hatte mit diesem Eigentümer zunächst über die Anmietung dieses Heims zur Unterbringung von Flüchtlingen verhandelt. Als die Verhandlungen gescheitert waren, hat die Stadt das Grundstück ohne vorherige Anhörung des Eigentümers beschlagnahmt und die sofortige Vollziehung dieser Beschlagnahmeverfügung angeordnet. Gestützt wurde dieses Vorgehen auf das Niedersächsische Gesetz über die öffentliche Sicherheit und Ordnung, vorliegend auf die Generalnormen der §§ 2, 8 Abs. 1, 11. Im Polizeigesetz Baden-Württemberg wären die einschlägigen Normen in den §§ 1, 3 und 9 PolG BW zu finden.

Der Eigentümer klagte gegen diese Beschlagnahmeverfügung und begehrte mit seinem Antrag die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung seiner Klage. Der zulässige Antrag hatte sowohl vor dem VG Lüneburg als auch vor dem OVG Lüneburg aufgrund Beschlusses vom 01.12.2015 Erfolg.

Zunächst hatte das VG Lüneburg bereits an der formellen Rechtmäßigkeit erhebliche Bedenken, da die Beschlagnahmeverfügung der Stadt Lüneburg ohne vorherige Anhörung des Eigentümers erging. Entscheidend war jedoch, dass der ergangene Bescheid materiell- rechtswidrig war. Das VG Lüneburg sah die Tatbestandsvoraussetzung der polizeilichen Generalklausel als nicht erfüllt an. Danach kann die Verwaltung zwar die notwendigen Maßnahmen treffen, um eine Gefahr abzuwehren und diese Maßnahmen unter Berücksichtigung der Voraussetzungen des § 8 Abs. 1 Nds. SOG (in Baden-Württemberg § 9 PolG BW) auch gegen nicht verantwortliche Personen richten. Jedoch müssen hierzu die Voraussetzungen des sogenannten polizeilichen Notstands vorliegen. Zwar ist die Gefahr der Obdachlosigkeit von Flüchtlingen grundsätzlich als gegenwärtig und erheblich einzustufen, jedoch ist es nach § 8 Abs. 1 Nr. 3 Nds. SOG zusätzlich erforderlich, dass die Verwaltungsbehörde die Gefahr nicht selbst oder durch Beauftragte abwehren kann.

In diesem Zusammenhang ist entscheidend, dass die Verwaltungsbehörde bei der Inanspruchnahme privaten Eigentums zur Einweisung von Obdachlosen/Flüchtlingen darlegen muss, dass ihr im fraglichen Zeitpunkt keine gemeindeeigenen Unterkünfte zur Verfügung stehen und auch die Beschaffung solcher Unterkünfte bei Dritten nicht rechtzeitig möglich ist. Deshalb muss die Behörde vor Inanspruchnahme nicht störender  Dritter „alles in ihrer Macht stehende tun, d.h. alles ihr Mögliches  und Zumutbare  unternehmen, um die Gefahr zu beseitigen“, wozu auch gegebenenfalls das Anmieten von Räumlichkeiten, auch in Beherbergungsbetrieben, gehört. Dies selbst dann, wenn eine solche Lösung im Verhältnis zur Beschlagnahme und zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung kostenintensiver sein mag.

Die gegen den Beschluss des VG Lüneburg vom 09.10.2015 gerichtete Beschwerde der Stadt Lüneburg wurde zunächst mit Zwischenbeschluss des OVG Lüneburg vom 13.10.2015, sodann mit unanfechtbarem Beschluss vom 01.12.2015 als unbegründet abgewiesen.

Auch das OVG Lüneburg kam in seinem unanfechtbaren Beschluss vom 01.12.2015 zu dem Ergebnis, dass der erlassene Bescheid in materiell-rechtlicher Hinsicht rechtswidrig war. Zwar hält auch das OVG Lüneburg eine konkrete Gefahr vorliegend für gegeben an, macht aber zugleich deutlich, dass eine konkrete Gefahrenlage ohne Vorliegen der weiteren Voraussetzungen des § 8 Abs. 1  Nds. SOG zur Inanspruchnahme eines Nichtstörers nicht genügt. Das OVG Lüneburg geht noch einen Schritt weiter als das VG Lüneburg, als es bereits in zeitlicher Hinsicht im vorliegenden Fall keine gegenwärtige Gefahr annimmt. Begründet wird dies damit, dass die Unmittelbarkeit der Gefahr der Obdachlosigkeit bei Erlass der Beschlagnahmeverfügung nicht vorlag, da einerseits noch freie Kapazitäten für die Unterbringung von Flüchtlingen bestanden haben, andererseits das beschlagnahmte Objekt mit eigenen Finanzmitteln in einem zeitlichen Rahmen von mehreren Wochen erst wieder bezugsfertig gemacht werden musste. Aus diesem Grunde sei es offen, ob und wann das Gebäude des Eigentümers für die Unterbringung von Flüchtlingen genutzt werden könne.

Daneben hat das OVG Lüneburg nochmals den vom VG Lüneburg bereits problematisierten Punkt aufgegriffen und klargestellt, dass die Stadt nicht hinreichend darlegt habe, dass keine anderen Möglichkeiten zur Abwendung der Gefahrenlage bestanden haben. Die Kommune müsse nachweisen, dass ihr weder hinreichende Obdachunterkünfte aus eigenen Mitteln zur Verfügung stehen, noch dass sie in absehbarer Zeit anderweitig von Dritten auf freiwilliger Basis geeignete Obdachunterkünfte entweder ankaufen oder mieten kann.

Fazit:

Aufgrund der zunehmenden Problematik der Bereitstellung von Wohnraum für Flüchtlinge sind die Entscheidungen des VG Lüneburg mit Beschluss vom 09.10.2015 sowie des OVG Lüneburg mit Beschluss vom 01.12.2015 richtungsweisend. Diese haben unmissverständlich und präzise die rechtlichen Grenzen aufgezeigt, unter welchen eine Beschlagnahme von Grundeigentum zur Bereitstellung von Wohnraum für Obdachlose/Flüchtlinge möglich ist.

Zusammengefasst lassen sich den Beschlüssen folgende Kernaussagen entnehmen: 

  • Die polizeiliche Generalklausel kann in engen Grenzen Grundlage für einen Eingriff in ein Grundrecht (Artikel 14 GG) dienen. 
  • Die Obdachlosigkeit von Menschen kann grundsätzlich eine konkrete Gefahr der öffentlichen Sicherheit und Ordnung begründen. 
  • Gleichzeitig muss in zeitlicher Hinsicht jedoch auch eine gegenwärtige Gefahr vorliegen, d.h. die Unmittelbarkeit der Gefahr in Gestalt der Obdachlosigkeit muss bei Erlass der Beschlagnahmeverfügung vorliegen. 
  • Dies ist dann nicht der Fall, wenn noch freie Kapazitäten für die Unterbringung von Flüchtlingen bestehen, wobei die Behörde alles in ihrer Macht stehende tun muss, um diese Gefahr zu beseitigen. Hierzu gehört auch das Anmieten von Räumlichkeiten, auch in Beherbergungsbetrieben oder die Unterbringung von Flüchtlingen in Turnhallen. Dies selbst dann, wenn eine solche Lösung im Verhältnis zur Beschlagnahme und zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung kostenintensiver sein mag.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: Rechtsassessor Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

zum Anfang
Wohnungspolitik

Wohnungspolitische Themen

1.  Mustermietvertrag und Hausordnung in leichter Sprache für Flüchtlinge

Der GdW hat den Mustermietvertrag (Allgemein) sowie die Hausordnung in der aktuell geltenden Fassung in leichte Sprache für Flüchtlinge übersetzen lassen. Die Übersetzung liegt in den Sprachen Englisch, Französisch und Hocharabisch vor. Die Übersetzung in leichte Sprache dient der Hilfestellung und Orientierung des Mieters bei Vertragsabschluss und während des laufenden Mietverhältnisses.

Rechtsverbindlich bleibt jedoch der unterschriebene deutsche Mietvertrag. Insofern sollte von einer Unterzeichnung des in leichte Sprache übersetzten Dokuments abgesehen werden.

Die jeweiligen Übersetzungen stehen Ihnen kostenlos zum Download im Mitgliederbereich unserer Homepage unter Extranet des GdW (http://web.gdw.de/login) unter der Rubrik „Zuwanderung / Toolbox“ zur Verfügung. Gegen eine Gebühr können die Übersetzungen beim Haufe-Verlag auch in Papierform angefordert werden.

Unter der genannten Rubrik finden Sie ferner die vom VNW - Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V. erstellten Informationsblätter „Tipps zum Heizen – Lüften – Mülltrennen“ in den Sprachen: Albanisch, Arabisch, Deutsch, Englisch, Französisch, Persisch und Tigriya zum Download.

2.  Zweites Mietrechtspaket des Bundesjustizministeriums setzt bezahlbares Wohnen, Energiewende und altersgerechten Umbau aufs Spiel

Mit Schreiben vom 11.02.2016 an Vorstände und Geschäftsführer haben wir über die Pläne des Bundesjustizministeriums für ein zweites Mietrechtspaket berichtet. Ausgangspunkt ist das Eckpunktepapier, dass das Bundesjustizministerium Ende letzten Jahres zur weiteren Reform des Mietrechts bekannt gemacht hat. Wir hatten hierüber mit vbw-info 10/2015, Gruppe 4, berichtet.

Danach sollen u.a. künftig nur 8 % statt 11 % der Modernisierungskosten auf den Mieter umgelegt werden können. Die Miete soll in einem Zeitraum von 8 Jahren um nicht mehr als 50 %, maximal 4 €/qm, steigen dürfen und gleichzeitig ist geplant, den Bezugszeitraum der ortsüblichen Vergleichsmiete von 4 auf 10 Jahre zu verlängern. Ergänzt wird dies noch durch eine persönliche Härtefallklausel.

Die vorgeschlagenen Änderungen sind für die Wohnungswirtschaft in keinster Weise akzeptabel. Sie verschlechtern die Rahmenbedingungen in einer Phase, in der wir dringend ein besseres Investitionsklima für den Wohnungsneubau benötigen. Bisher geben die Eckpunkte nur die Position des Bundesjustizministeriums wieder. Der Koalitionspartner CDU/CSU vertritt nach wie vor eine ablehnende Position. Trotz dieser bestehenden inhaltlichen Differenzen plant das BMJV, im März 2016 einen Referentenentwurf vorzulegen, der dann mit den anderen beteiligten Bundesministerien (insbesondere dem Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit und dem Bundesministerium für Wirtschaft und Energie) abgestimmt wird, bevor sich dann das Kabinett mit diesem zweiten Teil der Mietrechtsreform befasst.

Mit Schreiben vom 11.02.2016 hatten wir um Ihre Unterstützung dahingehend gebeten, dass Sie mit den Bundestagsabgeordneten aus Ihrer Region über die Pläne des Bundesjustizministeriums und insbesondere über die negativen Auswirkungen auf die Wohnungswirtschaft in Kontakt treten. Wir haben alle Bundestagsabgeordnete aus Baden-Württemberg angeschrieben und ihnen auch die Positionspapiere des GdW zukommen lassen.

Die „GdW-Argumente“ und ein „GdW kompakt“ im Mitgliederbereich stellen wir auf unserer Homepage (www.vbw-online.de) unter der Rubrik „Brancheninfos aus dem GdW“ ein.

3. Bundeskabinett billigt Gesetzentwurf zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus

Das Bundeskabinett hat am 03.02.2016 den Gesetzentwurf der Bundesregierung zur Einführung einer steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus gebilligt. Vorgesehen ist eine zeitlich befristete degressiv ausgestaltete Sonderabschreibung für die Anschaffung oder Herstellung neuer Mietwohngebäude in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Investoren könnten danach in den ersten beiden Jahren jeweils zehn Prozent der Bau- oder Anschaffungskosten steuermindernd beim Fiskus geltend machen, im dritten Jahr 9 %. Obendrauf kommt die bereits bestehende Abschreibung von 2 % pro Jahr. In der Summe kann ein Investor so 35 % der Kosten bei der Steuer anführen.

Der Fokus des Gesetzesentwurfes liegt auf der Errichtung neuer Mietwohnungen, die auch für mittlere und untere Einkommensgruppen bezahlbar sind. Wohnungen mit hohem Standard sind von der Maßnahme ausgeschlossen. Auch müssen die begünstigten Flächen mindestens zehn Jahre für die Vermietung zu Wohnzwecken dienen.

Die Förderung ist auf die Fördergebiete beschränkt, die an die Mietenstufen des Wohngelds anknüpfen (Anlage zu § 1 Absatz 3 der Wohngeldverordnung). Danach sollen Gemeinden mit Mietenstufen IV bis VI, deren Mietenniveau um mindestens 5 % oberhalb des Bundesdurchschnitts liegt, zum Fördergebiet gehören. Zusätzlich werden auch Gebiete mit Mietpreisbremse (auf Grund des § 556d BGB) und Gebiete mit abgesenkter Kappungsgrenze (auf Grund des § 558 Absatz 2 Satz 2 und 3 BGB) in das förderfähige Gebiet einbezogen. 

Für die Förderung wird die Einhaltung einer Baukostenobergrenze von 3.000 €/qm/Wohnfläche vorausgesetzt, von der maximal 2.000 €/qm/Wohnfläche (ohne Grundstückkosten) gefördert werden. Damit insbesondere private Investoren angeregt werden, möglichst zeitnah in entsprechenden Wohnraum zu investieren, wird die Förderung zeitlich auf Baumaßnahmen begrenzt, mit denen in den Jahren 2016 bis 2018 begonnen wird. Maßgebend ist der Bauantrag oder die Bauanzeige. Die Sonderabschreibung wird letztmalig im Jahr 2022 möglich sein. Auch diese Begrenzung soll für zügige Investitionen und eine schnelle Entlastung des Wohnungsmarkts sorgen.

Der GdW hat sich für diese Sonderabschreibung stark gemacht. Die geplanten Abschreibungsvorteile gehen in die richtige Richtung; wichtig war, dass die Obergrenze für die Nutzung der Förderung von den ursprünglich vorgesehenen 2.200 € nun auf 3.000 €/qm/Wohnfläche erhöht wurde. Aber selbst dieser Betrag wird regional nicht überall ausreichend sein. Dies ist für diese Regionen insoweit nachteilig, als die Baukosten die Grenze von 3.000 €/qm/Wohnfläche übersteigen, es keine steuerliche Förderung gibt, auch nicht anteilig.

Ferner bedarf es dringend für diejenigen Wohnungsunternehmen, die die Sonderabschreibung aufgrund von Abschreibungsmöglichkeiten aus früheren Jahren nicht nutzen können, einer gleichwertigen Investitionszulage. Denn auch diese Unternehmen sollen die Möglichkeit haben, wirtschaftlich bezahlbaren Wohnraum errichten können. Dies gilt insbesondere für die Vermietungsgenossenschaften im Land.

Für die Aktivierung des Wohnungsbaus sollte zusätzlich jedoch auch die lineare Abschreibung von den derzeitigen zwei auf vier Prozent erhöht werden.

Für Rückfragen steht Ihnen Frau Sigrid Feßler (Telefon 0711 16345-113) zur Verfügung.

zum Anfang
Förderung des Wohnungsbaus

Die KfW informiert zum Thema Energie und Umwelt

Das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWi) wird in den kommenden Tagen zu dem KfW-Programm Erneuerbare Energien Speicher (275) eine neue Förderbekanntmachung veröffentlichen.

Ab dem 01.03.2016 können wieder Anträge zur Finanzierung von Batteriespeichern in Verbindung mit einer Photovoltaikanlage gestellt werden. Wichtige Änderungen sind:

  • Beschränkung der Leistungsabgabe der Photovoltaikanlage auf 50 % der installierten Leistung (zuvor: 60 %);

  • für die geförderten Batterien muss eine Zeitwertersatzgarantie von 10 Jahren vorliegen (zuvor: 7 Jahre);

  • die aktuelle Richtlinie sieht derzeit nur Zusagen nach der De-Minimis-Regelung (Komponente 1) vor;

  • die Höhe der Tilgungszuschüsse im Programmzeitraum (bis Ende 2018) gestaltet sich degressiv, das heißt in Abhängigkeit des Antragszeitraums von 25 % bis 10 % der förderfähigen Kosten. Zusagen für Tilgungszuschüsse stehen unter dem Vorbehalt der Verfügbarkeit von Mitteln aus dem Bundeshaushalt für Tilgungszuschüsse.

Wenn die jährlichen Budgets für Tilgungszuschüsse mit Zusagen voll belegt sind, können keine weiteren Zusagen mehr ausgesprochen werden.

Das Merkblatt Erneuerbare Energien Speicher (275) (Anlage 1), die Anlage zum Kreditantrag (Anlage 2) und die Handreichung zur Ermittlung des Tilgungszuschusses (Anlage 3) sind diesem Beitrag beigefügt.

zum Anfang
Förderung des Wohnungsbaus

Die KfW - Bankengruppe informiert

Die KfW hat zum 23.02.2016 unter anderem in dem KfW-Förderprogramm Altersgerecht Umbauen (159) die Zinskonditionen gesenkt.

Für Anträge, die ab dem 23.02.2016 bei der KfW eingehen, stellen sich die Zinssätze wie folgt dar (hier aufgeführt: Darlehen 20 Jahre Laufzeit, 3 tilgungsfreie Anlaufjahre und 10 Jahre Zinsbindung):

 

Energieeffizient Sanieren:

Sanieren zum KfW-Effizienz (Nr. 151/152)

-Auszahlungskurs in %: 100

-Zinssatz Endkreditnehmer nominal in % p.a.: 0,75

-Zinssatz Endkreditnehmer effektiv in % p.a.: 0,75

 

Energieeffizient Bauen:

KfW-Effizienzhaus (Nr. 153)

-Auszahlungskurs in %: 100

-Zinssatz Endkreditnehmer nominal in % p.a.: 0,75 (Effizienzhaus 70: 1,20  % p.a)

-Zinssatz Endkreditnehmer effektiv in % p.a.:  0,75 (Effizienzhaus 70: 1,21  % p.a)

 

Altersgerecht Umbauen (Nr. 159):

-Auszahlungskurs in %: 100

-Zinssatz Endkreditnehmer nominal in % p.a.: 0,90

-Zinssatz Endkreditnehmer effektiv in % p.a.:  0,90

 

Die aktuellen Zinssätze, die seit dem 01.03.2016 gelten, können Sie der beigefügten Konditionenübersicht entnehmen. In der Übersicht wird auch das „Gültig ab“-Datum zu den einzelnen Zinssätzen ausgewiesen.

zum Anfang
Genossenschaftswesen und Genossenschaftsrecht

Mieter-Selbsthilfegenossenschaft ist kein gewerblicher Zwischenmieter

Der BGH hat sich mit Urteil vom 20.01.2016 (AZ: VIII ZR 311/14) mit dem Thema befasst, ob der in § 565 BGB vorgesehene Schutz des Mieters bei Anmietung der Wohnung von einem gewerblichen Zwischenmieter auch für den Fall der Vermietung der Wohnung durch eine Mieter-Selbsthilfegenossenschaft als Zwischenmieter an ihre Mitglieder gilt.

Die Kläger sind Rechtsnachfolger ihrer Mutter als Eigentümer eines mit einem großen Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks in Berlin. Die Mutter hatte mit der Selbsthilfegenossenschaft einen Vertrag über die Nutzung, Instandsetzung und Modernisierung eines Gebäudes geschlossen. Gemäß diesem Vertrag sollte die Genossenschaft mit Hilfe öffentlicher Fördergelder umfangreiche Sanierungsmaßnahmen vornehmen und für die Vertragsdauer von 20 Jahre berechtigt sein, Mietverträge mit ihren Mitgliedern - den bisherigen Nutzern der Wohnungen - abzuschließen. Weiter sah der Vertrag die Berechtigung der Genossenschaft vor, nach Ablauf der Vertragsdauer von 20 Jahren die bisherigen Nutzer der Wohnungen als Mieter für die jeweils eigengenutzte Wohnung zu benennen. Dabei sollte der Eigentümer des Hauses verpflichtet sein, mit diesen Nutzern Mietverträge nach üblichem Standardformular unter Vereinbarung der ortsüblichen Vergleichsmiete abzuschließen.

In der Folgezeit führte die Genossenschaft die Sanierung des Gebäudes mit einem Aufwand von rund 4 Mio. DM durch, wobei ein Betrag von rund 375.000 DM auf Eigenleistungen entfiel und im Übrigen öffentliche Fördergelder verwendet wurden. Anschließend vermietete sie die Wohnungen an ihre Mitglieder. Nach Ablauf der zwanzigjährigen Nutzungszeit im Jahre 2013 kam es zwischen dem Vermieter und den Bewohnern zu Meinungsverschiedenheiten darüber, ob der Vermieter nach § 565 BGB in die zwischen der Genossenschaft und den Bewohnern abgeschlossenen Mietverträge als Vermieter eingetreten war. Die Bewohner behaupten, dies sei der Fall und sie hätten daher an die Kläger lediglich die bisherige Miethöhe zu zahlen; eine Mieterhöhung sei nur in den Grenzen des § 558 BGB (Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete) auf der Grundlage des bisherigen Mietniveaus möglich. Mit der Klage begehrt der Vermieter nun die Feststellung, dass zwischen ihm und den Bewohnern keine Mietverträge über die jeweilige Wohnung bestehen.

Der unter anderem für das Mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH hat entschieden, dass die Kläger nicht gemäß § 565 BGB in die zwischen der Genossenschaft und den Beklagten abgeschlossenen Mietverträge eingetreten sind. § 565 BGB regelt den Fall der sog. gewerblichen Zwischenvermietung. Es handelt sich um eine Schutzvorschrift zugunsten der tatsächlichen Bewohner die anordnet, dass der Vermieter bei Beendigung des (Haupt-) Mietvertrages in den zwischen dem Mieter und dem Dritten abgeschlossenen Mietvertrag eintritt. Es handelst sich also um eine Vermietungskette: Der Vermieter vermietet an den Mieter (hier: die Genossenschaft), der nach dem Zweck des Hauptmietvertrages den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten (hier: den Bewohnern) zu Wohnzwecken weitervermieten soll.

Der BGH hat nunmehr entschieden, dass die Voraussetzungen für einen solchen Eintritt der Kläger als Vermieter in dem vorliegenden Fall nicht gegeben sind. Denn bei der im Hauptmietvertrag vorgesehenen Weitervermietung an die Mitglieder der als Zwischenmieterin handelnden Selbsthilfegenossenschaft handele es sich nicht um eine gewerbliche Weitervermietung im Sinne des § 565 BGB. Der Regelungszweck dieser Vorschrift ziele nicht darauf ab, den Schutz des Mieters generell auf Fälle einer Weitervermietung durch den Hauptmieter auszudehnen, sondern nur auf bestimmte Sachverhalte, die dadurch gekennzeichnet sind, dass der Eigentümer im eigenen Interesse und zum Zwecke des Anbietens der Wohnung auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt zu üblichen Bedingungen einen Zwischenmieter einschaltet, der mit der Weitervermietung wiederum eigene wirtschaftliche Interessen verfolgt. In einem solchen Fall stelle § 565 BGB den Endmieter bei Beendigung des Hauptmietvertrages so, als hätte er die Wohnung direkt vom Vermieter angemietet und gewährt ihm damit insbesondere auch den sozialen Kündigungsschutz.

Vorliegend bestehe indes eine grundlegend andere Interessenlage, da der Vertragszweck des Hauptmietvertrages gerade nicht die gewerbliche Weitervermietung sei, sondern der Zwischenmieter mit der Weitervermietung gemeinnützige, karitative oder ähnliche Zwecke - wie hier in Gestalt der Wahrnehmung der Interessen der eigenen Mitglieder (der Bewohner des Gebäudes) durch die aus ihnen bestehende Selbsthilfegenossenschaft - verfolge. Die Zwischenvermietung erfolge dann vor allem im Interesse des Endmieters.

Da der Zwischenmieter in diesem Fall die Interessen des Endmieters in der Regel bereits bei der Gestaltung des Hauptmietvertrags wahrnehme, bestehe nicht die Notwendigkeit, den Mieter darüber hinaus bei Beendigung des Hauptmietvertrages zusätzlich dadurch zu schützen, dass der Eigentümer gemäß § 565 BGB als Vermieter in den Mietvertrag eintritt. Vielmehr seien derartige Fälle aufgrund des engen Verhältnisses zwischen dem Endmieter und dem Zwischenmieter eher mit der klassischen Untermiete zu vergleichen, in denen der Untermieter bei Beendigung des Hauptmietvertrages ebenfalls keinen Kündigungsschutz genieße.

Im vorliegenden Fall diente die Weitervermietung nicht der Gewinnerzielung oder sonst einem eigenen wirtschaftlichen Interesse der Genossenschaft, sondern vielmehr dem Interesse ihrer Mitglieder – der Bewohner des Gebäudes – und der Verwirklichung eines Sanierungskonzeptes, das zwischen den Interessen der Eigentümer und der bisherigen Nutzer einen Ausgleich unter Zuhilfenahme öffentlicher Fördergelder herbeiführen sollte. Hierbei hat die Genossenschaft bei Abschluss des Hauptmietvertrages die Interessen ihrer Mitglieder, nämlich der Beklagten als Endmieter, wahrgenommen. Sie hat dafür gesorgt, dass der Wohnraum den bisherigen Nutzern erhalten blieb. Zugleich hat sie in dem von ihr abgeschlossenen Hauptmietvertrag Vorsorge dafür getroffen, dass die bisherigen Nutzer auch nach Beendigung des Hauptmietvertrages zu angemessenen Bedingungen in den Wohnungen bleiben konnten.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

zum Anfang
Mietrecht

BGH lockert Anforderungen an Betriebskostenabrechnung

Der BGH hat mit Urteil vom 20.01.2016 (AZ: VIII ZR 93/15) die Anforderungen an Betriebskostenabrechnungen gelockert. Vermieter, die Kosten auf mehrere Gebäude verteilen oder um nicht umlagefähige Anteile bereinigen, müssen nicht mehr aufschlüsseln, wie sie die Kosten ermittelt haben, die sie in der jeweiligen Abrechnungseinheit letztlich umlegen.

Die Vermieterin einer Wohnung verlangte vom Mieter die Nachzahlung von Betriebskosten aus einer Betriebskostenabrechnung. Die Wohnanlage, in der sich die Wohnung befindet, besteht aus mehreren Gebäuden. Sie verfügt über einen zentralen Müllplatz und zwei Heizstationen mit zentraler Warmwasseraufbereitung. Die Vermieterin rechnete die Betriebskosten gegenüber den Mietern jeweils nach Gebäuden ab. Bei den Betriebskostenpositionen Wasser, Abwasser und Müllabfuhr ging sie von den Gesamtkosten für die Wohnanlage aus und verteilte diese nach dem Verhältnis der Wohnfläche auf die einzelnen Gebäude. Dieser Rechenschritt geht allerdings aus den Betriebskostenabrechnungen nicht hervor. Vielmehr erscheint darin nur der von der Vermieterin für das jeweilige Gebäude errechnete Gesamtbetrag, der dann auf die Mieter des jeweiligen Gebäudes nach dem anzuwendenden Umlageschlüssel verteilt wurde. Daher entsprechen die für das jeweilige Gebäude in den Abrechnungen ausgewiesenen Gesamtkosten nicht den Beträgen, die aus den Gebührenbescheiden der Gemeinde und den Rechnungen der Stadtwerke ersichtlich sind.

Der beklagte Mieter weigerte sich, die Nachzahlung von knapp 900 € zu leisten. Er trug vor, die Betriebskostenabrechnung sei formell nicht ordnungsgemäß, weil der Rechenschritt, mit dem der Anteil der einzelnen Gebäude an den Kosten für Wasser, Abwasser und Müllabfuhr ermittelt wurde, aus der Abrechnung nicht ersichtlich ist.

Der BGH gibt der Vermieterin Recht. Der Mieter kann die Nachzahlung nicht wegen formeller Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung verweigern. Zur Erfüllung der formellen Mindestanforderungen einer Betriebskostenabrechnung, durch die die Abrechnungsfrist gewahrt wird, genügt es, wenn als „Gesamtkosten“ bei der jeweiligen Betriebskostenart die Summe der Kosten angegeben ist, die der Vermieter auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit (in der Regel: Gebäude) umlegt. Das gilt auch, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat. Einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es laut BGH nicht.

Anmerkung

Mit dieser Entscheidung gibt der BGH seine bisherige Rechtsprechung auf, wonach die Angabe lediglich "bereinigter" Gesamtkosten zur Folge hatte, dass die Abrechnung aus formellen Gründen unwirksam war. Dies hatte der BGH bisher für folgende Fallkonstellationen angenommen:

  • Dem Vermieter werden vom Versorger oder Dienstleister Betriebskosten einheitlich für eine größere Anlage in Rechnung gestellt, ohne dass diese auf einzelne Gebäude als Abrechnungseinheit aufgeschlüsselt sind.
  • Einzelne Kosten sind nicht vollständig als Betriebskosten umlagefähig, z. B. weil ein angestellter Hausmeister teils umlagefähige Arbeiten ausführt und teils vom Vermieter mit der Ausführung nicht als Betriebskosten umlagefähiger Verwaltungstätigkeiten betraut ist
  • Im Hinblick auf eine gewerbliche Nutzung einzelner Einheiten wird ein Vorwegabzug vorgenommen.

In diesen Fallkonstellationen dürfte die Betriebskostenabrechnung nun nach der neuen Entscheidung des BGH für Vermieter erfreulicherweise einfacher.

 Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

zum Anfang
Mietrecht

Schriftformerfordernis im Gewerbemietrecht

Mit Urteil vom 25.11.2015 (Az.: XII ZR 114/14) hat der BGH über folgenden Sachverhalt entschieden:

Die Parteien haben im Jahr 2001 einen schriftlichen Mietvertrag über Räume zum Betrieb einer Zahnarztpraxis abgeschlossen. Anfang Mai 2005 wurde zwischen den Parteien ein neuer schriftlicher Vertrag vereinbart, der eine Laufzeit bis zum 30.04.2020 hat und sich auf weitere Praxisräume im Gebäude erstreckt. Als Monatsmiete war zwischen den Parteien ein Betrag von 1.350 € vereinbart. Kurze Zeit nach dem schriftlichem Mietvertragsabschluss im Mai 2005 vereinbarten Mieter und Vermieter mündlich, dass sich die monatliche Miete ab dem 01.01.2006 auf 1.370 € belaufen soll und damit um 20 € höher, als dies im schriftlichen Vertrag vereinbart war. Der Mieter vermerkte diese Anpassung auf seinem eigenen Mietvertragsexemplar. Als der Vermieter verstarb, wurde dieser von zwei Erben beerbt. Nachdem es zwischen den Erben und dem Mieter zu Streit kam, sprach der Mieter zunächst eine außerordentliche und sodann eine ordentliche Kündigung aus, die auf einen Schriftformverstoß gestützt wurde. Sodann klagten die Mieter auf Feststellung der Beendigung des Mietverhältnisses zu erklärten Kündigungsterminen.

Der BGH gab dem Mieter im Hinblick auf die Feststellung der Einhaltung des ordentlichen Kündigungstermins recht. Begründet wird dies damit, dass die nicht dokumentierte Mietänderung trotz des geringen Betrages von lediglich 20 €/Monat einen Schriftformverstoß begründet. Der Senat stellt klar, dass jede Änderung der Miete formbedürftig ist, unabhängig von deren Höhe. Aus diesen Gründen war der Mieter auch nicht gemäß § 242 BGB daran gehindert, sich auf den Schriftformverstoß zu berufen. Nach Auffassung des BGH spielte es daneben auch keine Rolle, dass die vereinbarte Vertragslaufzeit im vorliegenden Fall noch sechs Jahre betrug und die Parteien in der Vergangenheit ihren Pflichten aus der mündlichen Vereinbarung nachgekommen sind.

Anmerkung

In der Vergangenheit hat der BGH in mehreren Urteilen klargestellt, dass nicht jeder Verstoß gegen die Schriftform (§ 550 BGB) dazu führt, dass das Mietverhältnis durch eine der beiden Vertragsparteien unter Berufung auf den Schriftformmangel unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfristen beendet werden kann. Entscheidend ist vielmehr im Einzelfall, ob der jeweilige Verstoß sich nachteilig auf einen (potenziellen) Erwerber auswirken würde. Denn die Einhaltung der Schriftform dient gerade dem Schutz des Erwerbers/Rechtsnachfolgers, da dieser über § 566 BGB in alle Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietverhältnis eintritt. Im vorliegenden Fall hatte der BGH diesen Schutzbereich als eröffnet angesehen, da auch geringe Beträge (wie vorliegend die zusätzlich vereinbarten 20 €/Monat) einen Zahlungsverzug begründen und eine Kündigung nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3b BGB nach sich ziehen könnten.

Die Entscheidung des BGH zeigt einmal mehr, dass bei Abschluss von langlaufenden Gewerbemietverhältnissen besonderes Augenmerk auf die Einhaltung der Schriftform gelegt werden sollte. Dies gilt insbesondere dann, wenn nach Vertragsabschluss Änderungen vereinbart werden. Diese sollten immer dem Schriftformerfordernis genügen, da es den Vertragsparteien nicht möglich sein wird, die Bedeutung der jeweiligen Änderung im Einzelfall selbst einzuschätzen.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: Rechtsassessor Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

 

 

zum Anfang
Wohnungseigentumsrecht

Eigenmächtige Sanierung von Gemeinschaftseigentum: Wer zahlt?

In einer Wohnungseigentümeranlage hatte im Jahre 2004 ein Architekt einen erheblichen Sanierungsstau festgestellt. Er legte einen Sanierungsplan vor, woraufhin die Eigentümergemeinschaft  die  Umsetzung des Sanierungsplans beschlossen und diesen mit Ausnahme der Sanierung der Kellersohle auch durchführten. Die Sanierung der Kellersohle sollte ausdrücklich zurückgestellt werden, da zunächst abgewartet werden sollte, ob die Durchfeuchtung der Kellerwände auch ohne diese Maßnahme behoben werden kann.

Die klagende Eigentümerin erwarb im Jahre 2005 eine Wohnung im Untergeschoss. Nach  Erwerb ließ sie die Kellersohle ihrer Wohnung für 14.000 € sanieren und für weitere 3.500 € die Eingangs- und Innentüren ihrer Wohnung ersetzen, da die alten Türen aufgrund der von der Eigentümergemeinschaft zuvor durchgeführten Sanierungsmaßnahme nicht mehr passten. Die Eigentümerin verlangt von der Eigentümergemeinschaft Ersatz der aufgewendeten Kosten.

Mit Urteil des BGH vom 25.09.2014 (Az.: V ZR 246/14) wurde die Klage der Eigentümerin überwiegend abgewiesen. Die Klageabweisung betrifft die Kosten der durch die Eigentümerin selbstständig durchgeführten Kellersanierung. Weder unter dem Gesichtspunkt der Notgeschäftsführung (§ 21 Abs. 2 WEG), der Geschäftsführung ohne Auftrag, noch aus ungerechtfertigter Bereicherung hat der BGH einen Ersatzanspruch der klagenden Eigentümerin angenommen.

Eine Notgeschäftsführung scheide bereits deshalb aus, da vorliegend kein unmittelbarer Schaden für das Gemeinschaftseigentum gedroht habe. Vielmehr haben die Eigentümer die noch durchzuführende und beschlossene Sanierungsmaßnahme des Kellers absichtlich zurückgestellt, um abwarten zu können, ob die Durchfeuchtung der Kellerwände auch ohne diese Maßnahme zu beheben sei.  

Die Geschäftsführung ohne Auftrag scheitere daran, dass diese vorliegend nicht dem tatsächlichen oder mutmaßlichen Willen der Eigentümer entsprochen habe, denn diese haben, wie zuvor ausgeführt, gerade die durchgeführte Maßnahme absichtlich zurückgestellt.

Auch ein Bereicherungsausgleich kommt für die Eigentümerin nicht in Betracht. Ob ein Bereicherungsausgleich durch die Wohnungseigentümer oder die Wohnungseigentümergemeinschaft geschuldet ist, richtet sich im Einzelfall danach, ob die Maßnahme eines Beschlusses der Wohnungseigentümer bedurfte und ob dieser vorlag. Die einzelnen Wohnungseigentümer sind dann Schuldner, wenn die Maßnahme nicht beschlossen war, aber hätte beschlossen werden müssen. Die Gemeinschaft hingegen ist Schuldner, wenn die Maßnahme beschlossen war oder nicht beschlossen war, aber wegen Dringlichkeit unverzüglich durchzuführen war. Nach vorgenannten Grundsätzen wären zwar die Wohnungseigentümer Schuldner des Ersatzanspruches, da diese sich mit dem Sanierungsbedarf befasst und beschlossen hatten, die Sohle zunächst nicht zu sanieren. Jedoch hat vorliegend die Eigentümerin selbst eine Änderung dieses Beschlusses mit Blick auf die fortdauernde Feuchtigkeit der Sohle nicht herbeigeführt. Die Sanierung war deshalb auch nicht die Pflicht der Gemeinschaft. Ob die Wohnungseigentümer wiederum die Sohle hätten sanieren und ihren abweichenden Beschluss jedenfalls ändern oder ergänzen müssen, ist unerheblich. Denn eine solche Pflicht beträfe lediglich die Wohnungseigentümer, nicht jedoch die Gemeinschaft.

Mit ihrem Anspruch auf Ersatz für die Kosten der Innentüren hatte die Eigentümerin jedoch Erfolg. Über § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG hat ein Wohnungseigentümer einen Schadenersatzanspruch, wenn das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile gestattet werden muss, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist. Dieser Schadenersatzanspruch umfasst auch die Verschlechterung des Zustands des Sondereigentums. Dies war vorliegend der Fall, da die Wände durch die Sanierungsmaßnahme breiter geworden waren und die Türen somit nicht mehr passten. Richtiger Anspruchsgegner ist in diesem Fall die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband.

Gleiches gilt für einen Kostenerstattungsanspruch betreffend der Wohnungseingangstüre. Dieser kann jedoch nicht auf § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG gestützt werden, da die Wohnungseingangstüre eben kein Sondereigentum darstellt, sondern zum Gemeinschaftseigentum gehört. Hier greifen jedoch Ansprüche auf Aufwendungsersatz aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder bereicherungsrechtliche Ansprüche über § 812 BGB. Denn durch die Sanierungsmaßnahme hätte die Gemeinschaft die Wohnungseingangstüre austauschen müssen. Es wird insoweit nicht unterschieden, ob es sich um die Beseitigung von Schäden am Sondereigentum oder die Widerherstellung der Funktionsfähigkeit des Gemeinschaftseigentums handelt. Durch die Durchführung der Maßnahme durch die Eigentümerin war der Verband auch bezüglich des ersparten Aufwands bereichert.

Anmerkung

Das vorliegende Urteil ist insoweit von Interesse, da es nochmals klarstellt, wann im Einzelfall ein Eigentümer von den Wohnungseigentümern (selbstverständlich anteilig) bzw. von der Gemeinschaft als Verband Erstattungsansprüche für Aufwendungen am Gemeinschaftseigentum geltend machen kann:

  • Ein Bereicherungsanspruch aufgrund eigenmächtiger Instandsetzung oder Instandhaltung kommt nur dann in Betracht, wenn die Maßnahmen ohnehin hätten vorgenommen werden müssen.
  • Wer einen solchen Bereicherungsausgleich schuldet, bestimmt sich danach, ob die Maßnahme im Zeitpunkt ihrer Vornahme erst noch beschlossen (dann die Wohnungseigentümer) oder ob sie - sei es wegen eines entsprechenden Beschlusses der Wohnungseigentümer, sei es wegen der Dringlichkeit - durchgeführt werden musste (dann die Gemeinschaft).
  • Schuldner des Entschädigungsanspruchs nach § WEG § 14 Nr. WEG § 14 Nummer 4 Halbsatz 2 WEG ist jedenfalls der Verband.

 

Das Urteil kann beim vbw abgerufen werden. Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: Rechtsassessor Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

zum Anfang
Stellenangebote / Stellengesuche

Stellenangebote

zum Anfang

Mit freundlichen Grüßen

RAin Sigrid Feßler
Verbandsdirektorin