vbw-info 02/2017

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Inhaltsverzeichnis

Angelegenheiten des Verbandes

Veränderung in der Rechtsabteilung des vbw

Der Vorstand des vbw hat Frau Syndikusrechtsanwältin Evelyn Chaitas zur Stellvertretenden Leiterin der Rechtsabteilung ernannt. Frau Chaitas ist seit 2013 beim Verband tätig. Wir wünschen Frau Chaitas auch weiterhin viel Erfolg bei uns.

Die Belegschaft der Rechtsabteilung freut sich auch in Zukunft auf eine gute Zusammenarbeit mit Ihnen.

Ihre AnsprechpartnerInnen in der Rechtsabteilung sind:

  • Frau Syndikusrechtsanwältin Ursula Hennes, Leiterin der Rechtsabteilung
    Kontaktdaten: Telefon: 0711 16345-114; hennes@vbw-online.de
  • Frau Syndikusrechtsanwältin Evelyn Chaitas, Stv. Leiterin der Rechtsabteilung
    Kontaktdaten: Telefon: 0711 16345-116; chaitas@vbw-online.de
  • Frau Syndikusrechtsanwältin Renate-Maria Stark, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Mediatorin
    Kontaktdaten: Telefon: 0711 16345-115; stark@vbw-online.de
  • Herr Syndikusrechtsanwalt Thorsten Aigner, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
    Kontaktdaten: Telefon: 0711 16345-117; aigner@vbw-online.de
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Angelegenheiten des Verbandes

Trauer

Der vbw trauert um Gerhart Falk. Der ehemalige Geschäftsführer der Volkswohnung GmbH ist am 06. Februar 2017 im Alter von 88 Jahren verstorben. Herr Falk war seit 1978 Mitglied im Vorstand des damaligen Badischen Verbandes gemeinnütziger Wohnungsunternehmen. Im Jahr 1979 übernahm er den stellvertretenden Vorsitz und ein Jahr später den Vorsitz des Verbandsvorstandes. Unter seiner Leitung ging der Verband in die Fusion mit dem Verband württembergischer Wohnungsunternehmen. Auch dank seines großen Engagements gelang der Zusammenschluss zum heutigen vbw.

In Berlin vertrat Gerhart Falk die Interessen der hiesigen Wohnungswirtschaft. Von 1973 an war er ununterbrochen bis zu seinem Ruhestand Delegierter im Gesamtverbandsausschuss des GdW. Gerhart Falk war ein engagierter, verantwortungsvoller und kompetenter Mann der Branche, der die Entwicklung des Verbandes vorangetrieben und ihn zukunftsfähig gemacht hat. Er bleibt uns als Vordenker, als Fachmann, als zutiefst sozial denkender Mensch in guter Erinnerung.

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Weiterbildungshinweis

Die Instandhaltungskosten werden ein immer größerer Kostenblock für Wohnungsunternehmen. Eine effiziente Handhabe der Kosten trägt nicht nur zur Kostenentlastung bei, sondern ist zunehmend auch Voraussetzung für eine nachhaltige und wirtschaftliche Erhaltung des Gebäudebestandes und damit des Immobilienwertes. Auf die Instandhaltung der Gebäude – und auf die damit befassten MitarbeiterInnen – kommen daher immer weitere Anforderungen zu.

Aus diesem Grunde hat die HfWU Nürtingen-Geislingen eine gezielte berufsbegleitende Weiterbildung zum Thema „Instandhaltungskostenmanagement“ konzipiert.

In dem 10-tägigen Lehrgang, der sich an MitarbeiterInnen mit technischer oder kaufmännischer Ausbildung, die im Gebäudemanagement beschäftigt sind, wendet, werden fundierte Fachkenntnisse mit dem Ziel vermittelt, eine übergreifende Verzahnung zwischen den Bereichen Betriebswirtschaft, Technik und Recht für den Instandhaltungsbereich herzustellen.

Nähere Informationen finden Sie in dem als Anlage beigefügten Flyer.

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Veranstaltungshinweis

Das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit veranstaltet am 08./09. Mai 2017 in Essen den 2. Bundeskongress "Grün in der Stadt".

Auf dem Kongress wird Bundesministerin Dr. Barbara Hendricks das Weißbuch „Stadtgrün“ vorstellen.

Mit dem Weißbuch (hierüber berichteten wir im vbw-info 01/2017 unter der Rubrik Wohnungspolitik) werden konkrete Maßnahmen aufgezeigt, wie der Bund urbanes Grün sichern und qualifizieren will. Die Inhalte des Weißbuchs sollen mit Vertreterinnen und Vertretern aus Politik, Zivilgesellschaft und Wirtschaft diskutiert werden. Für den internationalen Austausch werden Akteure kommunaler und landesweiter Programme aus dem europäischen Ausland zum Gespräch anwesend sein.

Weiterhin werden die Preisträger aus dem Studierendenwettbewerb „Zukunftsbilder einer Grünen Stadt – Grün auf engem Raum“ prämiert. Ein vielfältiges Exkursionsangebot ermöglicht schließlich Einblicke in die Praxis kommunaler Grünentwicklung.

Das Programm und die Möglichkeit zur Online-Registrierung finden Sie ab sofort unter www.gruen-in-der-stadt.de.

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Veranstaltungshinweis

In diesem Jahr findet am 13. Mai 2017, mittlerweile nun schon zum dritten Mal, der Tag der Städtebauförderung statt.

Die über die Regionalverbände beim GdW vertretenen Wohnungsunternehmen sind verlässliche Partner der Städte und engagieren sich nicht nur im Wohnungsbau und bei der Wohnraumversorgung, sondern gestalten ganze Quartiere und wirken zudem auf den sozialen Zusammenhalt der Nachbarschaften hin. Die Städtebauförderung unterstützt, wie keine andere Fördersystematik, komplexes in den Kontext der Stadt als Ganzes und ihrer Quartiere eingebundenes wohnungswirtschaftliches Handeln. Der Tag der Städtebauförderung bietet Gelegenheit, das Engagement der Wohnungsunternehmen als zentrale Akteure in Programmen (wie Stadtumbau Ost und West sowie Soziale Stadt) konkret vor Ort darzustellen.

Der Tag der Städtebauförderung bietet aber auch für neue Wohnungsbauvorhaben eine geeignete bürgernahe Plattform.

Der GdW und die Regionalverbände würden sich freuen, wenn Sie an den Veranstaltungen vor Ort aktiv mitwirken würden. Dies ist z.B. durch Ausstellungen, Mieterfeste oder Richtfeste für neue Vorhaben denkbar. Möglich ist auch das Zusammenwirken mit ohnehin geplanten Initiativen der Kommunen, von Quartiersmanagements etc..Veranstaltungen müssen nicht direkt am 13. Mai 2017 sein, sondern können auch im Umfeld von ca. 4 Wochen liegen.

Die Anmeldung von Veranstaltungen oder Initiativen zum Tag der Städtebauförderung sollte bis zum 31. März 2017 über Ihre jeweilige Kommunen erfolgen. Mit der Kommune können Sie geplante Veranstaltungen, Pressearbeit etc. abstimmen.

Auf der zentralen Internetseite www.tag-der-staedtebaufoerderung.de finden Sie Hinweise für die Anmeldung, Übersichten über Praxisbeispiele und Anregungen für die Gestaltung. Im Anhang finden Sie das Informationspapier “Tag der Städtebauförderung Kompakt“, das alles Wichtige rund um den Tag zusammenfasst.

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Allgemeine Geschäftsführung

Kooperation zwischen AWI und Verband der Immobilienverwalter Baden-Württemberg e.V. (VDIV)

Die AWI Akademie der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft GmbH und der Verband der Immobilienverwalter Baden-Württemberg e.V. (VDIV) bauen ihre Zusammenarbeit aus. Künftig wird die Fortbildung zum/zur Immobilien-Verwalter/in in Kooperation zwischen der AWI und dem VDIV angeboten. Dadurch werden die Qualität und die besondere Praxisnähe dieses Fortbildungslehrgangs unterstrichen. Mit dem erfolgreichen Abschluss der Fortbildung wird der gemeinsame Titel Geprüfte/r Immobilien-Verwalter/in (AWI/VDIV) vergeben.

Im Mittelpunkt der Fortbildung stehen vor allem die Inhalte des Wohnungseigentumsgesetzes sowie deren relevante praktische Anwendung. Die Fortbildung beinhaltet aber auch die Verwaltung von Mietwohnungen und gewerblichen Immobilien für Dritte, wobei vor allem Kenntnisse aus dem Mietrecht notwendig sind. Um die Fortbildungskurse der AWI nicht nur inhaltlich und praxisnah, sondern auch preislich attraktiv gestalten zu können, hat sich die AWI erfolgreich um Mittel aus dem Europäischen Sozialfonds beworben. Konkret bedeutet dies, dass für die Fortbildung zum/zur Immobilien-Verwalter/in (AWI/VDIV) sowie für viele weitere Fortbildungskurse unmittelbar eine 30%ige bzw. 50%ige Ermäßigung auf das Teilnahmeentgelt möglich ist.

Die nächste Fortbildung zum/zur Immobilien-Verwalter/in startet als Blockunterricht am:

1. Woche: 08. bis 13. Mai 2017

2. Woche: 19. bis 24. Juni 2017

Weitere Informationen zu unserem Fortbildungsprogramm erhalten Sie unter: https://awi-vbw.de/lehrgaenge/lehrgangskonzept.html oder gerne telefonisch unter 0711/16345-601.

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Allgemeine Geschäftsführung

Neue GdW-Miet- und Nutzungsverträge Januar 2017

Mit vbw-info 07/2016 hatten wir Sie über das am 01.04.2016 in Kraft getretene Verbraucherstreitbeilegungsgesetz und die sich für Wohnungsunternehmen hieraus ergebenden Informationspflichten informiert. Das vbw-info enthielt insoweit bereits Formulierungsvorschläge.

Des Weiteren hatten wir Sie mit vbw-info 09/2016 und 11/2016 über die neuen Formvorschriften für Anzeigen und Erklärungen nach § 309 Nr. 13 BGB informiert.

Der GdW hat, wie angekündigt, die folgenden Musterverträge an die neuen Vorschriften angepasst:

  • Dauermietvertrag
  • Dauermietvertrag - Preisbindung vor dem 01.01.2002
  • Mietvertrag Allgemein
  • Mietvertrag Eigentumswohnung
  • Mietvertrag für frei finanzierten Wohnraum
  • Mietvertrag - Preisbindung vor dem 01.01.2002
  • Mietvertrag Wohnungsbau für Bedienstete
  • Zeitmietvertrag
  • Dauernutzungsvertrag
  • Dauernutzungsvertrag - Preisbindung vor dem 01.01.2002
  • Nutzungsvertrag
  • Nutzungsvertrag - Preisbindung vor dem 01.01.2002
  • Mietvertrag für Garage/Stellplatz

Die Unterschiede zu den bisherigen Ausgaben sind synoptisch gegenübergestellt und als Anlage beigefügt.

Ob WEG-Verwalterverträge von der Regelung des Verbraucherstreitbeilegungsgesetzes betroffen sind, ist im Hinblick auf die bereits enthaltenen Bestimmungen zur Schiedsvereinbarung noch nicht abschließend geklärt. Aus Sicht des Fachausschusses Rechtsfragen und Verträge im GdW sprechen gute Gründe dafür, so dass zeitnah auch eine Änderung dieses Vertragsmusters erfolgen wird. Bis dahin wird gebeten, auch in diesen Verträgen die für Sie in Betracht kommende Alternative zu § 36 Abs. 1 Nr. 1 i. V. m. Abs. 3 VSBG entsprechend zu vermerken.

Die obigen Vertragsmuster stehen beim Haufe-Verlag als Ausgabe „Stand Januar 2017“ zur Verfügung und können beim Verlag Haufe-Lexware GmbH & Co. KG Munzinger Straße 9, 79111 Freiburg, Tel. 0800-7234249 oder Mail: service@haufe.de bestellt werden.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345-114) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Der GdW informiert: Auslobung Deutscher Bauherrenpreis

Wir möchten Sie auf die Auslobung des Wettbewerbs zum Deutschen Bauherrenpreis aufmerksam machen. Die aus dem Deutschen Städtetag DST, dem Bund Deutscher Architekten BDA und dem GdW bestehende Arbeitsgruppe KOOPERATION schätzt den seit 1986 ausgelobten Bauherrenpreis als den im Bereich des Wohnungsbaus bekanntesten und wirksamsten Wettbewerb ein, der unter dem Motto “Hohe Qualität – Tragbare Kosten“ immer wieder engagierte Vorhaben bekannt gemacht und unterstützt hat.

In den Anfängen wurde der Preis zunächst ohne Differenzierung ausgelobt, seit 1997 in den Kategorien "Neubau" und "Modernisierung" vergeben. Aufgrund der zunehmenden Komplexität und wechselseitigen Durchdringung von Neubau- und Modernisierungsvorhaben wird in diesem Jahr auf diese Trennung verzichtet. Das heißt, es können sowohl reine Neubau- oder Modernisierungsprojekte als auch Mischformen eingereicht werden.

Die Frist für die Einreichung von Projekten endet am 01.06.2017. Die Vergabe des Deutschen Bauherrenpreises erfolgt im Februar 2018 im Rahmen der Berliner Baufachmese bautec.

Die Auslobungsunterlagen fügen wir in der Anlage bei. Weitere Informationen finden Sie im Internet unter: www.deutscherbauherrenpreis.de.

Die Unterlagen sollten bis zum 01.06.2017 mit der Kennzeichnung „Wettbewerb Bauherrenpreis 2018“ per Post an die Anschrift „Bund Deutscher Architekten BDA, Köpenicker Straße 48/49, 10179 Berlin (Mitte)“, gesendet werden.

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Allgemeine Geschäftsführung

Neue GdW Arbeitshilfe – Compliance in der Wohnungswirtschaft

Unter der Federführung des GdW wurde in Zusammenarbeit mit der Konferenz der Prüfungsdirektoren und dem AGV – Arbeitgeberverband der deutschen Immobilienwirtschaft e.V. eine neue  

GdW Arbeitshilfe 78 – Compliance in der Wohnungswirtschaft

erarbeitet.

In der Arbeitshilfe wird zunächst der Begriff Compliance erläutert, die Verantwortlichkeiten der Organe eines Unternehmens behandelt, typische Risikofelder der Wohnungswirtschaft aufgezeigt und die Sicherungsmaßnahmen im Wohnungsunternehmen im Rahmen der Satzungen / Gesellschaftsverträge und Geschäftsordnungen für die Gremien einerseits und des Risikomanagements andererseits beschrieben.

Ferner werden Maßnahmen zur Umsetzung von Compliance im Personalbereich, insbesondere beim Abschluss einer Betriebsvereinbarung oder beim Erlass einer Dienstanweisung dargestellt.

Die Mustertexte für Betriebsvereinbarungen und Dienstanweisungen enthalten praxisrelevante Vorschläge zu einzelnen Regelungen, die unternehmensindividuell ausgewählt, zusammengestellt oder abgewandelt werden können.

Der GdW hat Ihnen bereits eine Ausfertigung der Arbeitshilfe zur Verfügung gestellt. Sie steht Ihnen in den nächsten Tagen aber auch im Mitgliederbereich der Homepage des vbw (www.vbw-online.de) unter der Rubrik Brancheninfos aus dem GdW/Arbeitshilfen zum Download zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Neue GdW Information 154 – Gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland 2016/2017

Der GdW hat eine neue Broschüre

GdW Information 154 - Gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland 2016/2017

veröffentlicht.

Die Information enthält eine kurze Zusammenfassung der Einschätzungen zur aktuellen Wirtschaftslage in Deutschland. Sie kann zur Unterstützung bei der Abfassung der Geschäftsberichte dienen.

Die Veröffentlichung der GdW Information 154 ist ab sofort auf der Homepage des vbw (www.vbw-online.de) im Mitgliederbereich unter Brancheninfos aus dem GdW/Arbeitshilfen abrufbar.

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Allgemeine Geschäftsführung

Neue Planungshilfe "ready kompakt – Planungsgrundlagen zur Vorbereitung von altengerechten Wohnungen"

Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) hat eine neue Broschüre "ready kompakt – Planungsgrundlagen zur Vorbereitung von altengerechten Wohnungen" veröffentlicht. Diese Broschüre stellt in übersichtlicher Weise die wichtigsten Informationen des "ready" Projekts zum barrierefreien Planen und Bauen vor.

Die Kompaktfassung der Planungshilfe finden Sie auf unserer Homepage (www.vbw-online.de) unter der Rubrik Brancheninfos aus dem vbw/Allgemeine Informationen.  

Die Langfassung ("ready – vorbereitet für altengerechtes Wohnen“) können Sie auf der Homepage des BBSR unter der Rubrik "Veröffentlichungen" downloaden bzw. dort die Broschüre kostenfrei beziehen (Kontakt: zb@bbr.bund.de, Stichwort "ready kompakt").   

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Allgemeine Geschäftsführung

Neue Broschüren und Flyer vom Landesgesundheitsamt Baden-Württemberg zum Thema Schimmelpilze in Innenräumen 01/2017

Das Landesgesundheitsamt Baden-Württemberg hat mehrere Broschüren zum Thema „Schimmelpilze in Innenräumen“ neu aufgelegt bzw. mit redaktionellen Änderungen versehen.

Redaktionell geändert wurden folgende Broschüren:

  • Sanierung bei Schimmelpilzbefall - was muss ich beachten? Aktualisierte Auflage Dezember 2016
  • Risiko Schimmelpilze - was kann ich tun? Aktualisierte Auflage Dezember 2016

Neu herausgegeben wurden:

  • Gesundheitliche Bewertung von Schimmelpilzen in Innenräumen (Dezember 2016)
  • Maßnahmen zur Erfolgskontrolle einer fachgerechten Schimmelpilzsanierung (Dezember 2016)

Die Broschüren können auf der Homepage des Landesgesundheitsamtes unter www.gesundheitsamt-bw.de unter Publikationen/Info-Materialien/Umwelt und Gesundheit heruntergeladen werden.

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Allgemeine Geschäftsführung

Die AWTS informiert

Komunikations- und Informationstechnologien sind unabdingbare Bestandteile im Alltag der Wohnungsunternehmen geworden und nicht mehr wegzudenken.

Diese technischen Entwicklungen ermöglichen den Unternehmen effizientere Betriebsabläufe und schnellere Arbeitsprozesse für die Mitarbeiter.

Allerdings zeigt diese zunehmende Vernetzung und Digitalisierung auch, dass sich die Manipulations- und Angriffsmöglichkeiten für Cyberkriminelle in ihrem Ausmaß und ihrer Ausprägung alarmierend erhöht haben.

Insbesondere über das weltweite Internet eröffnen sich technische Möglichkeiten, sich unbefugt Zugang zu den Netzwerken von Unternehmen zu verschaffen, um so Unternehmensdaten zu stehlen, zu verändern, zu beschädigen oder zu zerstören, bis hin zu Erpressungen durch „Ransomware“.

Fachleute sind sich darüber einig: Die Frage ist nicht mehr ob, sondern wann jedes IT-System Opfer eines Cyber-Angriffes wird. Die Zahlen hierzu sind eindeutig und werden vom Bundeskriminalamt bestätigt. Umso wichtiger ist es für die vbw-Mitglieder daher, sich gegen dieses neue Gefährdungs- und Schadenspotenzial wirksam zu schützen.

Dies bedurfte allerdings auch neuartiger Versicherungslösungen, da die bisherigen Konzepte am Markt dies nicht in dem erforderlichen Umfang leisten konnten.

Vor diesem Hintergrund freut es uns, dass wir mit der Allianz einen renommierten Versicherungspartner zur Entwicklung einer leistungsstarken branchenspezifischen Versicherungslösung gewinnen konnten. Auf Grundlage eines wohnungswirtschaftlichen Rahmenvertrages können wir Ihnen ab sofort eine umfassende Deckung für Eigen- und Drittschäden im Zusammenhang mit IT- oder Datenschutzverletzungen zu Sonderkonditionen zur Verfügung stellen. Versichert sind u.a. Haftpflichtansprüche Dritter sowie eigene Aufwendungen zur Wiederherstellung von Daten und IT-Systemen.

Des Weiteren werden Kosten für behördliche Verfahren erstattet und schnelle Unterstützung durch IT-Fachleute zur Ursachenforschung und Folgenbeseitigung gewährleistet.

Im Rahmen der Unternehmensführung ist ein umfassendes Risikomanagement für diesen Bereich unerlässlich.

Eine 100%ige IT-Sicherheit lässt sich nicht erreichen. Schadens- und Haftungsrisiken lassen sich jedoch im Rahmen eines ordnungsgemäßen Risikomanagements durch geeignete technische und organisatorische Maßnahmen (z.B. Virenschutz, Backup-Strategie, Passwort-Richtlinien, Mitarbeiterinfo) sowie ergänzendem Versicherungsschutz deutlich reduzieren.

Mit wenigen Angaben erstellen wir Ihnen gerne einen Risikoreport mit Bewertung Ihrer aktuellen Risikosituation sowie ein individuelles Versicherungsangebot.

Bitte kommen Sie auf uns zu. Bei Fragen wenden Sie sich bitte an die AWTS (Ansprechpartner: Herr Alexander Vegh, Tel. 0711/16345-559, E-Mail: vegh@awts-vbw.de, und Herr Andreas König, Tel. 0711/16345-553, E-Mail: koenig@awts-vbw.de).

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Wohnungspolitik

Wohnungswirtschaftliche Themen

1. Änderungen der Hinweise zur Plausibilitätsprüfung

Ein Erfolg der Arbeitsgruppe Bauplanungsrecht im Rahmen der Wohnraum-Allianz ist die Änderung der Hinweise zur Plausibilitätsprüfung der Bauflächenbedarfsnachweise im Rahmen der Flächennutzungsplanung. Das Ziel ist, den Gemeinden die Bereitstellung von Wohnraum so weit wie möglich zu erleichtern.  Der vbw hatte die dringend notwendigen Anpassungen der Plausibilitätshinweise bereits im Vorfeld der Wohnraum-Allianz gegenüber der Öffentlichkeit und politischen Entscheidungsträgern immer wieder angemahnt. Seit dem 15.02.2017 sind die Änderungen und Ergänzungen veröffentlicht. Hierzu gehört auch, dass der vom vbw seit langem geforderte vereinfachte Flächentausch ermöglicht wird. Künftig ist es Gemeinden damit möglich, im Flächennutzungsplan ausgewiesene, aber nicht für den Wohnungsbau geeignete Flächen gegen geeignete Flächen zu tauschen. Dies kann bei akutem Wohnbauflächenmangel künftig ohne Nachweise und ohne umfassende Erhebungen geschehen. Die Plausibilitätsprüfung wird zudem durch die Berücksichtigung der tatsächlichen Bevölkerungsentwicklung erleichtert. Um auch die Anliegen der an der Wohnraum-Allianz beteiligten Umwelt- und Naturschutzverbände zu berücksichtigen, wird es gleichwohl auch künftig darum gehen, vor einer Flächenausweisung im Außenbereich vorrangig Flächenpotenziale im Innenbereich zu berücksichtigen.

Die Genehmigungsbehörden sind über die Erleichterungen in den Hinweisen zur Plausibilitätsprüfung bereits unterrichtet. Es wird nun vor allem darum gehen, dass die Gemeinden von den neuen Möglichkeiten auch Gebrauch machen.

2. Thaddäus Kunzmann wird Demografiebeauftragter der Landesregierung Baden-Württemberg

Der ehemalige Landtagsabgeordneten Thaddäus Kunzmann wurde vom Ministerrat zum Demografiebeauftragten des Landes Baden-Württemberg bestellt. Damit setzt die Landesregierung eine weitere Vorgabe aus dem Koalitionsvertrag um.

Der Demografiebeauftragte soll als Ansprechpartner für Bürgerinnen und Bürger, die Kommunen, die Wirtschaft und für soziale Akteure im Land dienen und die mit dem demografischen Wandel einhergehenden Herausforderungen sowie Lösungskonzepte der Öffentlichkeit zugänglich machen. Der Demografiebeauftragte erhält eine beim Sozial- und Integrationsministerium angesiedelte Geschäftsstelle. Er ist gegenüber der Landesregierung nicht weisungsgebunden. Hauptthemen seiner Arbeit werden sein: altersgerechtes Leben und Wohnen, eine möglichst wohnortnahe Pflege sowie die beträchtlichen Potenziale der älteren Menschen bei der Bewältigung der gesellschaftlichen Veränderungen.

3. Start des Förderprogramms des Wirtschaftsministeriums „Flächen gewinnen durch Innenentwicklung“ 2017

Das Ministerium für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau hat das Förderprogramm „Flächen gewinnen durch Innenentwicklung“ für das Jahr 2017 gestartet. Mit dem Förderprogramm sollen kommunale Projekte der Innenentwicklung unterstützt werden. Bis zum 07.04.2017 können Kommunen, Gemeinden, Landkreise, Gemeindeverwaltungsverbände sowie Nachbarschafts- oder Zweckverbände Baden-Württembergs ihre Anträge beim Ministerium einreichen.

Mit dem Programm werden Ideen, Konzepte und nicht investive Vorhaben unterstützt, die auf flächeneffiziente, kompakte Siedlungsstrukturen, lebendige Ortskerne mit guter Nahversorgung und kurzen Wegen sowie zeitnahe Mobilisierung innerörtlicher Flächen für den Wohnungsbau zielen. Förderfähig ist in diesem Jahr auch der Einsatz kommunaler Flächenmanager für Wohnzwecke, die als Bindeglied zwischen Kommunen, Grundstückseigentümern oder Investoren agieren und vor Ort Prozesse anstoßen.

Das Förderprogramm „Flächen gewinnen durch Innenentwicklung“ will kommunale Initiativen hin zu einer flächeneffizienten Siedlungsentwicklung unterstützen. Das Programm besteht seit dem Jahr 2010; insgesamt wurden mit diesem Programm über 200 Projekte zur Innenentwicklung mit insgesamt rund 5 Mio. € gefördert.

Weitere Informationen sind auf den Seiten des Ministeriums für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau unter https://wm.baden-wuerttemberg.de/index.php?id=12438 zu finden.

4. Neue Runde im Förderprogramm „Klimaschutz-Plus“ des Landes Baden-Württemberg

Seit dem 01.02.2017 können sich kleine und mittlere Unternehmen, Kommunen, kirchliche Einrichtungen und Vereine wieder um Fördermittel für Investitionen in den Klimaschutz bewerben. Mit dem Programm unterstützt das Ministerium für Umwelt, Klima und Energiewirtschaft Baden-Württemberg Maßnahmen zur energetischen Sanierung und den Einsatz regenerativer Energien bei der Wärmeversorgung in Nichtwohngebäuden ebenso wie die Einführung von Energiemanagementsystemen.

Das Programm Klimaschutz-Plus besteht aus einem CO2-Minderungsprogramm und einem Struktur-, Qualifizierungs- und Informationsprogramm. Letzteres soll unter anderem durch Bildungsmaßnahmen weitere Aktivitäten für den Klimaschutz anreizen. Die Antragsfrist für das CO2-Minderungsprogramm endet am 29.06.2017. Anträge für das Struktur-, Qualifizierungs- und Informationsprogramm müssen spätestens am 30.11.2017 eingegangen sein.

Weitere Informationen sowie die Antragsformulare finden Sie unter: https://um.baden-wuerttemberg.de/de/klima/klimaschutz/foerdermoeglichkeiten/klimaschutz-plus/

5.  Neue Broschüre des GdW und der Bauindustrie zum Thema „serielles Bauen“

Das Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen, in dem unter anderem der GdW vertreten ist, hat sich in den letzten Jahren intensiv mit der Frage auseinandergesetzt, wie der Wohnungsknappheit gerade in den Ballungszentren und an Hochschulstandorten begegnet werden kann. Die Ergebnisse des Bündnisprozesses wurden Ende 2015 im Rahmen der Wohnungsbau-Offensive mit einem 10-Punkte-Programm vorgestellt. Ein Bestandteil der Wohnungsbau-Offensive war die Forcierung des seriellen und modularen Wohnungsbaus mit dem Ziel, die Baukosten zu verringern und die Bauzeiten zu verkürzen. Wir hatten hierzu im vbw-info 03/2016, Gruppe 4 Wohnungspolitische Themen, berichtet.

Ursprünglich war vorgesehen, bereits Ende des Jahres 2016 einen bundesweiten Wettbewerb auszuschreiben, der im Ergebnis ein Bündel an guten, alternativen Wohnungsbauideen erbringt. Dieses Ziel konnte deshalb nicht erreicht werden, weil bei kommunalen und öffentlichen Wohnungsunternehmen Ausschreibungserfordernisse bestanden. Um den Wettbewerb dennoch durchführen zu können, wird der GdW selbst für die gesamte Wohnungswirtschaft eine Ausschreibung durchführen. Im Ergebnis sollen dann aus Rahmenverträgen rechtssicher Neubaumaßnahmen bestellt werden.

In diesem Rahmen haben der GdW und die Bauindustrie eine Broschüre mit ersten Beispielen bereits realisierter Bauvorhaben des seriellen Wohnungsbaus veröffentlicht. Dieser Überblick ist keineswegs vollständig. Die Dokumentation bietet jedoch eine Grundlage für weitere Diskussionen über Qualitätsansprüche im seriellen Wohnungsbau.  

Die Broschüre finden Sie auf unserer Homepage (www.vbw-online.de) im Mitgliederbereich unter der Rubrik Brancheninfos aus dem GdW/Arbeitshilfen zum Download.

Mit Schreiben vom 22.02.2017 hat der GdW Sie des weiteren über den Stand des Wettbewerbs zur seriellen und modularen Bauweise und über die Vorgehensweise informiert. Das Schreiben des GdW fügen wir nochmals als Anlage bei.

Wir würden uns freuen, wenn Sie der Vorgehensweise für die Auslobung des Wettbewerbs zustimmen könnten.

Über das weitere Verfahren werden wir Sie unterrichten.

6. Grundstücksvergabe durch die BImA

Die verbilligte Bereitstellung von Grundstücken und Liegenschaften durch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA), für öffentliche Aufgaben, die Unterbringung von Flüchtlingen und den sozialen Wohnungsbau ist eine zentrale Maßnahme der Wohnungsbau-Offensive im Bündnis für Soziales Wohnen. Hierzu hat die BImA am 25.11.2015 entsprechende Hinweise veröffentlicht. Wie sich jedoch im Laufe der zwischen Mitgliedsunternehmen des vbw und der BImA geführten Verhandlungen herausstellte, war die Anwendung des Kaufpreisabschlags für den sozialen Wohnungsbau ein Hindernis. Die BImA wollte eine Kapitalrendite von nur 1% über dem Referenzzinssatz gelten lassen. Sie war nicht bereit, die für Baden-Württemberg erwirkte Eigenkapitalrendite von bis zu 4% zu akzeptieren, obwohl letztlich die Unternehmen das Landeswohnraumförderungsprogramm in Anspruch nehmen müssten.

Wir haben sodann den GdW um Unterstützung gebeten. Der GdW hat sich danach Ende des Jahres 2016 nochmals an das BMF und die BImA gewandt und nochmals gegen die Grundstücksvergabepraxis der BImA interveniert.

Bereits mit Schreiben vom 18.01.2017 hat Bundesministerin Dr. Barbara Hendricks mitgeteilt, dass im Rahmen eines fachlichen Austausches zwischen BMUB und BMF Lösungen erarbeitet werden sollen, um die Funktionsfähigkeit des Instruments der Grundstücksverbilligung zugunsten des sozialen Wohnungsbaus in der Praxis zu verbessern.

Mit Schreiben vom 25.01.2017 hat der parlamentarische Staatssekretär des BMF, Jens Spahn, mitgeteilt, dass die von der BImA grundsätzlich als angemessen angesehene Eigenkapitalrendite von 1% über dem Swap-Satz nicht allgemeiner Maßstab für die Bemessung der Überkompensation sei und damit keine Vorgabe bzw. Tatbestandsvoraussetzung bei der Gewährung der Verbilligung darstelle. Vielmehr sei es nach dem Freistellungsbeschluss der Europäischen Kommission durchaus möglich, höhere Renditen als angemessen anzusehen, wenn diese den in der Branche üblichen Renditen entsprechen. Dies sei von den betrauenden Gebietskörperschaften im Einzelfall zu prüfen. Dies wurde von der BImA mit Schreiben vom 24.01.2017 bestätigt.

Wir gehen davon aus, dass damit die in Baden-Württemberg machbare Eigenkapitalrendite von maximal 4% auch bei der Ermittlung der Verbilligung für BImA-Grundstücke zugrunde gelegt werden kann.

In der Sache sollte die Thematik damit in Ihrem Sinne gelöst sein. Sollten sich dennoch noch Fragen ergeben, so bitten wir um Mitteilung.

7. Referentenentwurf des Gebäudeenergiegesetzes vom 23.01.2017

Seit Ende Januar liegt der Referentenentwurf des Gebäudeenergiegesetzes vom 23.01.2017 vor. Mit dem Gesetz wird die Zusammenführung des Energieeinsparungsgesetzes (EnEG), der Energieeinsparverordnung (EnEV) und des Erneuerbare-Energie-Wärme-Gesetz (EEWärmeG) erzielt. Bereits dies ist ein Erfolg, wenngleich der Entwurf weder eine Neukonzeptionierung, noch eine Auseinandersetzung mit der Passgenauigkeit der Anforderungen zum Ziel der Energiewende enthält. Der Entwurf enthält auch keine Vereinfachung, da er alle Details der drei zugrundeliegenden Rechtsvorschiften übernimmt.

Als Erfolg ist auch zu werten, dass für Wohngebäude, wie auch für private Nichtwohngebäude, keine Verschärfung der Anforderungen an Neubauten wie auch an den Gebäudebestand erfolgen. Eine Verschärfung trifft lediglich die Nichtwohngebäude der öffentlichen Hand, wonach der Niedrigstenergiegebäudestandard auf das Effizienzhaus 55 festgelegt werden soll. Die Definition eines Niedrigstenergiegebäudestandards für Neubauten ab 2021 bleibt dagegen offen, so dass diese Frage in der nächsten Legislaturperiode erneut debattiert werden wird.

Der Entwurf zum GEG ermächtigt die Bundesregierung zum Erlass einer Rechtsverordnung zur Berechnung der CO2-Emissionen. Mit dieser Verordnung würde in den Energieausweisen die Angabe der CO2-Emissionen verpflichtend. Daraus können sich Erfahrungen mit CO2-Kennwerten für eine spätere Umstellung von Anforderungswerten, wie von der Wohnungswirtschaft gefordert, ergeben. Verbesserungen sind auch geplant für die Verwendung von Biomethan in KWK und für KWK-Anlagen auf Erdgasbasis in Neubauten, die bestehende Gebäude in einem räumlichen Zusammenhang mitversorgen, wenn diese vorher mit einem Heizkessel mit fossilen Brennstoffen versorgt wurden. Des Weiteren ist vorgesehen, Photovoltaik-Anlagen besser auf den Primärenergiebedarf anzurechnen; sie können sogar als Erfüllungsoption für das EEWärmeG gelten. Von wesentlicher Bedeutung ist, dass das Wirtschaftlichkeitsgebot aus dem bisherigen EnEG übernommen und allen Anforderungen des GEG vorangestellt wird.

Die BID hat eine Stellungnahme zu dem Gesetzesentwurf erarbeitet. Sie finden die Stellungnahme im Mitgliederbereich unserer Homepage (www.vbw-online.de) unter der Rubrik Brancheninfos aus dem GdW/Stellungnahmen.

Störfeuer kommt nun aus dem Umweltministerium Baden-Württemberg. Umweltminister Untersteller kritisiert den Referentenentwurf, da die Bundesregierung mit diesem Entwurf keinen wirksamen Beitrag dazu leiste, ihr Ziel eines weitgehend klimaneutralen Gebäudebestandes bis zum Jahr 2050 zu erreichen. Er fordert die Bundesregierung auf, den Einsatz von erneuerbaren Energien auch bei bestehenden Gebäuden zu fördern.

8. EU-Kommission genehmigt die Förderung einer bundesweiten Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge in Deutschland

Die Europäische Kommission hat am 13.02.2017 die deutsche Fördermaßnahme zum Aufbau einer bundesweiten Ladeinfrastruktur in Höhe von 300 Mio. € genehmigt. 200 Mio. € sind für die Errichtung von 5000 Schnellladestationen (S-LIS) vorgesehen und 100 Mio. € für die Errichtung von 10.000 Normalladestationen (N-LIS) inklusive Netzanschluss und Montage.

Die EU-Kommission sieht die Maßnahme mit dem Beihilferecht konform. Die Kommission begründete ihre Entscheidung damit, dass die Maßnahme den Gebrauch von Elektrofahrzeugen fördert und folglich dazu beitragen würde, die Schadstoffemissionen zu senken und die Luftqualität zu verbessern. Ferner könnte das Programm die europäische Strategie für emissionsarme Mobilität unterstützen. Die Kommission erklärte jedoch, dass sobald eine elementare Ladeinfrastruktur vorhanden ist, der weitere Ausbau ohne finanzielle Unterstützung erfolgen sollte.

Seit dem 01.03.2017 können private Investoren, Städte und Gemeinden Förderanträge auf der Webseite der Bundesanstalt für Verwaltungsdienstleistungen (BAV) stellen. Die Antragsformulare werden dort zur Verfügung gestellt.

Voraussetzungen für die Förderung:

Als wichtige Grundvoraussetzung für die Förderung werden der permanente öffentliche Zugang der Ladesäulen und der für den Ladevorgang erforderliche Strom aus erneuerbaren Energien genannt.

Weitere Informationen zu den Bedingungen sind auf der Webseite des Bundesministeriums für Verkehr und digitale Infrastruktur (BMVI) zu finden unter:

http://www.bmvi.de/SharedDocs/DE/Anlage/Presse/bundesprogramm-ladeinfrastruktur-faq.pdf?__blob=publicationFile

sowie auf der Homepage der Europäischen Kommission unter http://europa.eu/rapid/press-release_MEMO-16-2497_de.htm erhältlich. Die Förderrichtlinie selbst ist auf der Homepage des BMVI seit dem 15.02.2017 verfügbar.

Die Initiative bedeutet für die Mitgliedsunternehmen des GdW und der Regionalverbände eine große Chance, beim Aufbau einer zukünftigen Ladeinfrastruktur mitzuwirken und ein neues Geschäftsmodell aktiv zu entwickeln. Sie können sich selbst als Anbieter und Betreiber einer Ladeinfrastruktur positionieren, bevor andere Anbieter die Wohnungsbestände für ihre Geschäftskonzepte nutzen.

Für Rückfragen steht Ihnen Frau Sigrid Feßler (Telefon 0711 16345 - 113) zur Verfügung.

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Mietrecht

Verspätete Rückgabe der Mietwohnung – Vermieter kann Marktmiete verlangen

Der BGH hatte mit Urteil vom 18.01.2017 (Az.: VIII. ZR 17/16) die Frage zu entscheiden, wie die einem Vermieter zustehende Nutzungsentschädigung zu bemessen ist, wenn der Mieter die Wohnung zum vereinbarten Beendigungszeitpunkt nicht geräumt hat.

Vorliegend wurde ein seit 1993 bestehendes Mietverhältnis durch eine Eigenbedarfskündigung der Vermieter zum 30.10.2011 beendet. Die Mieter zogen allerdings erst am 15.04.2013 aus. Bis zu ihrem Auszug zahlten die Mieter die im Mietvertrag vereinbarte monatliche Miete von 945 € nebst einer Heizkostenvorauszahlung von 103 €. Die Vermieter begehrten eine darüber hinausgehende Nutzungsentschädigung nach Maßgabe der für das Mietobjekt ortsüblichen Neuvertragsmiete. Für den streitgegenständlichen Zeitraum bemisst sich nach einem Sachverständigengutachten der Differenzbetrag auf insgesamt 7.300 €.

Der BGH teilt die Auffassung der Vermieter und begründet dies damit, dass die Vermieter wegen der Vorenthaltung der Mietsache als Nutzungsentschädigung nicht nur gemäß § 546a Abs. 1, Alt. 1 BGB die von den Mietern entrichtete vereinbarte Miete, sondern gemäß § 546a Abs. 1 Alternative 2 BGB auch die für vergleichbare Objekte ortsübliche Miete verlangen können. § 546 BGB bezwecke, den Druck auf die Mieter zur Rückgabe der Mietsache zu erhöhen. Wenn der Mieter trotz unrechtmäßiger Vorenthaltung der Mietsache jedoch lediglich die vertraglich vereinbarte Miete als Nutzungsentschädigung zahlen müsse, wäre der von § 546a BGB beabsichtigte Zweck, den Druck auf den Mieter zu erhöhen sowie den Vermieter schadlos zu stellen, nicht mehr gewährleistet.

Anmerkung

Das Urteil des BGH ist stimmig und in seiner Konsequenz zu begrüßen. Es sind keine Gründe ersichtlich, warum ein Mieter bei berechtigter Beendigung des Mietverhältnisses (sei es durch eigene Kündigung oder durch Kündigung des Vermieters) einen Vorteil daraus ziehen soll, dass er trotz Vorenthaltung der Mietsache lediglich das Entgelt zahlen muss, das er aus dem beendeten Mietverhältnis zu zahlen hatte. Wie der vorliegende Fall zeigt, kann gerade in Ballungsgebieten und bei langen Mietverhältnissen der Differenzbetrag zwischen ortsüblicher Vergleichsmiete und Marktmiete erheblich sein. Daher ist es sachgerecht, den Vermieter hinsichtlich seiner ihm zustehenden Nutzungsentschädigung so zu stellen, wie wenn er das Mietobjekt an einen Dritten hätte vermieten können.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RA Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

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Mietrecht

Verspätete WEG-Abrechnung rechtfertigt keine verspätete Betriebskostenabrechnung

Der BGH hat mit Urteil vom 25.01.2017 (Az.: VIII ZR 249/15) entschieden, dass der Vermieter einer Eigentumswohnung gegenüber dem Mieter grundsätzlich auch dann innerhalb eines Jahres über die Betriebskosten abzurechnen hat, wenn die Wohnungseigentümer die Jahresabrechnung noch nicht beschlossen haben.

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Der Vermieter einer Eigentumswohnung konnte seiner Mieterin nicht innerhalb der Jahresfrist die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2010 und 2011 vorlegen, da der damalige WEG-Verwalter, der Ende 2012 durch die Gemeinschaft abberufen wurde, für diese Zeiträume keine ordnungsgemäßen Jahresabrechnungen erstellt hatte. Die mit der Neuerstellung der Abrechnungen beauftragte neue WEG-Verwaltung legte der Eigentümergemeinschaft die Abrechnungen erst im Jahre 2013 vor. Nach erfolgter Beschlussfassung reichte der Vermieter die genehmigten Abrechnungen unverzüglich an die Mieterin weiter. Diese wendete die verspätete Vorlage der Betriebskostenabrechnungen ein.

Der Vermieter trug vor, dass er unverschuldet an der fristgerechten Vorlage der Betriebskostenabrechnungen gehindert war, da die alte und abberufene WEG-Verwaltung diese nicht frist- und ordnungsgemäß erstellt habe.

Dieser Auffassung folgte der BGH in seinem Urteil nicht und begründete dies wie folgt: Der Vermieter einer Eigentumswohnung muss grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB über die Betriebskosten abrechnen, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung noch nicht vorliegt. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat. Für dieses „nicht-Vertretenmüssen“ trägt jedoch der Vermieter die volle Beweislast. Im vorliegenden Fall wurde der Vermieter dieser Beweislast nicht gerecht, da er lediglich geltend gemacht hatte, dass der damalige WEG-Verwalter die Jahresabrechnungen für die Jahre 2010 und 2011 nicht ordnungsgemäß erstellt habe. Nicht dargelegt hatte er, was ihn selbst daran hinderte, die Abrechnungen zu erstellen, als für ihn erkennbar wurde, dass die Rechnungserstellung durch den Verwalter nicht mehr fristgerecht erfolgen wird. Damit habe der Vermieter nicht nachgewiesen, dass die verspätete Vorlage für ihn unverschuldet gewesen sei.

Anmerkungen

Das vorliegende Urteil ist unter mehreren Gesichtspunkten praxisrelevant.

  • Der BGH stellt zunächst noch einmal klar, dass sich der Vermieter ein Verschulden des WEG-Verwalters zwar nicht zurechnen lassen muss, da dieser nicht Erfüllungsgehilfe des Vermieters der Eigentumswohnung hinsichtlich der Erstellung der mietrechtlichen Betriebskostenabrechnung ist. Vielmehr werde der WEG-Verwalter für die Eigentümergemeinschaft selbst tätig. Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn der Vermieter und der Verwalter einen eigenen Vertrag haben, der auch die Erstellung der Betriebskostenabrechnung zum Gegenstand hat (etwa im Rahmen der Sondereigentumsverwaltung).
  • Unabhängig davon entsteht die Verpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers, die Kosten und Lasten anteilig zu tragen, gegenüber den anderen Eigentümern erst durch den Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung. Dieser Beschluss entfaltet jedoch keine Wirkung gegenüber einem Dritten, wie vorliegend dem Mieter. Vielmehr sind das Entstehen und der Anfall der Betriebskosten für die vermietete Eigentumswohnung ausschließlich nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und dem Inhalt des Mietverhältnisses zu bewerten. Der BGH stellt also nochmals klar, dass das Wohnungseigentumsrecht und das Mietrecht unterschiedliche Rechtsfolgen nach sich ziehen können.
  • Hinzu kommt, dass der Vermieter eine verspätete Geltendmachung von Betriebskosten grundsätzlich zu vertreten hat. Nur im Ausnahmefall, bei unverschuldeter Verspätung, kann auch nach Ablauf der Jahresfrist eine Forderung gegenüber dem Mieter noch geltend gemacht werden. Hierfür muss jedoch der Vermieter alle Umstände vortragen. Dies war vorliegend nicht der Fall.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RA Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

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Wohnungseigentumsrecht

Gehbehinderter Wohnungseigentümer hat keinen Anspruch auf Einbau Aufzug ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer

Einem Wohnungseigentümer ist es verwehrt, ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer im Treppenhaus auf eigene Kosten einen Personenaufzug einzubauen. Dies gilt auch dann, wenn er aufgrund seiner Gehbehinderung auf den Aufzug angewiesen ist, um seine Wohnung zu erreichen. Jedoch können die übrigen Wohnungseigentümer verpflichtet sein, den Einbau eines Treppenlifts oder einer Rollstuhlrampe zu dulden, so der BGH mit Urteil vom 17.01.2017 (Az.: V ZR 96/16).

Im zugrunde liegenden Fall haben sich die Wohnungseigentümer über den Einbau eines Aufzuges gestritten. Der achtzigjährige Eigentümer und Kläger will seine im fünften Obergeschoss gelegene Wohnung einer Wohnanlage, die aus zwei Wohnblöcken mit jeweils vier Hauseingängen besteht, über einen Personenaufzug erreichen. Er sei altersbedingt körperlich eingeschränkt und betreue zudem mit seiner Ehefrau die zu hundert Prozent behinderte Enkeltochter.

Auf der Eigentümerversammlung wurde sein Antrag, ihm den Einbau eines geräuscharmen und energieeffizienten Personenaufzugs in dem offenen Schacht in der Mitte des Treppenhauses auf eigene Kosten zu gestatten, mehrheitlich abgelehnt. Daraufhin klagte der Eigentümer darauf, dass die übrigen Wohnungseigentümer den Einbau eines Personenaufzugs auf seine Kosten dulden müssen.

Das Amtsgericht wies die Klage ab, während die hierauf gerichtete Berufung des Eigentümers vor dem Landgericht mit Einschränkungen der Klage stattgegeben hat. Das Landgericht beschloss im Wege der sogenannten Beschlussersetzung, dass

  • die Wohnungseigentümergemeinschaft die Errichtung und den Betrieb eines geräuscharmen, maschinenraumlosen Personenaufzugs in dem Treppenschacht dulden muss,
  • dieser die Kosten der Errichtung und des Betriebs sowie einer etwaigen späteren Beseitigung zu tragen habe und
  • der Kläger sich mit weiteren Wohnungseigentümern zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts zur Errichtung und zum Betrieb des Aufzugs zusammenschließen darf.

Der BGH hat das landgerichtliche Urteil aufgehoben und das amtsgerichtliche Urteil wiederhergestellt. In seiner Begründung führt der BGH aus, dass eine Durchführung der Maßnahme durch den Eigentümer nur dann erfolgen dürfe, wenn die übrigen Wohnungseigentümer hierzu ihre Zustimmung erteilten. Dies sei bei einem Mehrheitsbeschluss, wie vorliegend, nicht der Fall. Für die Frage, ob eine Zustimmung erfolgen muss, komme es entscheidend darauf an, ob den übrigen Wohnungseigentümern ein Nachteil im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG in Verbindung mit § 14 Nr. 1 WEG erwächst, der „über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht“. Ein solcher Nachteil sei im vorliegenden Fall für die übrigen Wohnungseigentümer anzunehmen. Der geplante Personenaufzug sei nur mit erheblichen Eingriffen in die Substanz des Gemeinschaftseigentums umsetzbar. Bei lebensnaher Betrachtung erfordert er schon wegen der Bauvorschriften und des Brandschutzes einen massiven konstruktiven Eingriff in den Baukörper. Zuletzt kann die Verkehrssicherungspflicht im Außenverhältnis zu Dritten Haftungsrisiken auch für die übrigen Wohnungseigentümer in sich begründen. Ein Rückbau setze daneben erhebliche Eingriffe in den Baukörper voraus, die nur mit großem baulichem Aufwand erfolgen können und ihrerseits neue Risiken bergen.

Nach Auffassung des BGH sei auch im Rahmen der Interessensabwägung das Ergebnis mit dem Grundgesetz vereinbar. Zwar sei die Wohnung des Klägers schwer veräußerlich und für eine gehbehinderte Person nur mit einem Personenaufzug gut zu erreichen. Es habe sich aber ein Risiko verwirklicht, das der Kläger eingegangen ist, als er in der konkreten Region eine im fünften Obergeschoss gelegene Wohnung erworben habe, die mit niederschwelligen Hilfsmitteln wie einem Treppenlift nicht ohne Weiteres zugänglich gemacht werden könne. Aus dem Grundgesetz lässt sich nicht ableiten, dass die daraus resultierenden Erschwernisse zu Lasten der übrigen Wohnungseigentümer abzuwenden sind. Denn deren Wohnungseigentum sei eventuell ebenfalls schwer veräußerlich und würde mit zusätzlichen Nachteilen und Haftungsrisiken belastet.

Anmerkung

Das vorliegende Urteil ist ein Paradefall dafür, dass der Anspruch eines Wohnungseigentümers auf bauliche Veränderung restriktiv zu handhaben ist und nur die Ausnahme anstatt die Regel darstellt. Wie der BGH in seiner Urteilsbegründung herausgearbeitet hat, ist sich ein Wohnungseigentümer beim Erwerb der Wohnung über die baulichen Begebenheiten bewusst. Die sich hieraus ergebenden Folgen dürften grundsätzlich nicht auf die übrigen Wohnungseigentümer verteilt werden, insbesondere dann nicht, wenn die gewünschten baulichen Veränderungen beträchtliche rechtliche und tatsächliche Risiken nach sich ziehen. Eigentümergemeinschaften und Hausverwaltungen sind daher gut beraten, vor einer Beschlussfassung über gewünschte bauliche Veränderungen einzelner Eigentümer eine intensive Risiko- und Güterabwägung vornehmen, um vorschnelle Genehmigungen zu verhindern.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RA Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

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Mit freundlichen Grüßen

RAin Sigrid Feßler
Verbandsdirektorin