vbw-info 02/2018

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Inhaltsverzeichnis

Angelegenheiten des Verbandes

Veränderungen in den Wohnungsunternehmen

Nach 25 Jahren als Geschäftsführer bei der Städtischen Wohnungsbaugesellschaft Konstanz (WOBAK) übergab Herr Bruno Ruess die Geschäftsführung zum 01.01.2018 an Herrn Jens-Uwe Götsch. Herr Ruess geht nach über 30 Jahren erfolgreichen Wirkens in den wohlverdienten Ruhestand. Ihm wurde im November 2017 die Verdienstmedaille in Gold des vbw verliehen.

Jens-Uwe Götsch hat zuvor die Stabsstelle Kaufmännische Steuerung und Controlling der GGH Heidelberg geleitet und trug als Geschäftsführer die Verantwortung in zwei Tochtergesellschaften, der Entwicklungsgesellschaft Heidelberg (Bahnstadt) und der MTV Bauen und Wohnen.

Wir wünschen Herrn Götsch viel Erfolg in seinem neuen Tätigkeitsbereich und Herrn Ruess alles Gute für die Zukunft.

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Veranstaltungshinweis

Die HfWU Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen lädt am 12.04.2018 zum 39. Tag der Immobilie ein. Die Veranstaltung steht unter dem Motto „IBA 2027 StadtRegion Stuttgart“. Veranstaltungsort ist der Hospitalhof in Stuttgart.

Es geht um Antworten auf Fragen, wie „Welche Chancen bieten sich für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft durch die IBA 2027? Wie kann sich die Branche konkret einbringen? Und wie sieht die Wissensstadt der Zukunft aus?“.

Die Antworten geben u.a. Herr Thomas Bopp, Vorsitzender des Verbandes Region Stuttgart, sowie Herr Carl Zillich, Kuratorischer Leiter der Internationalen Bauausstellung Heidelberg GmbH.

Details zum Programm und zur Anmeldung entnehmen Sie bitte dem beigefügten Flyer.

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Veranstaltungshinweis

Wie bereits mehrfach berichtet, ist Herr Thaddäus Kunzmann seit Anfang letzten Jahres der erste Demografiebeauftragte des Landes Baden-Württemberg. Der vbw steht in enger Verbindung zu Herrn Kunzmann.

Aktuell hat uns Herr Kunzmann über die Veranstaltungsreihe „Demografieforum – Gestalte ich mit oder werde ich gestaltet“ informiert, die an vier Standorten in Baden-Württemberg stattfinden wird. Die Termine sind am

  • 11.04.2018 in Eichstetten
  • 16.04.2018 in Friedrichshafen
  • 17.04.2018 in Heilbronn
  • 23.04.2018 in Esslingen.

Wir würden uns freuen, wenn unsere Mitgliedsunternehmen an den Veranstaltungen, bei denen über Chancen und Risiken des demografischen Wandels referiert und diskutiert werden soll, zahlreich teilnehmen.

Weitere Einzelheiten (Flyer, Programm, Anmeldeformular) finden Sie auf der Homepage des Demografiebeauftragten unter dem Link:

https://sozialministerium.baden-wuerttemberg.de/de/ministerium/demografiebeauftragter/aktuelles-und-termine/.

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Veranstaltungshinweis

Der Verein Smart Home & Living Baden-Württemberg e.V. bietet auch im Jahr 2018 zwei Veranstaltungen in der Reihe „meet our members“. Dabei besteht die Möglichkeit, Mitglieder des Vereins Smart Home & Living Baden-Württemberg besser kennen zu lernen.

Die erste Veranstaltung findet am 12.06.2018 statt; hier wird das Projekt  „InGeKoop“ – Innovative Smart Home & Living-Geschäftsmodelle für Kooperationen auf Augenhöhe vorgestellt.

Diese Veranstaltung findet bei dem Mitglied „Elektro Technologie Zentrum“ in Stuttgart (etz, Krefelder Straße 12, 70376 Stuttgart) statt.

Das Programm startet um 15:00 Uhr mit folgender Agenda:

  • Begrüßung durch das Elektro Technologie Zentrum
  • Grußwort durch das Ministerium
  • Vorstellung „Smart Home & Living Baden-Württemberg e.V.“
  • Vorstellung Projekt „InGeKoop“ und Konkretisierung/Clusterung der Mehrwerte von Smart Home & Living für Bauherrengemeinschaften und Sozialunternehmen
  • Entwicklung Geschäftsmodellkonzept 1: „Sozialunternehmen – Wohnbaugesellschaft – Handwerksunternehmen“
  • Entwicklung Geschäftsmodellkonzept 2: „Bauherrengemeinschaft –Sozialunternehmen – Handwerksunternehmen“
  • Vorstellung und Rundgang durch das Elektro Technologie Zentrum
  • Get-together

Programmende ist gegen 16:00 mit anschließender Plattform zum Austausch und zur Diskussion. Die Anzahl der Teilnehmer ist beschränkt. Die Teilnahme ist kostenlos. Bitte melden Sie sich bis zum 01.06.2018 unter folgendem Link an:

http://shl-bw.de/index.php/anmeldung-zur-meet-our-members-am-12-06-2018-etz/

Über die zweite Veranstaltung werden wir Sie zu gegebener Zeit informieren.

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Allgemeine Geschäftsführung

Neue GdW-Arbeitshilfe 82

Wie wir bereits mehrfach berichtet haben, sind aufgrund der verabschiedeten Änderungen im Genossenschaftsgesetz vom 22.07.2017 Änderungen an den Mustersatzungen, Mustergeschäftsordnungen und Musterwahlordnung für Wohnungsgenossenschaften erforderlich geworden.

Der GdW hat insoweit mit den Justiziarinnen/en der Regionalverbände eine neue GdW-Arbeitshilfe 82 (Band 1 und Band 2) erarbeitet. Um Ihnen die Änderungen – im Zusammenhang mit der im Februar 2017 bereits erschienenen Arbeitshilfe „Mustersatzung“ (GdW-Arbeitshilfe 80) – leichter nachvollziehbar zu machen, wurden die Überarbeitungen in die Arbeitshilfe vom Februar 2017 integriert und in einer neuen GdW-Arbeitshilfe 82 veröffentlicht.

Die GdW-Arbeitshilfe 82 entspricht somit inhaltlich der GdW-Arbeitshilfe 80 und bildet zusätzlich – mit roter Farbe hervorgehoben – die durch die Genossenschaftsnovelle 2017 erfolgten sowie weitere aktuelle Änderungen ab. Dies gibt Ihnen die Möglichkeit, bei einer entsprechenden Anpassung Ihrer Satzung nur auf ein Dokument zurückgreifen zu müssen.

Neben den Erläuterungen in Band 1 sind im Band 2 die verschiedenen Synopsen der Mustersatzungen, Mustergeschäftsordnungen und der Musterwahlordnung enthalten.

Die Arbeitshilfe steht auf unserer Homepage (www.vbw-online.de) im Mitgliederbereich unter der Rubrik Brancheninfos aus dem GdW / Arbeitshilfen zu Ihrer Verwendung bereit.

Die gedruckten Exemplare der Arbeitshilfe werden derzeit vom GdW versandt. 

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Neue GdW-Arbeitshilfe 83

Wie bekannt, tritt am 25.05.2018 die neue EU-Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) in Kraft. Wir hatten hierüber mit Schreiben vom 27.02.2018 an Vorstände und Geschäftsführer ausführlich berichtet. Die wichtigste Botschaft lautet: Wichtige Grundprinzipien des Datenschutzrechts bleiben! Dennoch ist die Umsetzung der DSGVO nicht nur für die Wohnungswirtschaft eine große Herausforderung, sondern auch für sämtliche Wirtschaftszweige und Branchen in der Bundesrepublik.

Die Arbeitshilfe des GdW stellt den derzeitigen Stand der Diskussion zur Umsetzung der DSGVO bei Wohnungsunternehmen dar. Da es noch keine abgestimmte Positionierung der Datenschutzbeauftragten der Länder und des Bundes gibt, enthält die Arbeitshilfe in vielen Punkten Vorschläge und erste Praxishinweise.

Die neue Arbeitshilfe finden Sie auf unserer Homepage (www.vbw-online.de) im Mitgliederbereich unter der Rubrik Brancheninfos aus dem GdW / Arbeitshilfen. Bei Bedarf besteht auch die Möglichkeit der Anforderung eines kostenfreien Exemplars in gedruckter Form beim GdW.

Nähere Informationen zur Datenschutzgrundverordnung erhalten Sie bei der WTS GmbH.

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Allgemeine Geschäftsführung

Informationen zu Balkon-PV-Anlagen

Der GdW hat uns darüber informiert, dass aktuell die Veröffentlichung von Normen in Vorbereitung ist, die den Betrieb von steckerfertigen Photovoltaikanlagen erlauben, also z. B. Balkonanlagen. Es ist davon auszugehen, dass sich bald die ersten Dienstleister und eventuell auch Mieter an Wohnungsunternehmen wenden, um solche Balkonanlagen zu installieren und betreiben zu können.

Wir möchten Sie daher bereits heute über die technischen Möglichkeiten, aber auch über die Erlaubnispflichtigkeit bzw. Fähigkeit solcher Balkon-PV-Anlagen informieren.

Technische Sicht

Die Normung legt derzeit die Grundlagen für die technisch rechtssichere Möglichkeit, steckerfertige PV-Systeme, sogenannte Balkon-PV-Module, anschließen zu können. Diese PV-Anlagen werden fix und fertig einschließlich Wechselrichter geliefert, über die Balkonbrüstung gehängt und an eine spezielle Steckdose angeschlossen.

Um die Geräte sicher und ohne Einschränkungen auf die Balkone bringen zu können, wird als ein Baustein in einer Reihe von notwendigen Normungsaktivitäten, in den nächsten Wochen die „DIN VDE V 0100-551-1 Niederspannungsstromerzeugungseinrichtungen – Anschluss von Stromerzeugungseinrichtungen für den Parallelbetrieb mit anderen Stromquellen einschließlich einem öffentlichen Stromverteilungsnetz" veröffentlicht.

Diese Norm regelt den Anschluss von Stromerzeugungseinrichtungen für den Parallelbetrieb mit anderen Stromquellen, einschließlich dem öffentlichen Stromverteilungsnetz. Neben PV-Anlagen könnte dies auch eine Batterieanlage sein, die im Gebäude in das Stromnetz zurückspeist. Des Weiteren wurde ein Projekt für eine Produktnorm gestartet, um die Anforderungen an die anzuschließenden steckbaren Photovoltaikmodule festzulegen. Es wurden in einem weiteren Normungsprojekt bereits die Stecker genormt. Die Balkon-Module dürfen nicht über einen normalen Schuko-Stecker angeschlossen werden. Aus technischer Sicht ist nach dem Vorgesagten daher Folgendes zu beachten:

  • Erzeugungsanlagen können zukünftig über spezielle Stecker unter Berücksichtigung der Anforderungen nach DIN VDE 0100-551 und DIN VDE V 0100-551-1 auch in vorhandene Endstromkreise einspeisen.

  • Beim Anschluss von Erzeugungsanlagen ist das VDE-Vorschriftenwerk zu beachten. Arbeiten an elektrischen Anlagen dürfen nur durch fachkundige Personen durchgeführt werden. Ein Installateur muss den Stromkreis prüfen und die spezielle Steckdose installieren.

  • Es wird empfohlen, aus Sicherheitsgründen auch vor Veröffentlichung der Produktnorm ausschließlich Anlagen zu installieren, die sich bei Netzausfall abschalten. Ansonsten besteht bei Ziehen des Netzsteckers zwischen den Polen noch mehrere Sekunden lang eine gefährlich hohe Spannung.

  • Die Anmeldung einer Erzeugungsanlage muss nach den Vorgaben des zuständigen Netzbetreibers erfolgen.

  • Die Tragfähigkeit der Balkonbrüstung ist sicherzustellen.

  • Die Gebäudesubstanz darf nicht verletzt werden.

Rechtliche Sicht

Über die Installation von Balkonanlagen entscheidet der Gebäudeeigentümer, der auch für die Sicherheit der Elektroinstallation verantwortlich ist. Mieter müssen also eine Genehmigung des Wohnungsunternehmens einholen. Die Genehmigung liegt im Ermessen des Wohnungsunternehmens. Es ist davon auszugehen, dass dies nicht jedem Mieter bewusst ist. Die Thematik Balkon-PV-Anlagen ist – im Hinblick allein auf die optische Gestaltung – vergleichbar zu den der Satelliten-Empfangsanlagen. Im Ergebnis einer Reihe von Gerichtsentscheidungen können Gebäudeeigentümer (mit Ausnahme spezieller Fälle betreffend die Versorgung mit ausländischen Sendern) aus ästhetischen Gründen darauf bestehen, dass keine privaten Satellitenanlagen an der Außenfassade installiert werden. Gerade auch bei Wohnungseigentümergemeinschaften wird dies ein Thema sein.

Außerdem darf die Gebäudesubstanz nicht verletzt werden. Der Anschluss einer privaten PV-Anlage stellt über die ästhetischen Gründe hinaus einen Eingriff in das elektrische Netz dar und berührt eine Reihe von Sicherheitsfragen. Aufdach-PV-Anlagen werden in einigen Regionen seitens der Feuerwehren kritisch gesehen. Balkon-PV-Anlagen sind deutlich kleiner, jedoch herrschen hier dieselben Wirkprinzipien. Die Reaktion der Feuerwehr bei Wohnungsbrand mit Balkon-PV sollte daher erfragt und bei der Entscheidung über die Zulässigkeit entsprechend berücksichtigt werden.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Wohnungspolitik

Wohnungswirtschaftliche Themen

1. Wohnraum-Allianz – 5. Spitzengespräch

Am 12.03.2018 fand das 5. Spitzengespräch der Wohnraum-Allianz unter Leitung von Frau Ministerin Dr. Hoffmeister-Kraut statt.

Zunächst erfolgte ein Sachstandsbericht zu der Umsetzung der bisherigen Empfehlungen. Sodann hat die Ministerin das Förderprogramm „Wohnungsbau BW 2018/2019 vorgestellt. Aufgrund der Arbeit der Arbeitsgruppe „Förderung und Finanzierung“ wird die Wohnraumförderung für die Jahre 2018/2019 gegenüber dem Programm für das Jahr 2017 nochmals attraktiver. Verglichen mit den Programmen vor 2015 hat die Wohnungswirtschaft in Baden-Württemberg, haben wir als vbw bei der Wohnraumförderung viel Positives erreicht. Auch im Wohnraumförderprogramm 2018/2019 sind viele Anregungen des vbw enthalten, wie zum Beispiel die Erhöhung der förderfähigen Gesamtbaukosten und die Aufteilung der Förderung in Grundstückskosten und Baukosten. Damit werden Investoren ganz erheblich entlastet, weil die Subventionierung im Einzelfall deutlich höher ausfallen kann als bisher und damit die tatsächlichen Verhältnisse vor Ort weit realistischer abgebildet werden. Dies war uns ein wichtiger Punkt.

Das Förderprogramm „Wohnungsbau BW 2018/2019“ wird zum 01.04.2018 in Kraft treten. Für die beiden Jahre werden insgesamt 500 Mio. € zur Verfügung gestellt. Ausgabereste aus dem Programm 2017 werden nach Mitteilung des Finanzministeriums in das neue Programm übertragen. Weiterer Bestandteil des neuen Programms ist eine deutschlandweit einmalige Prämie für Gemeinden, sofern dort mit Förderung des Programms Sozialmietwohnraum geschaffen wird. Diesen Zuschuss von 2.000 €/Wohnung sollen die Gemeinden wiederum zweckentsprechend einsetzen, sodass auch diese Förderung der Schaffung von Wohnraum dient. Auch wurden weitere Möglichkeiten installiert, um die Sozialmiete gegenüber den bereits erfolgten Verbesserungen im Programm 2017 noch flexibler zu gestalten. So ist künftig zur Bestimmung der Höhe der Sozialmiete ein Abschlag von der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete im Umfang zwischen 20 % und 40 % möglich.

Im Rahmen des Spitzengesprächs wurde die „Deutschland-Studie 2015 – Wohnraumpotentiale durch Aufstockungen“ der TH Darmstadt und des ISP Eduard Pestel Instituts für Systemforschung e. V. vorgestellt und diskutiert. Danach besteht in Baden-Württemberg ein Potential von bis zu 350.000 zusätzlichen Wohnungen, die durch Dachaufstockungen entstehen könnten. Hierzu bedarf es jedoch zunächst der Beseitigung einiger Hemmnisse, die in den nächsten Monaten in den Arbeitsgruppen behandelt werden. Die Ministerin stellte jedoch auch klar, dass allein mit der Nutzung von Potentialen auf vorhandenen Flächen die erforderlichen Wohnungsbauleistungen im Land nicht realisiert werden können. Vielmehr bedarf es dort, wo es einen entsprechenden Bedarf und die Möglichkeiten gibt, auch den Willen, über die Grenzen der baulichen Nutzung von Flächen hinauszugehen. Dies galt als Appell an die Verantwortung der Gemeinden als Träger der kommunalen Planungshoheit.

Der Vorschlag der Wohnraum-Allianz, förderfähige Objekte dann zusätzlich zu unterstützen, wenn sie von innovativen Ideen getragen sind, ist Bestandteil des neuen Programms. Darunter fällt auch die von uns geforderte Unterstützung bei seriellem Bauen. Weiteres Thema des Spitzengesprächs war die anstehende Novellierung des Landeswohnraumförderungsgesetzes, das die Rechtsgrundlage für die jeweiligen Förderprogramme des Landes bildet. Auch hier wurden umfangreiche Empfehlungen erarbeitet. Von zentraler Bedeutung ist, dass die aktuelle Höhe der Fördermittel als Grundlage der sozialen Wohnraumförderung auch weiterhin gesichert wird. Außerdem sprach sich die Allianz dafür aus, das Zweckentfremdungsverbotsgesetz aus dem Jahr 2013, das der Bekämpfung von örtlichem Wohnraummangel dienen soll, zu evaluieren. Das Gesetz ermöglicht den Städten und Gemeinden mit Wohnraummangel, durch den Erlass kommunaler Satzungen mit einer Geltungsdauer von jeweils höchstens fünf Jahren, die Umwandlung von Wohn- in Gewerberäume oder gewerbliche Ferienwohnungen, den Leerstand oder Abriss von Wohnungen einer Genehmigungspflicht zu unterwerfen und Verstöße durch Bußgeld zu sanktionieren. Bislang haben fünf Kommunen von dem Gesetz Gebrauch gemacht.

2. Novellierung der Landesbauordnung

Nach letzten ministeriellen Informationen soll noch vor der Sommerpause ein Entwurf zur Änderung der Landesbauordnung BW vorgelegt werden. Das Gesetz soll sodann am 01.01.2019 in Kraft treten.

3. Dokumentation zum Asbestdialog

Der Nationale Asbestdialog hat mit dem Thema „Asbest beim Bauen im Bestand“ eine überfällige Debatte angestoßen. Wir hatten schon mehrfach darüber berichtet. Die Initiatoren des Dialoges, die Bundesministerien für Arbeit und Soziales (BMAS) und für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB), verfolgen dabei einen neuen, rechtsgebietsübergreifenden, innovativen Ansatz: Erstmalig haben Vertreterinnen und Vertreter der Spitzenorganisationen aller am Bauprozess Beteiligten – von Bauherren und Wohnungswirtschaft über Sozialpartner und Behörden bis hin zu Sachverständigen und Geräteherstellern – gemeinsam mit den zuständigen Bundesressorts in einem strukturierten, transparenten und ergebnisoffenen Dialog nach Lösungen gesucht, wie künftig mit Asbest umgegangen werden soll. Der GdW ist ebenfalls Teilnehmer des runden Tisches, wir hatten schon mehrfach darüber berichtet.

Die von den Beteiligten erzielten Vereinbarungen sind in einem Maßnahmenpaket zusammengeführt. Es enthält klare Leitlinien für die Umsetzung der Ergebnisse. Insgesamt ist damit ein guter Weg beschritten, um die Herausforderungen im Umgang mit Asbest beim Bauen im Bestand gemeinsam zu meistern.

Bis zum 06.04.2018 besteht für den GdW noch die Möglichkeit, Ergänzungen zur Dokumentation vorzubringen. Wenn Sie also noch Anregungen haben, bitten wir um zeitnahe Rückmeldung.

Sie finden die Dokumentation auf unserer Homepage (www.vbw-online.de) im Mitgliederbereich unter der Rubrik Brancheninfos aus dem vbw / Allgemeine Informationen oder unter www.asbestdialog.de.

4. GdW-Jahresrückblick 2017

Wir weisen nochmals auf den GdW-Jahresrückblick 2017 hin, der Ihnen Mitte März vom GdW zugegangen ist. Der Jahresrückblick ist auch auf unserer Homepage (www.vbw-online.de) im Mitgliederbereich unter der Rubrik Brancheninfos aus dem GdW / Allgemeine Informationen eingestellt.

5. Gebäudedefinition bei der Erstellung von Energieausweisen

Wie wir bereits mehrfach angesprochen haben, bestehen in der wohnungswirtschaftlichen Praxis Verunsicherungen hinsichtlich der Definition von Gebäuden zum Zwecke der Erstellung von Energieausweisen.

Der GdW hatte deshalb im Oktober 2017 die Projektgruppe EnEV der Bauministerkonferenz angeschrieben, mit der Bitte um eine Klarstellung, dass es sich bei typischen frei stehenden Mehrfamilienhäusern mit mehreren Hauseingängen (ein Eigentümer, eine Heizungsanlage, ein Sanierungszustand) um ein Gebäude handelt.

Mittlerweile liegt eine Antwort vor. Positiv ist, dass keine neue Auslegung zur EnEV vorgenommen wurde; im Gegenteil, es wird noch einmal bestätigt, dass die Projektgruppe EnEV die Auslegung XX-1 zu § 17 Absatz 3 EnEV für geeignet hält, den Gebäudebegriff im Sinne der EnEV zu beschreiben.

Danach sprechen für die Abgrenzung von Gebäuden, Gebäudeteilen und Wohnungen bestimmte Umstände, meist mehrere gemeinsam. Diese sind:

  • die selbstständige Nutzbarkeit,
  • ein trennbarer räumlicher und funktionaler Zusammenhang,
  • die Abgrenzung durch die wärmeübertragende Umfassungsfläche,
  • eigene Hausnummer,
  • Eigentumsgrenzen,
  • eigener Eingang,
  • die Trennung durch Brandwände.

Die Abgrenzung eines Gebäudes richtet sich letztlich also nach einer Reihe von Anhaltspunkten. Eine wesentliche Eigenschaft eines Gebäudes nach EnEV ist danach dessen selbstständige Nutzbarkeit. Die weiteren Kriterien dienen zumeist als Merkmale zur Beurteilung eben dieser selbstständigen Nutzbarkeit. Die Definition von Gebäuden zum Zwecke der Erstellung von Energieausweisen hat damit nach wie vor individuell anhand von verschiedenen Kriterien zu erfolgen. Eine einheitliche Definition gibt es – bedauerlicherweise nach wie vor – nicht.

Die Hinweise der Bauministerkonferenz zur Anwendung der Auslegung sind in der Anlage beigefügt.

6. Studie der Deutschen Telekom zum digitalen Status quo von Unternehmen der Immobilienwirtschaft

Die Deutsche Telekom hat den digitalen Status quo von Unternehmen der Immobilienwirtschaft analysiert. Die Untersuchung ist Teil der Gesamtstudie „Digitalisierungsindex Mittelstand“. Dazu wurden knapp 2000 Unternehmen aller Branchen befragt, wie sie selbst ihre Digitalisierungsbemühungen in den Bereichen Kundenbeziehung, Produktivität und Geschäftsmodell bewerten. Auf dem Studienportal https://www.digitalisierungsindex.de ist ein kostenfreies Online-Tool verfügbar, das es interessierten Unternehmen ermöglicht, den eigenen digitalen Reifegrad zu ermitteln und sich mit den Studienergebnissen zu vergleichen.

Zu den Studien der einzelnen Branchen gelangen Sie unter folgendem Link: https://www.digitalisierungsindex.de/studie/#teilstudien.

Für Rückfragen steht Ihnen Frau Sigrid Feßler (Telefon 0711 16345 - 113) zur Verfügung.

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Steuerfragen

Die WTS informiert

Wir hatten Sie bereits mit vbw-info 01/2018 darüber informiert, dass die Anlage VL nunmehr elektronisch abzugeben ist. Die Meldung ist an das Technische Finanzamt Berlin, Klosterstraße 59, 10179 Berlin, zu erstatten. Als Übertragungswege sind die Datenfernübertragung und bei anerkannten Härtefällen die Übermittlung durch schriftliche Meldungen vorgesehen. Zur Übermittlung wird ein Institutsschlüssel für Arbeitnehmer-Sparzulage (IFAS), den die ZPS ZANS auf Anforderung vergibt, und ein ELSTER-Organisationszertifikat, welches gegebenenfalls unter http://www.elster.de beantragt werden kann, benötigt. Ein Formular zur Übertragung der Anlage VL steht auf „Mein Elster“ derzeit nicht zur Verfügung. Die Übermittlung wird kostenpflichtig von darauf spezialisierten Dienstleistern angeboten bzw. es ist eine Software dafür zu erwerben. Damit gibt es zur Zeit keine kostenfreie Übermittlungsmöglichkeit für die elektronische Anlage VL.

Bei Ihrem zuständigen Betriebsstättenfinanzamt können Sie aber unter Verweis auf das BMF-Schreiben vom 29.11.2017, Ziffer 14, Abs. 7b, einen Antrag stellen, um Ihre Genossenschaft bis zu einem Zeitraum von drei Jahren von der Übermittlung der elektronischen Vermögensbildungsbescheinigung zu befreien. Dem Antrag ist nach dem BMF-Schreiben dann stattzugeben, wenn es sich um kleine Arbeitgeber handelt, sofern die vermögenswirksamen Leistungen im Unternehmen selbst angelegt werden.

Bei der Entscheidung über den Antrag soll zwar ein strenger Maßstab angelegt werden; dies gilt insbesondere für Anträge, die mit technischen Schwierigkeiten begründet werden. Bei einer sehr geringen Zahl der Betroffenen wird es u. E. aber unzumutbar sein, in die notwendige Software zu investieren, zumal eine Übermittlung über ELSTER nicht möglich ist.

Nach einer positiven Entscheidung des zuständigen Finanzamts hat die mitteilungspflichtige Stelle der Zentralstelle für Arbeitnehmer-Sparzulage und Wohnungsbauprämie beim Technischen Finanzamt Berlin – ZPS ZANS –, Klosterstraße 59, 10179 Berlin, für alle betroffenen Arbeitnehmer alle Daten, die in den elektronischen Vermögensbildungsbescheinigungen enthalten sein müssten, schriftlich mitzuteilen.

Bei eventuellen Fragen wenden Sie sich bitte an die WTS Wohnungswirtschaftliche Treuhand Stuttgart GmbH, Herdweg 52/54, 70174 Stuttgart (Tel. 0711 16345 - 410, Telefax 0711 16345 - 498, E-Mail:  info@wts-vbw.de).

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Mietrecht

Mieter beschädigt Mietsache: Keine Fristsetzung bei Schadensersatzanspruch des Vermieters erforderlich

Mit Urteil des BGH vom 28.02.2018 (Az.: VIII ZR 157/17) wurde die bislang in der Literatur unterschiedlich beurteilte Rechtsfrage entschieden, ob ein Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Beschädigung der Mietsache eine vorherige Aufforderung mit Fristsetzung zur Schadensbeseitigung gegenüber dem Mieter benötigt.

Der Kläger und Vermieter verlangte von dem beklagten Mieter nach einvernehmlicher Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Mietsache Schadensersatz, insbesondere wegen Verletzung von Obhuts- und Sorgfaltspflichten, welche zu Beschädigungen der Wohnung geführt haben sollen. Eine Frist zur Schadensbeseitigung setzte der Vermieter dem Mieter nicht.

Seine gegen den Mieter in Höhe von 15.000 € gerichtete Klage auf Schadensersatz hatte vor dem Amts- und Landgericht in Höhe von 5.200 € Erfolg und zwar aufgrund eines vom Mieter zu verantwortenden Schimmelbefalls in mehreren Räumen, wegen mangelnder Pflege der Badezimmerarmaturen und eines Lackschadens an einem Heizkörper sowie wegen eines schadensbedingten fünfmonatigen Mietausfalls. Der Mieter hingegen meinte, nicht zum Schadensersatz verpflichtet zu sein, weil ihm der Vermieter zunächst eine Frist zur Schadensbeseitigung hätte setzen müssen.

Diese Auffassung vertritt der BGH in der zugrunde liegenden Entscheidung nicht.

Zur Begründung führt der BGH aus, dass eine Fristsetzung gegenüber dem Mieter nur dann notwendig sei, wenn es sich um die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten handele. In diesen Fällen muss der Vermieter dem Mieter zunächst die Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht geben, bevor er, statt der geschuldeten Leistung, Schadensersatz verlangen kann. In der Praxis geschieht dies oft bei unterlassenen oder schlecht durchgeführten und geschuldeten Schönheitsreparaturen seitens des Mieters.

Hingegen sei die Verpflichtung des Mieters, die Mieträume in Ordnung zu halten und pfleglich zu behandeln, eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht. Deren Verletzung begründet einen Anspruch des Geschädigten auf Schadensersatz bereits vor Vorliegen der in § 280 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen.

Anmerkung:

Die Entscheidung des BGH ist korrekt und trägt endlich zur Klärung der in der Literatur lange umstrittenen Frage bei, wann ein Vermieter von seinem Mieter Schadensersatz, auch ohne vorherige Fristsetzung, bei Beschädigung der Mietsache verlangen kann. Teilweise wurde dahingehend eine Unterscheidung getroffen, ob der entsprechende Schadensersatz bereits vor oder erst nach der in § 546 Abs. 1 BGB geregelten Rückgabe der Mietsache geltend gemacht wurde. Mit der Entscheidung des BGH ist diese Streitfrage nun geklärt. Entscheidend ist die Aussage des BGH, dass es sich bei der Beschädigung der Mietsache nicht um sogenannte Leistungspflichten (bzw. unterlassene Leistungspflichten) handelt, sondern um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht aus dem Mietverhältnis.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RA Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

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Mietrecht

Neue BGH-Entscheidung zur Räumpflicht im Winter

Passend zu den bislang vorherrschenden winterlichen Temperaturen hat der BGH am 21.02.2018 (Az.: VIII ZR 255/16) eine Entscheidung zur Räum- und Streupflicht verkündet.

In der Entscheidung geht es darum, ob der Vermieter auch Bereiche im Zugang zum Grundstück räumen muss, für die eigentlich die Gemeinde verantwortlich ist.

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Beklagte ist Eigentümerin eines Anwesens in der Innenstadt von München, in dem eine Wohnung an die frühere Lebensgefährtin und jetzige Ehefrau des Klägers vermietet war. Zwischen den Parteien steht nicht in Streit, dass die Räum- und Streupflicht (Winterdienst) für den Gehweg vor dem Grundstück der Beklagten grundsätzlich bei der Stadt München liegt.

Am 17.01.2010 stürzte der Kläger gegen 09:10 Uhr beim Verlassen des Wohnhauses auf einem schmalen, von der Stadt München nicht geräumten Streifen des öffentlichen Gehwegs im Bereich des Grundstückseingangs vor dem Anwesen der Beklagten. Die Stadt München, der die Räum- und Streupflicht für den Gehweg obliegt, hatte den Gehweg geräumt und gestreut, allerdings nicht auf der ganzen Breite und nicht im direkten Zugang zum Haus. Es blieb ein schmaler, ungeräumter Bereich. Die Vermieterin hatte keinerlei Räumarbeiten vorgenommen, weil sie ihrer Meinung nach nicht dazu verpflichtet war.

Der Mieter meint, die Verkehrssicherungspflicht des Vermieters ende nicht „an der Grundstücksgrenze“, da die Stadt München den Gehweg im Eingangsbereich zu einem Anliegergrundstück nicht räume. Daher sei der sichere Zugang vom geräumten Teil des Gehwegs zum Mietobjekt nicht gewährleistet. Der Mieter verlangt daher von der Vermieterin Schadensersatz wegen der Verletzung der Verkehrssicherungspflicht.

Die Klage hatte keinen Erfolg. Die Vermieterin war laut BGH nicht verpflichtet, den öffentlichen Gehweg vor dem Haus zu räumen. Die auf Zahlung materiellen Schadenersatzes, eines angemessenen Schmerzensgeldes (jeweils nebst Zinsen) sowie auf Feststellung der Ersatzpflicht der Beklagten für künftige materielle und immaterielle Schäden aus dem Unfall gerichtete Klage blieb in allen Instanzen ohne Erfolg.

Zwar sei ein Vermieter aus dem Mietvertrag (in dessen Schutzbereich vorliegend auch der Kläger als Lebensgefährte der Mieterin einbezogen gewesen sei) verpflichtet, dem Mieter während der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache und damit auch den Zugang zum Mietobjekt zu gewähren (§ 535 Abs. 1 BGB), so der BGH. Dazu gehöre es grundsätzlich auch, die auf dem Grundstück der vermieteten Wohnung befindlichen Wege, insbesondere vom Hauseingang bis zum öffentlichen Straßenraum, zu räumen und zu streuen. Die gleiche Pflicht treffe den Eigentümer eines Grundstücks im Übrigen auch im Rahmen der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht (§ 823 Abs. 1 BGB) etwa gegenüber Mietern, Besuchern und Lieferanten.

Vorliegend sei der Mieter allerdings nicht auf dem Grundstück, sondern auf dem öffentlichen Gehweg gestürzt. Die dem Vermieter seinen Mietern gegenüber obliegende (vertragliche) Verkehrssicherungspflicht beschränke sich jedoch regelmäßig auf den Bereich des Grundstücks. Entsprechendes gilt nach dem Urteil für die allgemeine (deliktische) Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers, sofern die Räum- und Streupflicht für den öffentlichen Gehweg von der Gemeinde nicht auf die Eigentümer (Anlieger) übertragen ist. Die Verkehrssicherungspflicht für den öffentlichen Gehweg vor dem Anwesen lag jedoch bei der Stadt München und nicht bei der – insoweit vom Winterdienst befreiten – Vermieterin.

Eine Ausweitung der Verkehrssicherungspflicht über die Mietsache beziehungsweise über das Grundstück hinaus kommt nach Ansicht der BGH-Richter allenfalls ausnahmsweise bei Vorliegen ganz außergewöhnlicher Umstände in Betracht, die im Streitfall aber nicht gegeben waren, so der BGH. Es war dem Mieter mithin zumutbar, mit der gebotenen Vorsicht den schmalen, ungeräumten Streifen des Gehweges zu überqueren, um in den geräumten Bereich zu gelangen.

Fazit:

Ein Vermieter und Grundstückseigentümer, dem die Gemeinde nicht (als Anlieger) die allgemeine Räum- und Streupflicht übertragen hat, ist regelmäßig nicht verpflichtet, auch über die Grundstücksgrenze hinaus Teile des öffentlichen Gehwegs zu räumen und zu streuen.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Wohnungseigentumsrecht

Trittschallschutz in der Wohnungseigentümergemeinschaft

Der BGH hatte mit Urteil vom 16.03.2018 (Az.: V ZR 276/16) die Frage zu beantworten, welches Schallschutzniveau innerhalb der Eigentümergemeinschaft gewährleistet werden muss.

Die Wohnanlage wurde 1990 errichtet. Ein Wohnungseigentümer hatte sein Badezimmer modernisieren lassen. Im Rahmen dieser Modernisierung wurde der Estrich entfernt und eine Fußbodenheizung eingebaut. Ferner wurden der Fliesenbelag und alle Sanitärobjekte erneuert. Danach beanstandete die Eigentümerin der darunterliegenden Wohnung, dass sich durch die Sanierung des Badezimmers der Schallschutz verschlechtert habe und in ihrer Wohnung mehr Trittschall zu hören sei.

Im Wege der Klage verlangte die Eigentümerin, dass die Beklagten ein Schallschutzniveau herstellen, das dem technischen Stand zur Zeit der Sanierung und damit im Jahr 2012 entspricht.

In erster Instanz hatte das Amtsgericht der Klage nur teilweise stattgegeben und zwar sollten die Beklagten eine Trittschalldämmung und einen schwimmenden Estrich nach näheren Vorgaben wieder herstellen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das Urteil dahingehend geändert, dass die Beklagten verurteilt wurden, durch geeignete bauliche Maßnahmen im Bereich des Badezimmers eine Trittschalldämmung dergestalt zu schaffen, dass der Trittschall 46 dB (gemäß Beiblatt 2 zur DIN 4109 aus dem Jahr 1989) nicht übersteigt. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihre weitergehenden Hilfsanträge, welche die Beklagten zur Herstellung eines Trittschallschutzes gemäß Schallschutzstufe III der Richtlinie VDI 4100: 2012-10 auffordert, wonach der Trittschallschutz 37 dB unterschreiten muss.

Der BGH hat die Revision der Klägerin zurückgewiesen. Im Ergebnis führt der BGH aus, dass der einzuhaltende Schallschutz sich nach den Vorgaben richtet, die bei der Errichtung des Gebäudes gültig waren. Ein darüber hinausgehender Schallschutz kann von der klagenden Eigentümerin nicht verlangt werden.

Zur Begründung führt der BGH aus, dass die Einordnung der Schallschutzwerte, welche bei einer Baumaßnahme einschlägig sein soll, davon abhängt, welches Gewicht der Eingriff in die Gebäudesubstanz hat. Sanierungsmaßnahmen, die der üblichen Instandsetzung oder (gegebenenfalls zugleich) der Modernisierung des Sondereigentums dienen, führen im Grundsatz nicht dazu, dass ein verbessertes Schallschutzniveau beansprucht werden kann. Eine solche typische Sanierungsmaßnahme liegt vor, wenn bei der Sanierung eines vorhandenen Badezimmers in den Estrich eingegriffen wird, wie vorliegend der Fall.

Im Gegensatz hierzu führt ein Eingriff in erheblichem Umfang in die Gebäudesubstanz, etwa bei einem Dachgeschossausbau, dazu, dass insgesamt die aktuellen technischen Vorgaben und damit auch die nunmehr geltenden Schallschutzwerte beachtet werden müssen.

Anmerkung:

Oftmals entsteht nach erfolgten Umbaumaßnahmen im Sondereigentum einer Eigentümergemeinschaft Streit darüber, wie mit einem möglicherweise veränderten Lärmschutzniveau umzugehen ist. Der BGH löst diese Frage nun, indem er ganz konkret die jeweils zugrunde liegende bauliche Maßnahme als Maßstab heranzieht. Handelt es sich lediglich um Sanierungs-, Instandhaltungs- und gegebenenfalls zugleich Modernisierungsmaßnahmen des Sondereigentums, gilt im Grundsatz, dass lediglich das Schallschutzniveau einzuhalten ist, das bei Errichtung des Gebäudes vorgelegen hat.

Werden jedoch fundamentale Eingriffe in der Gebäudesubstanz vorgenommen, so dass von einem Umbau des Sonder- und Gemeinschaftseigentums ausgegangen werden muss, sind die aktuellen technischen Vorgaben und damit auch die nunmehr geltenden Schallschutzwerte einzuhalten.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RA Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

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Mit freundlichen Grüßen

RAin Sigrid Feßler
Verbandsdirektorin