vbw-info 02/2019

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Inhaltsverzeichnis

Angelegenheiten des Verbandes

Neue Führungsmannschaft der Kreisbaugruppe steht bereit

Die Kreisbaugruppe hat ihre Führungsmannschaft neu aufgestellt: Neben Herrn Dirk Braune, dem Vorsitzenden der Geschäftsführung der Kreisbaugesellschaft Waiblingen mbH, wurde nun Herr Steffen Krahn vom Aufsichtsrat zum stellvertretenden Vorsitzenden der Geschäftsführung bestellt. Krahn ist seit 2000 in verschiedenen Funktionen bei der Kreisbaugruppe tätig und seit 2012 Geschäftsführer der Rems-Murr-Kreis-Immobilien-Management GmbH (RMIM). Der 49-jährige Diplom-Betriebswirt rückt nun auf die Position nach, die durch die Wahl von Johannes Berner zum Ersten Bürgermeister der Stadt Fellbach freigeworden war.

Zudem wurde die mittlere Führungsebene gestärkt: Frau Kati Lorenzen, Architektin und Diplombetriebswirtin, die seit 2006 bei der Kreisbaugruppe tätig ist, verantwortet weiterhin als Prokuristin bei der RMIM den Bereich Gebäudemanagement. Herr Erik Mai, der seit 01.07.2018 als Leiter des Fachbereichs Finanzen und Controlling bei der Kreisbaugruppe tätig ist, erhielt zum 01.01.2019 die Prokura. Zukünftig wird der 37-jährige Diplom-Verwaltungswirt die Bereiche Finanzen, Rechnungswesen, Personal und Organisation verantworten. Sein Pendant im Bereich Immobilienverwaltung Wohnen und Gewerbe ist Herr Prokurist Rolf Philipp (seit 2011). Der 61-jährige Kaufmann der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft ist bereits seit 1998 bei der Kreisbaugruppe tätig und hat seit 2009 die Prokura für die Rems-Murr-Gesundheits GmbH und Co. KG (RMG) inne. Seit dem 01.01.2019 verstärkt er zusätzlich als Prokurist der Gesundheitszentrum Winnenden GbR die Geschäftsführung. Als Geschäftsführer der RMG unterstützt weiterhin Herr Torsten Demand, Leiter des Amts für Beteiligungen und Immobilien im Landratsamt, die Führungsmannschaft der Kreisbaugruppe.

Wir wünschen der neuen Führungsmannschaft viel Erfolg in den neuen Tätigkeitsbereichen.

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Angelegenheiten des Verbandes

Aufruf zum Erfahrungsaustausch – Serielles und modulares Bauen

Einige Mitgliedsunternehmen des vbw haben bereits Erfahrungen im seriellen und modularen Bauen gesammelt oder die konkreten Planungen sind bereits vorangeschritten. Gerne möchten wir uns dazu mit Ihnen austauschen und Ihre bisherigen Erkenntnisse in unterschiedlichen Formaten (Tagungen, Berichten u.ä.) zusammenführen.

Sofern Ihr Unternehmen bereits Erfahrungen in diesem Bereich gesammelt hat und Sie sich an einem Austausch zur Thematik beteiligen möchten, kontaktieren Sie uns bitte! Als Ansprechpartner steht Ihnen Herr Michael Roth vom vbw (Telefon 0711 16345 – 110) zur Verfügung.

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Veranstaltungshinweis

Genossenschaften sind mehr als eine Rechtsform unter vielen. Die Geschichte, Tradition und Kultur von Genossenschaften stellt einzigartige Anforderungen an Mitglieder und Geschäftsführung gleichermaßen. Gemeinsam mit Ihnen möchten wir deshalb diskutieren, wie Unternehmen genossenschaftliches Engagement leben, fördern und erhalten können. In drei verschiedenen Workshops widmet sich die Veranstaltung den Themen Mitgliederbindung und -kommunikation, unterschiedliche Geschäftsfelder für Wohnungsgenossenschaften und der Arbeit im Ehrenamt und in den verschiedenen Gremien.

Gerne möchten wir Sie daher zu unserem Praxisforum Wohnungsgenossenschaften unter dem Titel „Genossenschaftliche Identität in der Praxis“ am 04.04.2019 ab 11:00 Uhr in die „Buhlsche Mühle“ in Ettlingen herzlich einladen.

Hier geht es zur Anmeldung: https://awi-vbw.de/tagungen/praxisforum-wohnungsgenossenschaften-genossenschaftliche-identitaet-in-der-praxisdigitalisierung-zum-anfassen.html.

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Allgemeine Geschäftsführung

Aktualisierung der Empfehlung des Umweltbundesamtes zur Untersuchung auf Legionellen

Nach § 15 Absatz 1a TrinkwV ist für die mikrobiologische Bestimmung von Legionellen spätestens ab dem 01.03.2019 das Verfahren nach ISO 117313 anzuwenden. Das Umweltbundesamt hat daher die bislang gültige Empfehlung zur Durchführung der systemischen / orientierenden Legionellenuntersuchung in Trinkwasser-Installationen vom 23.08.2012 zurückgezogen und mit Datum vom 18.12.2018 neu aufgelegt. Diese aktuelle Empfehlung des Umweltbundesamtes zur Umsetzung der Anforderungen nach § 14b der Trinkwasserverordnung (TrinkwV) trägt nun den Titel "Systemische Untersuchungen von Trinkwasser-Installationen auf Legionellen nach Trinkwasserverordnung – Probenahme, Untersuchungsgang und Angabe des Ergebnisses". Sie ist als Ergänzung bzw. Konkretisierung des bestehenden Rechts anzusehen. Insofern ist die Einhaltung obligatorisch.

Die neue Empfehlung des Umweltbundesamtes dient der Festlegung und Beschreibung des Vorgehens bei der Probenahme und des Untersuchungsganges im Laborbereich und damit der Klarstellung zur Umsetzung der Vorgaben der Trinkwasserverordnung in Verbindung mit den allgemein anerkannten Regeln der Technik. 

Insbesondere bei folgenden Punkten gab es Änderungen:

Geltungsbereich

Die Empfehlung gilt für systemische Untersuchungen von Trinkwasser-Installationen gemäß TrinkwV. Untersuchungen zur Feststellung von lokalen Kontaminationen sowie weitergehende Untersuchungen nach DVGW-Arbeitsblatt W 551 sind nicht Gegenstand dieser Empfehlung.

Festlegung der Probenahmestellen

  • Werden nicht alle Steigstränge beprobt, so ist die Repräsentativität der Auswahl der Probenahmestellen zu begründen.

  • Der Unternehmer und sonstige Inhaber der Trinkwasserinstallation entscheidet, ob er eine qualifizierte Person mit der Festlegung der zu untersuchenden Steigstränge beauftragt oder ob er alle Steigstränge beproben lässt.

  • Die Festlegung der Probenahmestellen liegt in der Verantwortung des Unternehmers und ist durch hygienisch-technisch kompetentes Personal mit nachgewiesener Qualifikation zu treffen.

  • Eine Probenahme in der Dusche ist nicht zulässig. Ebenso wird explizit darauf hingewiesen, dass nicht genutzte Wohnungen / Entnahmestellen nicht als repräsentativ für die systemische Untersuchung gelten.

Probenahme

  • Externe Probenehmer sind unter bestimmten Bedingungen zulässig.

  • Es wird die Verantwortung des Labors, die Einbindung der Probenehmer sowie die Unabhängigkeit und Unparteilichkeit beschrieben.

  • Es erfolgt der Hinweis, dass unter bestimmten Bedingungen auch eine Untersuchung des Kaltwassers erforderlich sein kann (Temperaturen > 25° C).

Analytik

  • Es werden die künftig anzuwendenden analytischen Verfahren und Auswertungen beschrieben (ISO 117313).

  • Es erfolgt ein Verweis auf die derzeit gültigen Bewertungsmaßstäbe.

Die neuen Vorgaben im Rahmen der Analytik wurden durch einige Labore als aufwändiger im Vergleich zur alten Regelung beschrieben. Ob insoweit die Kosten der Beprobung steigen, bleibt abzuwarten.

Die Festlegung der Probenahmestellen liegt weiterhin in der Verantwortung des Unternehmers. Es erfolgt – wie bisher – auch der Hinweis auf hygienisch-technisch kompetentes Personal mit nachgewiesener Qualifikation. Hierauf ist insbesondere bei eigenem Personal zu achten. Wer nicht alle Steigstränge beproben lässt, muss nun aber explizit die Auswahl begründen. Wie dies zu erfolgen hat, ist nicht detailliert geregelt. Die Auswahlentscheidung sollte aber nachvollziehbar dokumentiert werden.

Schlussendlich erfolgt deutlicher als bisher der Hinweis, dass unter bestimmten Bedingungen auch eine Untersuchung des Kaltwassers erforderlich sein kann (Temperaturen > 25° C). Aus technisch-hygienischer Sicht sollten aber Zustände, in denen sich das Kaltwasser systematisch über längere Zeiträume über 25° C erwärmt, unbedingt vermieden werden. Hier ist ein starkes Aufkeimen der gesamten Wasserbiologie (nicht nur Legionellen) zu befürchten.

Die aktuelle Empfehlung des UBA kann unter folgendem Link heruntergeladen werden: https://www.umweltbundesamt.de/sites/default/files/medien/421/
dokumente/twk_08_1-0-18_endfassung_uba-empfehlung_systemische_untersuchung_legionellen.pdf

Sollten Sie Fragen zur aktualisierten Empfehlung des Umweltbundesamtes und/oder zur weiteren Vorgehensweise haben, steht Ihnen beim GdW der Referent für Energie, Technik, Normung, Herr Fabian Viehrig, unter der Telefonnummer +49 30 82403173 gerne zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Vorbereitungsarbeiten für den Zensus 2021

Das Statistische Landesamt Baden-Württemberg kontaktiert derzeit im Rahmen des Zensus 2021 Großeigentümer und Verwalter von Gebäuden und Wohnraum. Das Schreiben enthält die Bitte, einen Online-Fragebogen zu beantworten. Es geht in dieser ersten Befragung darum, einen Überblick über die Gebäude- und Wohnungsbestände zu bekommen sowie die organisatorischen und technischen Voraussetzungen für den Erhebungsweg zu schaffen.

Mit dem Online-Fragebogen werden Ansprechpartner in den Unternehmen, die Anzahl der Gebäude und Wohnungen, die sich im Eigentum oder in Verwaltung des Unternehmens befinden sowie die für die Verwaltung der Objekte genutzte Software ermittelt. Diese Angaben dienen zur weiteren Vorbereitung der Gebäude- und Wohnungszählung 2021.

Die Unternehmen erhalten nach dem Ausfüllen des Online-Fragebogens auf Basis ihrer Angaben die Information, ob sie für den gesonderten Übermittlungsweg ausgewählt wurden oder aufgrund geringerer Bestände erst zum Zensus-Stichtag im Mai 2021 befragt werden oder gar nicht für die Gebäude- und Wohnungszählung auskunftspflichtig sind.

Bei der Zensusbefragung soll den Wohnungsunternehmen dann ein gesichertes Online-Meldeverfahren „e.Statistik.core“ die Datenlieferung erleichtern, indem es erlaubt, im Unternehmen bereits elektronisch vorliegende Daten per Internet an die statistischen Ämter zu übertragen.

Mehr Informationen sowie einen zeitlichen Ablauf der Gebäude- und Wohnungszählung finden Sie in der Anlage.

Unternehmen der Wohnungswirtschaft, die größere Gebäude und Wohnungsbestände in ihrem Eigentum bzw. in Verwaltung haben, deren Hauptsitz in Baden-Württemberg liegt und die bis Ende Februar 2019 keinen Brief mit einer Online-Kennung zur Teilnahme an der Erhebung erhalten haben, werden gebeten, das Statistische Landesamt Baden-Württemberg baldmöglichst zu kontaktieren.

Kontakt:
Referat 24 – Zensus
Ariane Krentz
Tel.: 0711 641-2050
Fax: 0711 641-134530
Mail: Zensus2021-GE@stala.bwl.de

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Allgemeine Geschäftsführung

Aufruf zur Mitteilung des Änderungsbedarfs im Förderprogramm Wohnungsbau BW 2020 / 2021

Das Ministerium für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau Baden-Württemberg hat den Prozess zur Erarbeitung des neuen Förderprogramms Wohnungsbau BW 2020 / 2021 angestoßen. Der vbw wird sich im Rahmen der Wohnraum-Allianz in den nächsten Monaten intensiv an der Konzeption des Förderprogramms beteiligen. Sofern Sie Anregungen haben, wie das derzeitige Förderprogramm Wohnungsbau BW 2018 / 2019 weiter optimiert werden kann, kommen Sie bitte auf uns zu. Ihre Anregungen nehmen wir für den Diskussionsprozess gerne auf.

Als Ansprechpartner steht Ihnen Herr Michael Roth vom vbw (Telefon 0711 16345 – 110) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Marktstammdatenregister

Energieerzeugungsanlagen sind bei der Bundesnetzagentur meldepflichtig. Seit 31.01.2019 steht dafür das Webportal des Marktstammdatenregisters der Bundesnetzagentur zur Verfügung. Die bisherigen Meldewege für EEG- und KWK-Anlagen sind nicht mehr aktiv. Bestandsanlagen müssen im Marktstammdatenregister erneut registriert werden, da es nicht möglich war, die bestehenden Daten zu übernehmen. Hierfür gilt eine 2-jährige Übergangsfrist. Neuanlagen müssen innerhalb eines Monats nach der Inbetriebnahme registriert werden. Detaillierte Informationen und FAQs liefert die Webhilfe des Marktstammdatenregisters.

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Förderung des Wohnungsbaus

Aktuelle Einkommensgrenzen im Förderprogramm Wohnungsbau BW 2019

Das Statistische Landesamt Baden-Württemberg hat die Bezugsgröße, die Maßgabe für die Feststellung der Einkommensgrenzen im Landeswohnraumförderungsprogramm ist, auf 58.000 EUR erhöht. Im Zuge der gesetzlich gebotenen Dynamisierung der Einkommensgrenzen hat das Ministerium für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau diese Grenzen fortgeschrieben. Dies bedeutet für die Mietwohnraumförderung als Grundlage für den Wohnberechtigungsschein (WBS):

  • 1 Person: 49.300,00 EUR

  • 2 Personen: 49.300,00 EUR

  • 3 Personen: 58.300,00 EUR

  • 4 Personen: 67.300,00 EUR

Die vollständige Tabelle finden Sie in der Anlage.

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Förderung des Wohnungsbaus

Soziale Wohnraumförderung – Einigung im Vermittlungsausschuss zur Änderung des Grundgesetzes

Am 20.02.2019 einigten sich Bundestag und Bundesrat im Vermittlungsausschuss auf einen Kompromiss über Änderungen im Grundgesetz. Damit sollen die Voraussetzungen für Finanzhilfen des Bundes bei Investitionen – unter anderem im Bildungsbereich und bei der sozialen Wohnraumförderung – geregelt werden. Seit der Föderalismusreform I 2006 obliegt die Zuständigkeit für die Gesetzgebung zur sozialen Wohnraumförderung den Ländern. Als Ausgleich für den Wegfall der Finanzhilfen, die der Bund bis zur Föderalismusreform I an die Länder leistete, gewährt der Bund den Ländern seit 2007 bis einschließlich 2019 Kompensationszahlungen. Ab 2020 ist der Bund aus verfassungsrechtlichen Gründen nicht mehr befugt, weitere Zahlungen an die Länder zu leisten. Um dies zu ermöglichen, war eine Änderung des Grundgesetzes notwendig. Der Bundestag verabschiedete die Änderung am 21.02.2019, der Bundesrat wird über den Kompromiss am 15.03.2019 befinden; eine Zustimmung wird erwartet.

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Prüfungswesen und Bilanzrecht

Bereitstellung von Excel-Tools zur Vorbereitung der Rückstellungsberechnung nach BiLMoG

Der vbw stellt seinen Mitgliedsunternehmen zur Vorbereitung der Rückstellungsberechnung nach BiLMoG für die Jahresabschlusserstellung (2018) Excel-Tools zur Verfügung. Sie finden die Dateien

  • Rückstellung mit ratierlicher Ansammlung,
  • Rückstellung Gewährleistungsverpflichtung,
  • Rückstellung für die Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen und
  • Rückstellung Jubiläumszuwendung

jeweils für das Jahr 2018 im Mitgliederbereich unserer Homepage (www.vbw-online.de) unter der Rubrik Mitglieder-Service / Informationen Wirtschaftsprüfung und Steuerberatung.

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Bauwesen und Baurecht

DIN 18008 – Glas im Bauwesen

Im vbw-info 08/2018 haben wir bereits über die neue DIN 18008 "Glas im Bauwesen" berichtet. Zum aktuellen Sachstand ist folgendes anzumerken: 

Die DIN 18008 (Glas im Bauwesen) befindet sich derzeit in Überarbeitung. In der Sitzung der Vertreter der Bauministerkonferenz am 17.12.2018 wurde nun beschlossen, die bis dahin geplante Regelung in Kapitel 5.1.4 , wonach:

„frei und ohne Hilfsmittel zugängliche Vertikalverglasungen auf der zugänglichen Seite bis mindestens 0,80 m über Verkehrsfläche mit Glas mit sicherem Bruchverhalten auszuführen [sind]. Von dieser Regelung kann abgewichen werden, wenn eine Risikobeurteilung durchgeführt wurde“

nicht bauaufsichtlich einzuführen. Ausschlaggebend für diese Entscheidung waren Bedenken hinsichtlich der Verteuerung des Bauens. Stattdessen wurde folgender neuer Text festgehalten:

„Wenn die Verkehrssicherheit es erfordert, sind bei frei zugänglichen Verglasungen Schutzmaßnahmen zu treffen. Das kann bspw. durch Beschränkungen der Zugänglichkeit (Abschrankung) oder Verwendung von Gläsern mit sicherem Bruchverhalten erfolgen.“

Mit der neuen Formulierung würde somit die Beschränkung auf Gläser unter 0,80 m entfallen. Künftig müsste dann bei jeder frei zugänglichen Verglasung beurteilt werden, ob „die Verkehrssicherheit es erfordert“. Der Normenausschuss wird nun wohl die Teile der novellierten DIN 18008 als zweiten Entwurf (Gelbdruck) herausgeben und diese der Öffentlichkeit erneut zur Stellungnahme vorlegen.

Für aktuelle Vorhaben bedeutet dies weiterhin eine gewisse rechtliche Unsicherheit dahingehend, ob zum Zeitpunkt der Abnahme des Gebäudes möglicherweise eine bauordnungsrechtlich eingeführte Regel den Einsatz von Sicherheitsglas zwingend vorschreibt. Aus Sicht des GdW ist die Gefahr jedoch relativ gering, da die Bauministerkonferenz sich deutlich gegen den kostensteigernden Effekt durch generellen Einsatz von Sicherheitsglas ausgesprochen hat und den Weg für bauliche Alternativen freihält. In erster Linie komme es wie in anderen Fällen auf die Beurteilung der Einbausituation an.

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Mietrecht

Separat ausgewiesene Verwaltungskosten muss der Wohnungsmieter nicht tragen

Sachverhalt:

Im vorliegenden Fall sah der Formularmietvertrag zwischen dem Mieter und der Vermieterin einer Wohnung in Berlin unter § 7 Nr. 1 eine Nettokaltmiete in Höhe von 1.499,99 EUR vor. Zusätzlich war vereinbart, dass der Mieter eine Verwaltungskostenpauschale in Höhe von „zur Zeit 34,38 EUR“ zu zahlen hat. Daneben sieht der Mietvertrag Vorauszahlungen auf die Betriebs- und Heizkosten vor. In § 20 des Mietvertrags war die vom Mieter zu zahlende Mietkaution auf 4.499,97 EUR beziffert.

Für den Zeitraum Juli 2005 bis Januar 2017 zahlte der Mieter die Verwaltungskostenpauschale in der jeweiligen Höhe. Diesen Betrag verlangt er von der Vermieterin mit der Begründung zurück, dass die Vereinbarung über die Kostentragung der Verwaltungskostenpauschale im Mietvertrag unwirksam sei. Die Vermieterin vertritt die Auffassung, die Verwaltungskostenpauschale sei Bestandteil der Nettomiete, auch wenn sie gesondert genannt sei.

Entscheidung des BGH:

Mit Urteil des BGH vom 19.12.2018 (Az.: VIII ZR 254/17) stellt dieser klar, dass Wohnungsmieter im Mietvertrag gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschalen nicht zu zahlen haben, wenn aus dem Vertrag nicht eindeutig hervorgehe, dass diese Pauschale ein Teil der Grundmiete (Nettomiete) sei. Daher müsse die Vermieterin die pauschal gezahlten Verwaltungskosten an den Mieter zurückzahlen, denn die diesbezügliche Vereinbarung im Mietvertrag sei gemäß § 546 Abs. 4 BGB unwirksam.

Im Wohnungsmietrecht kann der Vermieter über die Grundmiete hinaus nur Betriebskosten abrechnungspflichtig auf den Mieter umlegen, die sich abschließend aus dem Katalog von § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) ergeben. Verwaltungskosten sind jedoch nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV ausdrücklich keine umlagefähigen Betriebskosten.

Der BGH führt aus, dass die Vermieterin sich auch nicht darauf berufen könne, dass sie im Mietvertrag mit der gesonderten Nennung von Verwaltungskosten lediglich die Kalkulation ihrer Grundmiete offengelegt habe. Zwar stehe es einem Vermieter frei, Verwaltungskosten wie auch andere nicht gesondert umlegbare Kosten in die Grundmiete einzupreisen mit der Folge, dass der Gesamtbetrag die Ausgangsmiete bilde, die im Falle späterer Mieterhöhungen der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüberzustellen sei. Im vorliegenden Fall kann die vereinbarte Verwaltungskostenpauschale nach der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung aber nicht als Bestandteil der Grundmiete angesehen werden. Bereits die Bezeichnung als „Verwaltungskostenpauschale“ zeigt die Nähe zu den Betriebskosten, da der Grundmiete Bezeichnungen als „Pauschale“ oder als „Vorschuss“ fremd seien. Hinzu komme, dass Verwaltungskosten ihrer Natur nach ebenfalls Betriebskosten seien und in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV definiert sind. Ebenfalls spreche die Berechnung der Mietkaution dagegen, dass die Verwaltungskostenpauschale als Teil der Grundmiete einzuordnen sei. Die vorliegend in § 20 des Mietvertrages festgelegte Kautionshöhe von 4.499,97 EUR entspreche genau dem 3-fachen Betrag der im Mietvertrag mit 1.499,99 EUR ausgewiesenen Nettokaltmiete. Zuletzt stehe einer Zuordnung der Verwaltungskostenpauschale zur Grundmiete entgegen, dass sich die Vermieterin im Mietvertrag eine Erhöhung von Betriebskostenpauschalen gemäß § 560 Abs. 1 Satz 1 BGB vorbehalten habe.

Anmerkung:

Die vorliegende Rechtsprechung des BGH zur Verwaltungskostenpauschale ist folgerichtig und entspricht der herrschenden Meinung. Danach können im Wohnungsmietrecht separat ausgewiesene Verwaltungskostenpauschalen nicht auf die Wohnungsmieter umgelegt werden. Eine Verwaltungskostenpauschale kann zwar Teil der Grundmiete sein. Im Gegensatz zum vorliegenden Fall darf diese jedoch dann lediglich eine Kalkulationsgrundlage für die Höhe der Grundmiete bilden und nicht als selbstständiger Bestandteil neben der Grundmiete ausgewiesen werden.

Hinweis:

Die vorliegende Rechtsprechung des BGH zielt auf Wohnraummietverhältnisse ab. In Geschäftsraummietverhältnissen hingegen ist die Umlage von Verwaltungskosten als Betriebskosten grundsätzlich zulässig und auch weit verbreitet (siehe BGH Urteil vom 09.12.2009, Az.: XII ZR 109/08).

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RA Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

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Mietrecht

BGH zur Verjährung des Unterlassungsanspruches des Vermieters gegen den Mieter wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache

Mit seiner Entscheidung vom 19.12.2018 (Az: XII ZR 5/18) hat der BGH einen Streit zwischen einem Vermieter und einer Gewerberaummieterin über die zulässige Nutzung der Räume – unter Verjährungsaspekten – abschließend entschieden.

Die Mieterin hatte die Räume, die im Wesentlichen aus zwei Etagen mit jeweils mehr als 200 Quadratmetern Fläche bestehen, im Jahr 2010 angemietet. Im Mietvertrag heißt es: „Die Vermietung erfolgt zum Betrieb eines Rechtsanwaltsbüros“. Seit Beginn des Mietverhältnisses nutzt die Mieterin – entgegen der vertraglichen Formulierung – eine Etage zu Wohnzwecken. Im Juli 2016 forderte der Vermieter die Mieterin vergeblich auf, die Wohnnutzung zu unterlassen. Die Mieterin vertritt die Auffassung, ein eventueller Unterlassungsanspruch des Vermieters sei verjährt.

Nach der nunmehr ergangenen BGH-Entscheidung kann der Vermieter von der Mieterin verlangen, die vertragswidrige Nutzung der Räume zu Wohnzwecken zu unterlassen. Der Anspruch resultiert aus § 541 BGB, wonach der Vermieter auf Unterlassung klagen kann, wenn der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz Abmahnung fortsetzt.

Der BGH argumentiert zunächst, dass im Mietvertrag eine ausschließlich gewerbliche Nutzung vereinbart worden sei, so dass sich eine Nutzung zu Wohnzwecken nicht im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs bewege. Er führt weiter aus, dass der Unterlassungsanspruch auch nicht verjährt sei.

Hintergrund:

Prinzipiell unterliegt der Anspruch des Vermieters aus § 541 BGB der regelmäßigen Verjährung des § 195 BGB mit einer Frist von drei Jahren. Für den Beginn der Verjährung kommt es dabei grundsätzlich auf den Zeitpunkt der Zuwiderhandlung an. Ob diese Regelung zum Verjährungsbeginn auch dann eingreift, wenn der Mieter die Mietsache dauerhaft vertragswidrig nutzt, war bisher umstritten.

  • Zum Teil wird die Auffassung vertreten, dass auch bei einer vertragswidrigen Handlung, die eine dauernde Beeinträchtigung nach sich zieht, der Anspruch auf Beseitigung beziehungsweise Unterlassung bereits mit Beginn der Beeinträchtigung entstehe. Dann wäre der Anspruch des Vermieters hier verjährt.
  • Nach der Gegenansicht kann bei einem andauernden vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache (hier die unerlaubte Nutzung von Gewerberäumen zu Wohnzwecken) der Anspruch des Vermieters während des bestehenden Mietverhältnisses nicht verjähren.

Der BGH entscheidet diese Streitfrage im Sinne der vorgenannten Gegenansicht. Nutzt ein Mieter die von ihm zu gewerblichen Zwecken angemieteten Räumlichkeiten als Wohnung, liegt der Schwerpunkt seines vertragswidrigen Verhaltens nicht in der Aufnahme, sondern in der dauerhaften Aufrechterhaltung der unerlaubten Nutzung der Mietsache. Dadurch verletzt der Mieter fortwährend die ihm während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses obliegende Verpflichtung, die Mietsache nur im Rahmen des vertraglich vereinbarten Verwendungszwecks zu nutzen. Die Verjährung kann folglich nicht beginnen, solange die zweckwidrige Nutzung noch andauert.

Hinweis:

Bereits im Jahr 2015 hat der BGH für das Wohnungseigentumsrecht entschieden, dass Unterlassungsansprüche wegen der zweckwidrigen Nutzung eines Sondereigentums nicht verjähren, solange die zweckwidrige Nutzung anhält. Konsequent hat sich der BGH dieser Auffassung nun für eine vergleichbare Situation im Mietrecht angeschlossen.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Mietrecht

Ausübung einer Verlängerungsoption ist nicht schriftformbedürftig im Sinne des § 550 Satz 1 BGB

Die Vermieterin und die Mieterin eines Gewerbeobjektes stritten vorliegend über den Fortbestand des Mietverhältnisses.

Sachverhalt:

Mit schriftlichem Vertrag vom 01.02.2006 hatte die Mieterin vom damaligen Eigentümer ein Gewerbeobjekt mit einer Nutzfläche von 640 m2, einer Garage und 15 Stellplätzen angemietet. Im schriftlichen Mietvertrag war unter § 2 ein sogenanntes Optionsrecht zugunsten der Mieterin geregelt, wonach diese eine Verlängerung des Mietverhältnisses um zehn Jahre verlangen konnte, wenn sie das Optionsrecht spätestens fünf Monate vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit ausübt. Ab Juni 2014 stand das Mietobjekt unter Zwangsverwaltung. Am 27.08.2014 teilte die Mieterin dem Zwangsverwalter per Computerfax ohne Unterschrift mit, dass das Optionsrecht ihrerseits ausgeübt werde und sich der Mietvertrag damit um zehn Jahre verlängere.

Im Januar 2015 wurde das Mietobjekt von der derzeitigen Vermieterin aus der Zwangsversteigerung erworben. Im September 2015 kündigte die Vermieterin der Mieterin das Mietverhältnis zum 31.03.2016 und begründete die Kündigung damit, dass die Mieterin die Verlängerungsoption nicht wirksam ausgeübt habe, da die Schriftform des § 550 BGB nicht eingehalten sei.

Entscheidung des BGH:

Die Kündigung der Vermieterin erfolgte zu Unrecht, da die Mieterin die Verlängerungsoption wirksam ausgeübt hat.

Der BGH führt zur Begründung in seinem Urteil vom 21.11.2018 (Az.: XII ZR 78/17) aus, dass die Ausübung einer Verlängerungsoption nicht schriftformbedürftig im Sinne des § 550 Satz 1 BGB ist und verweist hierzu auf seine bereits zu diesem Thema ergangenen Senatsurteile vom 05.02.2014 (Az.: XII ZR 65/13) sowie 11.04.2018 (Az.: XII ZR 43/17). Zwar bedarf die Option selbst, die einer oder beiden Parteien das Recht einräumt, das bestehende Mietverhältnis durch einseitige Erklärung um eine bestimmte Zeit zu verlängern, der Schriftform des § 550 BGB, um nicht laufzeitschädlich zu sein. Diese Voraussetzung ist im vorliegenden Vertrag jedoch erfüllt.

Entgegen einer von Teilen der Literatur und früherer obergerichtlicher Rechtsprechung vertretenen Auffassung greift die Vorschrift des § 550 BGB jedoch nicht ein, wenn einer Partei bereits im Mietvertrag die Möglichkeit eingeräumt ist, durch einseitige Willenserklärung eine Änderung der Vertragswirkungen herbeizuführen und sie dann von dieser Möglichkeit Gebrauch macht. Denn in diesem Fall muss sich allein die ursprüngliche vertragliche Bestimmung am Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB messen lassen, wohingegen die Ausübung des Änderungsrechts nicht laufzeitschädlich im Sinne des § 550 Satz 1 BGB sein kann. Denn durch die Ausübung einer Verlängerungsoption kommt kein neuer Vertrag zu Stande, vielmehr wirkt sich diese unmittelbar auf das bereits bestehende Mietverhältnis aus, in dem sie mit ihrer Gestaltungswirkung lediglich die ursprünglich vereinbarte Vertragslaufzeit ändert und ihr einen neuen Zeitabschnitt dazu fügt.

Weiter stellt der BGH klar, dass die von § 550 BGB zu Grunde liegenden Gesetzeszwecke hierdurch auch nicht unterlaufen werden. Vorrangig dient die Vorschrift von § 550 BGB in erster Linie dem Informationsbedürfnis und damit dem Schutz des in den Vertrag gemäß § 565 Abs. 1 BGB eintretenden Erwerbers. Diesem soll durch die Schriftform ermöglicht werden, sich von Umfang und Inhalt der auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten zuverlässig zu unterrichten. Zusätzlich bezweckt die Schriftform des § 550 BGB, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden sicherzustellen und als Übereilungsschutz die Vertragsparteien vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu warnen. Enthält die Mietvertragsurkunde selbst bereits jedoch eine Verlängerungsoption zugunsten des Mieters, kann der Grundstückserwerber der Urkunde zwar nicht entnehmen, ob die Option vor dem Eigentumserwerb ausgeübt wurde, sodass zunächst Ungewissheit darüber bestehen kann, ob das Mietverhältnis bald endet oder gegebenenfalls noch jahrelang fortbestehen wird. Jedoch ist in diesem Fall der Erwerber durch die aus der Urkunde ersichtliche Option hinreichend gewarnt, sodass es ihm zuzumuten ist, sich bei dem Verkäufer oder dem Vermieter hierüber zu erkundigen.

Zuletzt stellt der BGH in diesem Urteil auch klar, dass eine Option zur Verlängerung eines Mietvertrages während der für das vermietete Grundstück bestehenden Zwangsverwaltung gegenüber dem Zwangsverwalter direkt auszuüben ist. Auch dies wurde vorliegend seitens der Mieterin beachtet.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RA Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

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Mietrecht

BGH: Mieter haben Anspruch auf Abrechnung mit korrektem Verteilungsschlüssel

In seiner Entscheidung vom 16.01.2019 (Az.: VIII ZR 113/17) stellt der BGH klar, dass Mieter einen Anspruch auf eine Abrechnung ihrer Heizkosten nach dem korrekten Verteilungsschlüssel haben. Sie können vom Vermieter nicht darauf verwiesen werden, eine falsche Abrechnung abzuwarten und diese dann zu kürzen.

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der Vermieter hatte dem Mieter gegenüber die Heizkosten je zur Hälfte nach Wohnfläche und nach gemessenem Verbrauch abgerechnet. Hiergegen klagte der Mieter mit der Begründung, dass sich laut Heizkostenverordnung in seinem Fall 70 % der Kosten am Verbrauch bemessen müssten.

In der Vorinstanz hatte das Landgericht Frankfurt entschieden, dass offen bleiben könne, ob dafür die Voraussetzungen vorliegen. Die Richter verwiesen den Kläger auf das sogenannte Kürzungsrecht: Demnach kann der Mieter seinen Kostenanteil um 15 % kürzen, wenn der Vermieter ihn nicht nach Verbrauch abrechnet. Dies gelte auch bei falschen Abrechnungen.

Dies sieht der BGH anders. Nach der nun vorliegenden Entscheidung hat der Kläger einen Anspruch auf Änderung eines falschen Verteilungsschlüssels. Die Heizkostenverordnung verpflichte keinen Mieter, auf weitere fehlerhafte Abrechnungen zu warten, um dann gegebenenfalls seinen Anteil zu kürzen.

In der Sache selbst wurde der Fall an das Landgericht in Frankfurt zurückverwiesen, da noch geklärt werden muss, ob das vom Kläger bewohnte Objekt die speziellen Voraussetzungen für den 70%-Schlüssel erfüllt.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Mietrecht

Auch bei preisgebundenem Wohnraum ist tatsächliche Wohnfläche der Betriebskostenabrechnung zu Grunde zu legen

Sachverhalt:

Im vorliegenden Fall streiten sich die Vermieterin und die Mieter einer preisgebundenen Wohnung über die Nachzahlung von Betriebskosten. In dem im Jahr 1979 abgeschlossenen Mietvertrag ist eine Wohnfläche von 120,05 m2 ausgewiesen. Aus dem Übergabeprotokoll ergibt sich, dass in die Wohnfläche auch die Grundfläche einer zu der Wohnung gehörenden Mansarde mit 16,95 m2 einberechnet wurde, wobei die Mansarde eine Deckenhöhe von 1,90 m aufweist. Die Mieter vertreten die Ansicht, dass die Mansarde nicht der Wohnfläche anzurechnen sei und diese daher nur mit 103,05 m2 bemessen werden könnte. Insofern sei die von der Vermieterin für das Jahr 2013 auf Basis einer Wohnfläche von 120,05 m2 erstellte Betriebskostenabrechnung falsch.

Entscheidung des BGH:

Zunächst stellt der BGH in seinem Urteil vom 16.01.2019 (Az. VIII ZR 173/17) klar, dass die Mansarde, die nach dem Mietvertrag zu Wohnzwecken dient, also als Wohnraum vermietet wurde, Teil der Wohnfläche ist. Die Grundfläche der Mansarde (welche unstreitig 16,95 m2 beträgt) ist gemäß § 44 Abs. 1 Nr. 2 Zweite Berechnungsverordnung jedoch nur zur Hälfte anzurechnen, weil ihre lichte Höhe weniger als zwei Meter, nämlich 1,90 m, beträgt. Somit ergibt sich lediglich eine Wohnfläche von insgesamt 111,57 m2, die der Betriebskostenabrechnung zu Grunde zu legen ist.

Weiter führt der BGH aus, dass die Flächenabweichung zu der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche jedoch nicht deshalb unberücksichtigt bleibt, weil die Abweichung zur vertraglich vereinbarten Wohnfläche geringer als 10 % ist. Der BGH stellt nochmals klar, dass ein zur Minderung der Miete führender Mangel der Wohnung im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB in Folge Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle nur gegeben ist, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt. Hierdurch wird dem Gedanken Rechnung getragen, dass das Gewährleistungsrecht unerhebliche und nicht unerhebliche Tauglichkeitsbeeinträchtigungen voneinander abgrenzen möchte und erste als Minderungsgrund ausschließt.

Sofern und soweit hin Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, ist für die Betriebskostenabrechnung jedoch die tatsächliche Wohnfläche der betroffenen Wohnung sowie ihr Verhältnis zur tatsächlichen Gesamtwohnfläche der Wirtschaftseinheit maßgebend (siehe BGH Urteil vom 30.05.2018, Az.: VIII ZR 220/17). Dies gilt auch für die Umlage der Betriebskosten einer preisgebundenen Wohnung nach der Wohnfläche nach Maßgabe von § 20 Abs. 2 Satz 1 NMV 1970.

Zuletzt stellt der BGH in Fortsetzung seiner Rechtsprechung (Urteile vom 16.09.2009, Az.: VIII ZR 275/08; Urteil vom 16.12.2009, Az.: VIII ZR 39/09) nochmals klar, dass bei der Ermittlung der Wohnfläche öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen vermieteter Wohnräume weder im Rahmen einer Mietminderung noch bei der Abrechnung der Betriebskosten zu berücksichtigen sind, sofern die Nutzbarkeit der Räume mangels Einschreitens der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt ist. Dies war vorliegend streitgegenständlich, da die angemietete Mansarde zu weniger als zur Hälfte ihrer Grundfläche eine lichte Höhe von mehr als 2,20 m aufwies und deshalb nach den Bestimmungen der Hessischen Landesbauordnung nicht als Aufenthaltsraum gilt. Der BGH stellt nochmals klar, dass die Anforderungen des Bauordnungsrechts von der mietrechtlichen Frage zu unterscheiden sind, ob die Vertragsparteien die betreffenden Räume so in den Mietvertrag einbezogen haben, dass sie diese als Wohnraum ansehen und die Räume entsprechend nutzbar sind.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RA Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

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