vbw-info 03/2016

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Inhaltsverzeichnis

Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Veranstaltungshinweis

Am 26.04.2016 veranstaltet der BPS -Bau-Prüfverband Südwest e. V. in Neckarsulm ein Seminar zum Thema „Planung und Errichtung von Tiefgaragen im hochwertigen Geschosswohnungsbau“.

Das Seminar richtet sich an Bautechniker von Bauträger- und Wohnungsunternehmen und beschäftigt sich mit Themen rund um die Planung und Errichtung von Tiefgaragen im hochwertigen Segment. Im Anschluss an das Seminar findet eine Werksbesichtigung bei Audi statt.

Die weiteren Einzelheiten entnehmen Sie bitte der beigefügten Anlage.

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Allgemeine Geschäftsführung

Anpassung des § 253 HGB zur Abzinsung von Pensionsrückstellungen

Der Bundesrat hat in seiner Sitzung am 26.02.2016 das vom Deutschen Bundestag am 18.02.2016 verabschiedete Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie und zur Änderung handelsrechtlicher Vorschriften gebilligt. Damit wurde die EU- Richtlinie 2014/17/EU vom 04. Februar 2014 über Wohnimmobilienkreditverträge für Verbraucher in deutsches Recht umgesetzt. Das Gesetz ist im BGBL Teil I, Nr. 12 vom 16.03.2016 veröffentlicht und ist mit wenigen Ausnahmen am 21.03.2016 in Kraft getreten. Die Artikel 7 und 8 sind bereits am Tag nach der Verkündung, am 17.03.2016 in Kraft getreten.

In dem Artikelgesetz sind unter Artikel 1 vielfältige Änderungen bei den §§ 356 ff BGB zu den Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen enthalten. 

Unter Artikel 7 wurde § 253 HGB hinsichtlich der Abzinsung von Pensionsrückstellungen geändert. Danach sind Rückstellungen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr abzuzinsen; dabei ergibt sich der durchschnittliche Marktzinssatz bei sonstigen Rückstellungen weiterhin aus dem Durchschnitt der letzten sieben Jahre, bei Altersversorgungsverpflichtungen wird dieser Zeitraum auf zehn Jahre verlängert. D.h., bei der Bewertung von Pensionsrückstellungen ist künftig bei der Ermittlung des Zinssatzes nicht mehr auf die vergangenen sieben, sondern auf die vergangenen zehn Geschäftsjahre abzustellen. Für den Jahresabschluss zum 31.12.2015 besteht ein Wahlrecht, die Regelung vorzeitig anzuwenden.

§ 253 HGB hat einen neuen Absatz 6 erhalten, wonach der Unterschiedsbetrag zwischen dem Ansatz der Altersversorgungsrückstellungen mit dem neuen durchschnittlichen Marktzinssatz von zehn Jahren und der bisherigen Regelung von sieben Jahren zu ermitteln und im Anhang anzugeben ist. Für diesen Betrag besteht eine Ausschüttungssperre, wenn die freien Rücklagen zuzüglich Gewinnvortrag diesem Betrag nicht mindestens entsprechen.

Im Artikel 8 des Gesetzes ist ein neuer Artikel 75 Abs. 6 EGHGB eingefügt. Danach gelten die Neuregelungen für Geschäftsjahre, die nach dem 31.12.2015 enden. Allerdings sieht Artikel 75 Abs. 7 EGHGB ein Anwendungswahlrecht für Geschäftsjahre vor, die nach dem 31.12.2014 beginnen und vor dem 01.01.2016 enden. Für dieses Geschäftsjahr darf die Neufassung des § 253 Abs. 2 und Abs. 6 HGB bereits vorzeitig angewendet werden.

Der Hauptfachausschuss (HFA) des IDW hat die Auswirkungen einer Anwendung der neuen gesetzlichen Regelungen zur Bewertung von Pensionsrückstellungen erörtert. Der HFA sieht dabei für den Bestätigungsvermerk unterschiedliche Konsequenzen je nach Zeitpunkt des Abschlusses des Gesetzgebungsverfahrens. Die einzelnen Fallkonstellationen in Abhängigkeit vom Zeitpunkt der Erteilung des Bestätigungsvermerks sind in der Anlage dargestellt.

Das Gesetz steht im Mitgliederbereich unserer Homepage (www.vbw-online.de) unter der Rubrik „Gesetzesänderungen“ zum Download zur Verfügung.

Für Rückfragen steht Ihnen die Prüfungsabteilung des vbw (Ansprechpartner: Herr WP Hans Maier, Telefon 0711 16345 - 150) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Neue Meldepflichten für BHKW-Betreiber

Wie uns der GdW am 23.03.2016 mitgeteilt hat, endet am 07.04.2016 die Registrierungsfrist nach der EU-Verordnung über die Integrität und die Transparenz des Energiegroßhandelsmarkts (REMIT). REMIT dient der Bekämpfung von Insider-Handel und Marktmanipulation auf dem Energiegroßhandelsmarkt und ist seit dem 28.12.2011in Kraft. Sie entfaltet unmittelbare Rechtswirkung in allen EU-Mitgliedsländern. In Deutschland ist die zuständige Behörde zur Durchsetzung der Verbote nach REMIT die Bundesnetzagentur.

BHKW-Betreiber, die in ihrer Kundenanlage Dritte mit Strom versorgen und Zusatz- und Reservestrom von einem Vorlieferanten beziehen, sind danach auf Grund von REMIT registrierungs- und meldepflichtig. Wie der GdW mitteilt, ist dies erst jetzt in vollem Umfange bekannt geworden, nachdem einige Vorlieferanten "Mieterstromer" zur Meldung aufgefordert haben.

Sofern Sie also Mieterstrom verkaufen und gleichzeitig Zusatzstrom beziehen, sollten Sie überprüfen, ob Sie dieser Verpflichtung bereits nachgekommen sind. Bei Nichteinhalten von Registrierungs- und Meldepflichten drohen Bußgelder. Die Registrierung selbst ist ebenfalls kostenpflichtig.

Für die Registrierungspflicht besteht keine Bagatellgrenzenregelung; d.h., unabhängig davon, wieviel Strom Sie an Ihre Mieter verkaufen, unterliegen Sie ab der ersten eingekauften und an Letztverbraucher in einer Kundenanlage weitergeleiteten Kilowattstunde dem Meldetatbestand.

Nachfolgend finden Sie eine kurze Zusammenfassung der wichtigsten Punkte, die für Mieterstromanbieter relevant sind:

  • Stromerzeuger, die ausschließlich Strom aus eigener Erzeugung aus Anlagen unter 10 MWel an Endverbraucher bzw. ins Netz verkaufen, sind nicht zur Registrierung oder Meldung verpflichtet.
  • Contractoren und Betreiber von Mieterstrommodellen aus BHKW- und PV-Anlagen, die Zusatzstrom zur Deckung des Bedarfs oberhalb des selbst erzeugten Stroms auf dem Markt einkaufen und weiterverkaufen, unterliegen der Registrierungs- und Meldepflicht; dies ist völlig unabhängig von der Leistung der installierten Anlagen und der Menge des gehandelten Stroms.
  • Die Registrierung erfolgt über die Bundesnetzagentur (http://remit.bundesnetzagentur.de/REMIT/DE/Informationen/FragenUndAntworten/start.html) und hat bis zum 07.04.2016 zu erfolgen. Eine Registrierung kann allerdings nur dann erfolgreich abgeschlossen werden, wenn der Anmelder mit einem RRM-Meldedienstleisters (RRM = Registered Reporting Mechanisms) eine kostenpflichtige Vereinbarung geschlossen hat, nach der dieser künftig die Meldungen von Stromgeschäften an die ACER absetzt. Hier bestehen noch erhebliche Unklarheiten, vor allem dann, wenn man sich für die Meldungen aus Vereinfachungsgründen des Vorlieferanten bedienen möchte.
  • Die Meldung von Strom- und Gaslieferverträgen, die einen Handel mit Energie beinhalten (darunter fällt auch die Weiterleitung auch nur einer einzigen Kilowattstunde), erfolgt künftig an die Europäische Agentur für die Zusammenarbeit der Energieregulierungsbehörden (ACER) und erfordert zwingend das Einschalten eines RRM-Meldedienstleisters oder der eigenen Registrierung als Meldedienstleister. 
  • Die Meldungen sind stets und gleichlautend von Energielieferant und Energiebezieher vorzunehmen. Ist diese Bedingung nicht erfüllt, können die Meldungen nicht abgeglichen werden.
  • Bestehende Verträge, mit einer Laufzeit über den 07.04.2016 hinaus, sind innerhalb von 90 Tagen ab dem 07.04.2016 zu melden.
  • Neue Verträge sind innerhalb von einem Tag zu melden, sofern es an einer Börse handelbare Standardverträge sind und innerhalb von 30 Tagen, sofern es Nicht-Standardverträge (hierunter fallen i.d.R. Zusatz- und Reservestromverträge) sind.
  • Es ist u.U. möglich, eine Absprache mit dem Vorlieferanten zu treffen, so dass Verträge von einer der beiden Vertragsparteien für beide gemeldet werden. Es ist allerdings dennoch ausdrücklich erforderlich, dass Handelsgeschäfte wechselseitig gemeldet werden, jeweils einmal für jeden der Vertragspartner. Hier gibt es hinsichtlich eines erfolgreichen Procedere noch viele Unsicherheiten und nach unserer Kenntnis noch keine Marktbeispiele, auf die zurückgegriffen werden könnte.

Weitere Informationen sowie den Link zum Registrierungsportal finden Sie auf den Internetseiten der Bundesnetzagentur. Bei Fragen können Sie sich ebenfalls direkt an die Bundesnetzagentur wenden. Die Kontaktdaten lauten: Bundesnetzagentur, Markttransparenzstelle für den Großhandel mit Strom und Gas, Tulpenfeld 4, 53113 Bonn, Telefon +49 228 14-5000, E-Mail remit@bnetza.de

Für Rückfragen steht Ihnen Frau Sigrid Feßler (Telefon 0711 16345 – 113) zur Verfügung.

 

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Allgemeine Geschäftsführung

Die WTS informiert

Zur Umsetzung von Art. 8 Abs. 4 der EU-Energieeffizienz-Richtlinie 2012/27/EU (EED) wurde das Energiedienstleistungsgesetz (EDL-G) novelliert; die Novelle ist am 22. 04. 2015 in Kraft getreten. Wir hatten mit vbw-info 04/2015 berichtet.

Danach hatten alle Unternehmen, die nicht kleine und mittlere Unternehmen (KMU) sind, bis zum 05.12.2015 einen Energieaudit von einem beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) zugelassenen Energieauditor durchführen zu lassen. Die viel zu enge gesetzliche Frist war in den meisten Fällen nicht einzuhalten; dennoch drohen Bußgelder. Die für die Unternehmen zu kurze Frist ergab sich, weil der Gesetzgeber nicht in der Lage war, die EU-Vorgaben rechtzeitig in nationales Recht umzusetzen.

Der GdW hat sich zur Frage der bußgeldbewehrten Fristversäumnis mit dem BAFA ins Benehmen gesetzt und folgende Auskunft erhalten:

Nach § 8 EDL-G waren betroffene Unternehmen oder Einrichtungen verpflichtet, bis zum 05.12.2015 ein Energieaudit durchzuführen. Eine Möglichkeit der Verlängerung der Umsetzungsfrist für die Durchführung von Energieaudits sieht das EDL-G nicht vor, da die Energieauditpflicht sowie ihr Anwendungsbereich auf den europarechtlichen Vorgaben der Energieeffizienzrichtlinie beruhen, welche den 05.12.2015 als verbindliches Ende des Durchführungszeitraums vorsieht.

Die Verfolgung von Ordnungswidrigkeiten liegt im pflichtgemäßen Ermessen der zuständigen Verwaltungsbehörde, dem Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA).

Nach § 12 EDL-G handelt ordnungswidrig, wer vorsätzlich oder fahrlässig ein Energieaudit nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig durchführt. Das EDL-G sanktioniert somit nur die verschuldete Fristversäumnis.

Das BAFA wird daher bei der Entscheidung über ein Bußgeld prüfen, ob das Unternehmen oder die Einrichtung fahrlässig oder vorsätzlich gegen die Pflicht zur rechtzeitigen Durchführung des Energieaudits verstoßen hat und ob es dem Unternehmen oder der Einrichtung auch vor dem Hintergrund der verspäteten Umsetzung der EU-Vorgaben durch die Bundesregierung in zumutbarer Weise möglich war, das Energieaudit fristgemäß durchzuführen.

Sofern das Unternehmen oder die Einrichtung also anhand von nachweisbaren Dokumenten (z.B. in Form von dokumentierten Absagen der Energieauditoren) glaubhaft darlegen kann, dass es alles getan hat, seiner Pflicht zur Durchführung des Energieaudits gewissenhaft nachzukommen, jedoch z.B. aus Mangel an zur Verfügung stehenden Energieauditoren oder sonstigen zwingenden Gründen das Energieaudit nicht fristgemäß fertigstellen konnte, wird in der Regel der Vorwurf der Fahrlässigkeit nicht gegeben sein.

Ein objektiver Hinderungsgrund der unverschuldeten Fristversäumnis wird hierbei umso schwerer nachvollziehbar und glaubhaft zu dokumentieren sein, je länger die Frist überschritten wurde. Es muss somit klar sein, dass die Bewertungsspielräume des BAFA bei der Fristversäumnis im Zeitablauf sinken. Unternehmen, welche im Rahmen der Stichprobenkontrolle ab Ende April 2016 kein Energieaudit vorweisen können, werden sich in der Regel nicht mehr auf einen objektiven Hinderungsgrund (wie z.B. den Mangel an Energieauditoren) berufen können.

Stellungnahme zu den Ausführungen des BAFA durch den vbw:

Nach den Ausführungen des BAFA soll bereits dann eine bußgeldbewehrte Fristversäumnis vorliegen, wenn vom Unternehmen bis Ende April kein Energieaudit vorgelegt werden kann.

Hier lässt sich jedoch argumentieren, dass dann keine fahrlässige Fristversäumnis vorliegt, wenn das Unternehmen rechtzeitig einen Energieauditor beauftragt hat, dieser dann aber aus welchen Gründen auch immer den Bericht nicht rechtzeitig erstellen konnte. Das BAFA verkennt vollständig welchen Aufwand es für Energieauditor und Unternehmen bedeutet, den Energieverbrauch der Unternehmen festzustellen. Von einer Fahrlässigkeit darf u.E. auch dann nicht auszugehen sein, wenn sich z. B. wegen Krankheit des rechtzeitig beauftragten Energieauditors die Erstellung des Berichts verzögert hat.

Der beauftragte Energieauditor kann nur tätig werden, nachdem ihm von den Unternehmen die entsprechenden Daten zur Verfügung gestellt wurden. Die Unternehmen sollten deshalb möglichst schnell und in guter Qualität die vom Energieauditor angeforderten Daten bereitstellen, um sich nicht durch die verzögerte Datenbereitstellung dem Vorwurf der Fahrlässigkeit auszusetzen.

Dennoch wird der GdW und auch der vbw auf politischer Ebene tätig werden, um zu verhindern, dass gegen Unternehmen bei „unverschuldeter“ Fristüberschreitung ein Bußgeld verhängt wird.

Für Rückfragen steht Ihnen die WTS (Ansprechpartner Herr GF Fritz Schmidt, Telefon 0711 16345 – 400) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Wohnungswirtschaftlicher Übersichtskalender erleichtert Terminplanung

Im Mitgliederbereich unserer Homepage (www.vbw-online.de) finden Sie eine Übersicht über die wichtigsten wohnungswirtschaftlichen Termine für das Jahr 2016. Der Kalender erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit, ermöglicht aber das schnelle Finden und die Planung von Terminen. Er wird über das Jahr laufend ergänzt. Sollten wir wichtige Veranstaltungen übersehen oder vergessen haben, dann informieren Sie uns bitte. Sie finden den Kalender unter der Rubrik „Wohnungswirtschaftlicher Terminkalender 2016“.

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Wohnungspolitik

Wohnungspolitische Themen

HBCD-haltige Polystyroldämmstoffe

Zum Thema HBCD-haltige Polystyroldämmstoffe hatten wir Sie bereits im vbw-Info 02/2016 informiert. Zwischenzeitlich wurde die geänderte AVV (AbfallVerzeichnisVerordnung) im Bundesanzeiger veröffentlicht.

Wie berichtet, ist es einigen Herstellern aufgrund von Ausnahmeregelungen derzeit noch gestattet, HBCD als Flammschutzmittel zu verwenden. Diese Firmen wurden nun im Europäischen Amtsblatt veröffentlicht, das wir als Anlage 1 beifügen. Ebenfalls in der Anlage finden Sie ein an den GdW gerichtetes Rundschreiben des Industrieverbandes Hartschaum IVH zum Einsatz von HBCD.

Über neue Entwicklungen werden wir zeitnah berichten.

 

Zweites Mietrechtspaket  

Im vbw-Info 02/2016, Gruppe 4 sowie zuvor mit Schreiben vom 11.02.2016 an Vorstände und Geschäftsführer hatten wir über die Pläne des Bundesjustizministeriums für ein zweites Mietrechtspaket berichtet. Mittlerweile haben wir im Zusammenwirken mit dem Städte- und Gemeindetag Baden-Württemberg, dem Gemeindetag Baden-Württemberg, Haus- und Grund Baden und Württemberg, dem BFW Landesverband Baden-Württemberg, der Landesvereinigung Bauwirtschaft Baden-Württemberg, der KOWO sowie der Arbeitsgemeinschaft Baden-Württembergischer Bausparkassen unsere Kritik an dem Paket an alle Bundestagsabgeordnete aus Baden-Württemberg sowie an die Politik selbst gerichtet. Das Schreiben ging Ihnen per Mail am 09.03.2016 zu und ist auch im Mitgliederbereich unserer Homepage (www.vbw-online.de) zu finden.

Wir sind uns alle im Klaren, dass das vorgesehene Paket kontraproduktiv wäre. Auf der einen Seite versucht das Bundesbauministerium im „Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen“ den Neubau, die energetische Sanierung und den generationengerechten Umbau zu intensivieren; auf der anderen Seite schränken die Mietrechtspläne aus dem Bundesjustizministerium genau diese Bemühungen wieder ein. Werden die Pläne wirklich so zum Gesetz , werden alle  Bemühungen, mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und nachhaltige Wohnungen zu erhalten, ad absurdum geführt. Modernisierungsmaßnahmen werden dadurch unwirtschaftlich.

Der GdW hat noch vor Ostern in Berlin eine groß angelegte Kampagne gegen die Pläne des Bundesjustizministers zum Zweiten Mietrechtspaket in der Öffentlichkeit gestartet (Anlage 2)

Wenn Sie selbst die Kampagne vor Ort unterstützen wollen, können Sie Postkarten oder Plakate beim GdW, Herrn Joachim Eckert, Tel.: 030-82403-152, eckert@gdw.de anfordern.

Bundeskabinett billigt Gesetzentwurf zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus

Wie im vbw-Info 02/2016, Gruppe 4 bereits berichtet, hat das Bundeskabinett am 03.02.2016 den Gesetzentwurf der Bundesregierung zur Einführung einer steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus gebilligt. Der Bundesrat hat sich in seiner Sitzung am 18.03.2016 mit dem Gesetzentwurf befasst und sieht bei mehreren Punkten Nachbesserungsbedarf:

  • Förderung: Der Gesetzentwurf sieht bisher eine ausschließliche Förderung über eine erhöhte Abschreibung nach § 7b EStG vor. Der Bundesrat stuft hingegen eine Förderung mittels einer Investitionszulage als geeigneter bzw. als ein zumindest alternativ gangbarer Weg ein. Eine Forderung, die der GdW und seine Regionalverbände von Anfang an gestellt haben.
  • Fördergebiet: Es ist sinnvoll, dass eine Sonderabschreibung nur für Wohnungsneubauten in festgelegten sog. Fördergebietskulissen vorgesehen ist. Damit dies aber auch in der Praxis der Finanzämter und potenzieller Investoren umgesetzt werden kann, schlägt der Bundesrat vor, beim BZSt eine zentrale Datenbank "Fördergebiet" einzurichten. Daraus sollten die Bezeichnung der Stadt/Gemeinde, die Wohngeldstufe zum 01.01.2016 bzw. die Rechtsvorschrift der Förderfähigkeit, der Beginn der Förderfähigkeit und das Ende der Förderfähigkeit hervorgehen.
  • Förderobjekte: Entsprechend dem Gesetzeszweck soll auch die Herstellung neuer Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehender Räume noch in die steuerliche Förderung mit aufgenommen werden.
  • Änderungsmöglichkeit: Wird die 10-jährige Nutzungsfrist zu fremden Wohnzwecken nicht eingehalten, ist eine Rückgängigmachung der gewährten Sonderabschreibungen vorgesehen. Dazu fordert der Bundesrat eine verfahrensrechtliche Korrekturregelung mit Verzinsung und Ablaufhemmung in § 7b Abs. 2 EStG mit aufzunehmen.
  • Doppelförderung: Eine doppelte Förderung von Wohnraum sollte ausgeschlossen sein. Der Bundesrat schlägt vor, dass Investitionen, für die Mittel aus öffentlichen Haushalten unmittelbar oder mittelbar gewährt werden, nicht begünstigt sind.
  • Missbrauchsregelung: Zudem empfiehlt der Bundesrat eine Missbrauchsklausel aufzunehmen. Danach könnten Sonderabschreibungen rückgängig gemacht werden, wenn ein Gebäude innerhalb der 10-jährigen Nutzungsfrist veräußert wird, der erzielte Veräußerungsgewinn aber nicht besteuert wird.
  • Luxuswohnungen: Da bezahlbarer Wohnraum gefördert werden soll, ist eine absolute Baukostenobergrenze von 3.000 EUR je qm Wohnfläche und eine maximale Bemessungsgrundlage für die Sonder-AfA von bis zu 2.000 EUR je qm Wohnfläche vorgesehen. Die Bundesländer plädieren dafür, diese Wertgrenzen auf 2.600 EUR bzw. 1.800 EUR zu senken. Diese Überlegung entspricht nicht der Realität. Bei einem Betrag von 3.000 € handelt es sich nicht um die Erstellung von Luxuswohnungen, sondern um nachhaltigen „normalen“ Wohnungsbau. Selbst dieser Betrag wird regional nicht überall ausreichend sein. Dies ist für diese Regionen insoweit nachteilig, als die Baukosten die Grenze von 3.000 €/qm/Wohnfläche übersteigen, es keine steuerliche Förderung gibt, auch nicht anteilig.
  • Positiv ist die Überlegung, dass für besonders energieeffiziente Bauvorhaben ein Erhöhungsbetrag in Betracht gezogen wid.
  • Sozialbindung: Der Bundesrat bittet auch noch zu prüfen, ob der Mietwohnungsneubau nicht gezielter gefördert werden sollte. Denkbar wäre, dass eine Sonderabschreibung nur für Mietwohnungen mit Sozialbindung gewährt würde. Eine Vermietung nur an Mieter mit einem Wohnberechtigungsschein würde gegenüber dem bisherigen Gesetzentwurf eine deutliche Einschränkung darstellen.
  • Vorauszahlungen: Damit der finanzielle Anreiz einer Sonderabschreibung möglichst frühzeitig beim Investor ankommt, hält der Bundesrat eine Änderung des § 37 Abs. 3 Satz 10 EStG für erforderlich. Dadurch könnte die Sonderabschreibung bereits bei der Festsetzung der Vorauszahlungen bzw. im Lohnsteuer-Ermäßigungsverfahren berücksichtigt werden.
  • Wohnungsgenossenschaften: Der Bundesrat weist darauf hin, dass steuerbefreite Wohnungsgenossenschaften und -vereine wichtige Anbieter von preiswertem Wohnraum sind. Deren Steuerfreiheit setzt aber das Nutzen von Wohnungen für eigene Wohnzwecke der Gesellschafter voraus. Diese Beschränkung in § 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG auf die Selbstnutzung sollte um steuerbefreiten Wohnraum i. S. d. § 7b EStG erweitert werden. Es könnte dabei eine Deckelung auf 25 % des gesamten Wohnungsbestands gelten. Damit wird der Forderung des GdW und seiner Regionalverbände nach einer gleichwertigen Inverstitonszulage für die Wohnungsunternehmen, die die Sonderabschreibung aufgrund von Abschreibungsmöglichkeiten aus früheren Jahren nicht nutzen können, zumindest dem Grundsatz nach Rechnung getragen. Dies betrifft insbesondere die Vermietungsgenossenschaften im Land.

Es ist davon auszugehen, dass das Gesetzgebungsverfahren zügig durchlaufen wird.

 

Bundeskabinett hat Eckpunkte für den Bundeshaushalt 2017 beschlossen

Das Bundeskabinett hat bezogen auf den Wohnungsbau am 23.03.2016 nachfolgende Eckwerte für den Bundeshaushalt 2017 beschlossen: Die den Ländern zufließenden Kompensationsmittel für den Wegfall der Finanzhilfen des Bundes zur

  • Förderung des sozialen Wohnungsbaus werden in den Jahren 2017 bis 2019 um 500 Mio. €/Jahr und damit auf über eine Milliarde €/Jahr bis 2019 erhöht;
  • weitere 500 Mio. €/Jahr sollen für ein Wohnungsbauprogramm zugunsten sozialer Brennpunkte und
  • jährlich weitere 300 Mio. € für den Bereich „Soziale Stadt“ bereitgestellt werden.

Die deutliche Aufstockung der Mittel für den bezahlbaren Wohnungsbau ist ein positives Zeichen. Wichtig ist es nun, dass diese Mittel von den Ländern auch tatsächlich zweckgebunden eingesetzt werden. Auch die Aufstockung der Mittel für das Städtebauprogramm Soziale Stadt. ist wichtig, da die Integration der zu uns kommenden Flüchtlinge eine der zentralen Aufgaben sein wird. Um die Integration in den Quartieren zu ermöglichen, bedarf es einer möglichst flexible Ausgestaltung des Programm.

 

Bundesregierung beschließt Wohnungsbau-Offensivensive gegen den Wohnungsmangel

Auf Vorschlag von Bundesbauministerin Barbara Hendricks hat das Bundeskabinett am 09.03.2016 den Bericht zum "Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen und zur Wohnungsbau-Offensive“ beschlossen. Das 10-Punkte-Programm soll die Voraussetzungen dafür schaffen, um den Bedarf an bezahlbarem Wohnraum rasch zu decken. Das Programm sieht unter anderem die Bereitstellung von Bauland, steuerliche Anreize, eine Vereinfachung von Bauvorschriften sowie Mittel für den sozialen Wohnungsbau vor.

Mit dem 10-Punkte-Programm der Wohnungsbau-Offensive liegt das im Koalitionsvertrag vereinbarte „Aktionsprogramm zur Belebung des Wohnungsbaus und der energetischen Gebäudesanierung“ vor. Der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum für alle Bevölkerungsgruppen mit kleinen und mittleren Einkommen ist mit dem Flüchtlingszuzug nochmals gestiegen.

Barbara Hendricks: „Von gegenwärtig rund 270.000 fertiggestellten Wohnungen müssen wir uns auf mindestens 350.000 Wohnungen im Jahr steigern. Dafür gilt es, Hemmnisse zu beseitigen und Anreize zu setzen – und zwar auf allen föderalen Ebenen. Neben der Wohnungsbauoffensive brauchen wir jetzt auch eine Baulandoffensive. Länder und Kommunen müssen dem Beispiel des Bundes folgen und Flächen zügig für den bezahlbaren Wohnungsbau zur Verfügung stellen.“ Die Länder müssten zusätzlich ihre Landesbauordnungen angleichen und Verordnungen wie beispielsweise die für Stellplätze flexibler handhaben.

Der Bund hat einige der Maßnahmen für die Ankurbelung des Wohnungsneubaus bereits in Angriff genommen wie die verbilligte Bereitstellung von Bundesliegenschaften und die Erhöhung der Mittel für die soziale Wohnraumförderung.

Für Rückfragen steht Ihnen Frau Sigrid Feßler (Telefon 0711 16345-113) zur Verfügung.

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Förderung des Wohnungsbaus

KfW-Information für Multiplikatoren

1.   Energieeffizient Bauen und Sanieren - Zuschuss Baubegleitung (431):

Erweiterung und Verbesserung der Förderung zum 01.04.2016

Für Investitionsvorhaben, die ab dem 01.04.2016 in den KfW-Programmen „Energieeffizient Bauen und Sanieren“ (151/152, 153, 430) für Wohngebäude gefördert werden, gelten folgende Verbesserungen:

Baubegleitungszuschuss für Neubauvorhaben

Auch für Neubauvorhaben können nun energetische Planungs- und Baubegleitungsmaßnahmen gefördert werden. Daher wurde das Programm umbenannt in „Energieeffizient Bauen und Sanieren - Zuschuss Baubegleitung“.

Zertifikate für nachhaltiges Bauen

Mitgefördert wird die Erstellung von Zertifikaten für nachhaltiges Bauen. Der Sachverständige oder ein von ihm beauftragter Nachhaltigkeitsauditor kann ein Zertifikat für nachhaltiges Bauen ausstellen. Gefördert werden ausschließlich vom Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau- und Reaktor- sicherheit anerkannte Nachhaltigkeitszertifikate (siehe auch www.nachhaltigesbauen.de)

Das Programm wird finanziert aus Mitteln des CO2-Gebäudesanierungsprogramms des Bundes.

 

2.   KfW-Wohneigentumsprogramm (124):

Verkürzung der maximalen Laufzeit und Reduzierung der Laufzeitvarianten zum 22.07.2016

Die maximale Laufzeit im KfW-Wohneigentumsprogramm (124) wird zum 22.07.2016 von derzeit 35 auf 25 Jahre verkürzt  und künftig nur noch mit zwei Laufzeitvarianten angeboten. Dadurch kommt es zu einer schnelleren Tilgung des jeweiligen Darlehens. Es stehen unverändert die Zinsbindungen von 5 und 10 Jahren zur Wahl.

Ab dem 22.07.2016 (Antragseingang KfW) werden ausschließlich folgende Laufzeitvarianten offeriert:

Bis zu 25 Jahre Kreditlaufzeit bei 1 bis 3 Tilgungsfreijahren (25/3);

Bis zu 10 Jahre Kreditlaufzeit mit vollständiger Tilgung zum Laufzeitende (10/10).

 

Die neuen Merkblätter und die neue Anlage zum Merkblatt „Liste der förderfähigen Leistungen“ sind dieser KfW-Information für Multiplikatoren beigefügt und können ab sofort auch im Archiv Ihres Partnerbereichs unter www.kfw.de/partnerportal heruntergeladen werden.

 

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Förderung des Wohnungsbaus

KfW-Information für Multiplikatoren

KfW-Unternehmerkredit Plus (044/046): 

Die KfW wird wegen technischer Probleme mit den Zusagen erst ab dem 21.03.2016 starten. In der KfW-Information für Multiplikatoren vom 08.01.2016 hatten wir Ihnen den 10.03.2016 genannt.

Die KfW startet mit einem Signalzins von 1,00 % p. a. für den Endkreditnehmer in der Preisklasse A in allen Laufzeitvarianten.

KfW Unternehmerkredit Plus KMU (046), einheitlich für die Laufzeitvarianten 5/1/5 und 10/2/10 (Laufzeit / tilgungsfreie Anlaufjahre / Zinsbindung):

 

Preisklasse

 

A

 

 

B

 

 

C

 

 

D

 

 

E

 

 

F

 

 

G

 

 

H

 

Maximaler Zinssatz EKN p.a.

Sollzins

 

1,00 %

 

1,33 %

 

1,55 %

 

1,93 %

 

2,39 %

 

2,93 %

 

3,30 %

 

4,15 %

 

KfW Unternehmerkredit Plus außerhalb KMU (044), einheitlich für die Laufzeitvarianten 5/1/5 und 10/2/10 (Laufzeit / tilgungsfreie Anlaufjahre / Zinsbindung):

 

Preisklasse

 

A

 

 

B

 

 

C

 

 

D

 

 

E

 

 

F

 

 

G

 

 

H

 

Maximaler Zinssatz EKN p.a.

Sollzins

 

1,00 %

 

1,40 %

 

1,63 %

 

2,00 %

 

2,46 %

 

3,00 %

 

3,38 %

 

4,23 %

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Förderung des Wohnungsbaus

Die KfW - Bankengruppe informiert

Die KfW hat zum 01.03.2016 unter anderem in dem KfW-Förderprogramm „Altersgerecht Umbauen“ (159) die Zinskonditionen gesenkt.

Für Anträge, die ab dem 01.03.2016 bei der KfW eingehen, stellen sich die Zinssätze wie folgt dar (hier aufgeführt: Darlehen 20 Jahre Laufzeit, 3 tilgungsfreie Anlaufjahre und 10 Jahre Zinsbindung):

 

Energieeffizient Sanieren:

Sanieren zum KfW-Effizienz (Nr. 151/152

-Auszahlungskurs in %: 100

-Zinssatz Endkreditnehmer nominal in % p.a.: 0,75

-Zinssatz Endkreditnehmer effektiv in % p.a.: 0,75

 

Energieeffizient Bauen:

KfW-Effizienzhaus (Nr. 153)

-Auszahlungskurs in %: 100

-Zinssatz Endkreditnehmer nominal in % p.a.: 0,75 (Effizienzhaus 70: 1,20  % p.a)

-Zinssatz Endkreditnehmer effektiv in % p.a.:  0,75 (Effizienzhaus 70: 1,21  % p.a)

 

Altersgerecht Umbauen (Nr. 159):

-Auszahlungskurs in %: 100

-Zinssatz Endkreditnehmer nominal in % p.a.: 0,80

-Zinssatz Endkreditnehmer effektiv in % p.a.:  0,80

 

Die aktuellen Zinssätze, die seit dem 22.03.2016 gelten, können Sie der beigefügten Konditionenübersicht entnehmen. In der Übersicht wird auch das „Gültig ab“-Datum zu den einzelnen Zinssätzen ausgewiesen.

 

 

 

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Mietrecht

Änderung der Eintrittsberechtigten bei Tod des Mieters

In einigen Vorschriften vor allem des Zivil- und Verfahrensrechts, aber auch des Sozialrechts wurden Ehe und Lebenspartnerschaft bislang noch unterschiedlich behandelt. Mit dem Artikelgesetz zur Bereinigung des Rechts der Lebenspartner wurde die eingetragene Lebenspartnerschaft der Ehe mit Wirkung zum 25.11.2015 gleichgestellt (BGBl., Teil I, Nr. 46). Insoweit wurde in Artikel 18 auch § 563 Abs. 2 BGB geändert. Dieser regelt, wer nach dem Tod des Mieters, der alleiniger Vertragspartner war, in den Mietvertrag eintreten darf, wenn noch Kinder des Mieters oder Lebensgefährten mit im Haushalt leben. 

Nach wie vor können nach dem Tod des Mieters folgende Personen in den Mietvertrag eintreten – allerdings gibt es dabei eine Rangordnung:

  • der Ehegatte des verstorbenen Mieters
  • der Lebenspartner,
  • die Kinder des Mieters,
  • die Kinder des Ehegatten
  • die Kinder des Lebenspartners,
  • andere Familienangehörige sowie
  • Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben; hierunter fällt insbesondere der Partner einer eheähnlichen Gemeinschaft.

Bisher galt: Stirbt der Mieter und hat er bis zu seinem Tod mit seinem Ehegatten einen gemeinsamen Haushalt geführt, so tritt der Ehegatte beim Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein (§ 563 Abs. 1 BGB). Die Vorschrift gilt unverändert fort.

Neu geregelt ist der Fall, dass nicht nur der Ehegatte oder Lebenspartner mit dem verstorbenen Mieter in der Wohnung lebte, sondern auch die Kinder des Mieters.  

§ 563 Abs.1 BGB:

Der Ehegatte oder Lebenspartner, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, tritt mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein.

§ 563 Abs.2 BGB:

Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, treten diese mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder Lebenspartner eintritt.

Weggefallen ist hier der frühere Satz 2, in Absatz 2:

„Der Eintritt des Lebenspartners bleibt vom Eintritt der Kinder des Mieters unberührt.“

Damit hat nun auch der eingetragene, gleichgeschlechtliche Lebenspartner, der mit dem verstorbenen Mieter zu dessen Lebzeiten eine Haushaltsgemeinschaft gebildet hatte, ein vorrangiges Eintrittsrecht. Stirbt der Mieter, tritt lediglich der gleichgeschlechtliche Lebenspartner in das Mietverhältnis ein. Die Kinder des verstorbenen Mieters und die Kinder des Lebenspartners (etwa aus früherer Ehe) haben dagegen kein Eintrittsrecht mehr, wenn der Lebenspartner von seinem vorrangigen Eintrittsrecht Gebrauch macht.

Zu beachten ist, dass es sich hierbei nur um den eingetragenen Lebenspartner nach dem LPartG handelt. Nicht gemeint ist der „nichteheliche“ Lebenspartner. Das Gesetz ist hier insofern missverständlich, als nur vom Lebenspartner, nicht aber vom „eingetragenen“ Lebenspartner die Rede ist, sodass man meinen könnte, jeder „Lebenspartner“ sei entsprechend privilegiert. Dies ist nicht der Fall.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Mietrecht

Pflege öffentlicher Gartenfläche nicht als Betriebskosten umlegbar

Mit Urteil vom 10.02.2016 (AZ: VIII ZR 33/15) hat der BGH zur Umlegbarkeit von Gartenpflegekosten bei öffentlichen Gartenflächen (d.h. Garten- oder Parkflächen einer Wohnanlage die der öffentlichen Nutzung gewidmet sind) entschieden.

Die Vermieterin und die Mieter einer Wohnung stritten unter anderem darüber, ob und inwieweit die Mieter die Kosten für die Gartenpflege tragen müssen. Im Mietvertrag ist die Umlage der Betriebskosten auf die Mieter vereinbart. Das Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, ist von einem Park umgeben. Das Grundstück, das im Eigentum der Vermieterin steht, ist nicht eingezäunt. Die Mieter argumentieren, die Kosten für die Pflege der Außenanlage nicht tragen zu müssen, weil es sich bei dem Grundstück um einen öffentlichen Park handle. Nach § 2 Nr. 10 BetrKV seien Gartenpflegekosten nur umlagefähig, soweit es um Flächen gehe, die nicht dem öffentlichen Verkehr dienen. Zumindest aber müssten sie die Kosten für die Pflege der Außenanlage insoweit nicht tragen, als diese auf die Beseitigung von Verunreinigungen, z. B. Hundekot, entfielen, die durch Dritte verursacht worden seien.

Der BGH gelangte zu der Auffassung, dass es für die Frage der Tragung der Gartenpflegekosten nicht allein darauf ankomme, in wessen Eigentum die Fläche stehe. Maßgebend sei, ob die Fläche, also der Park, durch bauplanerische Bestimmungen oder gegebenenfalls die Vermieterin selbst zur Nutzung durch die Öffentlichkeit gewidmet ist. Wenn dies der Fall ist, ist der erforderliche Bezug zur Mietsache verloren gegangen. Dieser wird aber über das in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB enthaltene Merkmal des „bestimmungsgemäßen Gebrauchs“ vorausgesetzt, um Betriebskosten umlegen zu können.

Liegt eine derartige Widmung zugunsten der Öffentlichkeit vor, sodass jedermann die Nutzung dieser Flächen unabhängig davon gestattet ist, ob er eine Wohnung in der Wohnanlage angemietet hat oder nicht, können die Kosten der Pflege dieser Flächen nicht mehr als Betirebskosten den Mietern angelastet werden.

Allein aus dem Umstand, dass eine Gartenanlage nicht eingezäunt ist, lässt sich nach den Ausführungen des Senats aber nicht sicher entnehmen, dass es sich um einen „öffentlichen“ Park handelt. Es kommt vielmehr darauf an, ob die Anlage entweder schon nach den bauplanerischen Bestimmungen der Öffentlichkeit gewidmet ist oder der Eigentümer der Anlage sie nach dem Gesamteindruck, der aus der Sicht eines verständigen Dritten besteht, einer Nutzung durch die Öffentlichkeit zugänglich gemacht hat. Ob der Park vorliegend der Öffentlichkeit gewidmet ist, ist durch die Vorinstanz zu entscheiden.

Gleichwohl hat sich der Senat in diesem Zusammenhang dazu geäußert, inwieweit Kosten für die Beseitigungen von Verunreinigungen durch Dritte auf einer Gartenfläche von den Gartenpflegekosten umfasst sind. Nach dem BGH setzt eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Grundstücks eine regelmäßige Pflege der Außenanlagen und die wiederkehrende Beseitigung von Müll voraus. Sie umfasst deshalb auch den Aufwand, der auf die Beseitigung von Müll oder Verunreinigungen entfällt, für die Dritte verantwortlich sind. Auch der Umstand, dass derartige Verunreinigungen nur gelegentlich oder in unregelmäßigen Abständen anfallen mögen, führt nicht dazu, den - laufend anfallenden - Kosten der Gartenpflege und Müllentsorgung den Charakter wiederkehrender Kosten zu nehmen.

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Mietrecht

Betriebskostenbegriff im Wohnraummietrecht

Am 10.02.2016 hat der BGH (AZ: VIII ZR 137/15) entschieden, dass in einem Wohnraummietverhältnis bei der Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die Vereinbarung, dass dieser „die Betriebskosten“ zu tragen hat ausreichend ist. Eine Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung oder das Beifügen des Betriebskostenkataloges ist nicht erforderlich.

Im zu entscheidenden Fall streiten der Vermieter und die ehemaligen Mieter einer Wohnung darüber, ob die Mieter verpflichtet waren, die Betriebskosten zu tragen. Im zugrundeliegenden Formularmietvertrag vom April 2007 ist unter dem Punkt „Miete“ zu den Betriebskosten vereinbart:

Ziffer 1: "Vorauszahlungen auf die übrigen Betriebskosten gem. Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 Zweite Berechnungsverordnung (Abwasser, Gebühren, Steuern, Versicherung etc.) 100 €."

Ziffer 3: "Für Art und Umfang der Betriebskosten ist die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Zweite Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung maßgebend."

Die Vermieter fordern die Zahlung rückständiger Miete. Die Mieter rechnen mit einem angeblichen Anspruch auf Erstattung zu Unrecht gezahlter Betriebskosten auf. Sie meinen, die Umlage der Betriebskosten sei im Mietvertrag nicht wirksam vereinbart.

Das sieht der BGH anders: Die genannten Regelungen im Mietvertrag sind nach Ansicht des Senats ausreichend bestimmt und halten einer AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle stand.

Nach BGH-Rechtsprechung bedarf es zu einer wirksamen Umlagenvereinbarung von Betriebskosten in der Wohnraummiete - auch in einem Formularvertrag - nicht der konkreten Aufzählung der einzelnen Betriebskosten. Vielmehr lässt es der Senat - soweit es sich nicht um "sonstige" Betriebskosten i.S.v. Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung handelt - genügen, dass auf die Betriebskosten gem. der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung verwiesen wird.

Die im Mietvertrag vom April 2007 zu den Betriebskosten getroffenen formularmäßigen Bestimmungen sind danach dahingehend auszulegen, dass die Beklagten die Betriebskosten gem. § 556 Abs. 1 S. 2 BGB i.V.m. dem Betriebskostenkatalog in der dazu erlassenen Betriebskostenverordnung zu tragen haben. Dabei sei vor allem zu berücksichtigen, dass der Begriff der Betriebskosten seit vielen Jahrzehnten durch Rechtsverordnung und später durch Gesetz definiert ist. Bereits in der im November 1957 in Kraft getretenen Zweiten Berechnungsverordnung findet sich in § 27 die Definition, dass es sich dabei um die Kosten handelt, die "dem Eigentümer durch das Eigentum oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen".

Seit dem 01.01.2007 ist dieselbe Definition in § 556 Abs. 1 S. 2 BGB selbst enthalten - unter Verweis auf die Aufstellung der Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003, die den bis 31.12.2003 geltenden Betriebskostenkatalog in der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung abgelöst hat. Angesichts der vorbeschriebenen Gesetzeslage, die den Begriff der Betriebskosten in der Wohnraummiete seit langem festlegt, ist der hier im Mietvertrag verwendete Begriff der „Betriebskosten“ ohne Weiteres in diesem Sinne zu verstehen, das heißt wie jetzt in § 556 Abs. 1 S. 2 BGB geregelt und in dem aufgrund der darin enthaltenen Ermächtigung erlassenen Betriebskostenkatalog erläutert.

Im Übrigen seien die mietvertraglichen Bestimmungen zu den Betriebskosten nach Auffassung des BGH auch nicht unklar; insbesondere liegt kein Verstoß gegen das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 S. 2 BGB) vor.

Auch daraus, dass der Mietvertrag auf die Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung Bezug nimmt, die seinerzeit schon nicht mehr gültig war, ergäbe sich nichts anderes. Das schon deshalb, weil der Mietvertrag auf die jeweils aktuelle Fassung verweist. Damit sei klargestellt, dass der jeweilige Betriebskostenkatalog gemeint sei, so wie er sich aus der gültigen Verordnung zu den in der Wohnraummiete umlegbaren Betriebskosten ergibt. Dass dieser Betriebskostenkatalog bereits bei Abschluss des Mietvertrags der Parteien nicht mehr in der Zweiten Berechnungsverordnung, sondern in der Betriebskostenverordnung enthalten war, ist eine unschädliche Falschbezeichnung.

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Mietrecht

Ordentliche Kündigung bleibt bei Zahlung innerhalb der Schonfrist wirksam

Mit Beschluss vom 23.02.2016 (AZ: VIII ZR 321/14) hat der BGH entschieden, dass eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses trotz Schonfristzahlung wirksam bleibt.

Grundsätzlich gilt nach den mietrechtlichen Regelungen Folgendes: Hat der Vermieter einer Wohnung das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters fristlos gekündigt, wird die Kündigung unwirksam, wenn der Mieter sämtliche Rückstände spätestens innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs gezahlt hat (sog. Schonfristzahlung § 569 Abs. 3 Satz 2 BGB).

Nach der nunmehr gefällten Entscheidung bleibt eine neben der fristlosen Kündigung erklärte hilfsweise ordentliche Kündigung, die ebenfalls auf Zahlungsverzug gestützt wird, auch bei einer Schonfristzahlung des Mieters wirksam.

Nach den Ausführungen des erkennenden Senats gibt es auch keine allgemeine Regel, wonach die Berufung auf eine zunächst wirksame ordentliche Kündigung in solchen Verzugsfällen rechtsmissbräuchlich wird, wenn der Mieter innerhalb der Schonfrist zahlt, es keine Anhaltspunkte gibt, dass es künftig zu erneuten Zahlungsrückständen kommen werde und der Mieter auch im Übrigen keine mietvertraglichen Pflichten verletzt hat. Denn dies liefe letztlich auf eine unzulässige analoge Anwendung der nur für die fristlose Kündigung geltenden Schonfristregelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB hinaus.

Allerdings gesteht der Senat ein, dass es dem Vermieter im Einzelfall aber mit Rücksicht auf Treu und Glauben wegen besonderer Umstände verwehrt sein kann, seinen auf die ordentliche Kündigung gestützten Räumungsanspruch durchzusetzen.

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Wohnungseigentumsrecht

Wohnungseigentümergemeinschaft kann Grundstück erwerben

Mit Urteil vom 18.3.2016 (Az.: V ZR 75/15) hat der BGH entschieden, dass Wohnungseigentümer per Mehrheitsbeschluss über den Erwerb eines Grundstücks durch die Gemeinschaft entscheiden können, wenn der Erwerb ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

Vorliegend hatte sich eine Wohnungseigentümerin mit einer Anfechtungsklage gegen Beschlüsse über den Erwerb eines Grundstücks und die Kostenverteilung gewendet.

Die Wohnanlage besteht aus 31 Einheiten. Auf dem Grundstück befinden sich nur sechs Pkw-Stellplätze, die jeweils verschiedenen Wohnungen zugeordnet sind. Den übrigen 25 Wohnungen (Nr. 1 bis 25) sind Stellplätze auf dem Nachbargrundstück zugeordnet. Bei der Teilung im Jahr 1982 gehörte das Nachbargrundstück dem teilenden Eigentümer. Dieser hatte sich durch eine Baulast öffentlich-rechtlich verpflichtet, die Stellplätze der Wohnungseigentümergemeinschaft des Nachbargrundstücks zur Verfügung zu stellen. Seitdem nutzen die Wohnungseigentümer diese Stellplätze unentgeltlich. 

In der Folgezeit wechselte die Eigentümerin des Nachbargrundstücks. Die neue Eigentümerin war mit einer weiteren unentgeltlichen Nutzung des Grundstücks nicht einverstanden und bot an, das Grundstück an die WEG zu verkaufen oder zu vermieten. Daraufhin beschlossen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit den Erwerb des Nachbargrundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Kaufpreis sollte maximal 75.000 Euro betragen und zu 15 Prozent von allen Eigentümern nach Wohneinheiten und zu 85 Prozent von den Eigentümern der Wohnungen 1 bis 25 als Nutzer der Stellplätze getragen werden.

Gegen diese Beschlüsse hat eine Eigentümerin Anfechtungsklage erhoben.

Mit ihrer Anfechtungsklage hatte die Klägerin keinen Erfolg. Die Beschlüsse der Wohnungseigentümer über den Grundstückserwerb und die Kostenverteilung sind nach Auffassung des BGH nicht zu beanstanden. Die Wohnungseigentümer haben danach die erforderliche Beschlusskompetenz. Sie können grundsätzlich den Erwerb eines Grundstücks durch die Gemeinschaft als (teils)rechtsfähigen Verband beschließen.

Der Erwerb des Nachbargrundstücks entspricht nach der Entscheidung des BGH auch ordnungsmäßiger Verwaltung, da das Grundstück für die Wohnungseigentumsanlage von Beginn an eine dienende und auf Dauer angelegte Funktion hatte und diese mit dem Erwerb aufrechterhalten werden soll. Die benachbarte Fläche diente seit Errichtung der Wohnungseigentumsanlage als Parkplatz und – über die Baulast – zugleich der Erfüllung des nach öffentlichem Recht erforderlichen Stellplatznachweises. Allerdings gewährt die Baulast den Wohnungseigentümern als Begünstigten weder einen Nutzungsanspruch noch verpflichtet sie die Grundstückseigentümerin, die Nutzung zu dulden. Wenn sich die Wohnungseigentümer angesichts dessen entscheiden, eine klare Rechtsgrundlage für den Erwerb des Nachbargrundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft zu schaffen, entspricht dies ordnungsmäßiger Verwaltung. Auch der gewählte Kostenverteilungsschlüssel, der sich an dem Nutzungsvorteil für den jeweiligen Wohnungseigentümer orientiert, ist nicht zu beanstanden.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: Rechtsassessor Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

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Europarecht

EU – INFO Januar/Februar 2016

Anbei erhalten Sie die neuesten Informationen aus der Europäischen Union (EU- INFO, Ausgaben Januar/Februar 2016).

 

 

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Mit freundlichen Grüßen

RAin Sigrid Feßler
Verbandsdirektorin