vbw-info 03/2018

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Inhaltsverzeichnis

Angelegenheiten des Verbandes

Veränderungen in den Wohnungsunternehmen

Einen Wechsel in der Führungsebene gibt es bei der VOLKSWOHNUNG GmbH, Karlsruhe. Reiner Kuklinski stand knapp zwölf Jahre als Geschäftsführer an der Spitze des Unternehmens. Er wird Ende April 2018 in den Ruhestand gehen. Reiner Kuklinski ist von Haus aus Architekt und hat seine hervorragenden Fachkenntnisse auch in den Fachausschuss Technik und über einige Jahre auch in den Verbandsrat des vbw eingebracht. 

Zum neuen Geschäftsführer wurde Herr Stefan Storz bestellt. Der gebürtige Mannheimer gehört seit 2010 zur Geschäftsführung der GWW Wiesbadener Wohnbaugesellschaft mbH und wird seine Tätigkeit in der Fächerstadt zum 01.05.2018 aufnehmen.

Wir wünschen Herrn Storz viel Erfolg in seinem neuen Tätigkeitsbereich und Herrn Kuklinski alles Gute für die Zukunft.

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Mieterstromtag 2018 am 14.05.2018 in Stuttgart

Digitalisierung und Energiewende bieten in der Wohnungswirtschaft neue Geschäftschancen. Mieterstrom und Quartiersversorgung verbinden Verbraucherwünsche nach preiswerter und sauberer Energie mit der Aufwertung von Immobilien. Wie das konkret in der Praxis funktioniert, welche Lösungen sich anbieten und wie Herausforderungen gemeistert werden, zeigt der Mieterstromtag 2018“, der am 14.05.2018 in Stuttgart stattfindet. Den Flyer zum Programm fügen wir in der Anlage bei.

Exklusiv für vbw-Mitglieder: Mit der EM-Power, der Fachmesse für intelligente Energienutzung in Industrie und Gebäuden, können 50 vbw-Mitglieder den Mieterstromtag für 50 Prozent des normalen Tagungsbeitrags den „Mieterstromtag“ besuchen. Wenn Sie schnell sind, können Sie ab dem 25.04.2018 über diesen Link Ihre Eintrittskarte sichern.

Über die EM-Power: Die "EM-Power" ist die neue Fachmesse für die intelligente Energienutzung in Industrie und Gebäuden. Als erste Messe Deutschlands stellt sie den professionellen Energiekunden in den Mittelpunkt und präsentiert Lösungen für die effiziente Erzeugung von Strom, Wärme und Kälte, Energiemanagement-Systeme und Gebäudeautomation. Die EM-Power findet vom 20. bis 22.06.2018 auf der Messe München, unter dem Dach „The smarter E Europe“ mit den Energiefachmessen Intersolar Europe, ees Europe und Power2Drive Europe, statt.

Weitere Informationen erhalten Sie unter folgenden Link:
https://www.em-power.eu/de/home.html

Anlage

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Allgemeine Geschäftsführung

Umfrage zum Thema „Integratives Wohnen“

Für das Forschungsprojekt „Zusammenhalt braucht Räume – Integratives Wohnen“ der Fakultät Architektur und Stadtplanung der Universität Stuttgart und des Deutschen Instituts für Urbanistik (Difu) bitten wir um Ihre Mithilfe.

Konkret geht es um eine Untersuchung der sozialräumlichen Integration von Zuwanderern und deren Vernetzung im städtischen Nachbarschafts- bzw. im ländlichen Siedlungsgefüge. Die Forschungsgruppe ist auf der Suche nach Integrationsprojekten, die auf ihre integrative Wirkung und Übertragbarkeit als neue Modelle des sozialen Wohnens untersucht werden.

Bitte entnehmen Sie alle wichtigen Informationen bezüglich des Projekts dem beigefügten Flyer.

Es wäre auch für uns von Interesse zu wissen, welche Integrationsprojekte Sie in Ihrem Unternehmen haben. Insoweit wären wir Ihnen dankbar, wenn Sie das Formular zusätzlich auch uns übermitteln könnten.

Danke für Ihre Unterstützung.

Anlage

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Allgemeine Geschäftsführung

Austausch raumluftabhängiger Gasetagenheizungen in Mehrfamilienhäusern

Raumluftunabhängige Gasetagenheizungen in Mehrfachbelegung - sogenannte LAS - oder C4-Geräte (Luft-Abgas-System – die Zuluft wird über den Schornstein zugeführt) – sind im EU-Recht formal nicht von der für die raumluftabhängigen B1-Geräte geltenden Ausnahme erfasst. Das bedeutet, dass diese Geräte nach dem 26.09.2015 nicht weiter als Heizwerttechnik in den Markt gebracht werden können. Vielmehr können diese Geräte – nach dem gegenwärtigen Verordnungsstand – bei einem zukünftigen Austausch nur noch durch Brennwertgeräte ersetzt werden.

Der GdW hatte sich lange auf nationaler und EU-Ebene für eine Lösung für die C4-Geräte eingesetzt. Trotz offizieller Schreiben der Bundesanstalt für Materialforschung und -prüfung (BAM) und von Housing Europe an die Kommission konnte keine europäische Lösung erreicht werden.

Nun hat eine Arbeitsgruppe unter Leitung des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie (BMWi) die gesetzlichen Vorgaben und technischen Lösungen in einem Flyer zusammengefasst. Es werden neun Möglichkeiten des Umgangs mit dem Ausfall eines C4-Gerätes erläutert. Den Flyer finden Sie auf unserer Homepage (www.vbw-online.de) unter der Rubrik Brancheninfos aus dem vbw / Allgemeine Informationen.

Die Informationen sind auch auf den Webseiten des Umweltbundesamtes (UBA) und der BAM unter folgenden Links erhältlich:

www.bam.de/austausch-gasetagenheizungen

www.uba.de/austausch-gasetagenheizungen

Detailliertere technische Informationen hat der Deutsche Verein des Gas- und Wasserfaches e.V. (DVGW) in einer „Handlungsempfehlung – Mögliche technische Lösungen beim Austausch von Gasgeräten Art B3, C4 und C8 an mehrfach belegten Abgasanlagen“ zusammengefasst. Diese Handlungsempfehlung finden Sie unter dem Link:

https://www.dvgw.de/index.php?eID=dumpFile&t=f&f=13857&token=f0ab15bef9be44b6dde4cb802444086088df9a62

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Die AWTS informiert

Das Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter tritt zum 01.08.2018 in Kraft.

Danach unterliegen gewerbliche Verwalter von Wohnimmobilien ab diesem Zeitpunkt einer Erlaubnispflicht im Sinne des § 34c Gewerbeordnung. Diese Erlaubnispflicht erstreckt sich sowohl auf WEG-Verwalter als auch auf Mietverwalter von Wohnraum, die das Gesetz unter der Bezeichnung „Wohnimmobilienverwalter“ zusammenfasst. Bislang mussten sie die Aufnahme ihrer Tätigkeit lediglich anzeigen. Bereits tätige Wohnimmobilienverwalter haben bis zum 01.03.2019 Zeit, ihre Erlaubnis zu beantragen. Bei der Beantragung ist eine Berufshaftpflichtversicherung nachzuweisen.

Im ursprünglichen Gesetzentwurf waren nur WEG-Verwalter, nicht aber Mietverwalter erfasst. Das war unter anderem beim Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) und beim Deutschen Mieterbund (DMB) auf Kritik gestoßen. Das nun auch Mietverwalter mit einbezogen werden, wird unter anderem damit begründet, dass die Vermietungseinkünfte für viele Gebäudeeigentümer Teil der Altersvorsorge seien und daher eine sachgemäße Verwaltung gewährleistet sein müsse. Außerdem übe die überwiegende Mehrheit der gewerblichen Immobilienverwalter ohnehin Aufgaben aus der WEG-Verwaltung als auch der Mietverwaltung aus, sodass die Erlaubnis beide Bereiche umfassen solle.

Immobilienverwalter tragen aufgrund ihres beruflichen Umgangs mit erheblichen Vermögenswerten und ihrer Pflichten zu Werterhalt und Wertsteigerung von Immobilien eine besondere Verantwortung. Hierbei lassen sich trotz Erfahrung und höchster Sorgfalt Vermögensschäden nicht vollkommen ausschließen und im schlimmsten Fall kann schon ein kleiner Fehler die Existenz gefährden. Zu den klassischen Fehlern gehören zum Beispiel das Versäumen oder die nicht rechtzeitige oder fehlerhafte Erhebung von Neben- und Betriebskosten sowie die Verjährung von Mietzinsforderungen oder Gewährleistungsansprüchen aus Handwerkerleistungen.

Insoweit bietet eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung Immobilienverwaltern Versicherungsschutz, wenn sie aufgrund von Vermögensschäden in Anspruch genommen werden, die aus ihrer beruflichen Tätigkeit resultieren.

Derzeit wird für Sie ein passendes Versicherungsprodukt erstellt, das den gesetzlichen Mindestanforderungen entspricht. Nach Vorliegen einer adäquaten Versicherungslösung werden wir Sie rechtzeitig informieren.

Bei Rückfragen steht Ihnen die AWTS-Assekuranz-GmbH (Geschäftsführer Torsten Jans, Telefon 0711 16345 - 501) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

VdS 3150 – Richtlinien zur Leitungswasserschaden-Sanierung

Von den jährlich weit über eine Million Leitungswasserschäden in Deutschland sind die allermeisten unkompliziert und können schnell und fachgerecht behoben werden. Für die potenziell oder tatsächlich betroffenen Verbraucher stellt sich dennoch die Frage, was sie im Schadenfall tun können, damit die Behebung möglichst reibungslos und mit guten Ergebnissen verläuft. Auch für die MitarbeiterInnen in den Schadenabteilungen der Versicherer ist eine erste Orientierungshilfe zur Leitungswasserschaden-Sanierung wertvoll.

An diese Zielgruppen wenden sich die Richtlinien zur Leitungswasserschaden-Sanierung (VdS 3150). Sie wurden vom Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) e.V. in Zusammenarbeit mit Verbänden der Sanierungsbranche und der Sachverständigen erstellt.

Die Richtlinien beschreiben den optimalen Ablauf der Behebung von Leitungswasserschäden von der ersten Schadenfeststellung bis zur abschließenden Entschädigungszahlung. Sie sollen dazu beitragen, dass die Schadenbehebung von Versicherern und Versicherungsnehmern sowie den weiteren Beteiligten als kooperativer Prozess verstanden wird. Sie enthalten klare und verständliche Hinweise und Erläuterungen, was im Normalfall eines Leitungswasserschadens jeweils von wem beachtet und was getan werden sollte. Auf komplexe Schäden und Spezialfälle der Schadenregulierung gehen die Richtlinien dabei bewusst nicht ein.

Unter dem Download https://shop.vds.de/de/produkt/vds-3150/ steht die Publikation auch zum kostenlosen Download bereit.

Für Rückfragen steht Ihnen die AWTS-Assekuranz-GmbH (Geschäftsführer Torsten Jans, Telefon 0711 16345 - 501) zur Verfügung.

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Wohnungspolitik

Wohnungspolitische Themen

1.    Wohnungsbau BW 2018/2019

Zum 01.04.2018 ist das neue Förderprogramm „Wohnungsbau BW 2018/2019“ in Kraft getreten. Es ist ein Doppelprogramm mit jeweils einem Volumen von 250 Mio. €.

Das Programm stellt eine weitere Optimierung  dar. Wichtig war uns bei dem jetzigen Programm, dass es nun sowohl eine Förderung der Grundstückskosten als auch eine Förderung der reinen Baukosten gibt und der Betrag für die förderfähigen Baukosten auf 3.000 €/qm erhöht worden ist. Bei Abbruch und Ersatzbau kommt ein weiterer Förderbetrag von 100 €/qm hinzu. Aber auch hinsichtlich der möglichen Höchstmiete ist eine weitere Flexibilisierung in dem Programm enthalten. In den nächsten Tagen erhalten Sie ein gesondertes Schreiben, in dem wir auf die Einzelheiten des Programms nochmal gesondert eingehen. Das Förderprogramm steht Ihnen auf unserer Homepage (www.vbw-online.de) unter der Rubrik Brancheninfos aus dem vbw / Förderprogramme, zur Verfügung.

2.    Einsetzung eines Bauausschusses im Deutschen Bundestag

Wie vom GdW und seinen Regionalverbänden gefordert, wird es einen Ausschuss für Bau und Heimat im Deutschen Bundestag geben. Dies ist wichtig, da nur so das Thema Wohnen eine angemessene Stellung in der parlamentarischen Arbeit erhält. Zu begrüßen ist auch, dass mit Gunther Adler nicht nur ein bekannter, sondern auch bewährter Wohnungspolitiker das Thema im Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat übernimmt. Die Wohnungswirtschaft erhofft sich dadurch starke Impulse für einen funktionierenden Wohnungsmarkt in Stadt und Land und steht als Partner für die Politik bereit.  

3.    Geplante Grundgesetzänderung für den sozialen Wohnungsbau

Zum 31.12.2019 laufen die seit der Förderalismusreform geleisteten Kompensationszahlungen des Bundes an die Länder zur sozialen Wohnraumförderung aus. Nach Medienberichten plant die Bundesregierung den sozialen Wohnungsbau mithilfe einer Grundgesetzänderung auch nach 2019 zu unterstützen. Damit würde eine zentrale Forderung der Wohnungswirtschaft umgesetzt, da nur so preiswerter Wohnraum angesichts der angespannten Lage in vielen Großstädten gewährleistet werden kann. Nach den Plänen des Bundesfinanzministeriums soll ein neuer Artikel 104d GG geschaffen werden. Aber auch wenn der Bund ab 2020 weitere Zahlungen erbringt, sind nichts desto trotz auch die Länder gefordert, die eigenen Förderprogramme zu stabilisieren und weiterhin Finanzmittel in ausreichendem Maße zur Verfügung zu stellen. In Baden-Württemberg wurde dies bereits über die Wohnraum-Allianz gefordert.

4.    Argumentationspapier zum Thema Medienversorgung und Betriebskosten

Es steht zur Diskussion, insbesondere befördert durch den Deutschen Mieterbund, dass die Kosten für die Medienversorgung nicht mehr über die Betriebskosten abgerechnet werden sollen. Das Argumentationspapier des GdW können Sie auf unserer Homepage (www.vbw-online.de) im Mitgliederbereich unter der Rubrik Brancheninfos aus dem GdW / Allgemeine Informationen downloaden.

5.    Rahmenvereinbarung serielles und modulares Bauen

Das Projekt "Rahmenvereinbarung serielles und modulares Bauen" befindet sich auf der Zielgeraden. Die Auswahl der Bieter ist abgeschlossen. Es ist davon auszugehen, dass die Unterzeichnung der Rahmenvereinbarung durch die Bieter Mitte Mai 2018 erfolgen  wird. Vom Zeitpunkt der Unterzeichnung an können konkrete Bauvorhaben mittels Einzelauftrag auf Grundlage des Rahmenvertrags durch das Wohnungsunternehmen beauftragt werden. Über den GdW haben Sie in den letzten Tagen ein Informationsschreiben erhalten, das auch nochmal auf unserer Homepage (www.vbw-online.de) im Mitgliederbereich unter der Rubrik Brancheninfos aus dem GdW / Allgemeine Informationen, zur Verfügung steht.

6.    Kommunale Wohnungsbestände in Deutschland

Die eigenen Wohnungsbestände sind für Städte, Gemeinden und Landkreise ein wichtiges wohnungspolitisches Instrument. Das zeigt eine Befragung des BBSR, an der mehr als 1.400 Kommunen teilgenommen haben. Das Ergebnis der Befragung steht Ihnen auf unserer Homepage (www.vbw-online.de) im Mitgliederbereich unter der Rubrik Brancheninfos aus dem vbw / Allgemeine Informationen zur Verfügung.

Die Ergebnisse stehen konträr zu der kürzlich veröffentlichten Forderung des IW Köln, dass die Städte ihre kommunalen Wohnungsunternehmen verkaufen sollten. Das IW Köln hatte in seiner Argumentation angeregt, die Städte könnten ihre Wohnungsbestände abgeben, um sich so zu entschulden. Eine solche Forderung entbehrt jeglicher vernünftiger Grundlage. Solch kurzfristige Renditegedanken können kein guter Ratgeber sein, da solche Kauferlöse nur selten zu einer nachhaltigen Konsolidierung des Haushalts führen. Im Gegenteil – die Kommune verlieren damit auch ein strategisches Steuerungsinstrument. Das können sich die Kommunen bei den aktuellen Herausforderungen auf dem Wohnungsmarkt eigentlich nicht leisten.

7.    Pixi-Buch „Missy misst“

Der GdW hat im Jahr 2015 das Pixi-Buch "Missy misst" des Carlsen Verlages in Hamburg erstellen lassen. Das Buch hatte insgesamt eine Auflage von 120.000 Exemplaren. Der GdW gibt den Wohnungsunternehmen die Gelegenheit, sich an einer Nachauflage zu beteiligen. Hierzu ging Ihnen vor kurzem ein Schreiben des GdW zu, da für eine Nachauflage eine Mindest-Stückzahl von 10.000 Exemplaren notwendig wäre. Des Weiteren steht, bei entsprechendem Interesse, ein weiteres Pixi-Buch zum Thema Abfalltrennung zur Diskussion.

Für Rückfragen steht Ihnen Frau Sigrid Feßler, (Telefon 0711 16345 - 113) zur Verfügung. 

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Steuerfragen

Grundsteuer: Bundesverfassungsgericht erklärt Einheitsbewertung für verfassungswidrig

Das Bundesverfassungsgericht hat am 10.04.2018 über die Einheitsbewertung der Grundsteuer entschieden und diese für verfassungswidrig erklärt.

In einer Pressemeldung hat der GdW dazu Stellung bezogen, ergänzt durch eine Zumeldung des vbw mit dem Wortlaut:

Grundsteuer: Bundesverfassungsgericht erklärt Einheitsbewertung für verfassungswidrig

Das Bundesverfassungsgericht hat heute das Urteil zur Einheitsbewertung bei der Grundsteuer gesprochen. Demnach ist das jetzige System verfassungswidrig und soll spätestens bis zum 31.12.2019 reformiert werden. Bis zu diesem Zeitpunkt dürfen die derzeit geltenden Regeln weiter angewandt werden. Nach Verkündung einer Neuregelung dürfen sie für weitere fünf Jahre ab der Verkündung, längstens aber bis zum 31.12.2024 angewandt werden. Der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW begrüßte das Urteil und forderte den Gesetzgeber auf, nun zügig tätig zu werden. "Weg von den teilweise auch spekulativen Werten hin zu den Flächen", erklärte GdW-Präsident Axel Gedaschko. Der GdW-Chef gab zu bedenken, dass ein regelmäßig anzupassendes wertorientiertes System die ohnehin in den Ballungsräumen stark steigenden Mieten noch zusätzlich befeuert. "Ein Systemwechsel ist nun dringend geboten", so Gedaschko. Die Wohnungswirtschaft sieht ein reines Flächenmodell als den richtigen Weg an.

Bereits der letzte Koalitionsvertrag hatte den Reformbedarf bei der Grundsteuer aufgenommen und eine Änderung in Aussicht gestellt, dabei die Initiative jedoch den Ländern überlassen, die Ende 2016 einen Gesetzentwurf vorgelegt haben. Dieser wurde allerdings nicht mehr beraten. Das mit dem Ländermodell vorgeschlagene "Kostenwertverfahren" wird in den Ballungsräumen durch die Bodenrichtwerte dominiert und spiegelt deshalb die Ertragskraft der Immobilien nicht wieder. Es wurde in einem Gutachten im Auftrag der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland BID von Frau Professorin Dr. Johanna Hey vom Institut für Steuerrecht an der Universität Köln untersucht und für verfassungswidrig eingestuft. Aber auch eine reine "Bodenwertsteuer" ist ungeeignet, da sie in den Ballungsräumen ebenfalls die Mieten treibt.

Aus Sicht der Wohnungswirtschaft muss eine Grundsteuerreform aufkommensneutral erfolgen und eine Bemessungsgrundlage zu Grunde legen, die ohne hohen Verwaltungsaufwand ermittelbar ist und den Mietwohnungsbereich angemessen berücksichtigt. Damit ist ein Sachwertverfahren wie das Kostenwertverfahren nicht geeignet. "Darüber hinaus darf eine Grundsteuerreform nicht zu einer Erhöhung der Mietbelastung führen", erklärte Gedaschko. An diesen Kriterien hat die Wohnungswirtschaft alle in der Vergangenheit diskutierten Modelle gespiegelt, und die meisten der Modelle halten diesen Kriterien nicht Stand. "Das System muss einfach und leicht umsetzbar sein", so Gedaschko. Die Wohnungswirtschaft favorisiert deshalb ein reines Flächenmodell, das künftig keine Neubewertungen erforderlich machen würde. Umfassende Probeberechnungen ergeben, dass ein solches Flächenmodell im Verhältnis zur bisherigen Bemessungsgrundlage, den Einheitswerten, die wenigsten Veränderungen für die Mieter ergeben würde. Außerdem kann es mit dem Äquivalenzprinzip begründet werden.

„Für uns in Baden-Württemberg ist das Flächenmodell, angelehnt an das bereits bei den ersten Diskussionen zur Grundsteuerreform von den Bundesländern Baden-Württemberg, Bayern und Hessen eingebrachte sogenannte „Modell Süd“, das favorisierte Modell“, so Sigrid Feßler, Verbandsdirektorin des vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs-und Immobilienunternehmen e.V. Keinesfalls darf eine Neuregelung an den mittlerweile stark gestiegenen Bodenwerten ausgerichtet werden. Dies hätte einen sprunghaften Anstieg der Grundsteuerbelastung zur Folge. „Der Vorteil des Flächenmodells ist, dass die Steuer unabhängig vom Bodenwert ermittelt wird. Stattdessen erfolgt die Berechnung allein anhand der Quadratmeterzahl von Boden und Gebäude, ohne dass es einer aufwändigen, regelmäßigen Wertermittlung der Grundstücke bedarf“, so Feßler.

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Der GdW hat gleich nach Verkündung des Urteils extern prüfen lassen, ob die erste Einschätzung, dass die Ausführungen im Urteil des BVerfG auch ein Flächenverfahren auf der Grundlage des Äquivalenzprinzips zulassen würden, zutreffend ist. Beauftragt wurde Frau Prof. Dr. Hey. Sie hatte sich in einem Gutachten im Auftrag der BID bereits zur Verfassungsmäßigkeit der Reform der Bemessungsgrundlage der Grundsteuer vor dem Hintergrund des von den Ländern vorgelegten Kostenwertverfahrens geäußert. In einer Kurzstellungnahme teilt Frau Prof. Dr. Hey die Auffassung des GdW, dass auch "eine an der Grundstücks- und Gebäudegröße bemessene Flächensteuer" bei entsprechender Ausgestaltung mit den vom BVerfG aufgestellten Maßstäben vereinbar wäre. Die Stellungnahme ist in der Anlage beigefügt.

Ein aktualisiertes und um das Kostenwert- und das Bodenwertverfahren ergänztes Positionspapier des GdW und seiner Regionalverbände zur Reform der Grundsteuer finden Sie auf der Homepage des vbw (www.vbw-online.de) im Mitgliederbereich unter der Rubrik Brancheninfos aus dem GdW / Stellungnahmen.

Für Rückfragen steht Ihnen Frau Sigrid Feßler, (Telefon 0711 16345 - 113) zur Verfügung.

Anlage

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Genossenschaftswesen und Genossenschaftsrecht

Weiterentwicklung der GdW Richtlinie "Grundsätze der genossenschaftlichen Pflichtprüfung"

Die GdW Richtlinie" Grundsätze der genossenschaftlichen Pflichtprüfung" wurde vom GdW unter Mitwirkung der regionalen Prüfungsverbände überarbeitet und steht nun in der weiterentwickelten Fassung, Stand März 2018, zur Verfügung.

Adressaten dieser Richtlinie sind vorrangig die Gremien der Wohnungsgenossenschaften, aber auch die Prüfer und Prüferinnen der Prüfungsverbände.

Mit den Grundsätzen werden die Besonderheiten der genossenschaftlichen Pflichtprüfung ausführlich dargelegt und erläutert. Insbesondere wird auf die Neuerungen der im Juli 2017 in Kraft getretenen Novelle zum Genossenschaftsgesetz einschließlich der vereinfachten Prüfung nach § 53a GenG eingegangen. Berücksichtigt ist aber auch die aktuelle Thematik zu Kapitalanlagegenossenschaften und deren Auswirkungen auf den Prüfungsprozess.

Die regionalen Prüfungsverbände und der GdW als Spitzenverband wollen mit diesen Grundsätzen einen Beitrag dazu leisten, die Besonderheiten der genossenschaftlichen Pflichtprüfung in Abgrenzung zur Prüfung von Kapitalgesellschaften stärker herauszuarbeiten.

Die Richtlinie steht auf unserer Homepage (www.vbw-online.de) unter der Rubrik Brancheninfos aus dem vbw / Genossenschaften zum Download zur Verfügung.  

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Mietrecht

Vorbehaltlose Mietzahlung kann Zustimmung zur Mieterhöhung darstellen

Die Vermieterin einer Wohnung forderte die Mieterin mit Schreiben vom 23.11.2015 auf, zum 01.02.2016 eine um 47,00 Euro erhöhte Miete zu zahlen. Dem Schreiben war ein Vordruck für eine Zustimmungserklärung beigefügt, den die Mieterin verwenden sollte. Mitte Januar und Anfang Februar erinnerte die Vermieterin die Mieterin an die Erteilung der Zustimmung. Diese zahlte daraufhin im Februar, März und April 2016 jeweils vorbehaltlos die von der Vermieterin geforderte erhöhte Miete ohne die Zustimmungserklärung zu unterschreiben.

Am 22.04.2016 wurde seitens der Vermieterin Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung beim zuständigen Amtsgericht eingereicht, welche der Beklagten am 30.04.2016 zugestellt wurde. Nachdem die Beklagte am 02.05.2016 die Zustimmungserklärung abgab, erklärte die Klägerin den Rechtsstreit für erledigt.

Nachdem sowohl Amts- als auch Landgericht der Vermieterin die Kosten des Rechtsstreits auferlegt hatten, legte diese Rechtsbeschwerde zum BGH ein.

Dieser entschied mit Beschluss vom 30.01.2018 (Az.: VIII ZB 74/16), dass die Vermieterin die Kosten des Rechtsstreits tragen muss, weil ihre Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung voraussichtlich keinen Erfolg gehabt hätte. Der BGH führt in seiner Begründung aus, dass dadurch, dass die Mieterin vor der Einreichung der Klage bereits dreimal vorbehaltlos die erhöhte Miete gezahlt habe, habe sie der Mieterhöhung bereits konkludent zugestimmt. Insoweit war der Anspruch der Vermieterin auf Zustimmung gemäß § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB erfüllt.

Weiter führt der BGH aus, dass das Einverständnis der Mieterin mit der Mieterhöhung nicht einer Abgabe in schriftlicher Form bedurfte. Zwar schreibt das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters selbst in § 558a Abs. 1 BGB Textform vor; für die Erklärung der Zustimmung hingegen enthält das Gesetz kein Formerfordernis. Insofern kann ein Mieter diese Zustimmung sowohl ausdrücklich als auch stillschweigend erteilen.

Anmerkung

Durch den Beschluss des BGH steht nun fest, dass zumindest eine dreimalige vorbehaltlose Zahlung der Miete als konkludente Zustimmung zu einer Mieterhöhung zu werten ist. Ob eine solche konkludente Zustimmung bereits in einer einmaligen (oder zweimaligen) vorbehaltlosen Mietzahlung gesehen werden kann, ließ der BGH jedoch offen. Die Klärung dieser Frage bleibt im Streitfalle also weiterhin den untergerichtlichen Instanzen vorbehalten.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RA Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

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Mietrecht

Neue BGH-Entscheidung zu den Grundsätzen der Darlegungslast des Vermieters bei bestrittener Heizkostenabrechnung sowie zum Umfang einer Belegeinsicht des Mieters

Der BGH hat am 07.02.2018 (Az.: VIII ZR 148/17) grundsätzliche Fragen zur Verteilung der Darlegungs- und Beweislast und zu den Verpflichtungen des Vermieters auf Gewährung einer Belegeinsicht im Zusammenhang mit der jährlichen Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummietverhältnissen (§ 556 BGB) beantwortet.

Die Mieter eines Hauses zahlten eine monatliche Vorauszahlung auf die Betriebskosten in Höhe von 200 Euro. Für die Jahre 2013 und 2014 verlangte die Vermieterin von den Mietern eine Nachzahlung auf die in den Betriebskosten enthaltenen Heizkosten in Höhe von mehr als 5.000 Euro. Die betreffenden Jahresabrechnungen weisen für die Wohnung der Mieter Verbrauchswerte aus, die 42 % beziehungsweise 47 % der jeweils im Heizkreis insgesamt gemessenen Verbrauchseinheiten ausmachen. Die Mieter beanstandeten diese Abrechnungswerte als nicht plausibel und bestreiten, diese in ihrer Höhe auffällig von der Wohnflächenverteilung abweichende Wärmemenge tatsächlich verbraucht zu haben. Ihrer Forderung, ihnen zur Überprüfung die Ablesebelege zu den Verbrauchseinheiten der übrigen Wohnungen vorzulegen, kam die Vermieterin nicht nach. Die auf eine entsprechende Betriebskostennachzahlung gerichtete Klage der Vermieterin hatte in beiden Vorinstanzen Erfolg.

Der BGH hat das Urteil des Berufungsgerichts aufgehoben und die Klage der Vermieterin abgewiesen. In der Entscheidung hat er zeitgleich einige Grundsätze zur Verteilung der Darlegungs- und Beweislast und zu den Verpflichtungen des Vermieters auf Gewährung einer Belegeinsicht im Zusammenhang mit der jährlichen Betriebskostenabrechnung wie folgt aufgestellt:

1.   Bei einer Nachforderung von Betriebskosten, die der Mieter aufgrund entsprechender Vereinbarung zu tragen hat (§ 556 Abs. 1 Satz 1 BGB), liegt die Darlegungs- und Beweislast für die erhobene Forderung, also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter, beim Vermieter. Insofern war es bereits im Ausgangspunkt verfehlt, dass das Berufungsgericht den Mietern die Verpflichtung auferlegt hat, "objektiv nachvollziehbare Anhaltspunkte" (wie etwa bestehende Leitungsverluste) vorzutragen, aus denen sich eine Unrichtigkeit der ihnen in Rechnung gestellten Verbrauchswerte ergibt. Es hätte sich jedenfalls im Grundsatz bei sachgerechter Beurteilung der Beweislastverteilung vielmehr von der Zuverlässigkeit und Korrektheit der von der Vermieterin vorgenommenen Verbrauchserfassung, Zusammenstellung und Verteilung überzeugen sowie den dazu von der Vermieterin angetretenen Zeugen- und Sachverständigenbeweis erheben müssen.

2.   Im Streitfall kam die Besonderheit hinzu, dass die Mieter den Einwand erhoben hatten, die Vermieterin hätte ihnen jedenfalls die Ablesebelege zu den Verbrauchseinheiten der anderen Wohnungen vorlegen müssen. Diesen Einwand hat das Berufungsgericht zu Unrecht für unerheblich und deshalb zur Rechtfertigung des auch hierauf gestützten Klageabweisungsbegehrens der Mieter für nicht durchgreifend erachtet. Denn eine vom Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB vorzunehmende Abrechnung muss eine aus sich heraus verständliche geordnete Zusammenstellung der zu den umzulegenden Betriebskosten im Abrechnungsjahr getätigten Einnahmen und Ausgaben enthalten, um es dem Mieter zu ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Dabei gehört es auch noch zu einer vom Vermieter vorzunehmenden ordnungsgemäßen Abrechnung, dass er im Anschluss dem Mieter auf dessen Verlangen zusätzlich die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen ermöglicht, soweit dies etwa zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung oder zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen erforderlich ist. In diesem Zusammenhang kann der Mieter auch die Einsichtnahme in die vom Vermieter erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjekts hinsichtlich der Heizkosten beanspruchen, um sich etwa Klarheit zu verschaffen, ob bei einer – wie im Streitfall – verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimmt, ob deren Werte plausibel sind oder ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen.

Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts muss der Mieter insoweit auch kein "besonderes Interesse" an der Belegeinsicht in die Verbrauchswerte der anderen Mietwohnungen darlegen; es genügt hierfür vielmehr bereits sein allgemeines Interesse, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren. Solange der Vermieter unberechtigt eine entsprechend begehrte Belegeinsicht verweigert, besteht deshalb auch keine Verpflichtung des Mieters, die geforderte Nachzahlung zu leisten. Der Senat hat daher das Urteil des Berufungsgerichts aufgehoben und die Klage als (derzeit) unbegründet abgewiesen.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Wohnungseigentumsrecht

Teileigentumseinheit in einem reinen Geschäftshaus darf ohne Änderung der Gemeinschaftsordnung nicht als Wohnung genutzt werden

In einer Teileigentümergemeinschaft sieht die Teilungserklärung von 1990 vor, dass das aus sieben Einheiten bestehende Gebäude „zur beruflichen und gewerblichen Nutzung“ dient. Die Einheiten dürfen „ausdrücklich beruflich oder gewerblich, insbesondere auch als Apotheke oder Arztpraxis genutzt werden.“ Nachdem im Jahre 2013 in unmittelbarer Nähe ein Ärztehaus entstand, wurden lediglich noch drei der Teileigentumseinheiten als Arztpraxen genutzt; die sich im Gebäude befindliche Apotheke wurde teilweise an ein Büro für Tierschutzhilfe vermietet und in einer weiteren ehemaligen Arztpraxis befindet sich jetzt eine Nachhilfeschule. Ein Eigentümer baute seine Teileigentumseinheit um und vermietete beide Teile als Wohnungen. Die übrigen Miteigentümer wenden sich gegen diese Nutzung im Wege der Unterlassungsklage.

Mit Urteil vom 23.03.2018 (Az.: V ZR 307/16) entschied der BGH, dass die Unterlassungsklage Erfolg hat, da die Teileigentumseinheit nicht zu Wohnzwecken genutzt werden darf. Zur Begründung führt der BGH aus: Ausweislich der Gemeinschaftsordnung darf die Einheit nur für berufliche und gewerbliche Zwecke genutzt werden. Zwar kann sich eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung als zulässig erweisen, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung. Bei der Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken sei dies jedenfalls dann nicht anzunehmen, wenn sich die Einheit - wie hier - in einem ausschließlich beruflichen und gewerblichen Zwecken dienenden Gebäude befindet. In einem solchen Gebäude ist die Wohnnutzung bei typisierender Betrachtung regelmäßig schon deshalb störender als die vorgesehene Nutzung, weil sie mit typischen Wohnimmissionen (wie Küchengerüchen, Freizeit- und Kinderlärm) sowie einem anderen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums einhergeht und zu anderen Zeiten, nämlich ganztägig und auch am Wochenende, stattfindet. Die Teileigentümer haben vielmehr ein berechtigtes Interesse daran, dass der professionelle Charakter einer derartigen Anlage erhalten bleibt. Insofern steht ihnen auch ein Unterlassungsanspruch aus § 15 Abs. 3 WEG gegenüber dem anderen Eigentümer zu.

Hinweis

Im vorliegenden Fall hatte der beklagte Eigentümer eingewendet, dass angesichts von Lage und Ausstattung des Gebäudes eine dauerhafte gewerbliche Vermietung nicht mehr möglich sei. Er könne daher eine Änderung der Gemeinschaftsordnung dahingehend verlangen, dass eine Wohnnutzung zulässig sei. Der BGH hat in seinem Urteil ausgeführt, dass dem beklagten Teileigentümer gemäß § 10 Abs. 3 Satz 2 WEG grundsätzlich eine Änderung der Gemeinschaftsordnung dahingehend zusteht, dass er seine Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken nutzen darf. Denn schwerwiegende Gründe im Sinne dieser Norm können vorliegen, wenn eine dauerhafte gewerbliche Vermietung nicht ernsthaft zu erwarten sei und daher der Eigentümer an einer wirtschaftlichen Verwertung seiner Einheit gehindert werde.

Jedoch stellt der BGH klar, dass selbst wenn dieser Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung bestünde, der Teileigentümer diesen zunächst durchsetzen muss. Berechtigte Anpassungsbegehren müssen erst in der Gemeinschaftsordnung umgesetzt werden, damit klar und eindeutig ist, welche Vereinbarungen für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander gelten. Ein derartiger Änderungsanspruch kann hingegen nicht, wie vorliegend der Fall, als Einrede gegen den Unterlassungsanspruch der übrigen Miteigentümer geltend gemacht werden.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RA Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

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Wohnungseigentumsrecht

Zuständigkeit für Jahresabrechnung bei unterjährigem Verwalterwechsel

In Rechtsprechung und Literatur war lange Zeit umstritten, wer bei einem Verwalterwechsel zur Erstellung der Jahresabrechnung verpflichtet ist. So wurde oftmals die Erstellungspflicht daran festgemacht, bis zu welchem Zeitpunkt der Verwalterwechsel stattgefunden hat. Der BGH hat mit Urteil vom 16.02.2018 (Az.: V ZR 89/17) nun entschieden, dass die Erstellung der Jahresabrechnung dem Verwalter obliegt, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber war. Scheidet der Verwalter während des Wirtschaftsjahres aus seinem Amt aus, schuldet er die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr unabhängig davon, ob bei seinem Ausscheiden die Abrechnung bereits fällig war.

Hintergrund der Entscheidung war folgender Sachverhalt:

In einer WEG haben die Mitglieder in einer Eigentümerversammlung am 21.01.2015 beschlossen, die Verwalterin mit sofortiger Wirkung abzuberufen und den Verwaltervertrag zu kündigen. In der Folgezeit wurde eine neue Verwalterin bestellt. Im Juni 2015 forderte die neue Verwalterin die abberufene Verwalterin auf, die Jahresabrechnung 2014 zu erstellen, was von dieser abgelehnt wurde. Nach Verstreichen einer gesetzten Nachfrist, ließ die Gemeinschaft die Jahresabrechnung 2014 durch die neue Verwalterin erstellen, wofür diese 800,00 € berechnete. Diesen Betrag forderten die Eigentümer von der alten Verwalterin als  Schadenersatz ein.

Der BGH gab der Eigentümergemeinschaft Recht, denn die alte Verwalterin wäre trotz ihrer Abberufung im Januar 2015 zur Abrechnungserstellung für das Wirtschaftsjahr 2014 verpflichtet gewesen. Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung trifft denjenigen Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist. Der Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung 2014 ist im vorliegenden Fall spätestens mit Ablauf des Wirtschaftsjahres am 01.01.2015 entstanden. Zu diesem Zeitpunkt war die abberufene Verwalterin jedoch noch im Amt.

Anmerkung

Die Entscheidung des BGH ist zu begrüßen, denn sie stellt nicht auf die Fälligkeit der Jahresabrechnung ab. Gerade die Bestimmung des genauen Fälligkeitszeitpunktes hat in der Praxis in der Vergangenheit oftmals zu Abgrenzungsschwierigkeiten und Streitigkeiten geführt. Die Entscheidung des BGH führt sowohl für die Eigentümergemeinschaft als auch für den bisherigen und neuen Verwalter zur Klarheit darüber, wer die Jahresabrechnung zu erstellen hat.

Praxishinweis

Scheidet der Verwalter während des folgenden Wirtschaftsjahres aus dem Amt aus, hat er in der Regel auch bereits die Verwaltungsunterlagen an den neuen Verwalter übergeben. Dennoch besteht die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung fort. In diesem Falle steht dem alten Verwalter ein vollumfängliches Einsichtsrecht gegenüber dem neuen Verwalter zu. Eine zusätzliche Vergütung kann der ausgeschiedene Verwalter für die Erstellung der Jahresabrechnung jedoch nur dann verlangen, sofern dies im Verwaltervertrag vereinbart wurde. Denn die Abrechnung gehört gemäß § 28 Abs. 3 WEG gesetzlich zu den dem Verwalter zugewiesenen Aufgaben.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RA Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

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Mit freundlichen Grüßen

RAin Sigrid Feßler
Verbandsdirektorin