vbw-info 04/2015

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Inhaltsverzeichnis


Angelegenheiten des Verbandes

Veränderungen in den Wohnungsunternehmen

Frau Nelgin Bozkurt wurde mit Wirkung zum 1. April 2015 in den Vorstand der Postbaugenossenschaft Baden-Württemberg eG berufen. Sie vertritt die Genossenschaft zusammen mit den Vorstandsmitgliedern Klaus Aichele und Thomas Fritz.

Die BürgerEnergiegenossenschaft Region Karlsruhe Ettlingen eG teilt mit, dass Herr Andreas Oberhofer im Oktober 2014 aus dem Vorstand ausgeschieden ist, um eine neue Verantwortung in Bayern zu übernehmen. Der Aufsichtsrat hat Herrn Sven Scherer als Nachfolger in den Vorstand der Genossenschaft bestellt. Desweiteren wurde Steffen Neumeister als weiteres Vorstandsmitglied bestellt. Der ehrenamtlich tätige Vorstand besteht jetzt aus den Herren Peter Haltmayer, Steffen Neumeister und Sven Scherer.

Herr Klaus Wehrle, langjähriges nebenamtliches Vorstandsmitglied bei der Mieter- und Bauverein Karlsruhe eG, ist zum 27. April 2015 aus dem Vorstand ausgeschieden und hat seinen wohlverdienten Ruhestand angetreten.

Wir wünschen den neuen Gremienmitgliedern viel Erfolg in ihren neuen Tätigkeitsbereichen und den ausgeschiedenen Organmitgliedern alles Gute für die Zukunft.

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Angelegenheiten des Verbandes

Bericht aus dem Fachausschuss Wohnungspolitik im vbw

Der Fachausschuss Wohnungspolitik im vbw, unter dem Vorsitz von Peter Bresinski, GGH Heidelberg, beschäftigte sich in seiner Sitzung am 29.04.2015 mit folgenden Themen, in die Frau Verbandsdirektorin Sigrid Feßler einführte:

  • Der Gesetzentwurf zur Änderung der Gemeindeordnung Baden-Württemberg und der darin enthaltenen Möglichkeit der Kommunen zur Gründung von Anstalten des öffentlichen Rechts und der Umwandlung von Kapitalgesellschaften in Anstalten des öffentlichen Rechts wurden eingehend diskutiert und kritische Aspekte für ein Statement des vbw zusammengetragen.
  • Die Mietpreisbremse, die in Vorbereitung befindliche baden-württembergische Rechtsverordnung dazu sowie die bereits vorliegende Rechtsverordnung zur Kappungsgrenze wurden diskutiert und bewertet. Fazit der Diskussion war, dass die Verordnungen weitere Puzzlesteine zur Verhinderung der Schaffung von Neubau sind. Letztlich gelte es zu eruieren, wo die Ursachen für einen angespannten Wohnungsmarkt liegen.
  • Im Zusammenhang mit dem Landeswohnraumförderungsprogramm wurden die Handhabung der mittelbaren Belegung, das Berechnungsmodul unter Berücksichtigung des derzeitigen SWAP-Zinssatzes sowie der Stand der Antragsstellungen besprochen.
  • Die Rechtsverordnung zum EWärmeG mit der nun konkretisierten Ausgestaltung der im EWärmeG vorgesehenen Sanierungsfahrpläne waren ebenso wie das für kommunale Wohnungsunternehmen relevante Energieaudit weitere Schwerpunktthemen.


Die sich aus den Diskussionen ergebenden Erkenntnisse und Argumente fließen in die Arbeit des Vorstands ein.

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Angelegenheiten des Verbandes

Bericht aus dem Fachausschuss Betriebswirtschaft im vbw

Der Fachausschuss Betriebswirtschaft im vbw beschäftigte sich in der Sitzung am 18.05.2015 unter dem Vorsitz der Herren Georg Rothfelder und Thomas Wolf mit folgenden Themen:

  • Schlankes Bestandsmanagement – neue Ansätze der Steuerung mit dem LEAN Gedanken aus der Automobilindustrie – Nach Ansicht des Referenten, Herrn Prof. Dr. Robert Göötz, Studiendekan an der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen (HfWU), werden sich in Zukunft Wohnungsunternehmen im Rahmen von Bankgesprächen ausführlicher mit Portfolioanalysen beschäftigen müssen, um unsachgemäße Risikoaufschläge in der Kreditbepreisung zu verhindern bzw. überhaupt Finanzierungszusagen zu erhalten. Die HGB- Bilanzierung wird von Seiten der Kreditgeber in diesem Zusammenhang zurück gedrängt. Nach Einschätzung von Prof. Göötz wird die IFRS-Rechnungslegung ohne Ausnahmen zum Standard werden. Die Liquiditätsbetrachtung eines Unternehmens anhand von Cashflow-Größen wird dabei zur bestimmenden Determinante. Prof. Göötz führte weiter aus, dass es in Zukunft eine dreifache Bilanzkongruenz geben muss: neben der Summe von Aktiva/Passiva und der Fristigkeiten von Aktiv-Anlagen zur Finanzierung steht der Risikoausgleich. Auf die Risikobetrachtung werden die Kreditgeber in Zukunft größten Wert legen. Dabei sind Probleme bei der Risikomessung auf der Aktivseite zu erwarten. Da die Kreditgeber die Risiko-Erfassungsmethode und die Gegenmaßnahmen als ausreichend bewerten müssen, wird ein effizientes Risikomanagementsystem auf allen Ebenen eines Wohnungsunternehmens wichtig sein.
  • Verbandsdirektor Hans Maier ergänzte den Vortrag von Herrn Prof. Göötz mit Informationen zu Neuerungen bei der Bilanzierung von Immobilien. Er stellte die neuen Standards des Instituts der Wirtschaftsprüfer IDW S 10 und IDW RS IFA 1 sowie den Entwurf des IDW ERS IFA 2 vor. Die wichtigsten Aspekte lagen dabei in der Berücksichtigung der Discounted-Cash-Flow-Methode im Rahmen der Immobilienbewertung und der handelsrechtlichen Begriffsdefinition der „wesentlichen Verbesserung des Vermögensgegenstandes“ als Voraussetzung der Aktivierung von Modernisierungskosten.
  • Die Herren Dr. Jaeger und Rothfelder berichteten abschließend über Themenbereiche, die in den GdW-Fachausschüssen Betriebswirtschaft und Kommunale Wohnungsunternehmen im Laufe des Jahres beraten wurden. In diesem Zusammenhang wurde auch über die von der Regierung beabsichtigte Absenkung und Begrenzung der Modernisierungsmieterhöhungen diskutiert.
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Angelegenheiten des Verbandes

Bericht aus dem Fachausschuss Rechtsfragen im vbw

Am 20.05.2015 haben die Mitglieder des Fachausschusses Rechtsfragen unter Vorsitz von Herrn Wolfgang Pahl, Gartenstadt Genossenschaft Mannheim eG, im vbw getagt.

Frau Verbandsdirektorin Sigrid Feßler führt in folgende Themen ein:

  • Das Innenministerium hat einen Gesetzesentwurf zur Änderung der Gemeindeordnung vorgelegt. Für die Wohnungswirtschaft von Bedeutung sind die §§ 102 ff GemO BW. Der vbw hat wiederholt eine Änderung der Subsidiaritätsklausel und ihre Rückführung auf den Stand vor 2006 gefordert. Trotz anfänglicher Unterstützung der Regierungsfraktionen hat das Innenministerium letztlich jedoch in dem Gesetzesentwurf von einer Änderung abgesehen. In dem Gesetzesentwurf sind ferner die §§ 102a ff GemO neu aufgenommen worden. Der Gesetzesentwurf schafft für die Kommunen die Möglichkeit, als weitere Organisationsform Anstalten des öffentlichen Rechts zu gründen. Ablehnend diskutiert wurde die damit verbundene Umwandlungsmöglichkeit bestehender Kapitalgesellschaften, an denen die Kommune zu 100% beteiligt ist.
  • Ein weiteres Schwerpunktthema war die geänderte Rechtsprechung des BGH zu den Schönheitsreparaturen, wonach die Quotenregelungsklausel insgesamt unwirksam ist und Schönheitsreparaturen nur noch dann formularvertraglich vom Mieter verlangt werden kann, wenn er vorab eine renovierte Wohnung erhalten hat. Der Fachausschuss Rechtsfragen im GdW wird die Mustermietverträge des GdW entsprechend anpassen.
  • Das Energiedienstleistungsgesetz (EDL-G) ist in Kraft getreten. Die Regelungen zur Durchführung von Energieaudits für Wohnungsbaugesellschaften, bei denen die öffentliche Hand mehr als 25% beteiligt ist, sind damit verbindlich.
  • Der Entwurf einer Rechtsverordnung zur Kappungsgrenze, also die Reduzierung der Mieterhöhungsmöglichkeit von derzeit 20% auf 15% innerhalb von drei Jahren, für Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt vor. Ebenso liegt der Entwurf einer Rechtsverordnung zur Erweiterung der Kündigungssperrfrist bei Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung vor. Für beide Rechtsverordnungen wurden 45 identische Kommunen identifiziert, in denen ein angespannter Wohnungsmarkt herrscht. Die vom vbw abgegebene Stellungnahme wurde diskutiert.
  • Die Mietpreisbremse tritt am 01.06.2015 in Kraft. Die Rechtsverordnung zur Umsetzung der Mietpreisbremse wird derzeit vom Wirtschaftsministerium vorbereitet. Die Teilnehmer diskutieren sachgerechte Umsetzungsvarianten. Wichtig ist, dass die Rechtsverordnung, wie das Bundesgesetz es vorschreibt, die Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt verpflichtet, außer der Mietpreisbremse weitere Maßnahmen zur Behebung des angespannten Wohnungsmarktes aufzustellen. Auf Bundesebene starten die Diskussionen zum 2. Teil der Mietpreisbremse, insbesondere zu der Frage der Einschränkung der derzeitigen Modernisierungsumlage. Der GdW hat hierzu eine Arbeitsgruppe eingerichtet, bei der der vbw mitwirkt.

Die Themen und die Auswirkungen der Gesetzes- und Verordnungsvorgaben auf die Mitgliedsunternehmen wurden ausführlich diskutiert und bewertet. Die Ergebnisse dienen als Beratungsvorlage für den vbw-Vorstand.

Mit dieser Sitzung beendete Herr Wolfgang Pahl altershalber seine Tätigkeit als Vorsitzender des Fachausschusses. Zu seiner Nachfolgerin wurde einstimmig Frau RAin Karin Raule-Rohr, Prokuristin bei der GBG – Mannheimer Wohnungsbaugesellschaft, gewählt. Wir gratulieren Frau Raule-Rohr zu dem Amt und wir bedanken uns bei dem bisherigen Vorsitzenden Herrn Pahl ganz herzlich und wünschen ihm alles Gute.

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Angelegenheiten des Verbandes

Ehrungen

In Bietigheim-Bissingen ging die Ära von Wolfgang D. Heckeler als Geschäftsführer der Bietigheimer Wohnbau GmbH zu Ende. Gefeiert wurde im Schloss, einem Vorzeigeprojekt der Bietigheimer Wohnbau. Mehr als 30 Jahre war Wolfgang D. Heckeler die treibende Kraft an der Spitze der Bietigheimer Wohnbau. Unter seiner Verantwortung entstanden neben dem sanierten Schloss Projekte, die inzwischen längst Wahrzeichen der Stadt geworden sind, wie die Rommelmühle, die Villa Visconti oder auch das Hochhaus Sky am Bahnhof. Heckelers Nachfolger in der Geschäftsführung, Carsten Schüler, lobte die Geradlinigkeit, die strukturelle Arbeit und die Besonnenheit seines Vorgängers. Als Präsident des Dachverbands Deutscher Immobilienverwalter (DDIV), dessen Gründungsmitglied er bereits war, verbleibt Wolfgang Heckeler der Wohnungswirtschaft. Heckeler war aber auch einige Jahre Verbandsratsvorsitzender des vbw und Mitglied des Fachausschusses Wohneigentum des vbw sowie Delegierter beim GdW. Für seine verbandspolitische Arbeit hat Wolfgang D. Heckeler schon in früheren Jahren die Ehrenmedaille in Gold des vbw erhalten. Robert an der Brügge, Verbandsvorsitzender des vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen, konnte Wolfgang Heckeler nur noch eine Ehrenurkunde des vbw überreichen, verbunden mit einem herzlichen Dank für seine Verdienste in der Wohnungswirtschaft.

Fast 60 Jahre lang hat der Architekt Willi Erkmann in der Baugenossenschaft Weingarten/Baden mitgearbeitet und ihr ein Gesicht gegeben. 1956 kam der 20jährige Architekturstudent Willi Erkmann erstmals mit der Genossenschaft in Kontakt, zunächst als Berater der Geschäftsführung. 1975 wurde er in den Aufsichtsrat gewählt und 1986 zu dessen Vorsitzenden. In 2010 übernahm Erkmann in einer schwierigen Phase der Genossenschaft das Amt des Vorstandsvorsitzenden, das er bis Ende 2014 ausübte. Herr Erkmann wurde mit der Ehrennadel in Silber des vbw ausgezeichnet.

Wir gratulieren den Geehrten auch an dieser Stelle nochmals recht herzlich und wünschen alles Gute für die Zukunft.

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Tag der Immobilie

Am 07.07.2015 veranstaltet der Studiengang Immobilienwirtschaft der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt (HfWU) in Geislingen an der Steige die Fachtagung „Tag der Immobilie“.

Die Programmübersicht nebst der Anmeldung ist als Anlage beigefügt.

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Allgemeine Geschäftsführung

EnEV 2014 / Pflichtangaben in Immobilienanzeigen

Wir hatten Sie bereits mit dem vbw-Leitfaden „Energieeinsparverordnung EnEV 2014“ und mit vbw-info vom 14.08.2014 über die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen (folgend aus der EnEV 2014) informiert. Die dort für die Pflichtangaben geregelte Übergangsfrist läuft zum 1. Mai 2015 aus. Wenn Vermieter oder Verkäufer die erforderlichen Energiekennwerte ab diesem Zeitpunkt in kommerziellen Immobilienanzeigen nicht angeben, riskieren sie ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro.

Bei neuen, ab Mai 2014 ausgestellten Energieausweisen, müssen die Immobilienanzeigen folgende Pflichtangaben enthalten:

  • die Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis,
  • den im Energieausweis genannten Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude,
  • die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes,
  • bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr und
  • bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse.

Bei den noch gültigen Energieausweisen nach der EnEV 2009 und früher bedarf es der Angabe der Energieeffizienzklassen nicht. Vermieter oder Verkäufer sollten daher die freiwillige (nach EnEV nicht geschuldete) Angabe einer Energieeffizienzklasse in der Anzeige unterlassen. Eine derartige „freiwillige" Angabe in einer Immobilienanzeige könnte gegebenenfalls als „zugesicherte Eigenschaft des Kaufobjektes bzw. der Mietsache" betrachtet werden mit weitreichenden Folgen für Verkäufer bzw. Vermieter.

Die vom Gesetzgeber geforderten Pflichtangaben in Immobilienanzeigen nach § 16a EnEV 2014 stellen keine vom Vermieter oder Verkäufer zugesicherten Eigenschaften der Mietwohnung oder des zu verkaufenden Wohngebäudes dar, sondern sind nur eine amtlich angeordnete Wiedergabe von Angaben aus dem Energieausweis, den ein sachkundiger Dritter für das Gebäude erstellt hat.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.


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Allgemeine Geschäftsführung

Landtag beschließt Bildungszeitgesetz (BzG BW)

Baden Württemberg wird das 13. Bundesland mit dem Recht der Beschäftigten auf Bildungsurlaub.

Der Landtag hat am 11. März 2015 das Bildungszeitgesetz beschlossen. Das Gesetz ermöglicht Beschäftigten eine Freistellung für berufliche und politische Weiterbildungen sowie Qualifizierungsmaßnahmen im Ehrenamt (Anspruch auf Bildungszeit).

Ab 01. Juli stehen Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmern fünf bezahlte Arbeitstage pro Jahr für Weiterbildung zu. Der Anspruch wird erstmals nach zwölfmonatigem Bestehen des Beschäftigungsverhältnisses erworben und steht Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmern, Auszubildenden, Studierenden der Dualen Hochschule Baden-Württemberg, Beamtinnen und Beamten sowie Richterinnen und Richtern, deren Tätigkeitsschwerpunkt in Baden Württemberg liegt, zu. Ausgenommen von der Bildungszeit sind lediglich kleinere Betriebe mit bis zu zehn Beschäftigten.

Mit dem Gesetz soll nach Ansicht der Landesregierung dem Fachkräftemangel entgegengewirkt werden. Nach Meinung der Opposition schmälert die Gewährung von Bildungszeit die globale Konkurrenzfähigkeit der Wirtschaft im Land.

Das Gesetz ist noch nicht veröffentlicht. Der Gesetzestext (Drucksache 15/6609) kann aber beim vbw angefordert werden.

Bei Fragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner RAin Hennes Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Rückforderung von Kreditbearbeitungsgebühren

Mit Schreiben an die Vorstände und Geschäftsführer der Mitgliedsunternehmen des vbw vom 15.12.2014 hatten wir Sie über die Rückforderung von Kreditbearbeitungsgebühren und Verjährungsfristen informiert. Hintergrund des Schreibens war, dass der BGH in zwei Verfahren (Az.: XI ZR 405/12, XI ZR 5/12, XI ZR 17/13) entschieden hatte, dass eine Erhebung von Bearbeitungsgebühren in Allgemeinen Geschäftsbedingungen bei Verbraucherdarlehen unzulässig sei und die Betroffenen daher innerhalb der Verjährungsfrist Rückforderungsansprüche gegenüber den Banken geltend machen können. Hinsichtlich aller abgeschlossenen Darlehensverträge zwischen dem 01.01.2004 bis 31.12.2011 drohte bis zum 31.12.2014 die Verjährung.

Bei anderen Krediten, z.B. Unternehmensdarlehen oder Förderkrediten, hatten wir Sie auf die ungeklärte Rechtslage hingewiesen.

Nachfolgend wollen wir Sie über die aktuelle Entwicklung bezüglich dieser Problematik in der Rechtsprechung informieren.

1. Rückforderung von Bearbeitungsgebühren bei Förderdarlehen

In unserem Schreiben vom 15.12.2014 hatten wir mitgeteilt, dass hinsichtlich der Rückforderung von Bearbeitungsgebühren bei Förderdarlehen eine Entscheidung des LG Itzehoe, welche die Erhebung solcher Gebühren für zulässig erachtete, beim BGH anhängig ist. In dem zugrunde liegenden Fall hatte das LG Itzehoe die Rückforderung der Bearbeitungsgebühren abgelehnt, da die beklagte Bank diese Gebühren hier nicht selbst gegenüber der Darlehensnehmerin angesetzt hatte, sondern gemäß der Finanzierungszusage der KfW lediglich 96 % des Darlehensbetrages erhalten und in entsprechender Höhe entsprechend an die Darlehensnehmerin ausgezahlt hatte.

Die Revision vor dem BGH wurde zwischenzeitlich durch die Klägerin zurückgenommen, so dass die Entscheidung des LG Itzehoe rechtskräftig geworden ist. Dies bedeutet, dass eine höchstrichterliche Entscheidung des BGH zu dieser Rechtsfrage weiterhin aussteht.

Nach Auswertung der bisherigen, überwiegend landgerichtlichen Entscheidungen, dürfte eine Rückforderung von Darlehensgebühren bei Förderdarlehen unzulässig sein. Der BGH hat in seiner Entscheidung zu den Verbraucherdarlehen deutlich gemacht, dass die unangemessene Benachteiligung der Darlehensnehmer in diesen Fällen insbesondere daraus resultierte, dass die Bank Gebühren für eine Tätigkeit erhob, welche diese ohnehin zu erbringen hatte. Soweit für solche Leistungen im Rahmen einer Preisnebenabrede Gebühren erhoben werden, unterliegen diese der Inhaltskontrolle gemäß §§ 310 Abs. 1 BGB i.V.m. 307 Abs. 1 und Abs. 2 BGB (u.a. BGH, Urteil vom 21.04.2009, Az.: XI ZR 55/08).

Bei Förderdarlehen ist die Bank, welche die Darlehensvaluta an den Endkreditnehmer ausreicht, regelmäßig lediglich als zwischengeschaltete (oder durchleitende) Bank anzusehen. Die Bank nimmt somit eine Art Vermittlerrolle wahr, welche mit einem erhöhten Beratungs- und Kommunikationsaufwand einhergeht. Dieser liegt überwiegend nicht im eigenen Interesse der Bank, sondern des Kreditnehmers. Insofern wird die hierfür erhobene Bearbeitungsgebühr als Entgelt für die Tätigkeit zur Erlangung des geförderten Kredits angesehen (vergleiche hierzu: LG Augsburg, Urteil vom 16.12.2014, Az.: 31 O 3164/17; LG Itzehoe, Urteil vom 01.07.2014, Az.: 1 S 187/13; VG Berlin, Urteil vom 21.01.2015, Az.: VG 7 K 400.14).

Daneben hat auch das OLG Düsseldorf mit Urteil vom 06.11.2014 (Az.: I–16 U 202/13) ausgeführt, dass ein Vergleich der vom BGH zum Zwecke des Verbraucherschutzes entwickelten Rechtsprechung zur Inhaltskontrolle von Preisnebenabreden nicht auf Förderdarlehen übertragen werden kann.

Zusammenfassend muss daher, bis zu einer Entscheidung durch den BGH, davon ausgegangen werden, dass eine Rückforderung von Bearbeitungsgebühren im Zusammenhang mit dem Abschluss von Förderdarlehen nicht zulässig ist.

2. Kreditbearbeitungsgebühren bei Darlehen zwischen Unternehmen und Banken


Eine andere Betrachtungsweise kann sich bei „klassischen“ Unternehmensdarlehen gebieten. Im Gegensatz zu Förderdarlehen unterliegt die Vereinbarung eines Bearbeitungsentgelts in Allgemeinen Geschäftsbedingungen bei „gewöhnlichen“ Darlehen zwischen einem Unternehmen und der jeweiligen Bank der Inhaltskontrolle gemäß §§ 310 Abs. 1 BGB i.V.m. § 307 Abs. 2 BGB.

Sofern daher in den jeweiligen Darlehensverträgen eine solche Vereinbarung getroffen wurde, sind die Umstände des Einzelfalls für die Beurteilung einer Zulässigkeit bzw. Unzulässigkeit der Gebührenerhebung heranzuziehen.

Sofern die Tätigkeiten der Bank lediglich dazu dienen, dem Geschäftsinteresse der Bank gerecht zu werden, also u.a. bei Bonitätsprüfungen, Bewertungen von angebotenen Sicherheiten, Festlegung der Vertragskonditionen, Führung von Vertragsgesprächen usw. dürfte ebenso wie bei Verbraucherverträgen eine Unzulässigkeit dieser Preisnebenabrede vorliegen. Diese Unzulässigkeit lässt sich dadurch herleiten, dass das gesetzliche Leitbild des Darlehensvertrages, auf welches auch der BGH in seinen Grundsatzentscheidungen aus dem Jahre 2014 abgestellt hat, auch für Verträge zwischen Unternehmen und der Bank gilt.

Anders zu beurteilen dürften jedoch die Fälle sein, bei denen die Tätigkeiten der Bank, für welche die Bearbeitungsgebühr erhoben wird, über das primär eigene Geschäftsinteresse hinausgehen. So hat das LG München mit Urteil vom 22.08.2014 (Az.: 22 O 21794/13) entschieden, dass eine Bank für Tätigkeiten, die mehr als einen „reflexhaften Nebeneffekt“ zur Gewährung des Darlehens darstellen und daher gerade auch im Interesse des Darlehensnehmers selbst sind, die Erhebung von Bearbeitungsgebühren rechtfertigen (vorliegend: Einräumung eines Kontokorrent- bzw. Avalkredits).

Fazit:

Nach derzeitigem Stand dürfte die Erhebung von Bearbeitungsgebühren im Zusammenhang mit der Vergabe von Förderdarlehen zulässig sein. Eine höchstrichterliche Entscheidung des BGH zu dieser Frage steht jedoch noch aus.

Bei der Vergabe von „gewöhnlichen“ Unternehmensdarlehen ist der jeweilige Einzelfall entscheidend. Sofern hier die Bank für die Erhebung der Bearbeitungsgebühren lediglich Tätigkeiten erbringt, die ihrem primär eigenen Geschäftsinteresse dienen, dürfte eine Vergleichbarkeit mit der Rechtsprechung des BGH zu den Verbraucherdarlehen zulässig sein. In diesem Fall wäre eine Erhebung von Bearbeitungsgebühren in allgemeinen Geschäftsbedingungen zu Unrecht erfolgt.

Sofern die Bank jedoch darüber hinausgehende Tätigkeiten entwickelt, welche auch dem Geschäftsinteresse des Darlehensnehmers dienen, dürfte von einer Zulässigkeit der Erhebung von Bearbeitungsgebühren auszugehen sein. Auch in diesem Zusammenhang sei jedoch angemerkt, dass eine höchstrichterliche Rechtsprechung bislang noch aussteht.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: Rechtsassessor Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Rundfunkbeitrag: Haushaltsabgabe an Beitragsservice ist verfassungsgemäß

Das Oberverwaltungsgericht Münster hat am 12.03.2015 (AZ: 2 A 2311/14; 2 A 2422/14 und 2 A 2423/14) die Klagen dreier Bürger aus Nordrhein-Westfalen gegen den WDR abgewiesen. Die Kläger hatten sich in Feststellungsklagen gegen den Rundfunkbeitrag gewandt, da dieser ihrer Ansicht nach verfassungswidrig sei.

Die Richter bestätigten damit auch die vorinstanzlichen Urteile der Verwaltungsgerichte Arnsberg und Köln, welche die Klagen ebenfalls abgewiesen hatten.

Während bis vor zwei Jahren die damalige GEZ auf den Besitz von Rundfunkempfangsgeräten abgestellt hatte, wird der Beitrag nunmehr pro Haushalt erhoben. Damit wird die Abgabe einer Steuer immer ähnlicher, welche die Beitragspflicht nicht an eine konkrete Gegenleistung oder sonstige Begünstigung knüpft.

Laut Urteil ist der Beitrag keine (verdeckte) Steuer, die der Gesetzgebungskompetenz des Bundes unterfiele. Damit müssen auch solche Personen den Beitrag zahlen, die tatsächlich keinen öffentlichen Rundfunk empfangen möchten oder gar können, damit also nicht die für einen Beitrag begriffsnotwendige Gegenleistung in Anspruch nehmen. Die Münsteraner Richter sehen auch in diesen Fällen eine Gegenleistung, nämlich die individuelle Empfangsmöglichkeit. Die Zahlungspflicht besteht also nicht, weil man tatsächlich Fernsehen schaut oder Radio hört, sondern weil man die Möglichkeit dazu hat. Zulässig sei dies, weil der Gesetzgeber typisierend habe annehmen dürfen, dass von der Empfangsmöglichkeit üblicherweise in Wohnungen auch Gebrauch gemacht werde. Daher handele es sich um einen "echten Beitrag", auch wenn die Anknüpfungsmerkmale "Wohnung" und "Betriebsstätte" allgemein seien. Rechtmäßig sei dies letztlich auch deswegen, weil § 4 Abs. 6 des Rundfunkbeitragsstaatsvertrags (RBStV) eine Befreiungsmöglichkeit für besondere Härtefälle vor-sieht.

Die Revision an das Bundesverwaltungsgericht wurde vom OVG zugelassen.

Für Fragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin, RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Verwaltungsberufsgenossenschaft (VBG): Widerspruch gegen Beitragsbescheid 2014

Das vom Arbeitgeberverband der Deutschen Immobilienwirtschaft e.V. (AGV) geführte Musterverfahren gegen die Veranlagung der Wohnungs- und Siedlungsunternehmen mit der Gefahrenklasse von 1,30 vor dem Sozialgericht München ist mittlerweile erstinstanzlich abgeschlossen. Das Gericht hat dem AGV mit Urteil vom 18.12.2014 vollumfänglich Recht gegeben und die VBG verurteilt, unter Berücksichtigung der Rechtsauffassung des Gerichts neu zu veranlagen. Ob die VBG gegen dieses Urteil Rechtsmittel einlegen wird, bleibt abzuwarten. Allerdings hatte zuvor mit Urteil vom 29.10.2014 auch das Landessozialgericht Nordrhein-Westfalen ebenso wie die Landessozialgerichte Rheinland-Pfalz und Hessen die Berufung im Sinne der VBG entschieden.

Vor dem Hintergrund des noch offenen Verfahrens empfiehlt der AGV, auch gegen den in 2015 eingehenden Beitragsbescheid der VBG Widerspruch einzulegen, wenn Ihr Unternehmen Mitglied der VBG ist und bis 2006 in der Gefahrentariftabelle 26 „Wohnungsunternehmen, Siedlungsunternehmen“ mit der Gefahrenklasse 0,86 veranlagt war.

Sie können für Ihr Schreiben das in der Anlage beigefügte Muster verwenden. Die Widerspruchsfrist beträgt einen Monat ab Zugang des Beitragsbescheides. Da der Widerspruch keine aufschiebende Wirkung hat, ist der Beitrag für 2014 fristgerecht zu zahlen.

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Allgemeine Geschäftsführung

Dritte Verordnung zur Änderung der Trinkwasserverordnung

In nationaler Umsetzung der EURATOM-RL "Radioaktive Stoffe im Trinkwasser" fand eine Verbändeanhörung zur Dritten Verordnung zur Änderung der Trinkwasserverordnung (TrinkwV) 2001 statt.

Wenngleich von der Novellierung Wohnungsunternehmen, die Wasserversorgungsanlagen nach § 3 Nr. 2e TrinkwV betreiben, nicht betroffen sind, hat der GdW eine Stellungnahme abgegeben und auf weitere - aus Sicht der Wohnungswirtschaft - notwendige Änderungen (Vereinfachung der Gefährdungsanalyse; Verlängerung der Frist für die regelmäßige Probenahme; Klarstellung zur systemischen Legionellenprüfung) der TrinkwV hingewiesen.

Ziel ist es, im Zuge der dritten Verordnung zur Änderung der Trinkwasserverordnung auch diese Vorschriften anzupassen und insoweit im Zuge der Begrenzung bürokratischen Aufwandes und den Bestrebungen, die Kosten des Wohnens nicht weiter steigen zu lassen, Erleichterungen für die Wohnungswirtschaft zu erreichen.

Sobald es weitere Informationen zur Novellierung der Trinkwasserverordnung gibt, werden wir Sie informieren. Die Stellungnahme finden Sie auf unserer Homepage (www.vbw-online.de) im Mitgliederbereich unter der Rubrik „Brancheninfos/GdW".

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: Frau RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345-114) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Neues Melderechtsgesetz ab 01.11.2015

Mit vbw-info 12/2014 hatten wir mitgeteilt, dass das neue Bundesmeldegesetz (BMG) zum 01.11. 2015 in Kraft tritt. Der Landtag von Baden-Württemberg hat am 06.05.2015 das Baden-Württembergisches Ausführungsgesetz zum Bundesmeldegesetz – BW AGBMG, welches die landesspezifischen Regelungen enthält, verabschiedet.

Das Landesgesetz soll die innere Sicherheit stärken und die Voraussetzungen für ein modernes und unbürokratisches Anmeldeverfahren in den Einwohnermeldeämtern schaffen.

Dreh- und Angelpunkt der gesetzlichen Regelungen ist das zentrale Meldeportal (§ 5 BW AGBMG), das seit 2007 vom Datenverarbeitungsverbund Baden-Württemberg (DVV BW) betrieben wird. Künftig sind alle Städte und Gemeinden verpflichtet, die für den Online-Abruf benötigten Daten an das Meldeportal zu übermitteln.

Daneben wird mit dem Gesetzentwurf das Anmeldeverfahren in den Einwohnerämtern modernisiert. Künftig müssen die Bürgerinnen und Bürger beim Einwohnermeldeamt nur noch vier Angaben zu ihrer Person machen. Die restlichen Daten werden innerhalb von Sekunden über das Meldeportal elektronisch ergänzt. Das lästige Ausfüllen eines Meldescheins von Hand ist damit obsolet.

Während der Bund für dieses internetgestützte Anmeldeverfahren eine Übergangszeit bis 2018 vorsieht, führt Baden-Württemberg diese vereinfachte Form der Anmeldung bereits am 01.11.2015 in allen Städten und Gemeinden ein.

Der Gesetzestext kann beim vbw abgerufen werden. Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Frauenquote wird Gesetz

Am 06.03.2015 hat der Deutsche Bundestag das Gesetz für die gleichberechtigte Teilhabe von Frauen und Männern an Führungspositionen in der Privatwirtschaft und im öffentlichen Dienst beschlossen. Die Veröffentlichung im BGBl, Teil I, Nr. 17 erfolgte am 30.04.2015; das Gesetz trat damit am 1. Mai 2015 in Kraft.

Ziel des Gesetzes ist, mittelfristig den Anteil von Frauen in Führungspositionen signifikant zu verbessern und letztlich eine Geschlechterparität zu erreichen.

Für den Bereich der Privatwirtschaft sieht das Gesetz im Wesentlichen folgende Regelungen vor:

  • Für den Aufsichtsrat eines Unternehmens, das börsennotiert ist und der paritätischen Mitbestimmung unterliegt, gilt künftig eine Geschlechterquote von 30 Prozent. Die Quotenregelung greift damit bei Aktiengesellschaften und Kommanditgesellschaften auf Aktien mit in der Regel mehr als 2000 Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmern sowie bei Europäischen Aktiengesellschaften (SE), bei denen sich das Aufsichts- oder Verwaltungsorgan aus derselben Zahl von Anteilseignern- und Arbeitnehmervertretern zusammensetzt. Betroffen sind nach heutigem Stand rund 100 Unternehmen in Deutschland.
  • Diese Unternehmen müssen die Quote ab dem 01.01.2016 sukzessive für die dann neu zu besetzenden Aufsichtsratsposten beachten. Bei Nichterfüllung ist die quotenwidrige Wahl nichtig. Die für das unterrepräsentierte Geschlecht vorgesehenen Plätze bleiben rechtlich unbesetzt ("leerer Stuhl").
  • Unternehmen, die entweder börsennotiert oder mitbestimmt sind, werden verpflichtet, Zielgrößen zur Erhöhung des Frauenanteils im Aufsichtsrat, Vorstand und den obersten Management-Ebenen festzulegen. Über die Zielgrößen und deren Erreichung ist öffentlich zu berichten. Dies gilt nicht nur für Aktiengesellschaften, Kommanditgesellschaften auf Aktien sondern auch für GmbHs, eingetragene Genossenschaften und Versicherungsvereine auf Gegenseitigkeit, wenn sie mehr als 500 Arbeitnehmer und Arbeitnehmerinnen haben. In der Summe unterliegen etwa 3.500 Unternehmen der Zielgrößenverpflichtung.
  • Eine Mindestzielgröße ist nicht vorgesehen. Die Unternehmen können sie selbst festlegen, ausgerichtet nach den Strukturen im Unternehmen. Dabei ist folgende Vorgabe zu beachten: Liegt der Frauenanteil in einer Führungsebene unter 30 Prozent, so dürfen die Zielgrößen nicht hinter dem tatsächlichen Status quo zurückbleiben.
  • Die spätestens bis zum 30.09.2015 erstmals festzulegende Frist zur Erreichung der Zielgrößen darf nicht länger als bis zum 30.07.2017 dauern. Die folgenden Fristen dürfen nicht länger als fünf Jahre sein.


Auch für den öffentlichen Dienst sieht das Gesetz Änderungen vor. Hier werden das Bundesgleichstellungsgesetz und das Bundesgremienbesetzungsgesetz novelliert, um den Anteil an Frauen in Führungspositionen im öffentlichen Dienst des Bundes zu erhöhen. Ab 2016 gilt für die Besetzung von Aufsichtsgremien, in denen dem Bund mindestens drei Sitze zustehen, ebenfalls eine Geschlechterquote von mindestens 30 Prozent für alle Neubesetzungen dieser Sitze.

Der Gesetzestext kann beim vbw angefordert werden. Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Mitteilung an SCHUFA als unlautere geschäftliche Handlung

Der unter anderem für das Wettbewerbsrecht zuständige I. Zivilsenat des BGH hat mit Urteil vom 19.03.2015 (AZ.: I ZR 157/13) darüber entschieden, unter welchen Voraussetzungen ein Hinweis von Unternehmen in Mahnschreiben an ihre Kunden auf eine bevorstehende Mitteilung von Schuldnerdaten an die SCHUFA unzulässig ist.

Die Klägerin ist die Verbraucherzentrale Hamburg e.V. Die Beklagte ist ein Mobilfunkunternehmen. Zum Einzug von nicht fristgerecht bezahlten Entgeltforderungen bedient sie sich eines Inkassoinstituts. Das Inkassoinstitut übersandte an Kunden der Beklagten Mahnschreiben, in denen es unter anderem hieß:

„Als Partner der Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung (SCHUFA) ist die V. GmbH verpflichtet, die unbestrittene Forderung der SCHUFA mitzuteilen, sofern nicht eine noch durchzuführende Interessenabwägung in Ihrem Fall etwas anderes ergibt. Ein SCHUFA-Eintrag kann Sie bei Ihren finanziellen Angelegenheiten, z.B. der Aufnahme eines Kredits, erheblich behindern. Auch Dienstleistungen anderer Unternehmen können Sie dann unter Umständen nicht mehr oder nur noch eingeschränkt in Anspruch nehmen."

Die Klägerin hat den Hinweis auf die Pflicht zur Meldung der Forderung an die SCHUFA als unangemessene Beeinträchtigung der Entscheidungsfreiheit der Verbraucher (§ 4 Nr. 1 UWG) beanstandet. Sie hat die Beklagte auf Unterlassung und auf Erstattung von vorgerichtlichen Anwaltskosten in Anspruch genommen.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat die Beklagte auf die Berufung der Klägerin antragsgemäß verurteilt. Es hat einen Verstoß gegen § 4 Nr. 1 UWG bejaht. Der Bundesgerichtshof hat die Revision der Beklagten zurückgewiesen. Das Oberlandesgericht hat zutreffend angenommen, dass das beanstandete Mahnschreiben beim Adressaten den Eindruck erweckt, er müsse mit einer Übermittlung seiner Daten an die SCHUFA rechnen, wenn er die geltend gemachte Forderung nicht innerhalb der gesetzten Frist befriedige. Wegen der einschneidenden Folgen eines SCHUFA-Eintrags besteht die Gefahr, dass Verbraucher dem Zahlungsverlangen der Beklagten auch dann nachkommen werden, wenn sie die Rechnung wegen tatsächlicher oder vermeintlicher Einwendungen eigentlich nicht bezahlen wollten. Damit besteht die konkrete Gefahr einer nicht informationsgeleiteten Entscheidung der Verbraucher, die die Zahlung nur aus Furcht vor der SCHUFA-Eintragung vornehmen.

Die beanstandete Ankündigung der Übermittlung der Daten an die SCHUFA ist auch nicht durch die gesetzliche Hinweispflicht nach § 28a Abs. 1 Nr. 4 Buchst. c Bundesdatenschutzgesetz gedeckt. Zu den Voraussetzungen der Übermittlung personenbezogener Daten nach dieser Vorschrift gehört, dass der Betroffene die Forderung nicht bestritten hat. Ein Hinweis auf die bevorstehende Datenübermittlung steht nur dann im Einklang mit der Bestimmung, wenn nicht verschleiert wird, dass ein Bestreiten der Forderung durch den Schuldner selbst ausreicht, um eine Übermittlung der Schuldnerdaten an die SCHUFA zu verhindern. Diesen Anforderungen wird der beanstandete Hinweis der Beklagten nicht gerecht.

Anmerkung:
Wer Mahnungen verschickt bzw. in seinem Auftrag verschicken lässt, sollte sicherstellen, dass die Betroffenen über die gesetzlichen Voraussetzungen für eine bevorstehende Übermittlung an die SCHUFA sachlich, korrekt und unmissverständlich unterrichtet werden. Anderenfalls drohen nicht nur Abmahnungen, sondern im Falle rechtswidriger Datenübermittlungen an die SCHUFA auch Schadensersatzansprüche der Betroffenen.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Energiedienstleistungsgesetz (EDL-G) ist in Kraft getreten

Mit vbw Info 03/2015 hatten wir Ihnen Informationen zum Gesetz über Energiedienstleistungen und andere Energieeffizienzmaßnahmen (EDL-G) zukommen lassen. Das novellierte Gesetz ist unter Artikel 1 des Gesetzes zur Teilumsetzung der Energieeffizienzrichtlinie nunmehr am 21.04.2015 im BGBl., Teil I, Nr. 15 veröffentlicht und am 22.04.2015 in Kraft getreten. Damit sind die Anforderungen an Energieaudits verbindlich.

Am 13.05.2015 hat das BAFA das angekündigte Merkblatt für Energieaudits veröffentlicht. Das Merkblatt der BAFA steht Ihnen ebenso wie die Liste der Personen, die Energieaudits durchführen können, auf unserer Homepage (www.vbw-online.de) im Mitgliederbereich unter der Rubrik Brancheninfos/GdW zum Download zur Verfügung.

Das BAFGA setzt alle Forderungen des GdW aus der Stellungnahme vom 17.04.2015 um und legt Folgendes fest:

  • Bei vermieteten oder verpachteten Gebäuden, bei denen das Unternehmen keinen unmittelbaren Einfluss auf den Energieverbrauch hat, kann von einer Untersuchung dieser Gebäude im Rahmen eines Energieaudits abgesehen werden. Dies ist immer dann der Fall, wenn aufgrund der Energieeinsparverordnung (EnEV) bereits Energieausweise vorliegen. Die im Rahmen der EnEV bestehenden Vorschriften bezüglich Energienachweisen von Gebäuden werden als vergleichbar zu einem Energieaudit gesehen (siehe S. 12).
  • Baudenkmäler müssen im Energieaudit nicht berücksichtigt werden.
  • Bei vom Unternehmen genutzten Gebäuden (d.h. Verwaltungsgebäude) sind sowohl die eigenen Gebäude als auch angemietete Räumlichkeiten in das Energieaudit einzubeziehen. Dies gilt auch für einzelne Räumlichkeiten innerhalb eines Gebäudes. Liegt jedoch für ein vom Unternehmen genutztes Gebäude ein gültiger bedarfsbezogener Energieausweis nach § 18 EnEV vor, der Gebäudehülle sowie Anlagen und Einrichtungen der Heizungs-, Kühl-, Raum- und Beleuchtungstechnik sowie der Warmwasserversorgung einbezieht, kann im Rahmen des Energieaudits auf die Untersuchung dieses Gebäudes verzichtet werden (siehe S. 16).
  • Sobald der Gesamtenergieverbrauch ermittelt wurde, sind Bereiche zu identifizieren, die zusammen betrachtet ein zuverlässiges Bild der Gesamtenergieeffizienz ergeben. Davon ist in jedem Fall dann auszugehen, wenn die Bereiche mindestens 90 % des Gesamtenergieverbrauchs ausmachen. Dies sind die Bereiche, welche vom Energieaudit erfasst werden müssen. Im Umkehrschluss heißt dies, dass ein Unternehmen in jedem Falle 10 % des gesamten Energieverbrauchs vom Energieaudit ausnehmen kann (S. 15). Die Auswahl, ob Standorte, Anlagen, Prozesse oder Energieträger oder eine Kombination davon ausgenommen werden, kann vom Unternehmen entschieden werden.
  • Das BAFA wird bei einer Entscheidung über Verhängung eines Bußgeldes prüfen, ob es dem betreffenden Unternehmen in zumutbarer Weise möglich war, das erste Energieaudit fristgemäß durchzuführen.


Damit sind die Anforderungen für kommunale Wohnungsunternehmen erheblich abgemildert.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Förderung des Wohnungsbaus

Die KfW - Bankengruppe informiert

Die aktuellen Zinssätze seit 19.05.2015 können Sie der beigefügten Konditionenübersicht entnehmen. In der Übersicht wird auch das „Gültig ab“-Datum zu den einzelnen Zinssätzen ausgewiesen.

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Förderung des Wohnungsbaus

Die KfW - Bankengruppe informiert

Zur Erreichung der energiepolitischen Ziele der Bundesregierung, insbesondere für einen nahezu klimaneutralen Gebäudebestand bis zum Jahr 2050, wurde eine Neuaufstellung der Förderprogramme „Energieeffizient Bauen und Sanieren“ vorgenommen.

1. Energieeffizient Sanieren (151/152)


Folgende Verbesserungen gelten für Anträge, die ab dem 01.08.2015 bei der KfW eingehen:

  • Erhöhung des Förderkreditbetrages für KfW-Effizienzhäuser auf 100.000 Euro
    Der Förderhöchstbetrag für die KfW-Effizienzhäuser wird von 75.000 Euro auf 100.000 Euro je Wohneinheit erhöht.
  • Erweiterung des förderfähigen Gebäudebestandes
    Förderfähig sind zukünftig – analog zum Programm Vor-Ort-Beratung des BAFA – energieeffiziente Maßnahmen an Wohngebäuden, für die vor dem 01.02.2002 der Bauantrag gestellt bzw. die Bauanzeige erstattet wurde (bislang 01.01.1995).
  • Einführung eines Tilgungszuschusses für Einzelmaßnahmen
    Für die Einzelmaßnahmen wird ein Tilgungszuschuss neu eingeführt. Über die Höhe des neuen Tilgungszuschusses informieren wir Sie rechtzeitig.
  • Verlängerung des Zeitraums für den Mitteleinsatz auf sechs Monate
    Der Zeitraum für den Mitteleinsatz der abgerufenen Darlehensmittel wird von drei auf sechs Monate verlängert.
  • Kein Ausweis der Tilgungszuschüsse im Merkblatt
    Im neuen Merkblatt werden die Angaben zur Höhe der Tilgungszuschüsse nicht mehr ausgewiesen, sondern im Internet auf den Programmseiten kfw.de/151 oder kfw.de/152 unter dem Reiter „Konditionen“ angezeigt.


2. Energieeffizient Bauen (153)

Die Förderung in Energieeffizient Bauen wird für die Antragstellung ab 01.04.2016 neu aufgestellt:

  • Auslaufen des Förderstandards KfW-Effizienzhaus 70
    Zum 01.01.2016 treten die höheren energetischen Anforderungen an Neubauten nach der Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) in Kraft. Danach entspricht der Förderstandard KfW-Effizienzhaus 70 nahezu den gesetzlichen Anforderungen der EnEV. Aus diesem Grund wird die Förderung des KfW-Effizienzhaus 70 zum 31.03.2016 eingestellt (Antragseingang); der Fokus wird sodann stärker auf Neubauten mit höheren energetischen Anforderungen gesetzt.
    Zur Sicherung von Programmbedingungen und Zinskonditionen kann ein Verkäufer von Wohneinheiten, z. B. ein Bauträger, KfW-Fördermittel beantragen und beim Verkauf die Förderzusagen an die Erwerber übertragen.
  • Einführung des neuen Förderstandards KfW-Effizienzhaus 40 Plus
    Ab dem 01.04.2016 wird der Standard KfW-Effizienzhaus 40 Plus mit einem attraktiven Tilgungszuschuss angeboten, der die Errichtung von besonders energieeffizienten Wohngebäuden fördert, bei denen ein wesentlicher Teil des Energiebedarfs am Gebäude erzeugt und gespeichert wird.
  • Einführung eines vereinfachten Nachweisverfahrens für das KfW-Effizienzhaus 55
    Für das KfW-Effizienzhaus 55 wird zusätzlich ein vereinfachtes Nachweisverfahren angeboten („KfW-Effizienzhaus 55 nach Referenzwerten“). Dabei können die Sachverständigen auf standardisierte Maßnahmenpakete aus Vorgaben für die Gebäudehülle und Anlagentechnik auswählen.
  • Erhöhung des Förderkreditbetrages auf 100.000 Euro
    Der Förderhöchstbetrag wird von 50.000 Euro auf 100.000 Euro je Wohneinheit erhöht.
  • Einführung einer 20-jährigen Zinsbindung
    Für die 20- und 30-jährigen Kreditlaufzeiten wird eine 20-jährige Zinsbindungsvariante eingeführt. Die Zinsverbilligung erfolgt aus Bundesmitteln.
  • Kein Ausweis der Tilgungszuschüsse im Merkblatt
    Die Ausführungen unter Punkt Energieeffizient Sanieren (151/152) werden analog für Energieeffizient Bauen ab dem 01.04.2016 angewendet. Über die konkrete Höhe der Tilgungszuschüsse für die Förderstandards KfW-Effizienzhaus 55, 40 und 40-Plus informieren wir rechtzeitig vor Programmstart.
  • Verlängerung des Zeitraums für den Mitteleinsatz auf sechs Monate
    Der Zeitraum für den Mitteleinsatz der abgerufenen Darlehensmittel wird von drei auf sechs Monate verlängert.
  • Schutzklausel beim Ersterwerb
    Der Ersterwerb neu errichteter Wohngebäude und Eigentumswohnungen wird gefördert, wenn der Kaufvertrag eine Haftung des Verkäufers für den geplanten KfW-Effizienzhausstandard vorsieht.
  • Förderung der energetischen Fachplanung und Baubegleitung
    Für Anträge ab dem 01.04.2016 wird die erforderliche energetische Fachplanung und Baubegleitung für Neubauten durch einen Sachverständigen im Programm „Energieeffizient Bauen und Sanieren – Baubegleitung“ (431) gefördert.
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Förderung des Wohnungsbaus

Die KfW - Bankengruppe informiert

1. Modifizierter Beihilfeantrag ab 20.05.2015
Zur Wahrung der Rechtzeitigkeit der Antragstellung in den Förderprogrammen, die der Allgemeinen Gruppenfreistellungsverordnung (AGVO) unterliegen, ist als alternative Vorgehensweise zur Einreichung des KfW-Kreditantrags die Stellung eines separaten Beihilfeantrags möglich. Dies gilt auch für die Förderprogramme, die den Leitlinien für Forschungs-, Entwicklungs- und Innovations-Beihilfen („FuEuI-Gemeinschaftsrahmen“) unterliegen.
Im Feld „Finanzierung“ wurde die Möglichkeit der Angabe von bis zu vier verschiedenen Finanzierungsbausteinen für ein Vorhaben geschaffen, d. h. die Gesamtfinanzierung kann in einem Beihilfeantrag dargestellt werden. Wichtig ist, dass alle Förderprodukte, die für die Gesamtfinanzierung notwendig sind, im Beihilfeantrag aufgezählt und der anteilige Betrag an der Finanzierung benannt werden, um für die EU-Kommission den Anreizeffekt deutlich erkennbar zu machen.
Der Beihilfeantrag muss mindestens zehn Jahre aufbewahrt werden, damit er bei einer eventuellen Anfrage, zum Beispiel der EU-Kommission, vorgelegt werden kann.

2. Fristwahrende Antragstellung ab 01.07.2015
Bislang war in den o.g. Förderprogrammen eine Antragstellung nach Vorhabensbeginn ausnahmsweise auch dann noch möglich, wenn anderweitig beantragte öffentliche Mittel (z. B. Zuschüsse für Forschung und Entwicklung beim ERP-Innovationsprogramm oder beim ERP-Regionalförderprogramm Zuschüsse im Rahmen der Gemeinschaftsaufgabe „Verbesserung der regionalen Wirtschaftsstruktur“) trotz Frist wahrender Antragstellung nicht bewilligt wurden.
Aufgrund einer Entscheidung der EU-Kommission in einem beihilferechtlichen, nicht die KfW betreffenden Fall, darf diese Vorgehensweise bei Förderungen im Rahmen der AGVO und der FuEuI- Leitlinien nicht mehr angewandt werden. Dies bedeutet, dass diese Vorgehensweise nur noch in der ab 01.07.2015 im ERP-Regionalförderprogramm neu zur Verfügung stehenden „De-minimis“- Variante genutzt werden kann (vgl. Punkt 4 dieser KfW-Information für Multiplikatoren). Die Merkblätter wurden entsprechend angepasst.
Unabhängig davon sind in beiden Programmen Aufstockungen von KfW-Finanzierungen, die aufgrund einer Ablehnung von anderweitig für dasselbe Vorhaben beantragten Mitteln notwendig werden, weiterhin möglich. Voraussetzung ist, dass der ursprüngliche Antrag für die KfW-Finanzierung rechtzeitig gestellt wurde.

3. Beihilfefreie Prolongationskonditionen für Zusagen ab 01.07.2015
In den ERP-Programmen wird die Förderung auf die erste Zinsbindungsfrist (i.d.R. zehn Jahre) fokussiert. Deshalb wird die KfW bei Krediten mit einer Laufzeit von mehr als zehn Jahren künftig vor Ende der Zinsbindungsfrist ein Prolongationsangebot nur noch zu einem beihilfefreien Zinssatz oberhalb des EU-Referenzzinssatzes unterbreiten. Diese Regelung gilt für Neuzusagen ab 01.07.2015 und kommt damit erstmals bei Prolongationsterminen ab 01.07.2025 zum Tragen.


4. Erweiterung der beihilferechtlichen Möglichkeiten zum 01.07.2015 um „De-minimis“-Beihilfen

Künftig kann durch den Endkreditnehmer wahlweise eine der folgenden beihilferechtlichen Regelungen in Anspruch genommen werden:

  • „De-minimis“-Beihilfen gemäß „De-minimis“-Verordnung (Nr. 1407/2013/EU vom 18.12.2013, veröffentlicht im Amtsblatt der Europäischen Union L 352 am 24.12.2013) (Komponente 1).
  • Beihilfen für KMU gemäß Artikel 17, 18 und 19 der AGVO (veröffentlicht im Amtsblatt der EU, L214 am 09.08.2008) (Komponente 2) ? gilt nur für ERP-Regionalförderprogramm (062/072).
  • „Investitionsbeihilfen für Energieeffizienzmaßnahmen“ gemäß Artikel 38 AGVO (Komponente 4) – gilt nur für IKU-Kommunale Energieversorgung (204).


Einzelheiten zu diesen Regelungen finden Sie in dem „Allgemeinen Merkblatt zu Beihilfen“ (Bestellnummer: 600 000 0065).

Die KfW-Merkblätter zu den Informationen sind als Anlage beigefügt.

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Mietrecht

Fristlose Vermieter-Kündigung wegen verweigerter Instandsetzungsarbeiten

Der BGH hatte mit Urteil vom 15.04.2015 (Az.: VIII ZR 281/13) über die Wirksamkeit eines Wohnraummietverhältnisses zu entscheiden.

Im Jahr 2010 stellte die Vermieterin am Dachstuhl des Gebäudes den Befall mit Hausschwamm fest. Infolge der notwendigen Sanierung des Dachstuhls zogen die Mieter in ein Hotel um, bis die Notmaßnahmen durchgeführt waren. Weitere, sich anschließende notwendige Instandsetzungsarbeiten ließen die Mieter nicht mehr zu und verweigerten der Vermieterin den Zutritt zur Wohnung. Aufgrund dieser Zutrittsverweigerung kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos.

Die auf Duldung des Zutritts zur Wohnung gerichtete einstweilige Verfügung der Vermieterin hatte Erfolg. Im Anschluss daran wiederholte die Vermieterin die fristlose Kündigung und begründete diese damit, dass die Mieter auch den Zutritt des zu ihrer Wohnung gehörenden Kellerraums zwecks Durchführung von Installationsarbeiten verweigert hätten. Die darauf gestützte und von der Vermieterin erhobene Räumungsklage hatte sowohl in erster und zweiter Instanz keinen Erfolg. Das Landgericht führte in zweiter Instanz aus, dass der Vermieter zur Klärung der Rechtslage zunächst eine Duldungsklage auf Zutritt gegenüber den Mietern hätte erheben müssen. Etwas anderes würde nur gelten, wenn es sich um ein „querulatorisches Verhalten“ des Mieters handele, was vorliegend jedoch nicht der Fall war.

Die hiergegen gerichtete Revision der Vermieterin hatte vor dem BGH Erfolg. Der BGH führte in seiner Urteilsbegründung aus, dass eine auf die Verletzung von Duldungspflichten gestützte Kündigung des Mietverhältnisses (§ 543 Abs. 1 BGB) generell nicht erst dann in Betracht kommt, wenn der Mieter einen gerichtlichen Duldungstitel missachtet oder sein Verhalten als „querulatorisch“ einzustufen ist.

Der BGH stellt dabei auf das wirtschaftliche Interesse an der Erhaltung des Mietobjekts ab und führt in seinem Urteil aus, dass für den Vermieter die Erhaltung des Mietobjekts und seines wirtschaftlichen Werts von wesentlicher Bedeutung ist und aus diesem Grunde der Durchführung von alsbaldigen Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten ein hoher Stellenwert beizumessen ist. Daneben hat im Rahmen einer fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB eine Einzelfallprüfung stattzufinden, ob für den Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses „unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zuzumuten ist.“

Dies alles hat das Landgericht bei seiner Entscheidung außer Betracht gelassen, weshalb das Urteil des Landgerichts aufzuheben und die Sache an eine andere Kammer des Landgerichts zur neuerlichen Entscheidung zurückzuverweisen war.

Anmerkung:
Ob das Urteil des LG durch eine andere Kammer Bestätigung findet oder nicht, kann zunächst dahinstehen. Wesentlich ist, dass der BGH in seiner Entscheidung klarstellt, dass die fristlose Kündigung eines Vermieters, die auf die Verweigerung des Zutritts zur Wohnung zur Durchführung von notwendigen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen gestützt werde, nicht erst dann in Betracht kommt, wenn der Vermieter zuvor eine Duldungsklage erhoben hat. Im Ergebnis lässt sich daher feststellen, dass, wenn der Mieter zu Unrecht dem Vermieter den Zutritt zur Wohnung zur Durchführung von notwendigen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen verweigert, dieser sich der Gefahr einer fristlosen Kündigung aussetzt. Ob diese fristlose Kündigung wiederum gerechtfertigt ist, bedarf einer Betrachtung im Einzelfall, wobei eine gegenseitige Interessensabwägung stattzufinden hat. Diese kann jedoch auch inzident im Rahmen der Räumungsklage stattfinden, sodass der Vermieter nicht gehalten ist, in jedem Fall zunächst eine Duldungsklage auf Zutritt zur Wohnung des Mieters zu erheben.

Das Urteil kann beim vbw abgerufen werden. Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: Rechtsassessor Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

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Europarecht

EU–INFO April 2015

Anbei erhalten Sie die neuesten Informationen aus der Europäischen Union (EU-INFO, Ausgabe April 2015).

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Stellenangebote / Stellengesuche

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Mit freundlichen Grüßen

RAin Sigrid Feßler
Verbandsdirektorin