vbw-info 04/2016

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Inhaltsverzeichnis

Angelegenheiten des Verbandes

Trauer

Peter Haltmayer, langjähriges geschäftsführendes Vorstandsmitglied der Baugemeinschaft Ettlingen eG und seit einigen Jahren Vorstandsmitglied der BürgerEnergiegenossenschaft Region Karlsruhe Ettlingen, ist Ende April im Alter von 68 Jahren verstorben. Peter Haltmayer war ein Mann der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, der über Jahrzehnte die Baugemeinschaft Ettlingen eG engagiert und mit großem Einsatz geleitet hat.

Herr Haltmayer war von 1988 bis 2012 Mitglied des Verbandsrats im vbw und seit 2007 Delegierter zum GdW Verbandstag. In seiner Amtszeit als Verbandsrat war Herr Haltmayer Aufsichtsratsmitglied der AWTS, zudem war er Mitglied im Fachausschuss Multimedia und im Fachausschuss Erneuerbare Energien des vbw. Herr Haltmayer hat durch seinen Einsatz nicht nur die Geschicke seiner Unternehmen gestaltet, sondern auch die Interessen des vbw entscheidend mitbestimmt. Im Jahre 2013 hat Herr Haltmayer die Ehrenmedaille in Gold, die höchste Auszeichnung, die der vbw zu vergeben hat, erhalten.

Peter Haltmayer hat seinen festen Platz in unserer Erinnerung.

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Angelegenheiten des Verbandes

Veränderungen in den Wohnungsunternehmen

Zum 01. April 2016 haben sich in den Verwaltungsorganen der GWF Wohnungsgenossenschaft eG, Stuttgart, Veränderungen ergeben. Der bisherige Aufsichtsratsvorsitzende, Herr Jürgen Roos, ist seit dem 01.04.2016 hauptamtliches Vorstandsmitglied. Der Vorstand besteht damit aus den Herren Siegfried Lorenz und Jürgen Roos, beide hauptamtlich, sowie Herrn Hermann Wohlfarth, nebenamtlich.

Als Nachfolger von Herrn Roos als Aufsichtsratsvorsitzender ist Herr Günter Stumm gewählt.

Wir wünschen viel Erfolg in den neuen Tätigkeitsbereichen.

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Angelegenheiten des Verbandes

Termine des vbw

1. Termine für die Sitzungen der regionalen Arbeitsgemeinschaften im vbw

Die Termine für die diesjährigen Herbstsitzungen der regionalen Arbeitsgemeinschaften des vbw stehen fest:   

AG I - Stuttgart StadtDienstag, 15.11.2016, 14.00 Uhr
AG II - Mittlerer NeckarDienstag, 29.11.2016, 09.30 Uhr
AG III - Nord/OstMittwoch, 19.10.2016, 09.30 Uhr
AG IV - Westalb/Schwarzwald/Baar Montag, 17.10.2016, 09.30 Uhr
AG V - Bodensee/OberlandDienstag, 22.11.2016, 09.30 Uhr
AG VI - Rhein-NeckarMontag, 21.11.2016, 09.30 Uhr
AG VII - MittelbadenDonnerstag, 27.10.2016, 09.30 Uhr
AG VIII - Südlicher OberrheinMittwoch, 26.10.2016, 09.30 Uhr

Bitte merken Sie sich die Termine vor.


2. 
Weitere Termine des vbw

06.07.2016:Karlsruher Rechtstag, Karlsruhe
19./20.07.2016: Genossenschaftstag 2016 des vbw, Ulm
28./29.09.2016:    Baden-Badener Tage der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft

Merken Sie sich bitte auch diese Termine vor. Nähere Einzelheiten können Sie der Homepage der AWI (www.awi-vbw.de) entnehmen.

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Angelegenheiten des Verbandes

Bericht aus dem Fachausschuss Rechtsfragen des vbw

Der Fachausschuss Rechtsfragen im vbw tagte unter seiner Vorsitzenden, Frau Raule-Rohr, GBG Mannheim, am 14.04.2016 im vbw.

Frau Hennes, Leiterin der Rechtsabteilung im vbw, berichtete zunächst von der Sitzung des Fachausschusses Rechtsfragen und Verträge im GdW. Themen waren unter anderem das neue Vergaberecht, der Umgang mit HBCD, die weitere Entwicklung zum Thema Schönheitsreparaturen sowie die Rechtsprechung des BGH zu den Themen Betriebskosten und Urheberrechtsentgelte.  Weitere Themen waren die geplanten Änderungen im Bundesmeldegesetz (keine Mitwirkung des Vermieters mehr bei der Abmeldung) und im Mess- und Eichgesetz (der Verwenderbegriff wird konkretisiert).

Die Arbeitsgemeinschaft Mustersatzung im GdW, in der Frau Hennes ebenfalls vertreten ist, überarbeitet derzeit die aktuellen Mustersatzungen für Wohnungsgenossenschaften, die Geschäftsordnungen für Vorstände und Aufsichtsräte von Wohnungsgenossenschaften sowie die Wahlordnung. Geplant sind Änderungen insbesondere in

  • § 11 MS (Ausschließung) - hier sollen weitere Ausschlussgründe normiert werden;

  • § 17 MS (Geschäftsanteil und Geschäftsguthaben) und

  • § 21 (Vorstand) betreffend die Definition der nahen Angehörigen sowie

  • bei den Altersgrenzen.

Die Änderungen haben insbesondere klarstellende und/oder ergänzende Wirkung und basieren auf den Erfahrungen und Nachfragen mit/zu der aktuellen Satzung. Mit der Veröffentlichung der neuen Mustertexte ist Ende des Jahres 2016 zu rechnen.

Frau Feßler stellte die wesentlichen Punkte des am 12.04.2016 veröffentlichten Referentenentwurfs zum 2. Mietrechtspaket (Zweites Mietrechts-Novellierungsgesetz – 2.MietNovG) vor. Unter anderem sehen die Pläne eine Erweiterung des Bezugszeitraums der ortsüblichen Miete von vier auf acht Jahre, eine Absenkung des Modernisierungssatzes von 11 % auf 8 %, eine Begrenzung der Mieterhöhung bei Modernisierung auf 3 €/m² innerhalb von acht Jahren, die Einführung eines Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes bei Mieterhöhung nach Modernisierung, eine sogenannte „Härtefallregelung“ für Mieter sowie Änderungen bei der Wohnfläche und beim altersgerechten Umbau vor.

Die Teilnehmer waren sich darin einig, dass - mit Ausnahme der Neuregelungen zum altersgerechten Umbau - die Pläne der Bundesregierung vor dem Hintergrund des dringend erforderlichen Bedarfs an bezahlbarem Wohnraum kontraproduktiv sind und eine Neubau-/Modernisierungstätigkeit dadurch massiv verhindert statt gefördert wird. Der Entwurf bietet nach Auffassung der Teilnehmer keine stringente, in sich schlüssige und verantwortungsvolle politische Strategie für die dringend erforderliche Modernisierung von Wohnungsbeständen, sondern vielmehr eine Veränderung des bisher interessengerechten Mietrechts zu Lasten der Vermieter. Konsequenz wird sein, dass Wohnungsunternehmen trotz vorhandener Liquidität die Neubau- und Modernisierungstätigkeiten herunterfahren, wenn nicht gar einstellen.

Weiteres Thema war das am 30.12.2015 in Kraft getretene Gesetz zur Einführung der Informationsfreiheit (Landesinformationsfreiheitsgesetz - LIFG). Mit dem LIFG soll allen Bürgern in Baden-Württemberg ein umfassendes Informationsrecht eröffnet werden, um die demokratische Meinungs- und Willensbildung zu fördern. Das Gesetz gilt unter bestimmten Voraussetzungen für kommunale Wohnungsunternehmen, wenn sich auch eine unmittelbare Auskunftspflicht für kommunale Wohnungsunternehmen aus dem Gesetzeswortlaut nicht ergibt. Die Erfahrungen mit dem korrespondierenden Bundesinformationsfreiheitsgesetz zeigen, dass Anfragen seitens der Bürger bislang nur im geringen Umfang getätigt werden; insoweit dürfte das Gesetz in Baden-Württemberg ebenfalls keine große Bedeutung erlangen.

Unter dem TOP Verschiedenes wurden aktuelle Rechtsfragen erläutert; es ging unter anderem um das durch einen Mieter eines Mitgliedsunternehmens angestrengte Verfahren nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (AGG) wegen Benachteiligung bei der Wohnungsvergabe. Nach Kenntnis der Teilnehmer sind Verfahren nach dem AGG  im Verbandsgebiet nach wie vor eine Ausnahme.

 

 

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Wettbewerb Preis Soziale Stadt 2016

Am 22.06.2016 wird im Berliner Radialsystem der renommierte Preis Soziale Stadt 2016 verliehen. Die Verleihung schließt an den GdW Wohnzukunftstag an. Der Wettbewerb ist eine Gemeinschaftsinitiative von Auslobern aus Politik, Wohnungswirtschaft und Wohlfahrtspflege.

Der größte bundesweite Wettbewerb ehrt Initiativen und Projekte, die sich für lebenswerte Stadtteile sowie für sozialen Zusammenhalt und Integration im Quartier engagieren. 18 vorbildliche Projekte in sechs Kategorien haben es in diesem Jahr auf die Nominierungsliste geschafft.

Wir möchten Sie im Namen des GdW und auch im Namen der anderen auslobenden Verbände - AWO Bundesverband, vhw Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklung, Deutscher Städtetag und Deutscher Mieterbund - herzlich zur Preisverleihung einladen.

Die weiteren Einzelheiten entnehmen Sie bitte der beigefügten Einladung.

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Fachveranstaltung Wohnungsgenossenschaften als Partner der Kommunen am 23.06.2016

Im Rahmen des im Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen initiierten Forschungsprojekts Wohnungsgenossenschaften als Partner der Kommunen wurden in zehn Fallstudien unterschiedliche Kooperationsthemen und -formen zwischen Wohnungsgenossenschaften und Kommunen beleuchtet mit dem Ziel, beispielgebende Ansätze und Strategien aufzuzeigen.

Die Ergebnisse des Forschungsprojektes werden am 23. 06.2016 im Bundesministerium für Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit, Stresemannstr. 128-130, Veranstaltungshof in 10117 Berlin in einer Fachveranstaltung vorgestellt und sollen gemeinsam mit verschiedenen Akteuren aus der wohnungswirtschaftlichen Praxis, Verbänden, Politik, Wissenschaft sowie den Teilnehmern diskutiert werden.

Dem beigefügten Einladungsflyer können Sie das Programm sowie weitere Hinweise entnehmen.

Die Anmeldung sollte bis zum 16.06.2016 unter der Email-Adresse carolin.krueger@inwis.de erfolgen.

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Solares Bauen / EnEff Stadt

Am 16.06.2016 wird im Bundesministerium für Wirtschaft und Energie in Berlin für interessierte Institutionen und Personen die Förderinitiative Solares Bauen / EnEff Stadt vorgestellt.

Ziel der Veranstaltung ist es, zu Projektskizzen anzuregen, die über Fördermittel realisiert werden können (Förderumfang 150 Mio. €).

Interessierte Unternehmen sind eingeladen, sich dort einzubringen. Weitere Einzelheiten entnehmen Sie bitte der beigefügten Anlage.

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Allgemeine Geschäftsführung

Neuerungen durch das Bilanzrichtlinie-Umsetzungsgesetz (BilRUG)

Auf Grundlage der Richtlinie 2013/34/EU des Europäischen Parlaments und des Rats vom 26.06.2013 haben der Bundestag und der Bundesrat das BilRUG beschlossen, welches im BGBl, Teil I, Nr. 30, vom 22.07.2015 veröffentlicht wurde und damit am 23.07.2015 in Kraft getreten ist. Die wesentlichen Änderungen sowie die Vorschriften zur erstmaligen Anwendung finden Sie anbei (Anlage 1). 

Ergänzend verweisen wir auf unsere Checkliste nebst dem Bruttoanlagespiegel (Anlage 2), die Sie im Mitgliederbereich unserer Homepage (www.vbw-online.de) unter der Rubrik Mitgliederservice / Informationen Wirtschaftsprüfung und Steuerberatung herunterladen können. Anhand der Checkliste können Sie überprüfen, inwieweit Ihr Unternehmen auf die gesetzlichen Änderungen in Folge des BilRUG vorbereitet ist. Die Tabelle enthält neben den geänderten Sachverhalten weitere Spalten zum Stand der Umsetzung in Ihrem Unternehmen.

Bei Fragen steht Ihnen Herr WP Hans Maier (Telefon 0711 16345-150) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Erstes Gesetz zur Änderung des Mess- und Eichgesetzes (MessEG) in Kraft getreten

Mit vbw-info-Beitrag 02/2016 hatten wir Sie unter der Rubrik "Allgemeine Geschäftsführung" über die geplanten Änderungen des Mess- und Eichgesetzes (MessEG) informiert.

Das Erste Gesetz zur Änderung des Mess- und Eichgesetzes wurde nunmehr im BGBl Nr. 17, Teil I, vom 18.04.2016 veröffentlicht und ist am 19.04.2016 in Kraft getreten.

Die geplanten Änderungen sind - wie in unserem Info mitgeteilt - umgesetzt worden und beinhalten neben formalen Ergänzungen und Behebungen von redaktionellen Fehlern nun eine klare Definition des „Verwenderbegriffs“. Verwender und damit anzeigepflichtig nach § 32 MessG ist der „Erfasser“ der Messwerte. „Erfasser“ im Sinne der Norm ist in der Regel das Ableseunternehmen und somit der Messdienstleister. Das heißt, sobald ein Gebäudeeigentümer nachweisen kann, dass er einen Vertrag zur Erfassung von Messwerten mit einem Messdienstleister abgeschlossen hat, ist er nicht mehr zur Anzeige bei den Eichbehörden verpflichtet. Die Verpflichtung geht dann auf denjenigen über, der die Messwerte erfasst, also auf den Messdienstleister.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Wohnungspolitik

Wohnungspolitische Themen

1. Auswertung des Koalitionsvertrages der grün-schwarzen Regierungskoalition in Baden-Württemberg

Mit Mail-Schreiben an Vorstände und Geschäftsführer vom 23.05.2016 hatten wir Ihnen die Auswertung des Koalitionsvertrages der neuen Landesregierung zu kommen lassen. Wie Sie der Übersicht entnehmen können, sind viele der gestellten Forderungen des vbw im Koalitionsvertrag aufgenommen bzw. angesprochen. Über die Umsetzung der im Koalitionsvertrag enthaltenen Ankündigungen werden wir Sie unterrichten.   

Sowohl die Auswertung des Koalitionsvertrages als auch die Übersicht über die neue Ministerriege und die Staatssekretäre finden Sie im Mitgliederbereich unserer Homepage (www.vbw-online.de) unter der Rubrik Aktuelles.

Mittlerweile stehen auch die Fraktionsvorsitzenden der Parteien fest: 

Bündnis 90/Die Grünen                     - Andreas Schwarz
CDU- Prof. Dr. Wolfgang Reinhart
AfD- Prof. Dr. Jörg Meuthen
SPD- Andreas Stoch
FDP/DVP- Dr. Hans-Ulrich Rülke

2. Jahresrückblick 2015/2016

Die jährlich herausgegebene GdW-Broschüre zum Jahresrückblick ist erschienen. Der GdW hat Ihnen die Broschüre 2015/16 mit dem Titel „Heimat ist mehr als vier Wände – Ohne Integration ist alles nichts“ am 03.05.2016 in Papierform zukommen lassen. Sie finden die Broschüre auch auf unserer Homepage (www.vbw-online.de) im internen Bereich unter der Rubrik Brancheninfos aus dem GdW / Arbeitshilfen.

3. GdW Arbeitshilfe 76 „Zukunftsfähigkeit von Wohnungsunternehmen“ 

Wie müssen sich Wohnungsunternehmen in dynamischen oder schrumpfenden Märkten strategisch aufstellen? Die Implementierung eines kennzahlenbasierten Risikofrüherkennungssystems ist dabei wesentlicher Bestandteil der Risikovorsorge, um die voraussichtliche Entwicklung sinnvoll planen zu können und die damit verbunden Risiken richtig einzuschätzen und kalkulierbar zu gestalten. Mit diesen und anderen Zukunftsfragen beschäftigt sich die GdW Arbeitshilfe 76, die Sie in Papierform in den letzten Tagen vom GdW bereits erhalten haben.

Sie finden die Arbeitshilfe aber auch im Mitgliederbereich unserer Homepage (www.vbw-online.de) unter der Rubrik Brancheninfos aus dem GdW / Arbeitshilfen.

4. Deutsche Normungsstrategie 2020

Derzeit ist eine Überarbeitung der Deutschen Normungsstrategie geplant. Der GdW hat insoweit – wie bereits in den letzten zwei Jahren allein und in Verbindung mit anderen Verbänden – eine Reihe von Vorschlägen für die Weiterentwicklung der Normung unterbreitet, die zum Teil auch  Niederschlag im „Bündnis für bezahlbares Bauen und Wohnen“ und in der Baukostensenkungskommission fanden.

Die nochmals an das Deutsche Institut für Normung (DIN) übersandten Argumente finden Sie in der Anlage.

5. Integrationsgesetz mit Wohnortzuweisung

Die Regierungskoalition hat am 14.04.2016 ein Maßnahmenpaket zur Integration (Integrationsgesetz) auf den Weg gebracht. Das Gesetzespaket beinhaltet unter anderem ein Wohnortzuweisungsgesetz für anerkannte Asylsuchende. Das Bundeskabinett hat sich am 25.05.2016 auf das neue Integrationsgesetz verständigt.

Das Integrationsgesetz ist eine weitere gesetzliche Reaktion auf den Zustrom von Menschen nach Deutschland, die vor Krieg und Not flüchten. Er dient – anders als etwa das Asylverfahrensbeschleunigungsgesetz – vornehmlich der Integration derjenigen, die dauerhaft in Deutschland wohnen werden. Damit wird eine wesentliche Forderung des GdW und der Regionalverbände umgesetzt. Die Wohnungswirtschaft hatte Wohnortzuweisungen explizit gefordert, um die Integration der nach Deutschland kommenden Menschen zu erleichtern und die Entstehung von sozialen Brennpunkten gerade in Ballungsgebieten zu verhindern.

Wohnortzuweisung bedeutet, dass anerkannte Asylsuchende durch einen festgelegten Verteilerschlüssel auf die Bundesländer und die dortigen Kommunen verteilt werden und am zugewiesenen Wohnort auch bestimmte Zeit bleiben müssen. Nur an den zugewiesenen Orten erhalten sie sodann auch Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts nach dem SGB II. Sobald sie einen Arbeitsplatz gefunden haben, können Asylsuchende ihren Wohnort frei wählen. Der Entwurf sieht weiter vor, dass bei wohnsitzzuweisenden Regelungen die persönliche Situation der Betroffenen berücksichtigt wird, Wohnortauflagen auf drei Jahre begrenzt werden und diese nur Anwendung für diejenigen finden, deren Rückkehr in ihr Heimatland auf absehbare Zeit nicht zu erwarten ist.

Für eine erfolgreiche Integration sind aber dringend weitere Anstrengungen notwendig, denn die Bewältigung der Flüchtlingssituation ist eine langfristige nationale Aufgabe. Integration findet nicht nur im Bereich Arbeit und Bildung statt, sondern gerade auch in den Wohnquartieren. Deshalb ist aus Sicht der Wohnungswirtschaft eine möglichst flexible Ausgestaltung des Programms Soziale Stadt, die über die bisherige städtebauliche Gebietskulisse hinausgeht und die Integration in den Wohnquartieren stärkt, erforderlich. Gut funktionierende Nachbarschaften sind Voraussetzung für eine erfolgreiche Integration der Menschen in ihrer neuen Heimat. 

Die Stellungnahme des GdW zum Referentenentwurf des Integrationsgesetzes (Stand 29.04.2016) finden Sie im Mitgliederbereich unserer Homepage (www.vbw-online.de) unter der Rubrik Brancheninfos aus dem GdW / Stellungnahmen.

6. Referentenentwurf zum Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG)

Seit dem 14.04.2016 liegt der Referentenentwurf des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie zum EEG vor.

Der GdW und die Regionalverbände begrüßen es, dass ausweislich des Entwurfs Anlagen bis zu einer installierten Leistung von 1 Megawatt (MW) von den Ausschreibungen ausgenommen und nach dem bisherigen System vergütet werden, um den Bürokratieaufwand zu verringern und die Vielfalt der Akteure zu erhalten.

Nicht berücksichtigt ist in dem Entwurf jedoch bislang die Forderung der Wohnungswirtschaft, dass Mieterstrom und Eigenstrom gleich behandelt werden, da es sich technisch um die gleiche Lösung handelt, bei der nur rechtlich ein Unterschied hinsichtlich der Personenidentität besteht. Auch enthält der Entwurf eine gesetzliche Definition des „Mieterstroms“ – vergleichbar der vorhandenen Definition zur „Eigenversorgung“. Nach wie vor steht auch die Beseitigung der steuerlichen Nachteile von Wohnungsunternehmen aus, die Strom aus erneuerbaren Energien oder KWK lokal erzeugen wollen.

Letztlich nutzt der Gesetzesentwurf die Chance der Entlastung von Mietern nicht. Mieter tragen nach dem Entwurf nach wie vor die Lasten des Ausbaus erneuerbarer Energien, ohne sich daran beteiligen zu können. Wir hatten diese Argumente auch gegenüber dem Umweltministerium Baden-Württemberg vorgebracht und um Unterstützung gebeten.

Die Stellungnahme des GdW zu dem Gesetzesentwurf finden Sie im internen Bereich unserer Homepage (www.vbw-online.de) unter der Rubrik Brancheninfos aus dem GdW / Stellungnahmen.

7. Sonderbauministerkonferenz fordert Neukonzeption der Energieeinsparverordnung

Die Bauminister der Länder hatten auf der Sonderbauministerkonferenz am 13.04.2016 erneut  eine strukturelle Neukonzeption der Energieeinsparverordnung gefordert und nochmals dargelegt, dass die Anforderungen hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit, Technologieoffenheit und Vereinfachung mit dem vorgelegten Gutachten von Bundeswirtschafts- und Bundesbauministerium zur EnEV 2017 nicht erfüllt sind. Auf die Notwendigkeit einer Neukonzeption von Energieeinsparverordnung und Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz hatten sich die Bauminister schon im Oktober letzten Jahres geeinigt. Die Länder haben die Bundesministerin gebeten, umgehend die von ihr zugesagte Bund-Länder-Arbeitsgemeinschaft einzuberufen, um gemeinsame Modelle zur strukturellen Neukonzeption zu erarbeiten.

Die Wohnungswirtschaft wies in einer Pressemitteilung darauf hin, dass mit dem Bericht des Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen im Bundeskabinett beschlossen wurde, alle Gesetze und Verordnungen künftig speziell in Bezug auf die Auswirkungen auf die Wohnkosten zu prüfen. Dies müsse bei einer Neuauflage der EnEV unbedingt angewendet werden. Ein weiteres Thema der Konferenz war die Verteilung zusätzlicher Bundesmittel für den sozialen Wohnungsbau. Der Bund wurde gebeten, unter Beteiligung der Länder einen Vorschlag zur sachgerechten Verteilung der Gelder zu erarbeiten.

8. Sonderförderung für Wohnungsneubau wird verschoben

Wie im vbw-info 02 und 03/2016, Gruppe 4, berichtet, hatte das Bundeskabinett am 03.02.2016 den Gesetzentwurf der Bundesregierung zur Einführung einer steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus gebilligt. Der Bundesrat hat sich in seiner Sitzung am 18.03.2016 mit dem Gesetzentwurf befasst und bei mehreren Punkten Nachbesserungsbedarf im Sinne der Wohnungswirtschaft gesehen. Nunmehr hat der Finanzausschuss des Deutschen Bundestages am 27.04.2016 die ursprüngliche geplante Beschlussfassung über den Entwurf eines Gesetzes zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus abgesetzt. Begründung der Koalitionsfraktionen ist, dass es noch Beratungsbedarf gäbe. Letztlich sind Auslöser für die Absetzung Differenzen zwischen SPD und Union, nachdem in einer Expertenanhörung am 25.04.2016 der Deutsche Städtetag als Alternative eine Investitionszulage gefordert hat, damit auch kommunale Wohnungsunternehmen profitieren können. Eine Forderung, die auch die Wohnungswirtschaft gestellt hat, jedoch nicht nur bezogen auf kommunale Wohnungsunternehmen, sondern auch für Genossenschaften, insbesondere für Vermietungsgenossenschaften.

Für Rückfragen steht Ihnen Frau Sigrid Feßler (Telefon 0711 16345 - 113) zur Verfügung.

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Förderung des Wohnungsbaus

Die KfW - Bankengruppe informiert

Die KfW hat zum 14.04.2016 unter anderem in dem KfW-Förderprogramm „Altersgerecht Umbauen“ (159) die Zinskonditionen gesenkt.

Für Anträge, die ab dem 14.04.2016 bei der KfW eingehen, stellen sich die Zinssätze wie folgt dar (hier aufgeführt: Darlehen 20 Jahre Laufzeit, 3 tilgungsfreie Anlaufjahre und 10 Jahre Zinsbindung):

Energieeffizient Sanieren:

Sanieren zum KfW-Effizienz (Nr. 151/152)

-Auszahlungskurs in %: 100

-Zinssatz Endkreditnehmer nominal in % p.a.: 0,75

-Zinssatz Endkreditnehmer effektiv in % p.a.: 0,75

Altersgerecht Umbauen (Nr. 159):

-Auszahlungskurs in %: 100

-Zinssatz Endkreditnehmer nominal in % p.a.: 0,75

-Zinssatz Endkreditnehmer effektiv in % p.a.:  0,75

Energieeffizient Bauen:

KfW-Effizienzhaus (Nr. 153)

-Auszahlungskurs in %: 100

-Zinssatz Endkreditnehmer nominal in % p.a.: 0,75 (Effizienzhaus 70: 1,20  % p.a)

-Zinssatz Endkreditnehmer effektiv in % p.a.:  0,75 (Effizienzhaus 70: 1,21  % p.a)

 

Wir möchten in diesem Zusammenhang auch auf die Einführung einer 20-jährigen Zinsbindungsvariante ab 01.04.2016 in Energieeffizient Bauen (153) hinweisen.

Der Zinssatz beträgt bei 20 Jahren Laufzeit aktuell:

- Zinssatz Endkreditnehmer 1,30 % p.a. soll / 1,31 % p.a. eff. 

 

Die aktuellen Zinssätze, die seit dem 29.04.2016 gelten, können Sie der beigefügten Konditionenübersicht entnehmen. In der Übersicht wird auch das „Gültig ab“-Datum zu den einzelnen Zinssätzen ausgewiesen.

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Förderung des Wohnungsbaus

Die KfW informiert zum Thema Energie und Umwelt

Mitteilung über die Startkonditionen

Die KfW hat zum 01.05.2016 das neue Programm KfW-Energieeffizienzprogramm- Abwärme zur Steigerung der Energieeffizienz in Unternehmen eingeführt.

Aktualisierte Dokumente

Das Merkblatt zum KfW Energieeffizienzprogramm Abwärme wurde noch hinsichtlich folgender Punkte angepasst:

Die Antragsberechtigung von Contractingunternehmen wurde zwischenzeitlich mit dem Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWI) abgestimmt. Antragsberechtigte Unternehmen, die Contractingdienstleistungen gemäß DIN 8930-5 erbringen, müssen der Hausbank den Entwurf des Contracting-Vertrages und die Bestätigung zum Contractingvorhaben (Formularnummer 600 000 3733) vorlegen. Die Hinweise zur Datenweitergabe wurden sowohl im Merkblatt als auch in der Bestätigung zum Kreditantrag KfW Energieeffizienzprogramm Abwärme (294) (Formularnummer 6000003692) angepasst.

Das aktuelle Merkblatt, die Bestätigung zum Kreditantrag KfW - Energieeffizienzprogramm Abwärme (294) sowie die Bestätigung zum Contractingvorhaben sind dieser KfW-Information für Multiplikatoren beigefügt.

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Förderung des Wohnungsbaus

Die KfW informiert zum Thema Energie und Umwelt

Die KfW startet mit einem Signalzins von 1,00 % p. a. für den Endkreditnehmer in der Preisklasse A in allen Laufzeitvarianten.

KfW Unternehmerkredit Plus KMU (046), einheitlich für die Laufzeitvarianten 5/1/5 und 10/2/10 (Laufzeit / tilgungsfreie Anlaufjahre / Zinsbindung):

Aus prozessualen und regulatorischen Gründen wird ab dem 01.08.2016 im KfW-Energieeffizienzprogramm und im KfW-Umweltprogramm die Sonderregelung für Leasingfinanzierungen (Kreditvariante und Forfaitierungsvariante) eingestellt. Diese sah vor, dass unter bestimmten Voraussetzungen (u. a. Weitergabe des Fördervorteils an den Leasingnehmer) Leasinggesellschaften auch dann refinanziert werden können, wenn ausschließlich der jeweilige Leasingnehmer die Fördervoraussetzungen erfüllt.

Unter den bisherigen Produktbedingungen werden Anträge noch bis zum 31.07.2016 (Antragseingang bei der KfW) entgegengenommen. Zusagen für diese Anträge müssen spätestens bis zum 30.09.2016 erfolgen.

Selbstverständlich können ab dem 01.08.2016 im KfW-Energieeffizienzprogramm und im KfW-Umweltprogramm für Leasingvorhaben weiterhin Anträge von Leasinggesellschaften entgegen genommen werden, die selbst die Antragsvoraussetzungen erfüllen (analog dem Vorgehen bei Vermietung und Verpachtung).

Das Vertragsverhältnis mit dem Endkreditnehmer (Leasinggeber) muss dabei als Kreditvertrag mit den in der Refinanzierungszusage genannten Konditionen ausgestaltet sein. Eine Weitergabe des Refinanzierungsvorteils an den Leasingnehmer ist nicht erforderlich.

Das Leasingobjekt (Immobilien und Mobilien) muss gewerblich genutzt werden. Unabhängig von den Änderungen in den o. g. Förderprogrammen steht Ihnen das Globaldarlehensangebot der KfW zur Refinanzierung von Mobilienleasing für KMU in Deutschland weiterhin zur Verfügung.

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Förderung des Wohnungsbaus

Neue Förderbekanntmachungen für Bauen und Energie

Wir möchten Sie auf drei neue Förderbekanntmachungen des Bundes hinweisen, die kürzlich erschienen sind:

 

 

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Steuerfragen

Die WTS informiert

Die zum 31.12.2006 vorhanden EK 02 - Bestände mussten gemäß § 38 Abs. 5 Satz 1 KStG 2002 mit einem Steuersatz von 3 % abgelöst werden. Dieser Körperschaftsteuererhöhungsbetrag ist innerhalb des Zahlungszeitraumes von 2008 bis 2017 in zehn gleichen Jahresbeträgen zu bezahlen. Für bestimmte Wohnungsunternehmen bestand nach § 34 Abs. 16 Satz 1 KStG 2002 die Möglichkeit, auf Antrag die §§ 38, 40 KStG 2002 a.F. sowie § 10 UmwStG 2006 weiter anzuwenden, mit der Folge, dass es (nur) im Falle von Ausschüttungen zur Nachbelastung des EK 02 in Höhe der Ausschüttungsbelastung von 30 % kommt. Das Antragsrecht stand allerdings nur Körperschaften zu, an denen unmittelbar oder mittelbar zu mindestens 50 % juristische Personen des öffentlichen Rechts oder Körperschaften, Personenvereinigungen oder Vermögensmassen i.S. von § 5 Abs. 1 Nr. 9 KStG 2002 alleine oder gemeinsam beteiligt sind oder Erwerbs- und Wirtschaftsgenossenschaften, die ihre Umsatzerlöse überwiegend aus der Verwaltung und Nutzung eigenen zu Wohnzwecken dienenden Grundbesitzes, durch Betreuung von Wohnbauten oder durch die Errichtung und Veräußerung von Eigenheimen, Kleinsiedlungen oder Eigentumswohnungen erzielen sowie steuerbefreiten Körperschaften.

Dagegen klagte ein Wohnungsunternehmen, das diese Voraussetzungen nicht erfüllte. Das klagende Unternehmen hatte vor dem BFH keinen Erfolg. In seinem Urteil vom 28.10.2015 (Az. I R 65/1) führt der BFH aus:

  • Das durch § 34 Abs. 16 KStG 2002 i.d.F. des JStG 2008 eingeräumte Recht, für die Anwendung des bisherigen Rechts zu optieren und damit einer sofortigen, ausschüttungsunabhängigen Nachbelastung des Endbestandes des EK 02 zu entgehen, begründet eine Besserstellung steuerbefreiter Körperschaften sowie bestimmter Körperschaften und Erwerbs- und Wirtschaftsgenossenschaften aus dem Bereich der Wohnungswirtschaft.  

  • Soweit sich diese Optionsmöglichkeit nur auf in der Wohnungswirtschaft tätige Körperschaften, an denen juristische Personen des öffentlichen Rechts oder Körperschaften, Personenvereinigungen oder Vermögensmassen i.S. von § 5 Abs. 1 Nr. 9 KStG 2002 beteiligt sind, und auf in der Wohnungswirtschaft tätige Erwerbs- und Wirtschaftsgenossenschaften erstreckt, bestehen sachliche Gründe für diese unterschiedliche Behandlung innerhalb der Gruppe von Wohnungsunternehmen, so dass die vom klagenden Unternehmen behauptete Verfassungswidrigkeit nach Auffassung des BFH nicht besteht.

Für Rückfragen steht Ihnen die WTS GmbH Stuttgart (Ansprechpartner: GF Fritz Schmidt, Telefon 0711 16345 – 400) zur Verfügung.

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Steuerfragen

Die WTS informiert

Wir hatten Sie bereits darüber informiert, dass aufgrund eines Urteils des Bundesfinanzhofs zur Gewinnrealisierung bei der Abrechnung von Architektenleistungen nach der HOAI die Finanzverwaltung mit Datum vom 29.06.2015 ein BMF-Schreiben erlassen hatte. Danach sollte bei bloßen Vorschusszahlungen keine Gewinnrealisierung eintreten, bei allen anderen Anzahlungen sollte bereits mit der Vereinnahmung der Abschlagszahlung eine Gewinnrealisierung und damit bereits zu diesem Zeitpunkt die Versteuerung des anteiligen Gewinns erfolgen.

Dies hätte insbesondere bei Bauträgergeschäften einen erheblichen zusätzlichen Verwaltungsaufwand bedeutet. Im Schrifttum war diese Verwaltungsauffassung sehr umstritten. Auch der GdW hatte sich beim BMF um eine Klarstellung eingesetzt, insbesondere weil die MaBV, die ja für Bauträgergeschäfte maßgeblich ist, keine Vergütungsvereinbarung, sondern eine Verbraucherschutzvorschrift ist.

Nunmehr hat das BMF mit Schreiben vom 15.03.2016 (BStBl 2016 II S. 279) auf diese Einwendungen reagiert. Die Grundsätze des BMF-Schreibens vom 29.06.2015 sind jetzt nur noch auf Abschlagszahlungen nach der HOAI anzuwenden, so dass Bauträgergeschäfte nicht mehr betroffen sind.

Für Rückfragen steht Ihnen die WTS GmbH Stuttgart (Ansprechpartner: GF Fritz Schmidt, Telefon 0711 16345 – 400) zur Verfügung.

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Steuerfragen

Die WTS informiert

Ab dem Jahr 2011 hatte die Finanzverwaltung Bauträger als Bauleister angesehen und in die Umkehrung der Steuerschuldnerschaft bei Bauleistungen gezwungen. Der BFH hat mit Urteil vom 22.08.2013 (Az.: V R 37/10; BStBl. 2014 II S. 128) diese Verwaltungsauffassung verworfen. Dieser Rechtsauffassung ist die Finanzverwaltung mit BMF-Schreiben vom 05.02.2014 (BStBl 2014 I S. 233) gefolgt und wendet die Entscheidung des BFH in allen offenen Fällen an.

Der Gesetzgeber hat durch die Einführung des § 27 Abs. 19 UStG auf die Anträge der Bauträger auf Erstattung der zu Unrecht abgeführten Umsatzsteuer reagiert und für diese Fälle eine eigenständige Korrekturvorschrift im Umsatzsteuergesetz  geschaffen. Danach würde der Bauunternehmer die dem Bauträger zu erstattende Umsatzsteuer schulden. Nach Verwaltungsauffassung und Gesetzeslage hätte der Bauunternehmer dem Bauträger berichtigte Rechnungen auszustellen, in denen die Umsatzsteuer offen ausgewiesen wird. Der sich aus der Rechnungsberichtigung ergebende Anspruch gegen den Bauträger könnte der Bauunternehmer an das Finanzamt abtreten. Im Ergebnis würde der Bauträger damit nur die Erstattungszinsen i. S. des § 233a AO erhalten, während der Subunternehmer aufgrund des § 233a Abs. 2a AO nicht mit Nachzahlungszinsen belastet wird. Durch die Verrechnung der Ansprüche kommt es auch nicht zu Zahlungen oder Erstattungen. Dennoch ist die Berichtigung für den Bauträger vorteilhaft, weil ihm dann für die berichtigten Zeiträume Zinsen nach § 233a AO erstattet werden.

Neue Entwicklung durch die Rechtsprechung des 5. Senats des BFH
In Literatur und Rechtsprechung ist strittig, ob die Finanzverwaltung die an den Bauträger zu erstattende Umsatzsteuer vom Bauunternehmer erheben darf. Bereits im Dezember 2015 hatte der 11. Senat des BFH dem Antrag eines Bauunternehmers auf Aussetzung der Vollziehung entsprochen. Dem Antrag des Bauunternehmers wurde entsprochen, weil von den Finanzgerichten zu dieser Frage unterschiedliche Urteile vorlagen. Inhaltlich hat sich der 11. Senat zu dieser Rechtsfrage nicht geäußert. Der 5. Senat des BFH hat mit Beschluss vom 27.01.2016 (Az.: V B 87/15) auch zur Aussetzung der Vollziehung in diesen Fällen Stellung genommen und dargelegt, dass ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Inanspruchnahme des Bauunternehmers nach § 27 Abs. 19 UStG bestehen. Darüber hinaus hält der 5. Senat es für ernstlich zweifelhaft, dass der Anspruch des Bauunternehmers auf Nachbelastung der Umsatzsteuer entsprechend § 17 Abs. 2 Nr. 1 Satz 1 UStG  uneinbringlich geworden ist.

Die Finanzverwaltung hat aus diesem Beschluss folgende Konsequenzen gezogen:

Die vom Bauträger und vom Bauunternehmer damals übereinstimmend angenommene Steuerschuldumkehr entfällt gem. § 17 UStG erst, wenn der Bauträger die Umsatzsteuer an den Subunternehmer bezahlt. Der Subunternehmer hat die Leistung erst zu versteuern, wenn er den darauf entfallenden Umsatzsteuerbetrag vereinnahmt hat. Zinsen nach § 233a AO sollen beim Bauträger nicht entstehen.

Hierzu soll ein BMF-Schreiben ergehen. Damit möchte die Finanzverwaltung die Zinserstattung beim Bauträger vermeiden und – soweit der Bauunternehmer gar nicht mehr in Anspruch genommen werden kann – auch die Auszahlung der Umsatzsteuer. Die Finanzämter dürfen aufgrund einer Anweisung der OFD zunächst bis auf Weiteres keine Auszahlungen aufgrund von Rückabwicklungsanträgen mehr vornehmen.

Wir halten die Vorgehensweise der Finanzverwaltung nicht durch den Beschluss des 5. Senats gedeckt, insbesondere weil es sich um einen Beschluss im vorläufigen Rechtsschutzverfahren handelt, bei dem nur eine summarische Prüfung erfolgt.

Die Argumentation beim Bauträger mit §17 UStG ist u. E. nicht zielführend. § 17 UStG regelt die Fälle der Berichtigung der Umsatzsteuer, weil der Leistungsempfänger das vereinbarte Entgelt nicht bezahlt hat. Bei der vorliegenden Problematik hat der Bauträger sehr wohl bezahlt.

Anmerkung
Wir empfehlen Ihnen, den Antrag auf Berichtigung der Veranlagung zu stellen bzw. gestellte Anträge aufrecht zu halten. Wir werden Sie weiter informieren.

Für Rückfragen steht Ihnen die WTS GmbH Stuttgart (Ansprechpartner: GF Fritz Schmidt, Telefon 0711 16345 – 400) zur Verfügung.

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Mietrecht

Kündigungsgrund - Leugnen von Schimmelverursachung durch den Mieter

Am 13.04.2016 hat der BGH (AZ: VIII ZR 39/15) eine weitere Entscheidung zur Schimmelproblematik im Mietverhältnis getroffen. Leugnet danach der Mieter - trotz eines anders lautenden Urteils -, aufgrund falschen Wohnverhaltens für Schimmel in der Wohnung verantwortlich zu sein, kann dies nach der neuen Entscheidung einen Kündigungsgrund darstellen.

Es lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Zwischen den Parteien bestand seit April 2008 ein Wohnraummietverhältnis. Im Jahr 2010 zeigte der Mieter u.a. Schimmelschäden an. Er führte die Mängel auf bauseitige Ursachen zurück und minderte die Miete. Der Vermieter hingegen argumentierte, die Schäden seien auf falsches Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters zurückzuführen und klagte auf Schadensersatz und Zahlung rückständiger Miete.

In erster Instanz wurde der Mieter unter anderem zur Zahlung von Schadensersatz verurteilt. Das Gericht sah die Ursache der Schäden aufgrund eines Sachverständigengutachtens in einer massiven Störung des Raumklimas, das auf falsches Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters zurückzuführen sei.

Der Mieter zahlte den Schadensersatz nicht. Darüber hinaus monierte er die gleichen Mängel erneut beim Vermieter und machte eine weitere Mietminderung geltend. Im Dezember 2013 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich. Zur Begründung führte er aus, dass der Mieter seine Pflicht zur Zahlung von Schadensersatz nicht erfüllt habe. Ferner sei die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar, weil der Mieter seine Verantwortlichkeit für die Schimmelbildung nach wie vor in Abrede stelle und weiterhin nicht ausreichend heize und lüfte.

Nach Auffassung des Senats können die vom Vermieter angeführten Gründe eine ordentliche Kündigung rechtfertigen. Ein Vermieter hat ein berechtigtes Interesse an einer fristgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Dies setzt die Verletzung einer aus dem Mietverhältnis resultierenden Haupt- oder Nebenpflicht voraus. Da die vom Amtsgericht ausgeurteilte Schadensersatzforderung auf eine Verletzung der dem Mieter obliegenden Pflicht zur Obhut der Mietsache zurückzuführen ist, ist die Nichtzahlung der Forderung eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung, die eine ordentliche Kündigung begründen kann.

Auch die vom Vermieter angeführten weiteren Gründe, nämlich das beharrliche Leugnen des Mieters, für die Feuchtigkeitsschäden verantwortlich zu sein und das fortgesetzt unzureichende Lüften und Heizen, sind Pflichtverletzungen, die eine Kündigung rechtfertigen können. Aus einem derartigen Verhalten ergibt sich die für den Vermieter begründete Besorgnis, dass der Mieter weder gewillt ist, seinen vertraglichen Pflichten zur Obhut der Wohnung nachzukommen, noch die Miete vollständig zu zahlen.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

 

 

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Europarecht

EU – INFO März, April und Mai 2016

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Mit freundlichen Grüßen

RAin Sigrid Feßler
Verbandsdirektorin