vbw-info 04/2017

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Inhaltsverzeichnis

Angelegenheiten des Verbandes

Trauer

Leider haben wir seit der letzten Ausgabe drei Trauerfälle zu vermelden.

Kurz vor Ostern ist der ehemalige Prüfungsdirektor des vbw Franz-Josef-Lücker nach schwerer Krankheit im Alter von 81 Jahren verstorben. Franz-Josef Lücker war von 1981 bis zu seinem Ruhestand im Jahre 1999 erst Wirtschaftsprüfer, Prüfungsdienstleiter und dann Prüfungsdirektor im vbw. Er hat den vbw und hier insbesondere den Prüfungsbereich maßgeblich geprägt, die Mitgliedsunternehmen beratend und prüfend weiterentwickelt, die Fusion zum heutigen vbw befördert und beim Aufbau des Genossenschaftsverbandes in Sachsen mitgewirkt. Wir schätzten ihn für sein Wissen und Know-how, aber gerade auch für seine Geradlinigkeit und Mitmenschlichkeit und für sein herzliches Lachen.

Walter Springmann, langjähriger Geschäftsführer der Städtischen Wohnbaugesellschaft Kehl mbH, ist am 18.04.2017 im Alter von nur 57 Jahren einer schweren Krankheit erlegen. Er trat 1999 in das Unternehmen ein und wurde 2008 Geschäftsführer. Walter Springmann verstand es in exemplarischer Weise, den sozialen Auftrag der Städtischen Wohnbau mit den wirtschaftlichen Möglichkeiten der Gesellschaft und der Stadt in Einklang zu bringen.

Der vbw trauert auch um Hermann Silcher. Herr Silcher gehörte seit 1973 dem Aufsichtsrat der KreisBau Enz-Neckar eG an und war von 2001-2011 Vorsitzender dieses Gremiums. Durch sein langjähriges Engagement hat Herr Silcher das Bild der Genossenschaft nachhaltig geprägt und viele positive Akzente gesetzt. Anlässlich seiner Verabschiedung wurde er mit der goldenen Ehrennadel des Verbandes ausgezeichnet.

Wir werden den Verstorbenen stets ein ehrendes Andenken bewahren.

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Angelegenheiten des Verbandes

FLÜWO ist Siegelträger der Geislinger Konvention

Seit Kurzem führt die FLÜWO Bauen Wohnen eG das Siegel der Geislinger Konvention.

Neben der reinen Kaltmiete stellen die Betriebskosten eine nicht unerhebliche Kostenposition in der Gesamtmietbelastung von Mietern dar. Deshalb hat die FLÜWO neben der Betriebskostenabrechnung auch einen Bereich für das Betriebskostenmanagement aufgebaut und beteiligt sich auch an einem externen Betriebskosten-Benchmarking nach den Regeln der Geislinger Konvention. Mit dem Ziel der ständigen Nebenkostenoptimierung durch das Aufdecken und Nutzen aller denkbaren Kosteneinsparungsmöglichkeiten unterzieht sich die FLÜWO dem Kostenvergleich mit anderen Marktteilnehmern. Das Siegel bescheinigt die Konformität der Betriebskostenbuchhaltung des Unternehmens mit den Regeln der Geislinger Konvention.

Die FLÜWO Bauen Wohnen eG setzt damit ein Zeichen für mehr Transparenz in den Betriebskosten für ihre fast 10.000 Wohnungen.

Der vbw gratuliert der FLÜWO Bauen Wohnen eG zu dieser Auszeichnung. 

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Veranstaltungshinweis des vbw

Am 30. Juni 2017 findet zum 5. Mal das Golfturnier für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Baden-Württemberg statt. Das Turnier wird vom BFW Landesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen Baden-Württemberg, dem Verband der Immobilienverwalter Baden-Württemberg, dem Bau-Prüfverband Südwest und dem vbw ausgetragen. Das Turnier findet im Golfclub Pforzheim Karlshäuser Hof e.V., Ölbronn-Dürrn, statt.

Den Flyer mit den Informationen zur Anmeldung fügen wir in der Anlage bei.

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Veranstaltungshinweis des vbw

Am 29. Juni 2017 findet im Hospitalhof in Stuttgart die Tagung KWK in Wohnungsunternehmen statt. Die Veranstaltung findet in Kooperation mit dem Kompetenzzentrum KWK der KEA Klimaschutz- und Energieagentur Baden-Württemberg (KEA) statt.

Die Wohnungswirtschaft verfolgt im Rahmen ihrer Energiestrategie unterschiedliche Ansätze, um die Endenergieverbräuche zu senken und die Energieeffizienz zu steigern. Ein wesentlicher Baustein ist die kombinierte Erzeugung von Wärme und Strom. Dadurch werden nicht nur Ressourcen geschont und die Anforderungen des Erneuerbare-Wärme-Gesetzes (EWärmeG) erfüllt, sondern es ergeben sich auch Chancen für neue Geschäftsmodelle.

In der Veranstaltung wollen wir mit Ihnen die notwendigen Vorüberlegungen für einen erfolgreichen Betrieb von KWK-Anlagen unter rechtlichen, steuerlichen und wirtschaftlichen Aspekten erörtern. Außerdem werden Praxisbeispiele und der Erfahrungsaustausch Sie dabei unterstützen, die Möglichkeiten für den Einsatz von KWK in Ihrem Wohnungsunternehmen zu prüfen.

Der Staatssekretär im Umweltministerium Baden-Württemberg wird in das Thema einführen.

In der Anlage fügen wir den Flyer bei, der weitere Informationen zur Anmeldung enthält.

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Die AWI informiert - Veranstaltungshinweis

Am 06. Juli 2017 findet der Karlsruher Rechtstag im Novotel Karlsruhe statt.

Im Mittelpunkt der Agenda stehen neben dem hochaktuellen neuen Bauvertragsrecht die neuesten Entscheidungen im Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie die für die Wohnungswirtschaft neuen Anforderungen der EU-Datenschutzgrundverordnung. Außerdem werfen wir mit Dr. Öner, Leiter des Brüsseler GdW-Büros, einen Blick nach Brüssel, um zu erfahren, welche Diskussionen dort derzeit geführt werden und welche Pläne auf europäischer Ebene für die Wohnungswirtschaft in Deutschland in der Schublade liegen. Begrüßen wird uns der Oberbürgermeister der Stadt Karlsruhe, Dr. Frank Mentrup.

Den Flyer mit den Informationen zur Anmeldung fügen wir in der Anlage bei.

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Veranstaltungshinweise

1. Stärkung des genossenschaftlichen Wohnens 

Im Jahr 2014 hat Bundesministerin Dr. Barbara Hendriks das Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen ins Leben gerufen. Um den wachsenden Wohnungsbedarf zu decken und die sozialen, demografischen und energetischen Herausforderungen zu bewältigen, wurden in einzelnen Arbeitsgruppen zahlreiche Maßnahmen vorgeschlagen.

Ein wichtiges Thema war dabei auch die Stärkung des genossenschaftlichen Wohnens. Die Wohnungsgenossenschaften werden dabei als starke Partner der Kommunen gesehen.  

In der Veranstaltung "Stärkung des genossenschaftlichen Wohnens – Strategien und übertragbare Ansätze“ am 19. Juni 2017, 10:30 - 16:30 Uhr im Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit, Stresemannstraße 128-130, 10117 Berlin, Veranstaltungshof, soll am Ende der Legislaturperiode Bilanz gezogen werden. Im Mittelpunkt steht die Frage, welchen Beitrag die Politik leisten kann, um die Rahmenbedingungen für das genossenschaftliche Wohnen in Zukunft noch weiter zu verbessern. Die Veranstaltung wird durch Herrn Staatssekretär Gunther Adler eröffnet.

Die Anmeldung erfolgt über die beigefügte Registrierungsplattform oder per E-Mail an wohnungsgenossenschaften@bmub-registrierung.de.

2. Save the Date am 10. Juli 2017 in Nürnberg

Mehr Wohnungsbau ist nötig. Doch oft fehlt die Akzeptanz für neue Projekte. Im Einzelfall können Konflikte die Realisierung von neuen Wohnprojekten verzögern oder sogar verhindern. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn Nachbarn und Bürger konkrete Auswirkungen auf ihre Wohnqualität befürchten, zum Beispiel durch soziale Veränderungen, Bauarbeiten, Verlust an Grünflächen, Verschattung, wegfallende Parkplätze oder gar Angst vor Verdrängung. Mit den Vorbehalten muss man sich vor Ort konstruktiv und zielgerichtet auseinandersetzen.

Um für dieses Thema zu sensibilisieren, findet am 10. Juli 2017 die 2. Regionalkonferenz unter dem Titel "Akzeptanz für mehr Wohnungsneubau" statt. Veranstalter sind das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB), der Deutsche Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V. sowie das Bundesinstitut für Bau, Stadt- und Raumforschung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Die AWTS informiert

Im vbw-info 02/2017 hatten wir Ihnen bereits ausführliche Hinweise zu der Thematik gegeben. Aufgrund der aktuellen Netzangriffe erscheint es uns aber wichtig, nochmals auf das Thema zurückzukommen.

Kommunikations- und Informationstechnologien sind unabdingbare Bestandteile im Alltag der Wohnungsunternehmen geworden und nicht mehr wegzudenken. Diese technischen Entwicklungen ermöglichen den Unternehmen effizientere Betriebsabläufe und schnellere Arbeitsprozesse für die Mitarbeiter. Allerdings zeigt diese zunehmende Vernetzung und Digitalisierung auch, dass sich die Manipulations- und Angriffsmöglichkeiten für Cyberkriminelle in ihrem Ausmaß und ihrer Ausprägung alarmierend erhöht haben. Insbesondere über das weltweite Internet eröffnen sich technische Möglichkeiten, sich unbefugt Zugang zu den Netzwerken von Unternehmen zu verschaffen, um so Unternehmensdaten zu stehlen, zu verändern, zu beschädigen oder zu zerstören, bis hin zu Erpressungen durch „Ransomware“. Fachleute sind sich darüber einig: Die Frage ist nicht mehr ob, sondern wann jedes IT-System Opfer eines Cyber-Angriffes wird. Die Zahlen hierzu sind eindeutig und werden vom Bundeskriminalamt bestätigt. Umso wichtiger ist es für die vbw-Mitglieder daher, sich gegen dieses neue Gefährdungs- und Schadenpotenzial wirksam zu schützen. Letztlich sind hierfür neue Versicherungslösungen erforderlich.

Mit der Allianz konnte die AWTS einen renommierten Versicherungspartner zur Entwicklung einer leistungsstarken branchenspezifischen Versicherungslösung gewinnen. Auf Grundlage eines wohnungswirtschaftlichen Rahmenvertrages können wir Ihnen ab sofort eine umfassende Deckung für Eigen- und Drittschäden im Zusammenhang mit IT- oder Datenschutzverletzungen zu Sonderkonditionen zur Verfügung stellen. Versichert sind u.a. Haftpflichtansprüche Dritter sowie eigene Aufwendungen zur Wiederherstellung von Daten und IT-Systemen. Des Weiteren werden Kosten für behördliche Verfahren erstattet und schnelle Unterstützung durch IT-Fachleute zur Ursachenforschung und Folgenbeseitigung gewährleistet.

Eine Versicherung ist die eine Sache. Hinzu kommt aber, dass im Rahmen der Unternehmensführung ein ordnungsgemäßes Risikomanagement für diesen Bereich unerlässlich ist.

Eine 100%ige IT-Sicherheit lässt sich nicht erreichen. Schaden- und Haftungsrisiken lassen sich jedoch im Rahmen eines ordnungsgemäßen Risikomanagements durch geeignete technische und organisatorische Maßnahmen (z.B. Virenschutz, Backup-Strategie, Passwort-Richtlinien, Mitarbeiterinfo) sowie ergänzendem Versicherungsschutz deutlich reduzieren.

Mit wenigen Angaben erstellen wir Ihnen gerne einen Risikoreport mit Bewertung Ihrer aktuellen Risikosituation sowie ein individuelles Versicherungsangebot.

Bitte kommen Sie auf uns zu. Bei Fragen wenden Sie sich bitte an die AWTS (Ansprechpartner: Herr Alexander Vegh, Tel. 0711/16345-559, E-Mail: vegh@awts-vbw.de, und Herr Andreas König, Tel. 0711/16345-553, E-Mail: koenig@awts-vbw.de).

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Allgemeine Geschäftsführung

GdW Mustersatzungen, Mustergeschäftsordnungen und Musterwahlordnung 2017 sowie weitere Formulare beim Haufe online Shop erhältlich

Wir hatten Sie bereits im März 2017 über die überarbeitete GdW Arbeitshilfe 80 „Mustersatzungen, Mustergeschäftsordnungen und Wahlordnung für Wohnungsgenossenschaften Stand 2017“ sowie die Änderungen in den Mustersatzungen, der Mustergeschäftsordnungen und der Musterwahlordnung informiert. Die Arbeitshilfe und die neuen Muster sind ein Gemeinschaftswerk von GdW und JustiziarInnen der Regionalverbände. Ein Exemplar der Arbeitshilfe ging Ihnen direkt über den GdW zu. Sie steht Ihnen auch auf unserer Homepage (www.vbw-online.de) unter der Rubrik Brancheninfos aus dem GdW / Arbeitshilfen zum Download zur Verfügung.  

Mittlerweile stehen aber auch die Neufassungen der Mustersatzungen, der Mustergeschäftsordnungen und der Musterwahlordnung als auch weitere überarbeitete wohnungswirtschaftliche Dokumente beim Haufe Online Shop zum Bezug zur Verfügung.  

Genossenschaften

  • Mustersatzung für Wohnungsgenossenschaften
  • Mustersatzung für Wohnungsgenossenschaften mit Vertreterversammlung
  • Musterwahlordnung für die Wahl der Vertreter bei Wohnungsgenossenschaften mit Vertreterversammlung
  • Mustergeschäftsordnung für den Vorstand
  • Mustergeschäftsordnung für den Aufsichtstrat

Rechnungslegung und Prüfung

  • Jahresabschluss (Bilanz, GuV-Rechnung und Anhang) für Genossenschaften
  • Jahresabschluss (Bilanz, GuV-Rechnung und Anhang) für Kapitalgesellschaften
  • Vollständigkeitserklärung für Prüfungen – große Genossenschaften
  • Vollständigkeitserklärung für Prüfungen – kleine Genossenschaften

Mietverträge in verschiedenen Sprachen

  • Mietvertrag allgemein – arabische Fassung in der aktualisierten Übersetzung der Ausgabe Januar 2017
  • Mietvertrag allgemein – englische Fassung in der aktualisierten Übersetzung der Ausgabe Januar 2017
  • Mietvertrag allgemein – französische Fassung in der aktualisierten Übersetzung der Ausgabe Januar 2017

Bei Fragen zu den neuen Mustern wenden Sie sich bitte an die Rechtsabteilung des vbw. Ansprechpartnerin ist die Leiterin der Rechtsabteilung, RAin Ursula Hennes (Telefon 0711 16345 – 114).

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Allgemeine Geschäftsführung

Aktuelle Informationen und Empfehlungen zum DigiNetzG

Mit Schreiben an Vorstände und Geschäftsführer vom 30.11.2016 hatten wir Sie ausführlich über das Gesetz zur Erleichterung des Ausbaus digitaler Hochgeschwindigkeitsnetze (DigiNetzG), das am 10.11.2016 in Kraft getreten ist, informiert. Danach erhalten Netzbetreiber über Neuregelungen des Telekommunikationsgesetzes (TKG) einen Mitbenutzungsanspruch an aktiven und passiven Infrastrukturen, auch in Wohngebäuden.

Bislang gibt es zu dem Gesetz weder einschlägige Rechtsprechung noch eine vertiefte Auseinandersetzung in der Literatur; es kann aber durchaus erhebliche Auswirkungen auf die Wohnungswirtschaft haben. Deshalb hat der Fachausschuss Rechtsfragen und Verträge des GdW in Zusammenarbeit mit einer auf das Telekommunikationsrecht spezialisierten Kanzlei eine erste Interpretationshilfe in Form eines Frage-/Antwortkatalogs erarbeitet.

Die Ausführungen sind in drei Teile untergliedert:

  • Zuerst wird auf die Voraussetzungen eingegangen, unter denen dritte Netzbetreiber Zugangsansprüche auf Mitnutzung vorhandener Infrastrukturen oder auf einen "Wohnungsstich" geltend machen können.
  • Im Anschluss wird dargestellt, welche Konsequenzen das Gesetz für bestehende und künftige Gestattungsverträge mit Netzbetreibern haben kann.
  • Abschließend werden die neuen Ausstattungspflichten bei Neubauten und umfangreichen Renovierungen erläutert.

1. Umgang mit Zugangsansprüchen Dritter

Wie bereits in unserem Schreiben ausführlich dargestellt, gewährt das neue DigiNetzG Netzbetreibern sowohl ein Recht auf Verlegung eigener Netze in Form eines "Wohnungsstichs" (§ 77k Abs. 1 TKG) als auch das Recht, bereits bestehende Netzinfrastrukturen innerhalb eines Gebäudes mitnutzen zu können (§ 77k Abs. 2 und 3 TKG). Das Recht auf einen entgeltfreien Wohnungsstich besteht aber nur dann, wenn eine - grundsätzlich entgeltpflichtige - Mitnutzung vorhandener Netze nicht möglich ist.

Beide Ansprüche setzen jeweils die Zustimmung des Teilnehmers (Mieters) voraus, der versorgt werden soll. Aus Sicht des Fachausschusses Rechtsfragen und Verträge des GdW reicht eine allgemein gehaltene Einwilligungserklärung des Mieters, mit dem Abschluss des Netzes in seinen Räumen einverstanden zu sein, nicht aus. Der Mieter muss vielmehr einen konkreten Vertrag über den Bezug eines oder mehrerer Produkte des jeweiligen, den Zugang begehrenden Anbieters abgeschlossen haben und auch seine Zustimmung zur Durchführung der erforderlichen Bauarbeiten einschließlich der in der Wohnung erforderlichen Arbeiten erteilt haben.

Die Zustimmungspflicht des einzelnen Teilnehmers bedeutet ferner, dass die neue Gesetzeslage keinen Anspruch auf eine gestattungslose Verkabelung des gesamten Gebäudes oder entsprechende flächendeckende Mitnutzungsansprüche für vorhandene Infrastrukturen beinhaltet; hierzu ist auch weiterhin ein Gestattungsvertrag mit dem Eigentümer erforderlich.

In diesem Zusammenhang sind dem Fachausschuss Rechtsfragen und Verträge einige Schreiben von Telekommunikationsanbietern bekannt geworden, die den irrtümlichen Eindruck erwecken, dass das neue DigiNetzG die Verkabelung eines gesamten(!) Hauses ohne Gestattung des Eigentümers ermöglicht. Das ist nicht der Fall.

Sollten Wohnungsunternehmen ein entsprechendes Schreiben erhalten haben, wird dringend gebeten, dieses Schreiben dem vbw zur Verfügung zu stellen, sodass entsprechende Schreiben miteinander verglichen und die Rechtslage klargestellt werden kann.

Ablauf und Prüfung eines Mitnutzungsanspruchs gemäß § 77k Abs. 2 und 3 TKG

(a) Bei welchen Infrastrukturen ist eine Mitnutzung möglich?

Ein Mitnutzungsanspruch setzt zunächst voraus, dass entsprechende mitnutzungsfähige Infrastrukturen im Gebäude vorhanden sind. Hierbei ist nach der Art der vorhandenen Infrastrukturen zu unterscheiden:

  • Lichtwellenleiter/Glasfaser:
    Mitnutzung möglich (sowohl bei mehreren Fasern als auch - mit höherem technischem Aufwand - auf einer Faser).
  • Koaxialkabel: 
    - bei Baumnetzen: keine Mitnutzung möglich  
    - bei Vollsternnetzen: Mitnutzung technisch möglich
  • Telefonkabel/Inhaus-TAL:
    Mitnutzung über physische Trennung einzelner Leitungen möglich.
  • Leerrohre:
    Mitnutzung möglich, sofern ein ausreichender Platz für zusätzliche Kabel vorhanden ist.

(b) Wer ist Zugangsadressat: Wohnungsunternehmen oder Netzbetreiber?

Nach dem DigiNetzG kann sich derjenige, der die Mitnutzung beansprucht, an den "Eigentümer oder Betreiber von gebäudeinternen Komponenten öffentlicher Telekommunikationsnetze oder von gebäudeinternen passiven Netzinfrastrukturen" wenden.

Verpflichtet, den Zugang zu gewähren, ist derjenige, der "über Netzinfrastrukturen in Gebäuden verfügt". Beide Rollen - Eigentümer und Betreiber eines Netzes - können je nach Vertragsgestaltung in einer Hand liegen, aber auch unterschiedlich verteilt sein. Sollten Eigentümer und Betreiber eines Gebäudenetzes auseinanderfallen, spricht einiges dafür, dass der Mitnutzungsanspruch gegenüber dem Betreiber als Inhaber der Nutzungsberechtigung für dieses Netz geltend gemacht werden muss.

Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass der Betreiber auch tatsächlich eine entsprechende vertragliche Nutzungsberechtigung hat. Fehlt eine entsprechende vertragliche Regelung zur Nutzungsberechtigung, sollte der Gebäudeeigentümer der Ansprechpartner für ein Mitnutzungsverlangen sein. Diese Frage hat auch Relevanz, sofern Wohnungsunternehmen über entsprechende Tochtergesellschaften verfügen, die den Betrieb sicherstellen.

(c) Wie konkret muss die Zustimmung des Teilnehmers sein?

Wie bereits erwähnt, ist es aus Sicht des Fachausschusses erforderlich, dass die Zustimmung zunächst einen Vertrag zwischen dem Teilnehmer und dem jeweiligen Zugangsbegehrenden erfordert und auch etwaige Bauarbeiten für den konkreten Netzabschluss in den Räumen des Teilnehmers einbezieht. Offen ist, inwiefern die Zustimmung baulich betroffener Nachbarn einzuholen ist.

Sofern bei einem Versorgerwechsel der bisherige Versorger einen älteren ungekündigten Einzelvertrag mit dem Mieter vorlegt und eine Mitnutzung beantragt, empfiehlt der Fachausschuss, vom bisherigen Versorger zusätzlich zu diesem Einzelvertrag eine aktuelle Erklärung des Mieters zu fordern, dass er mit dem Wechsel des Netzes für die Versorgung einverstanden ist und dass er etwaigen notwendigen baulichen Veränderungen für eine Einzelversorgung durch den Netzbetreiber zustimmt.

Sofern eine Versorgung im Sammelinkasso erfolgt, sollte der Mieter auch darauf hingewiesen werden, dass er mietvertraglich vereinbarte Betriebskosten weiterzahlen muss.

Diese Punkte sind allerdings nur dann relevant, wenn der Gebäudeeigentümer auch tatsächlich Adressat des Mitnutzungsanspruchs ist.

(d) Wie ist die Zumutbarkeit des Mitnutzungsanspruchs zu bewerten?

Nach dem DigiNetzG muss der Adressat des Zugangsbegehrens nur "zumutbaren Mitnutzungsanträgen" stattgeben. Die Zumutbarkeit ist aus Sicht des jeweiligen Zugangsadressaten, gegen den sich der Anspruch richtet, zu bestimmen.

Kriterien für eine mögliche Unzumutbarkeit können zum Beispiel sein:

  • besondere bauliche Probleme,
  • Einschränkung der technischen Qualität des derzeitigen über das Netz erbrachten Angebots,
  • hoher finanzieller Aufwand für den die Mitnutzung Gewährenden, ohne hierfür eine entsprechende Kompensation zu erhalten.

Im Streitfall entscheidet auf Antrag die Bundesnetzagentur, ob und unter welchen Bedingungen die Mitnutzung zumutbar ist (§ 77n Abs. 6 TKG).

(e) Ein Mitnutzungsanspruch besteht nach dem DigiNetzG nur dann, wenn eine Dopplung der Netzinfrastrukturen technisch unmöglich oder wirtschaftlich ineffizient ist. Wer trägt die Darlegungslast, dass dies der Fall ist?

Es handelt sich um eine anspruchsbegründende Voraussetzung, die der Antragsteller darzulegen hat. Noch unklar ist, welche Anforderungen an den Nachweis zu stellen sind und wie die Rechtslage zu bewerten ist, wenn die Dopplung der Infrastruktur zwar technisch möglich und auch wirtschaftlich realisierbar ist, aber keine Gestattung dieser Dopplung durch den Eigentümer vorliegt. In diesem Fall besteht zwar ein abstraktes Recht zum Wohnungsstich; dieses ist aber wiederum daran gekoppelt, dass eine Mitnutzung der Infrastruktur nicht möglich ist.

Bei einer wortlautgetreuen Auslegung liegt hierin ein Zirkelschluss, der sowohl den Mitnutzungsanspruch als auch den Anspruch auf einen Wohnungsstich ausschließen kann. Wie dieser offensichtlich gesetzliche Widerspruch aufzulösen ist, lässt sich derzeit noch nicht absehen.

(f) Wie bemisst sich die Höhe des Mitnutzungsentgelts?

Das Gesetz sieht vor, dass der Zugangsverpflichtete die Mitnutzung zu fairen und diskriminierungsfreien Bedingungen gewähren muss. Die entsprechenden Mitnutzungsentgelte sollen primär durch den Antragsteller und dem Zugangsverpflichteten der Infrastruktur frei verhandelt werden.

Das bedeutet, dass der jeweilige Zugangsadressat - je nach Konstellation ein Netzbetreiber oder das Wohnungsunternehmen - seine Entgeltansprüche direkt beim Antragsteller geltend macht. Können sich die Parteien nicht innerhalb von zwei Monaten auf angemessene Bedingungen einigen, entscheidet die Bundesnetzagentur (BNetzA) innerhalb weiterer zwei Monate verbindlich.

Nach § 77n Abs. 6 TKG ist die BNetzA verpflichtet, die Entgelte auf der Grundlage der zusätzlichen Kosten, die sich für den Gebäudeeigentümer durch die Mitnutzung ergeben, festzulegen. Hat der Antragsteller Investitionen zur Herstellung der mitzunutzenden Infrastruktur getätigt, steht ihm sogar eine entgeltfreie Nutzung gesetzlich zu.

Auf einem DigiNetzG-Workshop des Bundesministeriums für Verkehr und Digitale Infrastruktur (BMVI) am 27.04.2017 wurde der Begriff der zusätzlichen bzw. inkrementellen Kosten wie folgt konkretisiert:

  • jegliche zusätzliche Aufwände/Kosten der Bereitstellung (mögen sie auch gering sein),
  • zusätzlicher Wartungsaufwand,
  • Prüfkosten sowie einmalige und laufende Folgekosten, auch unter Sicherheitsaspekten,
  • Zusatzaufwand für Technik,
  • Zusatzaufwand für Verwaltung.

Je nach Zugangskonstellation kann diese Regelung dazu führen, dass die Mitnutzung trotz hoher Investitionen in den Ausbau neuer Glasfasernetze nahezu unentgeltlich erfolgt.

Diese missglückte Regelung widerspricht aus Sicht des Fachausschusses klar der Intention sowohl des europäischen als auch des nationalen Gesetzgebers, dass die Mitnutzung zu fairen und angemessenen Bedingungen zu erfolgen hat.

Zudem ist diese Regelung auch verfassungsrechtlich nicht haltbar. Der GdW wird - gegebenenfalls im Schulterschluss mit Telekommunikationsnetzbetreibern - politische und rechtliche Möglichkeiten eines Vorgehens gegen diese Bestimmung analysieren und sich für eine vorteilhaftere Auslegung oder eine Gesetzesänderung einsetzen. Hierüber werden wir Sie zeitnah informieren.

Ablauf und Prüfung eines Antrags auf einen Wohnungsstich gemäß § 77k Abs. 1 TKG

Scheidet ein Anspruch auf eine Mitbenutzung aus technischen, wirtschaftlichen oder sonstigen Gründen aus, kommt ein entgeltfreier Anspruch gegenüber einem Gebäudeeigentümer auf Duldung eines Wohnungsstichs, den der Netzbetreiber auf seine Kosten herstellt, in Betracht.

(a) Wie konkret muss die Zustimmung des Teilnehmers sein?

Hinsichtlich der Konkretisierung der Zustimmung des Teilnehmers gelten die oben, für den Mitnutzungsanspruch genannten Voraussetzungen. Aus Sicht des Fachausschusses ist es insbesondere für den Wohnungsstich wichtig, dass der jeweilige Mieter nicht nur einen konkreten Versorgungsvertrag mit dem jeweiligen Netzbetreiber abgeschlossen, sondern auch seine Zustimmung zu den konkret durchzuführenden Arbeiten in seiner Wohnung erteilt hat.

(b) Nach § 77k Abs. 1 Satz 1 TKG müssen Eingriffe in Eigentumsrechte Dritter so geringfügig wie möglich erfolgen. Wie ist die Voraussetzung eines geringstmöglichen Eigentumseingriffs zu werten?

Da die Politik einen - aus Sicht des GdW und seiner Regionalverbände massiven Eigentumseingriff wie den - Wohnungsstich als grundsätzlich zulässig ansieht, wird diese Bestimmung dem Eigentümer in der Regel keine Möglichkeit geben, den Wohnungsstich vollständig zu verhindern. Sie gibt ihm aber nach Auffassung des Fachausschusses die Gelegenheit, einen Einfluss auf die konkrete Durchführung des Wohnungsstichs zu nehmen und diesen mit dem jeweiligen Zugangsbegehrenden zu koordinieren.

Aus der Gesetzesbegründung kann abgeleitet werden, dass der Netzbetreiber dazu verpflichtet ist, die wesentlichen Parameter des Wohnungsstichs mit dem jeweiligen Gebäudeeigentümer - idealerweise in Form eines Vertrags - abzustimmen. Hierzu zählen folgende Punkte:

  • Klarstellung, dass der Netzbetreiber alle Einbaukosten trägt,
  • Definition von Leitungsführung und -umfang sowie Einbauzeiten einschließlich Anschlussmöglichkeit für die Stromversorgung,
  • Übernahme der Haftung des Netzbetreibers bei Schäden und Beeinträchtigungen durch das Netz.

Idealerweise sollte der Betreiber sich auch dazu bereit erklären, auf Wunsch des Wohnungsunternehmens die Zuführung nach einer Vertragsbeendigung mit dem jeweiligen Mieter oder bei einem Mieterwechsel ohne Anschlussvertrag auf seine Kosten auszubauen oder dem Gebäudeeigentümer kostenlos zu übertragen, sofern der Eigentümer dies verlangt. Selbstverständlich gilt auch, dass ein Wohnungsstich für den Eigentümer nur zumutbar ist, wenn etwaige Beschädigungen seines Eigentums ersetzt bzw. beseitigt werden.

(c) Wie ist der Nachweis zu führen, dass keine Mitnutzung ohne Qualitätseinbußen möglich ist?

Diese Prüfung erfolgt automatisch im Zusammenhang mit der Prüfung etwaiger Mitnutzungsansprüche. Insofern wird auf die obigen Ausführungen verwiesen. Sofern eine technisch mitnutzungsfähige Infrastruktur im Haus vorhanden ist, über die ein anderer Netzbetreiber verfügt, sollte der Gebäudeeigentümer zum Nachweis dieses Tatbestandsmerkmals Einsichtnahme in den Vertrag zwischen dem Zugangsbegehrenden und dem Netzbetreiber, der die mitnutzungsfähige Infrastruktur betreibt, verlangen.

Konsequenzen für künftige Verträge/Vertragsänderungen mit Netzbetreibern

Der Fachausschuss geht davon aus, dass durch das DigiNetzG viele Netzbetreiber, die ihren Vertrag nach einer Neuausschreibung bzw. Neuvergabe der Multimediaversorgung verlieren, einen Weiterversorgungsanspruch für einen Teil oder die Gesamtheit ihrer direkten Kunden (Mieter mit Einzelverträgen) geltend machen werden. Dies hat zur Folge, dass der wirtschaftliche Wert künftiger Gestattungsverträge - insbesondere im Bereich der einzelinkassierten TV-Versorgung - für Netzbetreiber tendenziell eher abnimmt.

Im Gegensatz dazu werden sammelinkassierte Verträge Netzbetreibern nach wie vor eine Planungssicherheit geben, ihre Investitionen in neue Netze über einen längeren Zeitraum durch stabile Einnahmen aus den Kabelanschlussgebühren refinanzieren zu können.

Perspektivisch verringert das DigiNetzG auch die Möglichkeiten für Wohnungsunternehmen, an den nach wie vor hohen Margen der versorgenden Netzbetreiber in Form von Wertschöpfungsbeteiligungen zu partizipieren.

Für künftige Vertragsgestaltungen wird daher empfohlen, folgende Gesichtspunkte zu berücksichtigen:

  • Im Hinblick auf den Umgang mit zu erwartenden Zugangsansprüchen Dritter (das kann auch der bisherige Vertragspartner sein) sollten Informations- und Verhaltensregeln den Abstimmungsprozess zwischen Wohnungsunternehmen und Netzbetreiber verbindlich beschreiben und
  • Eigentums- und Betreiberzuordnungen aller bisherigen und neuen Infrastrukturen definiert werden.
  • Die schon bisher geltende Empfehlung, den Netzbetreibern eine automatische Kündigung von Einzelverträgen mit der Beendigung des Hauptvertrages (Gestattungsvertrag) aufzuerlegen, erhält künftig noch höhere Bedeutung. Allerdings ist auch mit vermehrtem Widerstand von Netzbetreibern zu rechnen, eine solche Klausel zu akzeptieren.
  • Exklusivitätsregelungen sollten sich allenfalls auf das vertragsgegenständliche Netz beziehen. In jedem Fall sollte klargestellt werden, dass das Wohnungsunternehmen bei Gewährung von gesetzlichen Mitnutzungs- oder Wohnungsstichansprüchen keinen Vertragsverstoß gegenüber dem Partner des Gestattungsvertrages begeht.
  • Sofern wirtschaftlich und strategisch sinnvoll, sollten Wohnungsunternehmen oder das eigene Tochterunternehmen sowohl eigene passive Infrastrukturen (Leerrohre) zur Aufnahme von Kabeln als auch eigene mitnutzungsfähige Glasfasernetze errichten, um 
    - Wohnungsstiche und damit einen "Flickenteppich" an verschiedenen Infrastrukturen zu verhindern,
    - Verfahrensbeteiligter bei einem Zugangsanspruch auf Mitnutzung zu sein, 
    - selbst Mitnutzungsentgelte beanspruchen zu können, 
    - eine bei neuen Netzen künftige entgeltfreie Mitnutzung durch einen (fremden) Netzbetreiber auszuschließen.
  • Für die Frage "Sammel- oder Einzelinkasso?" kann keine eindeutige Empfehlung aus dem Gesetz abgeleitet werden. Beide Varianten bergen unterschiedliche Chancen und Risiken.

Welche hochgeschwindigkeitsfähigen Infrastrukturen sind gemäß § 77k Abs. 4ff TKG bei Neubauvorhaben oder umfangreichen Modernisierungen vorzusehen?

§ 77k Abs. 4 – 7 TKG regelt eine Verpflichtung des Gebäudeeigentümers, neu errichtete Gebäude sowie Gebäude, die umfangreich renoviert werden, mit hochgeschwindigkeitsfähigen passiven Netzinfrastrukturen sowie einem Zugangspunkt zu diesen passiven Infrastrukturen auszustatten. Der Anspruch gilt für alle Arbeiten, bei denen der notwendige Bauantrag ab dem Inkrafttreten des Gesetzes am 10.11.2016 gestellt wurde.

Der Begriff "Umfangreiche Renovierung" ist gemäß § 3 Nr. 28a TKG definiert als "Tief- oder Hochbauarbeiten am Standort des Endnutzers, die strukturelle Veränderungen an den gesamten gebäudeinternen passiven Netzinfrastrukturen oder einen wesentlichen Teil davon umfassen."

Die Einbaupflicht gilt nur für passive Komponenten und beinhaltet weder die jeweiligen Kabel noch aktive Technik in Form von Verstärkern. Im Regelfall sollten alle Neubauten mit klassischen Infrastrukturen dem neuen Gesetz bereits entsprechen. Noch nicht geklärt ist aber, ob bei installierten Kabelnetzen ein zusätzliches Leerrohrsystem notwendig ist und

  • wie ein zentraler Anschlusspunkt technisch definiert ist.
  • Auch liegen Rechtsverordnungen, die Ausnahmen vorsehen können, noch nicht vor.

Für eine Mitnutzung dieser Netze gilt wiederum die schon genannte und aus Sicht des Fachausschusses europa- und verfassungsrechtswidrige Entgeltvorschrift des § 77n Abs. 6 Satz 2 TKG.

Über weitere Entwicklungen, insbesondere über etwaige Ergebnisse der Beratungen der seitens des BMVI eingerichteten Arbeitsgruppe "Inhouse-Strukturen", in der auch der GdW vertreten ist, werden wir Sie - sobald es Neues gibt - informieren.

Bei Fragen steht Ihnen Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin RAin Ursula Hennes (Telefon 0711 / 16345-114) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Vergütungspflicht von Gemeinschaftsantennenanlagen - Neues zur Rechtslage nach dem GEMA-Urteil des BGH

Wir hatten Sie zuletzt mit vbw-info 06/2016 darüber informiert, dass nach der Entscheidung des BGH vom 17.09.2015 (Az. I ZR 228/14) eine WEG mit 343 Wohnungen mit einem eigenen zentralen Antennenempfang keine Urheberrechtsentgelte an die GEMA zahlen muss. Das Urteil ist mittlerweile rechtskräftig. Das Bundesverfassungsgericht hat die Verfassungsbeschwerde der GEMA (Az. 1 BvR 3210/15) nicht angenommen.

Nach Auffassung des Fachausschusses Rechtsfragen und Verträge im GdW - und nach Einholung einer zusätzlichen externen juristischen Expertise - ist die Rechtslage nach der vorgenannten Entscheidung - differenzierend betrachtet nach Wohnungseigentümergemeinschaften, Wohnungsgenossenschaften und Wohnungsgesellschaften - wie folgt:  

1. Wohnungseigentümergemeinschaften

Das Urteil des BGH ist nach Auffassung des Fachausschusses größenunabhängig auf alle Wohnungseigentümergemeinschaften anwendbar. Eine Kündigung des Einzelvertrags ist vor dem Hintergrund der BGH-Rechtsprechung als vertretbar und sachgerecht anzusehen.

Nach der hier vertretenen Auffassung könnte sich für den Verwalter aufgrund des BGH-Urteils eine Pflicht zur Information über die aktuelle Rechtslage und ein Hinwirken auf entsprechende Beschlussfassungen (Vertragskündigung) der Wohnungseigentümergemeinschaft ergeben, um nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsprinzip zu verstoßen und um Schadenersatzansprüche gegen sich selbst auszuschließen. Dieser rechtliche Aspekt ist jedoch noch nicht abschließend geprüft.

Die GEMA und VG Media beurteilen das Urteil dagegen weiterhin nur als nicht übertragbare Einzelfallentscheidung. Eine rechtliche Auseinandersetzung kann im Fall einer Kündigung daher nicht ausgeschlossen werden.

Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) hat aufgrund der BGH-Entscheidung seine urheberrechtlichen Gesamtverträge gekündigt. Die betroffenen Eigentümergemeinschaften haben ihre Zahlungen eingestellt. Die Rechteinhaber (GEMA und VG Media) reagieren derzeit mit Aufforderungsschreiben an die DDIV-Mitglieder bzw. Eigentümergemeinschaften, in denen eine Zahlung weiterhin verlangt wird. Weitergehende rechtliche Schritte seitens der Rechteinhaber sind derzeit jedoch nicht bekannt.  

2. Wohnungsgenossenschaften

Die bisherigen Empfehlungen gegenüber Wohnungsgenossenschaften gelten grundsätzlich weiter. Das heißt:

  • Es sollten keine neuen Verträge mit der GEMA oder VG Media ohne Rücksprache mit dem vbw abgeschlossen werden.
  • Für Genossenschaften, die bereits über Einzelverträge mit der GEMA und/oder VG Media verfügen, gilt folgendes:
    -  Die Verträge mit der GEMA und/oder VG Media sollten weiterlaufen und derzeit nicht gekündigt werden.
    -  Künftige Zahlungen an die GEMA und/oder VG Media sind mit Verweis auf das Urteil des BGH nur unter Vorbehalt zu leisten.

Trotz dieser Empfehlungen halten der GdW und seine Regionalverbände das BGH-Urteil aufgrund vergleichbarer Ausgangslagen auch auf Genossenschaften für anwendbar. Allerdings liegt hier das juristische Risiko höher, da sich das Urteil direkt nur auf eine WEG bezieht und insoweit offen ist, ob die Gerichte im Streitfall die der BGH-Entscheidung zugrunde liegenden Erwägungen entsprechend auch auf Genossenschaften übertragen.

Wohnungsgenossenschaften, die eine Kündigung erwägen, um die entsprechende Anwendbarkeit des BGH-Urteils auf Genossenschaften überprüfen zu lassen, wird dringend eine Vorabberatung und eine rechtliche Begleitung durch eine(n) auf das Urheberrecht spezialisierten Anwältin/Anwalt empfohlen, um die Erfolgsaussichten für die betreffende Genossenschaft und alle anderen Wohnungsunternehmen nicht zu gefährden. In jedem Falle sollte die Vorgehensweise zuvor mit dem vbw abgestimmt werden.

Im Übrigen prüfen der GdW und seine Regionalverbände derzeit, ob und inwieweit Genossenschaften, die eine Kündigung beabsichtigen, zum Beispiel im Rahmen eines Musterverfahrens unterstützt werden können.

3. Wohnungsgesellschaften

Wohnungsgesellschaften (GmbH oder AG) wird derzeit - ohne Einschränkungen - der Abschluss neuer urheberrechtlicher Verträge und die Erfüllung bestehender Verträge dringend empfohlen. Zwar beinhaltet das Urteil nach Auffassung der Verbände einzelne Aspekte, die für eine Anwendbarkeit des BGH-Urteils auch auf Wohnungsgesellschaften sprechen. Diese Aspekte sind aber juristisch für eine abweichende Empfehlung nicht ausreichend.

Sobald es in dieser Sache weitere Empfehlungen oder neue Entwicklungen gibt, werden wir Sie informieren.

Für Fragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin RAin Ursula Hennes Tel 0711 / 16345-114) zur Verfügung.

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Wohnungspolitik

Wohnungswirtschaftliche Themen

1. Dritte Plenumssitzung der Wohnraum-Allianz

Am 08.05.2017 hat die 3. Plenumssitzung der Wohnraum-Allianz mit Frau Ministerin Dr. Hoffmeister-Kraut stattgefunden. Es wurden die in der Zeit zwischen Mitte Dezember 2016 bis Anfang Mai 2017 in den über 20 Sitzungen der vier Arbeitsgruppen gefassten Empfehlungen zur Schaffung von mehr bezahlbarem Wohnraum verabschiedet. Die Ministerin hat zunächst auf das bislang Erreichte hingewiesen. Dazu gehört das im April 2017 in Kraft getretene neue Förderprogramm „Wohnungsbau BW 2017“ mit einem Volumen von 250 Mill. €, in das viele Empfehlungen des vbw eingeflossen sind. Die Wohnraumförderung ist damit breiter aufgestellt und effizienter ausgestaltet. Mit der Änderung der Plausibilitätshinweise ist es außerdem gelungen, den Gemeinden den Nachweis für den Bedarf an dringend benötigten Wohnbauflächen zu erleichtern. Auch das ist eine wesentliche Stellschraube zur Schaffung von mehr Wohnraum.

Neu erarbeitet und in der Sitzung vorgestellt wurden Maßnahmen zur Beschleunigung der oft langwierigen Verfahren, sowohl bei der Aufstellung der Bebauungs- und Flächennutzungspläne als auch bei den Baugenehmigungsverfahren. Bislang geht noch viel zu viel Zeit ins Land, bis die Bauwilligen mit ihrem Vorhaben starten können. Dies wirkt sich auf die Kosten aus. Zu oft heftigen Diskussionen in der Wohnraum-Allianz führen das Zusammenspiel der Themen, mit denen sich die Kommunen im Rahmen der Verfahren zur Aufstellung der Bebauungs- und Flächennutzungspläne befassen müssen und dem Natur- und Artenschutz. Eine der empfohlenen Maßnahmen ist, dieses Zusammenspiel von Naturschutzrecht und Bauleitplanung zur beschleunigten Ausweisung von Baugebieten gutachterlich untersuchen und bewerten zu lassen. Daneben soll aber auch eine Handreichung zum Umgang mit dem Artenschutz auf den Weg gebracht werden, in der das Verfahren sowie Inhalte, europarechtliche Bezüge, Beschleunigungsmöglichkeiten und der zeitliche Rahmen artenschutzrechtlicher Untersuchungen dargestellt werden sollen. Außerdem soll geprüft werden, ob durch den Erlass einer Rechtsverordnung nach § 45 Abs. 7 BNatSchG Beschleunigungseffekte für die Ausweisung von Wohnbauflächen bzw. die Genehmigung von Wohnbauvorhaben erzielt werden können.

Ein weiterer wesentlicher Punkt ist die anstehende Novellierung der Landesbauordnung. Die Teilnehmer in der Arbeitsgruppe Bauordnungsrecht haben sich mehrheitlich für einige Streichungen oder aber die Anpassung von Vorschriften ausgesprochen, worüber es in der Plenarsitzung selbst aber keinen Konsens gab. Das Wirtschaftsministerium hat mittlerweile auf Grundlage der Empfehlungen der Arbeitsgruppe Bauordnungsrecht Eckpunkte zur Novellierung erarbeitet und zur Diskussion in die Politik gegeben. In den genannten Eckpunkten spiegeln sich viele Forderungen des vbw wieder. Die Eckpunkte können das Bauen beschleunigen und kostengünstiger machen. Die Ministerin hat zugesagt, dass sie sich mit dem Koalitionspartner zu diesen Punkten kritisch auseinandersetzen will. Sie geht derzeit noch von einer gemeinsam getragenen Lösung aus, um den Wohnungsbau im Land weiter voranzubringen.

Es besteht ferner bereits weitgehende Einigkeit über die Notwendigkeit einer Erhöhung der linearen Abschreibung von Mietwohngebäuden.

Für die Ermittlung des tatsächlichen Wohnungsbedarfs in Baden-Württemberg ist ein Gutachten in Auftrag gegeben. Die Prognose, die Daten zu den einzelnen Stadt- und Landkreisen liefern soll, wird voraussichtlich im Herbst vorliegen.

Die nächste Sitzung der Wohnraum-Allianz ist für Oktober geplant. Bis dahin sollen die Arbeitsgruppen u. a. Empfehlungen zu den steuerlichen Rahmenbedingungen erarbeiten, um besonders für Schwellenhaushalte Hindernisse beim Immobilienerwerb abzubauen. Der vbw ist bei allen Sitzungen der Arbeitsgruppen zugegen.

2. Imagekampagne der Wohnungswirtschaft gestartet

Ende April 2017 ist die Imagekampagne der Wohnungswirtschaft gestartet, die sich in erster Linie an die Politik, Meinungsführer, Dienstleister und Medien richten soll, um die Bekanntheit der Branche zu erhöhen, Aufmerksamkeit zu schaffen und ein positives Image zu verbreiten.  

Uns ist es wichtig, dass auch Sie als Vorstände und Geschäftsführer der Wohnungsunternehmen mithelfen, unserer Branche ein Gesicht zu geben. Dafür ist unter "www.wohnungswirtschaft.de"eine „Toolbox“ vorbereitet. Dort finden Sie neben dem WohWi-Logo auch verschiedene Kampagnenplakate. Sie können die Motive ausdrucken und sich damit fotografieren lassen. Einige von Ihnen haben davon schon an unserem Verbandstag Gebrauch gemacht. Sie können sich aber auch vor einem Wahrzeichen Ihrer Stadt oder Ihrer Geschäftsstelle fotografieren lassen; mailen Sie uns die Bilder mit dem Unternehmensnamen und den abgebildeten Personen. Die Bilder werden dann auf einer Deutschlandkarte der jeweiligen Stadt zugeordnet und zeigen so, dass die Wohnungswirtschaft überall vertreten ist.

Im Vorfeld der Bundestagswahl 2017 sollen aber auch die Leistungen der Wohnungswirtschaft aufgezeigt und das Thema „Wohnen“ in allen Facetten behandelt werden.

In diesem Rahmen sind mittlerweile schon drei Booklets erschienen, ein viertes zum Thema „Integration“ ist in Arbeit. Sie finden die Booklets im Mitgliederbereich unserer Homepage (www.vbw-online.de) unter der Rubrik Brancheninfos aus dem GdW / Arbeitshilfen. Wir werden die Booklets auch unseren Landtagsabgeordneten zukommen lassen.

Alle Einzelheiten zur Imagekampagne finden Sie auf der neu eingerichteten Branchen-Website "www.wohnungswirtschaft.de" (Passwort: WohWi2017).

3. WohWi Talk – Die Wohnungswirtschaft zur Bundestagswahl

Keine politischen Experimente. Deutschland braucht dringend mehr bezahlbaren Mietwohnungsbau. Unter diesem Motto diskutiert die Wohnungswirtschaft jeden Monat mit Politikern und Vertretern der Wohnungswirtschaft, die rund um das Wohnen und Mieten wichtig sind. Die Veranstaltungen werden auf "www.wahl2017.wohnungswirtschaft.de"  live ins Intranet übertragen. Hier können Sie auch im Livechat mit diskutieren.

Die nächsten Termine stehen fest:

WohWi Talk am 13.07.2017 - 17:30 Uhr
Thema: Metropolregionen
WohWi Talk am 28.08.2017 - 18:00 Uhr
Thema: Schwarmstädte/ Ballungsregionen vs. Ländliche Räume
WohWi Talk am 07.09.2017 - 17:00 Uhr
Schlussrunde

4. EU-Maßnahmenpaket "Saubere Energie für alle Europäer" (Winterpaket)

Das EU-Maßnahmenpaket "Saubere Energie für alle Europäer", auch Winterpaket genannt, hat das Ziel, die Verbraucher in der EU verlässlich mit sauberer Energie zu versorgen. Dazu hat die Kommission umfangreiche Vorschläge vorgelegt, unter anderem für Novellen der Gebäuderichtlinie, der Energieeffizienzrichtlinie und der Richtlinie über erneuerbare Energien.

Zusammengefasst lässt sich sagen, dass in dem Maßnahmenpaket erneut der Fokus auf die Verminderung von Energiekosten gelegt wird und die Fragen der Wohnkosten und der Investitionskosten - und damit das bezahlbare Bauen und Wohnen - vernachlässigt wird.

Der GdW hat zu den Inhalten des Pakets verschiedene Stellungnahmen erarbeitet, die auch für Housing Europe als Input dienen sollten. Darüber hinaus hatte der GdW die Gelegenheit, die Interessen seiner Mitglieder in die Stellungnahme von CEEP (das ist der europäische Verband der öffentlichen Unternehmen) einzubringen.

Nach derzeitigem Stand sollen die Richtlinien des Winterpakets noch in diesem Jahr mit dem Rat und dem Parlament beraten und beschlossen werden und 2018 in Kraft treten.

Die Stellungnahmen des GdW finden Sie auf unserer Homepage (www.vbw-online.de) unter der Rubrik Brancheninfos aus dem GdW / Stellungnahmen.

5. Mieterstromgesetz

Die Förderung von Mieterstrom soll über die Änderung des EEG erfolgen. Der Gesetzentwurf liegt mit Stand 26.04.2017 als Kabinettsbeschluss vor. Eine Verabschiedung vor der Sommerpause erscheint noch möglich.

Wir begrüßen den Gesetzesentwurf, auch wenn er nicht optimal ist. Die Kritikpunkte sind:

  • Mieterstrom soll nur aus Photovoltaik-Anlagen gefördert werden; andere erneuerbare Energien-Anlagen werden nicht berücksichtigt. KWK-Anlagen erhalten nach wie vor die Förderung über das KWKG.
  • Es sollen nur diejenigen Anlagen Mieterstromförderung erhalten, die an, auf oder in einem Gebäude installiert sind. Dies schließt Quartierlösungen von vornherein aus. Selbst Wohngebäude mit mehreren Eingängen sind ausgeschlossen.
  • Mieterstrom erhält einen Zuschlag, der systematisch mit der Einspeisevergütung vergleichbar ist. Es wird folglich keine Verminderung der zu zahlenden EEG-Umlage geben.
    Die Förderung soll 8,5 Cent weniger als die Förderung von einspeisenden Anlagen betragen. Dies bedeutet, dass für eine Anlage bis 10 kWP, die eine Einspeisevergütung von 12,3 Cent/kWh erhält, die Förderung 3,8 Cent/kWh beträgt. Sollte es also gelingen, für den Stromverbrauch der Mieter 1.000 kWh pro WE und Jahr aus der Photovoltaik-Anlage bereitzustellen, würde die Förderung 38 € pro Wohnung und Jahr betragen. 
    Der Entwurf sieht darüber hinaus eine Preisobergrenze von 90 % des Grundversorgertarifes für Mieterstrom vor.
  • Die Vertragslaufzeit soll für Mieterstromverträge nur ein Jahr (mit stillschweigender Verlängerungsoption) betragen; dies widerspricht der Üblichkeit bei sonstigen Stromverträgen.   
  • Eine Anpassung des Gewerbesteuergesetzes und des Körperschaftsteuergesetzes schien im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens zum Greifen nah, wurde letztlich mit dem jetzt vorgelegten Gesetzesentwurf nicht umgesetzt.

6. Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Seit April 2017 ist endgültig klar, dass eine Verabschiedung des GEG in dieser Legislaturperiode nicht mehr erfolgen wird. Streitpunkt war insbesondere die Frage, welches Anforderungsniveau Neubauten ab dem Jahr 2021 (Niedrigstenergiegebäude) haben sollen.

Aus Umweltsicht wurde für eine Verschärfung auf ein KfW-40-Haus plädiert, in den übrigen Ministerien wurde eine Verschärfung auf ein KfW-55-Haus vorgesehen, und von der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft wurde der Standard der EnEV 2016 als Neubauanforderung gefordert.

Das zuständige Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWi) hat angekündigt, den vorliegenden Entwurf des GEG nach der Bundestagswahl fortzuentwickeln. Der GdW und seine Regionalverbände werden diese Zeit für die weitere Diskussion über eine Umstellung des Energieeinsparrechts auf eine Anforderung an Treibhausgasemissionen und für eine mögliche Vereinfachung nutzen. Der vbw ist insoweit in Gesprächen mit dem Umweltministerium des Landes Baden-Württemberg.

7. Asbestdialog

Die Bundesregierung hat mit Verbänden der privaten und öffentlichen Bauherren, der Bauwirtschaft, mit kommunalen Spitzenverbänden, Gewerkschaften und Berufsgenossenschaften einen Prozess aufgesetzt, um den Umgang mit den sogenannten "neuen" Asbestbelastungen in Putzen und Spachtelmassen zu beraten. Am 08.05.2017 fand das Erste Dialogforum des Asbestdialogs statt. Dort hat das Bundesministerium für Arbeit und Soziales (BMAS) gemeinsam mit dem Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) Themenblöcke für die weitere Beratung zur Suche von Lösungen für den künftigen Umgang mit Asbest erarbeitet. Im Fokus stehen bisher nicht beachtete Asbestgefährdungen aus Fasern in Putzen, Klebern und Spachtelmassen. Die Themen sind:

  • Aufklärung, Sensibilisierung und Information,
  • Erkundung, Bewertung und Dokumentation,
  • sichere Durchführung von Arbeiten,
  • Qualifikation, Aus- und Weiterbildung.

Die Wohnungswirtschaft als Teilnehmer am Asbestdialog ist aufgefordert, zielführende Maßnahmen vorzuschlagen.

Der GdW wird insoweit einen Fragebogen erstellen und an die Mitgliedsunternehmen versenden. Wir wären Ihnen verbunden, wenn sich auch aus unserem Mitgliedsbereich möglichst viele Unternehmen an der Befragung beteiligen.

8.  HBCD-haltige Dämmstoffe als gefährlicher Abfall

Wie zuletzt im vbw-info 01/2017 berichtet, wurde für das Jahr 2017 für HBCD-haltige Abfälle die Eigenschaft als „gefährlicher Abfall" ausgesetzt. Diese Abfälle gelten bis zum 31.12.2017 als „normaler“ Abfall und können damit unproblematisch entsorgt werden. Bis zum 31.12.2017 soll eine allgemeine Lösung gefunden werden.

Das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) hat nun Anfang Mai den Referentenentwurf einer "Verordnung über die Getrenntsammlung und Überwachung von nicht gefährlichen Abfällen mit persistenten organischen Schadstoffen (POP-Abfall-Überwachungsverordnung – POP-Abfall-ÜberwV)" vorgelegt.

Wesentlicher Inhalt der Verordnung ist, dass HBCD-haltige Abfälle nicht als gefährliche Abfälle eingestuft werden. Damit wäre die derzeitige Regelung über das aktuelle Moratorium hinaus dauerhaft. Ferner wird unter Verweis auf das Kreislaufwirtschaftsgesetz die getrennte Sammlung des Abfalls festgeschrieben; maßgebend sind damit auch die technische Möglichkeit und die wirtschaftliche Zumutbarkeit. In Bezug auf HBCD-haltige Wärmedämmplatten wird in der Begründung ausgeführt, dass sie auf der Baustelle getrennt von den übrigen Bau- und Abbruchabfällen zu sammeln sind, wenn die getrennte Sammlung technisch möglich (Gegenbeispiel: Verbundstoffe, die sich nicht auftrennen lassen) und wirtschaftlich zumutbar (Gegenbeispiel: zu geringe Menge, um einen Container zu bestellen) ist.

Für die Anlagenbetreiber wird eine gezielte Mischung in der Anlage erlaubt.

Alle Maßnahmen zusammen sollen die Entsorgungskosten wieder auf die ursprünglichen Kosten zurückführen. Hinsichtlich der Dokumentationspflichten wird für HBCD-haltige Wärmedämmplatten auf das Sammelentsorgungsverfahren verwiesen. Dies bedeutet, dass Erzeuger und Besitzer HBCD-haltiger Dämmstoffplatten ein Register in Papierform, bestehend aus den Übernahmescheinen, zu führen haben. Von weiteren Nachweispflichten ist der Erzeuger bzw. Besitzer des Abfalls befreit.

Der Verordnungsentwurf gilt als eilbedürftig und soll noch vor Ende der Legislaturperiode verabschiedet werden.  

Für Rückfragen steht Ihnen Frau Sigrid Feßler (Telefon 0711 16345 - 113) zur Verfügung.

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Steuerfragen

Die WTS informiert

Wir hatten bereits im vbw-info Nr. 10/2016 über die geänderte Auffassung der Finanzverwaltung zu den haushaltsnahen Dienstleistungen, dokumentiert im BMF-Schreiben vom 09.11.2016, informiert.

Wir wollen Sie auf einen Punkt erneut aufmerksam machen:

Die Prüfung der ordnungsgemäßen Funktion einer Anlage ist ebenso eine Handwerkerleistung, wie die Beseitigung eines bereits eingetretenen Schadens oder Maßnahmen zur vorbeugenden Schadensabwehr.

Damit sind jetzt auch die Kosten für

  1. die Legionellenprüfung (vgl. Tz. 20 des BMF-Schreibens)
  2. und die Kosten der Wartung der Rauchwarnmelder

nach § 35a EStG begünstigt.

Die Kosten der Rauchwarnmelderwartung sind nicht explizit im BMF-Schreiben aufgeführt. Nach den im BMF-Schreiben niedergelegten Grundsätzen zur Begünstigung der Legionellenprüfung fallen aber auch die Kosten der Rauchwarnmelderwartung unter die Begünstigung.

Die Anlage zum BMF-Schreiben, die eine beispielhafte Aufzählung begünstigter und nicht begünstigter Sachverhalte enthält ist, beigefügt.

Die AWI Akademie der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft GmbH wird in der 2. Jahreshälfte ein Seminar „Up-Date begünstigte haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen in der Betriebskosten- und Hausgeldabrechnung“ anbieten, in dem die in vielen Punkten geänderte Auffassung der Finanzverwaltung dargestellt werden wird.

Bei Rückfragen steht Ihnen die WTS GmbH (Ansprechpartner: GF Fritz Schmidt, Telefon 0711 16345 – 400) zur Verfügung.

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Mietrecht

Voraussetzungen der Kündigung eines Wohnraummietvertrages aufgrund der Generalklausel

In seinem Urteil vom 10.05.2017 (Az.: VIII. ZR 292/15) hatte sich der BGH mit der Frage zu beschäftigen, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter einen Wohnraummietvertrag aufgrund der Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kündigen kann.

Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter, ein eingetragener Verein, im Jahre 2014 ein sanierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus erworben und wollte dort mit einer auf soziale, pädagogische und habilitative Betreuung spezialisierten GmbH ein psychosoziales Wohnprojekt mit insgesamt 23 Wohnplätzen schaffen.

Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis mit den im Haus wohnenden Mietern und begründete seine Kündigung damit, er benötige die Wohnungen, um dort das vorgenannte Projekt umsetzen zu können. Die Schaffung der 23 Wohnplätze sei zwingend erforderlich, da ihm ansonsten ein Investitionszuschuss in Höhe von 2,1 Mio. € zur Sanierung des Objekts verloren ginge. Ein Teil der Mieter zog nicht aus, worauf der Vermieter Räumungsklage erhob.

In seinem Urteil führt der BGH aus, dass die Kündigung unwirksam sei. Der Vermieter habe kein berechtigtes Interesse, das Mietverhältnis zu beenden. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses führe nicht zu einem Nachteil von einigem Gewicht.

Der BGH verweist in seiner Begründung auf die bereits in seinem Urteil vom 29.03.2017 (Az.: VIII. ZR 45/16) entwickelten Grundsätze zu den Anforderungen an die Anwendung der Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB. Danach seien zunächst die typisierenden Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 BGB (nicht unerhebliche Pflichtverletzung, Eigenbedarf, Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung) heranzuziehen, um einen ersten Anhaltspunkt für die erforderliche Interessensbewertung und Interessensabwägung zu erhalten. Dies bedeutet:

  • Wenn das Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses eine größere Nähe zum Eigenbedarf aufweist, reicht es regelmäßig aus, dass die Vorenthaltung der Mieträume für den Vermieter einen beachtenswerten Nachteil begründet.
  • Sofern das angeführte Interesse des Vermieters hingegen mehr mit der unangemessenen wirtschaftlichen Verwertung vergleichbar wäre, muss der Fortbestand des Mietvertrages für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen.

Vorliegend stelle im Ergebnis - so der BGH - die durch den Vermieter geltend gemachte Interessenslage eine größere Nähe zur Verwertungskündigung dar, da das geltend gemachte Nutzungsinteresse deutlich hinter dem Interesse beim Eigenbedarf zurück bleibe. Zudem verfolge der Vermieter eigene wirtschaftliche Interessen, da er als Gesellschafter an einem möglichen Gewinn beteiligt sei. Um in diesem Falle eine Kündigung rechtfertigen zu können, müsse der Vermieter daher einen Nachteil von einigem Gewicht darlegen können. Dies kann der Vermieter nicht, da vorliegend im Falle einer Fortsetzung der Mietverhältnisse lediglich drei der geplanten 23 Wohnplätze nicht geschaffen werden könnten.

Hinweis:

Der BGH verweist im vorliegenden Urteil nochmals auf seine im Urteil vom 29.03.2017 aufgestellten Grundsätze. Danach ist im Rahmen einer Interessensbewertung und -abwägung zunächst auf die typisierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 BGB zurückzugreifen und zu erörtern, inwiefern die vorliegende Kündigung ein gewisses „Näheverhältnis“ zu einem dieser Regeltatbestände aufweist.

Weiter hat der BGH klargestellt, dass der Vermieter bei einer Nähe zum Kündigungstatbestand der „Verwertungskündigung“ Nachteile von einigem Gewicht darlegen muss, um seine Kündigung zu rechtfertigen. Bei einem Näheverhältnis zum Kündigungstatbestand des „Eigenbedarfs“ reiche dagegen bereits ein beachtenswerter Nachteil für den Vermieter aus.

Gerade für gewerbliche Vermieter, insbesondere Wohnungsunternehmen, dürfte es daher in ähnlich gelagerten Konstellationen schwer fallen, mit guten Gründen ein Näheverhältnis zum Kündigungstatbestand des „Eigenbedarfs“ zu begründen. Nur wenn ein Nachteil von einigem Gewicht dargelegt werden kann, lässt sich eine Kündigung rechtfertigen.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RA Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

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Mietrecht

Teilweise formelle Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung bei unzulässiger Zusammenfassung der Kostenpositionen Grundsteuer und Straßenreinigung

Im zugrunde liegenden Rechtsstreit hatte die Vermieterin in einer Betriebskostenabrechnung die Kostenpositionen Grundsteuer und Straßenreinigung zusammengefasst und gegenüber dem Mieter abgerechnet. Die Vermieterin argumentierte, dass es sich vorliegend um Kosten handele, die von der Gemeinde erhoben werden und ihr gegenüber durch einen Bescheid abgerechnet werden. Aus diesem Grunde seien die Kostenpositionen sachlich eng verknüpft, was die Zusammenfassung rechtfertige. Daneben habe der Mieter durch eine Einsichtnahme der Belege erkennen können, welche Einzelbeträge auf die Grundsteuer und die Straßenreinigung entfielen.

In seinem Beschluss vom 24.01.2017 (Az.: VIII ZR 285/15) erklärte der BGH die vorliegende Betriebskostenabrechnung aufgrund formeller Fehler teilweise für unwirksam. Zur Begründung verwies der BGH zunächst auf seine bislang ergangene Rechtsprechung zu den Anforderungen an eine formelle Ordnungsmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung. Diese liegt dann vor, wenn die Betriebskostenabrechnung für den Mieter nachvollziehbar und prüfbar ist.

Im Hinblick auf die Differenzierung der Abrechnung nach einzelnen Kostenpositionen ist die Nachvollziehbarkeit grundsätzlich gewährleistet, wenn der Vermieter eine Aufschlüsselung vornimmt, die den einzelnen Ziffern des Betriebskostenkatalogs in § 2 BetrKV entspricht. Eine Zusammenfassung der in verschiedenen Ziffern des Betriebskostenkatalogs genannten Positionen ist hingegen grundsätzlich unzulässig. Eine Ausnahme hiervon hat der BGH bislang nur für die Zusammenführung der Kosten für Frischwasser und Schmutzwasser zugelassen, sofern die Berechnung der Abwasserkosten an den Frischwasserverbrauch geknüpft ist.

Nach Ansicht des BGH stehen die Kostenpositionen Grundsteuer und Straßenreinigung jedoch nicht in diesem engen sachlichen Zusammenhang. Dieser könne auch nicht dadurch hergeleitet werden, dass diese Kosten von der jeweiligen Gemeinde erhoben und dem Eigentümer gegenüber in einem Bescheid abgerechnet werden.

Im Ergebnis sei daher die Betriebskostenabrechnung hinsichtlich der im Streit stehenden Positionen Grundsteuer und Straßenreinigung formell rechtswidrig, sodass diese Kosten nicht auf den Mieter umgelegt werden konnten.

Hinweis:

Der BGH führt seine bisherige Rechtsprechung zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung konsequent fort. Danach ist die Nachvollziehbarkeit und Prüfbarkeit der Abrechnung erforderlich. Bezüglich der Nachvollziehbarkeit ist eine Aufschlüsselung nach den einzelnen Ziffern aus § 2 BetrKV vorzunehmen. Erfolgt dies nicht, ist grundsätzlich von einer formell rechtswidrigen Betriebskostenabrechnung auszugehen.

Aufgrund der Rechtsprechung des BGH kann dem Vermieter nur angeraten werden, die in § 2 BetrKV geregelten Positionen bei der Erstellung der Abrechnung „abzuarbeiten“. Ansonsten riskiert der Vermieter die (teilweise) formelle Rechtswidrigkeit der Abrechnung. Formelle Fehler in der Betriebskostenabrechnung, die sich lediglich auf einzelne Kostenpositionen beschränken, führen dazu, dass diese Kosten nicht auf den Mieter umlagefähig sind. Im Übrigen bleibt die Abrechnung wirksam (siehe BGH, Urteil vom 22.09.2010, Az.: VIII ZR 285/09).

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RA Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

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Europarecht

EU – INFO März bis Mai 2017

Anbei erhalten Sie die neuesten Informationen aus der Europäischen Union (EU-INFO, Ausgaben März bis Mai 2017).

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Mit freundlichen Grüßen

RAin Sigrid Feßler
Verbandsdirektorin