vbw-info 05/2016

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Inhaltsverzeichnis

Angelegenheiten des Verbandes

Personalwechsel im vbw

Seit 01.06.2016 verstärkt Herr Henrik Bauer als Nachfolger von Herrn Christoph Wezel die Prüfungsabteilung des vbw. Er ist Wirtschaftsprüfer und Steuerberater. Herr Wezel wechselt in den Vorstand der Baugenossenschaft Lahr.

Zum 30.06.2016 ist Frau Friedlinde Weber aus dem vbw ausgeschieden. Sie war über 13 Jahre beim Verband als Sekretärin und Assistentin tätig, zunächst in der Geschäftsstelle Karlsruhe und seit 2013 im vbw in Stuttgart. Sie war zunächst für das Sekretariat der Geschäftsstelle Karlsruhe und der Rechtsabteilung verantwortlich und danach im Sekretariat der Interessenvertretung tätig.  

Seit 15.06.2016 unterstützt Frau Stefanie Kurz als Sachbearbeiterin die Interessenvertretung. Sie wechselte von der AWI in den vbw.  

Wir bedanken uns bei Frau Weber und Herrn Wezel, auch im Namen aller Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, sehr herzlich für die tatkräftige Unterstützung und wünschen für die Zukunft alles Gute. Den neuen Mitarbeitern wünschen wir viel Erfolg bei den neuen Aufgaben.

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Veranstaltungshinweis zum Thema "Heizungssanierung mit Kraft-Wärme-Kopplung"

Der Arbeitskreises DEZENT und das Ministerium für Umwelt, Klima und Energiewirtschaft Baden-Württemberg veranstalten am Dienstag, 25. Oktober 2016, im Ministerium für Umwelt, Klima und Energiewirtschaft Baden-Württemberg eine Fachtagung zum Thema „Heizungssanierung mit Kraft-Wärme-Kopplung“.

Ziel der Veranstaltung ist es, vor dem Hintergrund von EWärmeG BW, KWKG und EnEV, die Einsatzmöglichkeiten der KWK aufzuzeigen.

Es werden Expertinnen und Experten sowie Praktikerinnen und Praktiker anhand konkreter Beispiele die sehr vielfältigen Nutzungsperspektiven von Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen diskutieren.

Interessierte Mitgliedsunternehmen sind herzlich eingeladen. Weitere Informationen entnehmen Sie bitte dem beigefügten Flyer.

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Fotowettbewerb: #DubistdieStadt

Das Bundesministerium für Umwelt Naturschutz Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) hat im Juni einen Fotowettbewerb im Rahmen der Kampagne „Mehr Platz für Miteinander: #Du bist die Stadt“ gestartet.

Mit folgenden Fragen ruft das BMUB zum Fotowettbewerb auf:

  • Was macht Ihren Stadtteil für Sie lebenswert?  
  • Wer sind die Menschen, die Ihren Stadtteil bunt, lebendig und vielfältig machen? 
  • Was sind die Orte und Räume im eigenen Viertel, an denen sich Vielfalt und Integration erleben lässt?

Der Wettbewerb läuft seit dem 20.06. bis zum 31.10.2016.

Auch Wohnungsunternehmen sind aufgerufen, sich am Wettbewerb zu beteiligen. Ausführliche Informationen zum Fotowettbewerb finden Sie auf der Kampagnen-Website:  http://www.du-bist-die-stadt.de/fotowettbewerb.

Wir würden uns freuen, wenn auch Sie am Fotowettbewerb aktiv mitwirken.

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Reminder: KfW Regionalkonferenz am 07.07.2016 in Frankfurt am Main

Wir möchten Sie nochmals auf die abschließende Veranstaltung der Reihe der Regionalkonferenzen 2016 am 07.07.2016 in Frankfurt a. Main bei der KfW aufmerksam machen.

Den Programmablauf und die Anmeldeformalitäten entnehmen Sie bitte dem beigefügten Flyer.  

Zur Anmeldung bzw. Registrierung gelangen Sie über das Internetportal:
www.KfW-events.de/regionalkonferenzen-2016
  

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

GreenTec Awards 2017

Die GreenTec Awards sind Europas größter Umwelt- und Wirtschaftspreis. Mit der Unterstützung der Hauptmedienpartner ProSieben, WirtschaftsWoche, FAZ und NewsGreen werden innovative Projekte und Produkte ausgezeichnet, die Maßstäbe in Sachen Umwelttechnologie und -schutz setzen sowie einen ökologischen Lebensstil fördern. Demonstriert wird, dass sich Nachhaltigkeit und Wirtschaftlichkeit hervorragend ergänzen und nicht ausschließen.

Für die GreenTec Awards 2017 hat der Präsident des GdW, Axel Gedaschko, die Patenschaft für die Kategorie Bauen & Wohnen übernommen.

Die Bewerbungsphase beginnt am 01.07. und endet am 15.09.2016. Erstmalig gibt es eine Early Bird - Bewerbungsphase, die bis zum 01.08.2016 läuft.

In dem als Anlage beigefügten Flyer finden Sie die wichtigsten Informationen zur Ausschreibung für 2017. Seit dem 01.07.2016 gibt es darüber hinaus die neue Homepage www.greentec-awards.com online; auf dieser können dann alle wichtigen Formulare heruntergeladen und Informationen bezogen werden. 

Wir würden uns über eine rege Teilnahme Ihrerseits freuen.

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Allgemeine Geschäftsführung

Die AWTS informiert

Aufgrund der bundesweiten Überschwemmungsschäden durch Starkregen möchten wir nochmals darauf hinweisen, dass der Hausrat Ihrer Mieter weder in der Wohnung noch im Keller über die von Ihnen abgeschlossene Gebäudeversicherung als mitversichert gilt.

Verweisen Sie bitte Ihre Mieter an deren Hausratversicherung, über welche in der Regel dieselben Gefahren versichert gelten, wie in der Gebäudeversicherung.

Bei Fragen wenden Sie sich bitte an Ihr AWTS-Team.

AWTS-Assekuranz-GmbH
Versicherungsmakler
Herdweg 52/54
70174 Stuttgart
Tel.  0711 16345 – 501
Fax  0711 16345 – 598
info@awts-vbw.de 
www.awts-vbw.de

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Allgemeine Geschäftsführung

Widerspruch gegen den Beitragsbescheid für 2016 der Verwaltungsberufsgenossenschaft (VBG)

Die vom Arbeitgeberverband der Wohnungswirtschaft geführten Musterverfahren (wir haben hierüber mehrfach berichtet) gegen die Veranlagung der Wohnungs- und Siedlungsunternehmen mit der Gefahrklasse 1,30 sind aktuell immer noch nicht abgeschlossen.

Es wird daher empfohlen, auch gegen die aktuellen Beitragsbescheide der VBG - wie bereits in den vergangenen Jahren - erneut Widerspruch einzulegen, wenn Ihr Unternehmen Mitglied der VBG ist und bis 2006 in der Gefahrentariftabelle 26 „Wohnungsunternehmen, Siedlungsunternehmen“ mit der Gefahrenklasse 0,86 veranlagt war.

Mit dem Widerspruch kann im Hinblick auf die Musterverfahren sogleich das Ruhen des Widerspruchsverfahrens beantragt werden.

Der Widerspruch muss innerhalb der Widerspruchsfrist eingelegt werden. Diese beträgt einen Monat ab Zugang des Beitragsbescheides. Innerhalb dieser Frist muss der Widerspruch bei der VBG eingehen. Der Beitrag ist, da der Widerspruch keine aufschiebende Wirkung hat, fristgerecht zu zahlen.

Ein Musterwiderspruchsschreiben können Sie sich im Mitgliederbereich unserer Homepage (www.vbw-online.de) unter der Rubrik Brancheninfos aus dem vbw / Allgemeine Informationen herunterladen.

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Förderung des Wohnungsbaus

Die KfW - Bankengruppe informiert

In der Anlage erhalten Sie die KfW-Information für Multiplikatoren vom 22.06.2016 mit verschiedenen Produktanpassungen zum 01.08.2016. 

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Förderung des Wohnungsbaus

Die KfW - Bankengruppe informiert

Bei nachfolgenden KfW-Förderprodukten: Prog.-Nrn.: 37, 47, 73, 74, 75, 76, 100, 104, 181, 191, 240, 241, 270, 274, 275, 271, 272, 281, 282, 292, 293, 294 wurden die Zinssätze gesenkt.

Die aktuellen Zinssätze, die seit dem 21.06.2016 gelten, können Sie der beigefügten Konditionenübersicht entnehmen. In der Übersicht wird auch das „Gültig ab“-Datum zu den einzelnen Zinssätzen ausgewiesen.

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Bauwesen und Baurecht

Praxisleitfaden „Sichtschutz mit Schallschutz“ und Themenwegweiser „Leiser werdeN!“

Das Ministerium für Verkehr und Infrastruktur Baden-Württemberg hat mit Unterstützung der Lärmschutzbeauftragten der Landesregierung, Frau Staatssekretärin Gisela Splett MdL, zwei Publikationen zur Unterstützung des Lärmschutzes herausgegeben.

Es handelt sich um den

  • Praxisleitfaden „Sichtschutz mit Schallschutz“ des Fraunhofer-Institutes für Bauphysik – IBP. Der Leitfaden stellt kompakt und leichtverständlich dar, wie auch mit einfachen Sichtschutzwänden ein wirksamer Schallschutz realisiert werden kann.
  • Themenwegweiser „Leiser werdeN!“ der Landesanstalt für Umwelt, Messungen und Naturschutz Baden-Württemberg. Hier finden Sie Hilfestellungen zur Beschaffung lärmarmer Produkte für engagierte Kommunen aber auch für Hausverwaltungen oder Privatpersonen.

Beide Publikationen finden Sie auf der Homepage des vbw (www.vbw-online.de) im internen Bereich unter der Rubrik: Mitglieder-Service/Kompendien und Leitfäden.

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Bauwesen und Baurecht

Novellierte Musterbauordnung (MBO) und Verwaltungsvorschrift Technische Bestimmungen (VV TB)

Mit Urteil vom 16.10.2014 hatte der Gerichtshof der Europäischen Union entschieden, dass bestehende zusätzliche Anforderungen an CE-gekennzeichnete Bauprodukte gegen die Bauproduktenrichtlinie (89/106/EWG) verstoßen. Ab 16.10.2016 werden in Deutschland insoweit für CE-gekennzeichnete Bauprodukte keine Ü-Zeichen mehr verfügbar sein.

Mit der Novellierung der Musterbauordnung (MBO) wurde zwischenzeitlich der Umbau des bauaufsichtlichen Konzeptes eingeleitet. Die MBO ermächtigt, im Rahmen einer Verwaltungsvorschrift materielle Anforderungen zu konkretisieren. Nunmehr hat das Bundesministerium für Umwelt Naturschutz Bauen und Reaktorsicherheit einen Entwurf einer normkonkretisierenden Verwaltungsvorschrift Technische Baubestimmungen (VV TB) vorgelegt.

Hierzu hat der GdW mit Schreiben vom 31.05.2016 eine Stellungnahme abgegeben. Des Weiteren fand am 30.05.2016 auf Einladung des Ministeriums ein Gespräch mit Verbänden und Kammern zum Umgang mit “freiwilligen Herstellererklärungen“ statt.

Leider ließ sich aus dem Gespräch noch keine von den Ländern akzeptierte Lösung erkennen. Der GdW wird weiter darauf drängen, dass rechtzeitig vor dem 16.10.2016 eine von allen Beteiligten akzeptierte Lösung gefunden wird.

Den Entwurf der VV TB finden Sie, ebenso wie eine Synopse der geänderten MBO, auf der Homepage des vbw (www.vbw-online.de) im internen Bereich unter: Brancheninfos aus dem GdW/Stellungnahmen. Dort finden Sie auch die Stellungnahme des GdW.

Über den weiteren Gang des Verfahrens halten wir Sie informiert.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RA Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

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Bauwesen und Baurecht

Rohrinnensanierung mit Epoxidharz – neue Entscheidungen

Aus unterschiedlichen Gründen wird bei der Sanierung von Rohrleitungen mitunter auf das sogenannte Relining-Verfahren zurückgegriffen – eine Methode, bei der Epoxidharz verwendet wird. Epoxidharz ist ein Kunstharz, der neben verschiedenen kritischen Bestandteilen auch Bisphenol A (BPA) beinhaltet. Dies ist eine hormonell wirksame Chemikalie, welche die Kommunikation der Zellen im Körper stören und sich daher tiefgreifend auf die Gesundheit auswirken kann. Besonders für Schwangere ist BPA gefährlich.

Die Rohrinnensanierung mit Epoxidharz ist daher nicht unumstritten. Nunmehr haben sich zwei weitere aktuelle Gerichtsurteile mit dem Thema beschäftigt. Sie kommen zu dem Schluss, dass die Innenbeschichtung mit Epoxidharz im Trinkwasserbereich nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Das OLG Frankfurt a. Main (Urteil vom 28.10.2015, Az.: 16 U 56/15) hat entschieden, dass ein Verfahren den Anforderungen der Trinkwasserverordnung nicht entsprechen kann, über dessen trinkwasserhygienische Unbedenklichkeit zum Zeitpunkt der Anwendung kein fachlicher Konsens besteht.

Im entschiedenen Fall schuldete die Unternehmerin die Rohrinnensanierung mit einem Werkstoff, der auf der Leitlinie A1 des Umweltbundesamtes als unbedenklich ausgewiesen ist. Für das zur Verwendung vorgesehene Epoxidharz, das Bisphenol A und Epichlorhydrin enthielt, fehlte diese Listung beim Umweltbundesamt.

Nach den Entscheidungen des Landgerichts Leipzig vom 03.03.2006 und des Landgerichts Mannheim vom 23.10.2014, in denen die Gerichte das umstrittene Sanierungsverfahren als nicht den anerkannten Regeln entsprechend einstufte, ist dies eine weitere zivilrechtliche Entscheidung zum Thema Epoxidharz.

Mittlerweile liegt auch eine verwaltungsgerichtliche Entscheidung zur Sanierung mit Epoxidharz vor. Klägerin in diesem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht Würzburg (Urteil vom 25.11.2015, Az.: W 6 K 14.324) ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese ließ durch ein Installationsunternehmen die Trinkwasseranlage in den Wohngebäuden der Klägerin mit Epoxidharz sanieren. Das Landratsamt /Gesundheitsamt ordnete mit Bescheid vom 10.03.2014 die Sanierung aller mit Epoxidharz beschichteten Leitungsabschnitte an: Die Innensanierung der Leitungen mittels Epoxidharzbeschichtung entspreche nicht den Anforderungen des § 17 TrinkwV 2001. Für die hier verwendeten Rohre sei derzeit keine Listung mit Epoxidharz gegeben. Das Lenkungskomitee Wasserverwendung des DVGW habe das Regelwerk zur Epoxidharzsanierung in der Trinkwasserinstallation mit sofortiger Wirkung zurückgezogen. Damit entspreche eine Innensanierung mit Epoxidharz bei Rohren mit DN<80 mm nicht den allgemeinen anerkannten Regeln der Technik. Es bestehe die Gefahr, dass aus dem Epoxidharz Bisphenol A und Epichlorhydrin ausgeschwemmt werde. Von den genannten Stoffen gehe das Risiko gesundheitlicher Gefahren aus. Gegen diesen Bescheid klagte die Eigentümergemeinschaft. Das Verwaltungsgericht Würzburg entschied mit Urteil vom 25.11.2015, dass die Klage unbegründet sei. Das Landratsamt habe zu Recht den Bescheid zur Minimierung der Belastung des Trinkwassers mit den chemischen Parametern Bisphenol A und Epichlorhydrin getroffen.

Bei den bisher ergangenen zivilgerichtlichen Auseinandersetzungen ging es vorwiegend um den Streit zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer, ob die Sanierung mit Epoxidharz den vertraglichen Vereinbarungen bzw. den anerkannten Regeln der Technik entspreche. Es handelte sich um die Auseinandersetzung zweier Parteien auf „gleicher Höhe“. Der Auftraggeber verweigerte dem Auftragnehmer die Sanierung mit Epoxidharz. Der Streit hatte somit „nur“ eine juristische Seite.

Die „größere Dimension“ liegt in dem nunmehr vom Verwaltungsgericht entschiedenen Sachverhalt und zwar dergestalt, dass hier die Durchführung der Sanierung zwischen Auftragnehmer und Auftraggeber zwar unstrittig, aber bereits tatsächlich ausgeführt war, bevor der vom Verwaltungsgericht bestätigte Bescheid des Landratsamtes die „Sanierung der Sanierung“ anordnete.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Bauwesen und Baurecht

Verjährung von Mängeln an Dach-Photovoltaikanlage

Der BGH hatte mit Urteil des BGH vom 02.06.2016 (AZ: VII ZR 348/13) folgenden Sachverhalt zu entscheiden:

Die Klägerin betreibt auf ihrem Grundstück eine Tennishalle. 2004 hatte sie die Beklagte mit der Errichtung einer Photovoltaikanlage auf dem Dach der Tennishalle beauftragt. Die hergestellte Photovoltaikanlage besteht u.a. aus dreihundertfünfunddreißig gerahmten Modulen. Jedes dieser Module hat ein Gewicht von 18 kg. Um das Gewicht der Photovoltaikanlage tragen zu können, errichtete die Beklagte eine Unterkonstruktion auf dem Dach, das mit diesem fest verbunden wurde. Zugleich wurden diese Module wiederum mit ca. 500 m Kabel verbunden, welche über Kabelkanäle in das Innere der Halle führten und dort an sogenannte Wechselrichter angeschlossen wurden. Zuletzt wurden durch die Beklagte Stromleitungen zu einem außerhalb der Halle befindlichen Zählerverteilungskasten verlegt, wofür erhebliche Ausgrabungsarbeiten durchgeführt werden mussten.

Bereits nach ca. einem Jahr hat die Klägerin eine zu geringe Leistung der Anlage gerügt, worauf die Beklagte einwendete, man müsse zunächst noch zwei Jahre die Anlage beobachten, um eine eventuelle Ursache für eine Minderleistung feststellen zu können. Im Oktober 2007 wandte sich die Klägerin sodann erneut an die Beklagte und beantragte im Mai 2010 wegen der Minderleistung der Anlage die Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens. Im Juli 2011 wurde durch die Klägerin Klage auf Minderung der geleisteten Nettovergütung erhoben. Die Beklagte erhob den Einwand der Verjährung.

Das Landgericht hat im erstinstanzlichen Urteil die Klage abgewiesen; auf die Berufung der Klägerin hat das Berufungsgericht der Klage stattgegeben.

Mit dem nun vorliegenden Urteil des BGH wurde das der Klage stattgebende Urteil des OLG München bestätigt. Der BGH führt in seinem Urteil aus, dass das Vertragsverhältnis zwischen den Parteien als Werkvertrag und nicht als Kaufvertrag mit Montageverpflichtung zu qualifizieren ist. Begründet wurde dies damit, dass vorliegend die Herstellung einer funktionstauglichen Photovoltaikanlage auf dem Dach der Tennishalle unter Beachtung ihrer Tragfähigkeit geschuldet war. Die Verpflichtungen der Beklagten zur Durchführung aufwendiger, handwerklicher Installations- und Anpassungsarbeiten (Errichtung der Unterkonstruktion, Verkabelung der Module, Verlegung von Stromleitungen zu außerhalb der Halle befindlichen Zählerverteilungskästen, Grabungsarbeiten) an der Tennishalle geben dem Vertrag die maßgebliche Prägung, so dass vorliegend Werkvertragsrecht Anwendung findet.

Der BGH stellt klar, dass nach ständiger Rechtsprechung „bei Bauwerken“ die fünfjährige Verjährungsfrist  gilt. Dies ist dann der Fall, wenn das Werk in der Errichtung oder der grundlegenden Erneuerung eines Gebäudes oder eines anderen Bauwerks besteht, wobei unter grundlegender Erneuerung Arbeiten zu verstehen sind, die insgesamt einer ganzen oder teilweisen Neuerrichtung gleich zu setzen sind. Hiervon umfasst sind Umbauarbeiten an einem bereits errichteten Bauwerk, wenn sie für Konstruktion, Bestand, Erhaltung oder Benutzbarkeit des Gebäudes von wesentlicher Bedeutung sind und wenn die eingebauten Teile mit dem Gebäude fest verbunden werden. Im vorliegenden Fall waren diese Voraussetzungen gegeben, da die Installation der Photovoltaikanlage nicht bloß in dem Gebäude untergebracht wurde, sondern der Errichtung oder grundlegenden Erneuerung des Gebäudes dient, in das sie eingefügt wurde.

Anmerkung

Das vorliegende Urteil des BGH bestätigt die bereits im vbw-info 11/2015 (hier: Urteil des OLG München vom 09.07.2015) dargestellte Übersicht zur Anwendung von Werkvertragsrecht oder Kaufvertragsrecht bei der Errichtung von Photovoltaikanlagen.

Danach ist beim Einbau einer Photovoltaikanlage im Einzelfall zu entscheiden, ob die Anwendung von Werkvertragsrecht mit einer einhergehenden fünfjährigen Verjährungsfrist oder die Anwendung von Kaufrecht mit einer lediglich zweijährigen Verjährungsfrist zur Anwendung kommt. Dabei sind immer die jeweiligen notwendigen Baumaßnahmen und insbesondere deren Umfang zu betrachten.

In der damals besprochenen Entscheidung des OLG München vom 09.07.2015 handelte es sich um eine vorgefertigte Photovoltaikanlage, welche lediglich noch auf einem Gebäude angebracht wurde. Dies ist zu unterscheiden von dem vorgenannten Sachverhalt, wonach erhebliche Umbauarbeiten an einem Gebäude notwendig waren, die einer „grundlegenden Erneuerung“ des Gebäudes gleichzusetzen sind.

Die Entscheidung kann beim vbw abgerufen werden.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RA Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

 

 

 

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Mietrecht

Neue BGH-Entscheidung zur Betriebskostenabrechnung: Vermieter darf in der Betriebskostenabrechnung eine Mindestmüllmenge abrechnen

Mit Urteil vom 06.04.2016 (Az. VIII ZR 78/15) hat der BGH entschieden, dass der Vermieter bei der Abrechnung der Betriebskosten der Müllbeseitigung eine angemessene Mindestmenge bei der Verursachung von Restmüll berücksichtigen darf.

Die Mieter einer Wohnung stritten mit dem Vermieter über die korrekte Umlage von Kosten für die Müllbeseitigung. Ursprünglich hatte der Vermieter die Kosten der Müllbeseitigung nach Wohnfläche (Quadratmeter) umgelegt. Nach einer Änderung des Verteilerschlüssels legte er 30 % nach Wohnfläche und 70 % nach dem über Abfallschleuse, Transponder bzw. Ident Chip erfassten Müllvolumen um. Zwei Jahre später teilte der Vermieter mit, für den Restmüll werde nunmehr bei der Abrechnung eine Mindestmenge in Ansatz gebracht und zwar 10 Liter pro Woche bei einem Zweipersonenhaushalt. Im Übrigen bleibe es  bei dem bisherigen Verteilerschlüssel – 30 % Wohnfläche / 70 % individuelle Verursachung.

Der BGH bestätigte beide Änderungen des Verteilerschlüssels als rechtens.

Nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB sind Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen, nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt, das heißt, sie angemessen berücksichtigt.

Damit steckt das Gesetz einen Rahmen ab, innerhalb dessen sich die Umlegung verbrauchs- oder verursachungsabhängiger Betriebskosten bewegen muss, wenn Verbrauch oder Verursachung erfasst werden. Dem Vermieter steht damit ein gewisser Spielraum für die Ausgestaltung der Umlage zu. Er hat damit auch die Möglichkeit, Kosten nicht zu 100 Prozent nach Verbrauch oder Verursachung , sondern auch verbrauchs- bzw. verursachungsunabhängige Kostenbestandteile abzurechnen. Auch der Ansatz einer angemessenen Mindestmenge bei der Umlage der Kosten des verursachten Mülls sei nicht zu beanstanden. Dies folge schon aus dem Wortlaut des Gesetzes, wonach die Betriebskosten „ganz oder teilweise“ nach einem Maßstab umzulegen sind, der der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.

Der Gesetzgeber verfolgt mit dieser Regelung unter anderem das Ziel, mehr Abrechnungs- und Kostengerechtigkeit zu schaffen. Dem trägt die Berücksichtigung einer angemessenen Mindestmenge an Restmüll Rechnung. Durch die Festlegung einer Mindestmüllmenge könnten zwar Mieter benachteiligt werden, die tatsächlich weniger Abfall produzieren. Andererseits wird dem Anreiz entgegengewirkt, Abfall anderweitig zu entsorgen, um Betriebskosten zu sparen.

Gleichzeitig bestätigte der BGH, dass der Vermieter den Abrechnungsmaßstab erneut ändern konnte. Obwohl der Vermieter die Umlage der Kosten für die Müllentsorgung bereits seit 2008 geändert hatte, konnte er den Abrechnungsmaßstab ab 2010 erneut ändern. Der Vermieter kann sein Bestimmungsrecht aus § 556a Abs. 2 BGB nämlich nicht nur einmal ausüben. Die Änderung des Abrechnungsmaßstabes wirkt zwar nur für die Zukunft (§ 556a Abs. 2 Satz 1 BGB) und ist nur vor Beginn des Abrechnungszeitraums zulässig (§ 556a Abs. 2 Satz 2 BGB). Dies schließt laut BGH jedoch nicht aus, das Änderungsrecht für einen künftigen Abrechnungszeitraum erneut auszuüben. Dies ist nach Auffassung des BGH auch sachgerecht, denn die Überprüfung, ob der gewählte Maßstab noch dem Gerechtigkeitsgebot entspricht, ist von den tatsächlichen Gegebenheiten abhängig und kann nach Ablauf des Abrechnungszeitraums unter Umständen korrekturbedürftig sein.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

 

 

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Mietrecht

Neue BGH-Entscheidung zur Betriebskostenabrechnung: Einwendungsausschluss gilt auch für nicht umlagefähige Kosten

Mit Urteil vom 11.05.2016 (AZ: VIII ZR 209/15) hat der BGH die bisher umstrittene Frage geklärt, inwieweit sich eine verspätete Rüge des Mieters zu generell nicht umlagefähigen Betriebskosten auswirkt.

Dem lag folgender Sachverhalt zugrunde: Bei der fraglichen Wohnung handelt es sich um eine Eigentumswohnung. Der Beklagte ist Eigentümer, die Klägerin Mieterin. Im Juli 2012 übermittelte der Beklagte die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011. Der Abrechnung beigefügt war die Jahresabrechnung der WEG für das Jahr 2011. Die Jahresabrechnung wies die im Einzelnen berechneten umlagefähigen Kosten für die Wohnung aus. Daneben waren in der WEG-Jahresabrechnung noch weitere Kosten (Instandhaltung, Verwaltung) ausgewiesen, die ausdrücklich als nicht umlagefähige Gemeinschaftskosten bezeichnet waren. Zudem war die Instandhaltungsrücklage gesondert ausgewiesen.

Der Beklagte übernahm den für die Wohnung errechneten Gesamtbetrag aus der Jahresabrechnung (umlagefähige Kosten, nicht umlagefähige Kosten, Anteil an der Instandhaltungsrücklage) in die Betriebskostenabrechnung. Von der Summe zog er Vorauszahlungen der Mieter in Höhe von 2.100 Euro ab, obwohl die Kläger insgesamt 2.800 Euro vorausgezahlt hatten. Die Betriebskostenabrechnung endete mit einer Nachforderung, die die Kläger zahlten.

Im Mai 2014, also 22 Monate später, beanstandeten die Mieter erstmals, dass die Betriebskostenabrechnung Kosten von 790 Euro enthielt, die nicht umlagefähig seien. Zudem monierten sie, dass Vorauszahlungen in Höhe von 700 Euro nicht berücksichtigt waren. Sie forderten eine Rückzahlung von 1.490 Euro.

Der beklagte Vermieter meinte, die klagenden Mieter könnten nichts zurückfordern, weil sie die Fehler der Betriebskostenabrechnung nicht innerhalb eines Jahres nach Zugang gerügt und daher die Einwendungsfrist aus § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB versäumt hätten.

Der BGH hat wie folgt entschieden: Es obliegt dem Mieter, gegenüber dem Vermieter Einwendungen gegen die Abrechnung bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang mitzuteilen (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr wirksam geltend machen, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 6 BGB).

Der Einwendungsausschluss gelte grundsätzlich auch für solche Kosten, die in der Wohnraummiete generell nicht auf die Mieter umgelegt werden können, denn durch den Einwendungsausschluss soll erreicht werden, dass nach einer gewissen Zeit nach Erhalt einer Betriebskostenabrechnung Klarheit über die Ansprüche bestehe.

Die beabsichtigte Befriedungsfunktion wäre laut BGH nicht umfassend gewährleistet, wenn die Einwendung des Mieters, bestimmte Kosten seien generell nicht als Betriebskosten umlagefähig, auch noch nach Fristablauf erhoben werden könnte. Dies gilt umso mehr, als die Zuordnung zu umlegbaren und nicht umlegbaren Betriebskosten nicht immer eindeutig ist.

Einen Wertungswiderspruch zu § 556 Abs. 1 BGB, wonach nur bestimmte Kosten laut Betriebskostenverordnung umlagefähig sind, sieht der BGH nicht. Denn der Einwendungsausschluss setze gerade voraus, dass auch eine an sich unrichtige Abrechnung Bestand hat, wenn der Mieter inhaltliche Einwendungen nicht rechtzeitig erhebt. Der Grund für die Unrichtigkeit der Abrechnung ist dabei nicht von Bedeutung. Ebenso wenig kommt es darauf an, ob im konkreten Fall überhaupt Streit besteht, ob die verspätet erhobenen Einwendungen berechtigt sind.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Mietrecht

BGH zu vorgeschobenem Eigenbedarf

Mit Beschluss vom 10.05.2016 (AZ: VIII ZR 214/15) hat der BGH über einen Fall vorgeschobenen Eigenbedarfs entschieden.

Im November 2010 hatte der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs für seinen Neffen gekündigt. Ende Juli 2012 zogen die Mieter aus. Bereits im Jahre 2009 hatte der Vermieter den Mietern das Haus zum Kauf angeboten, die Parteien konnten sich damals aber nicht über den Kaufpreis einigen. Auch nach der Eigenbedarfskündigung bemühte sich ein Makler um den Verkauf des Hauses. Im April 2013 schließlich verkaufte der Vermieter das Haus. Zwischen den ursprünglichen Mietvertragsparteien ist umstritten, ob zwischen dem Auszug der Mieter und dem Verkauf der Neffe tatsächlich in das Haus eingezogen war, also tatsächlich Eigenbedarf vorlag.

Die Mieter meinen, der Vermieter habe den Eigenbedarf für seinen Neffen nur vorgeschoben. Ihm sei nur daran gelegen gewesen, das Haus zu entmieten, um einen höheren Kaufpreis erzielen zu können. Sie verlangen Schadensersatz von über 60.000 Euro.

Nach der Entscheidung des BGH kann nicht ausgeschlossen werden, dass der vom Vermieter behauptete Eigenbedarf nur vorgeschoben war. Sofern der Vermieter die Vermietung an seinen Neffen in der - diesem nicht offenbarten - Erwartung vorgenommen hat, den Neffen im Fall eines doch noch gelingenden Gewinn bringenden Verkaufs ohne Probleme zum Auszug bewegen zu können, würde dies den Tatbestand des vorgeschobenen Eigenbedarfs erfüllen. Dann könnten die ehemaligen Mieter Schadensersatz verlangen.

Der BGH hat den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Dieses muss nun noch einige tatsächliche Fragen klären, um beurteilen zu können, ob der Eigenbedarf nur vorgeschoben war.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Mit freundlichen Grüßen

RAin Sigrid Feßler
Verbandsdirektorin