vbw-info 05/2019

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Angelegenheiten des Verbandes

Trauer

Am 17.04.2019 ist der vormalige Vorstand und Geschäftsführer der Hardtwaldsiedlung Karlsruhe eG, Herr Hans-Dieter Noll, im Alter von 81 Jahren verstorben. Herr Noll begann seine Tätigkeit bei der Genossenschaft im Jahre 1973 als Geschäftsführer. Im Jahr 1977 gründete er die genossenschaftliche Spareinrichtung. Mit diesem Kapital konnte er nicht nur die steigenden Modernisierungs- und Sanierungskosten, sondern auch Neubauten finanzieren, um die Wohnungsversorgung der damals bereits zunehmenden Zahl neuer Mitglieder zu verbessern.

Im Jahr 2001 wurde er feierlich verabschiedet. Zu seiner Verabschiedung wurde ihm die Ehrenmedaille des Verbandes Baden-Württembergischen Genossenschaften verliehen.

Auch nach seiner aktiven Zeit interessierte er sich stets für die Belange der Genossenschaft.

In dankbarer Erinnerung werden wir Herrn Noll stets ein ehrendes Gedenken bewahren. Unser Mitgefühl gilt seinen Angehörigen.

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Angelegenheiten des Verbandes

Jubiläen 100 Jahre Bestand

Grund zum Feiern ihres 100-jährigen Bestandes haben in diesem Jahr unsere folgenden Mitgliedsunternehmen (Zeitraum Januar bis Mai 2019):

Gründungsdatum 1919:

  • Freiburger Stadtbau GmbH
  • Baugenossenschaft Münster a.N. eG
  • Hardtwaldsiedlung Karlsruhe eG Baugenossenschaft
  • Bau Geno Baugenossenschaft Backnang eG
  • Kreisbaugenossenschaft Böblingen eG
  • GWG Schwäbisch Hall mbH
  • Baugenossenschaft Crailsheim eG
  • Baugenossenschaft Busenbach eG
  • Baugenossenschaft Laufenburg eG
  • Heimbau Breisgau eG
  • Baugenossenschaft Ladenburg eG
  • Baugenossenschaft Sindelfingen eG
  • Baugenossenschaft Zell i.W. eG
  • Baugenossenschaft Gengenbach eG
  • Heimstättengenossenschaft Blaubeuren eG
  • Baugenossenschaft eG Weingarten/Baden

Wir gratulieren unseren Mitgliedsunternehmen zum runden Jubiläum!

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Angelegenheiten des Verbandes

Verbandstag des vbw 2019

Über 300 Vertreter von Mitgliedsunternehmen, Partner der Wohnungswirtschaft und geladene Gäste haben den vbw-Verbandstag 2019 besucht. Der Verbandstag stand unter dem Motto „LebensRäume nachhaltig gestalten“. Nach der Begrüßung und wohnungspolitischen Einführung durch den Verbandsvorsitzenden Peter Bresinski hieß auch Oberbürgermeister Harry Mergel die Teilnehmer in Heilbronn willkommen. Er berichtete kurz über die Entwicklung der Stadt und die Planungen nach der diesjährigen Bundesgartenschau. Unter dem Titel „Was ist uns das Wohnen wert?“ ging Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, auf die Enteignungsdiskussion in Berlin ein.

Thomas Wagner, Nadja Wiggermann, Jessica Wolff und Regina Scholz nahmen als beste Absolventen im Studiengang Immobilienwirtschaft an der HfWU Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen den vbw-Immo-Preis entgegen.

Nach Impulsreferaten von Oliver Toellner, Leiter der Planungsabteilung Bundesgartenschau Heilbronn, und Andreas Hofer, Intendant der Internationalen Bauausstellung 2027 StadtRegion Stuttgart, fand eine gemeinsame Podiumsdiskussion mit Dr. Magdalena Szablewska, Geschäftsführerin der Freiburger Stadtbau GmbH, und Peter Bresinski statt. Es ging darum, wie in Zukunft gelebt, gearbeitet und gewohnt werden wird.

In der Mitgliederversammlung berichteten der Gesamtvorstand und der Verbandsratsvorsitzende des vbw über ihre Tätigkeiten im vergangenen Jahr. Die Beschlüsse wurden antragsgemäß gefasst.

Schon am Vortag konnten die Teilnehmer bei einer Führung die Highlights der Bundesgartenschau in Heilbronn (BUGA) erleben. Insbesondere das Holzhochhaus Skaio der Stadtsiedlung Heilbronn GmbH stieß auf großes Interesse. Der Geschäftsführer der Stadtsiedlung Heilbronn, Dominik Buchta, erklärte vor Ort, unter welchen Bedingungen und Maßgaben und mit welchen Materialien das Haus gebaut worden ist. Gemeinsam mit Mitarbeitern der Stadtsiedlung führte er die Teilnehmer durch zwei Musterwohnungen und auf die Bewohnerterrasse, von wo aus der Blick weit über die BUGA schweifen konnte. Mit Sektempfang und Essen verbrachten die Teilnehmer den Abend im Restaurant Kult im WTZ-Wissenschafts- und Technologiezentrum Heilbronn.

Die Impulsreferate können im Mitgliederbereich der vbw-Internetseite (www.vbw-online.de) unter der Rubrik Mitglieder-Service / Verbandstage heruntergeladen werden. Die Referenten haben darum gebeten, ihre Vorträge nicht öffentlich zu verwenden, sondern nur zum internen Gebrauch einzusetzen (Hintergrund: Bildrechte).

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Reminder: Karlsruher Rechtstag am 03.07.2019

Sie sind herzlich eingeladen zum Karlsruher Rechtstag am 03.07.2019. Neben den jüngsten Entscheidungen aus dem Bereich des Miet- und WEG-Rechts werden in diesem Jahr die ersten Erfahrungen mit der Umsetzung der neuen Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) im Zentrum der Veranstaltung stehen. Ebenso erhalten Sie einen Überblick zu neuen Entwicklungen und praktische Handlungsempfehlungen zur Trinkwasserqualität. Abgerundet wird das diesjährige Programm durch ebenfalls praxisorientierte Hinweise zum neuen Bauvertragsrecht sowie einem Überblick zu aktuellen Rechtsentwicklungen.

Das vollständige Programm und die Möglichkeit zur Anmeldung finden Sie hier: https://awi-vbw.de/tagungen/karlsruher-rechtstag.html.

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Einladung der Architektenkammer Baden-Württemberg zum Tag der Architektur am 29.06.2019

Räume prägen – Landschaft, städtische Identität und vor allem Menschen. Dort leben, arbeiten, wohnen und lernen wir, bewegen und erholen uns. Wir erschaffen Räume für private, öffentliche und gewerbliche Zwecke, für Einzelpersonen und Gemeinschaften, auf dem Land und in der Stadt. Unsere Welt gäbe es ohne Räume nicht. Auf welch vielfältige Art und Weise diese gestaltet sind, erfahren Sie am Tag der Architektur, der dieses Jahr am 29.06.2019 stattfindet.

Ob in Wohngebäuden, Hotels, kirchlichen Bauten oder draußen auf Straßen und Plätzen. In ganz Baden-Württemberg bietet die Architektenkammer Besichtigungstouren an. Mit dem Bus oder zu Fuß geht es zu ausgewählten Bauten. Architektinnen und Architekten begleiten die Teilnehmergruppen und stehen für Fragen zur Verfügung. Vor Ort bietet sich die Gelegenheit zum Austausch mit den Bauherrinnen und Bauherren der Besichtigungsobjekte.

Die Teilnahme an den landesweit 43 Touren ist kostenlos. Eine Anmeldung bei der jeweiligen Kammergruppe ist jedoch erforderlich – die entsprechenden Kontaktdaten sind im Programm vermerkt. Weitere Informationen zum kostenlosen Angebot finden Sie im Internet unter www.akbw.de/baukultur/tag-der-architektur.html.

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Allgemeine Geschäftsführung

Bundeskabinett beschließt Wohngelderhöhung

Das Bundeskabinett hat am 08.05.2019 den vom Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat vorgelegten Gesetzentwurf zur Wohngeldreform („Wohngeldstärkungsgesetz“) beschlossen.

Mit der Reform sollen die Reichweite und das Leistungsniveau des Wohngeldes angehoben werden. Außerdem beinhaltet der Gesetzentwurf eine Dynamisierung des Wohngeldes, die erstmalig ab 2022 greift.

Im Einzelnen sieht die Reform folgende Regelungen vor:

  • Anpassung des Wohngeldes an die allgemeine Entwicklung von Mieten und der nominalen Einkommen in Höhe der Inflation. Für einen 2-Personen-Haushalt, der bereits vor der Reform Wohngeld erhalten hat, wird das Wohngeld von prognostizierten 145 Euro monatlich ohne Reform um ca. 30 Prozent auf 190 Euro monatlich mit Reform steigen.
  • Erhöhung der Reichweite des Wohngeldes. Mit der Wohngeldreform steigt die Zahl der Empfängerinnen und Empfänger von im Jahr 2020 erwarteten 480.000 Haushalten ohne Reform auf ca. 660.000 Haushalte.
  • Regional gestaffelte Anhebung der Höchstbeträge, bis zu denen die Miete bzw. Belastung (bei Wohnungseigentümern) berücksichtigt wird.
  • Neufestsetzung (Aktualisierung) der Mietenstufen für die Gemeinden und Kreise und Einführung einer neuen Mietenstufe VII, um höhere Mieten in angespannten Wohnungsmärkten zu berücksichtigen.
  • Anpassung des Wohngeldes an die eingetretene Miet- und Ein­kommensentwicklung per Verordnung im Abstand von jeweils zwei Jahren, um die Entlastungswirkung des Wohngeldes aufrechtzuerhalten.

Insgesamt werden sich die Wohngeldausgaben von Bund und Ländern nach der Reform im Jahr 2020 auf rund 1,2 Mrd. Euro belaufen.

Der Gesetzentwurf soll nun im Deutschen Bundestag und im Bundesrat beraten werden, da das Wohngeld von Bund und Ländern je zur Hälfte gezahlt wird. Die neuen Regelungen sollen am 01.01.2020 in Kraft treten.

Über den weiteren Verlauf des Gesetzgebungsverfahrens werden wir Sie – wie gewohnt – unterrichtet halten.

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Allgemeine Geschäftsführung

Aktuelle Tarifverhandlungsrunde 2019

Nachfolgend informieren wir Sie über die Stellungnahme des Arbeitgeberverbandes der Deutschen Immobilienwirtschaft (AGV) zum aktuellen Stand zur Tarifverhandlungsrunde 2019.

Am 22.05.2019 fand in Berlin die zweite Tarifverhandlungsrunde zum Vergütungstarifvertrag für die Beschäftigten in der Deutschen Immobilienwirtschaft statt.

Ein Ergebnis konnte nicht erzielt werden. Die Tarifvertragsparteien haben sich auf den 13.06.2019 vertagt.

Die Tarifkommission des Arbeitgeberverbandes hat den Gewerkschaften ver.di und IG BAU ein konkretes Angebot für die Erhöhung der Vergütungen für die Beschäftigten ab 01.07.2019 und nochmals ab 01.07.2020 gemacht.

Die Ausbildungsvergütungen sollen in gleichem Maße steigen, wobei die Tarifkommission Gesprächsbereitschaft für eine darüberhinausgehende Erhöhung erklärt hat.

Die Tarifkommission hat den Gewerkschaften zudem angeboten, noch in diesem Jahr Gespräche über Regelungen im Manteltarifvertrag zu flexiblem Arbeiten sowohl in zeitlicher (z.B. Sabbatical) als auch örtlicher (Home-Office, Mobiles Arbeiten) Hinsicht zu führen.

Darüber hinaus hat die Tarifkommission vorgeschlagen, tarifvertragliche Regelungen zu schaffen, nach denen Tarifvergütung zu Gunsten von Vereinbarungen über die steuerbegünstigte Nutzung von E-Bikes umgewandelt werden kann.

Die Tarifkommission des Arbeitgeberverbandes hat jedoch nochmals deutlich gemacht, dass nach einstimmigem Beschluss des Verbandsausschusses des Arbeitgeberverbandes der Abschluss eines neuen Tarifvertrages voraussetzt, dass die Frage der Zahlungspflicht von Beiträgen an die SOKA-BAU für tarifgebundene Mitgliedsunternehmen des Arbeitgeberverbandes mit Regiebetrieb geklärt ist.

Es ist nochmals betont worden, dass der Arbeitgeberverband es nicht akzeptieren wird, dass betroffene Unternehmen für Mitarbeiter in ihren Regiebetrieben ggf. in erheblichem Umfange Leistungen an die SOKA-BAU erbringen müssen (es sind gegen verschiedene Unternehmen Klagen auf Zahlung von bis zu 1,1 Mio. pro Jahr, rückwirkend für die letzten vier Jahre, erhoben worden) ohne, dass die Arbeitnehmer selbst oder die Unternehmen irgendeinen Vorteil davon hätten, letztlich also ausschließlich die Overheadkosten der SOKA-BAU bezahlt werden sollen.

Die Tarifkommission des Arbeitgeberverbandes hat zur Lösung des Problems zwei Vorschläge vorgelegt.

Zum einen hat sie den die SOKA-BAU tragenden Verbänden der Bauwirtschaft und der IG BAU vorgeschlagen, tarifgebundene Mitgliedsunternehmen des Arbeitgeberverbandes, deren Tätigkeiten im Regiebetrieb sich darauf beschränken, Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten für den eigenen Bestand durchzuführen und die nicht mehr als 10% Fremdgeschäft erbringen, von der SOKA-BAU-Pflicht auszunehmen. Der Arbeitgeberverband sieht diese Tätigkeiten als ureigene wohnungswirtschaftliche Tätigkeiten an.

Alternativ ist in der Verhandlungsrunde vorgeschlagen worden, dass Arbeitnehmer, für die Mitgliedsunternehmen des Arbeitgeberverbandes der Deutschen Immobilienwirtschaft Beiträge zur SOKA-BAU zahlen müssen, aus dem Anwendungsbereich der Tarifverträge für die Deutsche Immobilienwirtschaft herausgenommen werden und nach den Regelungen der Bauwirtschaft behandelt werden. Die Tarifkommission des Arbeitgeberverbandes hat deutlich gemacht, dass sie diese Regelung nicht favorisiere, jedoch zu einer solchen Vereinbarung, unter Aufgabe von Bereichen der bisherigen Tarifhoheit bereit sei, um in der anstehenden Tarifverhandlungsrunde weiterzukommen.

Die Gewerkschaften haben den letztgenannten Vorschlag nicht akzeptiert, da sie ihn für rechtlich unzulässig halten. Eine Entscheidung zu der vorgeschlagenen Abgrenzungsklausel zur SOKA-BAU-Pflicht könne von den Gewerkschaften nicht getroffen werden. Die IG BAU stellte sich auf den Standpunkt, dass sie das als nur einer von drei Trägern der SOKA-BAU auch nicht entscheiden könne.

Eigene Vorschläge, wie man den Konflikt lösen könne, machten die Gewerkschaften auch auf Nachfrage nicht. Sie waren auch nicht bereit, in den anderen Punkten weiter zu verhandeln, um für den Fall der Lösung des SOKA-Problems zeitnah Tariferhöhungen zu Gunsten der Arbeitnehmer umsetzen zu können.

Die Tarifkommission des Arbeitgeberverbandes hat zum Abschluss der Verhandlungen nochmals eingehend an die Gewerkschaften appelliert, sich auf ihrer Seite gegenüber den Verbänden der Bauwirtschaft für eine Kompromisslösung in der SOKA-BAU-Frage einzusetzen.

Als nächster Verhandlungstermin wurde der 13.06.2019 ins Auge gefasst, um ggf. doch noch vor Ablauf des derzeitigen Vergütungstarifvertrages zu einer Einigung zu kommen.

Die Tarifkommission des Arbeitgeberverbandes hat jedoch deutlich gemacht, dass dieser Termin sinnlos sei, wenn weder Fortschritte in der SOKA-BAU-Frage erzielt werden können, noch Bereitschaft der Gewerkschaft bestehe, über die anderen Fragen - insbesondere Erhöhung der Vergütungen - überhaupt zu sprechen.

Es kann somit durchaus sein, dass sich die Tarifverhandlungsrunde noch eine ganze Zeit lang hinziehen wird. Über Folgen und Handlungsoptionen wird der Verbandsausschuss des Arbeitgeberverbandes anlässlich seiner Sitzung am 11.06.2019 beraten.

Der AGV bittet in seiner Stellungnahme abschließend die vom SOKA-BAU-Thema nicht betroffenen Unternehmen um Verständnis für dieses Vorgehen, da die nicht wenigen Unternehmen mit Regiebetrieben, die von erheblichen Zusatzzahlungen bedroht sind, Solidarität verdienen. Des weiteren bittet er Arbeitnehmer und Betriebsräte über die Position des Arbeitgeberverbandes in der Tarifverhandlungsrunde zu unterrichten.

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Wohnungspolitik

Verabschiedung des Gesetzesentwurfs zur Änderung der Landesbauordnung (LBO)

Nachdem sich die Landesregierung bereits am 08.05.2019 auf die Novelle der Landesbauordnung geeinigt hatte, verabschiedete der Ministerrat den Gesetzesentwurf am 21.05.2019. Die Novelle sieht u.a. Flexibilisierungen und Erleichterungen bei Fahrradstellplätzen vor; die starre Regelung von zwei Fahrradstellplätzen je Wohnung aus der im Jahr 2015 eingeführten Vorschrift entfällt damit. Die Baurechtsbehörden sollen dies künftig entsprechend dem jeweiligen Bedarf entscheiden. Hinsichtlich der Kinderspielplatzpflicht werden die Schwellenwerte auf Gebäude mit mehr als drei Wohnungen angehoben – bisher liegt er bei zwei Wohnungen. Zudem wird auch eine Ablösemöglichkeit eingeführt.

Weiterhin sollen durch die Novelle der LBO das Bauen mit Holz sowie die nachträgliche Schaffung von Wohnraum im Bestand erleichtert werden. Hierzu wird bei Aufstockungen auf eigentlich notwendige, zusätzliche Anforderungen, beispielsweise durch weitere Stellplätze (Kfz oder Fahrrad), verzichtet. Bei der Barrierefreiheit soll es nach dem Willen der Landesregierung künftig möglich sein, die Anforderungen über mehrere Geschosse hinweg zu erfüllen.

Durch eine Reihe von Maßnahmen sollen auch die Baugenehmigungsverfahren beschleunigt und vereinfacht werden. Außerdem enthält der Entwurf nun eine Ermächtigungsgrundlage für untergesetzliche Regelungen in der Garagenordnung zur Förderung der Elektromobilität für Leerrohre und Ladestationen. Weiterhin enthalten sind in der Landesbauordnung die Begrünungsvorschriften.

Der noch nicht veröffentlichte Gesetzesentwurf wird voraussichtlich Anfang Juni an den Landtag übersandt. Sofern die Beratungen des Landtags zügig voran gehen, wovon derzeit ausgegangen werden kann, wird die neue Landesbauordnung möglicherweise schon zum 01.09.2019 in Kraft treten.

Eine komplette Übersicht der vorgeschlagenen Neuerungen der Landesbauordnung finden Sie am Ende der Pressemeldung des Ministeriums für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau: https://wm.baden-wuerttemberg.de/de/service/presse-und-oeffentlichkeitsarbeit/pressemitteilung/pid/landesregierung-beschliesst-eckpunkte-fuer-wohnraumoffensive-und-aenderung-der-landesbauordnung/

Über die weiteren Entwicklungen und den Diskussionsverlauf im Landtag werden wir Sie gerne auf dem Laufenden halten. Herr Michael Roth vom vbw (Telefon 0711 16345 – 110) steht Ihnen für weitere Informationen zur Verfügung.

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Wohnungspolitik

Landesregierung verabschiedet Eckpunkte eines Kommunalfonds Wohnraumoffensive BW

Gleichzeitig mit dem Gesetzesentwurf zur Änderung der Landesbauordnung verabschiedete die Landesregierung Eckpunkte eines Kommunalfonds Wohnraumoffensive BW. Der Fonds wird sich nach den Wünschen der Landesregierung künftig aus drei Säulen zusammensetzen:

1. Ausbau des bestehenden Förderprogramms Wohnungsbau BW

Dieses wird ergänzt durch:

  • Wohnungsbau BW – Kommunal: Unterstützung von Gemeinden beim Aufbau eines kommunalen Mietwohnungsbestandes in eigener Regie. Entsprechend den Regelungen der Mietwohnraumförderung wird die Miete vergünstigt und die Wohnungen werden an Haushalte mit WBS vergeben.
  • Wohnungsbau BW – Mitarbeiterwohnen: Schaffung von Mitarbeiter-Sozialwohnungen für die Beschäftigten von Unternehmen.

2. Unterstützung zum Aufbau eines Grundstücksfonds für finanzschwache Gemeinden.

Hierdurch sollen Kommunen auch dann, wenn ihre finanziellen Möglichkeiten begrenzt sind, in die Lage versetzt werden, eine vorausschauende und gemeinwohlorientierte Bodenpolitik zu betreiben, insbesondere um günstigen Wohnraum anzubieten.

3. Aufbau eines Kompetenzzentrum Wohnen BW, um Impulse zu geben für die Flächengewinnung, Planungspraxis, Innovationen im Bau sowie für die Aktivierung bestehenden Wohnraums. Das Kompetenzzentrum Wohnen soll bei der Landsiedlung Baden-Württemberg GmbH angesiedelt sein.

Für das Kompetenzzentrum und den Grundstücksfonds stehen derzeit 47,5 Mio. Euro zur Verfügung, die im Jahr 2017 aus dem Förderprogramm Wohnungsbau BW nicht abgerufen wurden. Auch die Restmittel aus dem Förderprogramm des Jahres 2018 in Höhe von 100 Mio. Euro sollen in den Fonds fließen. Die neuen Förderlinien Wohnungsbau BW – Kommunal und Mitarbeiterwohnen werden aus den jährlich vorhanden 250 Mio. Euro für das Förderprogramm Wohnungsbau BW gespeist.

Weitere Details zum Kommunalfonds Wohnraumoffensive werden derzeit vom Ministerium für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau ausgearbeitet.

Über die weiteren Entwicklungen werden wir Sie auf dem Laufenden halten. Herr Michael Roth vom vbw (Telefon 0711 16345 – 110) steht Ihnen für weitere Informationen zur Verfügung.

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Mietrecht

BGH zur Sachverhaltsaufklärung bei Härtefallklausel (Fortsetzung des Mietverhältnisses bei Eigenbedarfskündigung)

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 22.05.2019 zwei Entscheidungen zu der Frage, wann ein Mieter nach einer ordentlichen Kündigung die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen unzumutbarer Härte verlangen kann (§ 574 Abs. 1 und Abs. 2 BGB), getroffen.

Im ersten Verfahren (Az.: VIII ZR 180/18) ging es um eine 1937 geborene Mieterin, die seit 1974 eine ca. 73 qm große Dreizimmerwohnung in Berlin mit ihren beiden Söhnen bewohnt.

Der Kläger hat die Wohnung im Jahr 2015 zwecks Eigennutzung erworben. Zum Zeitpunkt der von ihm ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung lebte er mit seiner Ehefrau und zwei Kleinkindern zur Miete in einer 57 qm großen Zweizimmerwohnung.

Der Eigenbedarfskündigung widersprach die Beklagte, ein Umzug sei ihr aufgrund ihres Alters, ihrer Verwurzelung in der Umgebung durch die lange Mietdauer sowie einer Demenzerkrankung, die sich durch den Umzug weiter zu verschlechtern drohe, nicht zumutbar. Ausweislich eines in der Berufungsinstanz vorgelegten Attestes leidet die Beklagte an einer Demenz, die seit ca. 1-2 Jahren fortschreite. Sie sei nur noch bedingt in der Lage, Neues zu erlernen und sich in einer neuen Umgebung zurechtzufinden, weshalb ein Umzug mit einer Verschlechterung ihres Gesundheitszustandes einhergehen würde.

Das Berufungsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen. Es hat zwar die Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) des Klägers für wirksam erachtet, hat jedoch wegen eines von ihm bejahten Härtefalls (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB) bestimmt, dass das Mietverhältnis der Parteien auf unbestimmte Zeit fortgesetzt werde (§ 574a Abs. 2 Satz 2 BGB).

Die Beklagten im zweiten Verfahren (Az.: VIII ZR 167/17) sind seit 2006 Mieter einer Doppelhaushälfte der Kläger in einem Dorf in der Nähe von Halle. In dem Haus leben auch noch der volljährige Sohn der Beklagten zu 1 sowie der Bruder des Beklagten zu 2.

Im Jahr 2015 kündigten die Kläger das Mietverhältnis mit der Begründung, dass die geschiedene, bisher in Bayern lebende Klägerin in die Doppelhaushälfte einziehen wolle, um ihre dort in der Nähe lebende betagte Großmutter besser betreuen zu können.

Auch in diesem Verfahren widersprachen die Beklagten der Kündigung. Der Eigenbedarf sei vorgeschoben, der wahre Grund für die Kündigung seien Streitigkeiten über Mängel der Wohnung. Darüber hinaus beriefen sie sich hinsichtlich des volljährigen Sohnes und des Bruders auf Härtegründe, insbesondere auf die schwere Erkrankung des Bruders. Dieser ist in die Pflegestufe II eingruppiert und leidet an diversen Erkrankungen beziehungsweise Einschränkungen der Alltagskompetenz (Schizophrenie, Alkoholkrankheit, Inkontinenz, Demenz, Abwehrhaltung bei der Pflege). Er wird von dem Beklagten, der zu seinem Betreuer bestellt ist, und auch von der Beklagten im häuslichen Bereich versorgt.

Nach einem in der Berufungsinstanz vorgelegten ärztlichen Attest eines Psychiaters würde ein erzwungener Umzug unweigerlich zu einer erheblichen Verschlechterung des Gesundheitszustandes des Bruders führen.

Beide Vorinstanzen hielten die Eigenbedarfskündigung für begründet und haben dem Räumungsbegehren der Kläger stattgegeben. Ein von den Beklagten beantragtes Sachverständigengutachten zur drohenden Verschlechterung des Gesundheitszustands des Bruders wurde nicht eingeholt. Das Vorliegen einer unzumutbaren Härte hat das Berufungsgericht mit der Begründung verneint, dass sich aus dem für den Bruder vorgelegten Attest eine drohende schwerwiegende Beeinträchtigung oder drohende Lebensgefahr nicht ergebe.

Der BGH hat in beiden Fällen das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur weiteren Sachaufklärung – insbesondere zum Bestehen von Härtegründen – zurückverwiesen.

Da sowohl auf Seiten des Vermieters wie auf Seiten des Mieters grundrechtlich geschützte Belange (Eigentum, Gesundheit) betroffen sind, sind eine umfassende Sachverhaltsaufklärung sowie eine besonders sorgfältige Abwägung erforderlich, ob im jeweiligen Einzelfall die Interessen des Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses diejenigen des Vermieters an dessen Beendigung überwiegen (§ 574 Abs. 1 BGB).

Allgemeine Fallgruppen, etwa ein bestimmtes Alter des Mieters oder eine bestimmte Mietdauer, in denen generell die Interessen einer Partei überwiegen, lassen sich laut BGH nicht bilden. Nach den vorliegenden BGH-Entscheidungen wirken sich etwa die Faktoren Alter und lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden Verwurzelung im bisherigen Umfeld je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung des Mieters unterschiedlich stark aus und rechtfertigen deshalb ohne weitere Feststellungen zu den sich daraus ergebenden Folgen im Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels grundsätzlich nicht die Annahme einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Werden von dem Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels indes substantiiert ihm drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend gemacht, haben sich die Gerichte – wie der Senat bereits mit Urteil vom 15.03.2017 (Az.: VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474) ausgesprochen hat – beim Fehlen eigener Sachkunde regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann.

Seine Rechtsprechung hat der Senat nunmehr dahingehend präzisiert, dass ein Sachverständigengutachten regelmäßig von Amts wegen einzuholen sein wird, wenn der Mieter eine zu besorgende Verschlechterung seines Gesundheitszustandes durch ärztliches Attest belegt hat.

Auf diese Weise ist zu klären, an welchen Erkrankungen der betroffene Mieter konkret leidet und wie sich diese auf seine Lebensweise und Autonomie sowie auf seine psychische und physische Verfassung auswirken. Dabei ist auch von Bedeutung, ob und inwieweit sich die mit einem Umzug einhergehenden Folgen mittels Unterstützung durch das Umfeld beziehungsweise durch begleitende ärztliche und/oder therapeutische Behandlungen mindern lassen.

Allein eine solche Aufklärung versetzt die Gerichte in die Lage, eine angemessene Abwägung bei der Härtefallprüfung des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmen.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 – 114) zur Verfügung.

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Europarecht

EU–INFO März / April 2019

Anbei erhalten Sie die neuesten Informationen aus der Europäischen Union (EU-INFO, Ausgabe März / April 2019).

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