vbw-info 06/2022

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Inhaltsverzeichnis

Verbandsinformationen

Wohnungspolitik

Gesetzgebung und Rechtsprechung

Steuerfragen

Aus den Mitgliedsunternehmen

Veranstaltungen

Stellenbörse

Verbandsinformationen

vbw-Jahresrückblick 2021/2022

Wir freuen uns, Sie mit unserem Jahresrückblick 2021/2022 über die umfangreiche Arbeit des vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilien e.V.  seit Mai 2021 zu informieren. Diesmal erhalten Sie den Rückblick der Wohnungswirtschaft Baden-Württemberg nicht in Form eines gedruckten Berichts, sondern papierfrei auf unserer Homepage. Unter www.vbw-online.de haben wir für Sie unter der Rubrik „vbw/Jahresrückblick“ alles Wichtige aus dem vergangenen Geschäftsjahr zusammengefasst.

In der Videobotschaft zeigen Verbandsdirektorin Dr. Iris Beuerle und Prüfungsdirektor Gernot Schober auf, welche Themen wir im vbw bewegt und welche Akzente wir gesetzt haben.

Darüber hinaus zeigen wir die Beispiele aus den Wohnungsbauprojekten der vbw-Mitgliedsunternehmen diesmal in Form eines kleinen Films, den Sie hier ansehen können. Vielleicht sind auch Sie mit dabei? Gerne können Sie uns regelmäßig Ihre aktuellen Projekte zusenden. Wir berichten dann nach Möglichkeit darüber in unseren Medien.

Natürlich lohnt es auch sonst, auf den vbw-Internetseiten spezielle Themen zu recherchieren und Informationen abzurufen.

Wir wünschen Ihnen viel Vergnügen beim Ansehen und Stöbern.

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    Zeitenwende in der Wohnungswirtschaft

    Die Folgen des Krieges in der Ukraine belasten auch die Wohnungswirtschaft, die derzeit vor den größten Herausforderungen der Nachkriegszeit steht. Der GdW hat die Auswirkungen für unsere Branche in einem GdW-Kompakt analysiert.

    Am 31.05.2022 fand die Anhörung zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) statt (Sie finden hier die Stellungnahme und die Argumente dazu). Außerdem hat der GdW eine Stellungnahme zur CO2-Abgabe erstellt und erneut eine Vereinfachung des Mieterstroms gefordert.

    Auch auf Landesebene bringen wir diese Argumente in die Diskussionen ein und fordern auch für die Förderung eine Zeitenwende.

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      Treffen des Netzwerks Nachwuchsführungskräfte am 23./24.06.2022 in Konstanz

      Zu seinem zweiten Treffen kam das neu gegründete Netzwerk Nachwuchsführungskräfte in Konstanz zusammen. Neben dem informellen Austausch und dem persönlichen Kennenlernen wurde das Treffen, das zum ersten Mal in Präsenz stattfinden konnte, durch einen Vortrag der beiden Netzwerkmitglieder Evelina Waltner und Stefan Eismann, die beide bei der WOBAK tätig sind, über das Unternehmen und aktuelle Herausforderungen für die Wohnungswirtschaft bereichert. Daneben wurden aktuelle Bauprojekte besprochen und besichtigt. Die Teilnehmerinnen und Teilnehmer des Netzwerks nutzten die Möglichkeit zum Austausch und zur fachlichen Diskussion intensiv. Das nächste Treffen ist im Herbst in Stuttgart geplant.  

      Hintergrund: Das Netzwerk will Nachwuchsführungskräfte aus der Mitgliedschaft des vbw zusammenbringen und den inhaltlichen und persönlichen Austausch fördern. Dadurch wird ein Mehrwert für die teilnehmende Nachwuchsführungskraft geschaffen, die durch den unternehmensübergreifenden Austausch neue Impulse erhält. Dies kommt wiederum ebenfalls dem eigenen Unternehmen zu Gute.

      Weitere Informationen zur Teilnahme am Netzwerk erhalten Sie gerne von Michael Roth unter Telefon 0711 16345 – 600 oder per E-Mail an roth@vbw-online.de.

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        Wohnungspolitik

        Umsetzung der Grundsteuer – vbw und WTS als Dialogpartner der Politik

        In den letzten beiden Jahren hatte sich der vbw in enger Abstimmung mit der WTS kontinuierlich für eine praktikable Handhabung für die Mitgliedsunternehmen des vbw eingesetzt und mit Anregungen und dem Ersuchen von Klarstellungen versucht, darauf hinzuwirken, eine praktikable Handhabung der neuen Grundsteuerregelung zu erreichen. Neben einer ersten Stellungnahme im Sommer 2020 zum Entwurf des Landesgrundsteuergesetzes wies der vbw bereits vor etwa einem Jahr auf eine Reihe von Unklarheiten in der Gesetzesformulierung hin und bat das zuständige Finanzministerium um Klarstellung. Im Mittelpunkt des Schreibens standen u.a. Fragen nach der Ermäßigung der Steuermesszahl, die Bewertung von Grundstücken, die nicht mit dem Richtwertgrundstück vergleichbar sind, der Umgang mit Leerstand wegen Sanierungsmaßnahmen sowie die Anzeigenpflicht bei Änderung des Status als steuerfreie Vermietungsgenossenschaft im Hauptfeststellungszeitraum.

        Die Anregungen und Hinweise des vbw wurden vom Finanzministerium zwar zur Kenntnis genommen und das Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg wurde noch vor seinem Inkrafttreten geändert. Allerdings ging die Gesetzesänderung neben einer Klarstellung für Vermietungsgenossenschaften auf keine der grundsätzlichen Fragestellungen des vbw ein. Aus diesem Grund wandte sich der vbw im Februar 2022 erneut an das Landesfinanzministerium und bat in einem ausführlichen Schreiben mit darin enthaltenden 30 konkreten Fragen um weitere Erläuterungen hinsichtlich der Umsetzung des Landesgrundsteuergesetzes. Ebenso nahm der vbw mit Blick auf den Anwendungserlass für die Landesgrundsteuer ausführlich Stellung und übersandte dem Finanzministerium weitere Hinweise, die neben der Steuerpflicht von Vermietungsgenossenschaften, Unklarheiten bei den nach dem LWoFG geförderten Wohnungen, die Vermietung von Garagen und Stellplätzen an Nichtmitglieder von Vermietungsgenossenschaften sowie insbesondere die Abgabe der Steuerklärungen betrafen. Insbesondere die Abgabe der Steuererklärungen durch Wohnungsunternehmen war Gegenstand eines weiteren Schreibens, das am 17.06.2022 an das Landesfinanzministerium erging. Der vbw machte darin erneut darauf aufmerksam, dass nur natürliche Personen ein Informationsschreiben mit Angaben zur wirtschaftlichen Einheit erhalten, in dem Angaben zu den Grundstücken, wie Gemarkung, Grundbuchblatt Flur und Flurstück enthalten sind. Insbesondere kleinere und mittlere Wohnungsunternehmen sehen sich dahin gehend vor das Problem gestellt, dass diese Daten häufig nicht in der IT vorliegen und mühsam erhoben werden müssen. Der vbw bat dahin gehend darum, diese Daten ebenfalls den Wohnungsunternehmen zur Verfügung zu stellen und seitens der Finanzverwaltung die Unternehmen bei der Erfüllung Ihrer Erklärungspflichten zu unterstützen. Erleichterungen erhofft sich der vbw ebenfalls mit Blick auf den Start zur Abgabe der Feststellungserklärungen am 01.07.. So ist weiterhin unklar, ob es in ELSTER möglich sein wird, Angaben zur Grundstücksfläche und Bodenrichtwerten automatisch zu befüllen.

        Wir hoffen, dass mit Blick auf die weiterhin offenen Fragen des vbw seitens des Landes bald Klarheit geschaffen wird. Wir werden die Entwicklung beobachten und Sie auf dem Laufenden halten.

        Hinweis:
        Die AWI bietet am 28.07.2022 von 14:00 – 16:00 Uhr ein Online-Seminar zur Grundsteuer an. Im Seminar wird die Systematik der Grundsteuer Baden-Württemberg dargestellt werden und welche Unterlagen Sie für die Steuererklärung benötigen. Da ab dem 01.07.2022 die Eingabemasken in ELSTER bereitstehen, wird bei diesem Seminar auch dargestellt, wie die ELSTER-Eingabemasken zu befüllen sind. Schwerpunkt des Seminars wird deshalb auch die Eingabe in ELSTER, bzw. dem Programmmodul der Firma Fino Taxtech, sein. Zur Anmeldung gelangen Sie hier.

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          Förderprogramm Wohnungsbau BW 2022

          Am 01.06.2022 trat das Förderprogramm Wohnungsbau BW 2022 in Kraft.

          Im Vergleich zum Vorgängerprogramm gibt es die nachfolgenden zentralen Änderungen für die Mietwohnraumförderung:

          • Angesichts der Einstellung der bundesseitigen Neubau-Förderung der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) für das Effizienzhaus der Stufe KfW 55, wird landesseitig eine Kompensation gewährt. Die ermittelten Subventionsbarwerte werden je entstehende Wohneinheit um 18.000 Euro (soziale Mietwohnraumförderung), bzw. um 20.000 Euro (soziale Förderung selbst genutzten Wohnraums), erhöht. Sobald die Stufe EH 55 BEG im Neubau dem erforderlichen Mindeststandard des GEG entspricht, entfällt diese Kompensation jedoch. Derzeit muss davon ausgegangen werden, dass dies zum 01.01.2023 der Fall sein wird.
          • Der Festbetrag der berücksichtigungsfähigen Gesamtkosten – Baukosten (KG 200 bis 800) – wird von 3.500 Euro auf 4.000 Euro je m² Wohnfläche erhöht. Im Falle zusätzlicher Abbruchkosten erhöhen sich die berücksichtigungsfähigen Gesamtkosten um 100 Euro je m² Wohnfläche auf 4.100 Euro m2. Die berücksichtigungsfähigen Gesamtkosten werden künftig jährlich auf Grundlage des aktuellen Baupreisindexes (ausgehend vom 01.01.2022) dynamisch fortgeschrieben. Dieser neu eingeführte Mechanismus entspricht einer langjährigen Forderung des vbw.
          • Erbbauzinsen werden bis zu einer Höhe von 3 % p.a. der berücksichtigungsfähigen Grundstückskosten (Kostengruppe 100) berücksichtigt. Eine jährliche Steigerung der Grundstückskosten von bis zu 2 % ist ebenfalls berücksichtigungsfähig. Für die Berücksichtigung der Erbbauzinsen in der Mietwohnraumförderung hatte sich der vbw in den letzten Jahren regelmäßig eingesetzt.
          • Die Zertifizierung von Neubaumaßnahmen nach einem für den Wohnungsbau anerkannten System der Nachhaltigkeitszertifizierung wird zur Fördervoraussetzung. Der vbw hat sich dafür eingesetzt, dass als Zertifizierungssystem auch das NaWoh-Qualitätssiegel genutzt werden kann. Wir planen, in Zusammenarbeit mit der AWI, die für diese Zertifizierung erforderlichen Nachhaltigkeitskoordinatoren zu schulen und halten Sie dazu auf dem Laufenden.

          Eine Gegenüberstellung der Förderprogramme Wohnungsbau BW 2020/2021 und Wohnungsbau BW 2022 finden Sie hier.

          Weitere Informationen zum Förderprogramm finden Sie hier. Außerdem bietet die AWI ein kostenfreies Webinar mit Peter Jakob, L-Bank, an, in dem das Mietwohnraum-Förderprogramm vorgestellt wird und ebenfalls Fragen beantwortet werden. Das Webinar wird zweimal angeboten. Zur Anmeldung für den 18.07.2022 gelangen Sie hier. Die Anmeldemöglichkeit für den 27.07.2022 finden Sie hier. Für die Antragstellung und detailliertere Rückfragen zum Förderprogramm steht Ihnen der Bereich Wohnungsunternehmen der L-Bank unter der Telefonnummer 0721 150 - 3875 zur Verfügung.

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            Förderprogramm „Energieeffiziente Wärmenetze“ verlängert

            Das Land hat das Förderprogramm „Energieeffiziente Wärmenetze“ um ein Jahr verlängert. Mit dem Programm unterstützt das Land den Aus- und Neubau von Wärmenetzen. Es richtet sich an Kreise, Kommunen, aber auch an Unternehmen, Zweckverbände oder Einrichtungen des öffentlichen Rechts. Die Investitionsförderung erfolgt dabei in Form eines Zuschusses von bis zu 20 % der förderfähigen Kosten und maximal bis zu 200.000 Euro. Über zusätzliche Boni kann der Betrag auf bis zu maximal 400.000 Euro je Investitionsvorhaben erhöht werden.

            Nächster Bewerbungsstichtag ist am 15.08.2022. Weitere Informationen und die Verwaltungsvorschrift finden Sie hier.

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              EU–INFO April/Mai 2022

              Neue Informationen aus der Europäischen Union zu Themen rund um die Wohnungswirtschaft finden Sie hier.

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                GdW-Europabrief 06/2022

                Mit seinem „GdW-Europabrief“ informiert der GdW aus Brüssel über Neuigkeiten im wohnungswirtschaftlichen Bereich in der Europäischen Union; hier können Sie die aktuelle Ausgabe 06/2022 einsehen.

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                  Gesetzgebung und Rechtsprechung

                  GdW ergänzt seine Mustermiet– und Nutzungsverträge um eine Klausel zur elektronischen Kommunikation

                  Wir möchten Sie informieren, dass die über den Haufe-Verlag beziehbaren Mustermiet- und Nutzungsverträge um eine Klausel zur Verwendung von elektronischen Kommunikationsformen (z. B. E-Mail oder Mieterportale) zur Durchführung des Miet- oder Nutzungsverhältnisses ergänzt werden.

                  Die Formulierung selbst sowie Erläuterungen hierzu entnehmen Sie bitte dem GdW-Rundschreiben, das Sie hier einsehen können.

                  Bei Fragen steht Ihnen das Team der Rechtsabteilung (Telefon Sekretariat: 0711 16345 – 117 bzw. – 104) gerne zur Verfügung.

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                    CSR-Richtlinie: Europäischer Rat legt Kompromisstext der Richtlinie über Nachhaltigkeitsberichterstattung vor

                    Der Europäische Rat und das Europäische Parlament haben eine vorläufige politische Einigung über die Richtlinie zur Nachhaltigkeitsberichterstattung von Unternehmen (Corporate Sustainability Reporting Directive, CSRD) erzielt, welche die bestehende EU-Richtlinie über die nichtfinanzielle Berichterstattung (NFRD) ablösen wird.

                    Die CSRD erweitert den Kreis der berichtspflichtigen Unternehmen, enthält u.a. Regelungen zum Inhalt der künftigen Nachhaltigkeitsberichterstattung, die durch die EU Sustainability Reporting Standards (ESRS) der EFRAG konkretisiert werden sollen, sowie zur Prüfung und Veröffentlichung der Nachhaltigkeitsberichterstattung.

                    Zu den von der EFRAG im April 2022 veröffentlichten Standardentwürfen (ESRS) erarbeitet der GdW in Abstimmung mit den Regionalverbänden derzeit eine Stellungnahme. Die Konsultation läuft bis zum 08.08.2022.

                    Nach der CSRD fallen stufenweise ab 2024 sämtliche kapitalmarktorientierte Unternehmen sowie alle (nicht-kapitalmarktorientierten) großen Unternehmen und Konzerne mit Sitz in den EU-Mitgliedstaaten in den Anwendungsbereich der CSRD. Für kleine und mittelgroße Unternehmen (KMU) soll während einer Übergangszeit bis 2028 die Möglichkeit eines so genannten "Opt-out" von der Anwendung der Richtlinie bestehen.

                    Die entsprechend der CSRD zu erstellende Nachhaltigkeitsberichterstattung wird künftig einer Prüfungspflicht unterliegen.

                    Erstmalig anzuwenden sind die neuen Regelungen wie folgt:

                    • ab dem 01.01.2024 für Unternehmen, die bereits der Richtlinie über die nichtfinanzielle Berichterstattung (NFRD) unterliegen (kapitalmarktorientierte Unternehmen mit mehr als 500 Mitarbeitern);
                    • ab dem 01.01.2025 für große Unternehmen, die derzeit nicht unter die Richtlinie über die nichtfinanzielle Berichterstattung fallen;
                    • ab dem 01.01.2026 für börsennotierte KMU, kleine und nicht-komplexe Kreditinstitute und firmeneigene Versicherungsunternehmen.

                    Das Parlament und der Rat müssen die Richtlinie vor ihrer Veröffentlichung im EU-Amtsblatt förmlich genehmigen. Sie tritt 20 Tage nach der Veröffentlichung in Kraft, und ihre Bestimmungen müssen innerhalb von 18 Monaten in nationales Recht der Mitgliedstaaten übernommen werden.

                    Bei Fragen steht Ihnen als Ansprechpartner Robert Bechtloff vom vbw (Telefon 0711 16345 – 121, E-Mail: bechtloff@vbw-online.de) gerne zur Verfügung.

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                      GdW-Rundschreiben zur Chancengleichheit in Führungsgremien

                      Am 07.06.2022 haben sich das Parlament, der Rat und die Europäische Kommission über die Einführung der Richtlinie "Women On Boards", die die Chancengleichheit in den Führungsgremien von börsennotierten Unternehmen in der EU gewährleisten soll, geeinigt.

                      Demnach sollen künftig – bei börsennotierten Unternehmen ab 250 Beschäftigten – mindestens 40 % der nicht geschäftsführenden Vorstandspositionen oder 30 % aller Vorstandspositionen von Frauen besetzt sein. Die weiteren Einzelheiten entnehmen Sie bitte dem GdW-Rundschreiben, das Sie hier einsehen können.

                      Die Richtlinie muss nunmehr zunächst noch im Gesetz- und Verordnungsblatt der Europäischen Union verkündet werden. Danach haben die Mitgliedsstaaten zwei Jahre Zeit, die Richtlinie in nationales Recht umzusetzen. Über den weiteren Verlauf – insbesondere die Umsetzung in nationales deutsches Recht – werden wir Sie informieren.

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                        BGH-Entscheidung zu Mietertausch bei Wohngemeinschaft

                        Im Urteil vom 27.04.2022 (Az.: VIII ZR 304/21) hat sich der VIII Senat des BGH mit der Frage des „Mietertauschs“ in einer Wohngemeinschaft befasst und – über den entschiedenen Einzelfall hinaus – wichtige Hinweise zu diesem Thema gegeben. Nach der vorliegenden Entscheidung lässt sich allein aus der Tatsache, dass mehrere Mieter gemeinsam einen Mietvertrag abschließen, um eine Wohngemeinschaft (WG) zu bilden, noch kein Anspruch auf spätere Wechsel von Mitbewohnern herleiten. Dafür bräuchte es – so der BGH – einer konkreten Vereinbarung im Mietvertrag. Andernfalls muss der Vermieter den Wechsel von Mitbewohnern nicht einfach hinnehmen, sondern kann bzw. muss jeweils im Einzelfall darüber entscheiden. Das gilt jedenfalls solange, wie nicht bei Vertragsschluss schon klar ist, dass es zu häufigen Wechseln kommen wird.

                        Im Einzelnen:

                        Der Entscheidung lag zunächst folgender Sachverhalt zugrunde: Im August 2013 hatten sechs Männer eine 7-Zimmer-Wohnung angemietet. Jeder bewohnte darin ein Zimmer. Eine ausdrückliche Regelung über den künftigen Wechsel von Mietern enthält der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag nicht. Bereits vor Vertragsschluss wurde im vorgedruckten Mietvertragsformular der Name einer Person handschriftlich durch einen anderen Namen ersetzt.

                        Im Februar 2017 wurde in einem Nachtrag vereinbart, dass fünf Mieter aus dem Mietverhältnis ausscheiden und dafür sechs andere Personen eintreten und die Miete um 240 Euro monatlich erhöht wird. Nur drei Monate später wurde mit einem neuen Nachtrag wieder ein Mieter ausgetauscht. Als dann später noch einmal vier Mieter ausgewechselt werden sollten, lehnte der Vermieter dies ab, was die Wohngemeinschaft wiederum veranlasste, ihren vermeintlichen Anspruch auf Austausch der vier Mitbewohner einzuklagen.

                        Ausweislich der vorliegenden Entscheidung haben die ausscheidungswilligen Mieter keinen Anspruch auf Zustimmung zu einem erneuten Mieterwechsel. Laut BGH ist bei Fehlen einer ausdrücklichen vertraglichen Regelung zum Mieterwechsel die Frage, ob ein Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zu einem Mieterwechsel besteht, durch Auslegung des Mietvertrages im Einzelfall zu ermitteln. Hierbei sind die Interessen der Vertragsparteien zu berücksichtigen.

                        Das Gesetz sieht ein Recht auf einen Mieterwechsel auch bei einer Mietermehrheit nicht vor. Dem Flexibilitätsinteresse der Mieter wird durch die Möglichkeit der Untervermietung sowie die für Mieter kurze Kündigungsfrist Rechnung getragen. 

                        Allein aus dem Umstand, dass der Vertrag vorliegend mit mehreren Mietern, die eine Wohngemeinschaft bilden, geschlossen wurde, lässt sich nicht ableiten, dass die Parteien einen Anspruch auf einen Mieterwechsel begründen wollten, denn ein Anspruch auf Zustimmung zu einem Mieterwechsel würde erhebliche Vorteile auf Mieterseite begründen. Bisherige Mieter scheiden – anders bei einer Untervermietung – aus dem Mietverhältnis aus und haften ab dem Ausscheiden nicht mehr für Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis. Auch müssen sie sich nicht um eine Kündigung oder Untervermietung kümmern. Die eintretenden Mieter würden von einer längeren Kündigungsfrist und möglicherweise geringerer Miete als bei einer Neuvermietung profitieren.

                        Zwar kann auch ein Vermieter ein Interesse daran haben, dass eine Wohngemeinschaft bei einem Auszugswunsch eines Mieters jeweils selbständig für Ersatz sorgen kann und sich um die Abwicklung kümmert. Andererseits kann ein Recht auf einen Mieterwechsel für den Vermieter auch erhebliche Nachteile haben. So würde die Möglichkeit, die Wohnung neu zu vermieten oder anderweitig zu nutzen, deutlich erschwert, ebenso die Möglichkeit, bei Abschluss eines neuen Mietvertrages eine höhere Miete zu erzielen.

                        Bei der Auslegung des Mietvertrages ist außerdem zu berücksichtigen, dass es Sache der Mieter wäre, für eine ihnen vorteilhafte Vertragsgestaltung zu sorgen, die einen gesetzlich nicht vorgesehenen Mieterwechsel ermöglicht. So könnte z.B. ein Bewohner die Wohnung allein anmieten und dann mit Zustimmung des Vermieters an die Mitbewohner untervermieten. Denkbar wäre auch die Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts durch die Mieter und Anmietung durch die Gesellschaft. Dann könnten die in der Wohnung lebenden Personen durch einen Gesellschafterwechsel ausgetauscht werden.

                        Ausgehend von diesen Interessenlagen genügt – so der BGH – die Tatsache, dass mehrere Personen als Wohngemeinschaft den Mietvertrag abschließen, nicht, um ein Recht auf den Austausch von Mietern anzunehmen.

                        Nach den Umständen des Einzelfalls kann ein Mietvertrag aber auch gestaltet sein, dass ein Anspruch auf einen Mieterwechsel bestehen soll. Dies setzt laut BGH aber voraus, dass sowohl Vermieter als auch Mieter bei Vertragsschluss davon ausgingen, dass häufig und in kurzen Abständen Bedarf besteht, die Zusammensetzung der Bewohner zu ändern, weil die Mieter voraussichtlich wegen ihrer persönlichen Lebensumstände bereits bei Vertragsschluss absehbar nur für einen kurzen Zeitraum an dem jeweiligen Ort leben werden und eine vertragliche Bindung über diesen Zeitraum hinaus nicht eingehen wollen. Dies kann insbesondere bei Studierenden der Fall sein. Da es sich vorliegend jedoch nicht um eine „Studenten-WG“ handelte und auch sonst keine Anhaltspunkte ersichtlich waren, dass die Wohngemeinschaft auf einen häufigen Mitgliederwechsel angelegt war, ließ sich – so der BGH – ein Anspruch auf Zustimmung zu einem Mieterwechsel nicht aus dem Mietvertrag herleiten.

                        Der BGH führt weiter aus, dass sich – auch wenn der Anspruch auf einen Mieterwechsel nicht bereits im Mietvertrag angelegt ist – dieser aus nachträglichen Vereinbarungen zwischen den Parteien ergeben kann. Vorliegend ist jedoch den Nachträgen zum Mietvertrag, mit denen Mieter ausgetauscht wurden, kein generelles Recht auf Zustimmung zu weiteren Mieterwechseln zu entnehmen, so dass die Mieter auch hierauf keinen Anspruch auf einen Mieterwechsel stützen konnten.

                        Bei Fragen steht Ihnen das Team der Rechtsabteilung (Telefon Sekretariat 0711 16345 – 117 oder – 104) gerne zur Verfügung.

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                          BGH: Keine Umlage der Mietkosten für Rauchwarnmelder

                          Mit Rundmail vom 09.06.2022 an die Geschäftsführer und Vorstände unserer Mitgliedsunternehmen hatten wir über die am 11.05.2022 ergangene BGH-Entscheidung (Az.: VIII ZR 379/20) zur Frage der Umlegbarkeit der Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern informiert. Ausweislich der Entscheidung handelt es sich bei den Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern nicht um sonstige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung (BetrKV), sondern – da sie den Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern gleichzusetzen sind – um betriebskostenrechtlich nicht umlagefähige Aufwendungen des Vermieters.

                          Wir hatten angekündigt, über die rechtlichen Konsequenzen dieser Entscheidung zu informieren.

                          1. Gesetzeslage

                          Bei vertraglicher Vereinbarung über Betriebskosten ist der Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB verpflichtet, dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums die Betriebskostenabrechnung mitzuteilen.

                          Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB hat der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter nach § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

                          2. Künftige Mietvertragsgestaltung

                          Bei der künftigen Gestaltung der Wohnraummietverträge bzw. (Dauer-)Nutzungsverträge ist zwingend darauf zu achten, dass die „Kosten der Anmietung von Rauchwarnmeldern“ nicht mehr als sonstige Betriebskosten gemäß § 2 Nr. 17 BetrKV vereinbart werden, sondern ausschließlich die „Kosten der Inspektion, Wartung und Funktionsprüfung von Rauchwarnmeldern“.

                          Sollten Sie – entgegen unserer ausdrücklichen Empfehlung in dem Leitfaden Rauchwarnmelder Nachrüstungspflicht in Bestandsgebäuden – Anforderungen an die Wohnungswirtschaft (Stand Februar 2014) – die Kostenpositionen „Anmietkosten“ und „Kosten der Inspektion…“ nicht separat aufgeführt haben, dürfte dies auch angesichts der neuen Rechtsprechung unter dem Argument der „geltungserhaltenden Reduktion“ unschädlich sein. Eine Pflicht des Vermieters zur Anpassung der Verträge sehen wir nicht. Die Kostenposition „Anmietkosten“ entfällt bei bestehenden Verträgen und kann nicht mehr verlangt werden.

                          3. Laufende und künftige Abrechnungsperioden

                          Für die laufende Abrechnungsperiode (üblicherweise Abrechnungszeitraum Kalenderjahr 2021 – abzurechnen bis Ende 2022) – ebenso wie für künftige Abrechnungsperioden – gilt, dass keine Anmietkosten für Rauchwarnmelder in der Betriebskostenabrechnung geltend gemacht werden können.

                          4. Frühere Abrechnungsperioden

                          Für etwaige Rückforderungsansprüche des Mieters aus früheren Abrechnungsperioden  gilt:

                          • Gesetzliche Einwendungsfrist noch nicht abgelaufen
                            Ist die Einwendungsfrist des Mieters nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB noch nicht abgelaufen (dies wird in der Regel die Abrechnungszeiträume der Kalenderjahre 2020 und 2021 betreffen), so ist die Abrechnung in dieser Kostenposition zu korrigieren. Die entsprechende Position „Anmietkosten“ ist zu erstatten/gutzuschreiben, wenn der Mieter eine entsprechende Einwendung jetzt (noch) fristgerecht erklärt bzw. in der Vergangenheit (bereits) erklärt hat.
                             
                          • Gesetzliche Einwendungsfrist abgelaufen
                            Nach Ablauf der Einwendungsfrist des Mieters (dies wird in der Regel die Abrechnungszeiträume der Kalenderjahre 2019 und früher betreffen) ist eine Rückforderung nach diesseitiger Auffassung ausgeschlossen.

                          § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB bestimmt, dass nach Ablauf der entsprechenden Einwendungsfrist der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen kann, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

                          Die Umlage von Anmietkosten für Rauchwarnmelder war umstritten bzw. wurde nach der ganz herrschenden Meinung verneint. Die Interessenvertreter der Mieter (z.B. Mietervereine, DMB) und die Presse haben laufend über die Entwicklung in der Rechtsprechung informiert. Insofern wird hier die Ansicht vertreten, dass der Mieter durchaus die Einwendung innerhalb der Einwendungsfrist hätte erheben können und müssen.

                          Aufgrund der Spezialnorm des § 556 Abs. 3 BGB ist ein Rückgriff auf das Kondiktionsrecht (§§ 812 ff BGB) nach diesseitiger Auffassung hier ausgeschlossen. Ob die Gerichte ebenso entscheiden werden, bleibt abzuwarten.

                          Etwas anders gilt dann, wenn der Mieter fristgerecht  innerhalb einer zwischenzeitlich abgelaufenen Einwendungsfrist tatsächlich Einwendungen gegen die jeweilige Abrechnung der Anmietkosten vorgebracht hatte. In diesem Falle steht ihm – so zuletzt auch das Landgericht Berlin (Urteil vom 08.04. 2021, Az.: 67 S 335/20) – ein Anspruch auf Rückzahlung anteiliger im Rahmen der Betriebskostenabrechnung zu viel gezahlter Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB zu, da die insoweit geleisteten Zahlungen ohne Rechtsgrund erfolgt sind. Dem Rückforderungsanspruch steht § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB nach Auffassung des erkennenden LG Berlin nicht entgegen, wenn der Mieter seine Einwendungen gegen die Umlagefähigkeit der Anmietkosten der Rauchwarnmelder innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB gegenüber dem Vermieter rechtswirksam geltend gemacht hat. Die Regelverjährung für bereicherungsrechtliche Ansprüche beträgt drei Jahre (§ 195 BGB) und beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist (§ 199 BGB).

                          Bei Fragen steht Ihnen das Team der Rechtsabteilung (Telefon Sekretariat 0711 16345 – 117 oder – 104) gerne zur Verfügung.

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                            Steuerfragen

                            Die WTS informiert zur Lohnsteuer: Steuerliche Folgen des 9-Euro-Tickets für Arbeitgeberzuschüsse zu den Fahrten von der Wohnung zur Arbeitsstätte (BMF-Schreiben vom 30.05.2022)

                            Während der Monate Juni bis einschließlich August 2022 kann für 9,00 Euro eine Monatsfahrkarte erworben werden, die bundesweit auf allen Strecken und in allen Verkehrsmitteln des Öffentlichen Personennahverkehrs (ÖPNV) für beliebig viele Fahrten genutzt werden kann. Das 9-Euro-Ticket hat auch Auswirkungen auf die Besteuerung von Zuschüssen des Arbeitgebers für Fahrten von der Wohnung zur Arbeitsstätte des Arbeitnehmers mit öffentlichen Verkehrsmitteln. Die Finanzverwaltung vertritt hierzu folgende Auffassung:

                            Arbeitgeber können ihren Arbeitnehmern zusätzlich zum ohnehin geschuldeten Arbeitslohn steuerfreie Zuschüsse zu deren Aufwendungen für Fahrkarten öffentlicher Verkehrsmittel gewähren (§ 3 Nr. 15 EStG). Die Steuerbefreiung ist auf die Höhe der tatsächlichen Aufwendungen des Arbeitnehmers beschränkt.

                            Für die Monate Juni, Juli und August 2022 wird es nach dem BMF-Schreiben vom 30.05.2022 für die Anwendung des § 3 Nr. 15 EStG aus Vereinfachungsgründen nicht beanstandet, wenn Zuschüsse des Arbeitgebers die Aufwendungen des Arbeitnehmers für Tickets für öffentliche Verkehrsmittel im Kalendermonat übersteigen, soweit die Zuschüsse die Aufwendungen bezogen auf das gesamte Kalenderjahr 2022 insgesamt  nicht übersteigen (Jahresbetrachtung). Werden bezogen auf das Kalenderjahr 2022 insgesamt höhere Zuschüsse gezahlt, als der Arbeitnehmer Aufwendungen hatte, ist der Differenzbetrag als steuerpflichtiger Arbeitslohn zu behandeln.

                            Sofern eine Jahreskarte bezahlt wurde und der Verkehrsbetrieb erstattet die Differenz zwischen den regulären Kosten der Fahrkarte und dem 9-Euro-Ticket an den Arbeitnehmer, hat dieser entsprechend der betrieblichen Vereinbarung diese an den Arbeitgeber zu erstatten; eine Steuerbelastung ergibt sich in diesem Fall nicht. Erfolgt keine Erstattung an den Arbeitgeber, liegt in Höhe des nicht an den Arbeitgeber erstatteten Betrags ein Bezug vor, der zu versteuern ist.

                            Nach § 41b Absatz 1 Satz 2 Nummer 6 EStG hat der Arbeitgeber die Höhe des Zuschusses auf der Lohnsteuerbescheinigung zu erklären, weil der Zuschuss den als Entfernungspauschale abziehbaren Betrag des Arbeitnehmers mindert. Zu bescheinigen sind die gesamten nach § 3 Nummer 15 EStG steuerfreien Arbeitgeberzuschüsse im Kalenderjahr.

                            Bei Fragen steht Ihnen als Ansprechpartner die WTS Wohnungswirtschaftliche Treuhand Stuttgart GmbH, Hohe Str. 16, 70174 Stuttgart (Tel. 0711 16345 – 410, Email: info@wts-vbw.de) gerne zur Verfügung.

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                              Die WTS informiert zur Grundsteuer: Abgabe der Feststellungserklärungen der Grundsteuerwerte bis zum 31.10.2022 – Einsatz von Programmmodulen ist doch sinnvoll

                              Wir hatten uns im letzten Rundschreiben (vbw-info 05/2022) kritisch zu Programmen für die Einreichung der Feststellungserklärungen der Grundsteuerwerte geäußert, hatten Sie aber auch darauf hingewiesen, dass es sich um den damaligen Kenntnisstand handelte, der sich ändern kann.

                              Nach den uns nun vorliegenden Kenntnissen gibt es tatsächlich ein Programm, das den Ansprüchen der unternehmerischen Wohnungswirtschaft entspricht, wobei nicht auszuschließen ist, dass es auch noch weitere Programme gibt, die den Anforderungen entsprechen. Wir haben uns nun aber intensiver mit dem Programm der Firma FinoTaxtech GmbH beschäftigt, das u. E. sowohl vom Preis, als auch von der Technik her die gestellten Anforderungen erfüllt.

                              Wir hatten Sie bereits im letzten vbw-info auf ein Webinar aufmerksam gemacht, das der GdW in Zusammenarbeit mit FinoTaxtech durchgeführt hat. Wer keine Zeit hatte, an dem Webinar teilzunehmen, kann es nun ansehen:

                              https://us06web.zoom.us/rec/share/RmVQnJe61XfY_Y3Xyk74bD5VpvNB3eId1RTesOn
                              Cc9jmKJK_ATzuGcIq6wyRry98.Qof5r_59-5fMZvmE

                              Die im Chat des Webinar geäußerte Auffassung zur Anmeldung neu gefasster wirtschaftlicher Einheiten decken sich nicht mit den Einlassungen der baden-württembergischen Finanzverwaltung und unserer Auffassung; von daher könnten Sie auf den Chat-Teil des Webinars verzichten.

                              Mit dem Programm soll es möglich sein, mittels einer vorbereiteten Excel-Datei für alle Steuernummern die Erklärungspflichten zu erfüllen. Dazu hat das Unternehmen einen Vorerfassungsbogen (der dann für die Einreichung der Erklärungen hochgeladen wird) entwickelt. Das Programm bietet auch die Möglichkeit, gegen ein Sonderentgelt von 2,50 Euro je Grundstück, die erforderlichen Grundstücksdaten (wie z. B. die Flurstücknummer, Lage, etc.) bereitzustellen.

                              Auf der Webseite von FinoTaxtech stehen eine Testversion und ein Erfassungsbogen zur Verfügung. Unternehmen aus Baden-Württemberg haben die Testversion genutzt und festgestellt, dass der für Baden-Württemberg zur Verfügung gestellte Vorerfassungsbogen noch Mängel hat und nicht hochgeladen werden kann. Erst am 27.06. soll eine aktualisierte Programmversion zur Verfügung stehen. Wir gehen davon aus, dass die festgestellten Mängel zeitnah behoben werden.

                              Sie können das Programm selbst erwerben oder Sie können die WTS beauftragen, die Einreichung für Sie vorzunehmen. Für die Einreichung benötigen wir aber den vollständig ausgefüllten Vorerfassungsbogen. Wenn Sie das Programm erwerben, können Sie zwischen 2 Versionen wählen, der Standard Version (175 Euro monatlich und 8 Euro je übermittelter Steuernummer) oder der Enterprise Version (300 Euro monatlich und 5 Euro je übermittelter Steuernummer), d. h. bezogen auf eine einjährige Vertragslaufzeit ist ab 500 zu übermittelnden Steuernummern die Enterprise-Version kostengünstiger. Die WTS plant, die Einreichung zum Preis von 30 Euro je übermittelter Steuernummer anzubieten, d.h. wenn Sie weniger als 95 Steuernummern zu übermitteln haben, ist die Übermittlung durch die WTS für Sie kostengünstiger als der Erwerb der Lizenz. Sollte es zu Nacharbeiten am Erfassungsbogen kommen, beträgt unser Honorar hierfür 135 Euro je Stunde. Alle Preise verstehen sich zuzüglich Umsatzsteuer.

                              Wir werden das Programm erwerben und ab dem 01.07. dann die Übermittlung testen. Erst danach können wir Ihnen verbindlich zusagen, ob wir die Übermittlung für Sie machen können.

                              Um abschätzen zu können, wie groß der Bedarf ist und bis wann Sie uns die Vorerfassungsbögen voraussichtlich liefern können, bitten wir Sie, uns das Antwortformular zurückzuschicken, falls Sie Interesse an dieser Dienstleistung haben sollten. Nach den von uns für Juli geplanten Übermittlungen können wir Ihnen dann verbindlich zusagen, ob wir diese Leistung für Sie übernehmen können.

                              Falls Sie die Zahl der einzureichenden Steuerklärungen noch nicht ermittelt haben, können Sie die Zahl anhand folgender Faustregel schätzen: In der Regel führen 10 bis 15 Wohnungen zu einer Feststellungserklärung. Das heißt, wenn Sie 900 Wohnungen haben, haben Sie zwischen 60 und 90 Erklärungen abzugeben.

                              Hinweis:
                              Die AWI bietet am 28.07.2022 von 14:00 - 16:00 Uhr ein Online-Seminar zu dieser Thematik an. Im Seminar wird die Systematik der Grundsteuer Baden-Württemberg dargestellt werden und welche Unterlagen Sie für die Steuererklärung benötigen. Da ab dem 01.07.2022 die Eingabemasken in ELSTER bereitstehen, wird bei diesem Seminar auch dargestellt, wie die ELSTER-Eingabemasken zu befüllen sind. Schwerpunkt des Seminars wird deshalb die Eingabe in ELSTER und wie der Vorerfassungsbogen von FinoTaxtech auszufüllen sein wird – sofern das Programm bis dahin funktioniert. Hier der Direktlink zur Seminarausschreibung:

                              https://awi-vbw.de/inhaltsseiten-tagesseminare/2022/2807-die-neue-grundsteuer-in-
                              baden-wuerttemberg.html

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                                Die WTS informiert zur Einführung einer Energiepreispauschale (EPP)

                                Bestimmte Steuerpflichtige erhalten für den Veranlagungszeitraum 2022 eine Einmalzahlung in Höhe von 300 Euro. Die EPP ist steuerpflichtig und wird mit dem individuellen Steuersatz zuzüglich Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag versteuert. Da es sich nach der Gesetzesbegründung bei der EPP nicht um Arbeitsentgelt i. S. von § 14 SGB IV handelt, sind keine Sozialversicherungsbeiträge darauf zu leisten.

                                Rechtsgrundlage für die EPP sind die neu in das Einkommensteuergesetz aufgenommenen §§ 112 - 122 EStG.

                                Anspruch auf die EPP haben nach § 113 EStG ausschließlich unbeschränkt Steuerpflichtige, die im Veranlagungszeitraum 2022 Einkünfte erzielen aus:

                                • § 13 EStG Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft
                                • § 15 EStG Einkünfte aus Gewerbebetrieb
                                • § 18 EStG Einkünfte aus selbständiger Arbeit oder aus 
                                • § 19 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG Gehälter, Löhne, Gratifikationen, Tantiemen und andere Bezüge und Vorteile für eine (aktive) gegenwärtige Beschäftigung im öffentlichen oder privaten Dienst.

                                Die EPP steht jedem Anspruchsberechtigten nur einmal zu, auch wenn er Einkünfte aus mehreren der genannten Einkunftsarten im Jahr 2022 hat (§ 112 Abs. 1 EStG).

                                Auch kurzfristig oder geringfügig Beschäftigte (z. B. Mini-Jobber) sind anspruchsberechtigt.

                                Sofern ein steuerlich anzuerkennendes Arbeitsverhältnis (ernsthaft vereinbart und entsprechend der Vereinbarung tatsächlich durchgeführt und hält einem Fremdvergleich Stand) vorliegt, kann bereits eine Anspruchsberechtigung vorliegen, wenn 2022 nur ein eintägiges Arbeitsverhältnis bestanden hat.

                                Keinen Anspruch haben Personen, die ausschließlich Einkünfte aus:

                                • Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG)
                                • Kapitalvermögen (§ 20 EStG)
                                • sonstigen Einkünften i. S. von § 22 EStG haben oder
                                • Empfänger von Versorgungsbezügen (Beamtenpensionäre) oder Rentner sind.

                                Der Anspruch auf die EPP entsteht am 01.09.2022 (§ 114 EStG). Dies bedeutet nicht, dass die Anspruchsvoraussetzungen an diesem Tag erfüllt sein müssen. Für den Anspruch ist es ausreichend, dass die Voraussetzungen irgendwann im Jahr 2022 erfüllt sind.

                                Rentner oder Versorgungsbezieher, die in einem Beschäftigungsverhältnis mit einem Wohnungsunternehmen stehen (und sei es auch nur ein geringfügiges Beschäftigungsverhältnis) oder aus der Aufsichtsratstätigkeit selbständige Einkünfte beziehen, erhalten die EPP.

                                Für die Festsetzung und Auszahlung bestehen zwei Möglichkeiten:

                                • Der Arbeitgeber zahlt diese im Rahmen der Lohn- und Gehaltsabrechnung an die Arbeitnehmer aus (§ 117 EStG).
                                • Das Finanzamt setzt die Energiepauschale im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung 2022 fest (§ 115 EStG).

                                Auszahlung durch den Arbeitgeber

                                Arbeitgeber haben die EPP an die Arbeitnehmer grundsätzlich im September 2022 auszuzahlen. Die ausbezahlte EPP mindert die an das Finanzamt abzuführende Lohnsteuer des Arbeitgebers. Arbeitgeber haben je nach Höhe der abzuführenden Lohnsteuer Monats-, Quartals- oder Jahresanmeldungen zu machen. Daraus ergeben sich auch Folgerungen für die EPP:

                                Bei Monatsanmeldungen ist die EPP bereits in der Lohnsteuer-Anmeldung für August 2022 in Abzug zu bringen.

                                Bei Quartalsanmeldungen ist die EPP in der Anmeldung für das dritte Quartal 2022 in Abzug zu bringen. Da diese Meldung erst bis zum 10.10.2022 zu machen ist, ist es zulässig, die EPP erst im Oktober 2022 auszuzahlen.

                                Bei Jahresanmeldungen kann der Arbeitgeber auf eine Auszahlung durch ihn verzichten, weil die Jahresmeldung erst zum 10.01.2023 abzugeben ist und der Arbeitgeber deshalb in Vorlage treten müsste, was vom Gesetzgeber nicht gewollt ist. In diesen Fällen wird die EPP dann im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung des Arbeitnehmers ausbezahlt.

                                Werden durch den Arbeitgeber nur Mini-Jobber beschäftigt (wie z. B. bei Wohnungseigentümergemeinschaften), für die pauschale Lohnsteuer nach § 40a Abs. 3 EStG entrichtet wird, so gibt der Arbeitgeber keine Lohnsteueranmeldung ab, weil im Rahmen der Abführung der Sozialbeiträge an die Bundesknappschaft auch die Pauschallohnsteuer abgeführt wird (§ 40a Abs. 6 EStG). In diesen Fällen kann die ausbezahlte EPP nicht der abzuführenden Lohnsteuer entnommen werden und der Arbeitgeber ist nicht zur Auszahlung der EPP an die Mini-Jobber verpflichtet. Beschäftigt der Arbeitgeber neben den geringfügig Beschäftigten auch Arbeitnehmer, für die er eine Lohnsteueranmeldung abgibt, kann er die an die geringfügig Beschäftigten ausbezahlte EPP der abzuführenden Lohnsteuer entnehmen und er hat deshalb die EPP an den Mini-Jobber auszubezahlen.

                                Geringfügig beschäftigte Arbeitnehmer

                                Auch geringfügig Beschäftigte erhalten die EPP, wenn es sich hierbei um das erste gegenwärtige Dienstverhältnis handelt. Der geringfügig Beschäftigte muss gegenüber dem Arbeitgeber schriftlich bestätigen, dass es sich um sein erstes Dienstverhältnis handelt (§ 117 Abs. 1 Satz 3 EStG). Die Bestätigung ist zum Lohnkonto zu nehmen.

                                Auszahlung im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung 2022

                                Die EPP wird von Amts wegen mit der Einkommensteuerveranlagung 2022 festgesetzt. Ein besonderer Antrag soll nach der Gesetzesbegründung nicht erforderlich sein. Eine Festsetzung im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung erfolgt nicht, wenn die EPP bereits vom Arbeitgeber an einen Arbeitnehmer ausgezahlt wurde. Ist die EPP höher als die festgesetzte Einkommensteuer, kommt es zu einer entsprechenden Erstattung (§ 116 Abs. 2 EStG).

                                Steuerpflicht der EPP (§ 119 EStG)

                                Bei den Beziehern von Gewinneinkünften gilt die EPP als Einnahme i. S. des § 22 Nr. 3 EStG (Sonstige Einkünfte) und erhöht dort diese Einkünfte um 300 Euro (§ 119 Abs. 2 Satz 1 EStG). Bei Arbeitnehmern zählt die EPP zu den Einkünften aus nichtselbständiger Arbeit und unterliegt als „sonstiger Bezug“ dem Lohnsteuerabzug. Bei pauschal besteuertem Arbeitslohn nach § 40a gilt dies nicht (§ 119 Abs. 1 S. 2 EStG). Die Regelung zielt wohl darauf ab, dass die EPP nicht mit dem Pauschalsteuersatz versteuert wird, sondern mit dem individuellen Steuersatz. In diesen Fällen ist die EPP wohl – wie bei den Gewinneinkunftsarten – als Einnahme i. S.d. § 22 Nr. 3 EStG zu versteuern. Eine Stellungnahme der Finanzverwaltung zu dieser Frage steht noch aus.

                                Bei Fragen steht Ihnen als Ansprechpartner die WTS Wohnungswirtschaftliche Treuhand Stuttgart GmbH, Hohe Str. 16, 70174 Stuttgart (Tel. 0711 16345 – 410, Email: info@wts-vbw.de) gerne zur Verfügung.

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                                  Steuerentlastungsgesetz 2022 verabschiedet

                                  Der Bundesrat hat am 20.05.2022 dem Steuerentlastungsgesetz 2022 zugestimmt. Für Wohnungsunternehmen sind folgende Punkte von Bedeutung:

                                  1. Abgabenordnung

                                  Abgabefristen für Steuererklärungen

                                  Die Fristen zur Abgabe von Steuererklärungen werden wie folgt verlängert:

                                  Besteuerungszeitraum

                                  • 2020: Beratene Steuerpflichtige 31.08.2022; Nicht beratene Steuerpflichtige 31.10.2021
                                  • 2021: Beratene Steuerpflichtige 31.08.2023; Nicht beratene Steuerpflichtige 31.10.2022
                                  • 2022: Beratene Steuerpflichtige 31.07.2024; Nicht beratene Steuerpflichtige 30.09.2023
                                  • 2023: Beratene Steuerpflichtige 31.05.2025; Nicht beratene Steuerpflichtige 31.08.2024
                                  • 2024: Beratene Steuerpflichtige 30.04.2026; Nicht beratene Steuerpflichtige 31.07.2025

                                  Die Zeitpunkte, ab denen Steuerforderungen oder -verbindlichkeiten zu verzinsen sind, beginnen entsprechend später.

                                  2. Bilanzsteuerrecht

                                  Degressive Abschreibung

                                  Die bereits mit dem 2. Corona-Steuerhilfegesetz befristet ermöglichte degressive Abschreibung beweglicher Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens wird für Wirtschaftsgüter, die im Jahr 2022 angeschafft oder hergestellt werden, um ein Jahr verlängert.

                                  6b EStG Steuerliche Investitionsfristen

                                  Die steuerlichen Investitionsfristen für Reinvestitionen nach § 6b EStG, die 2022 auslaufen, werden um ein weiteres Jahr verlängert.

                                  Abschaffung der bilanzsteuerlichen Abzinsung von Verbindlichkeiten

                                  Bisher waren unverzinsliche Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von mehr als zwölf Monaten nach § 6 Abs. 1 Nr. 3 EStG abzuzinsen. Diese Regelung hatte gerade in der Niedrigzinsphase zu erheblichen Abgrenzungsproblemen und wirtschaftlich unsinnigen Ergebnissen geführt. Für nach dem 31.12.2021 endende Wirtschaftsjahre (also für Wirtschaftsjahre ab dem 01.01.2022) ist die Abzinsungsregelung nicht mehr anzuwenden. Auf formlosen Antrag und einheitlich für alle vor dem 01.01.2023 endende Wirtschaftsjahre kann die Abzinsungspflicht bereits in vor dem 01.01.2023 endenden Wirtschaftsjahren vorzeitig entfallen, soweit betroffene Veranlagungen nicht bestandskräftig sind. Das Wahlrecht gilt durch die entsprechenden Ansätze in den steuerlichen Gewinnermittlungen als ausgeübt. Die Verpflichtungen sind nach Wegfall der Abzinsungspflicht grundsätzlich mit dem Nennwert – unter Beachtung der Regelungen des § 6 Abs. 1 Nr. 2 EStG – anzusetzen. Soweit eine Verbindlichkeit in vorangegangenen Wirtschaftsjahren abgezinst passiviert wurde, ergibt sich eine Gewinnminderung in Höhe des bisherigen Abzinsungsvolumens.

                                  3. Körperschaftsteuer

                                  Verlustrücktrag

                                  Der Höchstbetrag beim Verlustrücktrag bei der Körperschaftsteuer beträgt für 2022 und 2023 zehn Mio. Euro. Ab 2022 wird der Verlustrücktrag dauerhaft auf die zwei unmittelbar vorangegangenen Jahre ausgeweitet.

                                  4. Lohnsteuer/Einkommensteuer

                                  Der Grundfreibetrag von derzeit 9.984 Euro wird um 363 Euro auf 10.347 Euro angehoben. Die Anhebung erfolgt rückwirkend bereits zum 01.01.2022 (Art. 4 Abs. 2 StEntlG 2022). Bereits im Lohnsteuerabzugsverfahren 2022 ist die Erhöhung zu berücksichtigen, und der 2022 bisher vorgenommene Lohnsteuerabzug ist vom Arbeitgeber zu korrigieren, wenn ihm dies wirtschaftlich zumutbar ist (§ 41c Abs. 1 S. 1 Nr. 2 und S. 2 EStG), was der Regelfall sein dürfte. Nach Verkündung des StEntlG 2022 wird die Finanzverwaltung neue Programmablaufpläne aufstellen und bekanntmachen. Sind diese Programmablaufpläne bekanntgemacht, ist der Arbeitgeber verpflichtet, den höheren Grundfreibetrag bei der Berechnung der Lohnsteuer zu berücksichtigen und den Lohnsteuerabzug für die bereits abgerechneten Lohnzahlungszeiträume zu korrigieren.

                                  5. Homeoffice-Pauschale

                                  Die Homeoffice-Pauschale wird bis 31.12.2022 verlängert.

                                  6. Arbeitnehmerpauschbetrag

                                  Der Arbeitnehmer-Pauschbetrag wird um 200 Euro von 1.000 Euro auf 1.200 Euro angehoben. Die Neuregelung ist erstmals im Veranlagungszeitraum 2022 anzuwenden und wirkt sich bereits im Lohnsteuerabzugsverfahren aus.

                                  7. Erhöhung der Entfernungspauschale

                                  Die Entfernungspauschale beträgt bisher für jeden vollen Kilometer der Entfernung zwischen Wohnung und erster Tätigkeitsstätte 0,30 Euro. Für die Jahre 2021 bis 2026 ist hiervon abweichend eine Entfernungspauschale für jeden vollen Kilometer der ersten 20 Kilometer der Entfernung zwischen Wohnung und erster Tätigkeitsstätte 0,30 Euro und für jeden weiteren vollen Kilometer

                                  • 0,35 Euro für die Jahre 2021 bis 2023,
                                  • 0,38 Euro für die Jahre 2024 bis 2026

                                  anzusetzen. Zweck dieser befristeten Erhöhung der Entfernungspauschale ist es, Steuerpflichtige mit besonders langen Arbeitswegen zu entlasten, da diese am stärksten von der CO2-Bepreisung betroffen sind.

                                  Mit dem StEntlG 2022 wird nunmehr die Erhöhung der Entfernungspauschale von 0,38 Euro für Fernpendler (d.h. ab dem 21. Kilometer) vorgezogen. Diese gilt damit bereits ab dem VZ 2022. Auch für Steuerpflichtige mit beruflich veranlasster doppelter Haushaltsführung wird die Anhebung der Entfernungspauschale vorgezogen und gilt bereits ab dem VZ 2022. Wegen der Erhöhung des Arbeitnehmer-Pauschbetrags um 200 Euro wirkt sich die erhöhte Entfernungspauschale nur insoweit aus, als der Erhöhungsbetrag aus der Entfernungspauschale den Betrag der Erhöhung des Arbeitnehmer-Pauschbetrags überschreitet.

                                  8. Energiepreispauschale

                                  Arbeitnehmer erhalten eine Energiepreispauschale (oder auch Energiepauschale genannt) in Höhe von 300 Euro von ihrem Arbeitgeber ausgezahlt, wenn sie zum 01.09.2022

                                  • in einem ersten Dienstverhältnis stehen und
                                  • in eine der Steuerklassen I bis V eingereiht sind oder
                                  • als geringfügig Beschäftigte pauschal besteuerten Arbeitslohn (§ 40a Abs. 2 EStG) beziehen.

                                  Arbeitgeber sollen die Energiepreispauschale mit der ersten, nach dem 31.08.2022 vorzunehmenden regelmäßigen Lohnzahlung auszahlen.

                                  Da die Regelungen zur Energiepreispauschale komplex sind, haben wir diese Regelung in einem gesonderten Artikel dargestellt.

                                  Bei Fragen steht Ihnen als Ansprechpartner die WTS Wohnungswirtschaftliche Treuhand Stuttgart GmbH, Hohe Str. 16, 70174 Stuttgart (Tel. 0711 16345 – 410, Email: info@wts-vbw.de) gerne zur Verfügung.

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                                    Aus den Mitgliedsunternehmen

                                    Veränderungen bei den Mitgliedsunternehmen

                                    • Veränderung in der Führungsebene der BGO Baugenossenschaft Oberzellerhau eG, Singen
                                      Andreas Heitz,
                                      bisheriges Vorstandsmitglied bei der BGO Baugenossenschaft Oberzellerhau eG, Singen, verabschiedete sich nach über 37-jähriger Tätigkeit im Unternehmen Ende Mai 2022 in den Ruhestand. Als sein Nachfolger wurde mit Wirkung zum 01.06.2022 Jürgen Stocker zum Technischen Vorstand gewählt, der zuvor bereits seit dem Jahr 2010 Leiter der Wohnungsverwaltung der BGO war.
                                    • Veränderung in der Führungsebene der Baugenossenschaft Huchenfeld eG, Pforzheim
                                      Herbert Rau,
                                      bisheriges Vorstandsmitglied bei der Baugenossenschaft Huchenfeld eG, Pforzheim, scheidet zum 30.06.2022 aus dem Unternehmen aus. Zum 01.07.2022 wird Günther Friesenhahn in den Vorstand bestellt.

                                    Wir wünschen den neuen Gremienmitgliedern viel Erfolg in ihren neuen Tätigkeitsbereichen und den ausgeschiedenen Organmitgliedern alles Gute für die Zukunft.

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                                      Ehrungen im ersten Halbjahr 2022

                                      Wir gratulieren:

                                      • Joachim Müller, Kreisbaugesellschaft mbH Filstal, Göppingen, zur Silbernen Ehrennadel für seine 18-jährige Tätigkeit als Aufsichtsrat
                                      • Manfred Lutz-Jathe, Baugenossenschaft Schwetzingen eG, zur Goldenen Ehrennadel für seine 25-jährige Tätigkeit als Geschäftsführer
                                      • Petra Jathe,  Baugenossenschaft Schwetzingen eG, zur Silbernen Ehrennadel für ihre 25-jährige Mitarbeit im Unternehmen
                                      • Andrea Butz, Baugenossenschaft Schwetzingen eG, zur Silbernen Ehrennadel für ihre ebenfalls 25-jährige Mitarbeit im Unternehmen
                                      • Volker Kurz, Wohnbau Göppingen GmbH, zur Goldenen Ehrennadel für seine 39-jährige Tätigkeit als Geschäftsführer
                                      • Roland Hailer, Baugenossenschaft Familienheim Mittelbaden eG, Achern, zur Goldenen Ehrennadel für seine 51-jährige (!) Tätigkeit im Aufsichtsrat (hiervon 32 Jahre als Aufsichtsrat,15 Jahre als stellvertretender Aufsichtsratsvorsitzender und 4 Jahre als Aufsichtsratsvorsitzender)
                                      • Frank Titelius, Baugenossenschaft Birkenfeld eG, zur Silbernen Ehrennadel für seine 25-jährige Tätigkeit im Unternehmen, davon 16 Jahre als Vorstand
                                      • Jürgen Oelschläger, Baugenossenschaft Birkenfeld eG, zur Silbernen Ehrennadel für seine 25-jährige Tätigkeit im Unternehmen, davon 16 Jahre als nebenamtlicher Vorstand
                                      • Peter Schumacher, Baugenossenschaft Birkenfeld eG, zur Silbernen Ehrennadel für seine 25-jährige Tätigkeit im Unternehmen (davon 9 Jahre als Vorstand, 1 Jahr als Aufsichtsrat und 15 Jahre als Prokurist)
                                      • Rainer Wimmer, Gartenstadt Karlsruhe eG, zur Goldenen Ehrennadel für seine 20-jährige Tätigkeit als Aufsichtsratsvorsitzender im Unternehmen
                                      • Ingeburg Kelsch, Vereinigte Filderbaugenossenschaft eG, Stuttgart, zur Silbernen Ehrennadel für ihre 22-jährige Tätigkeit im Unternehmen (davon 9 Jahre als Aufsichtsratsmitglied und 13 Jahre als Vorständin)
                                      • Peter Jockers, Offenburger Baugenossenschaft eG, zur Silbernen Ehrennadel für seine 24-jährige Tätigkeit als stellvertretender Aufsichtsratsvorsitzender im Unternehmen
                                      • Dr. Hubertus Lange, GEMIBAU Mittelbadische Baugenossenschaft eG, Offenburg, zur Silbernen Ehrennadel für seine 20-jährige Tätigkeit als Aufsichtsrat im Unternehmen
                                      • Peter Rose, Landesbaugenossenschaft der Finanzbeamten eG, Stuttgart, zur Goldenen Ehrennadel für seine 28-jährige Tätigkeit als Aufsichtsratsvorsitzender im Unternehmen
                                      • Lothar Gall, Mieter- und Bauverein Karlsruhe eG, zur Goldenen Ehrennadel für seine 49-jährige (!) Tätigkeit im Unternehmen (davon 19 Jahre als Aufsichtsratsmitglied und 30 Jahre als Vorstand)
                                      • Joachim Grunwald, Familienheim Pforzheim Baugenossenschaft eG, zur Silbernen Ehrennadel für seine 39-jährige Tätigkeit als Aufsichtsratsmitglied im Unternehmen
                                      • Dr. Hans Gerstlauer, Bau- und Sparverein Ravensburg eG, zur Goldenen Ehrennadel für seine 15-jährige Tätigkeit als Aufsichtsratsvorsitzender im Unternehmen
                                      • Alfred Schütter, Landesbaugenossenschaft der Finanzbeamten eG, Stuttgart, zur Goldenen Ehrennadel für seine 30-jährige Tätigkeit im Unternehmen (davon 13 Jahre als Aufsichtsratsmitglied und 17 Jahre als nebenamtlicher Vorstand)

                                      Der vbw sagt herzlichen Dank für die Leistungen im Sinne der Wohnungswirtschaft Baden-Württemberg sowie ihrer Mitglieder.

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                                        Veranstaltungen

                                        Reminder: AWI-Seminar am 14.07.2022 von 10:00 – 11:30 Uhr – Aktiv zur Wärmewende mit der kommunalen Wärmeplanung

                                        Frühzeitig in den Dialog mit den kommunalen Energieplanern einzutreten, eröffnet die größten Chancen, an etwaigen Lösungen der Wärmeplanung zu partizipieren. Hier erfahren Sie, wie die Planungsprozesse ablaufen, wer die Akteure sind und wie Sie sich einbringen können.

                                        Seminarbeschreibung

                                        Grüne Wärmenetze und klimaneutrale Einzelheizungen bieten Möglichkeiten für Wohnungsunternehmen, Klimaschutzziele einzuhalten. Mit der Verpflichtung zur Erstellung kommunaler Wärmepläne in großen Kreisstädten wird u.a. zusammen mit Wohnbauunternehmen, Energiedienstleistern und den Stadtwerken ausgearbeitet, wie bis zum Jahr 2040 (in einigen Kommunen 2035) die Wärmeerzeugung dekarbonisiert werden kann, individuell für jede Kommune unter ihren eigenen Rahmenbedingungen und Herausforderungen.

                                        Um von diesen strategischen Überlegungen zur zukünftigen Wärmeversorgung profitieren zu können, ist es wichtig, möglichst frühzeitig in den Planungsprozess eingebunden zu sein.

                                        In Einzelfällen mag dies in direktem Austausch mit dem lokalen Energieversorger gelingen. Prinzipiell ist es empfehlenswert, den Dialog mit der kommunalen Verwaltung und den kommunalen Energieplanern zu suchen, um z.B. beim Aufbau zentraler Wärmesysteme berücksichtigt zu werden. Das Seminar erklärt den Prozess der kommunalen Wärmeplanung und zeigt Möglichkeiten für Wohnungsunternehmen auf, sich daran zu beteiligen. Es werden auch Praxisbeispiele aus der Umsetzungsperspektive aus 10 kommunalen Wärmeplanungen aus Baden-Württemberg gezeigt.

                                        Inhalte

                                        • Ziel und Akteure der kommunalen Wärmeplanung
                                        • Chancen für Wohnungsunternehmen
                                        • Die Schritte der kommunalen Wärmeplanung
                                        • Schnittstellen kommunaler und regionaler Planungsinstrumente
                                        • Beteiligungsmöglichkeiten für Wohnungsunternehmen als Planungsbetroffene
                                        • Fragen und Antworten zur Wärmeplanung

                                        Referenten

                                        • Dr. Max Peters, Bereichsleiter des Kompetenzzentrums Wärmewende der KEA-BW
                                        • M. Sc. Tobias Nusser, stellv. Abteilungsleiter Energiekonzeption bei der EGS-plan Ingenieurgesellschaft für Energie-, Gebäude- und Solartechnik mbH

                                        Auch darüber hinaus stehen Dr. Peters und die KEA-BW natürlich sämtlichen Akteuren für kostenfreie Beratungen gerne zur Verfügung.

                                        Mehr Informationen zu dem Webinar finden Sie hier:

                                        https://awi-vbw.de/inhaltsseiten-tagesseminare/2022/1407-aktiv-zur-fernwaeme-mit-der-kommunalen-waermeplanung.html

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                                          Karlsruher Rechtstag am 07.07.2022

                                          Am 07.07.2022 findet der Karlsruher Rechtstag statt. Neben einem Überblick über aktuelle Urteile aus dem Bereich des WEG- und des Mietrechts werden wir in diesem Jahr die TKG-Novelle in den Blick nehmen. Außerdem werden wir die neuen Chancen für Mieterstrom beleuchten. Daneben wird Fritz Schmidt StB, WTS, darauf eingehen, inwieweit die WEG-Reform Auswirkungen auf den Datenschutz hat. Ein Ausblick auf aktuelle Rechtsentwicklungen durch RAin Ursula Hennes, Leiterin der Rechtsabteilung im vbw, rundet das Programm ab.

                                          Zum vollständigen Programm und zur Anmeldung gelangen Sie hier.

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                                            Genossenschaftstag am 27.09.2022

                                            Am 27.09.2022 freuen wir uns, Sie zum Genossenschaftstag in Baden-Baden begrüßen zu dürfen. Die Veranstaltung steht in diesem Jahr unter dem Motto „Nachhaltigkeit gestalten“. Bitte merken Sie sich den Termin inklusive der Abendveranstaltung in der Geroldsauer Mühle bereits heute vor. Das vollständige Tagungsprogramm wird Ihnen in den nächsten Wochen zugehen. Sofern Sie möchten, besteht aber bereits jetzt die Möglichkeit zur Anmeldung.

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                                              Baden-Badener Tage der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft am 28./29.09.2022

                                              Am 28./29.09.2022 finden die Baden-Badener Tage der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft statt, die nach dem Verbandstag des vbw am 28.09.2022 mit der Abendveranstaltung im Kurhaus Baden-Baden beginnen und am nächsten Tag mit spannenden Vorträgen fortgesetzt werden. Das Tagungsprogramm wird Ihnen zeitnah zugehen. Sofern Sie möchten, besteht bereits heute die Möglichkeit zur Anmeldung.

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                                                Stellenbörse

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                                                Hinweis: Die aktuellen Stellenangebote können Sie auch auf unserer Homepage (www.vbw-online.de) unter der Rubrik "Termine und Stellenangebote" einsehen.

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