vbw-info 06/2016

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Allgemeine Geschäftsführung

Bundestag beschließt Haftungsprivileg für WLAN-Betreiber

Um mehr Rechtssicherheit zu schaffen - und Bürgerinnen und Bürgern die Nutzung von öffentlichem WLAN zu erleichtern - hat die Bundesregierung im September 2015 den Entwurf eines Zweiten Gesetzes zur Änderung des Telemediengesetzes beschlossen.

Am 02.06.2016 hat der Bundestag den Gesetzentwurf mit zwei Änderungsanträgen und einem Entschließungsantrag verabschiedet. Der Bundesrat hat am 17.06.2016 den Gesetzentwurf mit den Änderungen des Bundestages gebilligt.

Wie von der Bundesregierung vorgeschlagen, wird im Telemediengesetz nun klargestellt, dass der in § 8 Abs. 1 TMG geregelte Haftungsausschluss von Accessprovidern auch für WLAN-Betreiber gilt. Das bedeutet, dass jemand, der sein WLAN für Andere zur Nutzung frei gibt, den gleichen Haftungsprivilegien unterliegt wie z. B. die Deutsche Telekom.

Zudem gilt die Regelung für alle gleichermaßen, es gibt also keine Unterscheidung zwischen großen oder kleinen, gewerblichen oder privaten Anbietern. Die Haftungsprivilegierung des Diensteanbieters nach § 8 Absatz 1 und 2 umfasst z. B. uneingeschränkt auch die verschuldensunabhängige Haftung im Zivilrecht nach der sog. Störerhaftung und steht daher nicht nur einer Verurteilung des Vermittlers zur Zahlung von Schadensersatz, sondern auch seiner Verurteilung zur Tragung der Abmahnkosten und der gerichtlichen Kosten im Zusammenhang mit der von einem Dritten [...] begangenen Rechtsverletzung entgegen. Die Gerichte können diesen erkennbaren Willen des Gesetzgebers nun entsprechend berücksichtigen.

Das zweite Gesetz zur Änderung des Telemediengesetzes tritt voraussichtlich im Herbst in Kraft. Danach können neue Geschäftsmodelle (z.B. WLAN in den Geschäftsstellen oder im Nachbarschaftstreff) von den Wohnungsunternehmen rechtlich zulässig gestartet werden.

Den Gesetzesentwurf sowie die Änderungsanträge und den Entschließungsantrag finden Sie unter  

Sobald das Gesetz in Kraft getreten ist, werden wir Sie informieren.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Mietrecht

Kein Schmerzensgeld für Mieter wegen beleidigender SMS durch den Vermieter

Der BGH hatte am 24.05.2016 (Az.: VI ZR 496/15) einen eher ungewöhnlichen Fall zu entscheiden. In mehreren SMS hatte ein Vermieter seinen Ex-Mieter unter anderem mit den Worten: „Lusche allerersten Grades, Arrogante rotzige große asoziale Fresse, Schweinebacke, Feiges Schwein, Feige Sau, Feiger Pisser, Asozialer Abschaum, Kleiner Bastard“ beschimpft.

Der Ex-Mieter erstattete daraufhin Strafanzeige und beantragte im Schnellverfahren der einstweiligen Verfügung, dass sein Ex-Vermieter die Beleidigungen sofort zu unterlassen habe, sonst würde ein Ordnungsgeld fällig. Außerdem verlangte der Mieter vom Vermieter Schmerzensgeld.

Das Strafverfahren wurde eingestellt und der Mieter auf den Privatklageweg verwiesen, wovon er jedoch keinen Gebrauch gemacht hat.

Die Schmerzensgeldforderung hat der BGH abgewiesen. Der Vermieter muss keine Geldentschädigung für seine verbalen Entgleisungen zahlen.

Dem hat der BGH folgende Überlegungen zugrunde gelegt: Eine Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts begründet einen Anspruch auf eine Geldentschädigung, wenn es sich um einen schwerwiegenden Eingriff handelt und die Beeinträchtigung nicht anders befriedigend aufgefangen werden kann. Dabei kommt es auf den Einzelfall an, insbesondere die Bedeutung und Tragweite des Eingriffs, Anlass und Beweggrund des Beleidigenden und den Grad seines Verschuldens. Auch ein eventueller Unterlassungstitel ist zu berücksichtigen. Ein solcher und die mit ihm verbundenen Vollstreckungsmöglichkeiten können eine Geldentschädigung beeinflussen oder sogar ausschließen.

Eine Geldentschädigung bei einer schweren Persönlichkeitsrechtsverletzung findet ihre Berechtigung in dem Gedanken, dass ohne einen solchen Anspruch Verletzungen der Würde und Ehre des Menschen häufig ohne Sanktion blieben mit der Folge, dass der Rechtsschutz der Persönlichkeit verkümmern würde.

Danach ist die Zahlung einer Geldentschädigung hier nicht erforderlich. Es handelte sich um grobe Beleidigungen im persönlichen Umfeld ohne Breitenwirkung in der Öffentlichkeit. Die damit verbundenen Beeinträchtigungen können befriedigend durch die vom Mieter erwirkte einstweilige Verfügung und das Ordnungsmittelverfahren aufgefangen werden. Außerdem hatte der Mieter die Möglichkeit, wegen der Beleidigungen den Privatklageweg zu beschreiten und sich auch dadurch Genugtuung zu verschaffen. Daneben ist wegen der Umstände des Einzelfalls kein Raum für eine Geldentschädigung.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Mietrecht

Keine Anwendbarkeit des § 314 Abs. 3 BGB im Wohnraummietrecht - Kündigung wegen älterer Mietrückstände

Der Bundesgerichtshof hatte sich mit Urteil vom 13.07.2016 (Az.: VIII ZR 296/15) mit der Frage befasst, ob eine auf Zahlungsverzug (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b BGB) gestützte fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses gemäß § 314 Abs. 3 BGB unwirksam ist, wenn sie aufgrund älterer Mietrückstände erfolgt.

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Klägerin, eine katholische Kirchengemeinde, hatte der Beklagten seit dem Jahr 2006 eine Wohnung vermietet. Die Beklagte blieb die Mieten für die Monate Februar und April 2013 schuldig. Nach einer erfolglosen Mahnung vom 14. August 2013 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 15. November 2013 wegen der weiterhin offenen Mietrückstände für die Monate Februar und April 2013 fristlos. Die Mieterin hält die Kündigung für unwirksam. Sie meint, eine Kündigung mehr als sieben Monate nach dem Anfall des Mietrückstandes sei nicht „innerhalb einer angemessenen Frist“ im Sinne von § 314 Abs. 3 BGB ausgesprochen worden.

Das zuständige Amtsgericht Düsseldorf hat der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht Düsseldorf hat sie unter Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung abgewiesen. Nach Auffassung des Landgerichts war die Kündigung der Klägerin gemäß § 314 Abs. 3 BGB unwirksam, weil sie erst mehr als sieben Monate nach Entstehen des Kündigungsgrundes und damit nicht mehr in angemessener Zeit erfolgt sei. Die Beklagte sei schutzwürdig, weil sie angesichts des Zeitablaufs davon habe ausgehen dürfen, dass die Klägerin von ihrem Kündigungsrecht keinen Gebrauch mehr machen werde. Für die Beklagte, als ehemalige Küsterin der Klägerin, habe es durchaus nahe gelegen, dass diese aus sozialen und ethischen Erwägungen nach derart langer Zeit keine Kündigung mehr erklären werde.

Mit ihrer vom Landgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH hat entschieden, dass § 314 Abs. 3 BGB neben den speziell geregelten Vorschriften zur fristlosen außerordentlichen Kündigung im Wohnraummietrecht (§§ 543, 569 BGB) keine Anwendung findet.

Diese vom Senat bislang offen gelassene Frage ist in der Instanzenrechtsprechung und im Schrifttum umstritten. Nach Auffassung des BGH spreche jedoch bereits der Wortlaut der §§ 543 und 569 BGB gegen eine zeitliche Schranke für den Ausspruch der Kündigung. Diese Vorschriften, die im Einzelnen die Modalitäten der fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses regeln, sehen weder eine Zeitspanne, innerhalb derer die Kündigung auszusprechen ist, noch einen Verweis auf § 314 Abs. 3 BGB vor.

Das entspricht auch der Zielsetzung des Gesetzgebers. Dieser hat ausweislich der Materialien zum Mietrechtsreformgesetz von 2001 bewusst davon abgesehen, festzulegen, dass die außerordentliche Kündigung nach §§ 543, 569 BGB innerhalb einer "angemessenen Zeit" ab Kenntnis vom Kündigungsgrund zu erfolgen hat. Die Gesetzesbegründung verweist darauf, dass nach ständiger Rechtsprechung ein Kündigungsrecht verwirkt werden könne und deshalb ein Bedürfnis für eine solche Festlegung nicht bestehe - zumal eine einheitliche konkrete Ausschlussfrist angesichts der Vielgestaltigkeit der Mietverhältnisse ohnehin nicht festgelegt werden könne. Hieran hat sich durch die Einführung der allgemein für Dauerschuldverhältnisse geltenden Vorschrift des § 314 BGB durch das kurze Zeit später eingeführte Schuldrechtsmodernisierungsgesetz nichts geändert, da ausweislich der Gesetzesbegründung die spezialgesetzlichen Einzelbestimmungen weder aufgehoben noch geändert werden sollten.

Da die fristlose Kündigung von Mietverhältnissen in §§ 543, 569 BGB abschließend geregelt ist, war die Anwendung des § 314 Abs. 3 BGB durch das Landgericht rechtsfehlerhaft. Überdies war die Annahme, die Kündigung sei nicht in angemessener Frist ausgesprochen worden, als solche nicht berechtigt. Denn das Landgericht hat weder berücksichtigt, dass die Zahlungsrückstände trotz Mahnung fortbestanden, noch dass die Klägerin durch das Zuwarten mit der Kündigung letztlich Rücksicht auf die Belange der Beklagten genommen hat. Die vom Landgericht beanstandete "Verzögerung" der Kündigung führte überdies auch nicht zur Verwirkung des Kündigungsrechts, denn tragfähige Anhaltspunkte für ein berechtigtes Vertrauen der Beklagten, dass die Klägerin von ihrem Recht zur fristlosen Kündigung wegen Verzugs mit zwei Monatsmieten keinen Gebrauch machen werde, sind nicht festgestellt und auch nicht ersichtlich (sog. Umstandsmoment). Sie liegen insbesondere nicht schon darin, dass es sich bei der Klägerin um eine Kirchengemeinde handelt und die Beklagte früher bei ihr als Küsterin beschäftigt gewesen ist.

Der BGH hat deshalb das Berufungsurteil aufgehoben und das amtsgerichtliche Urteil wiederhergestellt, da die fristlose Kündigung aufgrund des Zahlungsverzugs berechtigt und wirksam war.

Praxishinweis:

Die vorliegende Entscheidung schafft insoweit Klarheit, dass für die außerordentliche Kündigung allein die speziellen Vorschriften im Mietrecht anzuwenden sind. Vermieter müssen folglich nicht unmittelbar bei Kenntnis des (außer-)ordentlichen Kündigungsgrundes „Zahlungsverzug“ die Kündigung aussprechen. Dennoch kann nach ständiger Rechtsprechung ein Kündigungsrecht verwirkt werden. Die Beurteilung der Verwirkung hängt vom Einzelfall ab, für den es keine starre Fristen gibt. Hieran ändert auch die vorliegende Entscheidung nichts.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Wohnungseigentumsrecht

Vergütungspflicht von Gemeinschaftsantennenanlagen - Rechtslage nach dem GEMA-Urteil des BGH

Im vbw-Info 09/2015 haben wir Sie darüber informiert, dass nach der Entscheidung des BGH vom 17.09.2015 (Az:. I ZR 228/14) eine WEG mit 343 Wohnungen mit einem eigenen zentralen Antennenempfang keine Urheberrechtsentgelte an die GEMA zahlen muss.

Das Urteil ist mittlerweile rechtskräftig, allerdings hat die GEMA Ende 2015 Verfassungsbeschwerde (Az.: 1 BvR 3210/15) eingelegt. Das Bundesverfassungsgericht hat über die Annahme der Beschwerde noch nicht entschieden.

Nach intensiver Auswertung und Diskussion des schriftlichen Urteils im GdW und in den Regionalverbänden sowie mit externen Juristen halten der GdW und seine Regionalverbände ihre damaligen Empfehlungen weiter aufrecht. Danach sollten Wohnungsgenossenschaften und Wohnungseigentümergemeinschaften mit eigenen Empfangsanlagen wie folgt vorgehen: 

  1. Vor Abschluss eines neuen urheberrechtlichen Einzelvertrages mit der GEMA oder VG Media sollte die Entscheidung über die Annahme der Verfassungsbeschwerde durch das BVerfG in jedem Einzelfall abgewartet werden.
  2. Für Unternehmen mit eigenen Empfangsanlagen, die bereits über Einzelverträge mit GEMA und/oder VG Media verfügen, gilt:
  • Die Verträge mit der GEMA und/oder VG Media sollten fortgeführt und derzeit keinesfalls gekündigt werden. 
  • Künftige Zahlungen an die GEMA und/oder VG Media sind mit Verweis auf das Urteil stets nur unter Vorbehalt zu leisten.
  • Der GdW rät insbesondere Wohnungsgenossenschaften und Wohnungsgesellschaften von einer Kündigung des Einzelvertrags ab. Sollten Unternehmen dennoch eine solche Option verfolgen wollen, sollte eine Vorab-Beratung und etwaige rechtliche Begleitung nur durch eine(n) auf das Urheberrecht spezialisierte(n) Anwältin/Anwalt erfolgen, um die Erfolgsaussichten für das betreffende Wohnungsunternehmen und für alle anderen Wohnungsunternehmen nicht zu gefährden. Es wird dringend empfohlen, in einer solchen Konstellation vorher Kontakt mit dem vbw aufzunehmen.

Entgegen der Rechtsauffassung des GdW und seiner Landesverbände gehen die GEMA und VG Media davon aus, dass sich das Urteil lediglich auf die seinerzeit klagende WEG Ramses in München beziehe und nicht auf andere Wohnungseigentümergemeinschaften oder auf Unternehmen mit vergleichbarer Antennenversorgung anwendbar sei.

Auf Initiative des GdW will die GEMA jedoch die obigen Empfehlungen respektieren, sodass hier keine Probleme für Wohnungsunternehmen zu erwarten sind. Leider hat sich die VG Media nicht vergleichbar geäußert. Sofern die VG Media ein solches Vorgehen im Einzelfall nicht respektieren sollte, bitten wir, umgehend Kontakt mit dem vbw aufzunehmen.

Der Volltext der BGH-Entscheidung kann beim vbw abgerufen werden.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Wohnungseigentumsrecht

Keine Nachzüglerbindung bei Vergemeinschaftung der Abnahme des Gemeinschaftseigentums

Der BGH hat mit Urteil vom 12.05.2016 (Az.: VII ZR 171/15) eine für das WEG-Recht und Bauträgerrecht maßgebende Grundsatzentscheidung getroffen. Diese hat folgende Leitsätze:

  1. Ansprüche der Erwerber wegen Mängeln an neu errichteten Häusern oder Eigentumswohnungen richten sich bei nach dem Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes geschlossenen Bauträgerverträgen weiterhin grundsätzlich nach Werkvertragsrecht, mag auch das Bauwerk bei Vertragsschluss bereits fertiggestellt sein.
  2. Ergeht in der ersten Eigentümerversammlung im Jahr 2002 ein Beschluss gemäß einer Bestimmung in der Teilungserklärung dahingehend, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch ein Ingenieurbüro auf Kosten des Bauträgers in Vertretung der einzelnen Wohnungseigentümer durchgeführt werden soll, und erklärt das dementsprechend beauftragte Ingenieurbüro die Abnahme des Gemeinschaftseigentums auch im Namen von Nachzügler-Erwerbern, die zu diesem Zeitpunkt weder Wohnungseigentümer noch werdende Wohnungseigentümer waren, so entfaltet diese Abnahme des Gemeinschaftseigentums eine Abnahmewirkung zu Lasten der Nachzügler-Erwerber weder aufgrund der genannten Bestimmung in der Teilungserklärung noch auf Grund des genannten Beschlusses in der ersten Eigentümerversammlung.
  3. Die von einem Bauträger in einem Erwerbsvertrag gegenüber Nachzügler-Erwerbern gestellten Formularklauseln
    „Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist durch das Ingenieurbüro K. ….. am 25.11.2002 erfolgt. Die Verjährungsfrist für Ansprüche und Rechte wegen Mängel am Gemeinschaftseigentum läuft für den Käufer zum selben Termin ab wie für diejenigen Käufer, welche die gemeinschaftliche Abnahme durchgeführt haben.“ 
    sind unwirksam.
  4. Dem Bauträger ist es als Verwender dieser von ihm gestellten, unwirksamen Formularklauseln nach Treu und Glauben verwehrt, sich darauf zu berufen, dass sich der Vertrag noch im Erfüllungsstadium befinde und deshalb ein Anspruch aus § 637 Abs. 3 BGB nicht bestehe.

Zur Thematik:

Erwirbt ein Wohnungseigentümer von einem Bauträger eine Eigentumswohnung, so hat er nicht nur einen Anspruch auf Herstellung des Sondereigentums und der zu diesem gehörenden Bauteile, sondern zugleich auch einen Anspruch auf ordnungsgemäße und mangelfreie Herstellung des gesamten Gemeinschaftseigentums. Dies bedeutet, dass grundsätzlich jeder Wohnungseigentümer die ganze Leistung verlangen kann.

Da sich die Rechte und Pflichten aus dem mit dem Bauträger geschlossenen Erwerbsvertrag bereits nach alter Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 21.02.1985, Az.: VII ZR 72/84) nach Werksvertragsrecht richten, besteht andererseits eine Verpflichtung nach § 640 Abs. 1 BGB zur Abnahme des Werkes. Zur Abnahme verpflichtet ist grundsätzlich der Erwerber als „Besteller“ im Sinne von § 640 Abs. 1 BGB, nicht aber die – im Zeitpunkt des Vertragsschlusses möglicherweise noch gar nicht bestehende – Wohnungseigentümergemeinschaft. Schließt daher der Bauträger Verträge mit mehreren Erwerbern ab, hat im Hinblick auf die zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Bestandteile zwangsläufig eine mehrfache Abnahme stattzufinden. Jedem einzelnen Erwerber obliegt daher die Entscheidung, ob er das Werk als eine in der Hauptsache dem Vertrag entsprechende Erfüllung gelten lassen will.

Diese Konstellation führt in der Praxis selbstverständlich für die Bauträger zu Problemen in der Weise, dass noch Jahre nach erfolgter Abnahme durch die Mehrheit von Erwerbern einzelne Nachzügler Mängelansprüche gegenüber dem Bauträger hinsichtlich Mängeln am Gemeinschaftseigentum geltend machen können.

Aus diesem Grunde ist die Praxis dazu übergegangen, regelmäßig in den Bauträgerverträgen bzw. Teilungserklärungen oder nachgelagert in Beschlüssen der ersten Eigentümerversammlung Regelungen zu treffen, die einerseits eine Vergemeinschaftung der Abnahme des Gemeinschaftseigentums zum Gegenstand haben, andererseits auch entsprechende Nachzügler-Erwerber binden sollen.

Im Einzelnen besteht vorliegend Streit darüber, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft die Rechte des einzelnen Wohnungseigentümers, eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums herbeizuführen, an sich ziehen kann.

In der untergerichtlichen Rechtsprechung und Teilen der Literatur wird hier die Auffassung vertreten, dass sich auf Grund der Regelung des § 10 Abs. 3 Satz 3 WEG, wonach die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gemeinschaftsbezogene und sonstige Rechte der Wohnungseigentümer unter bestimmten Voraussetzungen anstelle und für die einzelnen Wohnungseigentümer geltend machen kann, eine derartige Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft begründet. Die herrschende Meinung in der Literatur und Teilen der Rechtsprechung sieht hingegen in der Abnahme keine gemeinschaftsbezogene Pflicht im Sinne des § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG, sodass weder eine geborene noch eine gekorene Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft besteht.

Daneben besteht noch die Frage, ob die bereits im Bauträgererwerbsvertrag oder in der Teilungserklärung angelegten Klauseln, die im Falle einer bereits erfolgten Abnahme des Gemeinschaftseigentums den Nachzügler-Erwerber an diese Abnahme binden, wirksam sind.

Entscheidung des BGH:

Die vorliegende Entscheidung des BGH verschafft Klarheit über viele der bis zu diesem Zeitpunkt offenen Rechtsfragen.

Zum einen wird klargestellt, dass die Nachzügler-Erwerber weder aufgrund der Klauseln in den Erwerbsverträgen noch den entsprechenden Bestimmungen in der Teilungserklärung an die erklärte Abnahme der „Vor-Erwerber“ gebunden sind. Dem einzelnen Erwerber verbleibt vielmehr ein individueller Anspruch auf ein insgesamt mangelfreies Gemeinschaftseigentum. Dementsprechend obliegt es dem Erwerber, darüber zu entscheiden, ob er das Werk abnehmen will oder nicht. Insoweit stellt der BGH klar, dass die Abnahmewirkungen nur das jeweilige Vertragsverhältnis und nicht das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betreffen.

Hinweis 1: Die Klausel in Erwerbsverträgen bzw. Teilungserklärungen, die auch Erwerber-Nachzügler an eine bereits erfolgte gemeinschaftliche Abnahme des Gemeinschaftseigentums binden will, ist unwirksam.

Hinweis 2: Ein Beschluss der Eigentümerversammlung, welcher die Vergemeinschaftung der Abnahme und die gleichzeitige Erwerber-Nachzügler-Bindung an selbige beschließt, ist auf Grund mangelnder Beschlusskompetenz nichtig.

Daneben hat der BGH mit seiner Entscheidung noch das letzte verbleibende „Hintertürchen“ der Bauträger geschlossen, indem er diesem eine Berufung darauf, dass sich der Vertrag noch im Erfüllungsstadium befinde und deshalb ein Anspruch des Erwerbers aus § 637 Abs. 3 BGB nicht bestehe, verwehrt hat. Dies spielt dann eine Rolle, wenn ein Erwerber von dem Unternehmer die Mangelbeseitigung verlangt, dieser trotz ordnungsgemäßer Fristsetzung den Mangel nicht selbst beseitigt und dem Erwerber insoweit die Ersatzvornahme zusteht. In diesen Fällen gibt § 637 Abs. 3 BGB dem Erwerber die Möglichkeit, von dem Unternehmer Vorschuss für die zur Beseitigung des Mangels erforderlichen Aufwendungen zu verlangen. Voraussetzung hierfür ist wiederum eine erfolgte Abnahme. Daher könnte sich ein Bauträger, wenn er vom Erwerber aufgrund unwirksamer Abnahmeklauseln auf Vorschuss in Anspruch genommen wird, darauf zurückziehen, dass eine Abnahme nicht stattgefunden hat (aufgrund der unwirksamen Reglungen im Bauträgervertrag oder in der Teilungserklärung) und somit ein solcher Anspruch des Erwerbers nicht besteht. Denn der Bauträger ist als Verwender einer unwirksamen Formularklausel nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) daran gehindert, sich gegenüber den Nachzügler-Erwerbern darauf zu berufen, dass sich der Vertrag mangels Abnahme des Gemeinschaftseigentums noch im Erfüllungsstadium befindet.

Zuletzt hat der BGH in seinem Urteil noch einmal die bereits 1985 aufgestellte Rechtsprechung auch für Fälle nach der Schuldrechtsreform bekräftigt, wonach für die Mängelhaftung des Bauträgers Werkvertragsrecht anwendbar ist, auch wenn zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses das Bauwerk bereits errichtet war.

Anmerkung:

Weder in Bauverträgen noch in Teilungserklärungen sollten in Zukunft Klauseln enthalten sein, die einen Erwerber-Nachzügler an eine etwaig bereits erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums binden. Solche Klauseln wären unwirksam.

Zu überlegen ist allerdings, ob in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung bzw. dem Bauträgervertrag eine Regelung dergestalt aufgenommen wird, welche zunächst die förmliche Abnahme des Gemeinschaftseigentums weiterhin dem jeweiligen Erwerber (Sondereigentümer) vorbehält, den Eigentümern jedoch gleichzeitig die Möglichkeit einräumt, auf Kosten und im Namen der Gemeinschaft in der ersten Eigentümerversammlung durch Mehrheitsbeschluss einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ihrer Wahl zu beauftragen, welcher für die Eigentümer / die Gemeinschaft beratend und unterstützend bei der Abnahme tätig ist. Dieser soll das Gemeinschaftseigentum begutachten, die technische Abnahmefähigkeit feststellen sowie die Behebung der festgestellten Mängel bestätigen. Hierdurch ist zumindest gewährleistet, dass zu einem gewissen Zeitpunkt einmal die technische Abnahmefähigkeit / Mängelfreiheit des gemeinschaftlichen Eigentums von dritter Seite nachgewiesen wurde.

Die überarbeitete Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V., Berlin, (Stand: 2016) sieht eine Vereinbarung in dem beschriebenen Sinne vor.

In der Verwaltungspraxis werden des Öfteren Beschlüsse gefasst, die eine Vergemeinschaftung der Abnahme ohne entsprechende Bindung der Nachzügler-Erwerber zum Gegenstand haben. Der BGH hat sich zu dieser Möglichkeit in der vorliegenden Entscheidung nicht geäußert. Jedoch ist auch diese Vorgehensweise aufgrund der vorgenannten Gründe risikobehaftet, da es hierzu ebenfalls an einer Beschlusszuständigkeit der Gemeinschaft fehlen könnte (so LG München I, Urteil vom 07.04.2016, Az.: 36 S 17586/15).

Das Urteil kann beim vbw abgerufen werden. Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RA Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

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Mit freundlichen Grüßen

RAin Sigrid Feßler
Verbandsdirektorin