vbw-info 06/2018

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Inhaltsverzeichnis

Angelegenheiten des Verbandes

Ehrungen

Silberne Verdienstmedaille für Herrn Norbert Endler

Herr Norbert Endler, seit 28 Jahren Vorstandsmitglied der Familienheim Pforzheim Baugenossenschaft eG, wurde am 08.02.2018 für seine Verdienste um die Familienheim mit der Silbernen Verdienstmedaille des vbw geehrt. Frau Feßler, Verbandsdirektorin des vbw, überreichte ihm die Medaille im Rahmen seiner Verabschiedung. Herr Endler war über 20 Jahre Vorsitzender des Fachausschusses Technik im vbw und Mitglied des Fachausschusses Planung und Technik im GdW. Bereits im Jahr 2012 wurde er seitens des vbw für seine Tätigkeit mit der Ehrennadel in Gold des vbw ausgezeichnet. Sein Nachfolger im Amt als Vorstandsmitglied der Familienheim Pforzheim ist Herr Paul Fotler.

Silberne Verdienstmedaille für Herrn Helmut Ascher

Auf nunmehr 48 Jahre Tätigkeit bei der Bau- und Sparverein Geislingen eG – davon 36 Jahre als Gesamtvorstand und 12 Jahre als nebenamtliches Vorstandsmitglied – kann Herr Helmut Ascher zurückblicken. Herr Ascher wurde für seine langjährigen Verdienste im Rahmen einer Mitgliederversammlung am 19.04.2018 mit der Silbernen Verdienstmedaille des vbw ausgezeichnet. Bereits in den Jahren 1993 und 2006 wurde er mit der Ehrennadel in Silber bzw. der Ehrennadel in Gold des vbw geehrt.

Goldene Ehrennadel für Herrn Bernd Schmidt

Herr Bernd Schmidt war über 28 Jahre Vorstandsmitglied bei der Wohnungsbaugenossenschaft Kehl eG. Er wurde von Frau Sigrid Feßler, Verbandsdirektorin des vbw, am 06.06.2018 im Rahmen der Mitgliederversammlung für sein langjähriges Wirken als Vorstandsmitglied mit der Goldenen Ehrennadel des vbw ausgezeichnet. Herr Schmidt ist zum 31.12.2017 in den wohlverdienten Ruhestand verabschiedet worden.

Goldene Ehrennadel für Herrn Hans Stelter

Herrn Hans Stelter, seit nunmehr 18 Jahren bei der Wohnungsbaugenossenschaft Kehl eG, tätig, wurde ebenfalls für seine Verdienste als nebenamtliches Vorstandsmitglied am 06.06.2018 im Rahmen einer Mitgliederversammlung mit der Goldenen Ehrennadel des vbw geehrt. Auch Herr Stelter ist zum 31.12.2017 in den wohlverdienten Ruhestand getreten.

Goldene Ehrennadel für Herrn Hans Striebel

Auf 18 Jahre Tätigkeit im Aufsichtsrat der Bühler Wohnungsbaugenossenschaft eG, davon 15 Jahre als Aufsichtsratsvorsitzender, kann Herr Hans Striebel zurückblicken. Herr Striebel wurde für seine langjährigen Verdienste im Rahmen einer Mitgliederversammlung am 07.06.2018 mit der Goldenen Ehrennadel des vbw geehrt.

Goldene Ehrennadel für Herrn Horst-Dieter Bertsche

Herr Horst-Dieter Bertsche, seit 28 Jahren Mitglied des Aufsichtsrates des Mieter- und Bauverein Karlsruhe eG, davon 22 Jahre als Aufsichtsratsvorsitzender, erhielt am 28.06.2018 von Frau Verbandsdirektorin Sigrid Feßler im Rahmen der Vertreterversammlung die Ehrennadel in Gold für seine langjährige Organtätigkeit verliehen.

Herr Sigfried Beer erhielt für 30 Jahre Aufsichtsratstätigkeit, davon 22 als stellvertretender Aufsichtsratsvorsitzender, und Herr Wolf-Dieter Wachter für 27 Jahre Aufsichtsratstätigkeit jeweils die Silberne Ehrennadel des vbw verliehen.

Silberne Verdienstmedaille für Herrn Werner Burckhart

Herr Landrat a.D., Werner Burckhart, blickt auf 40 Jahre Tätigkeit im Aufsichtsrat der Familienheim Pforzheim Baugenossenschaft eG, davon 37 Jahre als Aufsichtsratsvorsitzender, zurück. Damit hat Herr Burckhart mehr als die Hälfte der 70-jährigen Geschichte des Unternehmens mit seinem Wirken positiv mitgeprägt. Herr Burckhart erhielt am 30.06.2018 im Rahmen der Vertreterversammlung für seine Verdienste um die Familienheim von Frau Ursula Hennes, Leiterin der Rechtsabteilung im vbw, die Silberne Verdienstmedaille des vbw verliehen.

Goldene Ehrennadel für Herrn Diethard Fohr

Herrn Diethard Fohr, seit 28 Jahren bei der Baugenossenschaft Winnenden eG aktiv, wurde am 19.07.2018 im Rahmen der 70-jährigen Jubiläumsfeier des Unternehmens von Verbandsdirektorin Sigrid Feßler für 20 Jahre Aufsichtsratstätigkeit und 8 Jahre als nebenamtliches Vorstandsmitglied mit der Goldenen Ehrennadel des vbw für seine Verdienste um die Baugenossenschaft ausgezeichnet. Seine Nachfolge als nebenamtliches Vorstandsmitglied tritt Herr Jürgen Schneider an.

Wir gratulieren den Geehrten an dieser Stelle nochmals recht herzlich zu den Auszeichnungen und wünschen alles Gute für die Zukunft.

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Angelegenheiten des Verbandes

Trauer

Die GEWO Heilbronn eG, Heilbronn, nimmt Abschied von ihrem langjährigen Vorstandsmitglied, Herrn Karl-Heinz Müller, der am 14.06.2018 im Alter von 74 Jahren verstorben ist. Herr Müller hat die GEWO Heilbronn eG 15 Jahre lang bis 2007 maßgebend geprägt.

Die Baugenossenschaft Familienheim Mittelbaden eG, Achern, trauert um ihren langjährigen Aufsichtsratsvorsitzenden, Herrn Manfred Basler, der 79-jährig am 05.07.2018 verstorben ist. Herr Basler hat die Entwicklung der Baugenossenschaft als Aufsichtsratsmitglied in den letzten 25 Jahren – davon 17 Jahre lang als Aufsichtsratsvorsitzender – mit seiner hohen Kompetenz und seinen wertvollen Erfahrungen entscheidend mitgeprägt. Herr Basler hat sich bleibende Verdienste erworben, die mit hohen Auszeichnungen gewürdigt wurden.

Unser Mitgefühl gilt den Angehörigen der Verstorbenen.

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Angelegenheiten des Verbandes

Termine für die Herbst-Sitzungen der regionalen Arbeitsgemeinschaften im vbw

Die Termine für die diesjährigen Herbstsitzungen der regionalen Arbeitsgemeinschaften des vbw stehen fest:

- AG I - Stuttgart Stadt : Mittwoch, 19.09.2018, vormittags
- AG II - Mittlerer Neckar : Dienstag, 23.10.2018, nachmittags
- AG III - Nord/Ost : Montag, 12.11.2018, vormittags
- AG IV - Westalb/Schwarzwald/Baar : Mittwoch, 24.10.2018, vormittags
- AG V - Bodensee/Oberland : Donnerstag, 25.10.2018, vormittags
- AG VI - Rhein-Neckar : Dienstag, 20.11.2018, vormittags
- AG VII - Mittelbaden : Freitag, 09.11.2018, vormittags
- AG VIII - Südlicher Oberrhein : Montag, 19.11.2018, vormittags 

Bitte merken Sie sich die Termine vor.

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Angelegenheiten des Verbandes

Berichte aus den Fachausschüssen des vbw

Bericht aus dem Fachausschuss Rechtsfragen des vbw

Am 20.06.2018 traf sich der Fachausschuss Rechtsfragen in den neuen Räumlichkeiten der GBG Mannheim zu seiner ersten Sitzung im Jahr 2018. Die Vorsitzende des Fachausschusses, Frau Raule-Rohr, begrüßte Herrn Rechtsanwalt Kosalla von der FLÜWO Bauen und Wohnen eG als neues Mitglied des Fachausschusses.

Im Rahmen der Tagesordnung wurden die jeweiligen Erfahrungen mit der Implementierung der Datenschutzgrundverordnung ausgetauscht. Dies stellt nicht nur die Unternehmen der Teilnehmer, sondern nahezu alle Unternehmen vor große Herausforderungen.

Es folgte ein Erfahrungsaustausch zur ab dem 18.10.2018 für öffentliche Auftraggeber verpflichtend geltenden E-Vergabe. Die betroffenen kommunalen Gesellschaften bevorzugen für die E-Vergabe die Plattform des Staatsanzeigers. Passende Software (Vergabemanager) suchen die Unternehmen aktuell derzeit noch aus.

Sodann berichtete Frau Hennes über die Voraussetzungen der Berufszulassungsregelungen für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienbetreuer. Sie erörterte die derzeit ungeklärten Praxisfragen und teilte mit, dass eine Bund-Länder-Arbeitsgruppe eingerichtet wurde, die die offenen Praxisfragen klären soll. Die Ergebnisse der Beratungen dieser Arbeitsgruppe sollen in Anwendungshinweisen für die Erlaubnisbehörden münden. Die offenen Praxisfragen wurden im Fachausschuss diskutiert.

Anschließend stellte Frau Hennes die geplanten Änderungen des Referentenentwurfs zur Änderung des Mietrechts vor. Änderungen soll es insbesondere hinsichtlich der künftigen Auskunftspflicht des Vermieters über die Vormiete, der vereinfachten Rügepflicht des Mieters und den Einschränkungen bei Mieterhöhungen nach einer Modernisierung (Umlagesatz nur noch 8 %; Deckelung auf max.3 €/m²-Wohnfläche) geben. Zudem soll im Rahmen von Mieterhöhungen ein „vereinfachtes Verfahren“ eingeführt werden; die Art der Flächenberechnung der Wohnfläche soll im preisfreien Wohnraum zukünftig zwischen den Vertragsparteien im Mietvertrag fixiert werden. Die Teilnehmer diskutieren die Sinnhaftigkeit der Regelungen und kommen zu dem Ergebnis, dass fehlender Wohnraum nur durch Neubau und nicht durch strengere Regularien beseitigt werden kann.

Unter dem TOP „Verschiedenes“ wurde das Urteil des BGH vom 26.04.2018 (AZ: IX ZR 56/17) besprochen. Danach kann sich eine Wohnungsgenossenschaft gegenüber dem Insolvenzverwalter, der die Mitgliedschaft des Schuldners in der Wohnungsgenossenschaft wirksam gekündigt hat, nicht auf eine Satzungsbestimmung berufen, nach der der Anspruch auf Auszahlung des Auseinandersetzungsguthabens erst ab dem Zeitpunkt der Beendigung des Nutzungsverhältnisses besteht. Die Teilnehmer diskutierten die Entscheidung; sie ist für die Mitgliedsunternehmen im vbw nicht relevant, da sich eine vergleichbare Formulierung nicht in der Mustersatzung des GdW befindet.

Nachdem Frau Raule-Rohr den offiziellen Teil der Sitzung geschlossen hatte, folgte eine Führung der Ausschussmitglieder durch das neue Verwaltungsgebäude der GBG Mannheim.

Bericht aus dem Fachausschuss Technik des vbw

Unter Leitung des Vorsitzenden Herrn Christoph Neis, ulmer heimstätte eG, tagte der Fachausschuss Technik am 29.05.2018 in Stuttgart.

Themen der Sitzung waren unter anderem die Planungen der Bundesregierung, wonach der Wohnungsbau in Deutschland stimuliert und beschleunigt werden soll, insbesondere durch das beabsichtigte Planungs- und Baubeschleunigungsgesetz. Daneben wurde der aktuelle Debattenstand in der Wohnraum-Allianz des Landes Baden-Württemberg reflektiert. Während der Fachausschuss die Änderungen am Förderprogramm Wohnungsbau BW 2018/2019 begrüßte, wurden insbesondere die Verzögerungen bei der Novellierung der Landesbauordnung bedauert. Weitere Themen waren die beabsichtigte Änderung der Bodenschutzverordnung in Bezug auf die Prüfwerte für PAK, die ersten Ergebnisse des Asbestdialogs und Stand der vorgesehenen Grundgesetzänderung in Bezug auf die Ende 2019 auslaufenden Kompensationsmittel des Bundes zur Wohnraumförderung. 

Hinsichtlich der Evaluation des EWärmeG Baden-Württemberg berichtete Frau Sigrid Feßler, dass das Umweltministerium auf Bitten des vbw zugestimmt hat, die derzeit stattfindende Evaluierung durch eine Einbindung der Wohnungsunternehmen des vbw zu erweitern. Der Fachausschuss wird den Entwurf der Umfrage bewerten und gegebenenfalls ergänzen.

Frau Feßler berichtete über den Stand des Ausschreibungsverfahrens des GdW zum Seriellen Bauen sowie über die Initiative des Umweltministeriums zum Seriellen Sanieren. Beide Themen sollen in der nächsten Sitzung am 06.12.2018 erneut aufgerufen werden.

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Veranstaltungshinweis

Am 08.10.2018 findet eine weitere Veranstaltung „meet our members“ des Vereins Smart Home & Living Baden-Württemberg e.V. statt. Die Veranstaltung befasst sich unter anderem mit dem Projekt „HAMMER4.0“ („Handwerk – Ausbildung – GeschäftsModelle – EhrenaMt – KoopEration – DigitalisieRung – Industrie4.0“) und weiteren Themen.

Das Kooperationsprojekt "Hammer 4.0" hat den Fokus auf Unterstützung und Stärkung des (regionalen) Handwerks und der Hersteller durch Erschließung neuer Geschäftsfelder im Bereich Smart Home & Living (SH&L). Kernzielgruppe für die Projektaktivitäten sind Seniorinnen und Senioren sowie Privatpersonen. Als Eigentümer oder Mieter von Neubauten oder Bestandsobjekten verfolgen sie das Ziel, den längst möglichen Verbleib in der eigenen Häuslichkeit sicherzustellen. Smarte Technologien im Verbund mit passgenauen Dienstleistungen sind dabei Bestandteil des individuell zu orchestrierenden Bürger-Profi-Technik-Mix. Dieser findet seinen Ausgangspunkt im individuellen Bedarf der Interessenten und dem detaillierten Verständnis um die jeweilige Ziel-Problem-Ressourcen-Konstellation.

Die Veranstaltung findet bei dem Mitglied „Evangelische Heimstiftung GmbH“ in Stuttgart statt und beginnt um 14:00 Uhr. Das Programm wird nach ca. 2 Stunden enden. Anschließend bleibt Zeit zum Austauschen und Diskutieren.

Weitere Informationen finden Sie unter folgendem Link: 

http://shl-bw.de/index.php/2018/03/06/save-the-date-veranstaltungsreihe-
meet-our-members-bei-der-evangelische-heimstiftung-gmbh-zum-projekt-
hammer-4-0-und-mehr/

Die Teilnahme ist kostenlos. Schon jetzt können Sie sich online für die Veranstaltung anmelden (Anmeldefrist ist 28.09.2018).

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Allgemeine Geschäftsführung

Anpassung des Basiszinssatzes zum 01.07.2018

Die Deutsche Bundesbank berechnet den Basiszinssatz nach den gesetzlichen Vorgaben des § 247 Abs. 1 BGB. Er verändert sich danach jeweils zum 01.01. und 01.07. eines Jahres um die Prozentpunkte, um welche seine Bezugsgröße seit der letzten Veränderung des Basiszinssatzes gestiegen oder gefallen ist.

Der Basiszinssatz des § 247 BGB dient als Grundlage für die Berechnung von Verzugszinsen. Die Verzugszinsen sind in § 288 BGB geregelt. Nach § 288 Abs. 1 BGB liegt der Verzugszins bei Rechtsgeschäften, an denen ein Verbraucher beteiligt ist, 5 Prozentpunkte über dem Basiszins/Jahr; bei Rechtsgeschäften, an denen ein Verbraucher nicht beteiligt ist, liegt der Zinssatz für Entgeltforderungen 9 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 2 BGB).

Der Basiszins (§ 247 Abs. 2 BGB) hat sich zum 01.07.2018 nicht verändert und beträgt weiterhin – (minus!) 0,88 %.

Demnach betragen die gesetzlichen Verzugszinsen (§ 288 Abs. 1 Satz 2 BGB) für Verbrauchergeschäfte seit dem 01.07.2018 nach wie vor 4,12 % und nach § 288 Abs. 2 BGB bei Entgeltforderungen, an denen kein Verbraucher beteiligt ist, nach wie vor 8,12 %.

Der jeweils maßgebliche Zinssatz wird von der Deutschen Bundesbank im Bundesanzeiger unter www.Basiszinssatz.de bekannt gemacht.

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Allgemeine Geschäftsführung

WindNODE Challenge 2018 – Deine Ideen für die Energiewende 2.0!

WindNODE Challenge heißt der Ideen- und Technologiewettbewerb, bei dem die Digitalisierung der Energiewende im Vordergrund steht. Es geht um das Weiterdenken von Technologien, Geschäftsprozessen, Marktmodellen, rechtlichen Rahmenbedingungen und kommunikativen Herausforderungen in der Energiewirtschaft.

Im Rahmen des Schaufensters für intelligente Energie aus Nordostdeutschland – WindNODE besteht jetzt die Möglichkeit, sich bis zum 15.09.2018 auf eine von vier Fragestellungen mit einem innovativen Lösungsansatz zu bewerben.

Die Wettbewerbsteilnehmer/-innen erarbeiten unter einer thematischen Vorgabe der WindNODE-Projektpartner einen innovativen Lösungsansatz (Präsentation, Kurzstudie, Konzepterstellung, o.ä.). Die besten Ergebnisse werden im Rahmen einer großen Fachkonferenz in einem Präsentationswettbewerb vorgestellt und entsprechend prämiert. Attraktive Geldpreise und wertvolle Netzwerkkontakte warten auf die Gewinner/-innen. Challenge Guides sind Unternehmen wie Stromnetz Berlin, Verbände wie das Stadtwerke-Netzwerk ASEW oder Hochschulen wie die Technische Universität Berlin.

In der Anlage fügen wir einen Flyer mit weiteren Hinweisen bei. Alle Informationen, Fragestellungen und Bewerbungsunterlagen zur WindNODE Challenge finden Sie außerdem unter dem Link: https://www.windnode.de/aktuelles/windnode-challenge. Für Rückfragen wenden Sie sich bitte an folgende Email-Adresse: windnode@berlin-partner.de.

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Allgemeine Geschäftsführung

EU-Gremien verkünden Novelle der EU-Gebäuderichtlinie

Am 19.06.2018 haben die EU-Gremien die Novelle der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD 2018 - Energy Performance of Buildings Directive) im EU-Amtsblatt verkündet.

Sie ist seit dem 09.07.2018 in Kraft.

Die Mitgliedstaaten müssen die Richtlinie bis zum 10.03.2020 umsetzen. Dies betrifft vor allem Anforderungen an Leerrohre für Elektromobilität bei neuen Gebäuden und größeren Renovierungen.

Ob einzelne Punkte der Gebäuderichtlinie bereits mit dem geplanten Referentenentwurf des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) umgesetzt werden, ist derzeit nicht absehbar. Der Entwurf des GEG soll Anfang September ins Kabinett eingebracht werden und, soweit bekannt, weitgehend dem Entwurf von 2017 entsprechen.

Im Einzelnen muss Deutschland nach der Richtlinie folgende Dinge ändern bzw. einführen:

  • Die Mitgliedstaaten müssen bei Baugenehmigungen, die ab dem 10.03.2021 eingereicht werden, folgende Anforderungen zur Erleichterung der späteren Einrichtung von Ladepunkten für Elektrofahrzeuge vorsehen:
    - Für neue Wohngebäude mit mehr als zehn Stellplätzen sind Leerrohre vorzusehen, wenn der Parkplatz sich innerhalb des Gebäudes befindet oder an das Gebäude angrenzt.
    - Für größere Renovierungsmaßnahmen an Gebäuden mit mehr als zehn Stellplätzen sind Leerrohre vorzusehen, wenn der Parkplatz sich innerhalb des Gebäudes befindet oder an das Gebäude angrenzt und die Renovierungsmaßnahmen den Parkplatz oder die elektrische Infrastruktur des Gebäudes umfassen.

  • Es sollen Systemanforderungen an gebäudetechnische Systeme gestellt werden, die anzuwenden sind, wenn dies technisch, funktionell und wirtschaftlich realisierbar ist. Bei Installation, Ersetzung oder Modernisierung eines gebäudetechnischen Systems soll zukünftig der veränderte Teil bewertet, dokumentiert und an den Gebäudeeigentümer übermittelt werden.
  • Bis zum 31.12.2019 wird die Kommission eine Definition und eine Berechnungsmethode für einen "Intelligenzfähigkeitsindikator" (Smart Readiness Indicator) vorlegen. Dabei handelt es sich um ein optionales gemeinsames System zur Bewertung der Intelligenzfähigkeit von Gebäuden. Es geht um die Fähigkeit eines Gebäudes, den Betrieb an den Bedarf der Bewohner und des Netzes anzupassen und seine Gesamtenergieeffizienz zu verbessern. Die Mitgliedstaaten müssen den Indikator anschließend testen.
  • Weitere Punkte sind:
    - Die Definition des gebäudetechnischen Systems wird erweitert um "Gebäudeautomatisierung und -steuerung" und "Elektrizitätserzeugung am Gebäudestandort".
    - Neu eingefügt wurde eine Definition "System für die Gebäudeautomatisierung und -steuerung".
    - Die Mitgliedstaaten müssen eine langfristige Renovierungsstrategie vorlegen, mit welcher der kosteneffiziente Umbau bestehender Gebäude in Niedrigstenergiegebäude erleichtert wird. Zu dieser Strategie muss eine öffentliche Anhörung erfolgen, bevor sie bei der Kommission eingereicht wird.

Bei einigen Punkten bleibt abzuwarten, wie diese in Deutschland umgesetzt werden. So sollen sich die Mitgliedstaaten z.B. im Fall von größeren Renovierungen für hocheffiziente alternative Systeme einsetzen, sofern dies technisch, funktionell und wirtschaftlich realisierbar ist.

Auch die vorgesehene Umsetzung des Artikels zur Inspektion von Heizungsanlagen bleibt abzuwarten. Die Mitgliedstaaten können (sie müssen aber nicht) Anforderungen an Wohngebäude stellen hinsichtlich einer Überwachung der Systemeffizienz und von Steuerungen, die einen optimalen Betrieb gewährleisten. Vermutlich wird das BMWi dazu eine Studie beauftragen, um das Kosten-/Nutzen-Verhältnis zu analysieren.

Primärenergie bleibt Leitgröße für die Gesamtenergieeffizienz, den Mitgliedstaaten wird aber erlaubt, zusätzlich den Indikator CO2-Emissionen zu verwenden. Beim Primärenergiefaktor wurde explizit die Möglichkeit aufgenommen, gelieferte erneuerbare Energie und vor-Ort erzeugte erneuerbare Energie anzurechnen. Die Dämmstoffindustrie hatte auf EU-Ebene versucht, dies zu verhindern.

Der Kabinettbeschluss soll direkt nach der Sommerpause erfolgen. Über die weitere Entwicklung werden wir Sie informieren. Die neugefasste Richtlinie in deutscher Sprache finden Sie unter folgendem Link:

https://www.vnw.de/fileadmin/user_upload/CELEX_32018L0844
_DE_TXT.pdf

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Allgemeine Geschäftsführung

Einladung zur Teilnahme an einer Online-Befragung zur Verständlichkeit von Gesetzestexten

Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) führt im Rahmen seiner Bemühungen um gute und praxisnahe Rechtssetzung eine Befragung zur Verständlichkeit von Gesetzestexten durch und bittet dafür um Ihre Mithilfe.

Die Verständlichkeit von Gesetzen ist häufig Gegenstand allgemeiner, aber auch fachlicher Kritik. Recht, das besser verständlich ist, wurde von der Bundesregierung schon lange als Herausforderung erkannt, denn nur wenn man den Gesetzestext versteht, kann man auch seine Rechte und Pflichten wahrnehmen.

Im Jahr 2009 wurde beim BMJV eine Stelle eingerichtet, die Gesetzesentwürfe auf sprachliche Richtigkeit und Verständlichkeit prüft und sie in Zusammenarbeit mit den Entwurfsverfassern optimiert. Um sowohl die Arbeit dieser Gesetzesredaktion als auch die Anwendung von Gesetzen weiter zu verbessern, strebt das BMJV mit einer Befragung zunächst Erkenntnisse darüber an, von wem, wie und zu welchen Zwecken Gesetzestexte tatsächlich gelesen werden und wie deren Verständlichkeit wahrgenommen wird.

In Deutschland liegen bislang so gut wie keine empirischen Daten zu diesen Fragen vor. Daher sind Ihre Erfahrungen als praktische Anwender des Rechts und Ihre Meinung zu Gesetzestexten besonders wichtig. Die Befragung richtet sich an Juristen und Nicht-Juristen, an Mieter und Vermieter sowie an Verbandsmitglieder gleichermaßen.

Sie finden die Online­-Befragung unter folgendem Link:
https://mietrecht-verstaendlichkeit.questionpro.eu.

Die Befragung dauert nur wenige Minuten. Sie ist Teil einer mehrstufigen Studie zur Ver­ständlichkeit von Gesetzen; eine Teilnahme an der aktuellen Befragung verpflichtet nicht zur Teilnahme an weiteren Teilen der Studie.

Die Befragung ist anonym. Es werden keine personenbezogenen Daten erhoben. Die Ergebnisse der Gesamtstudie werden der Öffentlichkeit zur Verfügung gestellt; sie erscheinen als Bericht auf der Webseite der Bundesregierung.

Wir würden uns freuen, wenn Sie sich die Zeit nehmen, an der Befragung teilzunehmen.

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Allgemeine Geschäftsführung

Ergänzende Hinweise zur Erlaubnis- und Weiterbildungspflicht nach § 34c GewO und zugehöriger Rechtsverordnung (MaBV)

Zuletzt hatten wir Sie im vbw-info 04/2018 zum Thema „Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter“ informiert.

Mit dem zum 01.08.2018 in Kraft tretenden Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter wurden eine Erlaubnispflicht für Wohnimmobilienverwalter (§ 34c GewO) und ein Nachweis der Berufshaftpflichtversicherung als Erlaubnisvoraussetzung eingeführt. Darüber hinaus wurde für Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter eine Pflicht zur regelmäßigen Weiterbildung im Umfang von 20 Stunden innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren eingeführt.

Wie ebenfalls bereits berichtet, wurden durch eine Rechtsverordnung die Anforderungen an die Berufshaftpflichtversicherung und die Einzelheiten der Weiterbildungsverpflichtung in die Makler- und Bauträgerverordnung integriert und dort näher konkretisiert und geregelt.

In der Praxis sind dadurch vermehrt Fragen aufgekommen, sodass der Gesetzgeber sich veranlasst sah, im Rahmen einer Sitzung des „Bund-Länder-Ausschusses Gewerberecht“ gemeinsam mit dem BMWi einzelne Fragen in Bezug auf die Weiterbildungsverpflichtung für Wohnimmobilienverwalter und Immobilienmakler zu diskutieren und entsprechende Anwendungshinweise zu erarbeiten, die demnächst veröffentlicht und den entsprechenden Behörden als Auslegungshilfe dienen sollen. Diese Anwendungshinweise sollen eine möglichst einheitliche Anwendung der Regelungen sicherstellen; sie sind allerdings rechtlich nicht verbindlich. Von den Unternehmen können die Anwendungshinweise ebenfalls als Orientierungshilfe herangezogen werden.

Im Folgenden möchten wir einige an uns und auch an den GdW gestellte Fragen zur Weiterbildungspflicht aufgreifen. Diese Fragen wurden auf Veranlassung des GdW im Rahmen der Sitzung des Bund-Länder-Ausschusses Gewerberecht bereits diskutiert.

Befreiung für Wohnungsgenossenschaften mit Spareinrichtungen

Der Gesetzgeber hat Einrichtungen bzw. Institute, für die eine Erlaubnis nach § 32 Abs. 1 KWG erteilt wurde, privilegiert. Nach § 34c Abs. 5 GewO sind diese Institute von der Erlaubnis- und Fortbildungspflicht nach § 34c Abs. 1 – 3 GewO ausgenommen. Da Wohnungsgenossenschaften mit Spareinrichtungen eine Erlaubnis nach § 32 Abs. 1 KWG besitzen, fallen auch diese nach der gesetzlichen Regelung unter diese Ausnahmeregelung.

Da § 1 Abs. 2 MaBV-neu die nach § 34c Abs. 5 GewO privilegierten Unternehmen insgesamt von der Verordnung ausnimmt und zusätzlich über § 34c Abs. 5 GewO die Absätze 1 – 3 des § 34c GewO ausgeschlossen sind, bedeutet dies, es besteht für Wohnungsgenossenschaften mit Spareinrichtungen keine Erlaubnispflicht nach § 34c GewO, kein Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung und auch keine Fortbildungspflicht.

Diese Rechtsauffassung wird auch vom BMWi und vom Bund-Länder-Ausschuss geteilt.

Die Wohnungsgenossenschaften mit Spareinrichtung werden über diese Ausnahmeregelung auch nochmals mit gesondertem Schreiben informiert.

Keine Privilegierung bei „Schubladenerlaubnis“ für Maklertätigkeit

Einzelne Wohnungsunternehmen haben eine Erlaubnis für gewerbliche Maklertätigkeit nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO, üben diese Tätigkeit jedoch (derzeit) nicht aus. In Bezug auf diese Erlaubnis ("Schubladenerlaubnis") stellt sich die Frage, ob diese Unternehmen insoweit dennoch zur Weiterbildung verpflichtet sind. Nach Auffassung des Bund-Länder-Ausschusses greift die Pflicht zur Weiterbildung, sobald eine Erlaubnis für die gewerbliche Maklertätigkeit vorliegt, unabhängig davon, ob diese Tätigkeit aktuell tatsächlich ausgeübt wird oder nicht.

Diese Rechtsauffassung wird vom Fachausschuss Rechtsfragen und Verträge des GdW für die Dauer des Ruhens nicht geteilt. Dennoch sollte – bis anderweitige Entscheidungen vorliegen – aus juristischer Vorsicht von einer Weiterbildungspflicht ausgegangen werden.

Erklärung über die Erfüllung der Weiterbildungsverpflichtung

Auf Empfehlung des Bundesrates wurde – nicht zuletzt auf Anregung des GdW und seiner Landesverbände – im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens kurzfristig eine Erleichterung in § 15b Abs. 3 MaBV aufgenommen. Die Regelung bezüglich der Erklärung über die Erfüllung der Weiterbildungsverpflichtung wurde von einer "Bringschuld" seitens der Weiterbildungsverpflichteten in eine entsprechende "Holschuld" der zuständigen Behörde abgeändert. Die Erklärung ist demnach nur auf Verlangen des Gewerbeamtes abzugeben.

Separate Weiterbildungsverpflichtung für Makler und Verwalter

Sofern ein Wohnungsunternehmen Wohnimmobilienverwaltung als auch Maklertätigkeiten ausübt, geht sowohl das BMWi, als auch der Bund-Länder-Ausschuss davon aus, dass die Weiterbildungsverpflichtung im Umfang von 20 Stunden innerhalb von drei Jahren für jeden dieser Bereiche einzeln zu erbringen ist. Insofern wären insgesamt 40 Stunden Weiterbildung erforderlich. Für diese Auslegung spricht, dass Anlage 1 der Rechtsverordnung in Bezug auf die inhaltlichen Anforderungen zwischen der Weiterbildung für Immobilienmakler (Teil A) und der Weiterbildung für Wohnimmobilienverwalter (Teil B) unterscheidet.

Keine Aufteilung der Weiterbildungsverpflichtung

Bei Wohnungsunternehmen in der Rechtsform der juristischen Person kann die Weiterbildungspflicht vom Vorstand bzw. der Geschäftsführung auf sog. Aufsichtspersonen delegiert werden. Sofern es im Unternehmen mehrere dieser Aufsichtspersonen gibt, stellt sich die Frage, ob die Weiterbildungspflicht unter diesen Aufsichtspersonen aufgeteilt werden kann. Sowohl das BMWi, als auch der Bund-Länder-Ausschuss verneinen eine solche Aufteilungsmöglichkeit. Jede der Aufsichtspersonen hat demnach die Weiterbildungspflicht in vollem Umfang selbst zu erfüllen. Gleiches gilt für die unmittelbar bei der Verwalter- und Maklertätigkeit mitwirkenden beschäftigten Personen (z.B. Sachbearbeiter). Auch diesbezüglich hat jede dieser Personen die Weiterbildungsverpflichtung in vollem Umfang selbst zu erfüllen.

Keine Verdoppelung der Weiterbildungsverpflichtung bei einer Doppelfunktion

Eine zur Aufsicht befugte Person im Sinne von § 34c Abs. 2a GewO kann zugleich eine unmittelbar bei der Verwalter- oder Maklertätigkeit mitwirkende beschäftigte Person sein. In diesem Fall jedoch, so die Rechtsauffassung des BMWi und des Bund-Länder-Ausschusses, verdoppelt sich die Weiterbildungsverpflichtung nicht.

20 Stunden = 20 Zeitstunden

Nach einheitlicher Auffassung von BMWi und Bund-Länder-Ausschuss bedeuten 20 Stunden innerhalb von drei Jahren 20 Zeitstunden und nicht 20 Unterrichtseinheiten.

Beginn des Dreijahreszeitraums

Nach Auffassung des BMWi und des Bund-Länder-Ausschusses bezieht sich der Dreijahreszeitraum auf drei Kalenderjahre. Insofern beginnt der Zeitraum für das Jahr 2018 am 01.01.2018. Dies dürfte zur Folge haben, dass Weiterbildungsmaßnahmen, welche in der Zeit vom 01.01.2018 bis 31.07.2018 bereits absolviert wurden und die entsprechenden Voraussetzungen erfüllen, auf die Weiterbildungsverpflichtung angerechnet werden können. Hier ist geplant, im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens zum Zweiten Gesetz zur Änderung des Gesetzes über die Akkreditierungsstelle den § 34c Abs. 2a GewO dahingehend zu konkretisieren, dass sich die drei Jahre auf drei Kalenderjahre beziehen.

Sollten von Ihrer Seite noch Anregungen zu weiteren konkretisierenden Änderungen des § 34c Abs. 2a GewO bestehen, lassen Sie uns diese gerne zukommen.  

Abschließend der Hinweis, dass die Erlaubnis – soweit vor dem 01.08.2018 keine Tätigkeit als Wohnimmobilienverwalter ausgeübt wurde – vor Aufnahme der Tätigkeit beantragt werden muss. Sind Sie bereits als Wohnimmobilienverwalter aktiv, gilt nach § 161 GewO eine Übergangsfrist zur Erlaubnisbeantragung bis zum 01.03.2019. Die entsprechenden Antragsformulare können – zumindest vereinzelt – auf den Homepages der zuständigen Stadtverwaltungen bzw. Landratsämter heruntergeladen werden.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Die Datenschutzbeauftragten der WTS informieren

Sind WEG-, Miet- oder Sondereigentumsverwalter selbst Verantwortliche im Sinn der Datenschutz­Grundverordnung (DSGVO) oder „nur" Auftragsverarbeiter für die Eigentümer? Diese Frage stellt sich derzeit vielen unserer Mitgliedsunternehmen. Zum Teil werden ihnen Auftragsverarbeitungsverträge von den Eigentümern mit der Bitte um Unterzeichnung zugesandt.

Nach einer – nachvollziehbaren – gutachterlichen Stellungnahme einer Berliner Anwaltskanzlei im Auftrag des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter sind WEG-, Miet- und Sondereigentumsverwalter Verantwortliche im Sinne der DSGVO und keine Auftragsverarbeiter für die Eigentümer.

Verantwortlicher im Sinne der DSGVO ist, wer allein oder gemeinsam mit anderen über die Zwecke und Mittel der Verarbeitung von personenbezogenen Daten entscheidet. Er hat die Freiheit, über das „Wie" und das „Warum" der Erhebung und Verarbeitung zu bestimmen.

Ein Auftragsverarbeiter hingegen nimmt die Erhebung, Verarbeitung oder Nutzung von personenbezogenen Daten gemäß den Weisungen des Auftraggebers auf Grundlage eines Vertrages vor. Bei der Auftragsdatenverarbeitung darf es sich nur um eine datenverarbeitende Hilfsfunktion handeln. Das bedeutet, dass keine Leistungen erbracht werden, die über die bloße Datenverarbeitung hinausgehen.

Der WEG-Verwalter hat eine Reihe gesetzlicher Aufgaben zu erfüllen, woraus eine eigene Verantwortlichkeit zur Verarbeitung der insoweit erforderlichen Daten resultiert. Laut Bayerischem Landesamt für Datenaufsicht kann bereits deswegen der WEG-Verwalter kein weisungsgebundener Auftragsverarbeiter sein.

Für Miet- und Sondereigentumsverwalter sowie Fremdverwaltung existieren zwar keine gesetzlich geregelten Aufgaben, allerdings ist der wesentliche Inhalt und Zweck in der Regel die selbstständige Bewirtschaftung einer Immobilie in kaufmännischer und technischer Hinsicht. Die Aufgaben und Befugnisse, die einem Verwalter im Rahmen eines Mietverwaltungsvertrages auferlegt werden, haben in wesentlichen Punkten Inhalte, die denen eines WEG-Verwalters ähneln. Somit gehen die Leistungen über die bloße Datenverarbeitung hinaus und begründen bereits eine Stellung als Verantwortlicher und nicht als Auftragsverarbeiter.

Eine WEG-Verwaltung, Hausverwaltung bzw. Fremdverwaltung ist daher Verantwortlicher im Sinne der Datenschutzgrundverordnung. Das Unternehmen muss daher für diesen Bereich ein Verarbeitungsverzeichnis erstellen, die Hinweispflichten übernehmen etc. Die Verwaltung ist berechtigt, dem Eigentümer die erforderlichen Daten zu liefern.

Für Rückfragen oder zu Fragen rund um den Datenschutz stehen Ihnen die Datenschutzbeauftragten der WTS, Herr David Hummel (Telefon 0711 16345 - 416) oder Herr Dieter Schmidt (Telefon 0711 16345 - 416), gerne zur Verfügung.

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Wohnungspolitik

Wohnungswirtschaftliche Themen

1. Kompromiss bei der Landesbauordnung

Nach über einem Jahr Diskussion zwischen den Regierungsparteien haben vergangene Woche Wirtschaftsministerin Dr. Hoffmeister-Kraut, die Vorsitzenden der Regierungsfraktionen Andreas Schwarz und Prof. Dr. Wolfgang Reinhart sowie die wirtschafts- und wohnungsbaupolitischen Sprecher unter Beteiligung des Staats- und des Verkehrsministeriums einen Kompromiss zur dringend notwendigen Novellierung der Landesbauordnung gefunden.

Die Wohnraum-Allianz hatte schon Ende 2016 Empfehlungen zur Änderung der Landesbauordnung an die Politik weitergegeben.

Der gefundene Kompromiss soll mit den geplanten Erleichterungen dazu beitragen, schnell ausreichend und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.

Die Einigung bezieht sich unter anderem auf folgende Punkte:

  • die starren Regelungen zu den Fahrradstellplätzen für Wohnungen sollen aus der LBO gestrichen werden; das heißt, die erst 2015 in dieser Form eingeführte Vorschrift des § 35 LBO entfällt. Eine Forderung, die der vbw seit Einführung der „notwendigen Fahrradabstellplätze“ gestellt hat. Künftig sollen die unteren Baurechtsbehörden nach dem jeweiligen Bedarf vor Ort entscheiden;

  • die Begrünungsregelung wird beibehalten;

  • die Aufstockung von Wohngebäuden soll erleichtert und

  • es sollen mehr klimaneutrale und nachhaltige Baustoffe verwendet werden;

  • geplant sind auch Leerrohre zur Förderung der Elektromobilität.

Der Kompromiss liegt darin, dass zugunsten der flexibleren Fahrradabstellplatzregelung die Begrünungspflicht beibehalten werden soll; letztlich verursacht auch die Begrünungspflicht einschließlich der laufenden Pflege und Instandhaltung sowie der Verkehrssicherungspflicht erhebliche Kosten, wenngleich nicht in dem Umfang wie bei der Erstellung von Fahrradabstellplätzen.

Die weiteren Stellschrauben, die in der Einigung enthalten sein sollen, sind noch nicht bekannt.

Gefordert wurden unter anderem der Verzicht auf den Waldabstand, auf Flächen für Wäschetrockner und die Notwendigkeit der Erstellung barrierefreier Wohnungen in einem Geschoss sowie Erleichterungen bei der Erstellung von Kinderspielplätzen. Ferner sollte auf die Pflicht zur Herstellung zusätzlicher Kfz- und Fahrradstellplätze im Falle der Schaffung von Wohnraum durch Aufstockung oder ähnliche Maßnahmen wie Umbau oder Nutzungsänderung verzichtet werden. Gefordert waren auch Vereinfachungen im Rahmen der Baugenehmigungsverfahren.

Die jetzigen Vorschläge sind sicherlich ein wichtiger Schritt für mehr Flexibilität bei diesen Bauvorschriften. Wichtig wird aber sein, dass die unteren Baurechtsbehörden bei den Fahrradabstellplatzregelungen vernünftige und sachgerechte Lösungen finden. Wir begrüßen auch, dass die Aufstockung von Gebäuden künftig erleichtert werden soll; dies kann aber nur gelingen, wenn die derzeit bestehenden Hemmnisse vorher überwunden werden. Hierzu gehört die Flexibilisierung bei den Kfz-Stellplatzvorgaben und den Abstandsflächen, aber auch die Lockerung beim Denkmal- und Ensembleschutz, sowie Themen der Tragfähigkeit, des Brandschutzes, der Barrierefreiheit und des Einbaus von Aufzügen, die bei Aufstockungen zu beachten sind, um das Potenzial, das in Gebäudeaufstockungen liege, heben zu können.

Aus unserer Sicht ist die Einigung ein wichtiger Schritt in die richtige Richtung; ob sie ausreichend ist, wird sich zeigen. Wichtig ist, dass so schnell wie möglich Rechtssicherheit für alle Bauherren geschaffen wird, die schnell und kostengünstig bauen, anbauen oder aufstocken wollen.

Das Gesetzgebungsverfahren kann mit dieser Einigung eingeleitet werden. Die Änderungen sollen zunächst den Fraktionen vorgestellt werden. In direktem Anschluss an die Ressortabstimmung geht der Gesetzesentwurf nach der sitzungsfreien Zeit ins Kabinett.

2. Gesetz zur Anpassung des baden-württembergischen Datenschutzrechts an die Datenschutz-Grundverordnung

Der Landtag hat im Nachgang zur Datenschutz-Grundverordnung ein Gesetz zur Anpassung des baden-württembergischen Datenschutzrechts an die Datenschutz-Grundverordnung beschlossen. Auf dieser Grundlage soll der Datenschutz im Land neu geregelt werden. Der Datenschutz soll auf dem bisherigen, hohen Niveau erhalten bleiben und gleichzeitig notwendige Erleichterungen für einen sinnvollen Umgang mit den Daten ermöglichen. Nach Innenminister Thomas Strobl soll es bundesweit eines der besten Landesdatenschutzgesetze sein.  

Das neue Landesdatenschutzgesetz hat jedoch nur noch ergänzende Regelungen zur bundesweit geltenden Datenschutz-Grundverordnung. Der Landesgesetzgeber kann die datenschutzrechtlichen Regelungen für die Verwaltung – für alle öffentlichen Stellen – selbst gestalten, soweit die Datenschutz-Grundverordnung ihm Spielraum lässt.

Wichtige Punkte des neuen Landesdatenschutzgesetzes sind:

  • Der Landesbeauftragte für den Datenschutz wird in seiner unabhängigen Stellung weiter gestärkt.

  • Das Gesetz schafft klare Regeln, unter welchen Voraussetzungen öffentliche Stellen personenbezogene Daten verarbeiten dürfen.

  • Der Datenschutz für die Beschäftigten in der Verwaltung wird verbessert.

  • Die Videoüberwachung im öffentlichen Raum wird neu geregelt. Dabei wird für jedes einzelne Objekt geprüft, ob eine Videoüberwachung gerechtfertigt ist. Die bisherige Regelung zu den Fristen für die Speicherung von Videoaufnahmen bleibt unverändert.

3. Zweiter Klimaschutzpakt unterzeichnet

Die Landesregierung und die kommunalen Landesverbände haben den zweiten Klimaschutzpakt unterzeichnet. Damit stellt das Land den Gemeinden, Städten und Landkreisen in den Jahren 2018 und 2019 Fördermittel in Höhe von insgesamt 16 Millionen Euro zur Verfügung. Der erste Klimaschutzpakt wurde Ende 2015 geschlossen und hatte lediglich ein Fördervolumen von 3 Millionen Euro. Mit dieser Vereinbarung bekannten und bekennen sich Land, Städtetag, Gemeindetag und Landkreistag zur Vorbildwirkung der öffentlichen Hand beim Klimaschutz und zu den klimapolitischen Zielen des baden-württembergischen Klimaschutzgesetzes. Bislang sind 229 Kommunen dem Klimaschutzpakt beigetreten.

Mit der Fortschreibung des Klimaschutzpakts wurden zahlreiche neue Fördertatbestände geschaffen und die Mittel für kommunale Klimaschutzmaßnahmen gegenüber den Vorjahren deutlich aufgestockt. Das Land unterstützt über die Vereinbarung insbesondere Angebote zur Beratung und Vernetzung von Kommunen und kommunalen Einrichtungen sowie von Multiplikatoren und Mandatsträgern, insbesondere Gemeinde-, Stadt- und Kreisräten im Bereich Klimaschutz, Erneuerbare Energien und Energieeffizienz.

Erstmals stehen auch Fördermittel für nachhaltige, energieeffiziente Sanierungen von Schulen bereit. Ergänzend zur Förderung durch Finanz- und Kultusministerium werden beim Erreichen nachhaltiger energetischer Standards attraktive Boni gewährt. Damit soll dem Ziel eines nahezu klimaneutralen Gebäudebestands im Jahr 2050 in vorausschauender Weise Rechnung getragen werden.

Das Land und die kommunalen Landesverbände sind an den zweiten Klimaschutzpakt zunächst bis Ende 2019 gebunden.

4. Bundeshaushalt setzt positive Signale für die Zukunft des Wohnens

Der Haushaltsausschuss des Deutschen Bundestages hat Ende Juni 2018 den Bundeshaushalt abschließend beraten.

Eckpunkte sind:

  • die Zuschüsse zum sozialen Wohnungsbau sollen auch in 2019 bei 1,5 Mrd. € liegen;

  • die Städtebauförderung wird auf dem Niveau von 790 Mio. € verstetigt;

  • anhand zweier Modellregionen Hamburg und Saarbrücken soll die Städtebauförderung mit zusätzlichen 100 Mio. € weiterentwickelt werden;

  • das Investitionspakt "Soziale Integration im Quartier" wird mit weiteren 200 Mio. € fortgeführt;

  • das KfW-Programm "Altersgerecht Umbauen" wird mit 75 Mio. € fortgesetzt;

  • das Programm "Kriminalprävention durch Einbruchsicherung" wird um 15 auf 65 Mio. € erhöht und

  • das Bundesprogramm für ländliche Entwicklung (BULE) wird ebenfalls mit 55 Mio. € fortgesetzt.

Das ebenfalls beschlossene Baukindergeld ist eine weitere von zahlreichen Maßnahmen, um das bezahlbare Wohnen voranzubringen. Anspruch auf das Baukindergeld haben Familien mit mindestens einem Kind und einem zu versteuernden Jahreshaushaltseinkommen von maximal 75.000 € plus 15.000 € je Kind. Berücksichtigt werden nur Kinder, die zum Zeitpunkt der Antragstellung jünger als 18 Jahre sind. Generell gibt es das Baukindergeld nur für den Ersterwerb einer selbst genutzten Immobilie. Pro Kind zahlt der Staat einen Zuschuss von jährlich 1.200 € über zehn Jahre.

5. Vorgesehene Änderung der Bodenschutzverordnung

Es liegt der Entwurf einer Bodenschutzverordnung vor, wonach die Prüfwerte für PAK (bzw. den Marker Benzo(a)pyren) deutlich gesenkt werden sollen, mit der Folge, dass für jahrzehntelang genutzte Freiflächen (u.a. Kinderspielplätze, ggf. auch Mietergärten) Nutzungs- und Betretungsverbote ausgesprochen werden könnten. Soweit bekannt, liegen die sogenannten Hintergrundwerte in einem großen Teil der Bundesrepublik, speziell in den dicht besiedelten Gebieten, oberhalb der geplanten Prüfwerte. Der Prüfwert ist zwar kein Grenzwert, dennoch verlangen Kommunen erfahrungsgemäß dessen Einhaltung. Wir konnten dem GdW etliche Bodengutachten unserer Mitgliedsunternehmen zur Auswertung zukommen lassen, um den Umfang der Betroffenheit der Wohnungsunternehmen zu eruieren. Bundesweit hat der GdW 142 Gutachten ausgewertet. Darauf aufbauend hat der GdW für die Ministerien einen Vorschlag erarbeitet, wie die Bodenschutzverordnung sinnvoll und praxisgerecht geändert werden kann.

Die Länder haben nun beschlossen, die Vorarbeiten für die Behandlung der Bodenschutzverordnung im Bundesrat zu beginnen. Wir haben deshalb dem Umweltministerium Baden-Württemberg ein Schreiben mit Vorschlägen zukommen lassen, wie mit dem Thema praxisgerecht verfahren werden könnte. Über das weitere Verfahren werden wir Sie auf dem Laufenden halten.

6. Studie zum Thema Mitarbeiterwohnen

Der GdW und verschiedene andere Akteure hatten sich an einer Studie zum Thema Mitarbeiterwohnen beteiligt. Die Studie ist an die Politik gerichtet. Der GdW und seine Regionalverbände verfolgen das Ziel, das Thema Mitarbeiterwohnen weiter zu forcieren. Wir haben das Thema auch in die baden-württembergische Landespolitik eingebracht. Die Studie finden Sie im Mitgliederbereich unserer Homepage (www.vbw-online.de) unter der Rubrik Brancheninfos aus dem GdW / Studien.

7. Broschüre mit den Angeboten der Rahmenvereinbarung „Serielles und modulares Bauen“

Zuletzt hatten wir Sie mit vbw-Rundschreiben 03/2018 (Rubrik „Wohnungspolitische Themen“) zum aktuellen Sachstand des Projekts "GdW Rahmenvereinbarung serielles und modulares Bauen" informiert.

Die digitale Broschüre mit den Angeboten der Rahmenvereinbarung serielles und modulares Bauen ist nun fertiggestellt.

Sie haben die Möglichkeit, die digitale Version auf unserer Homepage (www.vbw-online.de) im internen Bereich unter der Rubrik Mitglieder-Service / Rahmenverträge einzusehen.

8. GdW veröffentlicht Broschüre mit Erfahrungsberichten aus der Praxis zum Thema Partizipation im Wohnungsbau

Wohnungsneubau ist angesichts der wachsenden Nachfrage und der immer enger werdenden Wohnungsmärkte in vielen Regionen das Gebot der Stunde. Dies bedingt, dass auch in den Innenstädten mehr bezahlbarer Wohnraum für Menschen aller Einkommensschichten geschaffen wird, auch mit der Konsequenz einer verstärkten Innenverdichtung.

Dies wiederum führt verstärkt dazu, dass sich im Zusammenhang mit Neubauvorhaben immer häufiger Konflikte mit Bürgerinnen und Bürgern auftun nach dem Motto: Bauen ja, aber bitte nicht vor meiner Haustür. Die Forderung der Zivilgesellschaft nach frühzeitiger Beteiligung ist berechtigt; andererseits muss auch die wachsende Nachfrage nach Wohnraum gedeckt werden. Diese beiden Interessenlagen gilt es mit klar abgesteckten Grenzen, bis wohin Bürgerbeteiligung sinnvoll und auch rechtmäßig ist, in Einklang zu bringen.

Sowohl kommunale, öffentliche, private und kirchliche Wohnungsunternehmen als auch Wohnungsgenossenschaften praktizieren die Kultur der Beteiligung anhand von Partizipationsverfahren bereits seit Jahren und berichten in der neuen GdW Information 156 "Partizipation im Wohnungsneubau" von konkreten Projekten mit verschiedenen Ausgangslagen und Projektverläufen.

Die Erfahrungsberichte sollen der beispielhaften Einordnung dessen dienen, was bei konkreten Bauvorhaben unter bestimmten Voraussetzungen gut oder auch schlecht laufen kann, wie Fallstricke vermieden und bewährte Erfolgsfaktoren berücksichtigt werden können.

Sie finden die GdW-Information 156 auf der Mitgliederseite unserer Homepage (www.vbw-online.de) unter der Rubrik Brancheninfos aus dem GdW / Allgemeine Informationen.

Für Rückfragen steht Ihnen Frau Sigrid Feßler (Telefon 0711 16345 - 113) zur Verfügung.

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Steuerfragen

Aktuelle Entwicklung im Bereich der Grunderwerbsteuer bei Share-Deals

Über den GdW gibt es eine erste Information zum Ergebnis der Finanzministerkonferenz am 21.06.2018 zum Thema Grunderwerbsteuer bei Share-Deals, die wir Ihnen gerne - vorbehaltlich möglicher Änderungen im Gesetzgebungsverfahren - mitteilen.

Laut Pressemitteilung des Hessischen Finanzministeriums vom 21.06.2018 haben sich die Finanzminister der Länder im Zusammenhang mit der seit Längerem diskutierten Änderung der Grunderwerbsteuer bei Share-Deals unter anderem auf folgende Maßnahmen mehrheitlich verständigt:

Schaffung eines neuen Ergänzungstatbestands für Kapitalgesellschaften

Nach derzeitiger Rechtslage werden Gesellschafterwechsel an grundbesitzenden Personengesellschaften in Höhe von mindestens 95 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren erfasst. Dabei muss kein Gesellschafter eine bestimmte Beteiligungsschwelle überschreiten. Diese Vorschrift soll auf Anteilseignerwechsel an grundbesitzenden Kapitalgesellschaften ausgedehnt und die Quote auf 90 % herabgesetzt werden. Die Maßnahme hat zum Ziel, Share-Deals dadurch zu erschweren, dass ein Altgesellschafter in nennenswertem Umfang beteiligt bleiben muss. Ein kompletter Erwerb durch einen Investor und seinen "mitgebrachten" Co-Investor ist dann nicht mehr möglich.

Verlängerung der Fristen von 5 auf 10 Jahre

Dabei sollen auch die derzeitig geltenden Fünfjahresfristen auf zehn Jahre verlängert werden. Bislang wird z.B. Grunderwerbsteuer erhoben, wenn mindestens 95 % der Anteile am Vermögen einer grundbesitzenden Personengesellschaft innerhalb von fünf Jahren auf neue Gesellschafter übergehen.

Absenkung der 95%-Grenze auf 90 %

Die relevante Beteiligungshöhe wird bei sämtlichen Ergänzungstatbeständen von mindestens 95 % auf mindestens 90 % der Anteile abgesenkt. Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer bleibt der gesamte Grundbesitzwert.

Die Finanzminister der Länder haben die Steuerabteilungsleiter des Bundes- und der Länderfinanzministerien gebeten, kurzfristig Gesetzestexte für die beschlossenen Vorschläge zu formulieren, damit das Bundesfinanzministerium diese dann in ein Gesetzgebungsverfahren einbringen kann.

Sobald wir weitere Informationen erhalten, werden wir Sie informieren.

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Mietrecht

Betriebs- und Heizkostenabrechnung: Umlage nach der tatsächlichen Wohnfläche

Bereits mit Urteil vom 18.11.2015 (Az.: VIII ZR 266/14) hatte der BGH entschieden, dass bei einer Abweichung zwischen der tatsächlichen und der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche bei Mieterhöhungen allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung maßgeblich sei. Hieran hatte sich die Diskussion angeschlossen, ob die Rechtsprechung des BGH auch für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung gültig sei.

Mit Urteil des BGH vom 30.05.2018 (Az.: VIII ZR 220/17) wurde nun auch diese Frage geklärt. Der BGH stellt in seinem Urteil klar, dass auch bei Betriebskosten, sofern und soweit sie nach Wohnfläche abzurechnen sind, es auf die tatsächliche Wohnfläche ankommt und nicht auf die im Mietvertrag angegebene Wohnungsgröße. Damit kann bei Betriebs- und Heizkostenabrechnungen die sogenannte „10 %-Rechtsprechung“ des BGH keine Anwendung mehr finden.

Dem Urteil des BGH lag folgender Sachverhalt zugrunde:
In dem zwischen den Mietern und der Rechtsvorgängerin der Vermieterin geschlossenen Mietvertrag wurde eine Wohnfläche von 74,59 m² vereinbart. Im Nachgang stellte sich heraus, dass diese Angabe unzutreffend ist und die wahre Wohnfläche vielmehr 78,22 m² beträgt. Im Rahmen der jährlich zu erstellenden Betriebskostenabrechnung rechnete die klagende Vermieterin sodann die Heizkosten für die Wirtschaftsjahre 2013 und 2014 unter Zugrundelegung der tatsächlichen Quadratmeterzahl der beheizten Wohnfläche ab. Die Mieter wiederum errechneten ihrerseits – auf Grundlage der mietvertraglich vereinbarten Wohnfläche – einen Differenzbetrag für die beiden Wirtschaftsjahre, welcher bei Mietzahlungen für die Monate Mai 2015 und Dezember 2015 von diesen einbehalten wurde. Mit der Klage forderte die Vermieterin den Differenzbetrag von den Mietern heraus.

Der BGH gab der Vermieterin Recht und begründete dies damit, dass, sofern und soweit Betriebskosten nach Wohnfläche abzurechnen sind – wozu mit einem bestimmten Prozentsatz auch die Heizkosten zählen – nach den tatsächlichen Gegebenheiten und nicht nach den von subjektiven Vorstellungen geprägten Parteivereinbarungen zur Wohnfläche abzurechnen sind. Der BGH gibt damit seine frühere Rechtsprechung (BGH Urteil vom 31.10.2007, Az.: VIII ZR 261/06) auf, wonach auch bei den Betriebskosten Abweichungen bis zu 10 % von der vereinbarten zu der tatsächlichen Wohnfläche noch als unbeachtlich angesehen wurden. Begründet wird die Aufgabe dieser Rechtsprechung durch den BGH dahingehend, dass objektiv entstandene und für eine geschlossene Wirtschaftseinheit einheitlich erfasste Betriebskosten nach einem objektiven Abrechnungsmaßstab umgelegt werden sollen, der gleichermaßen für alle zur Wirtschaftseinheit zählenden Nutzer gelte. Daher scheiden auch subjektive Vorstellungen einzelner Mietvertragsparteien zur Wohnungsgröße, die Niederschlag in einer vertraglichen Vereinbarung zur Wohnfläche gefunden haben, als tauglicher Abrechnungsmaßstab aus.

Anmerkung:

Die Rechtsprechung des BGH ist wenig überraschend und war nach der Entscheidung des BGH bezüglich der Wohnfläche bei Mieterhöhungen zu erwarten. Insofern dürfte für die Zukunft mit verstärkten Einwendungen der Mieter gegen die Betriebskostenabrechnungen ausgegangen werden, sofern die Mieter eine geringere Wohnfläche errechnen als vertraglich vereinbart wurde.

Die vorliegende Rechtsprechung hat allerdings keine Auswirkungen auf eine mögliche Mietminderung nach § 536 BGB. Hier geht der BGH in ständiger Rechtsprechung weiterhin davon aus, dass ein zur Mietminderung der Miete berechtigter Mangel der Wohnung im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB in Folge der Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) erst dann gegeben ist, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt.

Abschließend der Hinweis, dass ursprünglich in der Politik angedacht war, die jetzige Rechtsprechung des BGH zur Wohnflächenberechnung bei Mieterhöhungen und Betriebs- und Heizkostenabrechnungen nach der jeweils tatsächlichen Wohnfläche in das Gesetz aufzunehmen. Nach dem jetzt vorliegenden Referentenentwurf hat das Bundesjustizministerium hiervon jedoch Abstand genommen.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RA Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

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Wohnungseigentumsrecht

Rechtmäßigkeit eines WEG-Beschlusses bezüglich der Sanierung einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Dachterrasse

Oft ist im Wohnungseigentumsrecht strittig, inwieweit von einzelnen Sondereigentümern die Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks zum ausschließlichen Gebrauch eines Sondereigentümers bestimmt sind, auf ihre Kosten instand zu halten oder instand zu setzen sind. Dies jedenfalls dann, wenn die Teilungserklärung keine oder unklare Regelungen hierzu enthält.

Im vorliegenden Fall sah die Regelung der Teilungserklärung folgendes vor:

„Jeder Wohnungseigentümer hat sein Sondereigentum auf seine Kosten instand zu halten und instand zu setzen. …

Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z.B. Balkon, Loggia), sind von ihm auf seine Kosten instand zu halten und instand zu setzen.“

Im konkreten Fall traten an der an der Vorderseite der Wohnung des Klägers gelegenen Dachterrasse Schäden an den im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteile auf. Auf der Eigentümerversammlung wurden zunächst die Sanierung der Terrasse und sodann die Kostentragung dieser Sanierung zu Lasten des Sondereigentümers beschlossen. Dieser ist gegen den Beschluss im Wege der Anfechtungsklage vorgegangen und begründete dies damit, dass die Dachterrasse nicht seinem ausschließlichen Gebrauch diene, da sie gleichzeitig das Dach der darunterliegenden Wohnung sei. Das Amtsgericht hat die Klage zunächst abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht den Beschluss für ungültig erklärt, wogegen sich die Revision richtet.

Der BGH hat mit Urteil vom 04.05.2018 (Az.: V ZR 163/17) entschieden, dass der angefochtene Beschluss rechtmäßig sei. Richtig sei, dass sich der Eigentümer nach der gesetzlichen Regelung der Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 WEG an den Kosten der beschlossenen Sanierung der im Gemeinschaftseigentum stehenden konstruktiven Teile seiner Dachterrasse nur entsprechend seinem Miteigentumsanteil zu beteiligen hat. Eine von § 16 Abs. 2 WEG abweichende Kostentragungsregelung enthalte die Teilungserklärung nicht. Zwar weise § 1 Nr. 6 der Teilungserklärung dem Kläger das Sondereigentum an der Dachterrasse zu, diese Zuweisung erfasse aber nach § 5 Abs. 2 WEG allein die sondereigentumsfähigen Bestandteile der Terrasse. Gebäudeteile, die für die Bestandssicherheit erforderlich seien, könnten nicht Gegenstand des Sondereigentums sein, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befänden.

Allerdings kommt der BGH in seinem Urteil zu dem Ergebnis, dass der Kläger die Kosten der beschlossenen Sanierung alleine zu tragen habe.

Der BGH zieht diesen Schluss durch eine Auslegung der Teilungserklärung. Dies folgt nach Sinn und Zweck aus der in § 6 Nr. 1 enthaltenen Regelung „wonach Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß der Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z.B. Balkon, Loggia), auf dessen Kosten instand zu halten und instand zu setzen sind“. Diese Regelung ist nach Ansicht des BGH so zu verstehen, dass sie auch einzelne, den Wohnungen zugeordnete Terrassen auf dem Dach der Anlage erfasst und dass sie die Instandsetzung sowohl der Sonder- als auch der im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile solcher Terrassen betrifft.

Anmerkung:

Das vorliegende Urteil des BGH zeigt beispielshaft, welches Streitpotenzial unklare oder unbestimmte Regelungen in der Teilungserklärung hervorrufen. Aus diesem Grunde ist ein Bauträger / teilender Eigentümer zur Streitvermeidung gut beraten, die Teilungserklärung so präzise wie möglich zu fassen und hierbei die in der Praxis regelmäßig streitbehafteten Punkte wie Instandhaltung und Instandsetzung sorgfältig auf den jeweiligen Sondereigentümer oder die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu verteilen.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RA Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

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Europarecht

EU – INFO Juni / Juli 2018

Anbei erhalten Sie die neuesten Informationen aus der Europäischen Union (EU-INFO, Ausgabe Juni / Juli 2018).

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Mit freundlichen Grüßen

RAin Sigrid Feßler
Verbandsdirektorin