vbw-info 07/2022

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Inhaltsverzeichnis

Verbandsinformationen

Wohnungspolitik

Gesetzgebung und Rechtsprechung

Steuerfragen

Prüfung und Bilanzierung

Aus den Mitgliedsunternehmen

Veranstaltungen

Stellenbörse

Verbandsinformationen

vbw-Jahresstatistik 2021

Unsere vbw-Jahresstatistik 2021 steht den Mitgliedsunternehmen des vbw im Mitgliederbereich der Homepage (www.vbw-online.de) unter der Rubrik Infomaterial / Statistik zum Download zur Verfügung.

Die Jahresstatistik bietet einen Überblick der Entwicklung der Bestände, Mieten, Investitionstätigkeiten und weiterer Kennzahlen der Verbandsmitglieder und unserer Branche. Darüber hinaus erfasst die Statistik weitere Zahlen zu den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Land und Bund.

Sollten Sie Fragen haben, wenden Sie sich gerne an Merve Polat (E-Mail: polat@vbw-online.de, Telefon 0711 16345 – 174).

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    Erster Sommerempfang des vbw

    Informativ, kommunikativ, entspannt – der erste Sommerempfang des vbw am 06.07.2022 war ein voller Erfolg. Der Verband hatte die verschiedenen Akteure der baden-württembergischen Wohnungspolitik zum lockeren Austausch ins Wizemann nach Stuttgart geladen. Wichtige Impulse und lockere Gespräche fanden dabei eine perfekte Verbindung.

    Als Einstieg sprachen Ministerin Nicole Razavi MdL vom Ministerium für Landesentwicklung und Wohnen Baden-Württemberg (MLW) und vbw-Vorsitzender Peter Bresinski zu den Gästen. Die Impuls-Vorträge haben wir auf Video für Sie festgehalten; sie sind auf unserem YouTube-Kanal abrufbar:

    • Ministerin Razavi gab unter dem Titel „Jede Wohnung zählt – innovativ Planen und Bauen in Baden-Württemberg“ einen Überblick über die aktuelle wohnungspolitische Situation im Land. Das Video finden Sie hier.
    • Peter Bresinski berichtete unter dem Titel „Wohnungswirtschaft: Werte weiter denken – Herausforderungen meistern“ über die aktuelle Lage und Perspektiven der Wohnungswirtschaft in Baden-Württemberg. Das Video finden Sie hier.

    Darüber hinaus stellten sich die Ministerin sowie die anwesenden wohnungspolitischen Sprecher der Landtagsfraktionen den Fragen des vbw. Die Kurzinterviews finden Sie hier:

    Einige Impressionen des Tages finden Sie hier.

    Viel Vergnügen beim Anschauen!

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      Informationen zum Energiesparen für Mieter und Mitglieder

      Wie wichtig ein geringer Energieverbrauch sein kann, zeigen die steigenden Energiepreise und beweist sich nun in der Energiekrise. Jeder kann einen Beitrag dazu leisten, Energie einzusparen. Man muss nur wissen, wie es geht.

      Ein Unternehmen aus den Reihen des GdW hat Plakate sowie einen Text zum Thema Energiesparen entworfen. Die Materialien dürfen gerne bundesweit von allen Wohnungsunternehmen eingesetzt werden – für den Aushang und für Mitglieder-/Mieterzeitschriften.

      Das Material können Sie hier abrufen.

      Übrigens: Bereits im Jahr 2016 hat das Umweltministerium Baden-Württemberg ein „Energie-Sparbüchle“ herausgegeben. Einige Hinweise sind deutlich überholt, doch die dahinterstehenden Prinzipien stimmen immer noch. Klicken Sie für den Download hier.

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        Neues Design der Jobbörse der Wohnungswirtschaft

        Vor etwa 1 ½ Jahren ist die Jobbörse der Wohnungswirtschaft gestartet. Die Website wurde vor wenigen Tagen überarbeitet und steht nun im neuen Design zur Verfügung. Zudem wurde durch eine entsprechende Suchmaschinenoptimierung die Sichtbarkeit bei Google erhöht. GdW-Mitgliedsunternehmen haben dort die Möglichkeit, kostenlos Stellenanzeigen zu schalten und sich über eine Unternehmensprofilseite als spannender Arbeitgeber zu präsentieren. Die Seite ist Teil der Kampagne „Arbeiten in der Wohnungswirtschaft“ des GdW, in die sich ebenfalls der vbw einbringt.

        Weitere Informationen und die Möglichkeit, Stellenanzeigen zu schalten, finden Sie hier.

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          Wohnungspolitik

          Kurzfristige Anpassung der BEG-Förderung bei der KfW

          Das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz hat am 26.07.2022 per Pressemeldung überraschend darüber informiert, dass sich ab 28.07.2022 die Bedingungen der BEG-Förderung verschlechtern. Begründet wird dieser Schritt mit einer Umstellung der BEG-Förderung auf zinsverbilligte Kredite, die aber aus Sicht des GdW die Verringerung der Zuschüsse bei weitem nicht kompensieren werden. Seit dem 28.07.2022 gelten die nachfolgenden Förderbedingungen (Sie finden hier die Mitteilung der KfW).

          Wegfall in der Sanierungsförderung

          Für Effizienzhäuser fällt die Zuschussförderung weg (BEG Wohngebäude – Zuschuss Effizienzhaus" (461)), es können nur noch Kredite mit Tilgungszuschuss beantragt werden. Einstellung der Effizienzhaus-Stufe 100 (261, 263): Die Förderung für das Effizienzhaus 100 wird eingestellt. Die Einstellung betrifft konkret EH 100 und EH 100 EE.

          Anpassungen in der Neubauförderung

          Reduzierung des Kreditbetrages für Wohngebäude (261): Der maximale Kreditbetrag für das Effizienzhaus 40 NH wird von 150.000 Euro auf 120.000 Euro pro Wohneinheit abgesenkt.

          Absenkung der Fördersätze (261, 263): Der Tilgungszuschuss für das Effizienzhaus 40 NH wird von 12,5 % auf 5 % reduziert.

          Anpassungen in der Sanierungsförderung

          Reduzierung der Fördersätze (261, 263): Die Tilgungszuschüsse für die Sanierung zum Effizienzhaus werden abgesenkt und im Gegenzug eine Zinsvergünstigung gewährt.

          Die Höhe des Tilgungszuschusses beträgt für:

          EH 40: 20 % (bisher 45 %)
          EH 55: 15 % (bisher 40 %)
          EH 70: 10 % (bisher 35 %)
          EH 85:   5 % (bisher 30 %)
          EH Denkmal: 5 % (bisher 25 %)

          Bei Erreichen einer "Effizienzhaus EE"-Klasse erhöht sich der jeweils anzusetzende Prozentwert um zusätzliche fünf Prozentpunkte.

          Die KfW hatte in ihrem Schreiben angekündigt, dass ab 28.07.2022 eine Zinsverbilligung der Kredite im Effizienzhausstandard erfolgen soll. Unten stehend erhalten Sie die aktuellen Kreditkonditionen der KfW. Die Zinskonditionen für Neuzusagen stellen sich wie folgt dar (hier aufgeführt: Darlehen 20 Jahre Laufzeit, 3 tilgungsfreie Anlaufjahre und 10 Jahre Zinsbindung):

          Programm/
          Variante

          Auszahlungs-
          kurs in %

          Zinssatz Endkreditneh-
          mer nominal in % p.a.

          Zinssatz Endkreditneh-
          mer effektiv in % p.a.

          Wohnraum Modernisieren:

             

          Altersgerecht Umbauen (159)

          100

          2,09

          2,11

          Energieeffizient Sanieren:

             

          BEG Wohngebäude - Kredit Effizienzhaus (261)

          100

          0,34

          0,34

          Die vollständige Konditionenübersicht finden Sie hier.

          Wir sind über das Vorgehen entsetzt und haben dies auch gegenüber der Landesregierung kommuniziert. Ebenfalls wird der GdW am 28.07.2022 an einem Verbändegespräch im Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz teilnehmen und deutliche Kritik an der Art und Weise der erfolgten Anpassung der Förderung üben. Neben dem Vertrauensverlust und der Planungsunsicherheit macht der Wegfall der Zuschussförderung und die Reduzierung der Tilgungszuschüsse die BEG-Förderung für Wohnungsunternehmen unattraktiv mit der Folge, dass Klimaschutzinvestitionen unterbleiben oder nur über höhere Mieten refinanziert werden können.

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            Energiekrise: Maßnahmenpaket der Bundesregierung – Sicherung der Gasversorgung im Wohnbereich – Handlungsempfehlungen für Mitgliedsunternehmen

            Aufgrund der aktuellen sehr angespannten weltpolitischen Lage und dem im Raum stehenden Lieferstopp für russisches Erdgas (Nord Stream 1) hat sich die Energieversorgung Deutschlands in den letzten Wochen und Monaten dramatisch verschlechtert.

            Wir hatten Sie hierzu regelmäßig durch aktuelle Rundmails (zuletzt am 21.07.2022) informiert.

            Nachfolgend möchten wir Ihnen nochmals die derzeitig wichtigsten Eckpunkte und Maßnahmenpakete vorstellen und Ihnen Handlungsempfehlungen für die Sicherung der Gasversorgung im Wohnbereich sowie im Umgang mit zu erwartenden Betriebskostennachzahlungen Ihrer Mieterinnen und Mieter geben.

            1. „Sommerpaket“ der Bundesregierung zur Eindämmung der Energiekrise

            Die wichtigste Änderung stellt zunächst die zweite Novelle des Energiesicherungsgesetzes (EnSiG) dar, welche am 12.07.2022 in Kraft getreten ist. Sie enthält unter anderem Klarstellungen zum Preisanpassungsrecht und zu der Möglichkeit, durch Rechtsverordnungen Vorschriften zur Energieeinsparung zu erlassen.

            Vor dem Hintergrund der neuen Instrumente zum Umgang mit den steigenden Gaskosten vertritt der GdW die Auffassung, dass eine erneute Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen im Sinne beider Parteien möglich sein sollte, wenn sie aufgrund konkreter Umstände sinnvoll erscheint. Solche liegen angesichts der drastischen Kostensteigerungen im Gasbereich vor. Rechtsprechung hierzu ist abzuwarten. Ausführliche Informationen hierzu finden Sie im Schreiben zum Energiesicherungsgesetz.

            Daneben hat der Bundestag mit dem "Sommerpaket" am 09.07.2022 ein umfassendes Gesetzespaket zur Beschleunigung der Energiewende und des Klimaschutzes verabschiedet. Über die wichtigsten Punkte wollen wir Sie gerne informieren und Ihnen zwei Rundschreiben des GdW zu Ihrer Information zukommen lassen.

            Das Gebäudeenergiegesetzes (GEG) wird zum 01.01.2023 geändert. Es wird für Neubauten nur der Primärenergiebedarf auf EH 55-Niveau verschärft, der Transmissionswärmeverlust verbleibt bei der gegenwärtigen Anforderung. Es kommt nun auf die Optimierung der Konzepte hinsichtlich der Minimierung des Primärenergiebedarfs bzw. der Minimierung der Treibhausgasemissionen an. In den Verhandlungen wurde zuvor lange gefordert, den Wärmeschutz zu verschärfen. Nun konnte ein Erfolg erzielt werden, indem eine wesentliche Forderung der Wohnungswirtschaft umgesetzt wurde. Ausführliche Informationen finden Sie dazu im GdW-Rundschreiben.

            Das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) führt eine erhöhte Einspeisevergütung und einen weiteren Zuschlag bei Volleinspeisung ein. Die seit dem 01.07.2022 ausgesetzte EEG-Umlage wird für Letztverbraucher endgültig abgeschafft und vom Bund übernommen. Das Energiefinanzierungsgesetz stellt Wärmepumpenstrom und Strom, aus dem grüner Wasserstoff gemacht wird, von der KWKG-Umlage und der Offshore-Umlage frei. Zudem werden die Sätze für die Einspeisevergütung für PV-Anlagen erhöht. Auch hierzu finden Sie mehr in dem vorgenannten GdW-Rundschreiben.

            2. Handlungsempfehlungen zur Sicherung der Gasversorgung im Wohnbereich

            Vor dem Hintergrund der aktuellen Entwicklungen (s.u.) empfehlen wir unseren Mitgliedsunternehmen derzeit in praktischer Hinsicht Folgendes:

            Die Beheizung Ihrer Gebäude sollte möglichst dicht an den geschuldeten Mindesttemperaturen ausgerichtet werden.
            Bekanntlich sind nach der ständigen Rechtsprechung – soweit nichts anderes vereinbart – derzeit folgende Mindesttemperaturen vom Vermieter geschuldet:

            • Wohn- und Büroräume – auch Bad und Toilette – in der Zeit von 6:00 bis 23:00 Uhr mindestens 20 °C Zimmertemperatur,
            • sonstige Nebenräume in der Zeit von 6:00 bis 23:00 Uhr mindestens 18 °C,
            • in der Zeit von 23:00 bis 6:00 Uhr in allen Wohnräumen 18 °C.

            Hierüber hinausgehende Absenkungen oder gar ein Stopp der Wärmelieferung für den Wohnraum sollte aus unserer Sicht aus Gründen des Mieterschutzes und zur Sicherung der Gebäudesubstanz vermieden werden.

            Weiter wird empfohlen, Ihre Objekte auf Einsparpotenziale durch organisatorische und geringinvestive Maßnahmen zu untersuchen und diese noch vor der nächsten Heizperiode umzusetzen. Das betrifft nicht nur die gasversorgten Gebäude, sondern wegen der Energiepreissteigerungen auch alle anderen Objekte, speziell die mit Fernwärme versorgten.

            Der GdW hat mit Blick auf die Heizperiode 2022/2023 eine Handreichung zur Optimierung von Heizanlagen erstellt, die Sie hier finden.

            3. Änderung der AVB-Fernwärme-Verordnung

            Dem GdW liegt der Entwurf einer Änderungsverordnung des Wirtschaftsministeriums zur Änderung der AVB-Fernwärme-Verordnung vor. Die Bundesregierung plant, im Fall der erheblichen Reduzierung der Gasimportmengen die Versorgungssicherheit zu gewährleisten und die Funktionsfähigkeit des Energiemarktes sicherzustellen. Diese Verpflichtung erstreckt sich auch auf mittelbar betroffene Verpflichtungen wie die Fernwärmelieferung.

            Damit würde Fernwärme der unmittelbaren Gasbeheizung gleichgestellt, und im Fall der erheblichen Reduzierung der Gasimportmengen wäre § 24 des Energiesicherungsgesetzes anwendbar. Alle langfristigen Lieferverpflichtungen wären obsolet und die Versorger könnten gestiegene Einstandspreise an die Endverbraucher weitergeben.

            Die weitere Entwicklung bleibt hier abzuwarten. Wir werden Sie zeitnah darüber informieren.

            Bei Fragen steht Ihnen das Team der Rechtsabteilung (Telefon Sekretariat 0711 16345 – 117 oder – 104) gerne zur Verfügung.

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              "Sofortprogramm" in Planung

              Mit dem Rundschreiben des GdW vom 28.07.2022 informieren wir Sie über die Aktionen des BMWK (Bundesministerium für Wirtschaft und Klima) der letzten zwei Wochen. Das sogenannte Sofortprogramm auf Basis des Klimaschutzgesetzes liefert den Rahmen für Gesetzesnovellen (z.B. GEG), konkretisierte Maßnahmenvorschläge (z.B. 65 % EE in neuen Heizungsanlagen, begrenzte Betriebslaufzeiten für Öl- und Gaskessel (!), verpflichtende Maßnahmen im Bereich der Anlagenoptimierung) und neue Gesetze (z.B. Gesetz für kommunale Wärmeplanung). Es handelt sich noch um Absichten, nichts davon ist bereits in einen konkreten Gesetzesentwurf gegossen. Der GdW ist in einem intensiven Austausch mit der Politik zu allen Punkten, da alle Maßnahmenvorschläge wohnungswirtschaftlich nachgebessert werden müssen und manche auch kontraproduktiv sind. Hinweise aus der Praxis für die weitere Interessenvertretung richten Sie gern direkt an Dr. Ingrid Vogler vom GdW (Email: vogler@gdw.de).

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                Wohnungsbaureport und aktuelle Förderkonditionen der L-Bank

                Die L-Bank hat für das zweite Quartal 2022 den Wohnungsbau-Report sowie eine Übersicht über die aktuellen Konditionen zu den Förderprogrammen für Wohnungsunternehmen veröffentlicht.

                Folgende Informationen sind zentral:

                • Im Frühjahr hat sich das L-Bank-ifo-Geschäftsklima im Wohnungsbau aufgrund des Kriegsausbruches und der damit einhergehenden Materialengpässe und Preissteigerungen deutlich eingetrübt und liegt derzeit nur knapp über der Nulllinie und auf dem niedrigsten Niveau seit Ende 2010.
                • Ihre aktuelle Lage bewerten die Wohnungsbauunternehmen zwar weiterhin deutlich positiv (+43 Punkte auf eine Skala von -100 bis +100), der Pessimismus im Hinblick auf die kommenden Monate ist jedoch aktuell sogar noch etwas größer als nach dem Ausbruch der Corona-Pandemie (Geschäftserwartungen -33 Punkte)
                • Etwa 60 Prozent der befragten Wohnungsbauunternehmen berichten von Behinderungen bei der Ausführung ihrer Bauaufträge. Hauptauslöser für die Baubehinderungen sind weiterhin Materialengpässe (von 42 Prozent der Unternehmen genannt). Der Fachkräftemangel stellt ebenfalls ein signifikantes Problem dar (30 Prozent).
                • Die Baupreise sind im zweiten Quartal erneut massiv gestiegen. Ein Ende ist zumindest kurzfristig nicht absehbar: Ein Großteil der befragten Unternehmen rechnet auch in den kommenden Monaten mit steigenden Baupreisen.

                Den vollständigen Wohnungsbau-Report finden Sie hier. Die Übersicht zu den aktuellen Konditionen der Förderprogramme für Wohnungsunternehmen finden Sie hier.

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                  Bauland mobilisieren, Wohnraum schaffen: Neue Erleichterungen für Kommunen am 22.07.2022 in Kraft getreten

                  Am 22.07.2022 trat eine neue Verordnung in Kraft, durch die den Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt neue Instrumente zur Aktivierung von Bauland und zur Schaffung von Wohnraum an die Hand gegeben werden. Grundlage der neuen Verordnung ist das Baulandmobilisierungsgesetz des Bundes. Sie gibt den Kommunen drei neue planungsrechtliche Instrumente an die Hand:

                  • Ein erweitertes Vorkaufsrecht für unbebaute oder brachliegende Grundstücke. Dies soll es den Gemeinden erleichtern, aktiv Baulücken zu schließen und Wohnbau-Potentiale im Innenbereich zu heben.
                  • Erweiterte Befreiungsmöglichkeiten von den Festsetzungen eines Bebauungsplans, auch wenn im Einzelfall die Grundzüge der Planung dadurch berührt werden. Damit können zum Beispiel Aufstockungen erleichtert werden. Das Schaffen von Wohnraum ist dann in solchen Fällen möglich, ohne dass die Kommunen ein Gebiet erst neu überplanen müssen.
                  • Ein erweitertes Baugebot, über das auch die Errichtung von Wohneinheiten angeordnet werden kann. So sollen Baulücken leichter mit Wohnungsbau geschlossen werden können.

                  Die Erleichterungen können nur in den 89 Kommunen des Landes zur Anwendung kommen, die in der Verordnung als Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten bestimmt sind (Gebietskulisse der Mietpreisbremse). Das Baulandmobilisierungsgesetz des Bundes sieht darüber hinaus momentan noch vor, dass die entsprechenden Landesverordnungen nur befristet bis Ende 2026 gelten können. Die Bundesregierung hat allerdings angekündigt, die Maßnahmen entfristen zu wollen.

                  Weitere Informationen finden Sie hier.

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                    Ergebnis der Umfrage zur Wiedereinführung der Fehlbelegungsabgabe

                    Im Koalitionsvertrag zwischen Bündnis 90/ Die Grünen und der CDU wurde festgehalten, dass Lösungen entwickelt werden sollen, wie im Bereich des geförderten Wohnungsbaus mit Fehlbelegungen umzugehen ist. Die Überlegungen dazu stehen am Anfang. Allerdings wollte der vbw frühzeitig ein Meinungsbild der Mitgliedsunternehmen einholen, um bei Bedarf die Auffassungen gebündelt in den politischen Prozess einfließen lassen zu können. Eine entsprechende Kurzumfrage wurde im Juli unter den Mitgliedsunternehmen des vbw durchgeführt. Insgesamt beteiligten sich 114 Mitgliedsunternehmen an der Umfrage. Etwa 63 % der Unternehmen, die an der Umfrage teilgenommen haben, sind Wohnungsgenossenschaften, 30 % kommunale und kreisgebundene Unternehmen, 7 % der Unternehmen gehören zu den kirchlichen Wohnungsunternehmen oder zu Unternehmen anderer Rechtsform.

                    Im Ergebnis sprechen sich 60 % der Unternehmen gegen die Wiedereinführung der 2008 in Baden-Württemberg abgeschafften Fehlbelegungsabgabe aus. Befürchtet wird insbesondere ein erhöhter Verwaltungsaufwand. Ferner sind die Unternehmen besorgt, dass die Wiedereinführung der Fehlbelegungsabgabe das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter belastet. Als drittes Argument, das gegen die Fehlbelegungsabgabe spricht, führen die Unternehmen an, dass durch eine Fehlbelegungsabgabe der Erhalt und die Stabilisierung der vorhandenen Bevölkerungsstruktur in den Quartieren gefährdet werden. Für die Einführung der Fehlbelegungsabgabe spricht laut den teilnehmenden Unternehmen vor allem das Argument der sozialen Gerechtigkeit.

                    Herzlichen Dank an alle Unternehmen, die an der Umfrage teilgenommen haben.

                    Als Ansprechpartner bei Rückfragen steht Ihnen Michael Roth vom vbw (Telefon 0711 16345 – 110, Email: roth@vbw-online.de) gerne zur Verfügung.

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                      Wohnraum für Geflüchtete – Land legt Förderprogramm für Städte und Gemeinden auf

                      Angesichts der Auswirkungen des russischen Angriffskrieges in der Ukraine startet Baden-Württemberg ein neues Förderprogramm, um die Städte und Gemeinden im Land beim Schaffen von Wohnraum für Geflüchtete zu unterstützen. Mit den bereitgestellten Mitteln in Höhe von 80 Mio. Euro für die Jahre 2022 und 2023 werden der Erwerb und die Schaffung von neuem Wohnraum durch die Kommunen wie auch Änderungs- und Erweiterungsmaßnahmen bezuschusst, die zu zusätzlichem Wohnraum führen. Das Land übernimmt hier jeweils einen Festbetrag von 1.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, was einem Viertel der berücksichtigungsfähigen Bau- und Grundstückskosten (4.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche) entspricht. Voraussetzung ist eine Zweckbindung über zehn Jahre hinweg sowie eine Haltedauer von 20 Jahren, innerhalb derer die geförderten Immobilien im Eigentum der Gemeinde verbleiben müssen. Das bedeutet, dass der Wohnraum für die Zeitspanne von zehn Jahren für Geflüchtete zur Verfügung stehen muss. Sofern sich der Bedarf ändern sollte, ist der geförderte Wohnraum bis zum Ablauf der Zweckbindung für andere soziale Unterbringungszwecke zu nutzen. Anträge können nach dem Start des Programms (voraussichtlich nach der Sommerpause) bei der Förderbank des Landes, der L-Bank, gestellt werden, die bereits das letzte entsprechende Programm in den Jahren 2015 bis 2017 erfolgreich umgesetzt hat.

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                        Anpassung urbaner Räume an den Klimawandel

                        Zur Anpassung der urbanen Räume an den Klimawandel stellt das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen den Städten und Gemeinden über den Klima- und Transformationsfonds insgesamt 176 Mio. Euro zur Verfügung. Ziel des Programmes ist es, den Folgen des Klimawandels und den damit einhergehenden zunehmenden Wetterextremen wie Starkregen, Überschwemmungen und Hitzewellen durch Anpassungsmaßnahmen der Städte und Gemeinden aktiv zu begegnen. Dabei geht es um Investitionen in Vegetation oder Bauten, mit denen urbane Grün- und Freiflächen in ihrer Vitalität und Funktionsvielfalt erhalten und weiterentwickelt werden. Städte und Gemeinden können bis zum 15.10.2022 ihre Projekte beim Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) einreichen. Die Mittel stehen für den Förderzeitraum 2022 bis 2025 zur Verfügung. Der Bund übernimmt 85 % der Kosten. Mindestens 10 % der Kosten müssen die Kommunen selbst tragen. Die Mindesthöhe der zu beantragenden Fördersumme beträgt 1 Millionen Euro. Damit sollen vor allem Projekte mit überdurchschnittlichem Investitionsvolumen und hohem Innovationspotenzial gefördert werden.

                        Weitere Informationen finden Sie hier.

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                          Landesstrategie gegen Hochwasser, Starkregen und Wassermangel

                          Das Land verstärkt seine Anstrengungen, um die Menschen in Baden-Württemberg noch besser vor Hochwasser, Starkregen und Wassermangel zu schützen. Das Kabinett billigte am 19.07.2022 die Pläne von Umweltministerin Thekla Walker zur Weiterentwicklung der Landes-Hochwasserstrategie und zum Umgang mit Wassermangel. Damit reagiert das Land auf die Zunahme von Extremwetterereignissen in Folge des Klimawandels. Mit der überarbeiteten Hochwasserstrategie und der neu erarbeiteten Wassermangelstrategie werden die Handlungserfordernisse zum Umgang mit diesen Wetterextremen aufgezeigt. Die Weiterentwicklung der Hochwasserstrategie zeigt die zentralen Handlungserfordernisse auf, die unter besonderer Berücksichtigung der Hochwasserereignisse 2021 im Ahrtal und in Nordrhein-Westfalen sowie durch vermehrt auftretende Starkregenereignisse abgeleitet wurden. Zentrale Maßnahmen sind u.a. die Verbesserung der Datengrundlage und Überprüfung der hydrologischen Kennwerte, die beispielsweise für die Bemessung und Sicherheitsausführung von Hochwasserschutzeinrichtungen sowie für die Fortschreibung der Hochwassergefahrenkarten benötigt werden. Außerdem sollen Kommunen das Starkregenrisikomanagement verstärkt in Angriff nehmen, um die Risiken von lokalen Starkregenereignissen und Sturzfluten weiter zu verringern. Mit Blick auf den Wassermangel ist die Einrichtung eines Niedrigwasser-Informations-Zentrums (NIZ) vorgesehen. In diesem sollen die benötigten Informations- und Datengrundlagen mit erweiterten Prognosen und kleinräumigen Wasserbilanzen aufgebaut werden. Damit wird landesweit eine wesentliche Datengrundlage bei Wassermangelsituationen sowie zum verfügbaren Wasserdargebot bereitgestellt.

                          Weitere Informationen finden Sie hier.

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                            Förderaufruf E-Quartiershubs

                            Mit der Förderung durch das Landesgemeindeverkehrsfinanzierungsgesetz (LGVFG) unterstützt das Land Baden-Württemberg Landkreise, Städte und Gemeinden sowie Verkehrsunternehmen beim Bauen, Aus- und Umbauen ihrer Verkehrsinfrastruktur. Im Mittelpunkt stehen Maßnahmen, die die Verkehrswende hin zu einer klima-, menschen- und umweltfreundlichen Mobilität vorantreiben. Das Land Baden-Württemberg fördert dahin gehend u.a. die Errichtung von Quartiersgaragen. In diesen können auch Parkplätze mit Ladeinfrastruktur gebündelt und verschiedene Mobilitätsformen vernetzt werden, beispielsweise durch das Einrichten von Fahrradabstellplätzen oder Car- und Bikesharing-Plätzen. Das Land fördert bis zu 50 Prozent der zuwendungsfähigen Bau-, Grunderwerbs- und Netzanschlusskosten und gewährt eine Planungskostenpauschale von 10 Prozent dieser Investitionen (aufgrund der Pandemie vorübergehend auf 15 Prozent erhöht). Antragsberechtigt sind Gemeinden und Landkreise sowie Bevollmächtigte kommunale Baulastträger.

                            Weitere Informationen finden Sie hier.

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                              Anpassung des Basiszinssatzes zum 01.07.2022

                              Die Deutsche Bundesbank berechnet den Basiszinssatz nach den gesetzlichen Vorgaben des § 247 Abs. 1 BGB. Er verändert sich danach jeweils zum 01.01. und 01.07. eines Jahres um die Prozentpunkte, um welche seine Bezugsgröße seit der letzten Veränderung des Basiszinssatzes gestiegen oder gefallen ist.

                              Der Basiszinssatz des § 247 BGB dient als Grundlage für die Berechnung von Verzugszinsen. Die Verzugszinsen sind in § 288 BGB geregelt. Nach § 288 Abs. 1 BGB liegt der Verzugszins bei Rechtsgeschäften, an denen ein Verbraucher beteiligt ist, 5 Prozentpunkte über dem Basiszins/Jahr; bei Rechtsgeschäften, an denen ein Verbraucher nicht beteiligt ist, liegt der Zinssatz für Entgeltforderungen 9 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 2 BGB).

                              Der Basiszins (§ 247 Abs. 2 BGB) hat sich zum 01.07.2022 nicht verändert und beträgt weiterhin – (minus!) 0,88 %.

                              Demnach betragen die gesetzlichen Verzugszinsen (§ 288 Abs. 1 Satz 2 BGB) für Verbrauchergeschäfte seitdem 01.07.2022 nach wie vor 4,12 % und nach § 288 Abs. 2 BGB bei Entgeltforderungen, an denen kein Verbraucher beteiligt ist, nach wie vor 8,12%.

                              Der jeweils maßgebliche Zinssatz wird von der Deutschen Bundesbank im Bundesanzeiger unter www.Basiszinssatz.de bekannt gemacht.

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                                GdW-Europabriefe 07/2022 und 08/2022

                                Mit seinem „GdW-Europabrief“ informiert der GdW aus Brüssel über Neuigkeiten im wohnungswirtschaftlichen Bereich in der Europäischen Union; hier können Sie die letzten Ausgaben 07/2022 und 08/0222 einsehen.

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                                  EU–INFO Juni / Juli 2022

                                  Neue Informationen aus der Europäischen Union zu Themen rund um die Wohnungswirtschaft finden Sie hier.

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                                    Gesetzgebung und Rechtsprechung

                                    Neues zum Gesetz zur Umsetzung der EU-Richtlinie über transparente und vorhersehbare Arbeitsbedingungen in der Europäischen Union (kurz: "Arbeitsbedingungengesetz")

                                    Mit Rundmail an die Geschäftsführer und Vorstände unserer Mitgliedsunternehmen hatten wir hierüber berichtet:

                                    Am 23.06.2022 hat der Bundestag aufgrund der EU-Arbeitsbedingungsrichtlinie 2019/1152 unter anderem Neuerungen zum Nachweisgesetz beschlossen und damit allen Arbeitgebern umfangreiche zusätzliche Pflichten aufgebürdet. Am 08.07.2022 hat der Bundesrat dem Gesetz ebenfalls zugestimmt, welches nun am 01.08.2022 in Kraft tritt.

                                    Durch die Neuregelungen ergeben sich Änderungen in verschiedenen arbeitsrechtlichen Gesetzen, die auch in der Immobilienwirtschaft beachtet werden müssen. Das betrifft das Nachweisgesetz (NachwG), das Berufsbildungsgesetz (BBiG), das Arbeitnehmerüberlassungsgesetz (AÜG), die Gewerbeordnung (GewO) und das Teilzeit- und Befristungsgesetz (TzBfG).

                                    Für alle Arbeitsverhältnisse, die ab dem 01.08.2022 beginnen (auch wenn die Arbeitsverträge schon vorher abgeschlossen worden sind), sind danach für die Gestaltung der Arbeitsverträge neue Regeln zu beachten. Im Falle von Verstößen drohen den Verantwortlichen Bußgelder bis zu 2.000,00 Euro.

                                    Bestehende Arbeitsverträge sind auf Anforderung der Arbeitnehmer ggf. in kurzen Fristen anzupassen. Auch in diesen Fällen drohen bei unvollständiger, unrichtiger oder verspäteter Anpassung für die handelnden Personen Bußgelder.

                                    Unsere Mitgliedsunternehmen, die (auch) Mitglied im Arbeitgeberverband der Deutschen Immobilienwirtschaft e.V. (agv) sind, erhalten über den agv gesonderte Informationen.

                                    Allen weiteren Mitgliedsunternehmen raten wir dringend, ihre Arbeitsverträge und Arbeitsvertragsformulare auf die Vereinbarkeit mit den neuen Regelungen durch hierauf spezialisierte Anwaltskanzleien überprüfen/überarbeiten zu lassen, um sich nicht der Gefahr von Geldbußen auszusetzen. Eine arbeitsrechtliche Prüfung durch den vbw kann aufgrund der Vielzahl der insoweit zu prüfenden unterschiedlichen Verträge nicht erfolgen.

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                                      Genossenschaftsrecht – Gesetzliche Neuregelung zur Zulässigkeit alternativer Formen der Generalversammlung

                                      Mit Rundmail vom 13.07.2022 hatten wir die Vorstände und Geschäftsführer unserer Mitgliedsunternehmen darüber informiert: Im Frühjahr hatten wir Sie davon in Kenntnis gesetzt, dass die Mustersatzungen für Wohnungsgenossenschaften, die Mustergeschäftsordnungen für Vorstand und Aufsichtsrat bei Wohnungsgenossenschaften sowie die Musterwahlordnung für die Wahl der Vertreter bei Wohnungsgenossenschaften mit Vertreterversammlung überarbeitet wurden. Hintergrund der Überarbeitung waren vor allem die coronabedingten Erfahrungen mit der Nutzung alternativer Versammlungs- und Sitzungsformen. Hier wurden in die neuen Regelwerke Formulierungen eingefügt, die die Möglichkeit bieten, von den alternativen Versammlungsformen auch künftig über entsprechende Satzungsregelungen Gebrauch zu machen (wegen der Einzelheiten verweisen wir auf die GdW-Arbeitshilfe 88 Band 1 [Synopsen] sowie Band 2[Erläuterungen]).

                                      Nunmehr hat der Gesetzgeber auch gesetzliche Regelungen zur Zulässigkeit alternativer Formen der Generalversammlung geschaffen. Das Genossenschaftsgesetz wurde insoweit um einen neuen § 43b GenG ergänzt.

                                      Der Bundestag hat den Neuregelungen am 07.07.2022 zugestimmt. Am 08.07.2022 hat der Bundesrat ebenfalls zugestimmt. Die neuen Regelungen treten am Tag nach der Verkündung, über die wir gesondert informieren werden, in Kraft.

                                      Die weiteren Einzelheiten entnehmen Sie bitte dem GdW-Rundschreiben vom 08.07.2022 nebst der dazugehörigen Anlage 1 und Anlage 2.

                                      Für Rückfragen steht Ihnen das Team der Rechtsabteilung (Telefon Sekretariat: 0711 16345 – 117 bzw. – 104) gerne zur Verfügung.

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                                        BGH-Entscheidung: Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB erfordert keine Aufteilung der Modernisierungskosten nach Gewerken

                                        Das Wichtigste:
                                        Eine Mieterhöhungserklärung erfordert auch dann keine Aufteilung der Kosten nach Gewerken, wenn die Maßnahmen außerhalb der betroffenen Wohnung oder an mehreren Gebäuden ausgeführt wurden. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden. Es genüge, wenn der Vermieter in seiner Erklärung die angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und den Instandsetzungsteil durch die Angabe einer Quote oder eines bezifferten Betrags kenntlich macht.

                                        Im Einzelnen:

                                        In seinen Urteilen vom 20.07.2022 (Az.: VIII ZR 337/21, VIII ZR 339/21 und VIII ZR 361/21) hat sich der Bundesgerichtshof mit der Frage befasst, welche Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach Modernisierungsmaßnahmen nach § 559 BGB zu stellen sind.

                                        In sämtlichen Verfahren sind die Kläger jeweils Mieter von Wohnungen der Beklagten. Die Vermieterin erhöhte infolge von Modernisierungen der betreffenden Wohnungen sowie der Gebäude, in denen sich die Wohnungen befinden, die monatlich zu zahlende Grundmiete.

                                        Den Mieterhöhungsschreiben war jeweils eine als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichnete Anlage beigefügt. Diese enthielt unter anderem Angaben zu den einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten, den jeweils nach Abzug der Instandhaltungskosten verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskostenanteil sowie die sich daraus ergebende Berechnung der jeweiligen Mieterhöhung.

                                        Die Mieter halten die Mieterhöhungserklärungen bereits aus formellen Gründen für unwirksam. Sie begehren mit ihren Klagen die Feststellung, dass der Beklagten ein Anspruch auf Zahlung der erhöhten Miete nicht zustehe, und zum Teil zusätzlich die Rückzahlung ihrer Ansicht nach überzahlter Mieten. Das Berufungsgericht hatte den Klagen der Mieter stattgegeben. Dieser Ansicht erteilte der BGH nunmehr eine Absage.

                                        Die Entscheidungen des BGH:

                                        Der BGH hat entschieden, dass es zur Erfüllung der formellen Anforderungen des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB ausreichend ist, wenn ein Vermieter die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Meinung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsteil durch die Angabe einer Quote oder eines bezifferten Betrags kenntlich macht.

                                        Eine Aufschlüsselung der für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme entstandenen Gesamtkosten nach den einzelnen angefallenen Gewerken oder anderen Bauleistungsbereichen ist hingegen grundsätzlich auch dann nicht erforderlich, wenn umfangreiche und entsprechend kostenträchtige bauliche Veränderungen oder Maßnahmen außerhalb der betroffenen Wohnung oder an mehreren Gebäuden ausgeführt wurden.

                                        Nach § 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Dabei ist die Mieterhöhung gemäß § 559b Abs. 1 BGB dem Mieter in Textform zu erklären und darin die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB zu erläutern.

                                        Damit soll insbesondere eine Abgrenzung berücksichtigungsfähiger Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB) von insoweit nicht berücksichtigungsfähigen Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a BGB) gewährleistet werden.

                                        Diese formellen Anforderungen an die Erhöhungserklärung in § 559 b Abs. 1 BGB bilden das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter in Abweichung von allgemeinen Grundsätzen des Vertragsrechts eingeräumten Möglichkeit, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten. Der Mieter soll in die Lage versetzt werden, den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität zu überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere Kontrolle – etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Personen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter und/oder durch Einsichtnahme in die Rechnungen und sonstigen Belege – besteht.

                                        Dennoch dürfen nach Auffassung des BGH die Hürden für die Mieterhöhungserklärung in formeller Hinsicht nicht zu hoch angesetzt werden. Denn eine Überspannung der Anforderungen könnte dazu führen, dass der Vermieter eine inhaltlich berechtigte Mieterhöhung nicht durchsetzen könnte und ihm der Anreiz zur Durchführung von – vom Gesetzgeber ausdrücklich erwünschten – Modernisierungsmaßnahmen genommen würde.

                                        Davon ausgehend ist es in formeller Hinsicht ausreichend, wenn der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen aus seiner Sicht in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder eines bezifferten Betrags kenntlich macht.

                                        Ob die vom Vermieter angesetzten Erhöhungsbeträge tatsächlich zutreffend und angemessen sind, betrifft allein die materiell-rechtliche Nachprüfung der Erhöhungserklärung nach § 559 BGB. In deren Rahmen obliegt dem Vermieter die Darlegungs- und Beweislast nicht nur dafür, dass es sich bei den durchgeführten Baumaßnahmen um Modernisierungs- und nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt, sondern auch dafür, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten nicht (teilweise) auf der Erhaltung dienende Maßnahmen entfallen sind.

                                        Auswirkungen auf Wohnungsunternehmen:

                                        Mit der Entscheidung stellt der BGH klar, dass eine Aufschlüsselung der für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme entstandenen Gesamtkosten nach den einzelnen angefallenen Gewerken oder anderen Bauleistungsbereichen nicht erforderlich ist. Dies gilt auch dann nicht, wenn umfangreiche und entsprechend kostenträchtige bauliche Veränderungen oder Maßnahmen außerhalb der betroffenen Wohnung oder an mehreren Gebäuden ausgeführt wurden.

                                        Damit erteilt der BGH der auch in der Rechtsprechung vertretenen Ansicht eine Absage, wonach die Berechnung der tatsächlich aufgewandten Kosten im Rahmen der Erhöhungserklärung nach 559b Abs. 1 BGB auch Kosten für ein Gewerk enthalten muss.

                                        Notwendig bleibt aber, dass der Mieter in die Lage versetzt werden soll, den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität zu überprüfen, um entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere Kontrolle – etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Personen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter und/oder durch Einsichtnahme in die Rechnungen und sonstige Belege – besteht.

                                        Im Ergebnis aber bleibt der BGH bei seiner Tendenz, wonach die formellen Hürden einer Mieterhöhungserklärung nicht zu hoch angesetzt werden dürfen. Die materielle Prüfung der Rechtmäßigkeit soll nicht bereits im formellen Teil vorgezogen werden.

                                        Bei Fragen steht Ihnen das Team der Rechtsabteilung (Telefon Sekretariat 0711 16345 – 117 oder – 104) gerne zur Verfügung.

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                                          Kündigung wegen Zutrittsverweigerung zur Mietwohnung

                                          Das Wichtigste:

                                          1. Liegen konkrete Anhaltspunkte für einen drohenden Schaden vor, insbesondere wegen des Verdachts auf Schimmelbildung, eines Feuchtigkeitsproblems in der Nachbarwohnung oder wegen eines begründeten Verdachts der Verwahrlosung der Mieträume, kann ein Besichtigungsrecht des Vermieters angenommen werden.
                                          2. Ein Vermieter muss seinem Mieter keinen konkreten Wunsch auf Zugang zur Wohnung vorschlagen, soweit sein berechtigtes Interesse an einer Begehung der Wohnung unstreitig ist. Vielmehr genügt es, dass der Mieter wiederholt aufgefordert wird, seinerseits einen Termin freier Wahl für den Zugang zur Wohnung dem Vermieter zu benennen.
                                          3. Kommt der Mieter dem nicht nach, verstößt er schwerwiegend gegen seine vertraglichen Mitwirkungspflichten.
                                          4. Für den Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen auch schon vor Erhebung einer Duldungsklage unzumutbar sein, soweit der Mieter seine Pflichten verletzt, Instandsetzung oder Modernisierung der Mietsache zu dulden.
                                          5. Nichts anderes kann gelten, wenn es sich um eine vorbereitende Maßnahme zur Abwehr eines möglichen Schadens handelt.

                                          Zum Hintergrund:

                                          Im Badezimmer des Mieters trat Anfang des Jahres 2021 ein Schimmelschaden auf, wobei unklar ist, ob dieser durch Feuchtigkeitseintritt der angrenzenden Wohnung oder durch fehlerhaftes Lüftungsverhalten des Mieters selbst verursacht wurde. Der Vermieter bat den Mieter zunächst selbst mehrfach per E-Mail und sodann mit anwaltlichem Schreiben um nähere Hinweise zum Schadensereignis sowie um einen Besichtigungstermin, um sich ein eigenes Bild des Schadensereignisses machen zu können. Der Mieter reagierte weder auf die Schreiben des Vermieters, noch schlug er ein Datum für einen Besichtigungstermin vor oder wirkte in anderer Form an einer Aufklärung über den Zustand der Mietwohnung mit.

                                          Der Vermieter sprach daraufhin die fristlose, hilfsweise fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses gegenüber dem Mieter aus.

                                          Das Amtsgericht Aachen hat der mit anwaltlichem Schreiben hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung wegen schuldhafter Verletzung vertraglicher Pflichten stattgegeben und einen Räumungsanspruch des Vermieters gegenüber dem Mieter mit Urteil vom 07.01.2022 bejaht. Die hiergegen erhobene sofortige Beschwerde vor dem Landgericht Aachen hatte in der Sache keinen Erfolg.

                                          Das Landgericht Aachen führt in seinem Beschluss vom 14.06.2022 (Az.: 2 T 51/22) dazu folgendes aus:

                                          Nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn der Mieter seine Vertragspflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Eine Abmahnung ist grundsätzlich nicht erforderlich. Die Verletzungshandlung kann durch jedes Tun oder Unterlassen bewirkt werden, muss sich auf eine Haupt- oder Nebenpflicht des Mieters beziehen und von diesem ausgehen.

                                          Eine Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter – nach entsprechender Vorankündigung – den Zutritt zu der angemieteten Wohnung zu gewähren, kann nach §§ 241 Abs. 2, 242 BGB bestehen, wenn hierfür ein sachlicher Grund vorliegt. Besteht ein solcher sachlicher Grund, muss der Mieter die Besichtigung dulden, sonst handelt er vertragswidrig.

                                          Diese Voraussetzungen waren im vorliegenden Fall durch die Schimmelbildung im Badezimmer des Mieters und die nachfolgenden Handlungen desselben gegeben.

                                          Das Gericht führt hierzu aus, dass sich die mietvertragliche Nebenpflicht des Mieters, eine anlassbezogene Besichtigung seines Wohnraums durch den Vermieter zu gestatten, auch nicht darin erschöpft, die Durchführung eines durch den Vermieter konkret benannten  Besichtigungstermins zu ermöglichen. Vielmehr ist der Mieter – als Ausfluss mietvertraglicher Nebenpflichten – auch zu entsprechender Mitwirkung an der Terminvereinbarung verpflichtet. Im vorliegenden Fall lagen Anfragen des Vermieters nach konkreten Terminvorschlägen des Mieters vor. Hierdurch sei es diesem ermöglicht worden, einen Termin vollumfänglich nach seiner zeitlichen Verfügbarkeit zu wählen und somit so wenig wie möglich in der eigenen Lebensgestaltung in seinen Wohnräumen beeinträchtigt zu werden. Ebenso durfte dieser aufgrund der anhaltenden Untätigkeit des Mieters davon ausgehen, dass der Mieter auch auf einen konkreten Terminvorschlag seinerseits nicht weiter eingehen würde.

                                          Zuletzt war es dem Vermieter auch nicht zuzumuten, vor dem Ausspruch der Kündigung einen Duldungstitel gegen den Beklagten auf Duldung der Besichtigung zu erwirken. Denn dem Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen auch schon vor Erhebung einer Duldungsklage unzumutbar sein, soweit der Mieter seine Pflichten aus §§ 555a ff. BGB verletzt. Nichts anderes kann gelten, wenn es sich um eine vorbereitende Maßnahme zur Abwehr eines möglichen Schadens handelt. Denn auch durch die Verhinderung der Besichtigung zwecks Ermittlung etwaiger Schäden kann der Mieter die Maßnahmen, an deren umgehender Durchführung der Vermieter ein berechtigtes Interesse hat, da sie für die Erhaltung des Mietobjekts und seinen wirtschaftlichen Wert von wesentlicher Bedeutung sein können, für einen unabsehbaren Zeitraum hinauszögern.

                                          Ergebnisse für die Vermietungspraxis:

                                          Der Beschluss des LG Aachens ist in mehrfacher Hinsicht für die Vermietungspraxis interessant. Zum einen betont das Gericht, dass der Mieter seine nebenvertraglichen Pflichten bereits dann verletzt, wenn er nicht an der Ermöglichung einer Terminvereinbarung zur Besichtigung mitwirkt, wobei sich diese Pflicht nicht darin erschöpft, die Durchführung eines durch den Vermieter konkret benannten Besichtigungstermins zu ermöglichen. Vielmehr sei ausreichend, dass der Vermieter den Mieter selbst um Mitteilung geeigneter Termine bittet.

                                          Zum anderen, dass der Vermieter nicht gehalten ist, vor Ausspruch einer Kündigung eine Duldungsklage zu erheben und einen Duldungstitel auf Zutritt zu der Mietwohnung zu erwirken.

                                          Vorliegend ist natürlich trotzdem zu beachten, dass es sich hier um eine Einzelfallentscheidung handelt, welche nicht pauschal auf andere beliebige Sachverhalte angewendet werden kann, sondern vielmehr Anhaltspunkte für ein mögliches Vorgehen bei ähnlich gelagerten Sachverhalten liefert.

                                          Bei Fragen steht Ihnen das Team der Rechtsabteilung (Telefon Sekretariat 0711 16345 – 117 oder – 104) gerne zur Verfügung.

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                                            Steuerfragen

                                            Die WTS informiert zur Einführung einer Energiepreispauschale (EPP)

                                            Wir hatten Sie schon im letzten vbw-info 06/2022 über die Einführung einer Energiepreispauschale informiert. Die Auszahlung und Versteuerung bei Beschäftigungsverhältnissen erfolgt im September 2022 (ausgenommen, es werden nur Minijobber beschäftigt, deren Vergütung pauschal versteuert wird). Die ausbezahlte EPP mindert die an das Finanzamt abzuführende Lohnsteuer des Arbeitgebers.

                                            Bei Monatsanmeldungenist die EPP bereits in der Lohnsteuer-Anmeldung für August 2022 in Abzug zu bringen. Das heißt, Sie müssen bereits in der August-Abrechnung wissen, wie viele Arbeitnehmer Sie im September beschäftigen werden. Denken Sie in diesem Zusammenhang auch daran, dass an Ferienjobber, die im September beschäftigt werden, die EPP auszuzahlen ist. An Mitarbeiter, die zum 31. August aus dem Unternehmen ausscheiden, ist keine EPP auszuzahlen.

                                            Bei Fragen steht Ihnen als Ansprechpartner die WTS Wohnungswirtschaftliche Treuhand Stuttgart GmbH, Hohe Str. 16, 70174 Stuttgart (Tel. 0711 16345 – 410, Email: info@wts-vbw.de ) gerne zur Verfügung.

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                                              Die WTS informiert zur Grundsteuer: Abgabe der Feststellungserklärungen der Grundsteuerwerte bis zum 31.10.2022 – Einsatz von Programmmodulen

                                              Wir wollen Sie in diesem Rundschreiben erneut über die Einreichung der Feststellungserklärungen für die Grundsteuerwerte informieren.

                                              Seit dem 01.07.2022 können die Erklärungen über das ELSTER-Portal eingereicht werden. Nach anfänglichen Schwierigkeiten läuft die Einreichung jetzt rund und unsere Vermutung hat sich bestätigt, dass Übermittlungen unter Einhaltung bestimmter Tricks in 10 bis 15 Minuten erfolgen können (je abzugebender Steuererklärung). Wenn Sie Ihren Bestand entsprechend der beigefügten Datei strukturieren, ergeben sich daraus Effizienzgewinne bei der Eingabe (dazu unten mehr).

                                              Wir waren im Juni noch optimistisch, dass mit dem Programm der Firma FinoTaxtech GmbH die Einreichungen über eine csv-Datei noch schneller erfolgen können. Aktueller Stand (15.07.2022) ist, dass der Vorerfassungsbogen für Baden-Württemberg von FinoTaxtech aufgrund von Programmierfehlern nicht bearbeitet werden kann. Support-Anfragen von uns oder dem GdW wurden bisher nicht bzw. nicht befriedigend beantwortet und der Vorerfassungsbogen nicht geändert. Mangels befülltem Vorerfassungsbogen kann man auch nicht prüfen, ob die Einreichung überhaupt funktioniert. Aus anderen Regionen haben wir gehört, dass zwar der Vorerfassungsbogen befüllt werden kann, aber die Einreichung trotzdem nicht funktioniert. Ob der Anbieter diese Probleme bis zum 31.10.2022 noch in den Griff bekommt, können wir nicht sagen.

                                              Von daher muss man ernstlich überlegen, die Abgabe über das ELSTER-Portal zu machen.

                                              Die AWI bietet am 28.07.2022 von 14 – 16 Uhr ein Online-Seminar zu dieser Thematik an.

                                              Im Seminar wird kurz die Systematik der Grundsteuer Baden-Württemberg dargestellt werden und welche Unterlagen Sie für die Steuererklärung benötigen. Bei diesem Seminar wird auch dargestellt, wie die ELSTER-Eingabemasken geschickt zu befüllen sind. Sollten Sie an diesem Tag verhindert sein, können Sie von der AWI auch eine Aufzeichnung der Veranstaltung erwerben. Hierzu folgender Link: https://awi-vbw.de/inhaltsseiten-tagesseminare/2022/2807-die-neue-grundsteuer-in-baden-wuerttemberg.html.

                                              Wie sich gezeigt hat, kann die Eingabe in ELSTER beschleunigt werden, wenn man die Dateien in einem Vorerfassungsbogen sinnvoll strukturiert. Sie finden hier einen Bogen 1 (für Vermietungsgenossenschaften) und einen Bogen 2 (für vollsteuerpflichtige Wohnungsunternehmen). Der Bogen 2 bildet nur die gegebenenfalls mögliche Ermäßigung für sozialen Wohnungsbau ab, nicht für Denkmalschutz. Bogen 1 bildet nicht ab, wenn eine Vermietungsgenossenschaft zusätzlich noch die Ermäßigung für Denkmalschutz bekommt.

                                              Zum Befüllen der Dateien geben wir folgende Hinweise:

                                              Die Spalten 15 und 16 sind nur zu befüllen, wenn eine Eigentumswohnung vorliegt. Beim Volleigentum ist hier nichts einzutragen.

                                              Sie müssen nur die gelb markierten Spalten befüllen. Die Daten in den weiß unterlegten Feldern werden automatisch berechnet. Diese Daten benötigen Sie ebenfalls für die Erklärung, Sie müssen im Vorerfassungsbogen nichts eingeben.

                                              Bei Vermietungsgenossenschaften ergibt sich in den Spalten 20 und 21 die Besonderheit, dass diese Spalten nur zu befüllen sind, wenn in der wirtschaftlichen Einheit auch Flächen dem steuerpflichtigen Bereich zugeordnet sind. Sind im Objekt keine steuerpflichtigen Grundstücksteile vorhanden, brauchen diese Spalten nicht befüllt zu werden.

                                              Bei voll steuerpflichtigen Wohnungsunternehmen sind die Spalten 20 und 21 zu befüllen, wenn die Ermäßigung für sozialen Wohnungsbau zum Tragen kommt.

                                              Die WTS kann (nach heutigem Kenntnisstand) nur im beschränkten Umfang kleineren Unternehmen bei der Abgabe der Feststellungserklärungen helfen. Wenn Sie Interesse an dieser Dienstleistung haben, nehmen Sie bitte Kontakt mit Herrn Schmidt auf (Tel. 0711 16345 – 410, Email: info@wts-vbw.de).

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                                                Die WTS informiert zur Verzinsung von Steuernachforderungen und -erstattungen

                                                Der Bundesrat hat am 08.07.2022 dem "Zweiten Gesetz zur Änderung der Abgabenordnung und des Einführungsgesetzes zur Abgabenordnung " (sog. Zinsanpassungsgesetz) zugestimmt, das der Bundestag am 23.06.2022 verabschiedet hatte.

                                                Die Verzinsung von Steuererstattungen und -nachzahlungen nach § 233a AO vermindert sich für Verzinsungszeiträume (nicht Veranlagungszeiträume) ab dem 01.01.2019 von 0,5 % auf 0,15 % pro Monat – also von 6,0 % auf 1,8 % pro Jahr. Die Angemessenheit des neuen Zinssatzes wird künftig laufend überprüft, erstmals wieder zum 01.01.2026. Bereits festgesetzte Zinserstattungen für Verzinsungszeiträume ab dem 01.11.2019 sind von dieser Regelung nicht betroffen, lediglich Nachzahlungen.

                                                Außerdem verankert das Gesetz eine bisher nur im Verwaltungsweg getroffene Regelung über den Erlass von Nachzahlungszinsen bei vor Fälligkeit freiwillig geleisteten Zahlungen und erstreckt sich künftig auch auf die von den Kommunen verwaltete Gewerbesteuer.

                                                Bei Fragen steht Ihnen als Ansprechpartner die WTS Wohnungswirtschaftliche Treuhand Stuttgart GmbH, Hohe Str. 16, 70174 Stuttgart (Tel. 0711 16345 – 410, Email: info@wts-vbw.de) gerne zur Verfügung.

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                                                  Prüfung und Bilanzierung

                                                  Die WTS informiert zur elektronischen Offenlegung der Jahresabschlüsse

                                                  Durch das Gesetz zur Umsetzung der Digitalisierungsrichtlinie (DiRUG) kommt es zu Veränderungen bei der Offenlegung von Jahresabschlüssen.

                                                  Änderung des Offenlegungsmediums:
                                                  Mit Inkrafttreten des DiRUG sind Jahresabschlüsse für Geschäftsjahre, die nach dem 31.12.2021 beginnen, an das Unternehmensregister anstatt an den Bundesanzeiger zu übermitteln, das sind die Jahresabschlüsse zum 31.12.2022, wenn kein abweichendes Wirtschaftsjahr vorliegt. Jahresabschlüsse zum 31.12.2021 sind deshalb weiterhin beim eBundesanzeiger einzureichen.

                                                  Die das Unternehmensregister führende Stelle (Bundesanzeiger Verlag) wird auch weiter gemäß § 329 HGB die Abschlüsse auf Vollzähligkeit und Fristigkeit prüfen und bei Säumigkeit die Unternehmen an das Bundesamt für Justiz melden.

                                                  Für eine reibungslose Umstellung wird die Bundesanzeiger Verlag GmbH ihre Publikations-Plattform (www.publikations-plattform.de) sowie die Software-Schnittstelle der neuen Rechtslage zum 01.08.2022 anpassen.

                                                  Pflicht zur elektronischen Identifikation:
                                                  Mit der Änderung des Offenlegungsmediums verbunden ist die Pflicht zur einmaligen, elektronischen Identitätsprüfung für Übermittler von Rechnungsunterlagen und Unternehmensberichten. Die neue Identifikationspflicht betrifft jede natürliche Person, die für ein offenlegungspflichtiges Unternehmen eine Datenübermittlung an das Unternehmensregister tatsächlich vornehmen wird. Das heißt, ohne vorherige Identifikation der tatsächlich übermittelnden Person wird mit Inkrafttreten des DiRUG u.a. kein Jahresabschluss offengelegt werden können.

                                                  Zur Identifikation als Übermittlungsberechtigter werden ab dem 01.08.2022 zunächst drei Identifizierungsverfahren bereitgestellt:

                                                  • ein automatisches videogestütztes Identifizierungsverfahren,
                                                  • ein begleitetes videogestütztes Identifizierungsverfahren und
                                                  • eID (d. h. elektronischer Personalausweis mit aktivierter Online-Ausweisfunktion).

                                                  Um Unannehmlichkeiten und Zeitdruck zu vermeiden, empfehlen wir Ihnen, die Identifikation möglichst frühzeitig durchzuführen. Bitte denken Sie auch bei Personalwechseln daran, die neuen Mitarbeiter frühzeitig zu identifizieren.

                                                  Bei Fragen steht Ihnen als Ansprechpartner die WTS Wohnungswirtschaftliche Treuhand Stuttgart GmbH, Hohe Str. 16, 70174 Stuttgart (Tel. 0711 16345 – 410, Email: info@wts-vbw.de) gerne zur Verfügung.

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                                                    Aus den Mitgliedsunternehmen

                                                    Veränderungen bei den Mitgliedsunternehmen

                                                    • Veränderung in der Führungsebene der Baugenossenschaft Lahr eG
                                                      Christian Thoma wurde am 06.07.2022 zum hauptamtlichen Vorstand bestellt und tritt die Nachfolge von Christoph Wezel an. Herr Thoma wird künftig zusammen mit den nebenamtlichen Vorständen Gerhard Albrecht und Marianne Krause die Geschicke des Unternehmens leiten.
                                                    • Veränderung in der Führungsebene und Ehrungen bei der Siedlungsbau Neckar-Fils Bau- und Wohnungsgenossenschaft eG, Nürtingen
                                                      Die Vorstandsmitglieder OB a.D. Alfred Bachofer (Vorstandsvorsitz) sowie Professor Dr. Hansjörg Bach FRICS wurden im Rahmen der diesjährigen Vertreterversammlung der Siedlungsbau Neckar-Fils Bau- und Wohnungsgenossenschaft eG, Nürtingen, nach über 30-jähriger Tätigkeit bzw. knapp 25-jähriger Tätigkeit als nebenamtliche Vorstandsmitglieder für ihre Verdienste und Erfolge zum Wohle der Genossenschaft geehrt und verabschiedet. Der neue Vorstand besteht seit dem 01.01.2022 aus dem langjährigen Vorstandsmitglied Fritz Krämer (Vorstandsvorsitz) sowie dem langjährigen Prokuristen Carsten Martini (beide als hauptamtliche Vorstandsmitglieder) sowie Bürgermeister Bernhard Richter als nebenamtliches Vorstandsmitglied, der zugleich im Nebenamt auch den langjährigen Vorstandsvorsitz der Baugenossenschaft Reichenbach an der Fils innehat.

                                                      Ehrungen:
                                                      Im Rahmen der diesjährigen Vertreterversammlung der Siedlungsbau Neckar-Fils, Bau- und Wohnungsgenossenschaft eG, Nürtingen, wurde Reinhold Rauscher nach 27-jähriger Tätigkeit als Mitglied des Aufsichtsrates für seine Verdienste gewürdigt und verabschiedet. In gleicher Versammlung wurde Helmuth Schober für seine bereits 50-jährige Tätigkeit im Aufsichtsrat, davon bisher 9-Jahre als stellvertretender Aufsichtsratsvorsitzender, gewürdigt und geehrt.

                                                    Wir wünschen den neuen Gremienmitgliedern viel Erfolg in ihren neuen Tätigkeitsbereichen und den ausgeschiedenen Organmitgliedern alles Gute für die Zukunft.

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                                                      Veranstaltungen

                                                      Genossenschaftstag am 27.09.2022 in Baden-Baden

                                                      Wir laden Sie herzlich ein zum Genossenschaftstag 2022, der in diesem Jahr unter dem Motto „Nachhaltigkeit gestalten“ steht. In drei Workshops wollen wir mit Ihnen dazu über aktuelle Themen diskutieren. Zudem freuen wir uns auf einen Vortrag zum Thema „Nachhaltige Kreislaufwirtschaft – Verwerten vor beseitigen“ von Herrn Walter Feeß, Heinrich Feeß GmbH.

                                                      Das vollständige Programm finden Sie hier. Zur Anmeldung gelangen Sie hier.

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                                                        Baden-Badener Tage der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft am 28./29.09.2022

                                                        Wir laden Sie herzlich ein zu den Baden-Badener Tagen 2022! Im Anschluss an die Mitgliederversammlung findet ab 14:00 Uhr der öffentliche Teil des Verbandstages statt, der in diesem Jahr unter dem Titel „Zeitenwende in der Wohnungswirtschaft“ steht. Mit einer Abendveranstaltung im Kurhaus Baden-Baden eröffnen wir die Baden-Badener Tage mit interessanten Vorträgen am folgenden Veranstaltungstag.

                                                        Das vollständige Programm erhalten Sie hier. Zur Anmeldung – auch zum Verbandstag – gelangen Sie hier.

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                                                          Stellenbörse

                                                          Stellenbörse

                                                          Hinweis: Die aktuellen Stellenangebote können Sie auch auf unserer Homepage (www.vbw-online.de) unter der Rubrik "Termine und Stellenangebote" einsehen.

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