vbw-info 07/2018

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Angelegenheiten des Verbandes

Veränderungen in den Wohnungsunternehmen

Einen Wechsel in der Führungsebene gab es bei der Familienheim Rhein-Neckar eG, Mannheim, und damit auch in der Immobiliengruppe Rhein-Neckar, die unter der Führung der Familienheim Rhein-Neckar eG steht. Robert an der Brügge hat zum 25.06.2018 den Vorstandsvorsitz der Genossenschaft übernommen. Er löst damit Gerhard A. Burkhardt ab, der in den Aufsichtsrat gewechselt ist und den dortigen Vorsitz übernommen hat. Nach 35 Jahren an der Spitze der Familienheim Rhein-Neckar eG zieht sich Gerhard A. Burkhardt aus dem operativen Geschäft zurück.  

Herr Robert an der Brügge ist bereits seit Mitte 2017 Vorstandsmitglied der Familienheim Rhein-Neckar eG; zuvor hatte er das Amt des Geschäftsführers bei der Stadtsiedlung Heilbronn GmbH inne. Seit 2001 war er Verbandsratsvorsitzender im vbw und übernahm  2014 bis Mitte 2017 den Vorsitz im Vorstand des vbw. Zudem fungierte er als stellvertretender Vorsitzender des Vorstands des GdW. Im Juni 2018 wurde er in das Präsidium des ZIA e.V. gewählt.

Wir wünschen Herrn an der Brügge und Herrn Burkhardt viel Erfolg in ihren neuen Tätigkeitsbereichen.

                                                                                                                                            

Die Baugenossenschaft Familienheim Mittelbaden eG, Achern, und die Wohnungsbaugenossenschaft Kehl eG, Kehl, haben fusioniert. Die Baugenossenschaft Familienheim Mittelbaden eG ist die aufnehmende Genossenschaft. Mit der im August 2018 erfolgten Eintragung in das Handelsregister ist die Wohnungsbaugenossenschaft Kehl eG als Firma erloschen. Auch nach der Fusion firmiert die Baugenossenschaft Familienheim Mittelbaden eG unter ihrem bisherigen Namen. Vorstandsmitglieder der fusionierten Genossenschaft sind, wie bislang, die Herren Siegbert Hauser und Alexander Huber. Das bisherige Vorstandsmitglied der Wohnungsbaugenossenschaft Kehl eG, Hans-Peter Schendel, wurde in der Mitgliederversammlung der Baugenossenschaft Familienheim Mittelbaden eG, die über die Fusion zu entscheiden hatte, in den Aufsichtsrat der  Baugenossenschaft Familienheim Mittelbaden eG bestellt.

Der vbw hat die Fusion begleitet und unterstützt. Wir wünschen der fusionierten Genossenschaft viel Erfolg bei ihrem erweiterten Tätigkeitsbereich.

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Angelegenheiten des Verbandes

Trauer

Die GSW Gesellschaft für Siedlungs- und Wohnungsbau Baden-Württemberg mbH, Sigmaringen, nimmt Abschied von ihrem langjährigen Aufsichtsratsvorsitzenden, Herrn Minister a.D. Walter Hirrlinger, der am 24.07.2018 im Alter von 92 Jahren nach langer Krankheit verstorben ist. Herr Hirrlinger war dem Unternehmen mehr als 45 Jahre eng verbunden. Zunächst als Vertreter des Gesellschafters, dem Sozialverband VdK Baden-Württemberg e.V., und seit 1993 bis 2008 als Aufsichtsratsvorsitzender der Gesellschaft. Sein Wirken war geprägt von Engagement, hohem Sachverstand und offener, aufrichtiger Menschlichkeit. Walter Hirrlinger war aber auch über Jahre hinweg Aufsichtsratsvorsitzender der VdK Baugenossenschaft Baden-Württemberg eG Stuttgart. In beiden Funktionen hat er sich sehr stark der sozial engagierten Wohnungswirtschaft gewidmet und sich besonders für die Schaffung von bezahlbaren, barrierefreien und altengerechten Wohnungen eingesetzt. Von 1980 bis 1990 bekleidete er das Amt des Stellvertretenden Vorsitzenden des Verbandsausschusses des damaligen Verband badischer Wohnungsunternehmen e.V.. Herr Hirrlinger hat sich bleibende Verdienste erworben. Er war für alle ein hoch geschätzter und verdienter Berater und Wegbegleiter. Vom vbw wurde er für sein Wirken im Jahre 2009 mit der Ehrenmedaille in Gold ausgezeichnet.

Eine traurige Nachricht erreichte uns aus Ravensburg: Herr Kurt Dörr, Bürgermeister a.D. der Gemeinde Dettenhausen und langjähriger Vorstand der Bau- und Sparverein Ravensburg eG, Ravensburg, ist am 19.06.2018 im Alter von 72 Jahren unerwartet verstorben. Kurt Dörr wurde 1995 in den Vorstand des Bau- und Sparverein Ravensburg eG berufen. Mit Kompetenz, Tatkraft und Engagement hat er die Genossenschaft mitgestaltet; seine freundliche, humorvolle und menschlich zugewandte Art war stets höchst geschätzt. Als gebürtiger Tübinger war Kurt Dörr auch 16 Jahre lang im Aufsichtsrat der Tübinger Kreisbaugesellschaft.

Wir werden dem Verstorbenen ein ehrendes Andenken bewahren; unser Mitgefühl gilt den Angehörigen.

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Angelegenheiten des Verbandes

Neuer Newsletter des vbw

Neben dem vbw Magazin aktuell, dem vbw-info und dem JurAktuell werden Sie künftig in unregelmäßigen Abständen einen neuen Newsletter zum Thema Gesellschaftsrecht erhalten. Es werden – ähnlich wie beim JurAktuell mit überwiegend miet- und wohnungseigentumsrechtlichen oder genossenschaftsrechtlichen Entscheidungen – relevante Entscheidungen aus dem Gesellschaftsrecht kommentiert und mit Praxishinweisen versehen. 

Bei Rückfragen steht Ihnen Frau Sigrid Feßler (Telefon 0711 16345 - 113) zur Verfügung. 

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Veranstaltungshinweis

Am 12.10.2018 findet der Fachtag Bauen mit Holz – „Cluster innovativ-10-Geschosser-Tag in Heilbronn“ statt. Im Rahmen einer Kooperation zwischen der proHolzBW, der Stadtsiedlung Heilbronn GmbH, dem Züblin Timber und dem Architekturbüro Kaden + Lager wird eine exklusive Führung durch Deutschland`s erstes Holzhochhaus „Skaio“ in Heilbronn angeboten. Das Projekt „Skaio“ wird durch die Europäische Union im Rahmen des Europäischen Fonds für regionale Entwicklung (EFRE) sowie das Land Baden-Württemberg gefördert.

Mehrere am Bau dieses außergewöhnlichen Holzbauobjekts beteiligten Experten begrüßen Sie während der Führung an verschiedenen Stationen. Dort erfahren Sie alles zur Architektur, Konstruktion, Brandschutzmaßnahmen und vielen wissenswerten Details des Gebäudes.

Über das detaillierte Programm und die Anmeldeformalitäten werden wir Sie zu gegebener Zeit informieren. Den Flyer zum „Save the date“ finden Sie in der Anlage.

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Allgemeine Geschäftsführung

Forschungsprojekt LeTriWa

Das Thema Legionellen ist nach wie vor aktuell. Leider ist jedoch der wissenschaftliche Erkenntnisstand hierzu noch immer unbefriedigend. Der GdW und seine Regionalverbände gehen zwar davon aus, dass sich die wohnungswirtschaftlichen Installationen nahezu vollständig in einem guten Zustand befinden. Diese Auffassung wird auch entsprechend  gegenüber den Ministerien, Ämtern und Forschungseinrichtungen vertreten mit der Konsequenz, dass die im Zusammenhang mit der TrinkwV geforderten Untersuchungen überdimensioniert sind. Letztlich fehlt es jedoch an verwertbaren Daten.  

Das UBA möchte die Datenbasis nun verlässlich machen und hat das Forschungsprojekt LeTriWa ins Leben gerufen. Der GdW und seine Regionalverbände haben hierzu die Unterstützung ihrer Mitgliedsunternehmen angekündigt.

Das Forschungsprojekt wendet sich an Wohnungsunternehmen, die Gebäude aus ihrem Bestand für Gefährdungsanalysen gemäß Trinkwasserverordnung zur Verfügung stellen möchten. Die Gefährdungsanalysen sind kostenlos und werden mit hoher Qualität durch eine akkreditierte Inspektionsstelle angefertigt.

Es kommen für das Projekt alle Gebäude in Frage, die eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung haben (mehr als 400 Liter Inhalt im Warmwasserspeicher und/oder Warmwasserleitungen mit mehr als 3 Litern Inhalt). Für die Studie ist es ohne Bedeutung, ob in dem Gebäude eine Legionellenbelastung bekannt ist oder nicht.

In der Anlage finden Sie weitere Einzelheiten zum Projekt. Sollten Sie Interesse an der Teilnahme haben, melden Sie sich dort gerne an.

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Wohnungspolitik

Wohnungswirtschaftliche Themen

1. Änderungen bei der Vergabepraxis von bundeseigenen Immobilien

Am 05.07.2018 hat der Deutsche Bundestag das Haushaltsgesetz 2018 beschlossen.

Mit diesem Gesetz wird die Vergabepraxis von bundeseigenen Immobilien durch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) geändert. Die BImA hat sich nun doch entschlossen, bei der Vergabepraxis von dem Höchstpreisgebot abzusehen. Damit wird den Kommunen die Möglichkeit eröffnet, bundeseigene Grundstücke zur Erfüllung ihres öffentlichen Auftrags vergünstigt zu erwerben. Möglich ist künftig auch die Weiterveräußerung eines verbilligt erworbenen Grundstücks an private Dritte zu gleichen

Bedingungen, vorausgesetzt der Dritte erfüllt die öffentlichen Aufgaben, die die Kommune hätte erfüllen müssen. Mit dieser Öffnungsklausel wird es künftig für Genossenschaften, kommunale Wohnungsgesellschaften, aber auch für private Unternehmen einfacher, Bundesgrundstücke für den Bau bezahlbaren Wohnraums zu nutzen. Damit wird eine langjährige Forderung der Wohnungswirtschaft erfüllt.

Einzelheiten sollen in einer Richtlinie zur verbilligten Abgabe von Grundstücken geregelt werden.

Eine weitere Vereinfachung liegt darin, dass das Gesamtvolumen der gewährten Nachlässe auf den Verkehrswert den bisherigen Betrag von 100 Mio. € künftig dann überschreiten darf, wenn die verbilligte Abgabe von Grundstücken dem sozialen Wohnungsbau dient.

Von Seiten des GdW und seiner Regionalverbände wird angeregt, dass auch die Grundstücke des Bundeseisenbahnvermögens in die Überlegungen zur verbilligten Abgabe einbezogen werden. Hier wurden den Eisenbahn-Wohnungsgenossenschaften ursprünglich Erbbaurechte eingeräumt, die in nächster Zeit auslaufen. Wenn die Genossenschaften diese Grundstücke zu den – teilweise spekulativen – Verkehrswerten erwerben würden, würden sich in den Ballungszentren zwangsläufig immense Mieterhöhungen für die Nutzer ergeben.

2. Geplanter Ausbau des Breitbandausbaus

Wie der GdW mitteilt, will die Bundesregierung Kommunen den Breitbandausbau

erleichtern. Hierzu sollen die Förderbedingungen für den Gigabit-Ausbau im ländlichen Raum verbessert werden, wovon insbesondere kleine und mittlere Gemeinden profitieren können. Auch das Verfahren für die Antragstellung soll wesentlich schneller und effizienter werden. Ziel ist, alle noch verbliebenen weißen Flecken (verfügbare Bandbreite ≤ 30 Mbit/s) schneller an das Gigabit-Netz anzuschließen.

Die überarbeitete Förderrichtlinie für den Breitbandausbau liegt vor. Startschuss für die Antragstellung war am 01.08.2018.

Ein weiteres Programm soll ab Mitte 2019 die Förderung in Gebieten ermöglichen, die bereits an schnelles Internet angebunden, aber noch nicht gigabitfähig erschlossen

sind. Die dafür erforderlichen Verhandlungen mit der EU-Kommission wird das BMVI zeitnah aufnehmen. Weitere Informationen finden Sie unter http://www.bmvi.de/breitbandupgrade.

3. Änderung der Betriebskostenumlage für den Breitbandanschluss erst einmal vom Tisch – vertragliche Empfehlungen

Aufgrund der Einwände des GdW und seiner Regionalverbände ist die in den letzten Monaten diskutierte Änderung der Betriebskostenverordnung (BetrKV) erst einmal vom Tisch. Insbesondere von der Telekom initiiert, war angedacht, die in § 2 Ziffer 15 der BetrKV geregelte Umlagemöglichkeit von TV-Entgelten zu streichen oder einzuschränken. Wir berichteten mit vbw-info 1/2018, Gruppe 4.

Wie der GdW mitteilt, wird die vorgesehene Änderung zumindest von den Ministerien derzeit nicht weiter verfolgt. Dies ergibt sich aus dem Ergebnisvermerk des BMUB/BMI zum zweiten Gesprächstermin des GdW mit den Bundesministerien am 30. Mai 2018. Es wurde erkannt, dass eine Änderung zum jetzigen Zeitpunkt letztlich zu mehr Schaden als Nutzen geführt hätte. Allerdings wird die Telekom das Ziel einer Änderung der BetrKV aktiv weiter verfolgen; soweit bekannt, strebt sie eine thematische Verknüpfung mit dem anstehenden kartellrechtlichen Fusionsverfahren von Vodafone und Unitymedia an. Der GdW rechnet aber damit, dass eine derzeit von den Bundesministerien vorbereitete umfassende Änderung des Telekommunikationsgesetzes (TKG) auch eine Änderung der BetrKV beinhalten wird. Der Zeitbedarf bis zur Umsetzung wird auf rund 2,5 Jahre geschätzt. Die TKG-Änderungen werden auch Änderungen des unsere Branche betreffenden Gesetzes zum Ausbau digitaler Hochgeschwindigkeitsnetze (DigiNetzG) enthalten.

Festzuhalten ist, dass die derzeitige BetrKV uneingeschränkt gilt und keine konkreten Änderungspläne bekannt sind. Dennoch ist vor dem Hintergrund der unklaren Entwicklung und der langen Vertragslaufzeiten zu empfehlen, beim Abschluss neue Sammelinkasso-Vereinbarungen mit Netzbetreibern die Konsequenzen für den Fall einer möglichen Änderung der BetrKV zu regeln, um Finanzierungsausfällen und rechtlichen Auseinandersetzungen vorzubeugen. Eine Möglichkeit wäre, die vertraglichen Zahlungen des Wohnungsunternehmens an den Betreiber in bisheriger Höhe je Wohnung auf die Wohnungen zu begrenzen, für die ein Inkasso tatsächlich erfolgt. Alternativ könnte der Vertrag einen automatischen Übergang auf ein Einzelinkassomodell zu gleichen Konditionen beinhalten.

Das Argumentationspapier des GdW finden Sie im Mitgliederbereich unserer Homepage (www.vbw-online.de) unter der Rubrik „Brancheninfos aus dem GdW / Allgemeine Informationen“.

4. Änderung des Mietrechts – Teil II: Der Referentenentwurf des BMJ liegt in leicht veränderter Form vor

Am 05.06.2018 war ein erster Entwurf für ein neues Mietrechtsänderungsgesetz bekannt geworden. Es handelte sich dabei um einen - inoffiziellen - Referentenentwurf. Der GdW hat sich auf Bundesebene und wir auf Landesebene im Rahmen der Wohnraum-Allianz  gegen diesen Erstentwurf gewendet. Der Entwurf hätte dem Anliegen der Transparenz, der Handhabbarkeit auch im Massengeschäft und der Wirtschaftlichkeit einerseits und dem Schutz der Mieter vor Verdrängung andererseits nur unzureichend bis gar keine Rechnung getragen. Dies hat Wirkung gezeigt, denn zwischenzeitlich liegt ein - offizieller – und gegenüber dem Erstentwurf entschärfter Referentenentwurf vom 11.07.2018 vor, der zur Verbändeanhörung vorgesehen ist. Der Entwurf enthält im Wesentlichen folgende Punkte:

• Modernisierung
Modernisierungskosten sollen für eine Dauer von zunächst fünf Jahren nur noch in Höhe von 8% jährlich auf die Mieter umgelegt werden können. Darüber hinaus soll die Umlage von Modernisierungskosten auf 3 €/m² innerhalb von sechs Jahren begrenzt werden.

• Auskunftspflicht des Vermieters bei Mietpreisbremse
Der Entwurf in seiner - inoffiziellen - Fassung sah eine umfangreiche Auskunftspflicht des Vermieters über die Gründe für die erhöhte Anfangsmiete vor. Das hätte bedeutet, dass der Vermieter über alle Ausnahmen und Einschränkungen, die der Gesetzgeber 2015 zur Mietpreisbremse festgelegt hatte, hätte Auskunft geben müssen. Nach dem Referentenentwurf muss er jetzt „nur noch“ vor Abschluss des Mietvertrages über die Höhe der Vormiete dem Mieter unaufgefordert Auskunft erteilen, wenn er eine Miete verlangen willen, die über der nach der Mietpreisbremse  (ortsübliche Vergleichsmiete + 10%) an sich zulässigen Miete liegt. Auskünfte über „Modernisierung“ oder „Erst-Nutzung bzw. Erst-Vermietung“ spielen ausweislich des Entwurfs für die Auskunftspflicht keine Rolle mehr

Kommt der Vermieter der Auskunftspflicht nicht nach, soll er höchstens die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete verlangen können, auch wenn eine Ausnahme vorliegt, die eine höhere Miete rechtfertigen würde.

• Rüge des Mieters
Verstöße gegen die Mietpreisbremse kann der Mieter künftig „einfach“ rügen. Während der Mieter nach derzeitiger Rechtslage eine „qualifizierte“ Rüge erheben muss, die die Tatsachen enthält, auf denen die Beanstandung der Miethöhe beruht, soll künftig eine einfache Rüge ohne weitere Angaben ausreichen.

• Wohnflächenberechnung
Die ursprünglich vorgesehenen Regelungen zur gesetzlich fixierten Berechnung der Wohnfläche entfallen komplett. Damit ist auch die vorgesehene gesetzliche Begrenzung der Anrechenbarkeit von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen grundsätzlich zu einem Viertel vom Tisch. Andererseits wird das BGH-Urteil zur Wohnfläche vom 30.05.2018 (vbw-info 6/2018) seine Auswirkungen zeigen.

• Vereinfachtes Verfahren bei der Modernisierung
Ein vereinfachtes Verfahren für die Berechnung der Modernisierungsumlage bzw. Modernisierungsmieterhöhung soll Modernisierungsmaßnahmen erleichtern. Bei Kosten von höchstens 10.000 € sollen Vermieter 30% für Erhaltungsaufwand abziehen und den Rest als Modernisierungskosten umlegen können.

• Unzulässiges Herausmodernisieren
Kündigt der Vermieter eine bauliche Veränderung in der Absicht an, den Mieter zur Kündigung bzw. Aufhebung des Mietverhältnisses zu veranlassen, kann der Mieter von dem Vermieter Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Das gilt auch, wenn der Vermieter eine bauliche Veränderung auf eine Weise durchführt, die eine solche Absicht erkennen lässt. Ein derartiges Verhalten soll darüber hinaus künftig als Ordnungswidrigkeit gelten, die mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 € geahndet werden kann.

Das Gesetzgebungsverfahren steht noch am Anfang. Der GdW ist gerade dabei, unter Einbindung der Regionalverbände eine Stellungnahme abzugeben. Wir werden über den weiteren Fortgang wie üblich berichten.

5. Leitstudie zur integrierten Energiewende: Mehrkosten bis zu 2,2 Billionen  Euro

Um die deutschen Klimaziele bis 2050 zu erreichen, bedarf es je nach Transformationspfad volkswirtschaftliche Mehrkosten in Höhe von 1.180 bis 2.220 Mrd. €. Zu diesem Ergebnis kommt die Leitstudie „Integrierte Energiewende“ der Deutschen Energie-Agentur (dena), die gemeinsam mit mehreren Partnern, darunter die BID Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland, verschiedene Transformationspfade für verschiedene Klimaziele untersucht. Die technologieoffenen Szenarien sind dabei um jeweils etwa 600 Mrd. € günstiger, als die Szenarien, die weitgehend auf Elektrifizierung setzen.

Die BID sieht in der Analyse eine sehr gute Basis für weitere Untersuchungen zur Umsetzung der Energiewende. Der nächste Schritt wird sein, zu untersuchen, wie ein technologieoffener Transformationspfad betriebswirtschaftlich umsetzbar ist. Die BID weist darauf hin, dass dazu auch die Prüfung gehört, welche Leistungsfähigkeit bei Bürgern und Unternehmen besteht und welche gesellschaftlichen Auswirkungen damit zu erwarten sind.

Die BID unterstützt ein Klimaziel von 80 Prozent Treibhausgasminderung im Jahr 2050 gegenüber 1990. Die Leitstudie finden Sie auf unserer Homepage (www.vbw-online.de) unter der Rubrik „Brancheninfos aus dem GdW / Studien“. Sie können die Studie aber auch hier herunterladen:

https://www.zia-deutschland.de/fileadmin/Redaktion/9261_dena-Leitstudie_Inegrierte_Energiewende_kurz.pdf

6. Überprüfung der Definition von KMU durch die Europäische Kommission

Die Europäische Kommission überprüft derzeit die Definition der Kleinstunternehmen sowie der kleinen und mittleren Unternehmen (KMU).

Nach der Empfehlung der EU-Kommission ist ein Unternehmen dann kein KMU, wenn sich mindestens 25 % seines Kapitals oder seiner Stimmrechte unmittelbar oder mittelbar im Eigentum einer oder mehrerer öffentlicher Stellen oder Körperschaften des öffentlichen Rechts befinden und einzeln oder gemeinsam von ihnen kontrolliert werden.

Diese Festlegung wird damit begründet, dass die Unternehmen durch die Beteiligung der öffentlichen Hand bestimmte Vorteile, insbesondere finanzieller Art, gegenüber Unternehmen erlangen können, die sich durch privates Kapital finanzieren. Außerdem wird ausgeführt, dass es oft nicht möglich ist, die entsprechenden Personal- und Finanzdaten für öffentliche Stellen bzw. Körperschaften des öffentlichen Rechts zu berechnen.

Der GdW hat sich gegenüber der Europäischen Kommission in Bezug auf die EU-KMU-Definition dafür stark gemacht, dass auch kleine und mittlere kommunale Wohnungsunternehmen in Deutschland in die KMU-Definition einbezogen werden, da dies ansonsten eine wesentliche, vor allem kostenmäßige Benachteiligung für diese Unternehmen bedeutet. Ein Beispiel für die starke Betroffenheit der Wohnungswirtschaft ist die Verpflichtung von öffentlichen KMU-Wohnungsunternehmen zu Energieaudits gemäß der Energieeffizienz-Richtlinie, deren Kosten in vielen Fällen die Kosten der eingesparten Energie um ein Vielfaches übersteigen. Ein weiterer Nachteil ist der Ausschluss von bestimmten Förderprogrammen im Bereich der Energieeffizienz.

Das Brüsseler Büro des GdW konnte im Dialog mit dem Europäischen Parlament erreichen, dass die Europaabgeordneten Patrizia Toia und Jens Geier zum Entschließungsantrag des Europäischen Parlaments zur KMU-Definition den Änderungsantrag im Sinne der öffentlichen und kommunalen Mitgliedsunternehmen des GdW eingebracht haben. Die Europäische Kommission wird darin aufgefordert, den Ausschluss von Unternehmen mit einer Beteiligung von mehr als 25 % durch die öffentliche Hand zu überprüfen und zu streichen, wenn diese finanziell unabhängig, privatrechtlich organisiert oder unter vergleichbaren Wettbewerbsbedingungen mit privaten Unternehmen sind. Über den weiteren Prozess werden wir Sie zeitnah informieren.

7. De-minimis-Verordnung für Dienstleistungen von allgemeinem wirtschaftlichen Interesse (DAWI)

Die DAWI-De-minimis-Verordnung (EU 360/2012) ist für den sozialen Wohnungsbau auf kommunaler Ebene von großer Bedeutung. Sie ermöglicht die Beihilfengewährung im DAWI-Bereich in Höhe von 500.000 € innerhalb von drei Steuerjahren, ohne dass eine Notifizierung bei der EU Kommission erforderlich ist.

Die DAWI-De-minimis-Verordnung ist am 28.04.2012 in Kraft getreten und hatte von Anfang an nur eine begrenzte Geltungsdauer und zwar bis zum 31.12.2018. Nach dem Ablauf der Geltungsdauer, können Beihilfen im Sinne der Verordnung noch für weitere sechs Monate, und damit bis zum 30.06.2019, weiter angewandt werden. Es ist in der Verordnung jedoch vorgesehen, dass die EU- Kommission die Verordnung fünf Jahre nach ihrem Inkrafttreten überprüfen will. Ob diese Überprüfung stattfindet oder bereits stattgefunden hat oder ob die Verordnung automatisch verlängert wird, ist derzeit noch unklar. Eine Verlängerung der Verordnung ist wichtig, da gerade die DAWI-De-minimis-Verordnung praktikable Regelungen für den sozialen Wohnungsbau enthält. Wir werden Sie weiter unterrichten. 

Anders als die DAWI-De-minimis-Verordnung gilt die am 01.01.2014 in Kraft getretene allgemeine De-Minimis-Verordnung (EU 1407/2013), die die Vorgänger-De-Minimis-Verordnung (EU1998/2006) nahtlos abgelöst hatte, noch bis zum 31.12.2020. Die allgemeine De-minimis-Verordnung gilt vorbehaltlich weniger Ausnahmen für Beihilfen an Unternehmen in allen Wirtschaftsbereichen. Die Summe der einem Unternehmen gewährten De-minimis-Beihilfen darf nach dieser Verordnung innerhalb des laufenden und der letzten zwei Kalenderjahre bis zu 200.000 € betragen.

8. Digitalisierung nimmt in der Wohnungswirtschaft Fahrt auf

Wie bekannt, hat der GdW bei seinen Gremienmitgliedern eine Online-Befragung mit Unterstützung des Beratungsunternehmens Analyse & Konzepte in drei Teilbereichen zum Thema Digitalisierung in der Wohnungswirtschaft durchgeführt. Als zentrales Ergebnis dieser Umfrage kann festgehalten werden, dass die Wohnungsunternehmen die Chancen der Digitalisierung erkannt haben und planen, den Prozess der digitalen Transformation stärker zu forcieren als bisher.    

Wie der GdW mitteilt, setzen die Wohnungsunternehmen bei der Digitalisierung zunehmend auf unterschiedliche Technologien. 83 % der Umfrageteilnehmer setzen auf mobile Endgeräte. Immer mehr Unternehmen nutzen zudem digitale Plattformen, jedes vierte Unternehmen setzt bereits Cloud Computing ein.

Die digitale Transformation in der Wohnungswirtschaft erfolgt überwiegend markt- und nachfragegetrieben. So sehen mit jeweils 63% rund zwei Drittel der befragten Unternehmen sowohl die Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt als auch die Kunden als wesentliche Motoren der Digitalisierung. Ihren Anfang hat sie bei den meisten Unternehmen im Rechnungswesen und Controlling. Auch die Bereiche Vermietung und Unternehmensführung sind bereits stark digitalisiert.

Die Befragung zeigt auch: Digitalisierung muss im Unternehmen stärker organisiert werden. In vielen Unternehmen fehlt hier noch eine strategische und strukturelle Ausrichtung. Je größer das Unternehmen, desto häufiger gibt es hierfür spezialisierte Abteilungen. Mit 68 % ist in mehr als zwei Dritteln der Wohnungsunternehmen die Geschäftsführung bzw. der Vorstand für das Thema Digitalisierung verantwortlich. Zudem investieren die Wohnungsunternehmen mit zunehmender Größe mehr Zeit in die Wissensgenerierung rund um die Digitalisierung.

Für die Zukunft plant jedes zweite Unternehmen, in allen Unternehmensbereichen einen hohen Anteil der Aufgaben digital zu bearbeiten – allen voran auch hier die Bereiche Vermietung, Rechnungswesen und Controlling, aber auch Kundenservice. Somit wird das Thema Kundenservice vor dem Hintergrund der Digitalisierung in den nächsten Jahren an Bedeutung gewinnen.

Aus Sicht der Wohnungswirtschaft sind das Fehlen klarer Digitalisierungsstrategien und fehlende personelle Ressourcen Hauptgründe für ein langsames Voranschreiten der Digitalisierung in der Branche. Darüber hinaus halten aber auch rund 46 % der Unternehmen die vorhandenen Technologien als noch nicht ausgereift genug. Eine weitere Hürde für die digitale Entwicklung liegt mit 46 % bei internen Widerständen und mit 42 % an dem undurchsichtigen Markt digitaler Dienstleistungen. Gerade bei kleineren Unternehmen fehle es hierfür häufig an Zeit und Personal.

Aktuell haben nur 5 % der befragten Wohnungsunternehmen neue digitale Geschäftsmodelle entwickelt, 30 % planen aber, dies in den nächsten fünf Jahren zu tun. Bei immerhin 38 % der Unternehmen liegen die wichtigen Daten digital und auswertbar vor. Bezüglich der Anwendung konkreter digitaler Lösungen gibt ein Drittel der Wohnungsunternehmen an, mit digitalen Mieterakten zu arbeiten, jedes vierte bis fünfte Unternehmen hat die Verkehrssicherung sowie die Vermarktung von Wohnungen digitalisiert. Der Einsatz von Building Information Modeling (BIM) – also digitale Bauwerksdatenmodellierung – und die Kooperation mit Start-ups spielen in der Wohnungswirtschaft bislang noch eine untergeordnete Rolle. 

Bei den Baden-Badener Tagen der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft am 26.09.2018 wird Herr Michael Deeg von Analyse und Konzepte die Ergebnisse der Umfrage und die sich daraus ergebenden Schlüsse und Handlungsempfehlungen detailliert vorstellen.

Für Rückfragen steht Ihnen Frau Sigrid Feßler (Telefon 0711 16345 - 113) zur Verfügung.

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Genossenschaftswesen und Genossenschaftsrecht

Billigkeitsregelung bei der vorübergehenden Unterbringung von Bürgerkriegsflüchtlingen und Asylbewerbern in Wohnungen von Vermietungsgenossenschaften und -vereinen i. S. v. § 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG

Die Billigkeitsregelung bei der vorübergehenden Unterbringung von Bürgerkriegsflüchtlingen und Asylbewerbern in Wohnungen von Vermietungsgenossenschaften und -vereinen i. S. v. § 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG vom 20.11.2014 läuft zum 31.12.2018 aus.

Der GdW und seine Regionalverbände haben eine Verlängerung der Regelung gefordert. Das Bundesministerium für Finanzen hat nun, nach vorheriger Erörterung mit den obersten Finanzbehörden der Länder - mit Schreiben vom 31.07.2018 die Bil­lig­keits­maß­nah­men bei der Un­ter­brin­gung von Flücht­lin­gen und Asyl­be­wer­bern bis zum 31.12.2021 verlängert.   

Die BMF-Schreiben fügen wir bei; das Schreiben vom 31.07.2018 wird noch im Bundessteuerblatt veröffentlicht.

Bei Rückfragen steht Ihnen Frau Sigrid Feßler (Telefon 0711 16345 - 113) zur Verfügung.

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Genossenschaftswesen und Genossenschaftsrecht

Information zur Neureglung des § 15a Satz 3 Genossenschaftsgesetz

Wie bereits mit vbw-info 11/2017 mitgeteilt, wurde durch das am 22.07.2017 in Kraft getretene Gesetz zum Bürokratieabbau und zur Förderung der Transparenz bei Genossenschaften auch § 15a Satz 3 GenG geändert. Enthält danach die Satzung weitere Zahlungspflichten (z.B. ein Eintrittsgeld) oder eine Kündigungsfrist von mehr als einem Jahr, muss dies seit dem 22.07.2017 in der Beitrittserklärung ausdrücklich vom Mitglied zur Kenntnis genommen werden.

Wir hatten Sie darüber informiert, dass die beim Haufe-Verlag zu beziehenden Formulare (Beitrittserklärung Wohnungsgenossenschaften) angepasst werden und bis zu deren voraussichtlichen Veröffentlichung Ende November 2017 die erforderlichen Ergänzungen von betroffenen Genossenschaften individuell vorzunehmen sind.

Aus gegebenem Anlass wollen wir Sie darauf hinweisen, wie Sie verfahren können, wenn Sie die Beitrittserklärungen nicht unverzüglich der neuen Gesetzeslage angepasst haben sollten. Wie gesagt, die Thematik stellt sich nur, sofern Ihre Satzung weitere Zahlungspflichten (z.B. ein Eintrittsgeld) oder eine Kündigungsfrist von mehr als einem Jahr enthält. Dies betrifft sowohl die Kündigungsfrist für die Mitgliedschaft als auch die Kündigungsfrist für freiwillige, weitere Anteile nach der Satzung. Nicht hierunter fallen Zahlungspflichten, die nicht auf Genossenschaftsrecht beruhen, wie z. B. die Nutzungsgebühr für die Wohnung. Betroffen sind zeitlich auch nur Beitritte im Zeitraum ab dem 22.07.2017 bis zur individuellen Anpassung bzw. Verwendung der neuen Haufe-Formulare.

Formaljuristisch könnten nach Inkrafttreten der Genossenschaftsnovelle abgegebene Beitrittserklärungen als unwirksam erachtet werden, wenn in diesen die durch § 15a Satz 3 GenG vorgeschriebene Informationspflicht über weitere Zahlungspflichten (insbesondere Eintrittsgelder) sowie über eine längere Kündigungsfrist als ein Jahr fehlen. Gerichtliche Entscheidungen liegen naturgemäß noch nicht vor. Anerkannt ist jedoch, dass Beitrittserklärungen, die die nach Gesetz und Satzung erforderlichen Zahlungsverpflichtungen des Mitglieds, wie die Zahlungen auf den Geschäftsanteil, nicht enthalten, unwirksam sind, unabhängig davon, ob der Vorstand den Beitritt zugelassen hat. Andererseits müsste sich das „Mitglied“ auf den Beitrittsmangel ausdrücklich berufen.

Ob dies auch für die fehlende Information der Genossenschaft in der Beitrittserklärung über bestimmte weitere Zahlungspflichten sowie eine längere Kündigungsfrist als ein Jahr nach § 15a S. 3 GenG gilt, ist nach derzeitigem Kenntnisstand nicht eindeutig zu beantworten.

Mögliche Handlungsoptionen:

Vorwegzuschicken ist, dass das Risiko, dass ein beigetretenes Mitglied die Unwirksamkeit seiner Mitgliedschaft wegen der fehlenden Informationen über weitere Zahlungspflichten oder eine längere Kündigungsfrist geltend macht, nicht hoch sein dürfte. Denn beide Seiten, Genossenschaft und Mitglied, sind ja daran interessiert, dass die Mitgliedschaft wirksam besteht. Das Mitglied müsste sich auf den Beitrittsmangel ausdrücklich berufen.

Um rechtlich abgesichert zu ein, kann der Vorstand die betreffenden „beigetretenen“ Mitglieder dahingehend bitten, dass sie zu der bereits abgegebenen Beitrittserklärung noch eine zusätzliche Erklärung mit der geforderten Kenntnisnahme unterzeichnen sollen. Der Beitritt würde dann mit der zusätzlichen Erklärung wirksam werden. Soweit Mitglieder nicht antworten bzw. diese zusätzliche Erklärung nicht abgeben, könnten sie sich später unseres Erachtens nicht auf den Beitrittsmangel berufen, also etwa eine kürzere Kündigungsfrist für sich beanspruchen.

Aus unserer Sicht dürfte es aber auch ausreichen, wenn die Genossenschaften die betreffenden Mitglieder in einem Schreiben noch einmal ausdrücklich auf die längere Kündigungsfrist in der Satzung unter Benennung der genauen satzungsgemäßen Kündigungsfrist sowie auf weitere satzungsgemäße Zahlungspflichten (Eintrittsgeld) hinweisen, ohne dass das Mitglied eine weitere, zusätzliche Erklärung zum Beitritt abgibt. Verlangt das Mitglied eine zweite, formgerechte Beitrittserklärung ist dem nachzukommen.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RA Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung. 

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Mietrecht

BGH: Mietausfallschutz in Gebäudeversicherung ist umlegbar

Der BGH hat sich in seinem Urteil vom 06.06.2018 (Az. VIII ZR 38/17) mit der Frage beschäftigt, inwieweit ein in der Gebäudeversicherung enthaltener Mietausfallschutz auf die Mieter umlegbar ist, sofern im Mietvertrag die Umlage der Kosten der Gebäudeversicherung auf den Mieter vereinbart ist.

In dem zwischen den Parteien abgeschlossenen Formularmietvertrag über eine Wohnung war vereinbart, dass die Kosten für die verbundene Gebäudeversicherung von der Mieterin zu tragen sind. Der von der Vermieterin abgeschlossene Gebäudeversicherungsvertrag schließt – zeitlich begrenzt auf 24 Monate – das Risiko eines „Mietverlustes“ infolge eines versicherten Gebäudeschadens ein. Die Kosten der Gebäudeversicherung rechnete die Vermieterin über die Betriebskosten ab.

Die Mieterin ist der Auffassung, aus den Kosten der Gebäudeversicherung sei der Teil der Prämie herauszurechnen, der auf das Risiko „Mietausfall“ entfällt. Den herauszurechnenden Prämienanteil habe die Vermieterin nicht konkretisiert, so dass die Kosten insgesamt nicht umlagefähig seien.

Dies sah der BGH anders. Nach der vorliegenden Entscheidung kann die Vermieterin die Kosten für die Gebäudeversicherung einschließlich des auf einen etwaigen Mietausfall als Folge eines Gebäudeschadens entfallenden Prämienanteil als Betriebskosten auf die Mieterin umlegen.

Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung sind nach § 2 Nr. 13 BetrKV umlagefähige Betriebskosten. Hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- und sonstige Elementarschäden sowie die Kosten weiterer in der Vorschrift aufgeführter Versicherungen. Darunter fallen grundsätzlich alle Sach- und Haftpflichtversicherungen, die dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher dienen. Die von der Vermieterin abgeschlossene Versicherung gehört als Gebäudeversicherung (insgesamt) zu den Sachversicherungen im Sinne von § 2 Nr. 13 BetrKV.

Bedingungsgemäßer Versicherungsfall ist ein Sachschaden des Gebäudes. Dies deckt die Schadensbeseitigungskosten ab und dient der Wiederbeschaffung und Wiederherstellung der versicherten Mietsache. Ein infolge eines versicherten Gebäudeschadens entstehender Mietausfall ist – anders als bei einer separaten Mietausfallversicherung, die vorrangig die finanziellen Interessen des Vermieters abdeckt und deshalb nicht auf den Mieter einer Wohnung umgelegt werden darf – kein eigenständiger Versicherungsfall, sondern Bestandteil des Versicherungsfalls der Gebäudeversicherung.

Die streitgegenständliche Versicherung dient nach der Argumentation des BGH dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher. Zweck ist die Wiederherstellung des Gebäudes nach einem Versicherungsfall. Daran ändert es nichts, dass der infolge eines Gebäudeschadens entstandene Mietausfall mitversichert ist.

Ein Mieter, der die Versicherungsprämie der Gebäudeversicherung (mit-)finanziert, darf im Verhältnis zum Vermieter die berechtigte Erwartung haben, dass ihm seine Aufwendungen im Schadensfall in irgendeiner Weise zugutekommen. Er darf vom Vermieter erwarten, hierfür eine Gegenleistung zu erhalten und im Schadensfall einen Nutzen von der Gebäudeversicherung zu haben.

Diesen Anforderungen trägt die hier umstrittene Gebäudeversicherung hinreichend Rechnung. Die Gegenleistung besteht darin, dass der Mieter in gewisser Weise geschützt ist, wenn er leicht fahrlässig einen Schaden der Mietsache verursacht. Er ist im Verhältnis zum Vermieter nicht nur der Verpflichtung enthoben, einen so verursachten Schaden auf eigene Kosten beseitigen zu müssen. Vielmehr ist der Mieter, der fahrlässig einen im Gebäudeversicherungsvertrag abgedeckten Versicherungsfall verursacht hat, auch vor einem Rückgriff des Gebäudeversicherers geschützt. Ein solcher Regressverzicht ergibt sich aus einer Auslegung des Versicherungsvertrages. Dies kommt dem Mieter einer Wohnung auch im Hinblick auf einen als Schadensfolge mitversicherten Mietausfall zugute, denn der Regressverzicht des Versicherers erstreckt sich auch auf den durch die Gebäudeversicherung gedeckten Mietausfall.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung. Sollten Sie Rückfragen rund um Ihre Gebäudeversicherung und zu Versicherungsprodukten mit integriertem Mietausfallschutz haben, können Sie sich jederzeit an die AWTS-Assekuranz-GmbH (Ansprechpartner: GF Torsten Jans, Telefon 0711 16345 – 500) wenden.

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Wohnungseigentumsrecht

Hausverwalter haftet für die Durchführung von Beschlüssen im Innenverhältnis der Wohnungseigentümergemeinschaft

Mit Urteil des BGH vom 08.06.2018 (Az.: 5 ZR 125/17) hatte sich der BGH mit der Frage zu beschäftigen, wer für eine Pflichtverletzung im Rahmen der Durchführung von Beschlüssen gegenüber einem geschädigten Miteigentümer einzustehen hat.

Im vorliegenden Fall ist die Klägerin Mitglied der beklagten Wohnungseigentümer-gemeinschaft. Aufgrund erheblicher Feuchtigkeitsmängel in der Sondereigentums-einheit der Klägerin wurden auf der Grundlage entsprechender Beschlüsse Sanierungsarbeiten im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums vorgenommen. Da die Feuchtigkeit auch nach Abschluss der Arbeiten fortbestand, leitete die Eigentümergemeinschaft ein selbstständiges Beweisverfahren gegen die bauausführende Firma sowie die Architektin ein. Das Gutachten kam zu dem Ergebnis, dass die Abdichtungsarbeiten nicht fachgerecht ausgeführt wurden, sodass eine Reihe von weiteren Sanierungsmaßnahmen empfohlen wurde. Da auch nach Abschluss dieser Arbeiten noch Durchfeuchtungen in der Wohnung der Klägerin vorhanden waren, wurde die Verwalterin am 20.08.2010 hiervon in Kenntnis gesetzt. Jedoch erst Ende 2012 wurden die Wohnungseigentümer durch die Verwalterin in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung erneut mit den Feuchtigkeitsschäden befasst.

Die klagende Miteigentümerin verlangte daraufhin im Wege der Klage von der Wohnungseigentümergemeinschaft die Zahlung von 5.887,90 €, welche sich aus einem Mietausfallschaden und den Kosten eines Privatgutachtens zusammensetzten. Auf die Klageabweisung des Amtsgerichts verurteilte das Landgericht die Beklagte zur Zahlung eines Teilbetrages in Höhe von 2.287,90 €. Mit der zugelassenen Revision will die Beklagte erreichen, dass die Berufung insgesamt zurückgewiesen wird.

Mit Erfolg! Der BGH schränkt mit seiner vorliegenden Entscheidung seine bisherige Rechtsprechung (BGH Urteil vom 25.09.2015, Az.: V ZR 246/14) ein, wonach der Verband der Wohnungseigentümer selbst – und nicht nur einzelne Wohnungseigentümer – zur ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums verpflichtet sind und für Verstöße gegen diese Pflicht durch die Mehrheit der Wohnungseigentümer oder durch den Verwalter nach § 31 BGB haften.

Der BGH ist jetzt der Auffassung, dass die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer den Verwalter selbst trifft und nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft. Daher begründen Pflichtverletzungen des Verwalters, die sich auf die Durchführung von Beschlüssen beziehen, keine Schadensersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft. Vielmehr kann ein Wohnungseigentümer von dem Verwalter verlangen, dass er seine gesetzliche Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG erfüllt, wobei er diesen Anspruch gegebenenfalls auch im Klagewege durchzusetzen hat. Ferner stellt der BGH klar, dass Handwerker, Bauleiter oder Architekten, die der Verwalter zur Durchführung einer beschlossenen Sanierung im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt, im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern nicht Erfüllungsgehilfen des Verbands im Sinne von § 278 Abs. 1 BGB sind. Vielmehr haftet für Schäden, die diese Auftragnehmer schuldhaft am Sondereigentum verursachen, nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern der jeweilige Schädiger selbst aufgrund der Verletzung von Pflichten aus einem Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter.

Anmerkung

Mit der vorliegenden Entscheidung entlässt der BGH den Verband der Wohnungseigentümergemeinschaft aus der Haftung, wenn durch einzelne Wohnungseigentümer oder durch den Verwalter Pflichtverletzungen im Hinblick auf die ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums vorliegen.

Anerkannt ist zwar weiterhin, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband für schuldhaft pflichtwidriges organschaftliches Verhalten des Verwalters gegenüber Dritten nach §§ 31, 89 WEG einzustehen hat. Dies gilt aber nach der vorliegenden Entscheidung des BGH nicht mehr gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer, wenn er durch ein pflichtwidriges Untätigbleiben des Verwalters geschädigt wird. Hiernach schuldet ausschließlich der Verwalter Schadensersatz, da nur dieser verpflichtet ist, die von den Wohnungseigentümern gefassten Beschlüsse durchzuführen.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RA Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

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Europarecht

EuGH: Frei zugängliche Fotos im Internet dürfen nicht ohne Zustimmung des Fotogra-fen auf einer anderen Website verwendet werden

Der EuGH hat mit Urteil vom 07.08.2018 (Az.: C-61/17) entschieden, dass selbst dann, wenn ein Foto im Internet frei zugänglich ist, es nicht ohne Zustimmung des Fotografen auf einer anderen Website veröffentlicht werden kann. Denn wer ohne Erlaubnis Bilder von einer anderen Website auf seine Seite stellt, verletzt das Urheberrecht, auch wenn er dabei die Quelle angibt.

Im vorliegenden Fall war das streitgegenständliche Bild auf der Website eines Reisemagazins online gestellt worden, ohne den Namen des Fotografen zu nennen. Eine Schülerin aus Nordrhein-Westfalen hatte im Rahmen eines Referats eine Fotoaufnahme der spanischen Stadt Cordoba von der Seite des Online-Reisemagazins kopiert, um ihr Schülerreferat zu illustrieren. Im Anschluss daran wurde das Referat mit dem Bild auf der Website der Schule veröffentlicht. Hiergegen wendete sich der Fotograf und forderte von dem Land Nordrhein-Westfalen Unterlassung der Vervielfältigung der Fotografie sowie Schadensersatz in Höhe von 400 €. Der Fotograf teilte mit, dass er zwar den Betreibern der Website des Reisemagazins erlaubt hatte, das Foto zu veröffentlichen. Für die Schule galt diese Erlaubnis seiner Meinung nach allerdings nicht.

Der in letzter Instanz mit dem Rechtsstreit befasste Bundesgerichtshof ersuchte den EuGH um Auslegung der Urheberrechtsrichtlinie (RL 2001/29/EG zur Harmonisierung bestimmter Aspekte des Urheberrechts und der verwandten Schutzrechte in der Informationsgesellschaft, ABl. 2001, L 167, 10), wonach der Urheber eines Werkes grundsätzlich das ausschließliche Recht hat, die öffentliche Wiedergabe dieses Werkes zu erlauben oder zu verbieten. In diesem Zusammenhang wollte der BGH wissen, ob der Begriff „öffentliche Wiedergabe“ die Einstellung einer Fotografie auf einer Website erfasst, wenn die Fotografie zuvor ohne eine Beschränkung, die ihr Herunterladen verhindert und mit Zustimmung des Urheberrechtsinhabers auf einer anderen Website veröffentlicht worden ist.

Der EuGH hat im vorliegenden Fall eine Urheberrechtsverletzung der Schule bejaht. In der Begründung führt der EuGH aus, dass das Einstellen der Fotografie auf der Homepage der Schule als erneute „öffentliche Wiedergabe“ zu werten ist. Denn dadurch werde das Bild einem „neuen Publikum“ zugänglich gemacht. Und bei jeder Wiedergabe muss der Urheber des Fotos seine vorherige Erlaubnis hierzu erteilen. Insofern verletze jede Nutzung eines Werkes durch einen Dritten, ohne vorherige Zustimmung des Urhebers, die Rechte des Urhebers dieses Werkes, welches durch die Richtlinie jedoch gerade verhindert werden soll. Weiter führt der EuGH aus, dass es hierbei keinen Unterschied macht, ob das Foto allen Internetnutzern frei und kostenlos zugänglich sei und ohne Gewinnerzielungsabsicht und unter Angabe der Quelle auf der Internetseite einer Schule veröffentlicht wurde.

Der EuGH stellt jedoch klar, dass ein Unterschied zwischen kopierten Fotos und Hyperlinks zu urheberrechtlichen Fotos bestehe. Denn Links, die Web-Adressen miteinander verbinden, seien zur Funktionalität des Internets notwendig. Dies gelte jedoch nicht für das bloße Kopieren von Inhalten, wie dies vorliegend der Fall war.

Anmerkung

Das Urteil ist von weitreichender Bedeutung, sowohl für private als auch gewerbliche Nutzer des Internets. Denn der EuGH stellt in seinem Urteil klar, dass die Urheberrichtlinie RL 2001/29/EG streng auszulegen ist, denn durch die Weitergabe auf einer anderen Homepage werde das Bild einem neuen Publikum zugänglich gemacht. Dabei spielt es auch keine Rolle, ob das Bild von der ursprünglichen Website ohne Beschränkung herunterzuladen ist, einen ausdrücklichen Hinweis auf den Urheber enthält und zu nicht kommerziellen Zwecken verwendet wird oder einen schulischen Kontext enthält.

Jedem privaten und gewerblichen Verwender von frei zugänglichen Fotos aus dem Internet ist zu empfehlen, vor jedweder Veröffentlichung (seien es soziale Medien wie beispielsweise Facebook oder aber die Homepage des Unternehmens) von geistigem Eigentum, insbesondere Fotos, den Urheber des zur Verwendung angedachten Fotos zu ermitteln und sich von diesem die ausdrückliche Bestätigung der Veröffentlichung geben zu lassen. Fotos, die urheberrechtlich geschützt sind und derzeit privat oder gewerblich verwendet werden, ohne dass eine Zustimmung des Urhebers hierzu vorliegt, sollten entfernt werden. Denn es ist davon auszugehen sein, dass das vorliegende Urteil viele der bekannten „Abmahnrechtsanwälte“ vermehrt in Erscheinung treten lässt.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RA Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

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Mit freundlichen Grüßen

RAin Sigrid Feßler
Verbandsdirektorin