vbw-info 07/2019

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Inhaltsverzeichnis

Angelegenheiten des Verbandes

Save the date: Verbandstag vbw 2020

Der nächste Verbandstag des vbw findet am 27.05. und 28.05.2020 in Rust im Europa-Park statt. 

Wir dürfen Sie bitten, sich den Termin vorzumerken. Einzelheiten über das Programm sowie zu Hotels erhalten Sie rechtzeitig vorab mit gesonderten Schreiben.

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Angelegenheiten des Verbandes

Die EDV-Abteilung des vbw informiert zum Thema Fake-Mails

Der vbw unterstützt seine Mitgliedsunternehmen in diversen Fragen zur IT-Sicherheit. Viele Unternehmen verfolgen das Prinzip Hoffnung, dass schon nichts passieren wird.

Wir haben nun einen Partner gefunden, der den Vorständen und Geschäftsführern nachweislich aufzeigt, ob sie mit dieser Einschätzung richtig liegen.

Über unseren Partner bieten wir an, Testmails im Auftrag des vbw an die Mitarbeiter aller teilnehmenden Unternehmen zu versenden. Vermeintlicher Absender könnte ein vbw-Mitarbeiter sein. Diese Testmails haben – genau wie echte Schadmails – einen realen Bezug zum vbw oder zu Ihrem Unternehmen, verbergen aber ein sogenanntes Phishing-Szenario. In unserem Fall werden die Mitarbeiter über einen Link in der Mail auf eine gefälschte Webseite gelockt.

Bei einem unbedachten Klick auf den Link in der E-Mail passiert nichts, außer dass registriert wird, dass auf diese Phishing-Attacke falsch reagiert wurde.

Wir würden von den teilnehmenden Unternehmen eine Freigabe zur Durchführung, sowie die E-Mail-Adressen der Teilnehmer benötigen. Die Aktion würden wir in einem vorher definierten Zeitraum durchführen. Vor Durchführung schlagen wir unbedingt vor, die Übung in Ihrem Unternehmen zur Steigerung der Akzeptanz und Wirksamkeit anzukündigen. Allein dadurch werden die Sinne Ihrer Mitarbeiter geschärft. Zur Mitarbeiterinformation werden wir E-Mail-Vorlagen bereitstellen. Es geht also nicht vorrangig darum, möglichst viel Fehlverhalten aufzudecken, sondern darum, die Mitarbeiter nachhaltig und wirksam zu sensibilisieren.

Nach der Übung würden wir einen gesammelten Bericht erstellen lassen, der die statistischen Werte zu den teilnehmenden Unternehmen gesamt sowie zu Ihrem Unternehmen aggregiert auflistet. Unternehmens- und Mitarbeiterdaten werden anonymisiert behandelt. Unternehmen erfahren so, ob und wie viele Mitarbeiter aus den eigenen Reihen den Link angeklickt haben, wir alle erfahren aber keine Mitarbeiternamen – das bleibt für Sie und uns absolut anonym.

Unser Partner hat große Erfahrungen in diesem Bereich und hat uns mitgeteilt, dass bei solchen Aktionen in der Regel weit mehr als die Hälfte der Unternehmen mindestens einen „Treffer“ haben. Der Schaden kann dann sehr groß sein. Mit den gewonnenen Erkenntnissen können Sie dann z.B. mit Sensibilisierungsmaßnahmen gegensteuern.

Der reguläre Preis für eine solche Aktion beträgt je nach Unternehmensgröße mindestens 3.500 Euro. Wir haben aber mit dem Partner für die vbw-Mitglieder einen höchst attraktiven Sonderpreis aushandeln können. Unter der Prämisse, dass mindestens 500 Mitarbeiter (verteilt auf die verschiedenen Unternehmen) teilnehmen, können wir die Übung zum Preis von 25 EUR pro Mitarbeiter durchführen. Für ein Unternehmen mit 20 Mitarbeitern wären das also 500 EUR und damit eine Investition, die weit unter einem möglichen Schaden liegt.

Außerdem beweist und dokumentiert dieses Vorgehen einen ernsthaften Umgang mit dieser Bedrohung.

Auch der AWTS geht es um die Sicherheit ihrer Mandanten. Wenn Sie Kunde der AWTS sind, erhalten Sie bei Teilnahme eine Vergünstigung von 5 Euro je Mitarbeiter.

Bitte teilen Sie uns mit, ob Sie an dieser EDV-Sicherheits-Maßnahme teilnehmen wollen. Mit Ihrer Absichtserklärung kommt noch kein Vertrag zustande. Sobald die Mindest-Teilnehmerzahl erreicht ist, erhalten Sie von uns ein Formular zur Einverständniserklärung und die Abfrage der Mitarbeiter-Mailadressen.

Bitte teilen Sie uns die Absicht Ihrer Teilnahme unter Angabe der Mitarbeiterzahl unter der Mailadresse edv-support@vbw-online.de bis zum 30.08.2019 mit. Wenn Sie AWTS-Kunde sind, vermerken Sie dies bitte in Ihrer Mail.

Bei Rückfragen steht Ihnen unser EDV-Team auch telefonisch unter 0711 16345 – 800 zur Verfügung.

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Angelegenheiten des Verbandes

Fachausschuss Wohnen und Leben tagt erstmalig

Die Gremien des vbw hatten Anfang des Jahres die Einführung des neuen Fachausschusses „Wohnen und Leben“ beschlossen, der nun am 07.07.2019 erstmals seine Arbeit aufnahm.

Der Ausschuss wird sich mit Fragen der Quartiersentwicklung, mit Partizipation und Kooperation, sowie mit weiteren sozialen Fragen rund um das Wohnen beschäftigen. Bei der Bearbeitung dieser Themen sollen praxisnahe Beispiele der Mitgliedsunternehmen eine hervorgehobene Rolle spielen und die Arbeitsergebnisse den Mitgliedern des vbw neue Impulse für ihre tägliche Arbeit liefern. Zum Vorsitz des neuen Fachausschusses wurde Herr Martin Gebler, Prokurist und Abteilungsleiter Wohnungsverwaltung der Baugenossenschaft Neues Heim eG, gewählt. Stellvertreterin ist Frau Anja Kulik, Sozial- und Quartiersmanagerin der VOLKSWOHNUNG GmbH.

Von Seiten des vbw wird der Fachausschuss von Herrn Benjamin Baecker betreut (Telefon 0711 16345 – 121).

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Angelegenheiten des Verbandes

Sitzung des Fachausschusses Wohneigentum

Unter der Leitung des neuen Vorsitzenden, Herrn Carsten Schüler, Bietigheimer Wohnbau GmbH, kam der Fachausschuss Wohneigentum am 17.07.2019 in den Räumlichkeiten des vbw in Stuttgart zu seiner ersten Sitzung des Jahres zusammen. Zunächst wurde die im Frühjahr verabschiedete Geschäftsordnung der Fachausschüsse im vbw erläutert. Daran anschließend folgte entlang der Tagesordnung eine intensive inhaltliche Debatte zu verschiedenen Themen. Hierbei stand zunächst die Entwicklung der Baukosten im Vordergrund, wobei gleichfalls Ideen entwickelt wurden, wie Mitgliedsunternehmen des vbw zumindest kostendämpfend agieren könnten. Ebenfalls diskutiert wurde in diesem Zusammenhang die erforderliche Ausgestaltung des Erbbaurechts, damit dieses für Wohnungsunternehmen in Baden-Württemberg zu einem attraktiven Instrument werden kann. Im Fokus der Sitzung stand ebenfalls die WEG-Reform, mit der im kommenden Jahr zu rechnen ist. Insbesondere mit Blick auf die Digitalisierung der WEG-Verwaltung werden im Land und im Bund vielversprechende Vorschläge diskutiert, die von den Teilnehmern begrüßt wurden. Ein Schwerpunkt der Sitzung war die Arbeitsorganisation unterschiedlicher Berufsgruppen (insbesondere. im WEG-Bereich) vor dem Hintergrund der Digitalisierung, einschließlich der Möglichkeiten flexibler Arbeitszeiten und Home Office/Mobiles Arbeiten. Die Thematik soll den Schwerpunkt der für den Herbst avisierten Sitzung des Fachausschusses bilden, wobei die Teilnehmer das Ziel verfolgen, ihre dann gewonnenen Erkenntnisse gleichfalls für die Verbandsarbeit nutzbar zu machen.

Als Ansprechpartner steht Ihnen Herr Michael Roth vom vbw (Telefon 0711 16345 – 110) zur Verfügung.

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Angelegenheiten des Verbandes

Veränderungen bei der Kreisbaugesellschaft Heidenheim GmbH

Zum 01.10.2019 übernimmt Herr Jan Termin das Amt des Geschäftsführers. Der 42-jährige folgt auf Herrn Wilfried Haut, der das Unternehmen seit zwei Jahrzehnten erfolgreich leitet und Ende September 2019 in den Ruhestand gehen wird. Jan Termin war bisher Leiter Rechnungswesen und Finanzen sowie Prokurist bei der Ulmer Wohnungs- und Siedlungs-Gesellschaft. Er ist bereits seit 01.07. bei der Kreisbau beschäftigt und lernt in der gemeinsamen Übergabezeit mit Wilfried Haut sein künftiges Arbeitsumfeld kennen.

Wir wünschen Herrn Termin viel Erfolg in seinem neuen Tätigkeitsbereich und Herrn Haut bereits jetzt alles Gute für die Zukunft!

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Angelegenheiten des Verbandes

Trauer

Die Kreisbaugesellschaft Heidenheim GmbH trauert um ihren Aufsichtsratsvorsitzenden, Herrn Thomas Reinhardt. Herr Reinhardt ist am 12.07.2019 im Alter von 60 Jahren verstorben. Herr Reinhardt wurde im Jahre 2012 zum Aufsichtsratsvorsitzenden bestellt und hat mit seinem Wissen die letzten acht Jahre die Geschicke der Kreisbaugesellschaft gelenkt. Zahlreiche neue Bauvorhaben wurden dank seines Engagements auf den Weg gebracht.

In dankbarer Erinnerung werden wir Herrn Reinhardt stets ein ehrendes Gedenken bewahren. Unser Mitgefühl gilt seinen Angehörigen.

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Allgemeine Geschäftsführung

EuGH kippt das Verbot der Mindest- bzw. Höchstsätze der HOAI

Am 04.07.2019 hat der Europäische Gerichtshof (EuGH; Az: C-377/17) entschieden, dass die Mindest- und Höchstsätze der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) nicht mehr verbindlich vorgeschrieben werden dürfen, sondern die Honorare zukünftig frei zu vereinbaren seien.

Der Gerichtshof begründet seine Entscheidung mit der 2006 verabschiedeten EU-Dienstleistungsrichtlinie. Gemäß dieser Richtlinie soll in einem freien europäischen Binnenmarkt der Wettbewerb grundsätzlich auch über den Preis möglich sein. Etwas anderes gelte nur, wenn das verbindliche Preisrecht zwingend erforderlich sei, um höherrangige Güter wie Leben oder Gesundheit zu schützen.

Damit hat der EuGH der Argumentation der Bundesregierung, wonach eine verbindliche Honorarordnung für Architekten- und Ingenieurleistungen genau diese Anforderungen für ein verbindliches Preisrecht erfüllen würde und somit ein wichtiger Bestandteil einer ganzen Reihe qualitätssichernder Regelungen sei, eine Absage erteilt. Er begründet hierzu, dass in allen anderen EU-Mitgliedsstaaten ohne verbindliche Honorarsätze auch qualitätsvolle Architekten- und Ingenieurleistungen erbracht würden.

Aufgrund der Entscheidung ist Deutschland nunmehr in der Pflicht, das Verbot der Unterschreitung der Mindestsätze beziehungsweise Überschreitung der Höchstsätze so schnell wie möglich aufzuheben. Erfahrungsgemäß kann dies bis zu einem Jahr dauern. Bis zu diesem Zeitpunkt haben die Gerichte des betroffenen Staates die Pflicht, die Beachtung des EuGH-Urteils ihrerseits sicherzustellen.

Nach einer ersten Auswertung des Urteils ist festzuhalten, dass bislang abgeschlossene Verträge wirksam bleiben. Sowohl die Haupt- als auch die Nebenleistung ist zu erbringen, denn mit Blick auf die Honorarordnung hat der EuGH „lediglich" in Bezug auf die Mindest- bzw. Höchstsätze festgestellt, dass das Verbot in der HOAI, die Mindest- und Höchstsätze der HOAI zu unter- bzw. zu überschreiten, mit EU-Recht nicht vereinbar ist.

Ein in der Vergangenheit abgeschlossener Vertrag, bei dem in der entsprechenden Honorarvereinbarung gegen das in der HOAI festgelegte Verbot der Unter- bzw. Überschreitung verstoßen wurde, dürfte nunmehr wirksam sein. In der Regel liegt einer solchen Vereinbarung eine bezifferte oder bezifferbare Vergütung zugrunde. Es sind insoweit im Wesentlichen folgende Fälle denkbar:

  • Es wurde ein konkret beziffertes oder bezifferbares Honorar vereinbart (zum Beispiel Festpreis oder Stundensatz), das unterhalb der HOAI-Mindestsätze liegt. Beruft sich eine Partei jetzt auf die Mindestsätze, dürfte das Preiskontrollrecht der HOAI nicht mehr greifen. Es gilt der Grundsatz: Vertrag ist Vertrag.

  • Es wurde ein konkret beziffertes oder bezifferbares Honorar vereinbart, das oberhalb der HOAI-Höchstsätze liegt. Auch hier greift nicht mehr das Preiskontrollrecht der HOAI, so dass der bereits abgeschlossene Vertrag Bestand hat. Im Grundsatz gilt nunmehr, dass keine Reduzierung des Honorars vorgenommen wird.

Nicht betroffen sind nach erster Einschätzung Verträge, die sich innerhalb der Mindest- oder Höchstsätze bewegen.

Der Fachausschuss Rechtsfragen und Verträge im GdW wird sich zeitnah mit den Auswirkungen des EuGH-Urteils beschäftigen und Sie anschließend entsprechend informieren.

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vbw-info 07/2019

Tarifergebnis 2019

Mit vbw-info 05/2019 und 06/2019 hatten wir Sie jeweils über die Tarifverhandlungsrunde 2019 informiert. Die Tarifparteien konnten sich auf folgendes Tarifergebnis einigen:

  1. Der Tarifvertrag hat eine Laufzeit vom 01.07.2019 bis 30.06.2020.

  2. Die Löhne und Gehälter werden ab dem 01.07.2019 um 2,7% (aufgerundet jeweils auf volle 5,00 Euro) angehoben.

  3. Die Auszubildendenvergütungen werden ab dem 01.07.2019 um jeweils 50,00 Euro angehoben.

  4. Die Parteien dieses Tarifvertrages verpflichten sich, im Rahmen ihrer rechtlichen und tatsächlichen Möglichkeiten auf Grundlage der zwischen den Trägern der SOKA-BAU geschlossenen Vereinbarung vom 30.10.2018 und des durchgeführten Clearing-Stellenverfahrens zeitnah Kriterien zu vereinbaren, durch die Tarifkollisionen zwischen den Sozialkassentarifverträgen der Bauwirtschaft und den Flächentarifverträgen der Immobilienwirtschaft vermieden werden.

  5. Es wird eine Erklärungsfrist für beide Seiten von zwei Wochen vereinbart.

Die Große Tarifkommission der Gewerkschaften und der Verbandsausschuss des Arbeitgeberverbandes haben am 16.07.2019 dem Tarifergebnis zugestimmt. Das Tarifergebnis ist damit wirksam.

Die aktuellen Vergütungstabellen, die ab dem 01.07.2019 gelten, sind im Mitgliederbereich unter „Aktuelle Informationen“ auf der Internet-Homepage des AGV veröffentlicht.

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Allgemeine Geschäftsführung

Notwendige Anpassung der Arbeitsverträge bei Minijobs, sofern Arbeit auf Abruf vorliegt

Häufig werden Minijobs als Abruf-Arbeit ausgeführt. Arbeit auf Abruf liegt vor, wenn Arbeitgeber und Arbeitnehmer vereinbaren, dass der Arbeitnehmer seine Arbeitsleistung entsprechend dem Arbeitsanfall zu erbringen hat. Die Erbringung der Arbeitsleistung erfolgt auf Abruf durch den Arbeitgeber. Zeitpunkt und Umfang des Arbeitseinsatzes definiert der Arbeitgeber. Sollte Arbeit auf Abruf vorliegen, haben sich durch das Brückenteilzeitgesetz v. 11.12.2018 (BGBl 2018 I S. 2384) ab 01.01.2019 gravierende Veränderungen ergeben. Bei fehlender Vereinbarung zur Arbeitszeit unterstellt das Gesetz ab 01.01.2019 eine Wochenarbeitszeit von 20 Stunden, vorher lag sie bei 10 Stunden pro Woche. Es ist damit nicht mehr ausreichend, allein den Stundenlohn zu dokumentieren, sondern es muss auch die wöchentliche Arbeitszeit im Arbeitsvertrag konkret festgeschrieben sein, da sonst unterstellt wird, dass der Arbeitnehmer 20 Stunden pro Woche arbeitet. Damit wäre die 450-Euro-Grenze für einen Minijob schnell überschritten: Wird nur der Mindestlohn von 9,19 Euro bezahlt, und unterstellt man weiterhin, dass der Durchschnittsmonat 4,33 Wochen hat (52 Wochen / 12 Monate), ergibt das bei einer 20 Stundenwoche einen Monatslohn von 796,47 Euro. Damit liegt dann kein Minijob mehr vor.

Für die Vertragsanpassung ist zu beachten:

Ist eine wöchentliche Mindestarbeitszeit vereinbart, darf zusätzlich höchstens 25 Prozent der vereinbarten Mindestarbeitszeit abgerufen werden.

Bei Vereinbarung einer wöchentlichen Höchstarbeitszeit muss wöchentlich 80 Prozent dieser Arbeitszeit abgerufen werden. Nach dem Gesetz müsste die Abruf-Arbeit mindestens vier Tage im Voraus dem Arbeitnehmer mitgeteilt werden.

Anwendung auf geringfügig beschäftigte Hausmeister von Wohnungsunternehmen?

Es ist nun die Frage, ob bei geringfügig beschäftigten Hausmeistern in Wohnungsunternehmen Arbeit auf Abruf vorliegt. Häufig besteht hier die Regelung, dass mit den Mitarbeitern ein wöchentlicher oder monatlicher Arbeitszeitrahmen festgelegt wird. In diesem Arbeitszeitrahmen sind die im Vertrag festgelegten Arbeiten zu verrichten. In diesem Fall bestimmt der Arbeitgeber nicht den Zeitpunkt, in dem die Arbeiten ausgeführt werden müssen, sondern den Arbeitsumfang, z. B. Schneeräumen entsprechend der kommunalen Satzung. Der Arbeitgeber verzichtet in diesen Fällen auf sein Dispositionsrecht bezüglich der Zeit, in der die Arbeitsleistung zu erbringen ist. Häufig hat die Regelung zum Inhalt, dass eine bestimmte Arbeitszeit vereinbart ist und bei angefallener Mehrarbeit diese zusätzlich vergütet wird, z. B. für den Winterdienst, wo der Arbeitsanfall von der Wetterlage abhängig ist. In der Regel sind diese Arbeitnehmer mit einer bestimmten Aufgabe betraut, die sie weitgehend selbständig nach Arbeitsanfall (z. B. bei der Notwendigkeit der Schneeräumung) ausführen. In diesen Fällen ist es deshalb zweifelhaft, ob tatsächlich Arbeit auf Abruf vorliegt. Rechtsprechung hierzu gibt es noch nicht. Es sollte aber auch bei diesen Arbeitnehmern auf jeden Fall eine bestimmte monatlich oder wöchentlich zu erbringende Arbeitszeit im Arbeitsvertrag fixiert werden.

Zu Fragen steht den Mitgliedern des Arbeitgeberverbands der Deutschen Immobilienwirtschaft e.V., Peter-Müller-Str. 16, 40468 Düsseldorf, Tel: 0211  96 13 50 dieser gerne zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Rahmenvereinbarung mit der SCHUFA Holding AG

Seit dem Jahr 2005 besteht die Rahmenvereinbarung zwischen dem GdW und der SCHUFA Holding AG auf dem Gebiet der Privatpersonenauskünfte und Auskünfte über gewerbliche Mietinteressenten (Firmenauskünfte).

Die bekannte Produktpalette der SCHUFA wurde hinsichtlich der angebotenen Leistungen und Konditionen aktualisiert.

Was wurde unter anderem neu aufgenommen?

  • Die Anfrage OA ermöglicht Adressinformationen zu unbekannt verzogenen ehemaligen Mietern oder anderweitigen Schuldnern. Das kann z. B. für die Zustellung von Betriebskostenabrechnungen oder für die Rückzahlung von Mietkautionen oder Genossenschaftsanteilen von Interesse sein.

  • Mit der SCHUFA-GwG-Auskunft besteht nunmehr auch eine Möglichkeit der Feststellung der Identität des Vertragspartners inkl. Ermittlung sogenannter wirtschaftlicher Berechtigter im Sinne des Geldwäschegesetzes. Diese Auskunft dürfte insbesondere für die Wohnungsgenossenschaften mit Spareinrichtung von Interesse sein.

Die SCHUFA baut zudem das Angebot von Schnittstellen zur Online-Anbindung direkt in die wohnungswirtschaftlichen ERP-Systeme laufend weiter aus. Schnittstellen in die Systeme der Aareon AG und der ImmoSolve GmbH bestehen bereits seit einigen Jahren; weitere Schnittstellen-Anbindungen zu Systemen anderer Anbieter, wie z. B. der Immomio GmbH ab August 2019, sollen folgen.

Die SCHUFA bietet aktuell ein exklusives Test-Angebot für Interessenten aus der GdW-Wohnungswirtschaft. Dieses beinhaltet:

  • eine kostenfreie und unverbindliche Testphase für Ihre Mitgliedsunternehmen

  • 3 Monate Verzicht auf den monatlichen Mindestumsatz in Höhe von 50 EUR netto (der monatliche Mindestumsatz von 50 EUR netto wird während der regulären Vertragslaufzeit ansonsten mit den im Monat erfolgten Personen- und Firmenauskünften - siehe Produktpalette - verrechnet)

  • 20 W-Auskünfte (Anfrage AM – Mietinteressenten vor Mietvertragsabschluss)

  • 5 Adressaktualisierungen (Anfrage OA – unbekannt verzogene ehemalige Mieter)

  • 3 Firmenauskünfte (jeweils eine Kurz-, Kompakt- und Vollauskunft).

Alle Informationen rund um die Rahmenvereinbarung mit der SCHUFA stehen auch im passwortgeschützten Mitgliederbereich auf der GdW-Homepage unter Rahmenverträge zum Abruf zur Verfügung.

Weitergehende Informationen erhalten Sie direkt bei der SCHUFA. Bitte wenden Sie sich hierfür – vorzugsweise per E-Mail – an: SCHUFA Holding AG,  E-Mail: immobilienwirtschaft@schufa.de.

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Allgemeine Geschäftsführung

Zuständige Erlaubnisbehörden nach § 34c GewO

Aus gegebenem Anlass weisen wir darauf hin, dass sich seit dem 01.03.2019 die Zuständigkeit der Erlaubnisbehörden geändert hat.

Waren früher die unteren Verwaltungsbehörden (auf Landkreisebene sind dies die Landratsämter und für die kreisfreien Städte die Ordnungsämter) zuständig, sind seit dem 01.03.2019 in Baden-Württemberg die Industrie- und Handelskammern die zuständigen Erlaubnis- und Aufsichtsbehörden nach § 34 c GewO.

Diese Zuständigkeitsänderung macht eine Anpassung der Impressumsangaben erforderlich! Erlaubnisinhaber müssen im Impressum ihrer Webseiten daher die Angaben zur zuständigen Aufsichtsbehörde anpassen. Diese Angabe kann beispielsweise für ein Unternehmen, dessen Hauptniederlassung sich im IHK Bezirk Stuttgart befindet, wie folgt aussehen:

Zuständige Aufsichtsbehörde für die Tätigkeit nach § 34c GewO:

IHK Region Stuttgart
Jägerstr. 30
70174 Stuttgart

Ebenfalls sind seit dem 01.03.2019 Berichte über die Prüfung nach § 16 MaBV oder Negativerklärungen an die nunmehr zuständigen Industrie- und Handelskammern zu senden.

Sofern sich des Weiteren nach Erlaubniserteilung Änderungen im Unternehmen ergeben wie z. B. Adressänderungen, Namens- oder Firmenänderungen, ein Wechsel in der Geschäftsführung oder im Vorstand bei juristischen Personen, ein Eintritt oder Wechsel von Leitungspersonal (Betriebsleiter oder Zweigniederlassungsleiter), ist dies ebenfalls den Industrie- und Handelskammern durch Änderungsmitteilung anzuzeigen.

Bei Rückfragen wenden Sie sich bitte an Ihren mandatsverantwortliche/n Prüfer/in oder an die Rechtsabteilung des vbw.

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Allgemeine Geschäftsführung

Die Datenschutzbeauftragten der WTS informieren

Der Bundestag hat am 28.06.2019 das zweite Datenschutzanpassungs- und Umsetzungsgesetz (2. DSAnpUG) verabschiedet. Bisher bestand die Pflicht, einen Datenschutzbeauftragten zu bestellen, wenn in einem Unternehmen mindestens 10 Personen ständig personenbezogene Daten verarbeiten. Durch die Gesetzesänderung ergibt sich eine Erhöhung dieser Personenzahl auf 20.

Die Befreiung von der Bestellpflicht eines Datenschutzbeauftragten für Unternehmen mit unter 20 Personen, die ständig personenbezogene Daten verarbeiten, führt jedoch nicht zu einem Wegfall datenschutzrechtlicher Pflichten. Auch ohne gesetzliche Bestellpflicht müssen Unternehmen den Pflichten nach der DSGVO vollumfänglich nachkommen und sind daher gut beraten, einen betrieblichen Datenschutzbeauftragten zu benennen.

Der Bundesrat muss dem 2. DSAnpUG noch zustimmen. Es tritt dann am Tag nach der Verkündung im Bundesgesetzblatt in Kraft.

Für Rückfragen oder zu Fragen rund um den Datenschutz stehen Ihnen die Datenschutzbeauftragten der WTS, Herr David Hummel, Herr Christoph Schmidt oder Herr Dieter Schmidt (Telefonnummer 0711 16345 – 416) gerne zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Bezug von Firmenfahrzeugen über die Rahmenverträge der DRWZ Mobile GmbH

Die DRWZ Mobile GmbH mit Sitz in Wiesbaden ist aus der DRWZ hervorgegangen, der Deutschen Raiffeisen-Warenzentrale GmbH, einem Unternehmen innerhalb der deutschen Raiffeisen-Organisation, und verfügt über Rahmenverträge mit den führenden KFZ-Herstellern, Autovermietungen sowie Werkstätten. Zudem vermittelt die DRWZ Mitgliedsunternehmen von Genossenschaften und Verbundgruppen Dienstfahrzeuge zu Großkundenkonditionen. Die Großkundenrahmenverträge der DRWZ Mobile GmbH gelten deutschlandweit bei allen Vertragshändlern.

Bezugsberechtigt sind alle genossenschaftlichen Unternehmen, die dem Raiffeisen-Verbund angehören und Mitglied bei einem Genossenschaftsverband sind.

Für die Nutzung der Rahmenverträge bedarf es einer einmaligen kostenfreien Registrierung unter https://www.drwzmobile.com. Nach erfolgreicher Anmeldung sowie Prüfung der Bezugsberechtigung werden ein Bestätigungslink sowie das Passwort verschickt. Im Anschluss ist ein Zugriff auf die verschiedenen Konditionen der Rahmenverträge möglich.

Für Rückfragen steht Ihnen Frau Stefanie Kurz vom vbw (Telefon 0711 16345 – 102) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Betriebsrenten: Änderungen beim Zahlstellenverfahren für Versorgungsbezüge ab dem 01.07.2019 – Wegfall der Befreiung für kleine Zahlstellen

Hat der Arbeitgeber an seine Arbeitnehmer eine Versorgungszusage erteilt, muss er bei der Zahlung der Betriebsrente an gesetzlich krankenversicherte Betriebsrentner am sogenannten Zahlstellenverfahren teilnehmen. Der Arbeitgeber als Zahlstelle muss dabei maschinelle Meldungen an die Krankenkasse des Betriebsrentners machen.

Für kleinere Zahlstellen (weniger als 30 Versorgungsbezieher) bestand die Möglichkeit, sich von dieser Pflicht befreien zu lassen. Diese Befreiung ist seit 01.07.2019 durch Artikel 1 Nr. 90 des Terminservice- und Versorgungsgesetzes (TSVG) entfallen. Die Arbeitgeber haben den jeweiligen Krankenkassen die für die Betriebsrentner abzuführenden Sozialversicherungsbeiträge (SV-Beiträge) zu melden und abzuführen. Für freiwillig in einer gesetzlichen Krankenkasse versicherte Versorgungsbezieher besteht die Besonderheit, dass zwar die Meldungen zu machen sind, das Unternehmen (Zahlstelle) jedoch keine SV-Beiträge abzuführen hat. Privat versicherte Versorgungsbezieher sind nicht in das Zahlstellenverfahren einbezogen, so dass für diese Personen keine Meldungen und auch keine Beitragsabführungen zu machen sind.

Um am Zahlstellen-Meldeverfahren teilnehmen zu können, benötigt der Arbeitgeber eine Zahlstellennummer, die Sozialversicherungsnummer des Betriebsrentners und Angaben zu dessen Krankenkasse. Die Zahlstellennummer beantragt der Arbeitgeber elektronisch bei der ITSG, die diese im Auftrag des GKV-Spitzenverbandes vergibt. Die Krankenkasse sowie die Sozialversicherungsnummer des Betriebsrentners erhält der Arbeitgeber vom Betriebsrentner.

Bei eventuellen Fragen wenden Sie sich bitte an die WTS Wohnungswirtschaftliche Treuhand Stuttgart GmbH, Herdweg 52/54, 70174 Stuttgart (Tel. 0711 16345 - 410, Telefax 0711/16345 - 498, E-Mail: info@wts-vbw.de).

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Allgemeine Geschäftsführung

Anpassung des Basiszinssatzes zum 01.07.2019

Die Deutsche Bundesbank berechnet den Basiszinssatz nach den gesetzlichen Vorgaben des § 247 Abs. 1 BGB. Er verändert sich danach jeweils zum 01.01. und 01.07. eines Jahres um die Prozentpunkte, um welche seine Bezugsgröße seit der letzten Veränderung des Basiszinssatzes gestiegen oder gefallen ist.

Der Basiszinssatz des § 247 BGB dient als Grundlage für die Berechnung von Verzugszinsen. Die Verzugszinsen sind in § 288 BGB geregelt. Nach § 288 Abs. 1 BGB liegt der Verzugszins bei Rechtsgeschäften, an denen ein Verbraucher beteiligt ist, 5 Prozentpunkte über dem Basiszins/Jahr; bei Rechtsgeschäften, an denen ein Verbraucher nicht beteiligt ist, liegt der Zinssatz für Entgeltforderungen 9 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 2 BGB).

Der Basiszins (§ 247 Abs. 2 BGB) hat sich zum 01.07.2019 nicht verändert und beträgt weiterhin – (minus!) 0,88%.

Demnach betragen die gesetzlichen Verzugszinsen (§ 288 Abs. 1 Satz 2 BGB) für Verbrauchergeschäfte seit dem 01.07.2019 nach wie vor 4,12% und nach § 288 Abs. 2 BGB bei Entgeltforderungen, an denen kein Verbraucher beteiligt ist, nach wie vor 8,12%.

Der jeweils maßgebliche Zinssatz wird von der Deutschen Bundesbank im Bundesanzeiger unter www.Basiszinssatz.de bekannt gemacht.

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Wohnungspolitik

Landtag verabschiedet neue Landesbauordnung

Am 17.07.2019 hat der Landtag die neue Landesbauordnung verabschiedet. Wie zuletzt in vbw-info 05/2019 berichtet, sieht die Landesbauordnung u.a. Flexibilisierungen und Erleichterungen bei Fahrradstellplätzen sowie Erleichterungen bei der Kinderspielplatzpflicht vor. Zudem werden Aufstockungen erleichtert. Auch mit Blick auf die Barrierefreiheit ist die neue LBO etwas flexibler, indem die Flächenanforderungen künftig über mehrere Geschosse hinweg erfüllt werden können. Durch eine Reihe von Maßnahmen sollen auch die Baugenehmigungsverfahren beschleunigt und vereinfacht werden. Außerdem enthält die LBO eine Ermächtigungsgrundlage für untergesetzliche Regelungen in der Garagenordnung zur Förderung der Elektromobilität für Leerrohre und Ladestationen. Hintergrund sind hierbei die Vorgaben der EU-Gebäuderichtlinie (vbw-info 04/2019). Es ist davon auszugehen, dass noch im Laufe dieses Jahres die Garagenverordnung angepasst werden wird, um diese europarechtlichen Vorgaben umzusetzen. Weiterhin enthalten sind in der Landesbauordnung die Begrünungsvorschriften. Die neue Landesbauordnung wird einen Monat nach der Verkündigung, also voraussichtlich zum 01.09.2019, in Kraft treten.

Im Einzelnen wurden die nachfolgenden, wesentlichen Änderungen verabschiedet:

  • Ermöglichung dickerer Wärmedämmung im Gebäudebestand (§ 5 Abs. 6 Satz 2 LBO)
    Die nachträgliche Wärmedämmung eines bestehenden Gebäudes bleibt bei der Berechnung der Abstandsflächentiefen außer Betracht, wenn sie einschließlich der Bekleidung nicht mehr als 0,30 m vor die Außenwand tritt. Zusätzlich soll eine Dacherhöhung bei nachträglicher Dämmung des Daches abstandsflächenrechtlich ermöglicht werden.
  • Vereinfachung der Kinderspielplatzpflicht (§ 9 Abs. 2 LBO)
    Der Schwellenwert für die Kinderspielplatzpflicht wird auf Gebäude mit mehr als drei Wohnungen angehoben. Bisher liegt er bei zwei Wohnungen. Die Kommunen können diesen Schwellenwert jedoch nach oben oder unten ändern. Die gesetzliche Pflicht kann zudem auch durch das Freihalten einer ausreichend großen Fläche erfüllt werden. Weiterhin ist eine Ablösemöglichkeit vorgesehen, indem ein Geldbetrag gezahlt wird, der für kommunale Kinderspielplätze verwendet werden muss.
  • Flexibilisierung der Barrierefreiheit (§ 35 Abs. 1 LBO)
    Die Anforderungen an die Barrierefreiheit können in Wohnungen auf mehreren Geschossen erfüllt werden. Voraussetzung hierfür ist, dass die gesamte Grundfläche dieser barrierefreien Wohnungen die Grundfläche der Nutzungseinheiten des Erdgeschosses nicht unterschreitet.
  • Erleichterung der Aufstockung zur Schaffung von Wohnraum (§§ 35, 37 LBO)
    Durch Aufstockungen oder ähnliche Maßnahmen (Anbau, Ausbau, Nutzungsänderung, Wohnungsteilung) werden keine neuen Anforderungen an die Barrierefreiheit im Gebäude und die Anzahl von Fahrrad- und Kfz-Stellplätzen ausgelöst.
  • Änderung der Fahrrad-Stellplatzpflicht bei Wohnungen (§ 35 Abs. 4 Satz 1, § 37 Abs. 2 LBO)
    Die bisherige starre Regelung von zwei Fahrrad-Stellplätzen je Wohnung entfällt. Die Baurechtsbehörden entscheiden dies vor Ort entsprechend dem jeweiligen Bedarf.
  • Streichung der Flächen zum Wäschetrocknen (§ 35 Abs. 4 Satz 2 LBO)
    Die Pflicht, bei Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen Flächen zum Wäschetrocknen zur gemeinschaftlichen Benutzung zur Verfügung zu stellen, wird gestrichen.
  • Einführung der Einreichung der Bauvorlagen bei der Baurechtsbehörde (§ 53 Abs. 1 LBO)
    Zur Verkürzung des Verfahrens werden die Bauvorlagen künftig direkt bei der Baurechtsbehörde eingereicht.
  • Neuregelung der Fristen bei Nachreichung fehlender Unterlagen (§ 54 Abs. 1 LBO)
    Bei behördlichen Nachforderungen wird der Lauf der gesetzlichen Fristen (insbesondere Bearbeitungsfrist) nur gehemmt und mit Eingang der Unterlagen wieder fortgesetzt.
  • Streichung der Möglichkeit der Fristverlängerung im vereinfachten Verfahren (§ 54 Abs. 6 LBO)
    Die Möglichkeit, die Frist zur Abgabe der Stellungnahme der beteiligten Träger öffentlicher Belange um einen weiteren Monat zu verlängern, wird gestrichen.
  • Digitalisierung des Baugenehmigungsverfahrens (§ 53 Abs. 2 LBO)
    Die Schriftformerfordernisse im baurechtlichen Verfahren werden weitgehend aufgehoben.
  • Zulassung der digitalen Baugenehmigung (§ 58 Abs. 1 Satz 3 LBO)
    Der Ausschluss der digitalen Form für die Baugenehmigung wird gestrichen.
  • Aufnahme einer Ermächtigungsgrundlage für untergesetzliche Regelungen zur Förderung der Elektromobilität
    Durch die Änderung soll die Regelung von Anforderungen zu Leerrohren und Ladestationen in der Garagenverordnung rechtlich ermöglicht werden. Ziel ist es zunächst, die EU Gebäuderichtlinie umzusetzen. Mit einem Entwurf wird bereits in diesem Herbst gerechnet.

Die vom Landtag beschlossenen Änderungen finden Sie hier: https://www.landtag-bw.de/files/live/sites/LTBW/files/dokumente/WP16/
Drucksachen/6000/16_6592_D.pdf
.

Da der Beschluss des Landtages erst vor wenigen Tagen erfolgte, liegt bislang noch keine konsolidierte Textfassung der neuen Landesbauordnung vor.

Als Ansprechpartner steht Ihnen Herr Michael Roth vom vbw (Telefon 0711 16345 – 110) zur Verfügung.

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Förderung des Wohnungsbaus

Aktualisierung von Sicherungsvereinbarungen durch die L-Bank

In den letzten Wochen hat die L-Bank Mitgliedsunternehmen angeschrieben mit dem Wunsch zur Aktualisierung von Sicherungsvereinbarungen für bestehende grundpfandrechtliche Sicherheiten. Nach Rücksprache mit der L-Bank erfolgt dies im Zuge einer turnusmäßigen Datenaktualisierung zur hausinternen Bewertung von Realkrediten gemäß den bankaufsichtlichen Anforderungen. Die L-Bank nimmt in diesem Zusammenhang angabegemäß keine Veränderung der Sicherheitenabreden vor. Eine materielle Änderung der bestehenden vertraglichen Vereinbarungen geht mit dem Aktualisierungswunsch der L-Bank damit nicht einher. Bei Fragen zur Neuordnung von  Sicherungsabreden mit einem engen oder einem weiten Sicherungszweck nehmen Sie bitte Kontakt zu Ihrem Kundenbetreuer der L-Bank auf.

Für Rückfragen steht Ihnen die Abteilung Betriebswirtschaftliche Beratung des vbw (Ansprechpartner: Herr Rolf Pflüger, Telefon 0711 16345 – 165) zur Verfügung.

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Steuerfragen

Die WTS informiert zum aktuellen Sachstand zur Grundsteuerreform

Das Bundeskabinett hat am 21.06.2019 die Gesetzentwürfe zur Grundsteuerreform verabschiedet; die erste Lesung des Gesetzes im Bundestag ist bereits erfolgt.

Wegen der bisher umstrittenen Frage der Gesetzgebungskompetenz des Bundes wird nun beabsichtigt, den Artikel 105 Abs. 2 des Grundgesetzes zu ändern und dort die Gesetzgebungskompetenz des Bundes für die Grundsteuerreform verfassungsrechtlich abzusichern. Durch eine Ergänzung des Artikels 72 Abs. 3 des Grundgesetzes sollen die Länder die Möglichkeit erhalten, vom Bundesgesetz abweichende Regelungen für die Grundsteuer zu treffen. Damit hätten die Länder die Möglichkeit, anstelle des wertabhängigen Bundesverfahrens auch wertunabhängige Flächenverfahren für die Grundsteuer auf Landesebene zu installieren. Diese sollen ab dem 01.01.2025 zur Anwendung kommen.

Was das Bewertungsverfahren des Bundes anbelangt, wird für unbebaute Grundstücke weiterhin auf die Grundstücksfläche und den Bodenrichtwert abgestellt. Für bebaute Grundstücke sieht der Gesetzentwurf nach wie vor ein wertabhängiges Verfahren in Form eines vereinfachten Ertragswertverfahrens auf der Basis durchschnittlicher Nettokaltmieten und unter Berücksichtigung von Bodenrichtwerten bzw. Bodenrichtwertzonen als Regelverfahren für Mietwohngrundstücke vor. Der Nachweis einer tatsächlich niedrigeren Miete als die Durchschnittsmiete ist weiterhin nicht vorgesehen. Der ursprünglich vorgesehene Mietzuschlag in Großstädten ist zwar entfallen. Allerdings soll es bei dem vorgesehenen Mindestwertansatz in Höhe von 75% des Bodenwerts verbleiben, wodurch insbesondere die Wohnungsbestände in den Gebieten mit hohen Bodenrichtwerten belastet werden, die ansonsten niedrige Mieten aufweisen.

Geschäftsgrundstücke und gemischt-genutzte Grundstücke sollen nunmehr in einem Sachwertverfahren bewertet werden.

Weiterhin ist der Ansatz einer ermäßigten Grundsteuermesszahl für den sozialen Wohnungsbau vorgesehen, aber auch für eine ausgewählte Gruppe von Wohnungsunternehmen lediglich aufgrund der Anteilseignerschaft oder ihres steuerlichen Status', was abzulehnen ist.

Mit einer weiteren Änderung des Grundsteuergesetzes sollen Gemeinden, die über Gebiete mit besonderem Wohnraumbedarf verfügen, die Möglichkeit erhalten, für baureife Grundstücke einen gesonderten und gegenüber den übrigen Grundstücken höheren Hebesatz festzusetzen.

Bei eventuellen Fragen wenden Sie sich bitte an die WTS Wohnungswirtschaftliche Treuhand Stuttgart GmbH, Herdweg 52/54, 70174 Stuttgart (Tel. 0711 16345 - 410, Telefax 0711/16345 - 498, E-Mail: info@wts-vbw.de).

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Steuerfragen

Die WTS informiert zum Gesetz über Sonderabschreibungen im Mietwohnungsneubau

Bereits am 29.11.2018 hatte der Deutsche Bundestag das Gesetz zur Einführung einer Sonderabschreibung zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus (§ 7 b EStG) in 2. und 3. Lesung verabschiedet. In der Sitzung im Dezember 2018 hat der Bundesrat über dieses Gesetzesvorhaben nicht beraten. Erst in seiner Sitzung am 28.06.2019 hat der Bundesrat dem Gesetzesvorhaben zugestimmt, so dass es in Kraft treten kann.

Die durch den Bundesrat verursachte Verzögerung ist umso ärgerlicher, weil die Sonderabschreibung zeitlich begrenzt ist. Die Sonderabschreibung kann nämlich nur für Neubauten beansprucht werden, deren Bauantrag oder Bauanzeige nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022 gestellt wurde. Letztmalig kann die Sonderabschreibung im Veranlagungszeitraum 2026 beansprucht werden. Wird z B. das Objekt im Jahr 2025 fertiggestellt, kann dann zwar noch im Jahr 2025 und 2026 die Sonderabschreibung geltend gemacht werden, in den Folgejahren ist die Sonderabschreibung aber nicht mehr möglich.

Die wichtigsten Fakten im Überblick

Die Sonderabschreibung wird für die Anschaffung und Herstellung neuer Wohnungen im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren gewährt. Die Sonderabschreibungshöhe beträgt jährlich bis zu 5% der Bemessungsgrundlage und wird zusätzlich zur regulären linearen AfA nach § 7 Abs. 4 EStG gewährt, so dass im Begünstigungszeitraum von 4 Jahren bis zu 7% AfA jährlich verrechnet werden können. Soweit die Sonderabschreibung in Anspruch genommen wird, sinken ab dem 5. Jahr nach der Anschaffung bzw. Herstellung des Objekts die regulären Abschreibungsbeträge; insofern ergibt sich aus der Sonderabschreibung lediglich ein Zinsvorteil, weil die Beträge der Sonderabschreibung früher in Anspruch genommen dürfen.

Voraussetzung für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung ist, dass die Anschaffungs- oder Herstellungskosten - ohne Aufwendungen für das Grundstück und die Außenanlagen - maximal 3.000 EUR/m² Wohnfläche betragen. Es dürfen die Sonderabschreibungen aber nur für Anschaffungs- oder Herstellungskosten – ohne Aufwendungen für das Grundstück und die Außenanlagen – von maximal 2.000 EUR/m² Wohnfläche verrechnet werden.

Beispiel:

Gebäudeanschaffungskosten 2.900 EUR/m².
Damit ist die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung grundsätzlich möglich, weil sie weniger als 3.000 EUR/m² betragen. Die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung ist aber begrenzt auf Herstellungskosten von maximal 2.000 EUR/m². Somit ergeben sich folgende Abschreibungsbeträge:

  • Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG (2.900 EUR x 2%) i.H.v. 58,00 EUR
  • Sonderabschreibung nach § 7b EStG (2.000 EUR x 5%) i.H.v. 100,00 EUR
    Maximal mögliche Abschreibung je m² im Begünstigungszeitraum i.H.v. 158 EUR

Weitere Voraussetzung für die Inanspruchnahme ist die entgeltliche Überlassung der Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren zu Wohnzwecken.

Für die Sonderabschreibung wurde kein Notifizierungsverfahren bei der EU-Kommission durchgeführt. Deshalb gilt der Barwert des Zinsvorteils als Beihilfe i. S. d. De-Minimis-Verordnung. Soweit deshalb die Grenzen der De-Minimis-Verordnung überschritten sind, wird die Sonderabschreibung nicht gewährt.

Soweit die Baukostenobergrenze (AHK max. 3.000 EUR/m² Wohnfläche) innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Jahr der Anschaffung oder Herstellung der neuen Wohnung durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten überschritten wird, wird die Sonderabschreibung rückgängig gemacht. Hierzu sind im Gesetz spezielle verfahrensrechtliche Vorschriften enthalten.

Vermietungsgenossenschaften können die Sonderabschreibung nicht anwenden, da ihre Einkünfte aus der Wohnungsvermietung ohnehin durch die bestehende Steuerbefreiung nach § 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG steuerbefreit sind.

Bewertung des Gesetzes und Empfehlungen

In Bezug auf die Auslegung des Gesetzes bestehen erhebliche Unklarheiten.

Keine Definition der Wohnfläche

Im Gesetz wird lapidar davon gesprochen, dass die Anschaffungs- oder Herstellungskosten – ohne Aufwendungen für das Grundstück und die Außenanlagen – maximal 3.000 EUR/m² Wohnfläche betragen dürfen. Es ergibt sich aus dem Gesetz keine Definition der Wohnfläche. Für die Berechnung der Wohnfläche gibt es verschiedene Definitionen. Je nach der gewählten Definition der Wohnfläche, ergeben sich ganz verschiedene Wohnflächen und damit Anschaffungs- oder Herstellungskosten je Quadratmeter. Hier wird wohl erst Klarheit durch ein BMF-Schreiben hergestellt werden können.

Welche Beihilfen sind gegebenenfalls schädlich?

Unklar ist, welche Beihilfen zu einem Ausschluss der Förderung führen sollen. Bei den De-Minimis-Beihilfen handelt es sich i. d. R. um solche Beihilfen, bei denen keine Notifizierung bei der EU-Kommission erfolgt ist. Aus dem Gesetz ergibt sich nicht, ob nur solche Beihilfen zu berücksichtigen sind, bei denen keine Notifizierung erfolgt ist oder auch Beihilfen im Sozialen Wohnungsbau einzubeziehen sind, bei denen i. d. R. ein Betrauungsakt zu Grunde liegt und/oder die Notifizierung erfolgt ist. Auch hier wird sich hoffentlich durch ein BMF-Schreiben eine Klärung herbeiführen lassen.

Grundsätzlich könnten Erwerber auch in Bauträgerfällen die Sonderabschreibung in Anspruch nehmen. Hier ist dann aber darauf zu achten, dass die Anschaffung im Jahr der Baufertigstellung erfolgt. Es ergeben sich dann hier ähnliche Probleme, die es früher bei der Inanspruchnahme der degressiven Abschreibung nach § 7 Abs. 5 EStG gab.

Aufgrund der bestehenden Unklarheiten empfehlen wir, in der werblichen Ansprache in Bauträgerfällen in Bezug auf die Sonderabschreibung zurückhaltend zu sein.

Für weitere Auskünfte steht Ihnen Herr Schmidt von der WTS Wohnungswirtschaftliche Treuhand Stuttgart GmbH, Herdweg 52/54, 70174 Stuttgart, gerne zur Verfügung (Tel. 0711 16345 - 400).

Die neue Sonderabschreibung wird auch im Bilanz- und Steuerseminar der AWI im November 2019 intensiv besprochen werden.

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Steuerfragen

Die WTS informiert zur Körperschaftsteuer

Durch das Gesetz zur Einführung einer Sonderabschreibung zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus erfolgte auch eine Änderung des § 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG (Steuerbefreiung von Vermietungsgenossenschaften) im Zusammenhang mit dem Betrieb von Mieterstromanlagen.

§ 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG wurde wie folgt ergänzt:

Erzielt das Unternehmen Einnahmen aus der Lieferung von Strom aus Anlagen, für den es unter den Voraussetzungen des § 21 Absatz 3 des Erneuerbare-Energien-Gesetzes einen Anspruch auf Zahlung eines Mieterstromzuschlags hat, erhöht sich die Grenze des Satzes 2 für diese Einnahmen auf 20 Prozent, wenn die Grenze des Satzes 2 nur durch diese Einnahmen überschritten wird. Zu den Einnahmen nach Satz 3 gehören auch Einnahmen aus der zusätzlichen Stromlieferung im Sinne des § 42a Absatz 2 Satz 6 des Energiewirtschaftsgesetzes sowie Einnahmen aus der Einspeisung von Strom aus diesen Anlagen.

Mit Blick in die Gesetzesbegründung meint dies, dass die Steuerbefreiung der Vermietungsgenossenschaft nicht gefährdet wird, wenn es aufgrund des Angebots von Mieterstrom aus Photovoltaik-Anlagen und den daraus erzielten Einnahmen zunächst zu einem Überschreiten der sogenannten 10%-Einnahmengrenze (nicht begünstigte Tätigkeiten) kommt. Die Einnahmen daraus sind aber weiterhin steuerpflichtig.

Allerdings dürfen diese Einnahmen aus Mieterstrom zuzüglich zugekauftem Strom (in Zeiten, in denen kein Strom aus der Mieterstromanlage geliefert werden kann) und Einnahmen aus Einspeisung des Überschussstroms aus Mieterstromanlagen in das Netz dann nicht mehr als 20% der Gesamteinnahmen ausmachen.

Die Regelung ist insofern willkürlich und schwer praktikabel, weil für die Einnahmen aus der Stromeinspeisung aus KWK-Anlagen weiterhin die 10%-Einnahmengrenze anzuwenden ist.

Für weitere Auskünfte steht Ihnen Herr Schmidt von der WTS Wohnungswirtschaftliche Treuhand Stuttgart GmbH, Herdweg 52/54, 70174 Stuttgart, gerne zur Verfügung (Tel. 0711 16345 – 400).

Die neue Sonderabschreibung wird auch im Bilanz- und Steuerseminar der AWI im November 2019 intensiv besprochen werden.

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Mietrecht

BGH zur Berechnung der Wohnfläche

Sachverhalt:

Im vorliegenden Fall hatte die beklagte Mieterin eine laut Mietvertrag 94,48 m² große Wohnung angemietet. Die Mieterin zahlte zuletzt 423,00 Euro an die Vermieterin. Nachdem die Vermieterin eine Mieterhöhung um 20% gegenüber der Mieterin ausgesprochen hatte, stritten die Parteien u.a. über die Frage, wie die Balkonfläche auf die Wohnfläche anzurechnen ist. Die Mieterin legte hierbei eine Anrechnung von nur 25% zugrunde und kam deshalb zu einer Flächenabweichung von mehr als 10% gemäß der im Mietvertrag genannten Fläche. Im Wege der Widerklage verlangte sie daher von der Vermieterin die Rückzahlung der überzahlten Miete für die Vergangenheit. Es handelt sich vorliegend um frei finanzierten Wohnraum einer in Berlin gelegenen Mietwohnung.

Problem:

Für den frei finanzierten Wohnungsbau existieren keine verbindlichen Vorschriften zur Wohnflächenermittlung. Diese existieren nur für den preisgebundenen Wohnungsbau. Hier sieht die seit 2004 geltende Wohnflächenverordnung vor, dass die Grundflächen von Balkonen in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen sind, während die bis Ende 2003 maßgebliche II. Berechnungsverordnung (II. BV) eine Anrechnung der Balkonfläche zur Hälfte vorsah. Das Amtsgericht vertrat die Auffassung, dass die Fläche des Balkons zur Hälfte anzurechnen sei, weil in Berlin auch nach Inkrafttreten der Wohnflächenverordnung eine entsprechende örtliche Praxis bestehe.

Entscheidung des BGH:

In seinem Urteil vom 17.04.2019 (Az.: VIII ZR 33/18) kam der BGH zu dem Ergebnis, dass im vorliegenden Fall die Balkonfläche lediglich zu einem Viertel anzurechnen sei, da die zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses geltenden Vorschriften der Wohnflächenverordnung anzuwenden seien. Etwas anderes hätte nur dann gegolten, wenn ein anderer Berechnungsmodus örtlich üblich gewesen wäre. Dies hat der BGH vorliegend jedoch verneint. Eine solche Verkehrssitte verlange die Zustimmung von Mietern und Vermietern. Daneben gelte die Annahme einer Verkehrssitte nicht für einzelne Teilflächen, z.B. Balkone. Erforderlich sei vielmehr eine Verkehrssitte zur vollständigen Anwendung eines Regelwerks, da anderenfalls Wertungswidersprüche zumindest möglich und sachgerechte Ergebnisse nicht sichergestellt seien. Es reiche daher nicht aus, dass ein erheblicher oder auch überwiegender Teil der Marktteilnehmer ein Regelwerk unzutreffend anwende oder verschiedene Regelwerke miteinander vermische.

Hinweis und Anwendung für die Praxis:

Auf Basis des BGH-Urteils ist daher bei Streitigkeiten über die Wohnfläche bei frei finanziertem Wohnraum zur Ermittlung der korrekten Wohnfläche folgende Prüfungsreihenfolge durchzuführen:

Zunächst ist die Feststellung zu treffen, ob die Mietvertragsparteien eine bestimmte Berechnung vereinbart haben. Sollte dies nicht der Fall sein, müsste ermittelt werden, ob es in der Gemeinde eine Verkehrssitte zur Anwendung eines bestimmten Regelwerkes gibt. Mit dem vorliegenden Urteil des BGH dürfte diese Prüfungsreihenfolge jedoch obsolet geworden sein, da kaum feststellbar sein dürfte, dass die Anwendung eines ganzen Regelwerks in einer Gemeinde üblich ist. Ist keine der beiden vorherigen Voraussetzungen erfüllt, so sind auch im preisfreien Wohnungsbau die Vorschriften des preisgebundenen Wohnungsbaus anwendbar. Dies hätte zur Folge, dass bei einer Vermietung vor dem 01.01.2004 die Vorschriften der §§ 42 - 44 II. BV Anwendung finden, danach die Vorschriften der Wohnflächenverordnung.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RA Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 – 118) zur Verfügung.

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Europarecht

EU – INFO Juli / August 2019

Anbei erhalten Sie die neuesten Informationen aus der Europäischen Union (EU-INFO, Ausgabe Juli / August 2019).

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Veranstaltungshinweis

Am 04.11.2019 findet erstmalig die vbw-Digitalisierungstagung in den Räumlichkeiten des Evangelischen Bildungszentrums Hospitalhof Stuttgart (Büchsenstraße 33, 70174 Stuttgart) statt.

Von 09:30 Uhr bis 16:00 Uhr werden Sie Experten über verschiedene Schwerpunkte der Digitalisierung in der Wohnungsbranche informieren. Neben der Entwicklung einer Digitalisierungsstrategie für Wohnungsunternehmen werden auch Smart Home, Mieter-Apps oder die Arbeit mit Building Information Modeling (BIM) thematisiert.

Bitte merken Sie sich diesen Termin bereits vor. In Kürze werden wir nähere Informationen und das Tagungsprogramm auf unseren Verbandskanälen für Sie bereitstellen.

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Weiterbildungshinweis

Bei jährlichen Ausgaben in Höhe von bundesweit ca. 40 Mrd. Euro steht das Management der Betriebskosten heute mehr denn je im Mittelpunkt der Bemühungen für zufriedene Mieter und einer Steigerung des Unternehmenserfolgs. Mit der „Geislinger Konvention“ haben Vertreter der Wohnungswirtschaft einen Meilenstein entwickelt, der hilft, kostenintensive Schwachstellen in den Betriebskosten zu erkennen und Einsparpotenziale aufzudecken. Von der Verringerung der Betriebskosten profitieren damit die Mieter und die Attraktivität der angebotenen oder vermieteten Wohnungen wird erhöht.

Betriebskosten setzen sich aus einer Vielzahl von Positionen zusammen. Wer ihre Entwicklung erfolgreich steuern will, kommt am Prinzip eines Benchmarking nicht vorbei.

Hierzu dient der Lehrgang „Geprüfte/r Betriebskostenmanager/in nach Geislinger Konvention (HfWU)“, welcher im Zeitraum November 2019 bis Januar 2020 stattfindet.

Profitieren Sie davon, dass der berufsbegleitende Lehrgang in einer Kombination aus Präsenzterminen und Fernlehre durchgeführt wird. Ein Teil der Inhalte wird über Lehrbriefe vermittelt. Die Zielgruppe des Lehrgangs sind Entscheidungsträger/-innen im Bestandsmanagement, im Neubau und in der Betriebskostenabrechnung

Nähere Informationen finden Sie in dem als Anlage beigefügten Flyer.

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