vbw-info 08/2015

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Angelegenheiten des Verbandes

Ehrung

Herr Wolfgang Warth, geschäftsführendes Vorstandsmitglied der Baugenossenschaft Reichenbach an der Fils eG feierte am 01.07.2015 sein 25-jähriges Dienstjubiläum. Er wurde mit der Ehrennadel in Silber des vbw  ausgezeichnet. Aufsichtsrat und Vorstand der Genossenschaft dankten ihm für seine große Einsatzbereitschaft und die kooperative und gute Zusammenarbeit.

Wir gratulieren Herrn Warth auch nochmals an dieser Stelle recht herzlich zu der Auszeichnung.

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Angelegenheiten des Verbandes

Trauer

Mit tiefer Betroffenheit mussten wir erfahren, dass Herr Henry Gutte, langjähriger Prokurist der Baugenossenschaft Familienheim Mosbach eG am 30. August 2015 plötzlich und völlig unerwartet verstorben ist. Herr Gutte war insgesamt 37 Jahren beim Familienheim Mosbach eG tätig.  

Unser tiefes Mitgefühl gilt seiner Familie sowie unserem Mitgliedsunternehmen der Baugenossenschaft Familienheim Mosbach eG.

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

16. Immobilienkongress der HfWU

Am 20. Oktober 2015 findet der 16. Immobilienkongress der HfWU  zum Thema „Bezahlbares Wohnen“ statt.

Der Flyer mit Programmübersicht und Anmeldung ist als Anlage beigefügt.

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Allgemeine Geschäftsführung

Einigung zwischen EnBW und Landeskartellbehörde

Die Landeskartellbehörde Baden-Württemberg ist für die Einhaltung wettbewerbsrechtlicher Vorschriften bei der Preisgestaltung und die behördliche Durchsetzung des Gesetzes gegen Wettbewerbsbeschränkungen (GWG) zuständig. Ein Verfahren vor dem OLG Stuttgart betraf die Wasserpreise der Energie Baden-Württemberg AG (EnBW), einem der großen Energieunternehmen Deutschlands. Der Rechtstreit wurde am 09.07.2015 mit einem gerichtlichen Vergleich, den die beteiligten Parteien auf Vorschlag des Senates schlossen, beigelegt. Die Einigung umfasst im Wesentlichen folgende Punkte.

  • Der derzeitige Wasserpreis wird mit 2,56 EUR pro Kubikmeter Wasser (jedenfalls) für das Jahr 2015 beibehalten.
  • Für den Zeitraum 01.08.2012 (Datum der letzen Preiserhöhung) bis 31.12.2014 wird  der Preis für den Bezug von Wasser rückwirkend um 20,5 Prozent gesenkt. Die Kunden der EnBW erhalten entsprechende Gutschriften (nach vorläufiger Schätzung bei Verbräuchen von 150 Kubikmeter Wasser durchschnittlich 200,00 €  pro Haushalt).
  • Landeskartellbehörde und EnBW haben sich zudem darauf verständigt, dass die  Preise für Wasser in den nächsten fünf Jahren auf der Basis eines Index aus  Wasserbezugskosten und allgemeiner Preissteigerungsrate angepasst werden können.

Die zwischen den Parteien abgestimmten Zahlungsmodalitäten werden in den kommenden Wochen von der EnBW im Detail vorbereitet. Es soll nach Stadtteilen bzw. Bezirken vorgegangen werden. Ab Oktober 2015 ist sukzessive mit Auszahlungen zu rechnen; der gesamte Vorgang wird voraussichtlich im Oktober nächsten Jahres abgeschlossen sein.

Kunden der EnBW (Grundstückseigentümer, Wohnungseigentümer, Mieter usw.), die Wasser direkt vom Energieversorger beziehen, also auch Rechnungsempfänger sind, brauchen nichts weiter zu veranlassen. Sie werden im Rahmen der nächsten turnusmäßigen Wasserabrechnung angeschrieben und über die gutgeschrieben Beträge informiert.

Bei Mehrhausanlagen (Wohnungseigentümergemeinschaften, Mietbestände usw.) werden die Trinkwasserverbräuche in der Regel über einen EnBW-Gesamtzähler erfasst und abgerechnet. Auch hier erfolgen die Gutschriften automatisch mit Erteilung der Abrechnungen gegenüber den Eigentümern/Vermietern, Verwaltern der Gebäudegrundstücke. Mit der sich anschließenden „hausinternen“ Verteilung ist die EnBW hingegen nicht befasst. Diese ist von den Eigentümern/Vermietern, den Verwaltern vorzunehmen.

Für die Wohnungswirtschaft bringt die vergleichsweise Einigung neben finanziellen Einsparungen vorübergehend einen erhöhten Verwaltungsaufwand mit sich.

Die erhaltenen Gutschriften müssen anhand der Daten (Verbrauch, Fläche), die den streitgegenständlichen Heiz- und Betriebskostenabrechnungen zugrundelagen, „verteilt“ und an die Mieter, Wohnungseigentümer weitergegeben werden. Dies kann wahlweise in einem separaten Schreiben geschehen oder, falls organisatorisch vorteilhafter, im Rahmen der aktuell anstehenden jährlichen Heiz- und Betriebskostenabrechnungen. Zu beachten ist, dass Auszahlungen zeitnah vorgenommen werden.

Zur Umsetzung des Vorhabens bedarf es einer gewissen Vorbereitung und Vorlaufzeit. Für die mietrechtliche Praxis empfiehlt es sich, alsbald organisatorische Maßnahmen einzuleiten. Es kann zum Beispiel anhand der Mieterakten und streitgegenständlichen Heiz- und Betriebskostenabrechnungen eine Übersicht (untergliedert nach Zeiträumen) erstellt werden, die neben den Namen und Anschriften der Mieter, Angaben zu den Liegenschaften/Wirtschaftseinheiten, den angewandten Verteilerschlüsseln und gemessenen Verbräuchen bzw. anteiligen Wohnflächen beinhalten. Auch Eigentümer-/Mieterwechsel sind zu erfassen. Mit einer solchen Übersicht lassen sich die jeweiligen Erstattungsbeträge ohne größere Schwierigkeiten errechnen.

„Pauschalierte“ Zahlungen verbieten sich. Wurde bisher verbrauchsabhängig abgerechnet, müssen auch Gutschriften verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Das gleiche gilt für eine Abrechnung der Wasserkosten nach anteiliger Fläche (gesetzlicher Verteilerschlüssel). Nur auf diesem Wege lassen sich Ungleichbehandlungen und Nachteile vermeiden.

Diskutiert wird derzeit noch die Frage eines möglichen „Aufwendungsersatzes“ als Kompensation für zusätzlich erforderliche Verwaltungsmaßnahmen.  Sobald diese Frage geklärt ist, werden wir Sie unterrichten.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Renate Maria Stark, Telefon 0711 16345 - 115) zur Verfügung.

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Förderung des Wohnungsbaus

Die KfW - Bankengruppe informiert

Anbei erhalten Sie den aktuellen Infobrief für Verbände und Institutionen der Wohnungswirtschaft mit neuen kompakten Informationen zur wohnwirtschaftlichen Förderung der KfW.

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Förderung des Wohnungsbaus

Die KfW - Bankengruppe informiert

1.   Einführung Tilgungszuschuss

Für Anträge ab dem 01.12.2015 wird ein Tilgungszuschuss in Höhe von 5,0% des Zusagebetrages eingeführt.

Der Tilgungszuschuss wird nach Bestätigung der Einhaltung der technischen Mindestanforderungen gemäß Merkblatt gewährt. Die Bestätigung erfolgt durch den Endkreditnehmer auf dem Formular „Verwendungsnachweis –Bankdurch-leitung“(Formularnummer 600 000 0227), welches über die Hausbank bei der KfW einzureichen ist.

Der Tilgungszuschuss wird auf die nach dem Tilgungsplan zuletzt fälligen Raten angerechnet (Verkürzung der Kreditlaufzeit).

Die Einführung eines Tilgungszuschusses erfolgt analog für Kommunen im Programm IKK -Energetische Stadtsanierung-Quartiersversorgung (201).

2.   Verlängerung der bereitstellungsprovisionsfreien Zeit

Für Anträge ab dem 01.12.2015 wird die bereitstellungsprovisionsfreie Zeit in diesem Programm auf 12 Monate verlängert.

Hinweis

Die Änderungen der Programmbedingungen gelten für alle Anträge ab dem 01.12.2015. Ein Verzicht auf bereits zugesagte Kredite im Programm 202 mit dem Ziel der Neubeantragung zu den neuen Programmbedingungen ist nicht möglich.

Das KfW-Merkblatt ist als Anlage beigefügt.

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Förderung des Wohnungsbaus

Die KfW - Bankengruppe informiert

Erneuerbare Energien „Standard“ 270/274 (Merkblatt 1)

  1. Anhebung des Kredithöchstbetrags
  2. Aufhebung der Beteiligungsgrenze für Kreditinstitute, Versicherungen oder vergleichbare Finanzinstitutionen am geförderten Unternehmen

ERP-Innovationsprogramm 180, 181, 184, 190, 191, 194 (Merkblatt 2)

Die Merkblätter sind als Anlage beigefügt.

 

Konditionenübersicht

Die aktuellen Zinssätze, die seit dem 10.09.2015 gelten, können Sie der beigefügten Konditionenübersicht entnehmen. In der Übersicht wird auch das „Gültig ab“-Datum zu den einzelnen Zinssätzen ausgewiesen.

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Bauwesen und Baurecht

Gewährleistungsansprüche bei Überschreitung von DIN-Normen

Der Auftragnehmer begehrte vom Auftraggeber die Zahlung restlichen Werklohns für erfolgte Parkettverlegearbeiten. Der Auftraggeber erhob Gegenansprüche für die Beseitigung behaupteter Mängel und erklärte mit der Werklohnforderung des Auftragnehmers die Aufrechnung.

Nach Feststellung eines Sachverständigengutachtens waren bei Verlegung des Parkettbodens Unebenheiten entstanden, wobei sich nach der zugrundeliegenden DIN-Norm 18202 die Überschreitung der Toleranzen nur im geringfügigen Bereich (1-3 mm) abspielten. Dies führte zu den vom Auftraggeber behaupteten, jedoch kaum sicht- und spürbaren ,Unebenheiten“ des Bodens.

Das OLG Brandenburg kam mit Urteil vom 18.03.2015 (Az.: 4 U 138/12) zu dem Ergebnis, dass das Überschreiten der nach einer DIN-Norm zulässigen Toleranzen einen Verstoß gegen die „allgemein anerkannten Regeln der Technik“ darstellt und somit einen Mangel begründet. Dies gilt auch dann, wenn das Überschreiten der Toleranzen nur als geringfügig anzusehen ist. Vorliegend wurden dem Auftraggeber jedoch trotz des Vorliegens eines Mangels keine Mängelbeseitigungsansprüche zugestanden, da eine Neuherstellung des Bodens unverhältnismäßig wäre. Das Gewährleistungsrecht des Auftraggebers beschränkte sich daher auf eine angemessene Minderung.

Die Entscheidung kann beim vbw abgerufen werden. Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: Rechtsassessor Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

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Bauwesen und Baurecht

Zurückbehaltungsrecht der Mängelbürgschaft bei Verjährung der Mängelansprüche

Die in § 17 Nr. 8 Abs. 2 VOB/B enthaltene Regelung ist dahingehend auszulegen, dass der Auftraggeber eine als Sicherheit für Mängelansprüche erhaltene Bürgschaft nach Ablauf der zweijährigen Sicherungszeit nicht mehr zurückhalten darf, wenn die Mängelansprüche verjährt sind und der Auftragnehmer die Einrede der Verjährung erhebt. Dies hat der BGH mit Urteil vom 09.07.2015 (Az.: VII ZR 5/15) bestätigt.

Im vorliegenden Fall hatte der Auftraggeber den Auftragnehmer mit der Anbringung von Fassadenelementen beauftragt. Dem Bauvertrag wurde die VOB/B zugrunde gelegt. Im Bauvertrag wurde eine Gewährleistungsfrist von 5 Jahren vereinbart. Die Abnahme des Gewerkes erfolgte am 30.11.2005. Im Jahre 2009 rügte der Auftraggeber den mangelhaften Schallschutz. 2014 wurde seitens des Auftragnehmers Klage auf Rückgabe der gestellten Mängelbürgschaft erhoben.

§ 17 Abs. 8 Satz 2 VOB/B regelt, dass der Auftraggeber eine nicht verwertete Sicherheit für Mängelansprüche nach Ablauf von zwei Jahren zurückzugeben hat, sofern kein anderer Rückgabezeitpunkt vereinbart worden ist. Im vorliegenden Fall enthielt der Bauvertrag keine ausdrückliche Vereinbarung, zu welchem Zeitpunkt die Sicherheit zurückzugeben ist. Der BGH hat ausgeführt, dass es für die Rückgabepflicht des Auftraggebers nicht darauf ankomme, dass er während der zweijährigen Sicherheitszeit Mängelansprüche geltend gemacht hat. Es spiele auch keine Rolle, dass die Geltendmachung der Mängelansprüche im unverjährten Zeitraum erfolgt ist. Zwar kann der Auftraggeber grundsätzlich auch nach Ablauf der zweijährigen Frist die Sicherheit noch zurückhalten. Jedoch bestehe dieses Recht dann nicht mehr, wenn die Mängelansprüche verjährt sind und der Auftragnehmer, wie vorliegend gesche-hen, die Einrede der Verjährung erhebt. § 17 Nr. 8 Abs. 2 Satz 2 VOB/B hat nach Auffassung des BGH keine Erweiterung des Sicherungszwecks zum Gegenstand, sodass auch verjährte Ansprüche gesichert sind, wenn der Auftragnehmer die Einrede der Verjährung erhebt. Nach Wegfall des Sicherungzwecks ist eine als Sicherheit gestellte Mängelbürgschaft zurückzugeben.

Anmerkung:                                                                                                                 Mit dem vorliegenden Urteil dürfte die ursprüngliche Rechtsprechung des BGH aus dem Jahre 1993 (Urteil vom 21.01.1993, Az.: VII ZR 127/91), wonach der Auftraggeber eine Sicherheit nach § 17 Nr. 1 VOB/B auch dann nicht herauszugeben braucht, wenn die der Sicherheitsvereinbarung zugrunde liegenden Gewährleistungsansprüche zwar verjährt sind, er aber die Mängel, auf denen die geltend gemachten Ansprüche beruhen, in unverjährter Zeit gerügt hat, aufgegeben sein.

Der Auftraggeber kann das aufgezeigte Problem dadurch lösen, dass er entweder direkt bei Vertragsschluss eine Klausel in den Bauvertrag aufnimmt, sodass auch nach Ablauf der Gewährleistungsfrist und der in § 17 Nr. 8 Abs. 2 VOB/B genannten Sicherungszeit von zwei Jahren die Sicherheit für einen darüber hinausgehenden Zeitpunkt gilt, sofern Gewährleistungsansprüche bestehen. Die andere Möglichkeit besteht darin, vor Ablauf der Gewährleistungsfrist verjährungshemmende Maßnahmen, z.B. die gerichtliche Geltendmachung des Anspruchs, einzuleiten.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: Rechtsassessor Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

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Bauwesen und Baurecht

Eine Abweichung von vereinbarte Beschaffenheit stellt immer einen Mangel dar!

Im vorliegenden Fall machte die Auftraggeberin als Klägerin gegenüber der Auftragnehmerin Ansprüche auf Kostenvorschuss und Schadensersatz aufgrund mangelhafter Bauausführung geltend. Konkret ging es um die Errichtung einer Außenanlage an einem Supermarkt, in deren Folge sich im Rahmen der Pflasterarbeiten geringfügige Mängel zeigten. So wurde anstatt der im Leistungsverzeichnis vorgegebenen Ausführung ein Kies der Körnung 2/5 anstatt des vorgesehenen Kieses der Körnung 0/5 verwendet (d.h. einen Kies ohne besonders feinkörnige Anteile mit einem Durchmesser unterhalb von 2 mm).

Daneben zeigten sich nach Abschluss der Pflasterarbeiten an besonders belasteten Stellen Mangelsymptome, unter anderem in Form loser Pflastersteine. Sowohl in erster wie auch in zweiter Instanz wurde der Klage der Auftraggeberin überwiegend stattgegeben. Nachdem eine Revision des Berufungsgerichts nicht zugelassen wurde, erhob die Beklagte Nichtzulassungsbeschwerde zum BGH.

Der BGH führt in seinem Beschluss vom 30.07.2015 (Az.: VII ZR 70/14) aus, dass die Verwendung eines nicht im Leistungsverzeichnis vereinbarten Kieses, einen Mangel des Gewerks darstellt. Ein Mangel ist dann gegeben, wenn eine Abweichung von der vereinbarten Beschaffenheit vorliegt. Der BGH führt weiter aus, dass dies auch dann gilt, wenn die Abweichung von der vereinbarten Beschaffenheit nicht zu einer Beein-trächtigung des Werts oder der Gebrauchstauglichkeit des  Gewerks führt. Zwar wirkte sich vorliegend eine Abweichung von der vereinbarten Beschaffenheit nicht oder nur in geringem Maße auf das Gewerk aus, was an der Beurteilung, ob ein Mangel vorliegt, jedoch nichts ändert. Allerdings kann im Einzelfall den Mängelansprüchen der Auftraggeberin der Einwand entgegenstehen, dass der Mängelbeseitigungsaufwand unverhältnismäßig sei.  Da im vorliegenden Fall eine Prüfung Verhältnismäßigkeit jedoch weder durch das Landgericht noch durch das Oberlandesgericht vorgenommen wurde, wurde der Sachverhalt zur erneuten Prüfung und Entscheidung an das OLG zurückverwiesen.

Anmerkung:                                                                                                                Der BGH kommt in seinem Beschluss vorliegend zu dem Ergebnis, dass jede Abweichung von einer Beschaffenheitsvereinbarung einen Mangel des Gewerks darstellt. Dies gilt selbst dann, wenn der Mangel geringfügig ist und sich dieser nicht oder nur in geringem Maße auf das Gewerk auswirkt. Das im selben vbw-info besprochene Urteil des OLG Brandenburg kommt zum gleichen Ergebnis, wobei diesem Urteil ein Sachverhalt zugrunde lag, bei dem es nicht um eine Abweichung von einer Beschaffenheitsvereinbarung ging, sondern um die Nichteinhaltung von Toleranzwerten bei DIN-Normen.

Fazit ist, dass sich aus beiden Entscheidungen ergibt, dass im Baurecht jede Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit, sei es aufgrund der Nichteinhaltung  der „Allgemein anerkannten Regeln der Technik“ oder eines Verstoßes gegen eine Beschaffenheitsvereinbarung, einen Mangel im Sinne des Gesetzes darstellt. Ungeachtet dessen ist damit nicht gesagt, das auch in jedem Fall der Auftraggeber die volle Bandbreite der ihm zustehenden Gewährleistungsrechte gelten machen kann. Vielmehr ist als Korrektiv im Einzelfall zu prüfen, ob die Rechteausübung des Auftraggebers für den Auftragnehmer gegebenenfalls verhältnismäßig ist.

Die Entscheidung kann beim vbw abgerufen werden. Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: Rechtsassessor Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

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Mietrecht

Wohnflächenabweichung und Mieterhöhung: BGH könnte 10-Prozent-Grenze kippen

Für Mieterhöhungen könnte es nach einer Pressemitteilung des BGH vom 24.08.2015 künftig auch dann auf die tatsächliche Wohnfläche ankommen, wenn die Abweichung zwischen vereinbarter und tatsächlicher Wohnfläche weniger als 10 % beträgt. Der BGH erwägt, seine Rechtsprechung, die bisher auf die vereinbarte Fläche abstellt, zu ändern.

Nach derzeitiger Rechtsprechung des BGH ist bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche maßgeblich, sofern diese nicht mehr als 10 % nach oben oder unten von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht. Überschreitet die tatsächliche Wohnfläche die vertraglich vereinbarte um mehr als 10 Prozent, kann sich demnach der (gutgläubige) Vermieter nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage von seinem Irrtum lösen und einer Mieterhöhung die tatsächliche Fläche zugrunde legen.

An diesen seit Jahren in der Rechtsprechung gefestigten Grundsätzen will der BGH jetzt wohl nicht mehr festhalten. Den Bundesrichtern liegt ein Fall zur Entscheidung vor, in dem eine Vermieterin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangt und die tatsächliche Wohnfläche mit 210 Quadratmetern deutlich über der mit 156 Quadratmetern vereinbarten liegt. Die Vermieterin berechnet die Mieterhöhung auf Basis der tatsächlichen Wohnfläche, was eine deutliche Überschreitung der Kappungsgrenze zur Folge hätte.

Am 18.11.2015 wird der Fall vor dem BGH verhandelt werden. Vorab hat der BGH die Parteien darauf hingewiesen, möglicherweise nicht mehr an der genannten Rechtsprechung festzuhalten und künftig auf die tatsächliche Wohnfläche abzustellen.

Hierfür könne sprechen, dass eine Beschaffenheitsvereinbarung auf die Sachmängelgewährleistung abzielt und deshalb regelmäßig keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die Parteien des Mietvertrags auf diese Weise gleichzeitig der einen oder anderen Seite für spätere Mieterhöhungsverfahren einen Vor- oder Nachteil gegenüber der gesetzlichen Regelung verschaffen wollten. Außerdem stelle das System der ortsüblichen Vergleichsmiete auf die Entgelte ab, die in der jeweiligen Gemeinde für vergleichbare Wohnungen gezahlt werden. Ein solcher Vergleich könne sinnvoll nur anhand objektiver Kriterien vorgenommen werden, sodass es auf die tatsächliche Wohnfläche ankommen müsse.

Sofern die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB nicht mehr maßgeblich sei, sei von vornherein kein Raum mehr für die Annahme, dass bei einer Abweichung um mehr als 10 Prozent die Geschäftsgrundlage fehlen könnte. Dann könne die Miete nur unter den Voraussetzungen des § 558 BGB angepasst werden.

Sollte der BGH seine Rechtsprechung tatsächlich entsprechend ändern, hätte dies auch Auswirkungen auf die Betriebskostenabrechnungen. Unabhängig davon soll auch nach Vorstellung des Gesetzgebers, im Rahmen der vorgesehenen Mietpreisbremse Teil II, künftig auf die tatsächliche Wohnfläche abgestellt werden.

Der Verhandlungstermin ist anberaumt auf den 18.11.2015. Über die Entscheidung werden wir Sie informieren.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Wohnungseigentumsrecht

Haftung des werdenden Wohnungseigentümers

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht dann, wenn mindestens zwei Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Solange alle Einheiten in der Hand eines Eigentümers vereinigt sind (ob im Entstehungsstadium in der Hand des Bauträgers oder später in der Hand einer sonstigen Person), besteht keine Gemeinschaft. In der Rechtsprechung ist jedoch die Figur der „werdenden“ oder „faktischen“ Eigentümergemeinschaft anerkannt. Auf diese finden die Vorschriften des WEG entsprechend Anwendung. Danach müssen drei Kriterien erfüllt sein, um die Stellung eines „werdenden Eigentümers“ zu erfüllen:

  • Es liegt ein wirksamer, auf die Übereignung des Wohnungseigentums, gerichteter Erwerbsvertrag vor.

  • Der Anspruch auf Eigentumsübertragung ist durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert.

  • Dem Erwerber wurde der Besitz an der Eigentumswohnung übertragen.

Mit Urteil des BGH vom 24.07.2015 (Az.: V ZR 275/14) wurde nun klargestellt, dass ein „werdender Wohnungseigentümer“ auch dann Mitglied des Verbands (der Eigentümergemeinschaft) bleibt, wenn er die Einheit unter Abtretung des vorgemerkten Übereignungsanspruchs und der Besitzübertragung veräußert. Ein solcher Erwerber hingegen ist nicht als „werdender Wohnungseigentümer“ anzusehen.

Dem Urteil lag der Sachverhalt zugrunde, dass die Tochter der nun beklagten Erwerberin mit notariellem Kaufvertrag vom 14.07.2004 vom Bauträger die Wohnung sowie zwei Stellplätze erworben hatte. Am 19.04.2004 wurde für die Tochter eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Im September 2004 wurde erstmals ein weiterer Erwerber als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Im Jahre 2006 wurde die Wohnung der Tochter durch den Bauträger zur Nutzung überlassen.

Im Oktober 2012 veräußerte die Tochter die Wohnung an ihre Mutter und trat dieser die im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung ab. Diese Abtretung wurde kurze Zeit später ins Grundbuch eingetragen. Mutter und Tochter bewohnten in der Folge die Wohnung gemeinsam. Im Jahre 2013 erfolgte sodann eine Zwangsversteigerung der Wohnung. Weder Mutter noch Tochter waren jemals im Grundbuch als Eigentümerinnen eingetragen.

Die Eigentümergemeinschaft verlangte von der Mutter die Zahlung sogenannter Abrechnungsspitzen für das Jahr 2012, rückständiges Hausgeld sowie die anteilige Zahlung einer Sonderumlage.

In seinem Urteil kam der BGH zu dem Ergebnis, dass die Mutter nicht für die entstandene Rückstände sowie die ausstehenden Zahlungen betreffend des Hausgeldes sowie der Sonderumlage haftet. Dies, da sie zu keinem Zeitpunkt Eigentümerin der Wohnung, auch nicht „werdende Wohnungseigentümerin“ geworden ist.

Die Rechtsstellung als „werdende Wohnungseigentümerin“ ist auch nicht durch die Abtretung der Auflassungsvormerkung von der Tochter an die Mutter im Jahre 2012 eingetreten. Der BGH führte aus dass, wenn ein „werdender Wohnungseigentümer“ seine Einheit veräußert, der Erwerber die mitgliedschaftliche Stellung im Verband wie ein Zweiterwerber erst dann erwirbt, wenn sein Eigentumserwerb vollendet ist. Dies geschieht jedoch erst mit Eintragung als Eigentümer im Grundbuch.

Anmerkung:
Durch die Entscheidung des BGH ist die in Rechtsprechung und Literatur bis dahin umstrittene Frage geklärt worden, ob die Veräußerung einer Wohnung durch einen „werdenden Wohnungseigentümer“ dem Zweiterwerb gleichgestellt wird. Dies hat der BGH nun bejaht. Da ein Zweiterwerber jedoch nur dann Eigentümer geworden ist, wenn der Erwerbsvorgang endgültig abgeschlossen ist, was durch Eintragung im Grundbuch erfolgt, besteht bis zu diesem Zeitpunkt für diesen Zweiterwerber weder eine Beitragspflicht noch eine Stimmberechtigung.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: Rechtsassessor Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

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Stellenangebote / Stellengesuche

Stellenanzeigen

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Mietrecht

Kein Anspruch auf Durchführung von Schön­heits­reparaturen

Führt ein Mieter in seiner Wohnung Schönheitsreparaturen durch, obwohl er dazu nicht verpflichtet war, kann er nachträglich vom Vermieter keine erneuten Schönheitsreparaturen verlangen, weil er selbst die Arbeiten schlecht ausgeführt hat. Dies geht aus einem Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 17.03.2015 (AZ: VIII ZR 251/14) hervor.

In dem zugrunde liegenden Fall führten die Mieter einer Wohnung Schönheits-reparaturen aus, obwohl sie dazu laut dem Mietvertrag nicht verpflichtet waren. Die Arbeiten wurden jedoch so schlecht ausgeführt, dass zum Beispiel Nahtstellen an der Tapete und "Tropfnasen" beim Anstrich von Heizkörpern und Türen erkennbar waren. Die Mieter waren mit ihrer eigenen Arbeit so unzufrieden, dass sie von ihrem Vermieter eine erneute Durchführung der Schönheitsreparaturen verlangten. Da sich dieser weigerte, klagten die Mieter.

Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht Lüneburg verneinten einen Anspruch auf (erneute) Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Vermieter. Dagegen richtete sich die Revision der Mieter.

Der BGB bestätigte die Entscheidung der Vorinstanzen. Den Mietern stehe kein Anspruch auf erneute Durchführung von Schönheitsreparaturen gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zu.

Die Richter stützten ihre Entscheidung auf den Gesichtspunkt von Treu und Glauben (§ 242 BGB, Verbot widersprüchlichen Verhaltens). Danach ist es den Klägern verwehrt, den Vermieter, der mangels (wirksamer) Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter grundsätzlich zur Ausführung der Arbeiten verpflichtet ist, allein deswegen in Anspruch zu nehmen, weil die von ihnen selbst ausgeführten Arbeiten handwerkliche Mängel aufweisen. Hierbei bleibt nämlich entgegen Treu und Glauben unberücksichtigt, dass die Malerarbeiten wegen Abnutzung der Dekoration noch nicht erforderlich waren, sondern sich die Erforderlichkeit allein aus den unsachgemäßen Arbeiten der Mieter ergab.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Wohnungspolitik

Wohnungswirtschaftliche Themen

1.  Resolution zur Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbewerbern

Der Zustrom von Menschen nach Deutschland, die vor Krieg und Not flüchten, hält unvermindert an. Die deutsche Wohnungswirtschaft engagiert sich auf Grundlage ihrer sozialen und gesamtgesellschaftlichen Verantwortung bereits seit langem für die menschenwürdige und integrationsfördernde Unterbringung dieser Menschen. Bereits zwei Drittel der befragten GdW-Unternehmen setzen Wohnungen zu diesem Zweck ein; im vbw waren es Stand April 2015  41% der befragten vbw-Unternehmen.  Der Anteil ist mittlerweile gestiegen. Das zeigt, dass die Mitgliedsunternehmen des vbw den Betroffenen, aber auch den Kommunen bei der Wohnversorgung helfen wollen. Damit dies aber weiterhin gelingen kann, braucht es bestimmter Rahmenbedingungen und damit des politischen Willens. Wir brauchen dringend ein befristetes Absenken von Standards, die Beschleunigung von Verfahren, die Sicherstellung von sozialer Betreuung und die Möglichkeit, wesentlich kostengünstiger bauen zu können. Dazu gehört auch die kostengünstige Bereitstellung von Grundstücken.

Die Gremien des GdW haben in Zusammenarbeit mit den Regionalverbänden am 03.09.2015 eine Resolution mit den dringend erforderlichen Maßnahmen beschlossen.

Konkret fordert der GdW:

  • Die Zuständigkeit für die Wohnraumförderung sollte unmittelbar beim Bund liegen. Eine über die Kompensationsmittel hinausgehende Bundesförderung sollte als Zuschuss, nicht als Zinsverbilligung gewährt und über einen Zeitraum von mindestens fünf Jahren kontinuierlich erhöht werden. Die Förderung sollte zweckgebunden sein und für den Neubau sowie die Instandsetzung von leer stehenden Bestandsbauten verwendet werden.

  •  Die Einführung der nächsten Stufe der Energieeinsparverordnung zum 1. Januar 2016 verteuert den Neubau von Wohnungen um ca. 7 Prozent. Aber auch der heutige Standard verhindert die Errichtung preisgünstigen Wohnraums. Es sollte daher eine bis 2020 befristete Absenkung der Anforderungen auf das Niveau der EnEV 2009 - bei Beibehaltung der aktuellen Förderkonditionen - erfolgen.

  • Bei starren Vorgaben, wie z. B. beim Lärmschutz, sollten die Baugeneh-migungsbehörden ermächtigt werden, eine Abweichung von 10 Prozent zu tolerieren.

  • Die kommunalen Bauämter sollten - um die Genehmigungsverfahren drastisch zu beschleunigen - personell deutlich besser ausgestaltet werden. Im Zweifel muss das Land bzw. der Bund die Verfahren an sich ziehen.

  • Die Wohnungsversorgung sollte von den Bürgermeistern in den Städten und Gemeinden zur Chefsache erklärt werden. Die Kommunen müssen einen Wohnungsbaukoordinator benennen, den die Ländern bezahlen.

  • Bei der Erstunterbringung von Flüchtlingen in Altbeständen sollte Bestandsschutz gelten, damit keine zeitraubenden Baumaßnahmen den Einzug verzögern.

  • Die maximale Belegungsdichte in den Wohnungen darf die im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung geltenden Höchstgrenzen nicht überschreiten. 

  • Länder, Landkreise und kreisfreie Städte müssen hinsichtlich der Kosten oder sozialen Betreuung (einschließlich Deutschkurse etc.) und oder Wiederher-richtung von unbewohnbaren Wohnungen finanziell ausreichend ausgestattet sein.

  • Es muss sichergestellt werden, dass Fördermittel für den geplanten Abriss von Wohnungen, die aufgrund der erhöhten Nachfrage vorübergehend zur Unterbringung von Flüchtlingen genutzt und erst zu einem späteren Zeitpunkt abgerissen werden, auch danach noch zur Verfügung stehen.

  • Soweit notwendig, sollten – unabhängig von der Marktsituation – Neubauvorhaben im Außenbereich erwogen werden und der grundsätzliche Vorrang der Innenentwicklung neu bewertet werden.

  • Sollte es europarechtliche Vorschriften geben, die keine Ausnahmeregelung für die aktuelle Notsituation vorsehen, sollte die Bundesregierung in Brüssel für entsprechende Ausnahmetatbestände eintreten.

 Der Volltext der Resolution ist auf der Hompage des vbw (vbw-online.de) nachzulesen.

Wir haben die Resolution an den Ministerpräsidenten und die mit dem Flüchtlingsthema befassten Ministerien weitergeleitet und um Unterstützung geworben.  Am 24.09.2014 findet der Bund-Länder-Gipfel statt, an dem ein Gesamtpaket geschnürt werden soll.

2. Rundschreiben zur Anwendung des Energieeinsparrechts und des Vergaberechts im Zusammenhang mit der Unterbringung von Flüchtlingen

Die Herausforderungen, vor denen die Länder und Kommunen angesichts der Zuwanderungsströme bei der Unterbringung von Flüchtlingen täglich stehen, sind enorm. Dies hat auch das Bundesministerien für Umwelt, Naturschutz Bau und Reaktorsicherheit sowie das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie mit Rundschreiben vom 24. und 25.08.2015 dazu veranlasst, bei der Anwendung des Energieeinsparrechts und der Anwendung des Vergaberechts im Zusammenhang mit der Unterbringung von Flüchtlingen Erleichterungen zu schaffen.

Das Ziel beider Ministerien ist es, unnötige Hürden zu beseitigen und pragmatische Lösungen durch die konsequente Anwendung von gesetzlich normierten Ausnahmen zu bieten. Die Einzelheiten entnehmen Sie bitte den als Anlage beigefügten Rundschreiben.

Hinsichtlich des Energieeinsparrechts ist zu beachten, dass das Bundesgesetz (EEWärmeG) nur für Neubauten (ab 1. Januar 2009) gilt. Für Bestandsgebäude ab 50 qm, die am 01.01.2009 bereits errichtetet waren, gilt das EWärmeG BW. Auch nach den landesrechtlichen Vorschriften kann auf Antrag ganz oder teilweise wegen einer unbilligen Härte eine Befreiung von der Nutzungspflicht erfolgen. Wir werden darauf hinwirken, dass das Umweltministerium Baden-Württemberg der Empfehlung des Bundes folgt und die zuständigen Behörden damit die Möglichkeiten erhalten, vereinfacht Ausnahmen bzw. Befreiungen unter dem Aspekt der „unbilligen Härte in sonstiger Weise“ zu bewilligen bzw. zu erteilen.

3. Flüchtlinge sollen künftig stärker in den Arbeitsmarkt integriert werden

Die Bundesagentur für Arbeit (BA), die Bundesvereinigung der Deutschen Arbeitgeberverbände (BDA) und das Bundesamt für Migration und Flüchtlinge (BAMF) haben in diesem Zusammenhang einen Leitfaden zur Verfügung gestellt, was Arbeitgeber in der Praxis zu beachten haben und welche Unterstützungsmöglichkeiten sie nutzen können.

Ausgangspunkt war der Beschluss des Bundeskabinetts Ende Juli 2015 und der Erlass einer Verordnung, wonach die Beschäftigung oder Berufsausbildung von Flüchtlingen gefördert werden soll. Insbesondere soll den Flüchtlingen der Zugang zu Praktika für den Berufseinstieg erleichtert werden. Ferner hat das Kabinett Anfang August einem Gesetz zugestimmt, das es ermöglichen soll, junge Menschen mit einer Duldung künftig bei einer Berufsausbildung im Betrieb früher und besser zu unterstützen. Die Maßnahmen sollen ab Januar 2016 gelten.

Der Leitfaden soll Fragen klären, unter welchen Bedingungen z.B. Asylbewerber oder Geduldete in Deutschland überhaupt arbeiten können; was bei deren Ausbildung oder Praktikantentätigkeit zu beachten ist und welche Unterstützungsmöglichkeiten es gibt.

Den Leitfaden mit dem Titel "Potentiale nutzen - geflüchtete Menschen beschäftigen"  fügen wir als Anlage bei. Der Leitfaden steht Ihnen aber auch auf unserer Homepage (www.vbw-online.de) im internen Bereich unter der Rubrik Mitgliederinformation / Aktuelles zum Download zur Verfügung.

4.    Novelle des Kraft-Wärme-Kopplungsgesetzes (KWKG)

Das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWi) hat am 28.08.2015 den Referentenentwurf für ein neues KWKG vorgelegt. Danach soll auch in Zukunft eine hocheffiziente und klimafreundliche KWK eine wichtige Rolle im Rahmen der Energiewende spielen.

Für die Wohnungswirtschaft ergeben sich aus diesem Entwurf jedoch erhebliche Nachteile, da nur noch die Einspeisung ins allgemeine Stromnetz sowie der Eigenverbrauch von Strom aus Kraft-Wärme-Kopplung für stromintensive Unternehmen und Kleinstverbraucher unterstützt werden soll. Die Förderung, die Mieterstrom ermöglicht, soll dagegen eingestellt werden. Die bisherigen dezentralen Quartiers- und Mieterstrommodelle wären damit nicht mehr realisierbar. Denn das BMWi schlägt in seinem Referentenentwurf insoweit eine Reduzierung (bis 50 kW) bzw. Streichung (über 50 kW) der KWK-Zulage für KWK-Strom vor, der dezentral erzeugt, aber nicht eingespeist, sondern dezentral genutzt wird. 

Der vbw hatte im Vorgriff die Möglichkeit, im Rahmen einer Anhörung im Umweltministerium Baden-Württemberg seine Einwände gegen den Referentenentwurf vorzubringen. Gegenüber dem Ministerium haben wir kommuniziert, dass es für uns wichtig ist, dass

  • der Begriff des „Mieterstroms“ im Gesetz definiert,
  •  die vorgesehene maximale elektrische Leistung wieder von 50 KW auf 250 KW erhöht und damit die bisherige Fördersystematik im Grundsatz beibehalten wird
  •  eine degressive Förderzulage nach Größe der Anlage, wie sie auch stromkostenintensiven Unternehmen zu Gute kommt, für den Bereich des „Mieterstroms“ greift.

Mit einer Definition des Versorgungsfalles „Mieterstrom“ würde, sichergestellt, dass alle Regelungen, die dafür eingeführt werden, auch nur genau in diesem Fall zum Tragen kommen. Gleichzeitig würde die Rolle der dezentralen Versorgung gestärkt. Der vbw hat insoweit Formulierungsvorschläge erarbeitet und dem Ministerium für seine eigene Bewertung in einer schriftlichen Stellungnahme zukommen lassen.

Mittlerweile wurde auch die Stellungnahme des GdW zu diesem Referentenentwurf dem BMWi zugeleitet. Die Stellungnahme finden Sie auf unserer Homepage (www.vbw-online.de) im internen Mitgliederbereich unter der Rubrik Brancheninfos aus dem GdW / Stellungnahme.

Über die weitere Entwicklung des Gesetzgebungsverfahrens werden wir Sie informieren.

5.   GdW Arbeitshilfe 75 "Energieaudits"

Wir hatten Sie zuletzt mit vbw-Info 06/2015 (Gruppe 04 - Wohnungspolitik - Beitrag 4) zum Thema Energieaudit informiert. Nach den neuen gesetzlichen Vorgaben müssen alle Unternehmen, die keine kleinen oder mittleren Unternehmen (KMU) sind, bis zum 05.12.2015 verpflichtend Energieaudits durchgeführt haben.

Die Arbeitshilfe der BAFA hatten wir Ihnen schon zukommen lassen. Parallel dazu hat der GdW die Arbeitshilfe 75 "Energieaudits" erarbeitet. Die Arbeitshilfe soll die Wohnungsunternehmen dabei unterstützen, vorgeschriebene Energieaudits in verhältnismäßiger Art und Weise zu erstellen, Aufwand und Nutzen sollen in einem vernünftigen Verhältnis zueinander stehen. Ein Exemplar der Arbeitshilfe wird Ihnen vom GdW zur Verfügung gestellt. Parallel besteht haben Sie die Möglichkeit, die Arbeitshilfe im internen Mitgliederbereich der vbw-Homepage (www.vbw-online.de) unter der Rubrik Brancheninfos aus dem GdW/Arbeitshilfen herunterzuladen.

Für Rückfragen steht Ihnen Frau Sigrid Feßler, Telefon 0711 16345-113, zur Verfügung. 

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Mit freundlichen Grüßen

RAin Sigrid Feßler
Verbandsdirektorin