vbw-info 08/2016

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Veranstaltungshinweis

Der BPS Bau-Prüfverband Südwest e.V. bietet am Dienstag, den 20. September 2016 ein Seminar für die Bautechniker von Bauträger- und Wohnungsunternehmen zum Thema „Planung und Einbau von Rückstausicherungen, Hebeanlagen und Abflüssen im Wohnungsneubau“ an. Die Veranstaltung findet im Kundenforum der KESSEL AG, Höhenstraße 18, 70736 Fellbach, statt. Auf der Tagesordnung werden der Rückstauschutz, Hebeanlagen und der Brandschutz bei Abläufen im Wohnungsbau stehen.

Weitere Einzelheiten entnehmen Sie bitte der in der Anlage beigefügten Einladung.

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Save the Date

Die BHKW-Infotage 2016 zum Thema „Blockheizkraftwerke (BHKW) für Wohnungseigentümergemeinschaften“ finden in diesem Jahr am

  • 16.11.2016 in Freiburg
  • 30.11.2016 in Reutlingen und
  • 07.12.2016 in Ravensburg

statt.

Der BHKW-Infotag ist Teil einer Veranstaltungsreihe für Wohnungseigentümergemeinschaften zum Thema Kraft-Wärme-Kopplung und damit speziell auf die Informationsbedürfnisse von Verwaltungsbeiräten, Hausverwaltern und Mitgliedern von Wohnungseigentümergemeinschaften zugeschnitten.

Experten informieren über die Kraft-Wärme-Kopplung als Schlüsselelement der Energiewende sowie über die Inbetriebnahme von BHKW in Wohnungseigentümergemeinschaften. Inhaltlich geht es dabei nicht nur um technische Themen, sondern auch um die bei Wohnungseigentümergemeinschaften sehr anspruchsvollen organisatorischen, finanziellen und rechtlichen Aspekte, die bei Inbetriebnahme eines BHKW anfallen. Abschließend werden bereits realisierte Projekte und die daraus gewonnenen Erfahrungswerte der praktischen Anwendung vorgestellt.

Die Veranstaltungen werden von der Energieagentur Regio Freiburg im Auftrag des Ministeriums für Umwelt, Klima und Energiewirtschaft Baden-Württemberg organisiert. Der vbw ist Kooperationspartner. Nähere Informationen dazu finden Sie unter www.weg-forum.net. Den Einladungsflyer werden wir Ihnen rechtzeitig zukommen lassen.

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Allgemeine Geschäftsführung

Neues Internet-Portal rund um das Thema „Digitalisierung“

Auf der GdW-Homepage finden Sie ein neues Portal zum Thema „Digitalisierung“. Das Portal wird durch Informationen des GdW und seiner Regionalverbände gespeist.

Sie finden dort eine FAQ-Liste, die handels- und steuerrechtliche, bilanzielle und (miet-)rechtliche Fragen rund um das Thema "Digitalisierung" erörtert. Weiter finden Sie dort Beiträge, Präsentationen und weitere Veröffentlichungen zu diesem Thema.

Das Portal ist auf der Homepage des GdW im passwortgeschützten Mitgliederbereich sowie auf der Homepage des vbw (www.vbw-online.de) im Mitgliederbereich unter der Rubrik „Mitglieder-Informationen/Aktuelles“ zu finden.

Sollten Ihnen aktuelle Entwicklungen oder Beiträge zu diesem äußerst schnelllebigen Thema vorliegen oder bekannt werden, die für das Portal von Interesse sind, geben Sie diese bitte gerne an uns weiter (schubert@vbw-online.de). Wir werden die Unterlagen sodann auf unserer Homepage wie auch im Portal des GdW einpflegen.

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Allgemeine Geschäftsführung

Neuer Leitfaden des LUBW für Starkregen

Die Landesanstalt für Umwelt, Messungen und Naturschutz Baden-Württemberg (LUBW) hat – gemeinsam mit der Universität Freiburg – einen Leitfaden „Kommunales Starkregenrisikomanagement in Baden-Württemberg“ erarbeitet und veröffentlicht.

Auf 83 Seiten stellt das Land hiermit den Kommunen ein einheitliches Verfahren zur Verfügung, um vom Starkregen ausgehende Gefahren und Risiken zu analysieren. Darauf aufbauend sollen kommunale Starkregenkarten erstellt werden. Auf dieser Grundlage können Städte und Gemeinden Maßnahmen erarbeiten, um mögliche Schäden im Ernstfall zu vermeiden oder zumindest spürbar zu verringern.

Der Leitfaden stellt eine wichtige Hilfe für das Risikomanagement der Städte und Gemeinden in Baden-Württemberg dar, da er den Verantwortlichen in den Kommunen aufzeigt, wie sie das von einem Starkregen ausgehende Risiko für ihre Kommune beurteilen können und mit welchen Maßnahmen sich mögliche Schäden verringern lassen.

Kommunen, die sich mit dem Thema Starkregen befassen und sich bei etwaigen Maßnahmen auf den Leitfaden stützen, fördert die Landesregierung auch finanziell. So können Städte und Gemeinden vom Land einen Zuschuss von 70 % der Kosten erhalten, die für kommunale Starkregengefahrenkarten mit nachfolgender Risikoanalyse und darauf aufbauendem „Handlungskonzept“ entstehen. Ein Handlungskonzept enthält sowohl Maßnahmen zur Beratung der potentiell betroffenen Bürgerinnen und Bürger als auch zur kommunalen Flächenvorsorge und für das Krisenmanagement. Die hierin ebenfalls enthaltenen baulichen Maßnahmen, mit denen sich zum Beispiel das Wasser außerhalb von Ortschaften zurückhalten lässt oder die einen möglichst schadenfreien Abfluss innerhalb des Ortes ermöglichen, werden von der Landesregierung mit bis zu 70 % gefördert.

Den Leitfaden haben wir als PDF-Dokument angefügt.

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Allgemeine Geschäftsführung

Rahmenvereinbarung GENO Energie GmbH

Wie in unserem Schreiben an Vorstände und Geschäftsführer vom 03.06.2016 mitgeteilt, hat der vbw im Interesse seiner Mitgliedsunternehmen mit der GENO Energie GmbH einen Rahmenvertrag abgeschlossen.

In einem ersten Schritt können Sie sich kostenlos und unverbindlich auf Basis Ihrer letzten Strom- und/oder Gasrechnung ein Angebot für Ihre eigenen Abnahmestellen erstellen lassen. Weiter besteht für Sie auch die Möglichkeit, mit der GENO Energie GmbH eine Vertriebspartnerschaft einzugehen. In diesem Rahmen können Sie Ihren Mitgliedern und Mietern ein entsprechendes Angebot für deren Strom- und/oder Gasbezug unterbreiten, das zu ansehnlichen Ersparnissen führen kann.

Bei Interesse nehmen Sie bitte unverbindlich mit der GENO Energie GmbH Kontakt auf. Ihr dortiger Ansprechpartner, Herr Reiner Hauff (Reiner.Hauff@geno-energie.de), steht Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung.

Weitere Informationen zur Rahmenvereinbarung und zu den Konditionen finden Sie auch auf der vbw-Homepage (www.vbw-online.de)  im Mitgliederbereich unter „Mitglieder-Service/Rahmenverträge“.

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Wohnungspolitik

Wohnungspolitische Themen

1. Stärkere Verantwortung des Bundes bei sozialer Wohnraumförderung

Im Zuge der Förderalismusreform im Jahre 2006 haben die Bundesländer die grundsätzliche Gesetzgebungsbefugnis für das Recht der Wohnraumförderung vom Bund übertragen erhalten. Voraus ging eine Änderung des Grundgesetzes. Für den Übergang der Verantwortung des Bundes auf die Länder bedurfte es jeweiliger landesgesetzlicher Regelungen. In Baden-Württemberg wurde die rechtliche Grundlage für die Wohnraumförderung mit dem Landeswohnraumförderungsgesetz geschaffen. Es trat zum 01.01.2008 in Kraft.  

Trotz der Eigenverantwortung der Bundesländer für die Wohnraumförderung ist der Bund derzeit noch bis zum Jahre 2019 gesetzlich zur Mitfinanzierung der Wohnraumförderung in den Ländern durch sogenannte Kompensationsleistungen verpflichtet. Seit dem Jahre 2007 zahlte der Bund jährlich insgesamt 518 Mio. € an die Länder. Aufgrund der angespannten Wohnungssituation hat die Bundesregierung die sogenannten Kompensationsmittel an die Länder mittlerweile bis zum Jahre 2018 auf 1,5 Mrd. € erhöht. Wichtig wäre, die Zahlung von mindestens 1,5 Mrd. € pro Jahr zu verstetigen. Ab 2020 fallen diese Kompensationsleistungen des Bundes jedoch kraft Gesetzes ersatzlos weg.

Bundesbauministerin Barbara Hendricks erwägt derzeit eine erneute Änderung des Grundgesetzes, um die Bundesregierung nach 2019 wieder dauerhaft in die Lage zu versetzen, wirksam dort zu fördern, wo die Wohnungsnot am größten ist – nämlich in den Ballungsgebieten und Universitätsstädten.

Der GdW und seine Landesverbände begrüßen den Vorstoß von Ministerin Hendricks, das Grundgesetz - soweit notwendig - zu ändern. Aus unserer Sicht kann sich die soziale Wohnraumförderung aber nicht nur auf Ballungsregionen beschränken. Auch in vielen anderen Städten in den Regionen bedarf es der zügigen Schaffung von Wohnraum. Hier muss es Aufgabe der Politik sein, die Infrastruktur in diesen Städten zu verbessern, um das Wohnen auch hier attraktiver zu gestalten.

Bei der Kompensation des Bundes allein kann es jedoch nicht bleiben. Vielmehr müssten die Länder ihrerseits mit eigenen Mitteln in gleicher Höhe die Wohnraumförderung ergänzen und diese vor allem ausnahmslos zweckgebunden einsetzen. Damit stünden insgesamt 3 Mrd. € jährlich für den sozialen Wohnungsbau zur Verfügung. Das ist Voraussetzung, um pro Jahr die bundesweit notwendigen 80.000 Sozialmietwohnungen schaffen zu können.

2. Forderung des Bundesbauministeriums nach einer verbindlichen Musterbauordnung

Der nochmalige Vorstoß der Bundesbauministerin Barbara Hendricks, durch eine verbindliche Musterbauordnung zur Entbürokratisierung des Bauwesens beizutragen, wird vom GdW und seinen Regionalverbänden unterstützt. Eine verbindliche und für alle Bundesländer einheitliche Bauordnung schafft zum einen Planungssicherheit für die Investoren und ermöglicht, dass Verfahren verschlankt und beschleunigt werden. Das kann ein zusätzlicher Vorteil für Wohnen und Gewerbe in den Regionstädten sein und für eine Entlastung der Ballungszentren sorgen. 

3. Landesregierung in Baden-Württemberg plant Erhöhung der Grundsteuer auf 6,5 Prozent

Die baden-württembergische Landesregierung plant, wie mehrfach der Presse zu entnehmen ist, eine erneute Erhöhung der Grunderwerbsteuer um 1,5 Prozentpunkte auf 6,5 Prozent. Damit würde Baden-Württemberg in die Spitzengruppe der Bundesländer mit den höchsten Grunderwerbssteuersätzen vorstoßen.

Dies ist aus Sicht des vbw - angesichts der aktuell enorm großen Herausforderungen für die Wohnungswirtschaft - kein guter Plan. Eine weitere Erhöhung der ohnehin schon hohen Erwerbsnebenkosten würde zusammen mit den seit Jahren stetig steigenden Baukosten dazu führen, dass die Miet- und Kaufpreise noch weiter ansteigen und die Investitionsbereitschaft noch weiter sinkt. Die dringend notwendige Schaffung von mehr bezahlbarem Wohnraum, d.h., insbesondere für mittlere und untere Einkommensschichten, würde so völlig konterkariert.

Für Rückfragen steht Ihnen Frau Sigrid Feßler (Telefon 0711 16345-113) zur Verfügung.

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Förderung des Wohnungsbaus

Die KfW-Bankengruppe informiert

Die KfW hat zum 19.08.2016 in einigen KfW-Förderprodukten (Prog.-Nrn.: 124, 134, 148, 167) die Zinskonditionen gesenkt.

Die aktuellen Zinssätze, die seit dem 19.08.2016 gelten, können Sie der beigefügten Konditionenübersicht entnehmen. In der Übersicht wird auch das „Gültig ab“-Datum zu den einzelnen Zinssätzen ausgewiesen.

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Förderung des Wohnungsbaus

Die KfW-Bankengruppe informiert

In der Anlage erhalten Sie die KfW-Informationen vom 22.08.2016 zu folgenden Themen:

  1. Energieeffizient Bauen und Sanieren - Zuschuss Brennstoffzelle 433
    Zuschuss für Brennstoffzellen ist im August 2016 gestartet
  2. Energieeffizient Bauen und Sanieren 153, 151/152
    Start des KfW-Vorteilsrechners
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Mietrecht

Formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens bei nicht einschlägigem Mietspiegel (hier: Reihenendhaus)

Mit Beschluss des BGH vom 26.04.2016 (Az.: VIII ZR 54/15) hat der BGH seine Rechtsprechung zu den formellen Anforderungen für die Begründung von Mieterhöhungsverlangen gelockert.

Der BGH hat klargestellt, dass der formellen Wirksamkeit eines auf einen Mietspiegel gestützten Mieterhöhungsverlangens nicht der Umstand entgegensteht, dass im Mietspiegel ausdrücklich aufgeführt ist, dass dieser „auf Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern“ nicht anwendbar ist. Mietspiegel, die kein Datenmaterial für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete für Wohnungen für Ein- oder Zweifamilienhäuser bzw. Reihenhäuser enthalten, können dem Mieter laut BGH gleichwohl eine ausreichende Orientierungshilfe für die Einschätzung geben, ob die vom Vermieter neu verlangte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht, weil für derartige Wohnungen gezahlte Mieten erfahrungsgemäß über den Mieten liegen, die für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern mit vergleichbaren Wohnwertmerkmalen gezahlt werden.

Dem Beschluss lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Beklagten sind seit 2007 Mieter eines Reihenendhauses. Im Jahre 2011 forderte die Klägerin und Vermieterin eine Erhöhung der Netto-Kaltmiete. Sie stützte sich in dem Erhöhungsverlangen auf den Berliner Mietspiegel 2011, in dem sie das Anwesen hinsichtlich des Baualters und der Fläche in das entsprechende Feld des Mietspiegels einordnete. Die Klägerin vertritt die Auffassung, dass es ohne Bedeutung sei, dass im Mietspiegel ausdrücklich aufgeführt sei, dass dieser auf Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Reihenhäusern nicht anwendbar sei. Die Mieter wendeten die formelle Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens ein.

Die Klage der Vermieterin auf Zustimmung zu dem Mieterhöhungsverlangen hatte bereits in den Vorinstanzen Erfolg. Der BGH bestätigte nun diese Auffassung. Zur Begründung führt er aus, dass das Erhöhungsverlangen trotz des eingeschränkten Anwendungsbereichs des Mietspiegels formell wirksam sei. Dies gelte dann, wenn die Miete für Einfamilienhäuser innerhalb der Mietpreisspanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liege. Es existiere der Erfahrungssatz, dass die Miete für Einfamilienhäuser im Regelfall über der Miete für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt. Insoweit sei dem Mieter eine ansatzweise Überprüfung möglich, was für die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens ausreiche.

Anmerkung:

Der Beschluss des BGH steht in einer Reihe von Entscheidungen, mit denen er die Anforderungen an die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nach und nach gelockert hat. Danach ist es dem Vermieter möglich, zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens auf einen Mietspiegel zurückzugreifen, der keine Angaben zu Einfamilienhäusern enthält, sofern die dann geforderte Miete innerhalb der Mietpreisspanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt. Gleiches muss sodann auch für Zweifamilien-, Reihen- oder Doppelhaushälften gelten.

Darauf hinzuweisen ist jedoch, dass auf der anderen Seite einem solchen Mietspiegel keinerlei Indizwirkung hinsichtlich der tatsächlichen Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete im Prozess zukommt. Diese muss durch den Vermieter in jedem Fall nachgewiesen werden.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RA Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345-118) zur Verfügung.

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Mietrecht

Mietrechtlich relevante Änderungen im SGB II

Das neunte Gesetz zur Änderung des Zweiten Buches Sozialgesetzbuch - Rechtsvereinfachung - sowie zur vorübergehenden Aussetzung der Insolvenzantragspflicht vom 26. Juli 2016 ist im Bundesgesetzblatt 2016, Teil I Nr. 37 vom 29. Juli 2016 veröffentlicht. Das Gesetz ist am 01.08.2016 in Kraft getreten.

Mit diesem Änderungsgesetz wurde unter anderem auch § 22 SGB II angepasst. Die  Änderungen können Einfluss auf die Miet- und Dauernutzungsverhältnisse mit den Leistungsbeziehern haben.

Es handelt sich im Wesentlichen um folgende Änderungen:

§ 22 Abs. 1 „Umzug“

Bei Umzug in eine teurere Wohnung innerhalb desselben Wohnortes ohne Zustimmung des kommunalen Trägers wird in allen Fällen nur noch die Miete der alten Wohnung anerkannt.

§ 22 Abs. 3 „Betriebskostenguthaben“

Neben der Haushaltsenergie bleiben nun auch Rückzahlungen bzw. Guthaben, die einem nicht anerkannten Teil der Wohnkosten zuzuordnen sind, anrechnungsfrei, d.h. Rückzahlungen bei den Betriebskosten werden nicht als Einkommen angerechnet, sofern sie auf Vorauszahlungen beruhen, die der Betroffene für „nicht anerkannte Aufwendungen für Unterkunft und Heizung“ im Abrechnungszeitraum selbst gezahlt hat.

§ 22 Abs. 4 „Umzug – Zuständigkeit“

Bei einem Umzug ist der am Ort der neuen Unterkunft ansässige kommunale Träger für die Zusicherung der Angemessenheit der Unterkunftskosten zuständig.

§ 22 Abs. 6 „Genossenschaftsanteile“

Genossenschaftsanteile werden den Mietkautionen gleichgestellt, d.h. Genossenschaftsanteile gelten nicht mehr als Wohnungsbeschaffungskosten, sondern sollen wie Mietkautionen als aufrechenbares Darlehen (§ 42a) gewährt werden.

§ 22 Abs. 10 „Gesamtangemessenheit der Wohnkosten“

Die Beurteilung der Gesamtangemessenheit der Wohnkosten kann künftig in Form einer Warmmiete erfolgen. Das Gesetz schafft insoweit - neben der bisher schon bestehenden Möglichkeit einer kommunalen Satzung - eine gesetzliche Grundlage für die Bildung einer Gesamtangemessenheitsgrenze zur Beurteilung der Angemessenheit der Kosten für Unterkunft und Heizung.

§ 41 „Bewilligungszeitraum“

Leistungen werden künftig für 12 Monate bewilligt. Ausnahme: in Fällen vorläufiger Bewilligung oder bei unangemessenen Kosten der Unterkunft werden lediglich 6 Monate bewilligt.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345-114) zur Verfügung.

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Mit freundlichen Grüßen

RAin Sigrid Feßler
Verbandsdirektorin