vbw-info 08/2017

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Inhaltsverzeichnis

Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Veranstaltungshinweis

Am 14.12.2017 findet der 18. Immobilienkongress der HfWU Hochschule für Wirtschaft und Umwelt in der Jahnhalle in Geislingen an der Steige statt. Er steht in diesem Jahr unter dem Motto „Wohnkosten-Optimierung – Chancen und Herausforderungen für die Zukunft“.

Beleuchtet wird der Bereich „Wohnkosten“ und die damit verbundenen Chancen und Herausforderungen für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft.

Namhafte Referentinnen und Referenten werden zu diesem Thema sowohl wissenschaftlich als auch aus Sicht der Praxis Einblicke geben.

Der Flyer mit der Programmübersicht und der Anmeldung ist als Anlage beigefügt.

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Allgemeine Geschäftsführung

Die WTS informiert

Bisher hatte der prüfende Verband eine Bescheinigung, dass die gesetzliche Prüfung stattgefunden hat, zu erteilen und der Vorstand war verpflichtet, diese Bescheinigung beim Genossenschaftsregister einzureichen.

Sofern Sie uns beauftragt hatten, hat die WTS die elektronische Einreichung der Prüfungsbescheinigung für die Genossenschaften übernommen.

Durch das Gesetz zum Bürokratieabbau und zur Förderung der Transparenz bei Genossenschaften ist die Einreichungspflicht seit dem 22.07.2017, mit Inkrafttreten des Gesetzes, entfallen.

Bei Rückfragen steht Ihnen die WTS GmbH (Ansprechpartner: GF Fritz Schmidt, Telefon 0711 16345 - 400) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Die WTS informiert

Nach dem Urteil des Bundessozialgerichts (BSG) vom 22.08.1973 sind nebenamtliche Vorstände von Genossenschaften nicht sozialversicherungspflichtig, wenn sich ihre Tätigkeit im Wesentlichen beschränkt auf:

  1. die Organstellung und damit auf die Willensbildung innerhalb des Vorstandes und
  2. die gesetzliche Vertretung der Genossenschaft nach außen, während
  3. die Erledigung der laufenden Geschäfte, insbesondere die kaufmännische und technische Verwaltung, durch ein hauptamtliches Vorstandsmitglied erfolgt.

In einem Verfahren vor dem Sozialgericht Freiburg wurde diese Auffassung bestätigt. In den letzten Jahren haben die Sozialgerichte aber einhellig diese Auffassung – als zwischenzeitlich überholt – nicht mehr anerkannt.

Durch ein aktuelles Urteil des Bundessozialgerichts vom 16.08.2017 (Az. B 12 KR 14/16 R) sind die Chancen, dass die nebenamtlichen Genossenschaftsvorstände nicht sozialversicherungspflichtig sind, gestiegen.

Geklagt hatte eine Kreishandwerkerschaft. Die laufenden Geschäfte wurden in einer eigenen Geschäftsstelle mit Angestellten und einem hauptamtlichen Geschäftsführer erledigt. Der Kreishandwerkerschaft stand ein Kreishandwerksmeister vor, der diese Aufgabe neben seiner Tätigkeit als selbstständiger Elektromeister ehrenamtlich wahrnahm. Im Nachgang zu einer Betriebsprüfung nahm die beklagte Deutsche Rentenversicherung Bund an, dass der Kreishandwerksmeister geringfügig beschäftigt sei und forderte Sozialversicherungsbeiträge nach. Die Klagen vor dem Sozialgericht und dem Landessozialgericht blieben erfolglos. Das BSG entschied zugunsten der Kreishandwerkerschaft. Danach sind Ehrenämter in der gesetzlichen Sozialversicherung grundsätzlich auch dann beitragsfrei, wenn hierfür eine angemessene pauschale Aufwandsentschädigung gewährt wird und neben Repräsentationspflichten auch Verwaltungsaufgaben wahrgenommen werden, die unmittelbar mit dem Ehrenamt verbunden sind.

Problematisch könnte aber sein, dass sich nach Auffassung der BSG Ehrenämter durch die Verfolgung eines ideellen, gemeinnützigen Zweckes auszeichnen und sich damit grundlegend von beitragspflichtigen, erwerbsorientierten Beschäftigungsverhältnissen unterscheiden. Die Gewährung von Aufwandsentschädigungen ändere daran nichts, selbst wenn sie pauschal und nicht auf „Heller und Pfennig“ genau entsprechend dem tatsächlichen Aufwand erfolge.

Auch die Wahrnehmung von Verwaltungsaufgaben sei unschädlich, soweit sie unmittelbar mit dem Ehrenamt verbunden seien, wie zum Beispiel die Einberufung und Leitung von Gremiensitzungen. Da – auch steuerfreie – Vermietungsgenossenschaften keine gemeinnützigen Zwecke verfolgen, bleibt abzuwarten, wie die Sozialversicherung zukünftig nebenamtliche Genossenschaftsvorstände behandelt.

Bei Rückfragen steht Ihnen die WTS GmbH (Ansprechpartner: GF Fritz Schmidt, Telefon 0711 16345 - 400) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Die Datenschutzbeauftragten der WTS informieren

Am 28.05.2018 treten die EU-Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) und das novellierte Bundesdatenschutzgesetz (BDSG-neu) in Kraft. In vielen Publikationen werden  Unternehmen derzeit dazu aufgefordert, bereits heute die Anpassungen vorzunehmen, um rechtzeitig am 28.05.2018 die neuen Anforderungen erfüllen zu können. Um es gleich vorweg zu nehmen: Unseres Erachtens sind die Maßnahmen, die Sie bereits heute in die Wege leiten können, begrenzt, weil Muster und Hinweise, die von den Aufsichtsbehörden zur Verfügung gestellt werden sollen, noch nicht zur Verfügung stehen.

Wir wollen Ihnen dennoch einige Hinweise geben, was Sie schon jetzt vorbereiten können:

1. Rechtfertigung für Datenerhebung und -verarbeitung

Wie nach bisherigem Recht ist die Verarbeitung personenbezogener Daten nur dann zulässig, wenn der Betroffene seine ausdrückliche Einwilligung gegeben hat oder eine Rechtsvorschrift die Verarbeitung erlaubt. Sie sollten deshalb heute schon prüfen, welche personenbezogenen Daten Sie verarbeiten und welche Rechtfertigung es hierfür gibt (Einwilligung, Gesetz, Vertrag bzw. vorvertragliche Beziehungen).

2. Rechenschafts- und Dokumentationspflichten

Bisher war ein öffentliches Verfahrensverzeichnis durch den Datenschutzbeauftragten zu führen und einem Betroffenen auf sein Verlangen hin zugänglich zu machen.

Nach neuem Recht haben die „Verantwortlichen“ künftig ein schriftliches oder elektronisches Verzeichnis aller Verarbeitungstätigkeiten personenbezogener Daten im Unternehmen zu führen. Da es im Datenschutzrecht kein Konzernprivileg gibt, hat jede rechtlich selbstständige Gesellschaft solche Verfahrensverzeichnisse zu führen. Das nunmehr erweiterte Verfahrensverzeichnis ist nicht mehr dem Betroffenen auf sein Verlangen hin auszuhändigen. Aber die Aufsichtsbehörden sind bei Kontrollen befugt, das Verzeichnis der Verarbeitungstätigkeiten anzufordern. Die verantwortliche Stelle hat gem. Art. 30 Abs. 4 DSGVO das Verzeichnis den Behörden auf Verlangen vorzulegen. Der Verantwortliche, also das Geschäftsführungsorgan des Unternehmens, ist für die Einhaltung der Grundsätze der Verarbeitung personenbezogener Daten (Art. 5 Abs. 1 DSGVO) verantwortlich und muss deren Einhaltung nachweisen (Rechenschaftspflicht).

Das Wohnungsunternehmen muss deshalb jederzeit den Nachweis erbringen können, dass die Verarbeitung aufgrund einer Einwilligung oder einer Erlaubnisnorm überhaupt zulässig ist und die technisch-organisatorischen Maßnahmen eingehalten werden.

Zu dokumentieren sind

  • technisch-organisatorische Maßnahmen einschließlich der IT-Dokumentation
  • Verfahrensverzeichnisse
  • bestehende Richtlinien (z.B. zu Passwörtern, Wechseldatenträgern, Smartphones, etc.)
  • Auftragsverarbeitungen

Hierzu geben wir folgende Hinweise und Handlungsempfehlungen:

Verfahrensübersichten / Verfahrensverzeichnisse

In den Verfahrensverzeichnissen sind alle Verarbeitungstätigkeiten zu dokumentieren. Nach § 70 BDSG-neu hat das Verzeichnis folgende Informationen zu enthalten:

  1. die Zwecke der Verarbeitung,
  2. die Kategorien von Empfängern, gegenüber denen die personenbezogenen Daten offengelegt worden sind oder noch offengelegt werden sollen,
  3. eine Beschreibung der Kategorien betroffener Personen und der Kategorien personenbezogener Daten,
  4. gegebenenfalls die Verwendung von Profiling,
  5. gegebenenfalls die Kategorien von Übermittlungen personenbezogener Daten an Stellen in einem Drittstaat oder an eine internationale Organisation,
  6. Angaben über die Rechtsgrundlage der Verarbeitung,
  7. die vorgesehenen Fristen für die Löschung oder die Überprüfung der Erforderlichkeit der Speicherung der verschiedenen Kategorien personenbezogener Daten.

Handlungsempfehlung
Zur Vorbereitung der Datenschutz-Dokumentation sollten die bestehenden Verarbeitungsprozesse ermittelt und die für die Verfahrensverzeichnisse notwendigen Angaben zusammengetragen bzw. auf Aktualität überprüft werden. Vorgesehen ist, dass die deutschen Aufsichtsbehörden noch im Jahr 2017 eine Muster-Vorlage und Hinweise dazu veröffentlicht. Gegebenenfalls kann abgewartet werden, bis die Muster-Vorlage und die Hinweise dazu veröffentlicht sind.

IT-Dokumentation - Handlungsempfehlung
Sie sollten über eine IT-Dokumentation (z.B. eingesetzte Hard- und Software, Serverstruktur, Datensicherungskonzept, IT-Notfallplan, etc.) verfügen.

Die IT-Abteilung des vbw unterstützt Sie gerne bei der Erstellung der Dokumentation. 

Auftragsverarbeitung

Nach § 62 BDSG-neu muss der schriftlich oder elektronisch dokumentierte Vertrag über die Auftragsverarbeitung vorliegen.

Handlungsempfehlung 
Aufgrund der geänderten Vorschriften zur Auftragsverarbeitung wird sich die Notwendigkeit ergeben, die Verträge mit den Auftragsverarbeitern anzupassen. Auch hier haben die Datenschutzbehörden angekündigt, Empfehlungen zu den künftig zu verwendenden Vertragstexten zu geben. Diese Empfehlungen liegen noch nicht vor. Von daher sollte mit der Anforderung von geänderten Verträgen von den Auftragsverarbeitern gewartet werden, da diese auch ihre Vertragsmuster noch nicht auf das neue Recht angepasst haben. Sie können aber  bereits jetzt ermitteln, welche Auftragsverarbeitungen sie von welchen Dienstleistern durchführen lassen.

3. Einführung eines Löschungskonzepts

Im neuen Recht ist eine Pflicht zur Löschung einschließlich des Rechts der betroffenen Person auf „Vergessenwerden“ verankert.

In den Verfahrensverzeichnissen sind die vorgesehenen Fristen für die Löschung zu dokumentieren. Bei Wohnungsunternehmen sind dies vor allem die Daten ausgeschiedener Mieter und Mitarbeiter. Unseres Erachtens gehören dazu nicht nur die Daten im ERP-System, sondern auch die in einem elektronischen Archiv (DMS) gespeicherte Dokumente. Word- und Excel-Dateien müssen bei der Formulierung eines Löschkonzepts ebenfalls in die Betrachtung einbezogen werden. Es liegen von den Aufsichtsbehörden noch keine Muster für Löschungskonzepte oder Hinweise vor, wie lange die Daten über ein voll beendetes Mietverhältnis gespeichert werden dürfen.

Handlungsempfehlung 
Sie sollten bereits heute überlegen, wie ein solches Löschkonzept praktisch umgesetzt werden könnte; dabei sollten Sie Ihren ERP-Anbieter in die Überlegungen einbeziehen.

4. Verschlüsselung Online-Formulare

Die im Unternehmen für die Datenverarbeitung verantwortlichen Personen haben die Pflicht, die erforderlichen technischen und organisatorischen Maßnahmen zu treffen, um bei der Verarbeitung personenbezogener Daten ein dem Risiko angemessenes Schutzniveau zu gewährleisten (§ 64 Abs. 1 BDSG-neu, Art. 25 und 32 DS-GVO). Es ist dabei darauf zu achten, dass Vertraulichkeit, Integrität, Verfügbarkeit und Belastbarkeit gewährleistet sind. Die Belastbarkeit der IT-Systeme wurde bisher nicht in die Betrachtung einbezogen. Wie die Auslegung des Begriffs „Belastbarkeit“ sein wird, bleibt abzuwarten. Wir gehen davon aus, dass die eingesetzten ERP-Systeme diese Voraussetzung erfüllen. Probleme könnte es aus der neuen Vorschrift aber bei Online-Formularen geben.

Online-Formulare stellen eine einfache Möglichkeit dar, um mit dem Betreiber der Website Kontakt aufzunehmen. Da über solche Webformulare regelmäßig personenbezogene Daten übermittelt werden, sind grundlegende Datenschutzbestimmungen zu beachten.

Eine Verschlüsselung der Formulardaten sollte vorhanden sein. Die Gefahr, dass Daten bei der Übertragung zum Server unbefugt gelesen werden können, wird auf diese Weise reduziert.

Handlungsempfehlung 
Bitte überprüfen Sie, ob die Formulardaten Ihrer Online-Formulare verschlüsselt versendet werden. Sollte dies noch nicht der Fall sein, sollten Sie mit dem Provider/Hoster Ihrer Webseite die Verschlüsselung angehen.

Für Rückfragen oder zu Fragen rund um den Datenschutz stehen Ihnen die Datenschutzbeauftragten der WTS, Herr David Hummel (Mobil 0173 / 5328 837) oder Herr Christoph Schmidt (Mobil 0172 / 7364916) gerne zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Neue Broschüre zu Elektromobilität und Ladeinfrastruktur in Wohngebäuden

Gleichgültig ob E-Auto, E-Bike oder E-Scooter - Nutzer von Elektrofahrzeugen wollen so wenig wie möglich auf öffentliche Stromtankstellen angewiesen sein, sie bevorzugen eine Ladestation im privaten Bereich. Daher ist dies ein Thema, mit dem sich Bauplaner und Architekten, aber auch die Wohnungswirtschaft zu befassen haben.

Die Initiative ELEKTRO+ hat vor diesem Hintergrund eine neue, kostenfreie Broschüre mit dem Titel „Elektromobilität - Ladeinfrastruktur in Wohngebäuden“ herausgegeben.

Die Broschüre informiert über technische Anforderungen an die Elektroinstallation, damit Ladeeinrichtungen auf privaten Grundstücken sicher und zuverlässig in Betrieb genommen werden können. Dabei geht es um

  • Leistungsbedarf und Gleichzeitigkeitsfaktor,
  • Ladebetriebsart und Ladezeiten,
  • Last- und Erzeugungsmanagement,
  • Kommunikation zwischen E-Fahrzeug und Ladestation sowie
  • den technischen Aufbau und die Ausführung der Ladeeinrichtung. Dazu gehören auch die notwendigen Schutzmaßnahmen, um beispielsweise Schäden durch Überlastung, Überspannung oder Kurzschlüsse zu vermeiden.

Die Broschüre bietet durch Grafiken und Tabellen eine ausführliche Informationsgrundlage. Sie kann auf der Homepage des vbw (www.vbw-online.de) im Mitgliederbereich unter der Rubrik Brancheninfos aus dem vbw / Allgemeine Informationen heruntergeladen werden.

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Allgemeine Geschäftsführung

Künstlersozialabgabeverordnung 2018

Im Bundesgesetzblatt Teil I, Nr. 54 vom 03.08.2017 wurde die Künstlersozialabgabeverordnung 2018 veröffentlicht.

Danach beträgt der Prozentsatz der Künstlersozialabgabe ab dem 01.01.2018 4,2 %.

Auch die Wohnungswirtschaft kann von der Künstlersozialabgabeverordnung betroffen sein; dies ist dann der Fall, wenn das Wohnungsunternehmen regelmäßig Leistungen im Rahmen der bildenden Kunst, der Publizistik, der Öffentlichkeitsarbeit oder der Werbung an selbstständige Künstler in Auftrag gibt und diese Leistungen verwertet.

Selbstständig ist ein Künstler, der seine Leistungen erwerbsmäßig und nicht nur vorübergehend ausübt und daraus ein Mindesteinkommen erzielt; dieser ist der Künstlersozialversicherung unterworfen. Im Vergleich zu anderen Zweigen der Sozialversicherung besteht die Besonderheit, dass die Hälfte der Beiträge vom Versicherten selbst aufgebracht wird und die andere Beitragshälfte („Künstlersozialabgabe“) vom Auftraggeber bzw. Verwerter zu erbringen ist. Künstler rechnen daher im Zusammenhang mit von ihnen erbrachten Leistungen regelmäßig auch den Beitrag für die Künstlersozialabgabe ab.

Die Verordnung kann beim vbw abgerufen werden. Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Neuer Ratgeber für Vergabe von Architekten- und Ingenieursleistungen oberhalb der EU-Wertgrenze

Die Architektenkammer, die Ingenieurkammer, der Städte-, Gemeinde- und Landkreistag Baden-Württemberg, der vbw und verschiedene Ministerien haben im Rahmen eines runden Tisches einen Ratgeber Baden-Württemberg für die Vergabe von Architekten- und Ingenieurleistungen oberhalb der EU-Wertgrenze erstellt.

Aufgrund der Vergaberechtsreform 2016 haben sich die Herausgeber dazu entschieden, den Verfahrensbeteiligten im Land eine Orientierungshilfe an die Hand zu geben. Ziel dieses baden-württembergischen Vergaberatgebers für Architekten- und Ingenieursleistungen ist es, insbesondere öffentliche Auftraggeber bei der Durchführung von Vergabeverfahren zu unterstützen und Wege aufzuzeigen, wie im Rahmen des aktuellen Vergaberechts geeignete Verfahren für eine anstehende Planungsaufgabe gefunden werden können.

Der Ratgeber betrifft alle Vergabeverfahren, die den Schwellenwert erreichen oder übersteigen, für die also das EU-Recht, das Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkung (GWB) und die Verordnung über die Vergabe öffentlicher Aufträge (Vergabeverordnung VgV) Anwendung finden.

Den Ratgeber finden Sie im Mitgliederbereich unserer Homepage (www.vbw-online.de) unter der Rubrik Brancheninfos aus dem vbw / Allgemeine Informationen.

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Allgemeine Geschäftsführung

Verordnung zur Änderung der Grenzüberschreitenden-Erneuerbare-Energien-Verordnung (GEEV) und weiterer Verordnungen zur Förderung der erneuerbaren Energien

Die Verordnung zur Änderung der Grenzüberschreitenden-Erneuerbare-Energien-Verordnung (GEEV) und weiterer Verordnungen zur Förderung der erneuerbaren Energien wurde am 15.08.2017 im Bundesgesetzblatt 2017, Teil I, Nr. 56 veröffentlicht und ist am 16.08.2017 in Kraft getreten.

Durch die Verordnung wird die bestehende Grenzüberschreitende-Erneuerbare-Energien-Verordnung novelliert und die Anforderungen des Erneuerbare-Energien-Gesetzes 2017 (EEG 2017) umgesetzt, wonach Ausschreibungen für erneuerbare Energien im Umfang von fünf Prozent der jährlich zu installierenden Leistung (ca. 300 Megawatt) für die Teilnahme von Anlagen aus anderen EU-Mitgliedstaaten geöffnet werden sollen.

Die bisherige Grenzüberschreitende-Erneuerbare-Energien-Verordnung ermöglichte eine Öffnung nur für Solaranlagen. Um auch die Förderung für Windenergieanlagen im Land zu öffnen, wurde die Verordnung entsprechend angepasst.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Langzeitarchivierung von Daten - Frist 31.12.2017

Zuletzt mit vbw-info 10/2016 hatten wir über Aufbewahrungsfristen - auch von elektronisch erstellten - Geschäftsunterlagen berichtet.

Da wir jetzt schon September haben, weisen wir nochmals darauf hin, dass die Frist zur Umstellung auf die Langzeitarchivierung digitaler geschäftlicher Unterlagen im Rahmen der Grundsätze zur ordnungsmäßigen Führung und Aufbewahrung von Büchern, Aufzeichnungen und Unterlagen in elektronischer Form sowie zum Datenzugriff (kurz: GoBD) zum 31.12.2017 abläuft.

Die GoBD-Regelungen gelten für alle zur Buchführung verpflichteten Unternehmen; den Regelungen unterliegt jeglicher digitaler geschäftlicher Schriftverkehr (E-Mails), also beispielsweise Angebote, Rechnungen, Auftragsbestätigungen und Handelsbriefe, die per E-Mail eingehen bzw. versandt werden.  

Soweit die GoBD eine Langzeitarchivierung verlangt, bedeutet dies, dass z.B. E-Mails manipulationssicher gespeichert werden müssen. Steuerlich relevante E-Mails müssen vollständig aufbewahrt werden und dürfen nicht nachträglich veränderbar sein.  

Dazu reicht keine einfache Dateiablage, vielmehr ist ein digitales Archivsystem zur Erfüllung der Anforderungen der GoBD erforderlich.

Der vbw hat bereits seit 2010 eine rechts- und manipulationssichere Mail-Archivierung im Einsatz. Die im vbw implementierte Lösung ist nicht unbedingt für kleinere und mittlere Unternehmen geeignet; es gibt aber mittlerweile verschiedene Anbieter und Lösungen. Die EDV-Abteilung des vbw ist derzeit in Kooperationsgesprächen mit Anbietern mit dem Ziel, den vbw-Mitgliedern fertige Pakete zu interessanten Preisen anbieten zu können. Der vbw hat dabei die Rolle des Beraters und Vermittlers. Die Verträge werden sodann zwischen Mitgliedsunternehmen und Anbieter direkt geschlossen.

Bei Rückfragen wenden Sie sich bitte an die EDV-Abteilung des vbw unter support@vbw-online.de oder unter Telefon 0711 16345 - 800.

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Allgemeine Geschäftsführung

Meldepflichten zum Transparenzregister nach dem Geldwäschegesetz

Am 26.06.2016 ist die Neufassung des Geldwäschegesetzes (GwG) durch das Umsetzungsgesetz zur 4. EU-Geldwäscherichtlinie in Kraft getreten.

Das Gesetz sieht u. a. die Schaffung eines Transparenzregisters vor. Bis zum 01.10.2017 haben juristische Personen des Privatrechts und eingetragene Personengesellschaften gemäß § 20 Abs. 1 GwG Angaben zu ihren „wirtschaftlich Berechtigten“ (s.u.) einzuholen, aufzubewahren, auf aktuellem Stand zu halten und dem Transparenzregister mitzuteilen. Das Transparenzregister kann ab dem 27.12.2017 eingesehen werden.

Genossenschaften und kommunale bzw. landkreisgebundene Wohnungsgesellschaften sind in der Regel von dieser Pflicht nicht betroffen, da diese die Voraussetzungen des § 20 Abs. 2 GwG erfüllen. Die Pflicht zur Mitteilung an das Transparenzregister gilt dann als erfüllt, wenn sich die in § 19 Abs. 1 GwG aufgeführten Angaben zum wirtschaftlich Berechtigten bereits aus dem Handels-, Genossenschafts- oder Unternehmensregister ergeben.

Bei Stiftungen – diese zählen zum Kreis der juristischen Personen des Privatrechts – ist hingegen eine Mitteilung an das Transparenzregister erforderlich.

Neben der Einführung des Transparenzregisters mit der Änderung des GwG enthält das Umsetzungsgesetz zur 4. EU-Geldwäscherichtlinie in Artikel 14 auch eine Änderung des GmbH-Gesetzes.

I.

Änderung GmbH-Gesetz: Gesellschafterliste für GmbHs

Gemäß § 40 Abs. 1 Satz 2 GmbHG n. F. haben die Geschäftsführer unverzüglich nach Wirksamwerden jeder Veränderung in den Personen der Gesellschafter oder des Umfangs ihrer Beteiligung eine Gesellschafterliste beim Handelsregister einzureichen. Soweit die Gesellschaften ihrerseits Gesellschafter sind, müssen Firma, Satzungssitz, zuständiges Register und Registernummer aufgenommen werden. Bei nicht eingetragenen Gesellschaften sind deren jeweilige Gesellschafter unter einer zusammenfassenden Bezeichnung mit Name, Vorname, Geburtsdatum und Wohnort anzugeben.

Zudem soll gemäß § 40 Abs. 1 Satz 4 GmbHG n. F. zukünftig in der Liste der Gesellschafter auch der Gesamtumfang der Beteiligung am Stammkapital als Prozentsatz gesondert angegeben werden, wenn ein Gesellschafter mehr als einen Gesellschaftsanteil hält.

Es bedarf allerdings hierzu gemäß § 40 Abs. 4 und 5 GmbHG zunächst noch einer Rechtsverordnung des Bundes mit den näheren Bestimmungen zu den Ausgestaltungen der Gesellschafterlisten. Darüber hinaus wird die Landesregierung ermächtigt, durch Rechtsverordnung zu bestimmen, dass bestimmte in der Liste der Gesellschafter enthaltene Angaben strukturierter und in maschinenlesbarer Form an das Handelsregister zu übermitteln sind. Erst wenn diese Verordnungen vorliegen, kann eine Gesellschafterliste eingereicht werden.

II.

Neufassung GwG: Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem Transparenzregister

Eine völlige Neuregelung im Geldwäschegesetz stellt der Abschnitt 4 mit den Ausführungen zum Transparenzregister dar. Die Pflichten zum Transparenzregister sind nämlich, über den eigentlichen Kreis der nach § 2 GwG definierten Verpflichteten hinaus, von allen juristischen Personen des Privatrechts sowie von eingetragenen Personengesellschaften zu erfüllen. Damit sind alle Kapitalgesellschaften (AG, SE, GmbH), Personenhandelsgesellschaften (OHG, KG), aber auch rechtsfähige Stiftungen, Vereine, Genossenschaften und Partnerschaftsgesellschaften erfasst. Die Verpflichtungen nach § 20 Abs. 1 GwG (u. a. Mitteilungspflicht) zielen darauf ab, öffentlich zu machen, welche natürliche Person hinter einer Gesellschaft steht (sogenannter wirtschaftlich Berechtigter).

1. Wirtschaftlich Berechtigter

Grundsätzlich zählt gemäß § 3 Abs. 2 Satz 1 GwG zu den „wirtschaftlich Berechtigten“ bei Wohnungsunternehmen jede natürliche Person, die unmittelbar oder mittelbar

a) mehr als 25 Prozent der Kapitalanteile hält,
b) mehr als 25 Prozent der Stimmrechte kontrolliert oder
c) auf vergleichbare Weise Kontrolle ausübt.

Wenn nach Durchführung einer Überprüfung gemäß vorstehenden Punkten a) bis c) keine natürliche Person als wirtschaftlich Berechtigter ermittelt worden ist, gilt gemäß § 3 Abs. 2 Satz 5 GwG der gesetzliche Vertreter oder geschäftsführende Gesellschafter des Unternehmens als wirtschaftlich Berechtigter ("Fiktion").

Bei rechtsfähigen Stiftungen zählt zu den wirtschaftlich Berechtigten jede natürliche Person, die Mitglied des Vorstands der Stiftung ist. Daneben erfüllt jede natürliche Person den Tatbestand des wirtschaftlich Berechtigten einer Stiftung, die als Treugeber handelt oder die als Begünstigte bestimmt worden ist oder die auf sonstige Weise unmittelbar oder mittelbar beherrschenden Einfluss auf die Vermögensverwaltung oder Ertragsverteilung ausübt.

2. Umfang der Pflichten nach § 20 Abs. 1 GwG

Nach § 20 Abs. 1 GwG sind die Informationen zu den/dem wirtschaftlich Berechtigten einzuholen, aufzubewahren, auf aktuellem Stand zu halten und dem Transparenzregister mitzuteilen. Folgende Informationen sind gemäß § 19 Abs. 1 GwG hiervon umfasst:

  1. Vor- und Nachname,
  2. Geburtsdatum,
  3. Wohnort und Art
  4. und Umfang des wirtschaftlichen Interesses.

Die Angaben zu Art und Umfang des wirtschaftlichen Interesses zeigen, woraus die Stellung als wirtschaftlicher Berechtigter folgt (z.B. Beteiligung am Unternehmen, gesetzlicher Vertreter oder Kontrollausübung auf sonstige Weise).

3. Ausnahme von der Mitteilungspflicht

Die Pflicht zur Mitteilung an das Transparenzregister gilt als erfüllt, wenn sich die in § 19 Abs. 1 GwG aufgeführten Angaben zum wirtschaftlich Berechtigten bereits aus dem Handels-, Genossenschafts-, Vereins- oder Unternehmensregister ergeben.

4. Art der Einreichung der Mitteilung

Die Mitteilung eines wirtschaftlich Berechtigten ist an die das Transparenzregister führende Stelle in elektronischer Form zu entrichten. Mit den Aufgaben der registerführenden Stelle und den hierfür erforderlichen Befugnissen wurde gemäß § 1 Transparenzregisterbeleihungsverordnung (TBelV) die Bundesanzeiger Verlag GmbH - befristet bis zum 31.12.2024 - beliehen. Weitere Informationen zur elektronischen Abgabe der Meldung einschließlich Registrierung sind bei Bedarf über die Internetseite des Transparenzregisters einsehbar (https://www.transparenzregister.de).    

5. Gebühren der registerführenden Stelle

Für die Führung des Transparenzregisters und die Einsichtnahme in die dem Transparenzregister mitgeteilten Daten kann die registerführende Stelle von juristischen Personen des Privatrechts Gebühren erheben. Eintragungen sind nicht gebührenpflichtig. Soweit für das Transparenzregister Gebühren als Grundgebühr oder Einsichtnahmegebühr entstehen, ergeben sich solche Gebühren auf der Grundlage von § 24 GWG in Kraft getretenen Rechtsverordnungen. In der Führung des Transparenzregisters liegt eine individuelle zurechenbare öffentliche Leistung.

6. Einsichtnahme in das Transparenzregister

Der Zugang zur Suche im Transparenzregister soll gestaffelt nach der Funktion der Einsichtnehmenden erfolgen. Demnach haben bestimmte Behörden im Rahmen ihrer Aufgabenerfüllung vollen Zugang zum Datenbestand des Transparenzregisters. Verpflichteten nach dem GwG ist der Zugang dagegen nur fallbezogen und im Rahmen ihrer Sorgfaltspflichten gestattet. Darüber hinaus kann auf Antrag die Einsicht in spezifische Eintragungen jedermann gewährt werden, sofern dieser im Einzelfall ein berechtigtes Interesse darlegt.

7. Rechtsfolgen bei Verstößen

Verstöße gegen die Meldepflichten stellen eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit Geldbußen in Höhe bis 100.000 Euro in einfachen Fällen und bei schwerwiegenden, wiederholten und systematischen Verstößen mit Geldbußen in Höhe von bis zu 1.000.000 Euro oder bis zum Zweifachen des aus dem Verstoß gezogenen wirtschaftlichen Vorteils geahndet werden kann.

III.

Transparenzregister: Auswirkungen für die kommunalen und landkreisgebundenen Wohnungsunternehmen in der Form der GmbH und AG/kirchliche Unternehmen

Kommunale oder landkreisgebundene Wohnungsunternehmen in der Rechtsform der GmbH oder einer AG sowie kirchliche Wohnungsunternehmen, die eine Beteiligung von mehr als 75 Prozent zugunsten der Kommunen bzw. Kirchen aufweisen, erfüllen nicht die Kriterien des § 3 Abs. 2 GwG, da hinter ihren Gesellschaftern (kommunalen Gebietskörperschaften bzw. Bistümern/Kirchen) keine natürlichen Personen als wirtschaftlich Berechtigte aufgrund von Beteiligungs- und Kontrollstrukturen stehen. Demnach gelten in diesen Fällen die Geschäftsführer bzw. Vorstände als wirtschaftlich Berechtigte (Fiktion). Diese sind im Handelsregister verzeichnet. Es bedarf daher derzeit keiner Mitteilung zum Transparenzregister.

IV.

Transparenzregister: Auswirkungen auf Genossenschaften

Bei Wohnungsgenossenschaften gelten in der Regel die Vorstände als wirtschaftlich Berechtigte (Pkt. II. 1.). Diese sind im Genossenschaftsregister verzeichnet. Es bedarf daher derzeit keiner Mitteilung zum Transparenzregister.

Sobald ein Mitglied mehr als 25 % Prozent der Geschäftsguthaben kontrollieren sollte, entsteht die Meldepflicht dieser Person als wirtschaftlich Berechtigter. Dies dürfte bei Wohnungsgenossenschaften in der Regel nicht vorkommen.

V. 

Transparenzregister: Auswirkungen für die Wohnungsunternehmen der Privatwirtschaft in der Form der GmbH oder AG

Die Ermittlung des wirtschaftlich Berechtigten bei Wohnungsunternehmen der Privatwirtschaft kann mit einem nicht unerheblichen Aufwand verbunden sein. Es gilt im Einzelnen anhand der Beteiligungsstruktur des Unternehmens sowie seiner Gesellschafter, deren Gesellschaft usw. zu prüfen, welche natürliche Person bzw. natürliche Personen letztlich wirtschaftlich Berechtigte im Sinne des § 3 GwG sind.

Für Gesellschaften, die an einem organisierten Markt nach § 2 Abs. 5 WpHG (Wertpapierhandelsgesetz) notiert sind oder gleichwertigen europarechtlichen oder internationalen Transparenzanforderungen unterliegen, gelten die Mitteilungspflichten ebenfalls als erfüllt. Sie müssen keine weiteren Mitteilungen zum Transparenzregister machen.

VI.

Transparenzregister: Auswirkungen für rechtsfähige Stiftungen und eingetragene Vereine

Einige Wohnungsunternehmen haben rechtsfähige Stiftungen gegründet, um vielseitige Unterstützungsleistungen über die Stiftung zu erbringen. Daneben werden oftmals auch im Umfeld eines Wohnungsunternehmens eingetragene Vereine initiiert. Beide Formen zählen zum Kreis der juristischen Personen des Privatrechts und unterliegen damit gemäß § 20 Abs. 1 GwG grundsätzlich den Mitteilungspflichten zum Transparenzregister.

Bei eingetragenen Vereinen gelten in der Regel die Vorstände als wirtschaftlich Berechtigte. Diese sind im Vereinsregister verzeichnet. Es bedarf daher derzeit keiner Mitteilung zum Transparenzregister. Sobald ein Vereinsmitglied mehr als 25 Prozent der Stimmrechte kontrollieren sollte, entsteht die Meldepflicht dieser Person als wirtschaftlich Berechtigter.

Bei rechtsfähigen Stiftungen gelten zumindest die Personen des Stiftungsvorstands als wirtschaftlich Berechtigte. Die Stiftungsverzeichnisse gelten jedoch nicht als elektronisch abrufbare Register gemäß § 20 Abs. 2 GwG. Diese Personen sind als wirtschaftlich Berechtigte manuell an das Transparenzregister in elektronischer Form bis 01.10.2017 zu melden. Daneben können bei einer Stiftung weitere Personen als wirtschaftlich Berechtigte vorhanden sein (vgl. Ausführungen zum wirtschaftlich Berechtigten unter Pkt. II.1.).

VII.

Neufassung GwG: Auswirkungen auf Immobilienmakler

Immobilienmakler zählen, wie bereits bisher, auch weiterhin zu den Verpflichteten (§ 2 Nr. 14) des Geldwäschegesetzes. Immobilienmakler ist gemäß § 1 Abs. 11 GwG jede Person, die gewerblich den Kauf oder Verkauf von Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten für Dritte vermittelt.

Immobilienmakler müssen weiterhin über ein angemessenes Risikomanagement zur Verhinderung von Geldwäsche und von Terrorismusfinanzierung verfügen. Hierzu gehört auch die Ermittlung und Bewertung der dem Maklergeschäft mit Immobilien innewohnenden Risiken der Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung im Rahmen einer Gefährdungsanalyse.

Die Sorgfaltspflichten in Bezug auf Kunden wurden dahingehend konkretisiert und geändert, dass die Vertragsparteien des Immobilienkaufvertrages durch den Immobilienmakler zu identifizieren sind, sobald der Vertragspartner des Maklervertrages ein ernsthaftes Interesse an der Durchführung des Immobilienkaufvertrages äußert und die Kaufvertragsparteien hinreichend bestimmt sind (§ 11 Abs. 2 GwG). Von einem ernsthaften Kaufinteresse ist nach der Gesetzesbegründung spätestens dann auszugehen, wenn eine der Kaufvertragsparteien von der anderen Kaufvertragspartei (gegebenenfalls über Dritte) den Kaufvertrag erhalten hat. Zu diesem Zeitpunkt hat sich der Wille zum Abschluss des Kaufvertrags hinsichtlich der Parteien ausreichend stark manifestiert. Von einer Durchführung des Kaufvertrags ist mit hinreichender Wahrscheinlichkeit auszugehen. Darüber hinaus kann ein ernsthaftes Interesse am Abschluss des Kaufvertrags angenommen werden, wenn der (voraussichtliche) Käufer mit dem (möglichen) Verkäufer oder dem Makler eine Reservierungsvereinbarung oder einen Vorvertrag abgeschlossen oder eine Reservierungsgebühr an den Makler entrichtet hat.

Eine Identifizierungspflicht für den Makler besteht noch nicht, wenn die Kaufvertragspartei auf einer Seite noch nicht bestimmt ist oder die Vorverhandlungen noch in seinem solch frühen Stadium sind, dass der Abschluss ungewiss ist.

Die Bestellung eines sogenannten Geldwäschebeauftragten (vgl. § 7 GwG) ist für Immobilienmakler weiterhin nicht notwendig.

VIII.

Neufassung GwG: Auswirkungen auf Wohnungsgenossenschaften mit Spareinrichtung

Wohnungsgenossenschaften mit Spareinrichtung sind als Kreditinstitut Verpflichtete gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 1 GwG. Materielle Änderungen durch die Neufassung des Geldwäschegesetzes werden über die GdW-Bundesarbeitsgemeinschaft der Wohnungsgenossenschaften mit Spareinrichtung übermittelt.

Für Rückfragen stehen Ihnen Herr Dipl.-Betriebswirt Rolf Pflüger (Referent Genossenschaften mit Spareinrichtung) unter Telefon 0711 16345 - 165 oder Frau RAin Ursula Hennes (Leiterin der Rechtsabteilung) unter Telefon 0711 16345 - 114 zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Aktuelle Informationen über die Entsorgung HBCD-haltiger Dämmstoffe

Mit vbw-info 05/2017 hatten wir Sie zuletzt über den Sachstand in Sachen „HBCD“ informiert. Am 07.07.2017 hat der Bundesrat nunmehr der Verordnung zur Überwachung von nicht gefährlichen Abfällen mit persistenten organischen Schadstoffen und zur Änderung der Abfallverzeichnis-Verordnung zugestimmt. Damit tritt die bereits angekündigte dauerhafte Regelung in Kraft, nach der HBCD-haltige Dämmstoffe kein gefährlicher Abfall sind. Es bestehen jedoch Anforderungen an die Sammlung und den Nachweis der Entsorgung.  

Ziel der Verordnungen ist es, dass POP-haltige Abfälle  nur als gefährlicher Abfall eingestuft werden, soweit dies auch EU-rechtlich geboten ist und dass diese unabhängig von ihrer Einstufung getrennt gesammelt, nicht vermischt und überwacht werden. Die durch den Bundesrat veranlasste Einstufung von HBCD als gefährlicher Abfall war eine verschärfte Umsetzung der EU-Vorgaben.

Hierzu wird zum einen die Abfallverzeichnisverordnung geändert. Im letzten Jahr wurden alle POP-haltigen Abfälle als gefährlich eingestuft. Nun werden in der Abfallverordnung alle persistenten organischen Schadstoffe explizit genannt, die den Abfall zum gefährlichen Abfall machen. HBCD (Hexabromcyclododecan) wird ausdrücklich nicht genannt. Abfälle, die HBCD enthalten, sind also kein gefährlicher Abfall mehr.

Zum anderen wurde für den Umgang mit HBCD-haltigen Abfällen eine neue Verordnung erlassen, die Verordnung über die Getrenntsammlung und Überwachung von nicht gefährlichen Abfällen mit persistenten organischen Schadstoffen (POP-Abfall-Überwachungs-Verordnung - POP-Abfall-ÜberwV). Die Verordnung selbst benennt HBCD nicht explizit. Sie gilt allgemein für alle POP-haltigen Abfälle, die nicht gefährlich sind. Konkret ist das derzeit nur HBCD. Es ist jedoch ein gleitender Verweis, der auch zukünftig hinzukommende Stoffe mit umfasst.

Decabromdiphenylether (DecaBDE) wird wahrscheinlich als nächster POP-Stoff in die EU-Verordnung aufgenommen. DecaBDE findet sich als Flammschutzmittel hauptsächlich in Kunststoffen, insbesondere im Elektrobereich. Unter Umständen enthalten Produkte im Baubereich DecaBDE, wie elektrische Isolierungen, Epoxid-Kleber, Dichtmassenbeschichtungen, Farbe, Rohre usw. Abfälle, die DecaBDE enthalten, werden, sobald sie in die EU-POP-Verordnung aufgenommen werden, in den Anwendungsbereich der Verordnung über nicht gefährliche POP-haltige Abfalle fallen.

Wie sind HBCD-haltige Abfälle nun entsprechend POP-Abfall-ÜberwV zu entsorgen?

Zum besseren Verständnis sind zunächst einige Begriffsdefinitionen notwendig, mit denen sich die Verordnung auf das Kreislaufwirtschaftsgesetz bezieht:

Definitionen

  • Abfälle sind alle Stoffe oder Gegenstände, derer sich ihr Besitzer entledigt, entledigen will oder entledigen muss.
  • Besitzer von Abfällen ist jede natürliche oder juristische Person, die die tatsächliche Sachherrschaft über Abfälle hat.
  • Erzeuger von Abfällen ist jede natürliche oder juristische Person, durch deren Tätigkeit Abfälle anfallen.

Wohnungsunternehmen können folglich Besitzer oder Erzeuger von Abfällen sein. Die Verordnung richtet sich darüber hinaus auch an Sammler, Beförderer, Händler, Makler und Entsorger von Abfällen.

1. Sammlung des Abfalls

Erzeuger oder Besitzer des HBCD-haltigen Abfalls haben diesen getrennt von anderen Abfällen zu sammeln. In Bezug auf POP-haltige Abfälle bedeutet getrennte Sammlung, dass diese Abfälle getrennt von übrigen Abfällen, die kein POP enthalten sowie ggf. auch getrennt von Abfällen, die anderen POP enthalten, zu sammeln sind.

Die Pflicht zur getrennten Sammlung steht allerdings unter einem Erforderlichkeitsvorbehalt. Wenn die Einhaltung der zentralen Vorgaben zur Zerstörung oder unumkehrbaren Umwandlung der POP erfüllt wird, darf ausnahmsweise von der Getrenntsammlungspflicht abgewichen werden. Für so entstandene POP-haltige Abfallgemische bedeutet dies, dass diese üblicherweise einer Verbrennung (energetische Verwertung oder thermische Beseitigung) zuzuführen sind. Für HBCD-haltige Abfälle kann dies auch in einer Müllverbrennungsanlage erfolgen.

Die Getrenntsammlung unterliegt aber mit Verweis auf § 7 Absatz 4 Kreislaufwirtschaftsgesetz (KrWG) auch der technischen Möglichkeit und der wirtschaftlichen Zumutbarkeit. In Bezug auf HBCD-haltige Wärmedämmplatten bedeutet dies, dass sie auf der Baustelle getrennt von den übrigen Bau- und Abbruchabfällen zu sammeln sind, wenn die getrennte Sammlung technisch möglich und wirtschaftlich zumutbar ist.

  • Technisch nicht möglich ist entsprechend der Begründung zur Verordnung die getrennte Sammlung insbesondere dann, wenn für eine Aufstellung der Abfallbehälter für die getrennte Sammlung nicht genügend Platz zur Verfügung steht. In strittigen Fällen können die räumlichen Gegebenheiten durch Lichtbilder oder auch einen Lageplan nachgewiesen werden. In solchen Fällen sind aber auch Alternativen zu prüfen, wie gestaffelter Abfallanfall oder Einsatz von Bringsystemen usw. Bei Verbundstoffen, die sich nicht auftrennen lassen, wie z. B. Wärmedämmverbundsysteme, oder bei XPS- oder EPS-Dämmstoffen mit PU-Kleber oder Bitumenanhaftungen wird davon ausgegangen, dass eine getrennte Sammlung technisch nicht möglich ist. Nicht getrennt handelt es sich um Baumischabfall.
  • Eine wirtschaftliche Unzumutbarkeit ist gegeben, wenn die Kosten für die getrennte Sammlung, insbesondere aufgrund einer hohen Verschmutzung oder einer sehr geringen Menge des POP-haltigen Abfalls, außer Verhältnis zu den Kosten für eine gemischte Sammlung stehen. Es reicht nicht aus, dass die Kosten der getrennten Sammlung die Kosten für eine gemeinsame Erfassung übersteigen; vielmehr müssen die Mehrkosten für die getrennte Sammlung für den Erzeuger oder Besitzer unzumutbar hoch sein. Auch eine zu geringe Menge, um einen eigenen Container zu bestellen und die Dämmstoffe getrennt zu entsorgen, wird als wirtschaftlich nicht zumutbar angeführt.

    HBCD-haltige Dämmstoffabfälle fallen, wenn sie sortenrein gesammelt werden, unter den Abfallschlüssel 17 06 04. Fallen HBCD-haltige Dämmplatten in einem Gemisch mit anderen Bauabfällen als gemischte Bau- und Abbruchabfälle an, sind diese dem Abfallschlüssel 17 09 04 zuzuordnen.

2. Nachweis der Entsorgung

Erzeuger und Besitzer von POP-haltigen Abfällen haben die ordnungsgemäße Entsorgung der Abfälle nachzuweisen. Zum Nachweis der Entsorgung von HBCD-haltigen Wärmedämmplatten wird das sogenannte „Sammelentsorgungsnachweisverfahren“ benutzt. Dabei beginnt das eigentliche Nachweisverfahren erst beim Einsammler der Abfälle. Der Erzeuger bzw. Besitzer erhält bei Abgabe der Abfälle lediglich einen Übernahmeschein, ist aber ansonsten von den Nachweispflichten befreit.

Die Übernahmescheine sind von dem Wohnungsunternehmen drei Jahre aufzubewahren und auf Verlangen der zuständigen Behörde vorzulegen. Alle Übernahmescheine zusammen heißen Register.

3. Ordnungswidrigkeiten

Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig

  • einen Nachweis über die Entsorgung der Abfälle nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig führt,
  • das Register nicht, nicht richtig oder nicht vollständig führt,
  • das Register der Behörde nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig vorlegt oder
  • die Angaben und Belege nicht mindestens drei Jahre aufbewahrt.

Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu 10.000 EUR geahndet werden. Weder die Pflicht zur getrennten Sammlung, noch die Beförderung, noch das Vermischungsverbot sind bußgeldbewehrt. Verstöße gegen das Vermischungsverbot sind bereits durch die Entmischungspflicht ausreichend sanktioniert.

4. Inkrafttreten

Die Verordnung ist im Bundesgesetzblatt (Teil I Nr. 49, 2644) vom 24.07.2017 veröffentlicht. Die POP-Abfall-Überwachungs-Verordnung und die geänderte Abfallverzeichnisverordnung sind am ersten Tag des auf die Verkündung folgenden Monats in Kraft getreten, also am 01.08.2017.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Wohnungspolitik

Wohnungswirtschaftliche Themen

1. Schlussrunde des WohWi-Talk und Sommerfest des GdW am 07.09.2017

Die Wohnungswirtschaft hat im Vorgriff auf die Bundestagswahl jeden Monat mit Politikern und Vertretern der Wohnungswirtschaft Themen rund um Wohnen und Mieten diskutiert. Der letzte WohWi-Talk vor der Wahl findet am 07.09.2017 um 17 Uhr in der Abgeordnetenlobby am Platz der Republik 1, Berlin statt. Der Schlusstalk geht rund um das Thema Wahlkampf: wie funktionieren Wahlkampf und Wähler? Worauf muss sich die Politik einstellen? Wie ist das Spannungsfeld zwischen Fake News, Wutbürgern und der Realität zu erklären. Es diskutieren Axel Gedaschko, Präsident des GdW, Roman Maria Koidl, Bestsellerautor und Unternehmer und die beiden ehemaligen Abgeordneten des Deutschen Bundestages Leo Dautzenberg und Klaus Uwe Benneter. Anschließend findet ab 19 Uhr das parlamentarische Sommerfest der Wohnungswirtschaft im Reichstag Berlin statt. Sie können sich über den Newsletter des GdW, den Sie auf unserer Homepage (www.vbw-online.de) finden, für beide Veranstaltungen anmelden.

2. Entwurf der Verordnung zur Neuordnung trinkwasserrechtlicher Vorschriften

Bereits am 06.10.2015 hat die EU-Kommission die Richtlinie (EU) 2015/1787 (Änderungsrichtlinie) zur Änderung der Anhänge II und III der Richtlinie 98/83/EG des Rates über die Qualität von Wasser für den menschlichen Gebrauch (EG-Trinkwasserrichtlinie) erlassen (ABl. L 260 vom 07.10.2015, S. 6). Die Umsetzung in nationales Recht muss bis zum 27.10.2017 erfolgen. Daher haben das Bundesministerium für Gesundheit und dass Bundesministerium für Ernährung und Landwirtschaft am 27.06.2017 einen Verordnungsentwurf in die Verbändeberatung gegeben.

Die Verordnung zur Änderung der Trinkwasserverordnung setzt die Änderungsrichtlinie um. Die Änderungsrichtlinie bestimmt im Wesentlichen zwei Änderungen:

  • Zum einen werden die Mindestanforderungen an die Überwachungsprogramme für Trinkwasser und die Spezifikationen für die Analysenverfahren in den Anhängen II und III der EG-Trinkwasserrichtlinie aktualisiert, um dem wissenschaftlichen und technischen Fortschritt Rechnung zu tragen. 
  • Zum anderen erhalten die Mitgliedstaaten die Möglichkeit, ihre Überwachungsprogramme individuell an die Bedürfnisse einzelner Wasserversorgungsgebiete anzupassen, sofern zuverlässige Risikobewertungen für die betreffenden Wasserversorgungsanlagen durchgeführt werden.

Der GdW hat am 04.08.2017 eine Stellungnahme zum Verordnungsentwurf vom 27.06.2017 im Rahmen der Beteiligung von Fachkreisen und Verbänden abgegeben. Letztlich begrüßt der GdW die Bemühungen zur Erhaltung der Trinkwasserqualität in Deutschland, sieht jedoch noch deutlichen Verbesserungsbedarf in einigen Teilen der Verordnung, insbesondere vor dem Hintergrund, dass die Neuregelungen bestehende Sicherheitsniveaus erhalten müssen, bürokratische Auflagen begrenzt werden müssen und insbesondere die Kosten des Wohnens durch die Neuregelungen nicht weiter steigen dürfen. Die Einzelheiten können Sie der GdW-Stellungnahme, die Sie im Mitgliederbereich unserer Homepage (www.vbw-online.de) unter der Rubrik Brancheninfos aus dem GdW / Stellungnahmen finden, entnehmen.

3. Eichfristen für Wasserzähler sollten deutlich verlängert werden

Nach den derzeitigen gesetzlichen Vorgaben müssen Wohnungswasserzähler (kalt und warm) nach sechs bzw. fünf Jahren ausgetauscht werden, obwohl sie den Verbrauch in aller Regel noch zuverlässig messen. Eine Studie des Hamburg Instituts, die gemeinsam vom GdW, BFW, dem Deutschen Mieterbund, Haus & Grund Deutschland und dem Dachverband Deutscher Immobilienverwalter in Auftrag gegeben wurde, kommt zu dem Ergebnis, dass private und öffentliche Haushalte jährlich mehr als 500 Mio. € sparen könnten, wenn die deutschen Eichfristen – vergleichbar denen in anderen Industrienationen – verlängert würden. In den USA und Kanada beträgt die Eichfrist zum Vergleich 17, in Frankreich 18 und in Spanien rund 23 Jahre.

Die Gutachter haben ermittelt, dass die gängigen Wasserzähler in manchen Stichproben auch nach zwanzig Betriebsjahren zu rund 95% noch sehr genaue Messergebnisse innerhalb der eichrechtlich zulässigen Fehlergrenzen erzielen. Die Kosten für den Zählerwechsel stehen somit in keinem Verhältnis zu den Ausgaben für eventuelle minimale Fehlmessungen. Die Studie kommt zu dem Schluss, dass der Austausch der Wasserzähler künftig in einem deutlich längeren Turnus durchgeführt werden sollte. Dies bedarf einer Änderung des Mess- und Eichrechts. Die Gutachter empfehlen auch, die Fristen für Kalt- und Warmwasserzähler zu vereinheitlichen und auch technologiespezifisch zu differenzieren. So könnten die Eichfristen für Haus- und Wohnungswasserzähler (kalt und warm) als Flügelradzähler auf 15 Jahre und für die besonders langlebigen und exakten Haus- und Wohnungswasserzähler (kalt und warm) als Ultraschallzähler auf 20 Jahre verlängert werden.  

4. Bundesweit zeigt der Trend bei Baugenehmigungen nach unten
Es sollte allseits bekannt sein, dass Wohnungsneubau das einzig wirksame Mittel gegen die angespannte Lage auf den Wohnungsmärkten ist, insbesondere in den Ballungsgebieten. Dennoch gehen bundesweit die Baugenehmigungszahlen zurück, wie die Mitte August veröffentlichten Baugenehmigungszahlen des Statistischen Bundesamtes zeigen. Lediglich bei den genehmigten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern gab es einen kleinen Zuwachs. Insgesamt reichen die Zahlen an geplanten Wohnungen, insbesondere im preisgünstigen Segment bei weitem nicht aus, um den hohen Nachholbedarf gerade in Ballungsregionen zu decken.

Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes wurde von Januar bis Juni 2017 in Deutschland der Bau von insgesamt 169.500 Wohnungen genehmigt. Das sind 7,3 % oder rund 13.400 Baugenehmigungen weniger als im Vorjahreszeitraum. Von den im ersten Halbjahr 2017 genehmigten Wohnungen waren 146.900 Neubauwohnungen in Wohngebäuden. Davon waren 82.100 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, 1,8 % mehr als im Vorjahreszeitraum. Doch auch hier lässt die Dynamik nach. Im Vorjahreszeitraum hat der Anstieg in diesem Bereich noch bei 30,7 % gelegen. Hinzu kommt, dass genehmigt, noch lange nicht gebaut ist; d.h., die Zahl der tatsächlich fertiggestellten Wohnungen liegt deutlich unter den Genehmigungen.

Auch in Baden-Württemberg ist nach dem Statistischen Landesamt ein Rückgang bei den Baugenehmigungen zu verzeichnen. So ergibt sich im Vergleich zum Vorjahr für die Zeit von Januar bis Juli 2017 bei den beantragten Wohnungen von 22.067 ein Rückgang von rund 11,7 %, bei den genehmigten Gebäuden um 6,5 %.

Bei unseren Mitgliedsunternehmen lässt sich dagegen ein positiver Trend entnehmen. So wurden
2014: 2.970
2015: 3.579
2016: 3.978

Wohnungen fertiggestellt. Für 2017 sind rund 4.300 Wohnungsfertigstellungen geplant.

Gründe für den Rückgang der Baugenehmigungen sind sicherlich der mancherorts vorhandene Mangel an bezahlbaren Grundstücken, die steigende Auflagenflut, viele Rechtstreitigkeiten sowie auch oft vorhandene Engpässe bei Handwerkern.

5. GdW zeichnet die besten Immobilien-Ökonomen 2016 aus
Der GdW hat am 23.08.2017 auf der 13. Sommerakademie für den Führungsnachwuchs der Wohnungswirtschaft in Bochum die vier besten Immobilien-Ökonomen (GdW) des Jahres 2016 ausgezeichnet. Darunter ist auch ein Absolvent der AWI – Akademie der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft GmbH, Stuttgart. Thomas Gronmayer wurde für seine Studienarbeit mit dem Thema: „Innenentwicklung als Lösungsansatz zur Reduzierung des Flächenverbrauchs in Deutschland“ ausgezeichnet. Wir gratulieren den Preisträgern.

Die Sommerakademie ist mittlerweile ein fest etabliertes Erfolgsmodell für Personalförderung. Sie hat sich zum Ziel gesetzt, Nachwuchsführungskräfte der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft auf die Zukunft vorzubereiten. 

6. Neues zum Asbestdialog

Wie zuletzt im vbw-info 04/2017 berichtet, haben das Bundesministerium für Arbeit und Soziales (BMAS) und das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) gemeinsam einen Asbestdialog mit Vertretern aller am Bau Beteiligten durchgeführt. Ziel des Asbestdialoges ist - wie berichtet - nicht die Entwicklung detaillierter Lösungen, sondern die Entwicklung von Leitplanken und Ansätzen für das weitere Umgehen mit Asbest.

Nach drei Dialogforen, an denen sich der GdW und seine Regionalverbände intensiv beteiligt haben, liegen nun Maßnahmenvorschläge im Entwurf vor, die nach unserer Auffassung den Bedürfnissen der Wohnungswirtschaft gerecht werden. Die Veröffentlichung ist für Herbst 2017 geplant. Die Maßnahmenvorschläge sind in verschiedene Themenblöcke eingeteilt. In der derzeitigen Formulierung entsprechen sie durchweg den Bedürfnissen der Wohnungswirtschaft. Wie der GdW mitteilt, sind folgende Maßnahmen geplant:

Aufklärung, Sensibilisierung und Information zu Asbestaltlasten im Baubestand

BMAS und BMUB werden die Einrichtung einer zentralen und übergreifenden Informationsplattform (lernende Datenbank) sowie die dafür erforderliche weitere Erarbeitung zielgruppenspezifischer Informationsmaterialien fördern.

  • Das Umweltbundesamt (UBA) wird Informationen für Raumnutzerinnen und -nutzer zu möglichen Risiken durch Faserfreisetzung erarbeiten und bereitstellen. Dafür wurde bereits für Oktober ein Termin avisiert, an dem die Wohnungswirtschaft teilnehmen wird.
  • Das BMUB wird die zuständigen Landesbehörden bitten, die Asbestrichtlinie zur Beurteilung des Sanierungsbedarfs von festgebundenen Asbestprodukten auf die Notwendigkeit einer Änderung bzw. Aktualisierung zu prüfen. Vorgeschlagen wird dazu die Einrichtung einer Projektgruppe unterhalb der Fachkommission Bautechnik der Bauministerkonferenz.
    Anmerkung: Die bisherige Erfahrung zeigt, dass die Fachkommission Bautechnik sehr praxisgerecht und pragmatisch agiert.

Forschung und Entwicklung zum Themenfeld "Asbestaltlasten im Baubestand"

  • Der Asbestdialog hat zu verschiedenen Fragestellungen Forschungs- und Entwicklungsbedarf festgestellt. Das BMAS wird die Deutsche Gesetzliche Unfallversicherung und die Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft bitten, alle Forschungs- und Entwicklungsmaßnahmen zu bündeln und zu koordinieren sowie eine lernende Informationsplattform bereitzustellen und die entsprechenden Aktivitäten auch finanziell zu unterstützen.
  • Das BMAS wird die Bundesanstalt für Arbeitsschutz und Arbeitsmedizin bitten, das nationale Asbestprofil für Deutschland mit Blick auf Verwendungszeiträume typischer asbesthaltiger Bauprodukte und deren regionale Verbreitung zu überarbeiten und zu ergänzen sowie zeitnah für die Informationsplattform zur Verfügung zu stellen.

Mitwirkung der Eigentümer, Bauherren und Veranlasser von Baumaßnahmen

  • Das BMAS und BMUB werden ihre wissenschaftlichen Oberbehörden bitten, unter Einbeziehung der Dialogpartnerinnen und -partner und der entsprechenden Fachgremien sowie der beteiligten Aufsichtsbehörden eine einheitliche rechtsbereichsübergreifende Leitlinie / Empfehlung zur Erkundung von Asbestaltlasten zu entwickeln. Diese Leitlinie soll auch Grundlage für weitere Konkretisierungen von Mitwirkungs- und Informationspflichten in Rechtsnormen und technischen Regeln bieten.
  • Hinweis: Die gerade abgeschlossene Novelle des Chemikaliengesetzes hat eine Ermächtigung für neue Informations- und Mitwirkungspflichten von Gebäudeeigentümern geschaffen. Dies ist als eine Art Vorratsbeschluss zu verstehen, um die Mitwirkungspflichten, insbesondere bei vorhandenem Asbest, festlegen zu können. Der GdW hatte stark kritisiert, dass diese Regelung in einem Gesetz getroffen wird, mit dem die Wohnungswirtschaft noch nie Berührungspunkte hatte und mit dem sie gegebenenfalls neu konfrontiert wird, dass die Regelung unklar sei und deren Folgen nicht absehbar. Der GdW wird sich weiter dafür einsetzen, Mitwirkungs- und Informationsfragen in bereits für Gebäudeeigentümern geltenden Regelungen umzusetzen. 
  • Das BMUB wird die zuständigen Gremien um eine Überprüfung der bestehenden Regelungen der VOB hinsichtlich eines erforderlichen Anpassungsbedarfs bitten.
  • Die Mitwirkung der Eigentümer, Bauherren bzw. Veranlasser soll anlassbezogen erfolgen. Es sind auch Kriterien festzulegen, wann keine Erkundung durchgeführt werden muss, beispielsweise bei geringfügigen Tätigkeiten oder bei Vorliegen von Erkenntnissen, die verallgemeinert werden können, oder wann von einer Asbestfreiheit des Gebäudes, z. B. durch Spezifizierung der Einsatzzeiträume bestimmter Produkte, ausgegangen werden kann.

Systematische Entsorgung und Recycling asbesthaltiger Bauabfälle

Es sind über die bereits geltenden Maßnahmen keine weiteren vorgesehen. Die Vollzugshilfe zur Entsorgung asbesthaltiger Abfälle der Bund/Länder-Arbeitsgemeinschaft Abfall gibt die im Umgang mit Asbest einschlägigen abfallrechtlichen und -technischen Aspekte wieder und wird alle fünf Jahre hinsichtlich ihrer Aktualität überprüft.

Sichere Durchführung von Arbeiten an Asbestaltlasten im Baubestand

  • Es ist eine Klarstellung zu Zulässigkeiten von Tätigkeiten an asbesthaltigen Materialien erforderlich. Für die zulässigen Tätigkeiten sind Schutzmaßnahmen entsprechend der Gefahrstoffverordnung zu treffen.
  • Das BMAS wird unter Mitwirkung des Ausschusses für Gefahrstoffe kurzfristig eine Klarstellung zur Begriffsbestimmung Instandhaltung nach TRGS 519 (Technische Regeln für Gefahrstoffe) und damit zur grundsätzlichen Zulässigkeit bestimmter Tätigkeiten an asbesthaltigen Materialien vornehmen und dabei auch sofort umzusetzende Schutzmaßnahmen zur Untersetzung beschreiben.
  • In diesem Zusammenhang wird auch auf die Zulässigkeit der Überdeckung asbesthaltiger Materialien eingegangen, da das eigentlich nur für asbesthaltige Dach- und Fassadenplatten vorgesehene Überdeckungsverbot in der aktuellen Rechtsprechung anders ausgelegt wird.
    Bewertung: Dies greift eine dringende Forderung der Wohnungswirtschaft auf.
  • Das BMAS wird den Ausschuss für Gefahrstoffe bitten, auf Basis der Ergebnisse des Asbestdialogs ein Maßnahmenkonzept für Tätigkeiten mit asbesthaltigen Materialien zu erarbeiten. Dieses soll abgestufte Anforderungen an Maßnahmenkonzepte je nach zu erwartender Expositionshöhe bzw. wo diese noch nicht bekannt sind, auf Basis der vereinbarten Konventionen, Dauer und Umfang der Arbeiten, die auch die besonderen Bedingungen in kleinen und kleinsten Unternehmen berücksichtigen, enthalten.

Sonstige Maßnahmen

  • Zukünftig sollen Auswahlkriterien für die Zuverlässigkeit und Leistungsfähigkeit festgelegt werden, die bei Auswahl und Beauftragung von Arbeiten an asbesthaltigen Bauteilen helfen.
  • Viele Dialogpartnerinnen und -partner forderten Maßnahmen der finanziellen Kompensation und Entlastung der Eigentümer bei der Ermittlung und Sanierung von Asbestaltlasten. BMAS und BMUB werden diese Vorschläge mit den zuständigen Bundesressorts prüfen.

Sobald die Maßnahmenvorschläge veröffentlicht wurden, werden wir Sie weiter informieren. 

Für Rückfragen steht Ihnen Frau Sigrid Feßler (Telefon 0711 16345 - 113) zur Verfügung.

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Steuerfragen

Die WTS informiert

Genossenschaften und Kapitalgesellschaften, die Dividenden an natürliche Personen ausschütten, müssen zwischen dem 01.09. und 31.10. jeden Jahres die Regelabfrage für das Kirchensteuerabzugsmerkmal (KiSTAM) beim Bundeszentralamt für Steuern (BZSt) durchführen.

Abzufragen ist, ob der Anteilseigner bzw. das Mitglied am 31.08. kirchensteuerpflichtig ist. Das vom BZSt mitgeteilte Kirchensteuerabzugsmerkmal ist dann Grundlage für den Einbehalt und die Abführung der Kirchensteuer auf die Kapitalertragsteuer im Folgejahr.

Bei Rückfragen steht Ihnen die WTS GmbH (Ansprechpartner: GF Fritz Schmidt, Telefon 0711 16345 - 400) zur Verfügung.

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Steuerfragen

Die WTS informiert

Das BMF hat in einem an den GdW gerichteten Schreiben vom 07.07.2017 klargestellt, dass jede Vermietungsgenossenschaft, die über einen steuerlich nicht begünstigten Geschäftskreis verfügt, eine E-Bilanz als Anlage zur Körperschaftsteuererklärung abgeben muss. Die Klarstellung war nötig geworden, nachdem einzelne Finanzämter die bisherige Rechtsauffassung im BMF-Schreiben vom 19.12.2013, dass eine E-Bilanz-Pflicht nur besteht, wenn die Grenzen des § 141 AO (Umsätze T€ 600, Gewinn T€ 60) überschritten sind, nicht teilen wollten.

Für Vermietungsgenossenschaften gilt demnach Folgendes:

  1. Vermietungsgenossenschaften ohne einen partiell steuerpflichtigen Geschäftskreis haben weiterhin keine E-Bilanz einzureichen.
  2. Vermietungsgenossenschaften mit einem partiell steuerpflichtigen Geschäftskreis haben grundsätzlich eine E-Bilanz einzureichen
    Für Vermietungsgenossenschaften, die im partiell steuerpflichtigen Geschäftskreis die Grenzen des § 141 AO nicht überschreiten, kommt weiterhin die "Einfachlösung" zur Anwendung. Hierbei ist nur der Gewinn oder der Verlust des partiell steuerpflichtigen Geschäftskreises als Betrag zu übermitteln und die Nebenrechnung in der dazugehörigen Fußnote beigefügt.

Bei Rückfragen steht Ihnen die WTS GmbH (Ansprechpartner: GF Fritz Schmidt, Telefon 0711 16345 - 400) zur Verfügung.

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Bauwesen und Baurecht

Normenänderung für Aufzüge ab 01.09.2017

In Deutschland gelten für die Konstruktion und den Einbau von Aufzügen seit dem Jahr 2000 die Normen EN 81-1 für Seilaufzüge und EN 81-2 für Hydraulikaufzüge. Diese Normen wurden seither dreimal ergänzt bzw. geändert.

Im November 2014 wurde die neue Aufzugsnorm EN 81-20 veröffentlicht. Darin sind die Sicherheitsregeln für die Konstruktion und den Einbau von Aufzügen geregelt.

Im Februar 2015 wurde die EN 81-50 veröffentlicht. Diese regelt die Berechnungs- und Prüfmethoden von Aufzugskomponenten. Beide Normen ergänzen sich gegenseitig.

Beide Normen sind aber erst im Dezember 2015 als EN 81-20/50 in Kraft getreten. Seither waren die alten Normen EN 81-1 und EN 81-2 und die neuen Normen EN 81-20/50 parallel gültig und konnten beide angewendet werden.

Die Übergangsfrist, in der die alten und neuen Normen parallel gültig waren, sind aber am 31.08.2017 abgelaufen. Seit dem 01.09.2017 gelten nur noch die neuen Normen EN 81-20/50.

Eine Zertifizierung von Aufzugsanlagen auf Basis der alten Normen EN 81-1 und EN 81-2 ist jetzt nicht mehr möglich. Jedem Auftraggeber bzw. Bauherren wird deshalb dringend geraten, zu überprüfen, auf welcher normativen Grundlage gegebenenfalls Verträge zum Einbau einer Aufzugsanlage abgeschlossen wurden.

Im Laufe des Jahres 2016 sind durch die Aufzugsfirmen in Deutschland neue Produkte mit Zertifizierungen nach den neuen Normen EN 81-20/50 auf den Markt gebracht worden.

Aus den neuen Normen ergeben sich auch Anforderungen an das Gebäude, die nachträglich nicht mehr erfüllt werden können. Dies betrifft beispielsweise verschärfte Anforderungen an die Schutzräume in Schachtgrube und Schachtkopf, die nach den neuen Normen größere Abmessungen benötigen.

Deshalb wird dringend geraten, Ihre laufenden Aufzugsprojekte dahingehend zu prüfen, nach welcher Norm geliefert wird und wann die Fertigstellung geplant ist. Gegebenenfalls sollten Sie sich unverzüglich mit der Aufzugsfirma in Verbindung setzen.

Die bekannten Hersteller haben auf ihren Internetseiten weitergehende Informationen zur Normenänderung veröffentlicht. Diese finden Sie beispielsweise unter

www.kone.de/support/normen-gesetze/aufzug/din-en/din-en-81-20-50.aspx

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 163 45 - 114) zur Verfügung.

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Mietrecht

Betriebskostenabrechnung ist nicht fehlerhaft, weil Mieter mehere Seiten hin- und herblättern muss

In einer neuen Entscheidung vom 19.07.2017 (Az: VIII ZR 3/17) musste sich der BGH mit der Frage beschäftigen, ob eine Betriebskostenabrechnung bereits deshalb formell fehlerhaft ist, weil der Mieter hin- und herblättern muss, um die auf mehrere Seiten verteilten Rechenschritte des Vermieters nachvollziehen zu können.

Der Vermieter einer Wohnung verlangte vom Mieter die Nachzahlung von Betriebskosten aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2013 und 2014. Die Abrechnungen bestehen jeweils aus mehreren Seiten. Auf der ersten Seite werden in den Abrechnungen 15 genau bezeichnete Kostenpositionen mit den darauf für das gesamte Anwesen jährlich entfallenden Beträgen unter den Ziffern 1 bis 15 aufgelistet.

Auf der zweiten Seite werden diese Kosten jeweils unter Angabe der Ziffern von der ersten Seite einer von vier Umlagearten (A: Wohnfläche/Nutzfläche; B: Einzelverbrauch nach Kaltwasseruhren; C: Laden- bzw. Wohneinheiten; D: Einzelabrechnung Techem) zugeordnet.

Anschließend sind die auf die jeweilige Umlageart entfallenden Gesamtbeträge mit Ausnahme der Techem-Abrechnung angegeben; die Techem-Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten ist jeweils separat beigefügt.

Schließich sind auf der darauffolgenden Seite - mit Gliederungspunkten 1 bis 4 bezeichnet und zusätzlich inhaltlich beschrieben - die nach den vier Umlagearten jeweils anteilig auf den Mieter entfallenden Beträge aufgeführt und addiert. 

Das Landgericht hat entschieden, die Abrechnungen seien zu komplex und daher formell nicht ordnungsgemäß. Weil der Mieter hin- und herblättern müsse, um die Abrechnung nachvollziehen zu können und die Umlagearten zunächst mit A bis D und auf der nächsten Seite mit 1 bis 4 bezeichnet seien, seien die Abrechnungen nicht aus sich heraus verständlich und nachvollziehbar. Darüber hinaus fehle es an einer Erläuterung, warum Position 14 (Treppenhausreinigung) nicht wie die davor aufgelisteten Positionen nach Wohnfläche, sondern nach Wohneinheiten, umgelegt werde.

Anders der BGH; er hält die Betriebskostenabrechnungen für formell ordnungsgemäß.

Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung liegt demnach immer dann vor, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Dabei seien keine zu hohen Anforderungen zu stellen. Entscheidend sei allein, ob die Angaben in der Betriebskostenabrechnung dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen.

Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind daher in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen:

  • Zusammenstellung der Gesamtkosten, 

  • Angabe und - soweit erforderlich - die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, 

  • Berechnung des Anteils des Mieters, 

  • Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. 

Die vorliegenden Abrechnungen erfüllten - so der BGH - diese Anforderungen. Notwendig, aber auch ausreichend ist es nach Auffassung der Bundesrichter, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, sodass die Einsichtnahme in dafür vorgesehene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist.

Insbesondere sei es nicht zu beanstanden, dass der Mieter hier, um die auf der dritten Seite der Abrechnung auf ihn entfallenden Kostenanteile nachzuvollziehen, auf die beiden vorhergehenden Seiten zurückblättern und die auf drei Seiten enthaltenen Angaben gedanklich zusammenführen muss. Denn die Zusammenhänge erschließen sich bei verständigem Lesen ohne Weiteres auch einem Laien.

Es sei auch unschädlich, dass die auf den Mieter entfallenden Anteile nur zusammengefasst nach Umlageschlüsseln und nicht für alle 15 Kostenpositionen getrennt ausgewiesen werden. Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnungen werde auch nicht dadurch in Frage gestellt, dass nicht erläutert wird, warum die Treppenhausreinigung nach Wohneinheiten anstatt nach Wohnfläche umgelegt wird. Es reicht nach der vorliegenden Entscheidung aus, wenn für den Mieter erkennbar ist, welchen Umlageschlüssel der Vermieter angewendet hat. Ob der Schlüssel der Richtige ist, ist ausschließlich eine inhaltliche Frage.

Anmerkung

Der BGH hat mit diesem Urteil erneut entschieden, dass es für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ausreichend ist, wenn der Mieter sie inhaltlich nachvollziehen und überprüfen kann, insbesondere wenn das Rechenwerk die zur Verteilung anstehenden Gesamtkosten, den auf den Mieter entfallenden Anteil und den Rechenweg, mit dem dieser ermittelt wird, nachvollziehbar erkennen lässt.

Nur eine formell fehlerfreie Abrechnung gilt als erteilt und setzt die zwölfmonatige Einwendungsfrist des Mieters aus § 556 Abs. 3 S. 5 BGB in Gang (BGH, Urteil vom 17.11.2004 - VIII ZR 115/04, NZM 2005, 13). Eine Abrechnung erfüllt die Anforderungen der formellen Ordnungsgemäßheit, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, das heißt, eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Zweck der Abrechnung ist es, dass der Mieter allein schon durch die Darstellung in der Abrechnung in die Lage versetzt wird, die Berechnung und damit letztlich den Anspruch des Vermieters gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Dabei ist stets auf das durchschnittliche Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters abzustellen.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Mietrecht

Ermittlung des Wärmeverbrauchs bei ungedämmten Heizungsrohren

§ 7 Abs. 1 Satz 3 und 4 der Heizkostenverordnung regeln, dass der Wärmeverbrauch in Gebäuden, „in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird“, nach „anerkannten Regeln der Technik“, bestimmt werden kann.

Der so bestimmte Verbrauch der einzelnen Nutzer wird als erfasster Wärmeverbrauch berücksichtigt. Zu den anerkannten Regeln der Technik zählt auch die VDI-Richtlinie 2077. Diese enthält Empfehlungen des Vereins Deutscher Ingenieure für die Abrechnung des Wärmeverbrauchs bei Heizanlagen, die konstruktionsbedingt eine nennenswerte, in der Regel nicht erfasste Wärmeabgabe von Rohrleitungen an die zu beheizenden Nutzungseinheiten aufweisen. Dies sind insbesondere Einrohrheizungen mit ungedämmten Strangleitungen.

Im vorliegenden Fall ist die Klägerin Mieterin einer Wohnung. Das Gebäude ist mit einer Einrohrheizung ausgestattet, bei der die Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt, aber nicht freiliegend verlegt worden sind. Vielmehr verlaufen die Heizungsrohre unter dem Putz der Wohnung.

Für die Abrechnungszeiträume 2010, 2011 und 2012 erstellte der Vermieter die Heizkostenabrechnung auf der Grundlage des Beiblattes „Verfahren zur Berücksichtigung der Rohrwärmabgabe“ der VDI-Richtlinie 2077. Die Mieterin ist der Auffassung, diese Berechnungsweise komme bei den – wie vorliegend der Fall – nicht freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung nicht zur Anwendung.

Die Mieterin errechnete – bei Nichtberücksichtigung dieser Regelung – ein Betriebskostenguthaben für die Zeiträume 2010 bis 2012. Diesen Betrag machte sie klageweise geltend.

Nachdem das Amtsgericht zunächst der Klage der Mieterin stattgegeben hatte, hob das Landgericht das erstinstanzliche Urteil auf und wies die Klage ab. Die hierauf gerichtete Revision der Mieterin vor dem BGH hatte Erfolg.

Der BGH führte hierzu aus: „Gemäß § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV kann in Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Nachteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden“. Solche Regeln enthält zwar das vom Berufungsgericht herangezogene Beiblatt „Verfahren zur Berücksichtigung der Rohrwärmeabgabe“ der VDI-Richtlinie 2077, das auch auf nicht freiliegende Leitungen Anwendung findet, jedoch seien – so der BGH - die Tatbestandsvoraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV, die für eine Heranziehung der allgemeinen anerkannten Regeln der Technik erforderlich sind, im Streitfall nicht erfüllt. Denn die Wärmeleitungen in dem Gebäude, in dem sich die von der Klägerin gemietete Wohnung befindet, seien – anders als von § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV gefordert -, überwiegend ungedämmt, jedoch nicht freiliegend. Die Regelungen in § 7 Abs. 1 Satz 3 und 4 HeizkostenV gelten nach ihrem Wortlaut allerdings nur für „freiliegende Leitungen“. „Freiliegend“ sind nach den Verordnungsmaterialien auf der Wand verlaufende und damit sichtbare Wärmeleitungen (Verordnung zur Änderung der Verordnung über Heizkostenabrechnung, BR-Drucksache 570/08, Seite 13). Nach Ansicht des BGH gibt es daher vorliegend keinen Raum für eine sogenannte analoge Anwendung der Vorschrift. Zwar sei es nach der VDI-Richtlinie 2077 für deren Anwendung technisch unerheblich, ob die Rohrleitungen freiliegend oder nicht sichtbar im Estrich bzw. unter Putz geführt werden. Jedoch habe der Verordnungsgeber bei Schaffung des § 7 HeizkostenV die Richtlinie gekannt und den Anwendungsbereich der Richtlinie gleichwohl auf „freiliegende Leitungen“ beschränkt.

Anmerkung

Der BGH zieht in seiner Entscheidung den Wortlaut der Norm und die Verordnungsbegründung heran. Im Ergebnis wird daher eine Bezugnahme auf die VDI-Richtlinie 2077 für die Zukunft dann nicht mehr möglich sein, wenn es sich um Heizungsrohre handelt, die - wie vorliegend der Fall -, nicht sichtbar sind, da sie unter Putz oder sonstigen Verkleidungsmaterialien verdeckt sind.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RA Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

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Wohnungseigentumsrecht

Anspruch auf zweiten Rettungsweg für Teileigentumseinheit

Im vorliegenden Rechtstreit begehrten die Eigentümer zweier Teileigentumseinheiten die Errichtung einer Fluchttreppe als zweiten Rettungsweg. Die Teileigentumseinheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft befinden sich im Kellergeschoss und sind im Aufteilungsplan jeweils als „Keller“ bezeichnet.

In § 4 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung ist folgende Bestimmung enthalten:

„Die Gewerbeflächen dürfen zu baurechtlich zulässigen gewerblichen Zwecken genutzt werden – die im Aufteilungsplan angegebene Nutzung ist nicht die allein maßgebliche […] Der Wohnungs- bzw. Teileigentümer ist verpflichtet, auf seine Kosten alle erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen einzuholen und hat alle mit der Nutzungsänderung in Zusammenhang stehenden Kosten und Lasten zu tragen.“

Eine Nutzung der Kellerräume zu Aufenthaltszwecken ist bauordnungsrechtlich nicht genehmigt, weil die Räume in den der Baugenehmigung zugrunde liegenden Plänen als „Kellerraum“ bezeichnet werden.

Einer der Kläger beantragte eine bauordnungsrechtliche Nutzungsänderung, um seine Einheit als Aufenthaltsraum zu nutzen. Nach der für Berlin einschlägigen Landesbauordnung muss zur Nutzung des Kellerraums ein zweiter Rettungsweg geschaffen werden. Auf der Eigentümerversammlung fand der Antrag des Klägers auf Herstellung dieses zweiten Rettungswegs keine Mehrheit. Die gegen den Negativbeschluss gerichtete Anfechtungsklage hatte vor dem Amts- und Landgericht keinen Erfolg.

Mit Urteil des BGH vom 23.06.2017 (Az.: V ZR 102/16) wurde der Revision des Klägers stattgegeben. Der BGH führt aus, dass die Kläger einen Anspruch auf Herstellung des zweiten Rettungswegs nach § 21 Abs. 4, 5 Nr. 2 WEG haben. Jeder Wohnungseigentümer habe einen Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung. Hierzu gehöre auch die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums. Davon sei auch die erstmalige plangerechte Herstellung umfasst, ebenso wie Maßnahmen zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen an das Gemeinschaftseigentum.

Weiter führt der BGH aus, dass auch Teileigentumseinheiten dazu geeignet sein müssen, als Aufenthaltsräume zu dienen, sofern in der Teilungserklärung keine Nutzungsbeschränkung vereinbart wurde. Dies resultiere daraus, dass die Bezeichnung „Teileigentum“ jede gewerbliche Nutzung zulässt, also auch Nutzungen – wie etwa zu Bürozwecken – die bauordnungsrechtlich nur in Aufenthaltsräumen zulässig ist. Zum plangerechten Zustand einer Teileigentumseinheit gehöre somit auch, dass die öffentlich-rechtlichen Anforderungen an einen Aufenthaltsraum erfüllt sind. Die dafür erforderlichen Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum, wie die bauordnungsrechtlich vorgeschriebene Herstellung eines zweiten Rettungsweges, entsprechen auch regelmäßig ordnungsgemäßer Verwaltung und können von einzelnen Wohnungseigentümern gemäß § 21 Abs. 4 beansprucht werden.

Anmerkung

Die Entscheidung greift die bisherige Rechtsprechung des BGH auf, wonach die Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen Aufgabe aller Wohnungseigentümer – nicht einzelner Wohnungseigentümer – ist. Dies erfasst z.B. auch die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis, wenn der Bauträger bei der Errichtung der Wohnanlage und Erteilung nach § 8 WEG von den der Baugenehmigung zugrunde liegenden Plänen abgewichen ist und dadurch die öffentlich-rechtliche Verpflichtung besteht, weitere Stellplätze zu schaffen (siehe BGH, Urteil vom 26.02.2016, Az.: V ZR 250/14).

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Mit freundlichen Grüßen

RAin Sigrid Feßler
Verbandsdirektorin