vbw-info 09/2015

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Inhaltsverzeichnis


Angelegenheiten des Verbandes

Trauer

Eugen Arnold, langjähriger Vorstandsvorsitzender der Baugenossenschaft Esslingen eG, ist Mitte September im Alter von 85 Jahren verstorben. Eugen Arnold war ein überzeugter Genossenschaftler, der rund fünf Jahrzehnte die Baugenossenschaft Esslingen eG engagiert und mit großem Einsatz geleitet hat.  

Er gehörte von 1979 bis 1990 dem Verbandsausschuss des Verbandes württembergischer Wohnungsunternehmen e.V. an. Während der Fusionsphase bis zum Jahre 1995 war er nebenamtliches Vorstandsmitglied im vbw. Er hat damit den Zusammenschluss des badischen und des württembergischen Verbandes zum heutigen vbw entscheidend unterstützt und damit die Entwicklung des Verbandes maßgeblich mitbestimmt.  

Eugen Arnold hat seinen festen Platz in unserer Erinnerung.

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Angelegenheiten des Verbandes

Bericht aus der Arbeitsgemeinschaft der Genossenschaften im vbw

Vorstand und Beirat der Arbeitsgemeinschaft der Genossenschaften im vbw haben am 30.09.2015 unter der Leitung des Vorsitzenden, Herrn Egon Bertenbreiter, im Verbandsgebäude getagt.  

Herr Bertenbreiter berichtete einleitend von der Sitzung der BAG der Genossenschaften des GdW, die am 02.09.2015 in Berlin tagte. In der konstituierenden Sitzung der BAG wurde Herr Ulrich Bimberg, Spar- und Bauverein Solingen eG, zum Vorsitzenden der BAG gewählt. Aufgrund des Ausscheidens des bisherigen Vorsitzenden der Arbeitsgemeinschaft der Genossenschaften im vbw, Herr Martin Stahl, wurde sein Nachfolger im Amt, Herr Bertenbreiter, in das Präsidium der BAG der Wohnungsgenossenschaften gewählt, wo er künftig die Interessen der Wohnungsgenossenschaften des vbw vertreten wird. Desweiteren informierte der Präsident des GdW, Axel Gedaschko, über die aktuellen Themen der Wohnungspolitik, wie die anstehende KWK-Novelle und der Sachstand bei der Baukostensenkungskommission. Er stellte eine Studie des Bundeswirtschaftsministeriums zu den "Potenzialen und Hemmnisse von unternehmerischen Aktivitäten in der Rechtsform der Genossenschaft". Anlass für die Studie war u.a. die Diskussion über den Referentenentwurf des BMJ zur Einführung einer von Verbandsmitgliedschaft und genossenschaftlicher Prüfung befreiten Kooperationsgesellschaft. Aus den Ergebnissen der Studie soll jetzt abgeleitet werden, ob ein eventueller Reformbedarf des Genossenschaftsgesetzes besteht. Eine Veranstaltung zu den Ergebnissen der Studie wird am 23.11.2015 in Berlin stattfinden. Außerdem wurde in der Sitzung die Rolle der Wohnungsgenossenschaften als Partner beim Klimaschutz diskutiert. Einen breiten Raum nahm die Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbewerbern ein. Es liege in der gemeinsamen Verantwortung der Wohnungsunternehmen und der Wohnungsgenossenschaften, einen Beitrag zur menschenwürdigen und integrationsfördernden Unterbringung zu leisten. In der sich anschließenden  Diskussion befürworteten die Mitglieder BAG unter anderem die befristete Absenkung der Anforderungen der EnEV auf das Niveau der EnEV 2009, die bessere Ausstattung der kommunalen Bauämter für schnellere Verfahren, die Erhöhung der Bundesmittel für Wohnraumförderung über die Kompensationsmittel hinaus sowie die zeitlich befristete Absenkung von Standards. 

Diese für die Wohnungswirtschaft zentrale Thematik wurde auch in der Sitzung der Arbeitsgemeinschaft der Genossenschaften im vbw intensiv diskutiert. Frau Feßler berichtete über die aktuellen Aktivitäten des vbw in Richtung der Politik in Baden-Württemberg. So wurde die gemeinsame Resolution des GdW und der Regionalverbände zur Flüchtlingsunterbringung noch vor dem Bund-Länder-Gipfel am 24.09.2015 an den Ministerpräsidenten und die zuständigen Ministerien in BW kommuniziert. Es bestand auch nochmal die Möglichkeit, in einer gesonderten Stellungnahme auf die Gesetze und Rechtsverordnungen hinzuweisen, deren aktuellen Standards für einen schnelleren und preisgünstigen Wohnungsbau zu überprüfen sein werden. Des Weiteren erarbeitet der vbw derzeit zusammen mit dem Städtetag BW und der Architektenkammer BW ein gemeinsames Positionspapier „3 Säulen für mehr Wohnraum“, das Vorschläge für die raschere  Anschlussunterbringung von Flüchtlingen enthält.

Anmerkung: Sowohl die Resolution des GdW als auch das Positionspapier stehen im Mitgliederbereich der Homepage des vbw (www.vbw-online.de) unter der Rubrik „Brancheninfos des GdW und des vbw“ zur Verfügung.  

Frau Feßler teilt mit, dass die vom vbw seit langem geforderte beihilferechtliche Eigenkapitalrendite für geförderten Wohnungsbau im Rahmen des Landeswohnraumförderungsgesetzes auf vermutlich 4% festgesetzt wird. Es sei nur noch das förmliche Anhörungsverfahren zu durchlaufen.  

Bei der Frage, wie sich Genossenschaften verstärkt im sozialen Wohnungsbau einbringen wollen, bestand Einigkeit, dass das Landeswohnraumförderungsprogramm erhebliche Verbesserungen erfahren habe. Maßgebend für die Inanspruchnahme sei aber nach wie vor der Wirtschaftlichkeitsaspekt. Unabhängig davon werden Wohnungsgenossenschaften Sozialwohnungen zuerst  für ihre Mitglieder bereitstellen. Die Herkunft der anspruchsberechtigten Personen spiele dabei keine Rolle. 

Zentrales Thema war die Konzeption des nächsten Genossenschaftstages, der am 19. und 20.07.2016 in Ulm stattfinden wird. Neben einem Hauptredner am Vorabend sollen im Rahmen des Genossenschaftstages den Teilnehmern verschiedene Workshops zu aktuellen genossenschaftlichen Themen angeboten werden; ferner soll der Möglichkeit des Erfahrungsaustausches unter den Teilnehmern ausreichend Raum eingeräumt werden. Damit nehmen die Teilnehmer die Ergebnisse der Umfrage auf, die im Frühjahr dieses Jahres durchgeführt wurde.  

Für Rückfragen steht Ihnen Sigrid Feßler (Telefon 0711 16345-113) zur Verfügung.

 

 

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Angelegenheiten des Verbandes

Bericht aus der Arbeit des Verbandsrates

Der Verbandsrat hat am 22.09.2015 getagt. Dem Verbandsrat wurden der Beteiligungsbericht der Beteiligungs- und Kooperationsunternehmen des vbw für das Geschäftsjahr 2014, die Controllingberichte des vbw und der Tochter- und Beteiligungsunternehmen sowie ein Liquiditätsstatus der vbw-Gruppe vorgelegt. Diese Unterlagen wurden vom Vorstand erläutert und vom Verbandsrat zur Kenntnis genommen. Als Ergebnis lässt sich festhalten, dass sich sowohl der vbw als auch die Tochter-, Beteiligungs- und Kooperationsunternehmen planmäßig entwickeln.

Zur strukturierten Überwachung der vbw-Gruppe hat der Vorstand ein einheitliches Risikomanagement für die vbw-Gruppe erarbeitet. Die Entwicklung der AWI wurde vom Vorstand ebenfalls eingehend dargelegt und festgestellt, dass die wirtschaftliche Entwicklung der AWI geordnet ist.

Dem Verbandsrat wurden die Ergebnisse der umfangreichen Arbeitsinhalte des Vorstands des vbw für das Geschäftsjahr 2015 und die vorgesehenen Arbeitsinhalte für das Geschäftsjahr 2016 vorgelegt.

Der Verbandsrat hat mit einem Grundsatzbeschluss das neue Gebührenmodell der Prüfungsabteilung bestätigt, das nun in den regionalen Arbeitsgemeinschaften vorgestellt und sodann vom Verbandsrat in der Weihnachtssitzung 2015 endgültig beschlossen werden soll. Die neue Gebührenstruktur wird von den Gremien als erforderlich erachtet, um die Kostendeckung im Bereich der Wirtschaftsprüfung sicherzustellen.

Der Verbandsrat hat sich ferner mit den wesentlichen wohnungswirtschaftlichen Themen seit der letzten Verbandsratssitzung am 13.05.2015 auseinandergesetzt (Anlage 1). Diskutiert wurden insbesondere die Auswirkungen der Flüchtlingsthematik auf unsere Unternehmen. Ebenso wurden Themen aus dem Prüfungswesen und Bilanzrecht sowie dem GdW behandelt.   

Die Amtszeit der vom vbw entsandten Delegierten für den Verbandstag des GdW läuft mit dem Verbandstag des GdW 2015 aus. Vorstand und Verbandsrat haben für die nächste Amtsperiode, die im Jahr 2016 für die Dauer von fünf Jahre beginnt, die neuen Delegierten bestimmt. Die Liste der neu- und wiederberufenen Delegierten fügen wir als Anlage 2 bei.

Der Verbandsrat hat Frau Sigrid Feßler mit Wirkung zum 01.07.2016 für weitere fünf Jahre als geschäftsführendes Vorstandsmitglied und Verbandsdirektorin wiederbestellt. Der Verbandsrat gratuliert an dieser Stelle nochmals recht herzlich.

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Angelegenheiten des Verbandes

Bericht aus dem Fachausschuss Betriebswirtschaft

Der Fachausschuss Betriebswirtschaft beschäftigte sich in seiner Sitzung am 30.09.2015 mit dem Thema „Betriebskosten Benchmark und Geislinger Konvention“. Mit Herr Prof. Dr. Bach von der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen (HfWU) war ein Beteiligter der ersten Stunde bei der Entstehung der Geislinger Konvention anwesend. Er schilderte die Entwicklung des Projekts und welche Probleme dabei auftraten. Er wies insbesondere darauf hin, dass die Verteilung der Unternehmen, die sich an die entwickelten Vorgaben der Konvention halten, regional sehr unterschiedlich ist. Gerade im norddeutschen Raum verwenden viele Unternehmen das Siegel der Geislinger Konvention als Qualitätsmerkmal. Der Süden der Republik hat in diesem Bereich einen gewissen Nachholbedarf. 

Wie die Geislinger Konvention aktuell zur Anwendung kommt, zeigten die Vorträge der Herren Suske und Zehl. Herr Suke von der Treureal und Herr Zehl von WohnCom stellten ihre Softwarelösungen vor, mit denen es den teilnehmenden Unternehmen möglich ist, einen Benchmark über ihre Betriebskosten zu erstellen und auszuwerten. So können Objekte mit überdurchschnittlichen Betriebskosten identifiziert und die Ausreißer auf Kostensenkungspotential untersucht werden. 

Die Vorträge führten zu einer regen Diskussion darüber, warum im Verbandsgebiet nur wenige Unternehmen sich an der Geislinger Konvention beteiligen und worin die Vorteile liegen. Als ein entscheidender Faktor wurde die sehr hohe Nachfrage nach Mietraum genannt. Dennoch wurde auch für die Unternehmen im Süd-Westen ein Vorteil in der Optimierung der Betriebskosten gesehen, da Kosteneinsparungen in gewissem Maße auf die Kaltmiete aufgeschlagen werden könnten, ohne die Mietbelastung für die Mieter zu erhöhen. 

Herr Dr. Jaeger berichtete abschließend über die Themenbereiche, die in dem GdW-Fachausschuss Betriebswirtschaft am 01.06.2015 behandelt wurden. Dabei stellte er zwei Themen besonders heraus. Zum einen die von der Regierung beabsichtigte Absenkung und Begrenzung der Modernisierungsmieterhöhungen und zum anderen die rasante Baukostenentwicklung der letzten Jahre.  

Für Rückfragen steht Ihnen Herr Rolf Pflüger (Telefon 0711 16345-165) zur Verfügung.

 

 

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Tagung Arbeitsgemeinschaft Großer Wohnungsunternehmen am 6.11.2015

 Der GdW veranstaltet gemeinsam mit der AGW Arbeitsgemeinschaft großer Wohnungsunternehmen sowie in Kooperation mit Ruecker Consult am 6. November 2015 in Berlin die Tagung "Nachhaltigkeit in der Wohnungswirtschaft - Status quo, Ausblick und Anwendung in der Praxis".

Alle Informationen zu der Veranstaltung sowie die Anmeldemodalitäten finden Sie im Programm in der Anlage oder auf

http://web.gdw.de/service/veranstaltungen/nachhaltigkeit-in-der-wohnungswirtschaft

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Allgemeine Geschäftsführung

Die AWTS informiert

Aufgrund der dramatischen Zuwanderung und dem notwendigen Bedarf an Flüchtlingsunterkünften  möchten wir Sie informieren, dass eine dringende Notwendigkeit besteht, für Flüchtlinge genutzte oder teilgenutzte Objekte beim Gebäudeversicherer zu melden.

Ebenso besteht die Notwendigkeit der Meldung beim Neubau von Flüchtlingsunterkünften im Bereich Bauleistungs-/Bauwesenversicherung. 

Bitte teilen Sie der AWTS oder Ihrem Betreuer die betroffenen Objekte formlos mit. 

Die Klärung mit dem jeweiligen Versicherer wird dann für Sie übernommen. Bei Fragen oder Unklarheiten zu diesem oder jedem anderen Thema steht Ihnen Ihr Verbandsversicherungsmakler AWTS sehr gerne zur Verfügung. 

Ihr AWTS-Team 

Versicherungsmakler

Herdweg 52/54

70174 Stuttgart

Tel.  0711 16345 – 501

Fax  0711 16345 - 599

www.awts-vbw.de

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Allgemeine Geschäftsführung

Künstlersozialabgabeverordnung 2016

Im Bundesgesetzblatt Teil I, Nr. 36 vom 25.09.2015 wurde die Künstlersozialabgabeverordnung 2016 veröffentlicht. Die Künstlersozialabgabe beträgt ab dem Jahr 2016 5,2 %.

 

Auch die Wohnungswirtschaft kann von der Künstlersozialabgabeverordnung betroffen sein; dies ist  dann der Fall, wenn das Wohnungsunternehmen regelmäßig Leistungen im Rahmen der bildenden Kunst, der Publizistik, der Öffentlichkeitsarbeit oder der Werbung an selbstständige Künstler in Auftrag gibt und diese Leistungen verwertet. 

 

Selbstständig ist ein Künstler, der seine Leistungen erwerbsmäßig und nicht nur vorübergehend ausübt und daraus ein Mindesteinkommen erzielt; dieser ist der Künstlersozialversicherung unterworfen.

 

Im Vergleich zu anderen Zweigen der Sozialversicherung besteht die Besonderheit, dass die Hälfte der Beiträge vom Versicherten selbst aufgebracht wird und die andere Beitragshälfte („Künstlersozialabgabe“) vom Auftraggeber bzw. Verwerter zu erbringen ist. Künstler rechnen daher im Zusammenhang mit von ihnen erbrachten Leistungen regelmäßig auch den Beitrag für die Künstlersozialabgabe ab. Dieser beträgt für das Jahr 2016  –  wie gesagt – 5,2 %, bezogen auf alle Honorarzahlungen, die der Auftraggeber erbringt. Erwerbsmäßigkeit ist für die Frage der Selbstständigkeit aber nicht zwingend erforderlich. Nicht unter den Begriff des selbstständigen Künstlers fällt eine Kapitalgesellschaft, die künstlerische, publizistische oder werbemäßige Leistungen erbringt.

 

Das Gesetz kann beim vbw abgerufen werden. Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711-163 45-114) zur Verfügung.

 

 

 

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Allgemeine Geschäftsführung

Landesgesetz über die freiwillige Gerichtsbarkeit

Mit Wirkung zum 09.05.2015 wurde das „Gesetz zur Anpassung landesrechtlicher Vorschriften an Bundesrecht im Bereich der Justiz“ unter anderem das Landesgesetz über die freiwillige Gerichtsbarkeit Baden-Württemberg (LFGG) geändert. Wesentlich ist, dass die §§ 41 Abs. 1, 2, 43 LFGG (Erbenermittlung von Amts wegen) ersatzlos gestrichen wurden.  

Die alte Fassung des LFGG sah unter § 41 Abs. 1 vor, dass das Nachlassgericht Erben von Amts wegen zu ermitteln hat, wenn die Ermittlung nicht mit unverhältnismäßigem Aufwand verbunden oder der Nachlass lediglich geringfügig ist. Mit der Streichung dieser Norm sind die Nachlassgerichte nunmehr nicht mehr verpflichtet, von Amts wegen die Erben zu ermitteln.  

Der Gesetzgeber hat in seiner Begründung zur Gesetzesänderung ausgeführt, dass eine allgemeine Pflicht zur Ermittlung der Erben von Amts wegen deswegen entbehrlich ist, weil erbenlose Nachlässe bereits durch eine Reihe einzelner bundesrechtlicher Vorschriften zur Erbenermittlung hinreichend vermieden werden. Daneben, dass auch in den übrigen Bundesländern eine landesrechtliche Pflicht zur Erbenermittlung durch die Nachlassgerichte, mit Ausnahme von Bayern, nicht vorgesehen ist. Im Übrigen sei diese Aufgabe auch nicht zu den landesweit historisch gewachsenen Aufgaben der Nachlassgerichte zu zählen. Wesentlicher Grund dürfte jedoch sein, dass vorliegend eine Entlastung der Nachlassgerichte erreicht werden soll.   

Aus Sicht eines Vermieters ist die Streichung von § 41 Abs. 1 LFGG dann von Bedeutung, wenn in einem bestehenden Mietverhältnis beim Tod des Mieters kein Ehegatte oder sonstige Angehörige im Sinne der §§ 563, 563a BGB vorhanden sind, welche in das Mietverhältnis eintreten oder dieses mit dem Vermieter fortführen. In diesem Fall wird gem. § 564 BGB das Mietverhältnis mit dem oder den Erben fortgesetzt. Sowohl der Erbe als auch der Vermieter sind dann berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und der Tatsache, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind, Kenntnis erlangt haben. Damit ein Vermieter jedoch dieses Sonderkündigungsrecht ausüben kann, müssen zunächst der Erbe oder die Erben bestimmt sein. Gleiches gilt für noch aus dem Mietverhältnis bestehende Ansprüche des Vermieters, welche Kraft gesetzlicher Regelung als Nachlassverbindlichkeiten auf den Erben als Rechtsnachfolger übergehen (§ 1967 Abs.1 BGB).  

Findet nun keine Erbenermittlung mehr durch das Nachlassgericht statt, ist der Vermieter grundsätzlich selbst gehalten, eine Erbenermittlung durchzuführen. Dies kann für den Vermieter im Regelfall eine schwierige, kostspielige und langwierige Angelegenheit werden, währenddessen Ungewissheit über den Fortbestand des Mietverhältnisses besteht.  

Ein „Auffangnetz“ für den Wegfall des Amtsermittlungsgrundsatzes bezüglich der Erbenermittlung durch das Nachlassgericht könnten die §§ 1960, 1961 BGB darstellen. Nach § 1960 Abs. 1 BGB hat das Nachlassgericht für die Sicherung des Nachlasses bis zur Annahme der Erbschaft zu sorgen, soweit ein Bedürfnis besteht. Gleiches gilt, wenn der Erbe unbekannt oder wenn ungewiss ist, ob er die Erbschaft angenommen hat. Sofern diese Voraussetzungen vorliegen, hat über § 1961 BGB das Nachlassgericht einen Nachlasspfleger zu bestellen, wenn die Bestellung zum Zwecke der gerichtlichen Geltendmachung eines Anspruchs, der sich gegen den Nachlass richtet, von dem Berechtigten beantragt wird. Antragsberechtigt ist daher ein Nachlassgläubiger, der die Absicht vorträgt, einen Anspruch gegen den Nachlass gerichtlich geltend machen zu wollen. 

So hat das OLG Hamm mit Urteil vom 22.06.2010 (Az.: I-15 W 308/10) entschieden, dass auf Antrag des Vermieters des Verstorbenen eine Nachlasspflegschaft mit dem Wirkungskreis der Vertretung der unbekannten Erben bei der Beendigung und Abwicklung des Wohnraummietverhältnisses mit dem Erblasser angeordnet werden kann. Diese Anordnung kann nach Auffassung des OLG nicht von der Zahlung eines Vorschusses für die Vergütung und Auslagen des Nachlasspflegers abhängig gemacht werden.  

Darauf hinzuweisen ist, dass in dem dem OLG Hamm zugrundeliegenden Fall offensichtlich begründete Ansprüche des Vermieters gegen den Nachlass bestanden. Dieser hatte gegenüber dem verstorbenen Mieter Forderungen aus offenen Mietzahlungen aus dem Mietverhältnis. Das OLG Hamm hat in seinem Urteil daher ausdrücklich die Frage offen gelassen, ob ein offensichtlich begründeter Anspruch auch in gleicher Weise für einen eventuellen Räumungsanspruch des Vermieters besteht, welcher noch zu seiner Entstehung der Kündigung bedarf und ob die Nachlasspflegschaft nach § 1961 BGB auch zum Zwecke der Entgegennahme dieser materiell-rechtlichen Willenserklärung angeordnet werden darf.  

Anmerkung

Durch die zum 09.05.2015 in Kraft getretene Gesetzesänderung des LFGG ist der generelle Amtsermittlungsgrundsatz der Erbenermittlung durch die Nachlassgerichte ad acta gelegt worden. 

Auf Basis der gesetzlichen Regelungen der §§ 1960, 1961 BGB sowie der vorzitierten Entscheidung des OLG Hamm besteht bei Tod des Mieters und Unbekanntheit der Erben jedoch die Möglichkeit, eine Nachlasspflegschaft beim Nachlassgericht zu beantragen. Dies jedenfalls dann, wenn Ansprüche gegenüber dem verstorbenen Mieter aus dem Mietverhältnis bestehen und deren gerichtliche Geltendmachung beabsichtigt ist. Einen solchen Antrag hat das Nachlassgericht auch ohne Kostenvorschuss des Vermieters grundsätzlich positiv zu bescheiden.  

Offen bleibt, ob dies auch dann gilt, wenn lediglich der Vermieter von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 564 BGB Gebrauch machen möchte, um ein Mietverhältnis mit den Erben zu beenden. Trotz des verbleibenden Risikos empfiehlt es sich, in jedem Fall einen Antrag auf Nachlasspflegschaft in gleichgelagerten Fällen beim Nachlassgericht zu stellen, jedenfalls dann, wenn die Möglichkeit eines nicht offensichtlich unbegründeten Anspruchs gegenüber dem Mieter besteht und dessen gerichtliche Geltendmachung behauptet wird.  

Für Formulierungshilfen eines solches Antrages sowie für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: Rechtsassessor Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

 

 

 

 

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Wohnungspolitik

Aktuelles aus der Wohnungspolitik

1.    Studie „Modellrechnungen zum Sozialen Wohnungsbau“ 

Das Pestel-Institut hat im Auftrag des Verbändebündnisses Sozialer Wohnungsbau eine Studie zum Thema „Modellrechnungen zum Sozialen Wohnungsbau“ erstellt. Sie wurde am 15.09.2015 vorgestellt und hat in den Medien breite Resonanz gefunden.  

Ausweislich der Studie liegt der Neubaubedarf an Wohnungen bundesweit deutlich über dem aktuellen Fertigstellungsniveau von rund 250.000 Einheiten/Jahr. Unter Berücksichtigung des hohen Nachholbedarfs, der Zuwanderung aus der EU sowie der deutlich gestiegenen Flüchtlingszahlen ist bis 2020 jährlich die Fertigstellung von rund 400.000 Wohnungen notwendig.  

Da die Neubaumieten in den letzten Jahren stark gestiegen sind, sieht die Studie die Notwendigkeit, zum einen die Kosten für den regulären Wohnungsbau in hochpreisigen Ballungsgebieten durch eine Sonder-AfA und Baulandverbilligungen zu reduzieren. Zum anderen besteht nach der Studie dringender Bedarf, den Sozialen Wohnungsbau zu reformieren, denn die Zahl der Sozialwohnungen für Bezieher niedriger Einkommen ist seit dem Jahr 2000 um mehr als 40% gesunken. Hier biete sich eine öffentliche Förderung im Rahmen steuerlicher Maßnahmen oder durch Zinsverbilligungen plus Investitionszuschüsse an.  

Die Kurzfassung der Studie „Modellrechnungen zum Sozialen Wohnungsbau“ können Sie im Mitgliederbereich unserer Hompage (www.vbw-online.de) unter „Brancheninfos aus dem GdW“ herunterladen. Soweit bekannt erscheint die Langfassung im Oktober und wird im Hinblick auf die Versorgung unterer Einkommensschichten mit Wohnraum noch um Berechnungen zur Vorteilhaftigkeit der Objekt- bzw. Subjektförderung ergänzt. 

 

 

2.    Wie viel Wohnen können wir uns demnächst noch leisten?

Im Rahmen der Baden-Badener Tage wurde von Matthias Günther vom Pestel-Institut die Frage gestellt „Wie viel Wohnen können wir uns demnächst noch leisten?“. Die Antworten finden Sie im Mitgliederbereich unserer Homepage (www.vbw-online.de) unter der Rubrik „Brancheninfos aus dem GdW“. 

 

3.    Wohnungsbaugipfel am 14.10.2015

Finanz- und Wirtschaftsminister Dr. Nils Schmid hatte am 01.10.2015 zu einem Wohnungsbaugipfel auf den 14.10.2015 im Neuen Schloss eingeladen, um mit Vertretern und Vertreterinnen der Ministerien und der Regierungspräsidien, des vbw und der weiteren  wohnungswirtschaftlichen Landesverbände, des Städte- und Gemeindetages, der Architektenkammer, des Mieterbundes und einigen kommunalen Vertretern der großen Städte über notwendige Maßnahmen und Anstrengungen für mehr Wohnraum, einschließlich der Flüchtlingsunterbringung zu diskutieren. Anwesend waren auch die wohnungspolitischen Sprecher der Fraktionen sowie Vertreter der L-Bank BW. 

Es wurden drei Handlungsfelder für eine Wohnungsbau-Wende in Baden-Württemberg identifiziert:

·        Aktivierung von Investitionen im sozialen Mietwohnraum,

·        die befristete Befreiung von Bauvorschriften und

·        die verstärkte Ausweisung von Bauflächen.

 Es bestand Einigkeit, dass das Land eine schnelle und umfassende Offensive für bezahlbaren Mietwohnraum für alle Menschen, einschließlich der Flüchtlinge, braucht. Dies ist dem ohnehin schon angespannten Wohnungsmarkt und dem großen Zuzug nach Baden-Württemberg geschuldet. Einigkeit bestand auch darin, dass dies nur im Zusammenspiel der verschiedensten  Akteure im Bereich des Wohnungsbaus zu bewältigen ist.  

Der Minister sagte zu, dass die Fördermittel für den Wohnungsbau, der in Baden-Württemberg derzeit bei 75 Mio. € liegen, erhöht werden. Die vom Bund beim Flüchtlingsgipfel am 24.09.2015 zugesagten zusätzlichen Mittel in Höhe von rund 40 Mio. €/Jahr werden zweckgebunden in den Wohnungsbau fließen. Die Steigerung der Eigenkapitalrendite für geförderten Wohnraum auf maximal 4%, wie von uns seit langem gefordert wird, wurde durch eine entsprechende Verwaltungsvorschrift des MFW in dieser Woche bereits auf den Weg gebracht.

Einigkeit bestand ferner darin, dass die benötigte spürbare Steigerung beim Wohnungsbau nicht ohne private Investoren zu schaffen ist. Vorschläge, wie der Wohnungsbau für private Investoren attraktiver gestaltet werden kann, hat der vbw zusammen mit dem Städtetag Baden-Württemberg und der Architektenkammer in einem gemeinsamen Positionspapier aufgezeigt. Das Papier ist als Anlage beigefügt und steht auf der Homepage des vbw (www.vbw-online.de) im Mitgliederbereich zum Download zur Verfügung. Es wurde dem Minister beim Wohnungsbaugipfel ebenso wie ein weiteres gemeinsames Positionspapier des vbw, des Mieterbundes und weiterer wohnungswirtschaftlicher Verbände übergeben. Auch dieses Papier ist als Anlage beigefügt und steht im Mitgliederbereich zur Verfügung.  

Der Minister sicherte zu, dass er sich auf Bundesebene dafür einsetzen werde, dass die erhöhte steuerliche Absetzbarkeit von sozial gebundenem Wohnungsbau wieder eingeführt wird, wie sie Anfang der 1990er-Jahre schon einmal zu Steigerungen im Wohnungsbau geführt habe. Der vbw forderte, gerade im Hinblick auf die privaten Investoren, eine Anhebung der linearen AfA auf 4%.

Der Minister sagte ferner zu, dass das Land konsequent alle Regelungen auf den Prüfstand stellen werde, die den Wohnungsbau hemmen könnten, da jetzt Bauvorschriften erforderlich seien, die in die Zeit passen. Das bedeutet, dass zeitlich befristet Ausnahmen und Befreiungen von baurechtlichen Bestimmungen zugelassen werden sollen. Seitens der Teilnehmerinnen und Teilnehmer des Gipfels, waren in diesem Zusammenhang etwa die vorgeschriebene Anzahl an KfZ- und Fahrradstellplätzen und der Einbau von Aufzügen angesprochen worden. Auch bundesrechtliche Regelungen, wie z.B. die Aussetzung der EnEV 2014, die zum 01.01.2016 Verschärfungen im Neubau von über 6% bringen würde, gehören auf den Prüfstand.

Die besten Bauvorschriften, die attraktivsten Förderangebote und steuerlichen Anreize nützen aber nichts, wenn nicht genug Baufläche ausgewiesen wird. D.h., es sind alle vorhandenen Potenziale in der Raumplanung auszuschöpfen und das Angebot an Flächen für den Wohnungsbau muss zügig bedarfsgerecht erweitert werden. Angesichts des Handlungsdrucks werde das Netto-Null-Ziel beim Flächenverbrauch überprüft, so der Minister.

Wichtig für eine Wohnungsbau-Wende sind jetzt schnelle pragmatische und praktikable Lösungen; dies wiederum bedarf eines Schulterschlusses aller Beteiligten. Die Bereitschaft der Beteiligten hierzu wurde einvernehmlich signalisiert. 

Auf die Interviews und Presseartikel hatten wir mit Mailschreiben vom 15.10.2015 hingewiesen. 

Für Rückfragen steht Ihnen Sigrid Feßler (Telefon 0711 16345-113) zur Verfügung.

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Förderung des Wohnungsbaus

Die KfW - Bankengruppe informiert

1.  Kommunale Energieversorgung

IKU – Kommunale Energieversorgung (204): Einstellung des Produkts zum 31.12.2015   

Aufgrund der geringen Produktnachfrage und zur Verschlankung unseres Produktportfolios wird der „IKU – Kommunale Energieversorgung“ (Produkt-Nr. 204) zum 31.12.2015 eingestellt.  

Kreditanträge können noch bis zum Ende des laufenden Jahres bei der KfW gestellt werden, sofern bis zum 31.12.2015 alle für das Zustandekommen der Kreditzusage relevanten Unter lagen vollständig vorgelegt werden.  

Nach dem 31.12.2015 werden alle Verwendungszwecke des „IKU – Kommunale Energieversorgung“ auch weiterhin im KfW-Produkt „IKU – Kommunale und soziale Unternehmen“ (Produkt-Nr. 148) gefördert.   

 

2.  IKK – Energetische Stadtsanierung / Quartiersversorgung 201

Einführung eines Tilgungszuschusses (Merkblatt 1)

 

3.  Energetische Stadtsanierung - Zuschüsse für integrierte Quartierskonzepte und Sanierungsmanager 432

Förderzeitraum Sanierungsmanagement: Einführung einer Verlängerungsoption (Merkblatt 2)

Die Merkblätter sind als Anlagen beigefügt. 

 

4. Aktuelle Zinssätze

Die aktuellen Zinssätze, die seit dem 13.10.2015 gelten, können Sie der beigefügten Konditionenübersicht entnehmen. In der Übersicht wird auch das „Gültig ab“-Datum zu den einzelnen Zinssätzen ausgewiesen.

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Steuerfragen

Lohnsteuer - Bundesweiter Fehler in der ELStAM-Datenbank

Das Bundeszentralamt für Steuern (BZSt) speichert die für den Lohnsteuerabzug maßgebenden Merkmale (z.B. Steuerklasse) in der ELStAM-Datenbank und teilt Änderungen in den Lohnsteuerabzugsmerkmalen den Arbeitgebern monatlich automatisch mit.

Bereits im Juli 2015 wurden bei einzelnen Arbeitnehmern und Arbeitnehmerinnen falsche Steuerklassen aus der ELSTAM-Datenbank an die Arbeitgeber übermittelt. In der Datenbank wurde die bisherige Steuerklasse 3 in die Steuerklasse 1 verändert, ohne dass hierfür ein sachlicher Grund gegeben war. Die Änderung erfolgte rückwirkend zum 01.01.2015.

Nach Mitteilung der OFD Karlsruhe vom 18.09.2015 trat im September erneut ein Fehler auf. Aufgrund eines bundesweiten technischen Fehlers in der ELStAM-Datenbank wurde bei einzelnen Arbeitnehmern die Steuerklasse 3 automatisch auf die Steuerklasse 4 geändert und dies den Arbeitgebern Anfang September elektronisch mitgeteilt.

Die Finanzämter können die betroffenen Fälle nicht selbständig erkennen und aufgreifen, sondern sind auf die Hinweise der Arbeitnehmer und Arbeitnehmerinnen angewiesen. Deshalb müssen zur Fehlerberichtigung Arbeitnehmer und Arbeitnehmerinnen, die feststellen, dass bei der Lohnabrechnung die falsche Steuerklasse zugrunde gelegt wurde, die Korrektur bei ihrem Finanzamt formlos beantragen. Zu Beginn des auf die Antragsstellung folgenden Monats erhalten die Arbeitgeber die dann wieder zutreffende Steuerklasse elektronisch mitgeteilt. Um bis zu diesem Zeitpunkt den richtigen Lohnsteuerabzug zu gewährleisten und einen finanziellen Nachteil für die Arbeitnehmer zu vermeiden, erhalten diese zusätzlich von ihrem Wohnsitzfinanzamt eine Papierbescheinigung mit der zutreffenden Steuerklasse zur Abgabe beim Arbeitgeber. Diese Bescheinigung tritt für den Arbeitgeber vorübergehend an die Stelle der elektronischen ELStAM. Die auf der Bescheinigung eingetragene Steuerklasse ist dann für den Lohnsteuerabzug maßgebend.

Anmerkung
Arbeitnehmer und Arbeitnehmerinnen mit der Lohnsteuerklasse 3 sollten ihre Lohnabrechnungen der vergangenen Monate überprüfen und ggf. eine Korrektur bei ihrem Wohnsitzfinanzamt beantragen.

Für Rückfragen steht Ihnen die WTS GmbH Stuttgart (Ansprechpartner: GF Fritz Schmidt, Telefon 0711 16345 – 400) zur Verfügung.

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Steuerfragen

Steuerliche Maßnahmen zur Förderung der Hilfe für Flüchtlinge; BMF-Schreiben vom 22.09.2015

Aufgrund der gegenwärtigen Flüchtlingssituation hat das BMF de Möglichkeiten des Spendenabzugs deutlich ausgeweitet und erhebliche Vereinfachungen vorgenommen. Das vollständige BMF-Schreiben ist als Anlage beigefügt und steht auch auf unserer Homepage (www.vbw-online.de) im Mitgliederbereich unter der Rubrik „Brancheninfos des vbw“ zum Download zur Verfügung. Die Regelungen gelten für Maßnahmen, die vom 01.08.2015 bis 31.12.2016 durchgeführt werden. 

Folgende Änderungen können für Wohnungsunternehmen von besonderer Relevanz sein:

Steuerliche Behandlung von Zuwendungen aus dem Betriebsvermögen

Sponsoring-Maßnahmen unterliegen nicht der Abzugsbegrenzung für Spenden, sondern sind in voller Höhe als Betriebsausgaben abziehbar. 

Die Aufwendungen des Steuerpflichtigen sind entsprechend dem BMF-Schreiben vom 18. Februar 1998 (BStBl I Seite 212) zum Betriebsausgabenabzug zuzulassen. Aufwendungen des Sponsors sind Betriebsausgaben, wenn der Sponsor wirtschaftliche Vorteile, die insbesondere in der Sicherung oder Erhöhung seines unternehmerischen Ansehens liegen können (vgl. BFH-Urt. I R 37/91 v. 3.2.93, BStBl. II 1993, 441, 445 = StRK EStG 1975 § 5 Rückst. R. 60), für sein Unternehmen erstrebt oder für Produkte seines Unternehmens werben will. Das ist insbesondere der Fall, wenn der Empfänger der Leistungen auf Plakaten, Veranstaltungshinweisen, in Ausstellungskatalogen, auf den von ihm benutzten Fahrzeugen oder anderen Gegenständen auf das Unternehmen oder auf die Produkte des Sponsors werbewirksam hinweist. Die Berichterstattung in Zeitungen, Rundfunk oder Fernsehen kann einen wirtschaftlichen Vorteil, den der Sponsor für sich anstrebt, begründen, insbesondere wenn sie in seine Öffentlichkeitsarbeit eingebunden ist oder der Sponsor an Pressekonferenzen oder anderen öffentlichen Veranstaltungen des Empfängers mitwirken und eigene Erklärungen über sein Unternehmen oder seine Produkte abgeben kann.

Lohnsteuer  / Arbeitslohnspende

Aus Billigkeits- und Vereinfachungsgründen gilt Folgendes:

Verzichten Arbeitnehmer auf die Auszahlung von Teilen des Arbeitslohns oder auf Teile eines angesammelten Wertguthabens zugunsten einer Zahlung des Arbeitgebers auf ein Spendenkonto einer spendenempfangsberechtigten Einrichtung im Sinne des § 10b Abs. 1 Satz 2 EStG, bleiben diese Lohnteile bei der Feststellung des steuerpflichtigen Arbeitslohns außer Ansatz, wenn der Arbeitgeber die Verwendungsauflage erfüllt und dies dokumentiert.  

Der außer Ansatz bleibende Arbeitslohn ist im Lohnkonto aufzuzeichnen (§ 4 Abs. 2 Nr. 4 Satz 1 LStDV). Auf die Aufzeichnung kann verzichtet werden, wenn stattdessen der Arbeitnehmer seinen Verzicht schriftlich erklärt hat und diese Erklärung zum Lohnkonto genommen worden ist.  

Der außer Ansatz bleibende Arbeitslohn ist nicht in der Lohnsteuerbescheinigung (§ 41b Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 EStG) anzugeben.  

Die steuerfrei belassenen Lohnteile dürfen im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung nicht als Spende berücksichtigt werden.

Sozialversicherungsrechtlich bleiben Arbeitslohnspenden trotz einer ggf. bestehenden Steuerfreiheit grundsätzlich beitragspflichtig. Eine Ausnahmeregelung existiert bisher nur für Spenden anlässlich von Naturkatastrophen. Ob diese Regelung auch auf die Arbeitslohnspenden für Flüchtlinge ausgedehnt wird bleibt abzuwarten. 

Aufsichtsratsvergütungen

Verzichtet ein Aufsichtsratsmitglied vor Fälligkeit oder Auszahlung auf Teile seiner Aufsichtsratsvergütung, gelten die für Arbeitslohnspenden genannten Grundsätze sinngemäß. Da es sich auf Seiten des Unternehmens gleichwohl um Aufsichtsratvergütungen und nicht um Spenden handelt, bleibt die Anwendung des § 10 Nr. 4 KStG davon unberührt. Das heißt, das Unternehmen hat dennoch die hälftige Hinzurechnung bei der Körperschaftsteuererklärung vorzunehmen. 

Für Rückfragen steht Ihnen die WTS GmbH Stuttgart (Ansprechpartner: GF Fritz Schmidt, Telefon 0711 16345 – 400) zur Verfügung.

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Steuerfragen

Erweiterte Gewerbesteuerkürzung bei KWK-Nutzung durch Wohnungsunternehmen

Die Energieerzeugung durch Wohnungsunternehmen mittels Photovoltaik-Anlagen verbunden mit der Einspeisung des erzeugten Stroms in das öffentliche Netz wird von Seiten der Finanzverwaltung als gewerbliche und damit für die Inanspruchnahme der erweiterten Gewerbesteuerkürzung schädliche Tätigkeit einqualifiziert.

 

Dagegen steht bei wärmegeführten KWK-Anlagen die Erzeugung von Wärme und Warmwasser im Vordergrund. Dabei handelt es sich um eine begünstigte Tätigkeit. Strom fällt aber zusätzlich als Nebenprodukt an und muss, um eine Wirtschaftlichkeit der Anlage zu erreichen, in der Regel in das öffentliche Netz eingespeist werden.  

Der GdW hat sich nochmals an das Bundesfinanzministerium (BMF) gewandt und argumentiert, dass die besondere Situation bei KWK eine andere steuerliche Beurteilung als bei Photovoltaikanlagen rechtfertige. Der GdW hat sich dafür ausgesprochen, die bei KWK-Anlagen zwangsläufig erfolgende Stromerzeugung als für die erweiterte Kürzung unschädliche Tätigkeit einzuordnen.  

Das BMF hat sich in dieser Frage mit den obersten Finanzbehörden der Länder beraten und mit Schreiben vom 23.09.2015 (Anlage) dem GdW geantwortet.  

Die vom GdW vertretene Auffassung wird nicht geteilt; die Finanzverwaltung hält an ihrer en-gen Auffassung in Bezug auf die Stromerzeugung auch für den Fall von KWK fest. Sofern der mit KWK erzeugte Strom an Dritte (Mieter) geliefert oder in das öffentliche Netz eingespeist wird, ist eine für die Inanspruchnahme der erweiterten Kürzung schädliche gewerbliche Tätigkeit gegeben. Kürzungsunschädlich ist lediglich die alleinige Verwendung des erzeugten Stroms im Wohnungsunternehmen selbst, also als Betriebsstrom der KWK-Anlage oder als Allgemeinstrom.  

Das Festhalten der Finanzverwaltung an der engen Sichtweise steht im eklatanten Widerspruch mit dem im Aktionsprogramm Klimaschutz 2020 der Bundesregierung festgehaltenen Auftrag, bestehende steuerliche Hemmnisse für Wohnungsunternehmen, die Strom aus erneuerbaren Energien oder in Kraft-Wärme-Kopplung erzeugen, zu beseitigen. Der GdW hat sich in der Sache noch einmal an Frau Dr. Barbara Hendricks, Bundesministerin für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit, gewandt und sowohl auf die bestehende steuerliche Problematik als auch auf die unzureichende Berücksichtigung der Wohnungswirtschaft bei der KWKG-Novelle (Stichworte: Quartiersversorgung, Mieterstrom) hingewiesen.  

Für Rückfragen steht Ihnen die WTS GmbH Stuttgart (Ansprechpartner: GF Fritz Schmidt, Telefon 0711 16345 – 400) zur Verfügung.

 

 

 

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Steuerfragen

Ersatzbemessungsgrundlage bei der Grunderwerbsteuer

Mit Urteil vom 23.06.2015 hat das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) die Ersatzbemessungsgrundlage nach § 8 Abs. 2 GrEStG für verfassungswidrig erklärt und dem Gesetzgeber aufgegeben, spätestens bis zum 30.06.2016 eine verfassungskonforme Neuregelung schaffen. Der Gesetzgeber kommt der Anordnung des BVerfG nach einer Neuregelung nach.

Zur Ermittlung der Ersatzbemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer soll auf die Bewertungsvorschriften für Erbschaftsteuerzwecke zurückgegriffen werden. Damit soll eine Annäherung an den gemeinen Wert und damit an die Regelbemessungsgrundlage des § 8 Abs. 1 GrEStG erreicht werden. Die Änderung des § 8 Abs. 2 GrEStG wurde in das Gesetzgebungsverfahren zum Steueränderungsgesetz 2015 aufgenommen und soll auf Erwerbsvorgänge, die nach dem 31.12.2008 verwirklicht werden, also rückwirkend, Anwendung finden (§ 23 Abs. 14 Satz 1 GrEStG-E).

Der Deutsche Bundestag hat den Entwurf des Steueränderungsgesetzes 2015 am 24.09.2015 verabschiedet; die abschließende Beratung im Bundesrat war für den 16.10.2015 vorgesehen.

Über den Ausgang des Gesetzgebungsverfahrens werden wir Sie unterrichten.

Für Rückfragen steht Ihnen die WTS GmbH Stuttgart (Ansprechpartner: GF Fritz Schmidt, Telefon 0711 16345 – 400) zur Verfügung.

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Mietrecht

Zur Vergütungspflicht von Gemeinschaftsantennenanlagen

In JurAktuell, Ausgabe Nr. 05/2013, hatten wir Sie über einen beim Landgericht München I geführten Rechtsstreit zwischen der GEMA und einer Wohnungseigentümergemeinschaft informiert. Es ging um die Frage der beim Betrieb einer hauseigenen Verteilungsanlage, über die 343 Wohneinheiten mit Fernsehsignalen versorgt werden, bestehenden Lizenzpflichten. Das Landgericht hatte die Zahlungsklage der Verwertungsgesellschaft seinerzeit abgewiesen. Das Oberlandesgericht München bestätigte die Entscheidung, so dass der Rechtstreit dem Bundesgerichtshof vorgelegt wurde. Der u.a. für das Urheberrecht zuständige I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes entschied mit Urteil vom 17. September 2015 (AZ: I ZR 228/14) nunmehr abschließend zu Gunsten der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft.

Zum Sachverhalt:

Die Klägerin ist die Gesellschaft für musikalische Aufführungs- und mechanische Vervielfältigungsrechte (GEMA). Sie nimmt die ihr von Komponisten, Textdichtern und Musikverlegern eingeräumten urheberrechtlichen Nutzungsrechte wahr. Außerdem führt die Klägerin das Inkasso für auf vergütungspflichtigen Kabelweitersendungen beruhende Ansprüche anderer Verwertungsgesellschaften durch. Die Beklagte ist die Wohnungseigentümergemeinschaft eines Wohngebäudes mit 343 Wohneinheiten. Sie betreibt in dem Gebäude ein Kabelnetz, mit dem das von einer Gemeinschaftsantenne abgeleitete Sendesignal in die einzelnen Wohnungen weitergeleitet wird. Die Klägerin ist der Ansicht, die Beklagte verletze mit der Weiterleitung der Sendesignale das Kabelweitersenderecht der von ihr vertretenen Urheber und Leistungsschutzberechtigten und schulde daher Schadensersatz wegen Verstoßes gegen bestehende Lizenzpflichten.

Nach Abweisung der Klage und Zurückweisung der Berufung ging die Klägerin mit ihrem Klageantrag in die Revision. Der Bundesgerichtshof hat auch die Revision zurückgewiesen.

Das Oberlandesgericht habe - so der Bundesgerichtshof - mit Recht angenommen, dass die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft das von der Klägerin wahrgenommene ausschließliche Recht von Urhebern, ausübenden Künstlern, Sendeunternehmen und Filmherstellern zur Kabelweitersendung durch den Betrieb der hauseigenen Kabelanlage nicht verletzt hat. Eine Kabelweitersendung setzt eine öffentliche Wiedergabe im Sinne von § 15 Abs. 3 UrhG voraus. Die Rechte der Urheber und Leistungsschutzberechtigten wegen einer öffentlichen Wiedergabe ihrer Werke und Leistungen durch Kabelweitersendung beruhen auf Richtlinien der Europäischen Union (Art. 3 Abs. 1 der Richtlinie 2001/29/EG und Art. 8 der Richtlinie 2006/115/EG). Der Begriff der öffentlichen Wiedergabe im Sinne von § 15 Abs. 3 UrhG ist deshalb in Übereinstimmung mit den entsprechenden Bestimmungen dieser Richtlinien und der dazu ergangenen Rechtsprechung des Gerichtshofs der Europäischen Union auszulegen. Danach setzt die Öffentlichkeit einer Wiedergabe voraus, dass einer "unbestimmten Zahl potentieller Adressaten" der Zugang zu denselben Werken und Leistungen eröffnet wird. Diese Voraussetzung ist nicht erfüllt, wenn die Wiedergabe auf "besondere Personen" beschränkt ist, die einer "privaten Gruppe" angehören.

Eine Wiedergabe beschränkt sich nach der Rechtsprechung des Gerichtshofs der Europäischen Union auf "besondere Personen", wenn sie für einen begrenzten Personenkreis vorgenommen wird. So verhält es sich hier. Die Empfänger der von der Beklagten über eine Gemeinschaftsantenne per Satellit und durch ein Kabelnetz in die Wohnungen der Wohnanlage weitergeleiteten Sendesignale sind in ihrer Eigenschaft als Bewohner der Wohnanlage von anderen Personenkreisen abgegrenzt. Der für den unionsrechtlichen Begriff der Öffentlichkeit maßgebliche Begriff der "privaten Gruppe" kann nicht ohne Weiteres mit dem für den nationalen Begriff der Öffentlichkeit im Sinne von § 15 Abs. 3 UrhG maßgeblichen Begriff der "persönlichen Verbundenheit" gleichgesetzt werden. Es handelt sich dabei um einen autonomen Begriff des Unionsrechts, der im gesamten Gebiet der Union einheitlich auszulegen ist.

Aus der Rechtsprechung des Gerichtshofs der Europäischen Union ergibt sich nicht, dass eine "private Gruppe" aus wenigen Personen bestehen muss. Bei der Beurteilung der Frage, ob im Streitfall die über eine Gemeinschaftsantenne empfangenen und durch ein Kabelnetz weitergeleiteten Sendesignale einer "privaten Gruppe" übermittelt werden, ist zu berücksichtigen, dass diese Sendesignale von einer Wohnungseigentümergemeinschaft ausschließlich in die Wohnungen der dieser Gemeinschaft angehörenden Wohnungseigentümer übermittelt werden. Bei einer wertenden Betrachtung unterscheiden sich der Empfang mittels einer gemeinsamen Satellitenschüssel und die Weiterleitung über ein Kabelnetz in die einzelnen Wohnungen nicht von der Fallgestaltung, dass jeder einzelne Eigentümer für seine eigene Wohnung eine gesonderte Antenne installiert und die empfangenen Sendesignale über Kabel an die Empfangsgeräte in seiner Wohnung weiterleitet. Im zuletzt genannten Fall liegt keine Wiedergabe für eine Öffentlichkeit vor, weil die Wiedergabe auf "besondere Personen" beschränkt ist, die einer "privaten Gruppe" angehören. Wenn die Gesamtheit der Wohnungseigentümer anstelle zahlreicher Einzelantennen eine Gemeinschaftsantenne installiert und die empfangenen Sendesignale über Kabel an die Empfangsgeräte der einzelnen Wohnungen weiterleitet, ist das daher gleichfalls als eine Wiedergabe anzusehen, die auf "besondere Personen" beschränkt ist, die einer "privaten Gruppe" angehören. Im Ergebnis leiten die einzelnen Eigentümer die Sendungen nur an sich selbst weiter.

Nach Vorliegen der schriftlichen Urteilsbegründung werden wir die rechtlichen Auswirkungen der Entscheidung auch im Hinblick auf die von unseren Mitgliedsunternehmen verwalteten Wohnungseigentümergemeinschaften, bestehende Zahlungspflichten und die von Seiten der GEMA und VG Media diesbezüglich geforderten Entgelte prüfen.

Dies schließt mögliche Konsequenzen zum Vorteil anderer Rechtsformen der Wohnungswirtschaft, insbesondere der Wohnungsgenossenschaften, ein. Bereits heute möchten wir jedoch darauf hinweisen, dass sich die Entscheidung des Bundesgerichtshofes im Ergebnis nicht generell auf alle Wohnungsunternehmen übertragen lässt.

Die Pressemitteilung kann beim vbw abgerufen werden. Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Baden-Württemberg führt Mietpreisbremse zum 01.11.2015 ein

Wie wir mit vbw-info 3/2015, Gruppe 4 und Schreiben an Geschäftsführer und Vorstände vom 02.07.2015 berichtet haben, können seit dem 01.06.2015 die Länder für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt die Mietpreisbremse (§ 556 d ff BGB) durch Rechtsverordnung einführen. Baden-Württemberg hat mittlerweile in 68 Städten und Gemeinden einen angespannten Wohnungsmarkt festgestellt. Die entsprechende Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn wird in den nächsten Tagen im Gesetzblatt von Baden-Württemberg veröffentlicht und tritt zum 01.11.2015 in Kraft. 

Die Mietpreisbremse hat zur Konsequenz, dass in den betroffenen Kommunen bei Wiedervermietung von Bestandsimmobilien die Miete höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent angehoben werden darf. Neubauten, d.h. Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals vermietet werden, sowie umfassend modernisierte Wohnungen sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Außerdem gilt Bestandsschutz, d.h. bei einer Wiedervermietung muss die Miete nicht unter das Niveau der bisherigen rechtmäßig erhobenen Miete gesenkt werden.  

Im Einzelnen sind folgende Städte und Gemeinden von der Mietpreisbremse in Baden-Württemberg erfasst: 

Altbach, Asperg, Bad Krozingen, Bad Säckingen, Baienfurt, Bietigheim-Bissingen, Brühl, Denkendorf, Denzlingen, Dossenheim, Durmersheim, Edingen-Neckarhausen, Eggenstein-Leopoldshafen, Emmendingen, Eppelheim, Fellbach, Filderstadt, Freiberg am Neckar, Freiburg im Breisgau, Friedrichshafen, Grenzach-Wyhlen, Gundelfingen, Heidelberg, Heilbronn, Heitersheim, Hemsbach, Iffezheim, Karlsruhe, Kirchentellinsfurt, Konstanz, Leimen, Linkenheim-Hochstetten, Lörrach, March, Merzhausen, Möglingen, Müllheim, Neckarsulm, Neuenburg am Rhein, Neuhausen auf den Fildern, Offenburg, Pfinztal, Plochingen, Radolfzell am Bodensee, Rastatt, Ravensburg, Remchingen, Renningen, Reutlingen, Rheinfelden (Baden), Rheinstetten, Rielasingen-Worblingen, Sandhausen, Sindelfingen, Singen (Hohentwiel), Steinen, Stutensee, Stuttgart, Teningen, Tettnang, Tübingen, Ulm, Umkirch, Waldkirch, Weil am Rhein, Weingarten, Wendlingen am Neckar, Winnenden. 

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

 

 

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Mit freundlichen Grüßen

RAin Sigrid Feßler
Verbandsdirektorin