vbw-info 09/2016

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Inhaltsverzeichnis

Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Veranstaltungshinweis

Am 03. November 2016 findet in Stuttgart die Fachtagung „Innovative Pflegearchitektur“ – Planungsaufgabe Wohngemeinschaft – statt.

Vollständig selbstverantwortete und von einem Anbieter gestützte ambulant betreute Wohngemeinschaften gewinnen in Baden-Württemberg zunehmend an Bedeutung. Die bauliche Gestaltung ist eine Herausforderung für Planer und Architekten. Fachplaner und Projektakteure vermitteln praxisrelevante Planungsgrundlagen für diese neuen Wohnformen. Ergänzend stellen sie Projekte vor, die im Rahmen des Innovationsprogramms „Pflege des Landes Baden-Württemberg“ gefördert werden.

Die Fachplanung richtet sich vorwiegend an Planer und Architekten. Sie bietet Gelegenheit zum Austausch und zur Vernetzung mit Vertretern von Kommunen und der Wohnungswirtschaft.

Einzelheiten finden Sie in dem beigefügten Flyer.

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Veranstaltungshinweis

Die Bundesstiftung Baukultur lädt zum „Konvent der Baukultur 2016“ vom 03. bis 05. November 2016 in Potsdam ein.

Der alle zwei Jahre stattfindende Konvent bietet die Möglichkeit, sich mit Bauschaffenden und Baukulturvermittelnden aus ganz Deutschland auszutauschen. Er hat die Aufgabe, eine öffentliche Standortbestimmung zur Lage der gebauten Umwelt in Deutschland vorzunehmen sowie besondere Leistungen im Bereich der Baukultur zu würdigen.

Der Konvent der Baukultur 2016 wird von einem umfangreichen kulturellen Programm begleitet.

Weitere Einzelheiten finden Sie in dem beigefügten Flyer sowie dem beigefügten Konzeptpapier.

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Veranstaltungshinweis

Am 15. November 2016 findet der 17. Immobilienkongress der HfWU Nürtingen-Geislingen zum Thema „Baukosten und Liegenschaftspolitik – Chancen und Risiken für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft“ statt.

Der Flyer mit Programmübersicht und Anmeldung ist als Anlage beigefügt.

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Weiterbildungshinweis

Der Arbeitskreis „Geislinger Konvention“ hat in den letzten 12 Jahren ein praxisnahes Arbeitsgerüst für ein Benchmark der Betriebskosten entwickelt, das hilft, kostenintensive Schwachstellen in den Betriebskosten zu erkennen und Einsparpotenziale aufzudecken.

Daraus entstand ein Zertifikatslehrgang zum/zur „geprüften Betriebskosten-Manager/in nach Geislinger-Konvention“, der in diesem Jahr im Zeitraum von Oktober bis Dezember stattfinden wird.

Der Lehrgang wird in einer Kombination aus Präsenzterminen und Lehrbriefen berufsbegleitend an der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen in Nürtingen durchgeführt. Als Referenten stehen ausgewiesene Experten der Branche sowie (Hochschul-)Dozent/innen mit umfangreichen Praxis- und Lehrerfahrungen zur Verfügung.

Nähere Informationen finden Sie in dem als Anlage beigefügten Flyer oder online unter: www.hfwu.de/weiterbildung/weiterbildungskurse.

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Veranstaltungshinweis

Mit vbw-info 08/2016 hatten wir Sie bereits auf die Infotage zu Blockheizkraftwerken (BHKW) für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) aufmerksam gemacht. Der erste Infotag findet am 16. November 2016 in Freiburg statt.

Der BHKW-Infotag ist Teil einer Veranstaltungsreihe für Wohnungseigentümergemeinschaften zum Thema Kraft-Wärme-Kopplung und damit speziell auf die Informationsbedürfnisse von Verwaltungsbeiräten, Hausverwaltern und Mitgliedern von Wohnungseigentümergemeinschaften zugeschnitten. Experten informieren Sie über die Kraft-Wärme-Kopplung als Schlüsselelement der Energiewende sowie über die Inbetriebnahme von BHKW in Wohnungseigentümergemeinschaften. Inhaltlich geht es dabei nicht nur um technische Themen, sondern ebenfalls um die bei WEGs sehr anspruchsvollen organisatorischen, finanziellen und rechtlichen Aspekte, die bei Inbetriebnahme eines BHKW anfallen. Abschließend werden bereits realisierte Projekte und die daraus gewonnenen Erfahrungswerte der praktischen Anwendung vorgestellt.

Der BHKW-Infotag wird von der Energieagentur Regio Freiburg im Auftrag des Ministeriums für Umwelt, Klima und Energiewirtschaft Baden-Württemberg und in Kooperation mit dem vbw organisiert. Weitere Informationen finden Sie unter: www.weg-forum.net und dem beigefügten Flyer.

Weitere Veranstaltungen finden am 30.11.2016 in Reutlingen und am 07.12.2016 in Ravensburg statt.

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Allgemeine Geschäftsführung

Die AWTS informiert

Fast ein Drittel der Unternehmen in Deutschland hat im Jahr 2014 einen digitalen Angriff entdeckt. Das ergab eine repräsentative Umfrage des IT-Verbandes Bitkom unter gut 450 Firmen. Fast zwei Drittel der attackierten Unternehmen gaben an, dass die Angriffe vor Ort geschehen seien – etwa durch gezielten Datenklau von ehemaligen oder aktuellen Mitarbeitern oder durch das versehentliche Einschleusen von Schadsoftware. 40 Prozent der betroffenen Unternehmen verzeichneten Angriffe auf ihre IT-Systeme über das Internet.

Kleine und mittelständische Unternehmen wurden demnach häufiger Opfer von Angreifern. Große Unternehmen können Angriffe oft besser abwehren.

Der IT-Verband rät Unternehmen, spezielle Software zum Aufspüren von Angriffen einzusetzen und ihre Systeme regelmäßig zu überprüfen. Hackerangriffe fallen bei den betroffenen Unternehmen mitunter lange Zeit nicht auf. IT-Fachleute und Politiker warnen immer wieder, dass besonders Mittelständler nicht ausreichend gegen solche Attacken gewappnet seien.

Im Bereich der Wohnungswirtschaft sehen wir das Risiko insbesondere im Bereich des Abfangens/Ausspionierens von Bankdaten. In der Regel sind sowohl die Daten des Unternehmens als auch der Mieter und der betreuten Wohnungs- bzw. Hauseigentümer in der Unternehmens-EDV erfasst. Das Bundesdatenschutzgesetz besagt unter § 9, dass die Daten Dritter besonders geschützt werden müssen und stellt sogar eine Anspruchsgrundlage nach § 7 BDSG für diese zur Verfügung.

Aufgrund der oben genannten Situation und dem damit gestiegenen Bedarf an Sicherheit wurden von der Versicherungswirtschaft mittlerweile entsprechende Produkte entwickelt. Wegen der bislang fehlenden Langzeiterfahrungen sind diese jedoch noch recht kostenintensiv. Auch ist es in diesem Zusammenhang für die Versicherungen zur Einschätzung des Risikos essentiell, den aktuellen Sicherheitsstandard der Unternehmen zu kennen.

Es gibt diverse Spezialfirmen, welche Dienstleistungen anbieten, bei denen die Unternehmensabläufe sowie der Stand der EDV geprüft werden, um vorhandene Lücken aufzudecken und mögliche Verbesserungen vorzuschlagen. Es sind hierbei unterschiedliche Sicherheitsstufen mit Zertifizierung möglich, die dementsprechend mehr oder minder aufwendig bzw. kostenintensiv zu erreichen sind. Beachtet werden sollte, dass ein hochrangiges Sicherheitszertifikat durchaus das Risiko des Schadensersatzes (an Dritte) minimieren kann.

Entsprechende Vorsorge ist also wichtig. In Rücksprache mit der EDV-Abteilung des vbw empfehlen wir, zunächst auf der unten angegebenen Internetseite einen Kurzcheck durchzuführen, um zumindest eine grobe Übersicht zu erhalten, ob Ihrerseits dringender Handlungsbedarf besteht (www.vds-quick-check.de).

Für Rückfragen steht Ihnen die AWTS (Ansprechpartner: Thorsten Jans, Telefon 0711 16345-500) zur Verfügung.

Betreffen Ihre Fragen die technischen Aspekte (wie Sicherheitszertifikate oder die technischen und arbeitsorganisatorischen Schutzmaßnahmen), so wenden Sie sich bitte an die EDV-Abteilung des vbw (Ansprechpartner: Thomas Froese, Telefon  0711/16345-810 oder froese@vbw-online.de).

Haben Sie stattdessen Versicherungsfragen, so wenden Sie sich bitte an Ihren zuständigen  Sachbearbeiter bei der AWTS (zentrale Rufnummer: 0711/16345-501) oder schreiben Sie uns über info@awts-vbw.de.

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Allgemeine Geschäftsführung

Beendigung der Kooperation mit der Immobilienscout 24 GmbH

Wir hatten bereits darüber berichtet, dass der Rahmenvertrag zwischen dem GdW und der Immobilienscout 24 GmbH zum 31.12.2016 ausläuft. Eine Vertragsverlängerung und damit der Erhalt der mit der Kooperation verbundenen Preisvorteile für Sie als Mitglieder konnte nicht erreicht werden.

Zu Ihrer Information über den derzeitigen Stand der Dinge fügen wir das Schreiben von Herrn Gedaschko vom 27.09.2016 bei.

Bis zur Realisierung des in dem Schreiben genannten Vermietungsportals ist eine Kooperation erforderlich, die mit der von Immobilienscout 24 GmbH vergleichbar ist. Der GdW hat Gespräche u. a. mit eBay Kleinanzeigen geführt. Die Verhandlungen mit eBay Kleinanzeigen sind mittlerweile abgeschlossen. GdW und eBay Kleinanzeigen haben sich auf eine langfristige Kooperation verständigt. Als erster Baustein wurden in einem Rahmenvertrag günstige Konditionen zur Vermarktung von freien Wohnungen vereinbart. Die genauen Konditionen für die Mitgliedsunternehmen und weitere Informationen finden Sie im internen Bereich unserer Homepage (www.vbw-online.de) unter der Rubrik „Rahmenverträge“. eBay Kleinanzeigen hat sich bei den Zugriffen mittlerweile zur Nummer 3 der Online-Portale entwickelt und bietet im Preis-Leistungsverhältnis gegenüber den klassischem Immobilienportalen deutliche Vorteile. Durch den Rahmenvertrag konnten deutliche Abschläge auf die aktuelle Preisliste erreicht werden.

Unabhängig davon laufen die Gespräche mit Immonet/Immowelt weiter.

Bitte beachten Sie die neue Entwicklung für den Fall, dass Ihnen seitens der Immobilienscout 24 GmbH neue Verträge vorgelegt werden. Soweit bekannt, enthalten die Vertragsangebote den Begriff "Mitgliedschaft"; wir weisen nochmals darauf hin, dass dies nichts mit der Mitgliedschaft in den Verbänden der Wohnungswirtschaft zu tun hat.

Für Rückfragen steht Ihnen Frau Sigrid Feßler (Telefon 0711 16345 – 113) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Aufwendungsersatz für die Entfernung eines Pkw von einem Privatgrundstück

Mit Urteil des BGH vom 11.03.2016 (Az.: V ZR 102/15) wurde entschieden, dass ein Fahrzeug, das unbefugt auf einem Privatgrundstück in verbotener Eigenmacht abgestellt wird, im Auftrag des Grundstücksbesitzers im Wege der berechtigten Selbsthilfe entfernt werden kann. Dies entspricht auch dem objektiven Interesse und dem mutmaßlichen Willen des Fahrzeughalters, weshalb dieser nach den Grundsätzen einer berechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag zum Ersatz der für die Entfernung erforderlichen Aufwendungen verpflichtet ist.

Dem Urteil lag vorliegender Sachverhalt zugrunde:

Die Beklagte und Fahrzeugführerin, welche zugleich auch Halterin des Kfz ist, stellt dieses auf dem Kundenparkplatz eines Verbrauchermarkts ab. Dort aufgestellte Schilder geben eine zulässige Höchstparkdauer von 90 Minuten an. Nachdem die Höchstparkdauer überschritten war, ließ die Klägerin das Fahrzeug abschleppen und stellte die hierfür entstandenen Kosten in Höhe von 219,50 Euro zzgl. Zinsen und Kosten für eine Halteranfrage der Beklagten in Rechnung. Nachdem diese die Zahlung verweigerte, erfolgte durch die Klägerin Klage beim Amtsgericht. Das Amtsgericht gab der Klage in Höhe eines Betrages von 130,00 Euro statt (110,00 Euro ortsübliche Abschleppkosten zzgl. 20,00 Euro Vorbereitungskosten) und wies die Klage im Übrigen ab. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hatte Erfolg und führte zur Abweisung der Klage insgesamt.

Die vom Landgericht zugelassene Revision der Klägerin hatte überwiegend Erfolg.

Der BGH führt hierzu aus: Das unbefugte Abstellen eines Kfz auf einem Privatgrundstück begründet eine verbotene Eigenmacht im Sinne von § 858 Abs. 1 BGB. Für diese ist nicht nur der Fahrer, sondern auch der Halter des Kfz verantwortlich. Dies gilt auch dann, wenn das Parken an bestimmte Bedingungen – wie hier die Festlegung einer Höchstparkdauer von 90 Minuten – geknüpft ist und diese nicht eingehalten werden.

Das im Auftrag der Grundstücksbesitzerin durchgeführte Abschleppen des Kfz stellt ein Handeln in fremdem Rechtskreis und damit eine Fremdgeschäftsführung im Sinne von § 677 BGB dar. Die Übernahme einer Geschäftsführung liegt dann im Interesse des Geschäftsherrn, wenn sie ihm objektiv vorteilhaft und nützlich ist. Im Rahmen einer Eigentumsbeeinträchtigung gilt dies dann, wenn ein Grundstückseigentümer diese selbst beseitigt. Denn der Störer (also derjenige, der das Kfz widerrechtlich auf dem Grundstück abstellt) wird von der ihm gemäß § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB obliegenden Pflicht frei, sodass die Übernahme des Geschäfts auch in seinem objektiven Interesse liegt und er – wenn die weiteren Voraussetzungen einer berechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag vorliegen – verpflichtet ist, dem Eigentümer gemäß § 683 BGB die zu der Störungsbeseitigung erforderlichen Aufwendungen zu erstatten.

Die Übernahme dieses Geschäfts entspricht auch dem Interesse der Beklagten im vorliegenden Fall, so der BGH. Die Grundstücksbesitzerin war über § 859 BGB berechtigt, das Fahrzeug von dem Grundstück abschleppen zu lassen. Hierdurch ist die Beklagte selbst von ihrer Verpflichtung zur Entfernung des Kfz frei geworden. Andere, für die Beklagte kostengünstigere und vorteilhaftere Möglichkeiten, diesen Anspruch zu erfüllen, bestanden nicht. Auch entsprach das Abschleppen des Fahrzeugs dem mutmaßlichen Willen der Beklagten. Der mutmaßliche Wille ist derjenige Wille, den der Geschäftsherr bei objektiver Beurteilung aller Umstände im Zeitpunkt der Übernahme geäußert haben würde. Mangels anderer Anhaltspunkte ist als mutmaßlicher Wille der Wille anzusehen, der dem Interesse des Geschäftsherrn entspricht. Da die Entfernung des Fahrzeugs auch im objektiven Interesse der Beklagten lag, war auch ihr mutmaßlicher Wille hierauf gerichtet. Sie wurde durch die Geschäftsführung von ihrer Verpflichtung zur sofortigen Störungsbeseitigung befreit. Der vom Amtsgericht in erster Instanz festgestellte Betrag in Höhe von 130,00 Euro (110,00 Euro Abschleppkosten zzgl. 20,00 Euro Vorbereitungskosten) sei auch unter Berücksichtigung der Ortsüblichkeit als angemessen anzusehen. Deshalb sei die Beklagte zur Zahlung in dieser Höhe an die Klägerin auch verpflichtet.

Anmerkung

Nach der vorliegenden Entscheidung des BGH kann das berechtigte Abschleppen eines Kfz, welches widerrechtlich auf einem Privatgrundstück abgestellt wurde, über die Grundsätze der Geschäftsführung ohne Auftrag erstattungsfähig sein. Die Begründung des BGH, dass das Abschleppen sowohl dem Interesse als auch dem mutmaßlichen Willen des Abgeschleppten entspricht, mag zwar auf den ersten Blick etwas „gekünstelt“ wirken, ist juristisch jedoch nicht zu beanstanden.

Wichtig ist jedoch auch bei der Geltendmachung von Aufwendungsersatzansprüchen gegenüber dem Fahrzeughalter, dass lediglich die angemessenen Abschleppkosten durch diesen zu erstatten sind. Die Angemessenheit der Abschleppkosten wiederum richtet sich regelmäßig nach der Ortsüblichkeit von diesen.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RA Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Änderung des BGB: Neue Formvorschriften für Anzeigen und Erklärungen nach § 309 Nr. 13 BGB

Im Rahmen der Einführung des Gesetzes zur Verbesserung der zivilrechtlichen Durchsetzung von verbraucherschützenden Vorschriften des Datenschutzrechts wurde § 309 Nr.13 BGB mit Wirkung zum 01.10.2016 angepasst.

Für Anzeigen und Erklärungen darf nunmehr keine strengere Form als die Textform nach § 126 b BGB vorgeschrieben werden. Der Textform genügt zum Beispiel eine E-Mail oder ein Fax. Jede strengere Formvorgabe wäre unwirksam.

Soweit bisher ersichtlich, hat die Regelung keine Bedeutung für bereits abgeschlossene Mietverträge.

Die Anwendbarkeit der neuen Vorschrift auf neue Mietverhältnisse erscheint nach jetzigem Stand gering.

Der Fachausschuss Rechtsfragen und Verträge des GdW, in dem auch der vbw vertreten ist, wird sich in seiner Sitzung am 17./18.10.2016 mit den etwaigen Auswirkungen der Gesetzesänderung auf zukünftige Mietverhältnisse beschäftigen. Im Anschluss werden wir Sie zeitnah über das Beratungsergebnis und etwaig erforderliche Änderungen in den Vertragsformularen informieren.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Wohnungspolitik

Wohnungspolitische Themen

1. HBCD

Seit dem 01.10.2016 gelten Dämmstoffe, die mehr als 0,1 Prozent des Flammschutzmittels HBCD enthalten, nach der aktuellen Abfallverzeichnis-Verordnung (AVV) als gefährlicher Abfall, mit der Folge, dass die Dämmstoffe nicht mehr wie gewohnt, entsorgt werden können. Dies hat bei Wohnungsunternehmen, die derzeit sanieren, bereits zu Problemen geführt, ihre Dämmstoffabfälle zu entsorgen, da einige Entsorgungsunternehmen dieses Material gar nicht mehr annehmen. Hintergrund ist, dass für den nun plötzlich gefährlichen Abfall den Verbrennungsanlagen die Genehmigungen fehlen bzw. sie die technischen Vorrausetzungen nicht erfüllen. Dies führt nicht nur zu Verzögerungen bei der Sanierung, sondern verteuert auch den gesamten Prozess.

Wir hatten das Umweltministerium angeschrieben und dringend um pragmatische Lösungen zur rechtssicheren Entsorgung dieser Abfälle gebeten; insbesondere, sodass die notwendigen Genehmigungen für die bisherigen Entsorger schnell erteilt werden und bis dahin die bisherigen Entsorgungswege weiterhin genutzt werden können.

Nicht nur wir haben uns an das Umweltministerium gewandt, sondern auch Handwerker, die Entsorgungs- und Bauwirtschaft und Privatpersonen. Die Beschwerden haben Wirkung gezeigt. Am 12.10.2016 hat das Umweltministerium Baden-Württemberg in einem aktuellen Erlass die Rahmenbedingungen klargestellt, unter denen Müllverbrennungsanlagen auch weiterhin HBCD-haltige Dämmstoffe verbrennen können. Zudem hat das Ministerium die Betreiber der sechs Müllverbrennungsanlagen im Land zu einem Gespräch eingeladen.

In dem Erlass weist das Ministerium darauf hin, dass HBCD-haltige Dämmplatten abweichend vom Grundsatz des Kreislaufwirtschaftsgesetzes bis auf weiteres nicht an der Baustelle getrennt werden müssen, da die Trennung für das anschließende Verbrennen derzeit keine Vorteile bietet. Hausmüllverbrennungsanlagen können solche Abfallchargen mit weniger als 0,5 m³ HBCD-haltigen Dämmplatten pro Tonne Gesamtgewicht wie bisher verbrennen, da es sich den gesetzlichen Bestimmungen zufolge hierbei nicht um „gefährlichen“ Abfall handelt. Denn aufgrund des relativ geringen Gewichts der Dämmplatten beträgt der Gewichtsanteil des HBCD in einem solchen Fall weniger als 0,1 Prozent.

Wenn der Wert von 0,5 m³ HBCD-haltigen Dämmplatten pro Tonne Gesamtgewicht überschritten wird, liegt zwar „gefährlicher Abfall“ vor und die Hausmüllverbrennungsanlagen benötigen hierfür eine förmliche Zulassung. Diese formale Hürde kann aber dadurch überwunden werden, dass sie den notwendigen Antrag für eine Änderung ihrer Genehmigung stellen. Die Behörden würden dann mit Blick auf die schwierige Entsorgungslage ab diesem Zeitpunkt das Verbrennen von HBCD bis zum Abschluss des Verfahrens dulden, sofern die technischen und organisatorischen Voraussetzungen für eine sichere und umweltgerechte Zerstörung des Stoffes HBCD vorliegen. Diese Beurteilung sei kurzfristig möglich, da in den Anlagen schon bis Ende September die Stoffe zusammen mit dem Hausmüll verbrannt wurden. Aufgrund der bisher vorliegenden Erfahrungen seien keine erheblichen Auswirkungen auf die Umwelt zu erwarten.

Den Erlass können Sie im Mitgliederbereich auf unserer Homepage (www.vbw-online.de) unter der Rubrik "Brancheninfos aus dem vbw / Gesetzesentwürfe, Gesetze, Verordnungen" downloaden.

Der GdW hat mit der GdW Information 152 „Verwendung von Polysterol als Dämmstoff“ die Thematik zusammengefasst. Die Informationsbroschüre finden Sie unter der Rubrik „Brancheninfos aus dem GdW / Stellungnahmen“.

2. Kabinettsbeschluss zur ressortübergreifenden Strategie Soziale Stadt

Das Bundeskabinett hat sich auf eine ressortübergreifende Strategie Soziale Stadt "Nachbarschaften stärken, Miteinander im Quartier" verständigt.

Das Programm Soziale Stadt hat bereits in den letzten Jahren maßgeblich zur Stabilisierung von Quartieren beigetragen. Mit der nun beschlossenen Strategie können künftig zusätzlich ressortübergreifend Fördermittel in Gebieten mit erhöhten Integrationsanforderungen gebündelt werden. Zwischen 2017 und 2020 sollen an die Kommunen zusätzlich 1,2 Milliarden € fließen, um damit dringende Baumaßmaßnahmen zum Beispiel in Schulen, Kitas oder Stadteilzentren zu finanzieren und um soziale Projekte besser zu unterstützen. Außerdem wird die Verbraucherberatung in den Stadteilen mit niedrigeren Einkommen gestärkt.

Die Bundesregierung wird die soziale Stadtentwicklung in den kommenden vier Jahren entsprechend des Regierungsentwurfs zum Bundeshaushalt 2017 zusätzlich mit 300 Mio. € aus Mitteln des Bundesbauministeriums (BMUB) unterstützen. Davon stehen jährlich 200 Mio. € für einen neuen Investitionspakt „Soziale Integration im Quartier“ zur Verfügung, mit dem die Kommunen unter anderem Kitas, Schulen und Stadtteilzentren in Quartieren mit besonderen sozialen Integrationsanforderungen zu „Orten der Integration“ umbauen können.

Weitere 10 Mio. € fließen in bundeseigene Projekte und Programme zur Umsetzung der ressortübergreifenden Strategie. Der Stadtumbau wird zusätzlich mit 50 Mio. € gefördert. Davon profitieren insbesondere auch ländliche Regionen. Das Programm „Soziale Stadt“ wird ab 2017 jährlich um weitere 40 Millionen € aufgestockt.

Insoweit ist der Kabinettsbeschluss aus Sicht der Wohnungswirtschaft zu begrüßen, denn soziale Integration findet nicht nur im Bereich Arbeit und Bildung statt, sondern besonders in den Wohnquartieren. Gut funktionierende Nachbarschaften sind Voraussetzung für eine erfolgreiche Integration der Menschen in ihrer neuen Heimat.

Nichts desto trotz fordert der GdW und seine Regionalverbände Nachbesserungen des Entwurfs: So sollte innerhalb des Fördertopfes der Investitionspakt „Soziale Integration im Quartier" nicht nur den Kommunen, sondern auch den Wohnungsunternehmen offen stehen, denn die Mitgliedsunternehmen des GdW bieten ihren Mietern vielfältige Betreuungs- und Dienstleistungsangebote an. Sie stehen in engem Kontakt zu den Kommunen, mit denen sie oft bereits lange und erfolgreich zusammenarbeiten und können Maßnahmen direkt umsetzen.

3. Aktueller Stand politischer Initiativen im Bereich Energie und Klimaschutz

  • Novelle Energieeinsparrecht
    Das BMWi hat den Ländern ein Konzept für die Novellierung des Energieeinsparrechts vorgelegt. Das Konzept enthält zwei Optionen: 

    Option 1:
    Die Novelle wird mit der Zusammenführung von EnEG / EnEV und EEWärmeG realisiert und es werden Vereinfachungen umgesetzt, aber vorerst ohne Verschärfung der Neubaustandards für alle Gebäude. Stattdessen wird in dieser Novelle nur der Niedrigstenergiegebäudestandard für neu zu errichtende Nichtwohngebäude der öffentlichen Hand definiert.

    Option 2:
    Die Novelle wird mit der Zusammenführung von EnEG / EnEV und EEWärmeG und mit Verschärfung der Neubaustandards für alle Gebäude (Definition des Niedrigstenergiegebäudestandards für private und öffentliche Gebäude) realisiert.

    Unabhängig von den beiden Optionen sind Flexibilitätsoptionen, eine Berücksichtigung nachhaltiger Aspekte in der primärenergetischen Bewertung von Gebäuden (Weiterentwicklung Primärenergiefaktoren) sowie eine zusätzliche Ausweisung von CO2-Emissionen geplant.

    Zielführend ist nur die Umsetzung der Option 1. Nur so kann in Verbindung mit zusätzlichen Flexibilisierungen sowie der zusätzlichen Ausweisung von CO2-Emissionen sinnvoll in der Wohnungswirtschaft agiert werden. Zwar wäre auch damit die Festlegung des Anforderungsniveaus ab 2021 lediglich auf die nächste Legislaturperiode vertagt; dies eröffnet jedoch zumindest ein Zeitfenster für weitere grundsätzliche Diskussionen. 

    Dies vor dem Hintergrund, dass die Bauwerkskosten von Mehrfamilienhäusern in Deutschland seit dem Jahr 2000 um rund 49% gestiegen sind (Kostengruppe 300 und 400 – also Kosten für Baukonstruktion). Die allgemeinen Lebenshaltungskosten stiegen in der Zeit um 25%. Dabei spielt mit, dass seit 2000 die Energieeinsparverordnung vier Mal novelliert wurde mit immer höheren Anforderungen. Allein das hat die Kosten um mehr als 6% ansteigen lassen. Die letzte Novellierung, die EnEV 2016, verursacht nach Berechnungen der ARGE Kiel nochmal eine Kostensteigerung von mindestens 7%. In Verbindung mit dem Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz in der gültigen Fassung kommen weitere 2% Bauwerkskostensteigerung dazu. Zusätzliche Anforderungen in Bezug auf Energieeffizienz, Barrierefreiheit, Standsicherheit, Brand- und Schallschutz, Schnee-, Sturm- und Erdbebensicherheit haben zu einem weiteren Anstieg der Baukosten um 3% gesorgt. Mit anderen Worten: Bei ambitionierten, energetischen Standards steigen die Kosten aufgrund des hohen baukonstruktiven und anlagentechnischen Aufwandes exponentiell an, während die Kurve des möglichen Einsparpotenzials beim Energieverbrauch immer weiter abflacht. Die Wirtschaftlichkeit von Wohnungsneubauten verschlechtert sich also zunehmend, je höher das energetische Anforderungsniveau ausfällt. 

    Diese drastische Entwicklung kann nicht unberücksichtigt bleiben. Daher ist es notwendig, dass bei der Zusammenführung des EnEG/EnEV und EEWärmeG vorerst weitere Verschärfungen ausbleiben. 

    Dies haben wir auch den zuständigen Ministerien hier in Baden-Württemberg kommuniziert. Der GdW ist auf Bundesebene in das Gesetzgebungsverfahren eingebunden.
     
  • Klimaschutzplan 2050
    Am 06.09.2016 hat das BMUB den Entwurf des Klimaschutzplanes 2050 veröffentlicht. Im Detail ist festzuhalten, dass einige der vorgeschlagenen Maßnahmen in die falsche Richtung zielen. So soll das energetische Anforderungsniveau für Wohngebäude laut dem Klimaschutzplan künftig auf den Endenergiebedarf bezogen werden, was jedoch die leitungsgebundenen oder angelieferten erneuerbaren Energien (z.B. Fernwärme, Biomasse) ausblenden würde. Eine solche Regelung wäre auch nicht in Einklang mit den aktuellen Vorschlägen des BMWi, die gerade nicht den Endenergieverbrauch zu Grunde legen. 

    Zudem ist angedacht, ein Fördermodell zu entwerfen, sofern das noch zu beschließende Anforderungsniveau wirtschaftlich nicht mehr darstellbar ist. Dies ist aus verschiedenen Gründen abzulehnen. So ist eine Verpflichtung zur Durchführung unwirtschaftlicher Maßnahmen generell kritisch zu beurteilen. Ferner ist vorhersehbar, dass die Frage nach einer Bewertung von Maßnahmen als wirtschaftlich oder unwirtschaftlich methodische und ideologische Diskussionen nach sich ziehen wird. Zuletzt ist auch die Frage der Absicherung einer derartigen Förderung kritisch zu bewerten. Unabhängig davon wäre es sinnvoll, wenn den nun vorgeschlagenen Maßnahmen des Klimaschutzplans eine Evaluierung der Klimaschutzwirkung der bisherigen Maßnahmen im Gebäudesektor vorangestellt würde. Erst wenn deren genaue Effekte bekannt sind, sollten darauf aufbauend weitere Maßnahmen entwickelt werden. Hierfür wird sich der GdW einsetzen.

    Der Entwurf des Klimaschutzplanes ist unter folgendem Link abrufbar: http://www.bmub.bund.de/themen/klima-energie/klimaschutz/klima-klimaschutz-download/artikel/klimaschutzplan-2050/?tx_ttnews%5BbackPid%5D=3915.
  • Grünbuch Energieeffizienz

    Wie der GdW mitgeteilt hat, hat das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie das Grünbuch Energieeffizienz (http://www.gruenbuch-energieeffizienz.de/) veröffentlicht. 

    Das Grünbuch hat fünf Schwerpunktthemen:
  • Efficiency first (Vorrang der Vermeidung und Verringerung des Energieverbrauchs),
  • Weiterentwicklung des Instrumentariums (z. B. Rebound-Effekten und sinkenden Energiepreisen begegnen),
  • europäische Ebene (Entwicklung des europäischen Rahmens und effektive Aufgabenteilung zwischen Europa und Mitgliedsstaaten),
  • Sektorkopplung (Anforderungen an den energieeffizienten Einsatz von erneuerbarem Strom in anderen Sektoren),
  • Digitalisierung (Bedeutung digitaler Geschäftsmodelle für die Energieeffizienzpolitik). 

    Aus wohnungswirtschaftlicher Sicht helfen einzelne Thesen nicht bei der Energiewende in der Wohnungswirtschaft. Efficiency first soll ein strategisches Planungsinstrument des Energiesystems werden. Wohnungswirtschaftlich gesehen geht es aber um ein Optimum aus Effizienz und Einsatz erneuerbarer Energien. 

    Ein mehrfach wiederkehrender Punkt im Grünbuch ist außerdem die Frage einer Preissteuerung angesichts niedriger fossiler Energiepreise, z. B. durch Energieabgaben oder Steuern. Alternativ wird eine Mengensteuerung angesprochen, z. B. die Einführung weißer Zertifikate im Nicht-Emissions-Handelsbereich. Das Grünbuch geht von langfristig niedrigen Preisen fossiler Brennstoffe aus. Diese werden damit begründet, dass eine konsequente globale Klimaschutzpolitik die Nachfrage dauerhaft verringert. Die Sorge vor sogenannten Lock-In-Effekten (Einsatz weniger effizienter Technik vor dem Hintergrund geringen Preisniveaus) wird deutlich. Aus wohnungswirtschaftlicher Sicht kann eine Mehrbelastung von Mietern nicht das Ziel sein. Der GdW wird sich in dem laufenden Konsultationsprozess entsprechend positionieren.

4. Grünes Licht für Klimaschutzabkommen von Paris

Bundestag und Bundesrat haben das Klimaschutzübereinkommen von Paris gebilligt. Das Ratifizierungsgesetz wird nun dem Bundespräsidenten zur Unterschrift vorgelegt. 

Kernpunkt ist, den Anstieg der durchschnittlichen Erderwärmung auf deutlich unter zwei Grad gegenüber dem vorindustriellen Niveau zu halten bzw. sogar auf 1,5 Grad zu begrenzen.

Ferner steht die Anpassung an den Klimawandel im Mittelpunkt des Übereinkommens. Dies hat durch eigene Anstrengungen aller Vertragsparteien, gegebenenfalls auch durch Kooperation zu geschehen, wobei Entwicklungsländer Unterstützung zukommen soll.

5. Novellierung des Baugesetzbuches

Die Regierungskoalition diskutiert bekanntlich seit längerer Zeit über eine Änderung des Baugesetzbuches. Anlass ist der Referentenentwurf zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt. Der Entwurf sieht unter anderem die Einführung einer neuen Baugebietskategorie vor und will so die Vereinbarkeit von Wohn- und Gewerbenutzung stärken.

Ziel der Novelle muss es aus Sicht der Wohnungswirtschaft sein, durch beschleunigte Genehmigungsverfahren schneller zu deutlich mehr Bauland in den Wachstumsregionen zu kommen. D.h., die Innenentwicklung ist zu stärken, eine Stadt-Umland-Nutzung ist mit Augenmaß zu ermöglichen und das Baurecht ist von unnötigen bürokratischen Anforderungen zu befreien. Wie der GdW mitteilt, hat sich allein seit dem Jahr 1990 die Zahl der Bauvorschriften von 5.000 auf 20.000 vervierfacht. Der Wohnungsneubau wird durch die Vorschriftenflut immer langsamer und teurer.

Dringend notwendig ist es aus Sicht der Wohnungswirtschaft auch, dass endlich die im Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen des Bundes verabredeten Maßnahmen auf den Weg gebracht werden.

Der GdW hat daher einen "Masterplan" für die Baugesetzbuch-Novelle vorgelegt. Nach diesem Masterplan soll unter anderem – zumindest befristet für die Dauer von acht Jahren – ein Rechtsanspruch auf eine Abweichung vom sogenannten Einfügensgebot für Wohngebäude eingeführt werden (§ 34 BauGB). Danach sind Bauvorhaben in bebauten Ortsteilen dann zulässig, wenn sie sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen.

Soweit der aktuelle Referentenentwurf des Weiteren vorsieht, eine neue Baugebietskategorie – die sogenannten „Urbanen Mischgebiete“ – einzuführen, um die Wohn- und Gewerbenutzung besser vereinbar zu machen, ist dies zwar ein positiver Ansatz. Angesichts der vielerorts angespannten Märkte muss dem Wohnen aber eine Vorrangfunktion eingeräumt werden. In den Baugebieten der neuen Kategorie muss nach dem Masterplan daher ein deutlich überwiegender Wohnanteil möglich sein.

Die wesentlichen Eckpunkte des Masterplans des GdW für die BauGB-Novelle lauten:

  1. BauGB-Novelle endlich auf den Weg bringen
  2. Neue Baugebietskategorie "Urbane Mischgebiete" richtig schaffen
  3. Keine generelle Vorprüfung bei Bebauungsplänen der Innenentwicklung
  4. Innerstädtische Flächen besser nutzen
  5. Rechtsanspruch auf Abweichungen bei Wohnungsbauvorhaben
  6. Zumindest befristete Ausdehnung des beschleunigten Verfahrens auf Ortsrandlagen
  7. Passiven Lärmschutz stärken
  8. BauGB-Novelle darf nicht zu mehr Bürokratie führen
  9. Einbettung der energetischen Gebäudemodernisierung in den Quartierszusammenhang
  10. Musterbauordnung in den Ländern umsetzen
  11. Zehn-Punkte-Programm der Wohnungsbau-Offensive umsetzen.

Der GdW hat ein Positionspapier zur BauGB-Novelle erarbeitet und an die politischen Beteiligten versandt. Das Positionspapier finden Sie im Mitgliederbereich der Homepage des vbw (www.vbw-online.de) unter der Rubrik „Brancheninfos aus dem GdW/Stellungnahmen“.

6. Referentenentwurf zur Änderung der Bestimmungen zur Stromerzeugung aus Kraft-Wärme-Kopplung und zur Eigenversorgung

Das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWi) hat am 26.09.2016 einen Referentenentwurf zur Änderung der Bestimmungen zur Stromerzeugung aus Kraft-Wärme-Kopplung und zur Eigenversorgung veröffentlicht. Mit diesem Referentenentwurf werden beihilferechtliche Regelungen der EU umgesetzt, da im Notifizierungsverfahren der KWKG-Novelle (Herbst 2015) Beanstandungen der Kommission hinsichtlich dem Beihilferecht bestanden.

Die Änderungen betreffen insbesondere die Ausschreibung von KWK-Anlagen über 1 MW Leistung; die BHKW in der Wohnungswirtschaft sind also nicht betroffen.

Hinsichtlich der Eigenversorgung ist allerdings – ebenfalls aus beihilferechtlichen Gründen – neu , dass Bestandsanlagen, die derzeit keine EEG-Umlage zahlen, nach einer grundlegenden Erneuerung (das heißt Austausch des Stromgenerators) 20% EEG-Umlage zahlen müssen. Diese geplante Regelung sehen der GdW und seine Mitgliedsverbände unkritisch, da ansonsten der Bestandsschutz erhalten bleibt.

Hinzuweisen ist darauf, dass dieser Referentenentwurf nicht im Zusammenhang mit anderen Entwürfen steht, die das Thema Mieterstrom betreffen.

Für Rückfragen steht Ihnen Frau Sigrid Feßler (Telefon 0711 16345-113) zur Verfügung.

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Förderung des Wohnungsbaus

Die KfW-Bankengruppe informiert

In der Anlage erhalten Sie die KfW-Informationen vom 01.09.2016 zu folgenden Themen: 

Produktanpassungen zum 18.11.2016:

  1. Zusammenlegung von Programmteilen
  2. Einführung einer neuen Laufzeitvariante mit 15-jähriger Zinsbindung
  3. Erweiterung um vier neue Verwendungszwecke
  4. Erweiterung des Antragstellerkreises
  5. Verschlankung der Anlage zum Kreditantrag
  6. Gebrauchte Anlagen
  7. Kombinierbarkeit mit anderen Förderprogrammen
  8. Mitfinanzierung der Mehrwertsteuer
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Förderung des Wohnungsbaus

Die KfW-Bankengruppe informiert

In der Anlage erhalten Sie die KfW-Informationen vom 05.09.2016 zu folgenden Themen:

Produktanpassungen zum 01.12.2016:

  1. Hinweis zu den förderfähigen Investitionen (148, 202, 234, 220/219)
  2. Aufnahme einer Kreditmindestlaufzeit von vier Jahren in die Merkblätter (148, 202, 234)
  3. Anpassung der Definition für die Ermittlung der Unternehmensumsatzgrenze (148, 202, 234)
  4. Einführung beihilfefreier Zinsvarianten (202, 234)
  5. Einführung der Beihilferegelung der AGVO für Verteilnetze nach Artikel 46 Abs. 5, 6 für Fernwärme und Fernkälte (202)
  6. Erweiterung der Verwendungszwecke (202)
  7. Wegfall Bestätigung durch die Kommune (202)
  8. Wegfall Bestätigung durch Sachverständigen (234)
  9. Einstellung der Förderung von Forfaitierungsmodellen (148)
  10. Konkretisierung der beihilferechtlichen Regelungen (220/219)
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Steuerfragen

Die WTS informiert

Genossenschaften und Kapitalgesellschaften, die Dividenden an natürliche Personen ausschütten, müssen zwischen dem 01.09. und 31.10. jeden Jahres die Regelabfrage für das Kirchensteuerabzugsmerkmal (KiSTAM) beim Bundeszentralamt für Steuern (BZSt) durchführen.

Abzufragen ist, ob der Anteilseigner bzw. das Mitglied am 31.08. kirchensteuerpflichtig ist. Das vom BZSt mitgeteilte Kirchensteuerabzugsmerkmal ist dann Grundlage für den Einbehalt und die Abführung der Kirchensteuer auf die Kapitalertragsteuer im Folgejahr.

Für Rückfragen steht Ihnen die WTS GmbH Stuttgart (Ansprechpartner: GF Fritz Schmidt, Telefon 0711 16345 – 400) zur Verfügung.

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Steuerfragen

Die WTS informiert

  • Neuerungen bei der Offenlegung durch das BilRuG

    Bisher konnten Jahresabschlüsse im eBundesanzeiger (eBanz) auch dann offengelegt werden, wenn sie noch nicht festgestellt waren. Eine fristwahrende Offenlegung vor Feststellung oder Billigung ist für Jahresabschlüsse mit Bilanzstichtagen nach dem 31.12.2015 aufgrund des BilRuG nicht mehr möglich. Es ist damit nicht mehr zulässig, zum Zweck der Fristwahrung ungeprüfte Jahresabschlüsse offenzulegen.

    Auch bei der bisher für mittelgroße und große Unternehmen vorgeschriebenen gesonderten Offenlegung des Ergebnisverwendungsvorschlags bzw. -beschlusses ergeben sich Änderungen. Bei diesen Unternehmen ist nun im Anhang der Ergebnisverwendungsvorschlag anzugeben. Eine Erleichterung ergibt sich bei der Offenlegung deshalb aber nicht, da im Jahresabschluss i. d. R. nur der Vorschlag für die Ergebnisverwendung enthalten sein wird, nicht aber der Beschluss über die Ergebnisverwendung. Der Ergebnisverwendungsbeschluss ist wie bisher unverzüglich nach seinem Vorliegen offenzulegen. Unternehmen in den beschriebenen Größenklassen bitten wir, uns auch weiterhin den Ergebnisverwendungsbeschluss zeitnah zur Veröffentlichung zukommen zu lassen, auch wenn der Ergebnisverwendungsvorschlag bereits im Anhang enthalten ist. 

    Alle Unternehmen sollten darauf achten, dass ihre Jahresabschlüsse rechtzeitig vor dem Jahresende festgestellt werden, damit den Offenlegungspflichten rechtzeitig nachgekommen werden kann.
     
  • Erfüllung der Offenlegungspflicht

    Wie bisher beträgt die Offenlegungsfrist höchstens zwölf Monate, gerechnet vom Abschlussstichtag. Die Offenlegungspflicht ist erfüllt, wenn die Dateien beim eBanz eingereicht wurden. Es ist nicht notwendig, dass die Dateien im eBanz auch veröffentlicht sind. Der eBanz selbst benötigt einige Zeit, um die Dateien zu veröffentlichen und auch zu prüfen. Erfahrungsgemäß dauert es bei Einreichungen in den letzten Monaten eines Jahres mehrere Monate, bis die Jahresabschlüsse dann auch im eBanz veröffentlicht werden. Darauf haben wir keinen Einfluss. Dennoch sind die Offenlegungspflichten erfüllt, weil maßgeblich nur die Einreichung beim eBanz ist.

Für Rückfragen steht Ihnen die WTS GmbH Stuttgart (Ansprechpartner: GF Fritz Schmidt, Telefon 0711 16345 – 400) zur Verfügung.

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Mietrecht

Nur durch vollständige Zahlung entfällt Kündigung wegen Mietrückstands

Nach der Entscheidung des BGH vom 24.08.2016 (AZ: VIII ZR 261/15) entfällt ein wegen Zahlungsverzugs des Mieters entstandenes Recht zur fristlosen Kündigung nur durch vollständige Zahlung des Rückstands vor Zugang der Kündigung. Eine bereits ausgesprochene Kündigung wird durch eine Aufrechnung oder Schonfristzahlung nur unwirksam, wenn die Rückstände vollständig getilgt werden.  

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zu Grunde:  

Die beteiligten Parteien sind mietvertraglich verbunden. Die monatliche Miete einschließlich Betriebskostenvorauszahlungen betrug 560 Euro. Nachdem der Mieter über einen längeren Zeitraum mit Mietzahlungen von insgesamt 1.340 Euro in Rückstand gekommen war, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos. Nach Zugang der Kündigung erklärte der Mieter mit Guthaben aus einer Betriebskostenabrechnung in Höhe von insgesamt 420 Euro die Aufrechnung gegen die Forderungen der Vermieterin und vertrat die Ansicht, die Kündigung sei durch die Aufrechnung unwirksam geworden.

Dies sieht der BGH anders. Eine wegen Zahlungsverzugs grundsätzlich gerechtfertigte Kündigung wird nur unter bestimmten, vom Gesetz im Einzelnen nachfolgend aufgeführten Voraussetzungen ausgeschlossen oder unwirksam:

  • Eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher – das heißt vor dem Zugang der Kündigung – befriedigt wird.
  • Die Kündigung wird unwirksam, wenn sich der Schuldner von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.
  • Die Kündigung wird unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Nutzungsentschädigung befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet (sogenannte Schonfristzahlung).

All diese Möglichkeiten setzen nach der Entscheidung des BGH allerdings grundsätzlich voraus, dass die Rückstände, auf die der Vermieter die Kündigung stützt, vollständig ausgeglichen werden. Hieran fehlt es im vorliegenden Fall, weil auch nach der Aufrechnung ein Rückstand von 920 Euro offen blieb.

Von einem auch nur annähernd vollständigen Ausgleich der Rückstände kann laut BGH keine Rede sein. Dabei ist unerheblich, dass der verbleibende Rückstand weniger als zwei Monatsmieten beträgt. Es kommt nicht darauf an, ob ein Mietrückstand in der zur Kündigung berechtigenden Höhe auch noch im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung über die Räumungsklage besteht.

Anmerkung

Die Entscheidung steht in Einklang mit der bisherigen BGH-Rechtsprechung. Soweit der BGH mit Beschluss vom 17.02.2015 (AZ: VIII ZR 236/14) entschieden hatte, dass ein geringer offenbleibender Teilbetrag ausnahmsweise unbeachtlich sein kann, war dies eine Einzelfallentscheidung im Hinblick auf die dort vorliegenden außergewöhnlichen Umstände.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Mietrecht

Verjährte Betriebskostenforderung kann nicht über die Kaution „gerettet“ werden

Der BGH hat am 20.07.2016 (AZ: VIII ZR 263/14) über folgenden Fall entschieden:

Zu Beginn des Wohnraummietverhältnisses hatte der Mieter ein Kautionssparbuch über 700 Euro eingerichtet, eine Verpfändungserklärung abgegeben und der Vermieterin das Sparbuch als Mietsicherheit übergeben.

Die Vermieterin erteilte jeweils fristgerecht die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 bis 2009. Diese endeten jeweils mit Nachforderungen, die sich insgesamt auf 960 Euro beliefen. Der Mieter zahlte diese Nachforderungen nicht. Das Mietverhältnis endete zum 31.05.2009. Das Kautionssparbuch gab die Vermieterin wegen der offenen Betriebskostenforderungen nicht frei und nicht heraus.

Im Dezember 2012 reichte der Mieter daher Klage auf Pfandfreigabe und Rückgabe des Kautionssparbuchs ein. Die Vermieterin weigerte sich, das Sparbuch herauszugeben, weil ihr noch die Betriebskostennachforderungen zustünden. Außerdem hat sie 2013 Widerklage auf Zahlung der Nachforderungen erhoben. Der Mieter wendete ein, die Nachforderungen seien verjährt.

Nach der Entscheidung des BGH kann die Vermieterin keine Zahlung der Nachforderungen für die Jahre 2006 bis 2008 verlangen und hierfür insbesondere auch nicht auf die Mietkaution zurückgreifen. Die Ansprüche sind mit Ablauf der Jahre 2010, 2011 beziehungsweise 2012 verjährt. Die 2013 erhobene Widerklage konnte die Verjährung nicht mehr verhindern.

Zwar kann sich ein Gläubiger wegen einer Forderung, zu deren Sicherung ein Pfandrecht besteht, grundsätzlich auch dann aus der Sicherheit befriedigen, wenn die Forderung verjährt ist. Dies ergibt sich aus § 216 Abs. 1 BGB. Somit kann sich ein Vermieter grundsätzlich auch wegen verjährter Forderungen aus der Mietkaution befriedigen.

Dies gilt aber gemäß § 216 Abs. 3 BGB nicht bei Ansprüchen auf Zinsen und andere wiederkehrende Leistungen. Von einer solchen Ausnahme geht der BGH in seiner Entscheidung aus. Er begründet das damit, dass gemäß § 556b Abs. 1 S. 1 BGB die Miete nach bestimmten Zeitabschnitten zu entrichten ist. Diese stelle eine regelmäßig wiederkehrende Leistung im Sinne des § 216 Abs. 3 BGB dar. Zur Miete zählten aber nicht nur die Grundmiete, sondern auch die für gewöhnlich auf den Mieter umgelegten, zu erwartenden Betriebskosten, welche entsprechend auch als wiederkehrende Leistung einzustufen seien. Diesen Charakter verlieren die Nebenkosten nach Ansicht des Gerichts auch nicht dadurch, dass sie gesondert in einer Betriebskostenjahresabrechnung verlangt werden. Auch diese normalerweise in jährlich wechselnder Höhe zu leistenden Zahlungen sind wiederkehrend, denn der Vermieter muss über die Betriebskosten jährlich abrechnen.

Nur die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2009 war nach Ansicht des BGH nicht verjährt, weil die 2013 erhobene Widerklage die Verjährung gehemmt hat.

Anmerkung

Des Weiteren hat der BGH in der vorliegenden Entscheidung nochmals seine bisherige Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 24.03.1999 AZ: XII ZR 124/97, BGH, Urteil vom 18.01.2006 AZ: VIII ZR 71/05) bestätigt, wonach der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit erst fällig wird, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen. Es ist in der Regel insoweit von einer Überlegungsfrist von mindestens sechs Monaten auszugehen; in begründeten Einzelfällen kann sie auch länger sein.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Mit freundlichen Grüßen

RAin Sigrid Feßler
Verbandsdirektorin