vbw-info 09/2017

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Angelegenheiten des Verbandes

Neue Mitgliedsunternehmen im vbw

Der vbw freut sich über den Beitritt von drei weiteren Wohnungsunternehmen, die im September 2017 als ordentliche Mitglieder aufgenommen wurden.

Es handelt sich um

  • die SBK Immo-Service GmbH, vertreten durch Herrn Geschäftsführer Ralph Buser und Herrn Geschäftsführer Josef Reckziegel,
  • die Stadtbau Mühlacker GmbH, vertreten durch Herrn Geschäftsführer Aribert Friedrich sowie
  • die Wohnungsbaugenossenschaft Wohnprojekt Konstanz eG, vertreten durch die Vorstandsmitglieder Sylvia Machler, Stefan Ruff, Tilmann Weber, Annabel Holtkamp und Wolfgang Starke.

Wir freuen uns auf eine gute Zusammenarbeit.

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Veranstaltungshinweis

Der vbw und die Arbeitsgemeinschaft der Genossenschaften im vbw veranstalten am 05.12.2017 in der Buhlschen Mühle in Ettlingen das 1. Praxisforum Wohnungsgenossenschaften unter dem Motto „Wohnungsgenossenschaften - Digitalisierung zum Anfassen.“

Die Digitalisierung verändert unser privates und auch berufliches Leben und stellt damit auch die Wohnungswirtschaft vor ganz neue Herausforderungen. Gerade die Vielfalt der digitalen Möglichkeiten macht es Unternehmen oftmals schwer, geeignete Werkzeuge zu identifizieren und Fragen rund um die Digitalisierung für sich richtig zu beantworten.

Hier setzt das Praxisforum Wohnungsgenossenschaften mit der Veranstaltung „Digitalisierung zum Anfassen“ an und bietet den Teilnehmern die Möglichkeit, sich bei Vorträgen und Praxisbeispielen über ihre gemachten Erfahrungen auszutauschen.

Selbstverständlich sind auch Teilnehmerinnen und Teilnehmer von Wohnungsunternehmen anderer Rechtsformen herzlich willkommen.

Nähere Informationen entnehmen Sie bitte dem beigefügten Veranstaltungsflyer. Wir freuen uns, Sie zahlreich in Ettlingen begrüßen zu können, um gemeinsam mit Ihnen über dieses wichtige Zukunftsfeld zu diskutieren.

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Veranstaltungshinweis

Am 14.12.2017 findet um 19:00 Uhr die nächste Veranstaltung der Reihe „Baukultur am Abend“ im Paul-Lechler-Saal des Hospitalhof Stuttgart statt. Dazu lädt das Ministerium für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau Baden-Württemberg herzlich ein.

Unter dem Motto „INNOVATION. ÄSTHETIK. NACHHALTIGKEIT. Ingenieure gestalten Lebensräume“ wird der Beitrag von Ingenieurinnen und Ingenieuren zu Lebensqualität, Wettbewerbsfähigkeit und einer nachhaltigen Entwicklung der gebauten Umwelt thematisiert. Ingenieurbauwerke prägen unsere Lebenswelt mit. Sie schaffen Verbindungen, sie schützen, bewegen, ver- und entsorgen. Sie sind unentbehrliche Infrastrukturen, Lebensadern unserer Zeit. Bei ihrer Entwicklung und Planung stellen sich Ingenieurinnen und Ingenieure immer neuen Herausforderungen. Dabei sind Nachhaltigkeit und Ästhetik der Bauten leitende Ziele ihrer Arbeit.

Wie entstehen Ingenieurbauwerke und warum spricht man zu Recht von Ingenieurbaukunst? Filmausschnitte geben einen eindrucksvollen Einblick in Planung und Bau sowie Sanierung von Brücken und Türmen. Was macht die Arbeit von Ingenieurinnen und Ingenieuren aus und worin besteht der Beitrag der Ingenieurbaukunst zur Baukultur? Darüber diskutiert die prominent besetzte Runde des Abends, u. a. mit Dipl.-Ing. Jürg Conzett (Chur), Prof. Dr.-Ing. Mike Schlaich (Berlin) und Prof. Dr. Dr. E.h. Dr. h.c. Werner Sobek (Stuttgart).

Bitte merken Sie sich den Termin bei Interesse vor. Anmelden können Sie sich auch unter folgendem Link: https://www.baukultur-bw.de/initiativ/baukultur-am-abend/anmeldung/.

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Allgemeine Geschäftsführung

Der vbw bittet um Mitwirkung: Projekt "Wohnen leitet Mobilität"

Das Thema „Neue Mobilität“ ist für die Wohnungswirtschaft von großer Bedeutung. Viele unserer Wohnungsunternehmen haben insoweit auch schon vielfältige praktische Erfahrungen zur Förderung nachhaltiger Mobilität im Wohnquartier vorliegen.

Um einen Überblick zu erhalten, recherchiert das vom VCD Verkehrsclub Deutschland zusammen mit vielen Partnern durchgeführte und vom Bundesministerium für Umwelt, Bau und Reaktorsicherheit geförderte Projekt „Wohnen leitet Mobilität“ Good-Practice-Beispiele.

Zur Evaluierung wurde ein zweiseitiger Steckbrief entworfen, den Sie auf unserer Homepage (www.vbw-online.de) im Mitgliederbereich unter der Rubrik Mitglieder-Informationen / Aktuelles finden. Ebenfalls sind dort weitere Informationen zum Projekt eingestellt.

Wir bitten Sie, den Steckbrief auszufüllen und an die Projektverantwortlichen zurückzusenden. Da aber auch wir uns vbw-intern einen Überblick verschaffen und das Thema forcieren wollen, bitten wir Sie des Weiteren, Kopien der Steckbriefe auch an den vbw, zu Händen Herrn Benjamin Baecker (baecker@vbw-online.de), zu senden.

Falls Sie über Material verfügen, das über den knappen Umfang der Steckbriefe hinausgeht, zögern Sie bitte nicht, auch dieses an das Forschungsteam und an den vbw zu senden.

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Allgemeine Geschäftsführung

Neue GdW Arbeitshilfe 79 – Tax Compliance – erschienen

Der GdW hat gemeinsam mit Mitgliedern des Fachausschusses Steuern des GdW die GdW Arbeitshilfe 79 "Tax Compliance – Ein Teilbereich des Compliance Management Systems von Wohnungsunternehmen" erarbeitet.  

Das Thema Compliance, also die Einhaltung von gesetzlichen Bestimmungen und unternehmensinternen Richtlinien, ist in den Wohnungsunternehmen längst etabliert. Bereits im Jahre 2009 erschien hierzu eine GdW-Arbeitshilfe, die Anfang 2017 vollumfänglich überarbeitet wurde. Sie steht Ihnen bereits auf der Mitgliederseite unserer Homepage (www.vbw-online.de) unter der Rubrik Brancheninfos aus dem GdW / Arbeitshilfen zum Download zur Verfügung.

Aber auch der Bereich Steuern gehört zur Compliance – also Tax Compliance – und umfasst die Steuerehrlichkeit und die Beachtung der für Wohnungsunternehmen relevanten steuerlichen Pflichten. Das immer komplexer werdende Steuerrecht und die sich daraus ergebenden steuerlichen Pflichten, die verschärften Gesetzesregelungen und Rechtsprechung sowie steigende Anforderungen an die Transparenz und Dokumentation von Steuerprozessen waren der Beweggrund für die Erstellung der eigenen GdW-Arbeitshilfe zum Thema Tax Compliance.

Die neue GdW-Arbeitshilfe 79 soll Ihnen die notwendigen Hinweise für die Erarbeitung unternehmensindividueller Regelungen zur Tax Compliance liefern. Der Umfang der zu treffenden Regelungen ist selbstverständlich von der Größe des Wohnungsunternehmens und der Komplexität der Geschäftsvorfälle abhängig.

Ein Exemplar der Arbeitshilfe 79 wurde Ihnen durch den GdW bereits zur Verfügung gestellt. Sie können die Arbeitshilfe auch im Mitgliederbereich auf unserer Homepage (www.vbw.online.de) unter der Rubrik Brancheninfos aus dem GdW / Arbeitshilfen herunterladen.

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Allgemeine Geschäftsführung

Auch Makler sind zu Angaben über den Energieverbrauch in Immobilienanzeigen verpflichtet

Der BGH hatte sich in drei Verfahren, welche die Deutsche Umwelthilfe e.V. gegen Immobilienmakler angestrengt hatte, mit der Frage zu beschäftigen, welche Informationspflichten diese bei einer Immobilienanzeige zum Energieverbrauch der beworbenen Objekte erbringen müssen.

In den vorliegenden Fällen boten die Makler in Tageszeitungen Wohnimmobilien zur Miete oder zum Kauf an. In den Anzeigen selbst fehlten Angaben zur Art des Energieausweises, zum wesentlichen Energieträger für die Heizung des Wohngebäudes, zum Baujahr des Wohngebäudes oder zur Energieeffizienzklasse.

Die Klägerin sieht darin einen Verstoß gegen § 16a der Energieeinsparverordnung (EnEV). Dieser lautet wie folgt:

Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden (Energieeinsparverordnung - EnEV)

§ 16a Pflichtangaben in Immobilienanzeigen

1) Wird in Fällen des § 16 Abs. 2 Satz 1 vor dem Verkauf eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, so hat der Verkäufer sicherzustellen, dass die Immobilienanzeige folgende Pflichtangaben enthält:

  1. die Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis im Sinne des § 17 Abs. 1 Satz 1,
  2. den im Energieausweis genannten Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude,
  3. die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes,
  4. bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr und
  5. bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse.

Bei Nichtwohngebäuden ist bei Energiebedarfs- und bei Energieverbrauchsausweisen als Pflichtangabe nach Satz 1 Nr. 2 der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch sowohl für Wärme als auch für Strom jeweils getrennt aufzuführen.

2) Abs. 1 ist entsprechend anzuwenden auf den Vermieter, Verpächter und Leasinggeber bei Immobilienanzeigen zur Vermietung, Verpachtung oder zum Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbstständigen Nutzungseinheit.

3) Bei Energieausweisen, die nach dem 30.09.2007 und vor dem 01.05.2014 ausgestellt worden sind, und bei Energieausweisen nach § 29 Abs. 1 sind die Pflichten der Abs. 1 und 2 nach Maßgabe des § 29 Abs. 2 und 3 zu erfüllen.

In erster Instanz waren die Klagen teilweise, in zweiter Instanz vollumfänglich erfolgreich. Die Revision der Immobilienmakler hat der BGH in zwei Fällen zurückgewiesen, in einem Verfahren die Entscheidung aufgehoben und die Sachen zurückverwiesen, da eine weitergehende Beweisaufnahme notwendig war.

Zur Begründung seiner Urteile führte der BGH aus:

Ein Unterlassungsanspruch der Klägerin nach § 3a UWG wegen Verstoßes gegen § 16a EnEV steht der Klägerin nicht zu. Nach dieser Vorschrift ist über Abs. 1 lediglich der Verkäufer und über Abs. 2 der Vermieter, Verpächter und Leasinggeber in einer Immobilienanzeige in kommerziellen Medien zu Angaben über den Energieverbrauch verpflichtet, wenn zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vorliegt. Der Immobilienmakler selbst hingegen ist nicht Adressat dieser Informationspflicht.

Der Klägerin steht jedoch ein Anspruch über § 5a Abs. 2 UWG zu. Danach liegt eine unlautere Handlung dann vor, wenn dem Verbraucher eine wesentliche Information vorenthalten wird, die dieser – je nach den Umständen – benötigt, um eine geschäftliche Entscheidung treffen zu können und deren Vorenthalten geeignet ist, ihn zu einer geschäftlichen Entscheidung zu veranlassen, die er anderenfalls nicht getroffen hätte. Gemäß § 5a Abs. 4 UWG gelten als wesentliche Informationen auch solche, die dem Verbraucher aufgrund europarechtlicher Verordnungen oder nach Rechtsvorschriften zur Umsetzung europarechtlicher Richtlinien für kommerzielle Kommunikation einschließlich Werbung und Marketing nicht vorenthalten werden dürfen. Aus Art. 12 der Richtlinie 2010/31/EU folgt die Verpflichtung des Immobilienmaklers, notwendige Angaben zum Energieverbrauch in der Anzeige aufzunehmen. Hierzu gehören die Art des Energieausweises, der wesentliche Energieträger, das Baujahr des Wohngebäudes, die Energieeffizienzklasse und der Wert des Energiebedarfs oder des Energieverbrauchs.

Anmerkung

Die Entscheidungen des BGH klären die lange umstrittene Rechtsfrage, ob § 16a EnEV auch auf Immobilienmakler anzuwenden ist. Der BGH hat dies vorliegend verneint. Im Ergebnis ergeben sich für Immobilienmakler jedoch über § 5a Abs. 2 i.V.m. § 5a Abs. 4 UWG dieselben Pflichten bei Schaltung einer Immobilienanzeige in kommerziellen Medien, wie für den Verkäufer, Vermieter, Verpächter und Leasinggeber bereits über § 16a EnEV.

Es kann daher Immobilienmaklern nur angeraten werden, bei Vorliegen eines Energieausweises zwingend die erforderlichen Angaben in die Immobilienanzeigen aufzunehmen, um einer – gegebenenfalls gerichtlichen – Inanspruchnahme durch Verbraucher bzw. Interessensverbänden zu entgehen.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RA Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

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Steuerfragen

Gutachten zur Grundsteuerreform: Kostenwertverfahren ist verfassungswidrig

Der im Gesetzesentwurf zur Reform der Grundsteuer konzipierte Kostenwertansatz ist verfassungswidrig und scheidet damit als Grundlage für die Neuregelung der Bemessungsgrundlage aus. Zu diesem Ergebnis kommt ein Gutachten von Frau Professor Johanna Hey vom Institut für Steuerrecht an der Universität Köln im Auftrag der BID Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland.

Der Kostenwert verfolge laut Gutachten kein klares Bewertungsziel, da er weder auf den tatsächlich getätigten Aufwand, noch auf den gemeinen Wert abzielt. Entsprechend nähme die Grundsteuer im aktuellen Reformvorhaben eher Züge einer Vermögenssubstanz- und Aufwandssteuer an. Der Kostenwert sei als Bewertungsziel willkürlich und schon dem Grunde nach ungeeignet, eine Besteuerung nach der durch das Grundstück vermittelten Leistungsfähigkeit zu ermöglichen. Die Verfassungswidrigkeit werde durch die stetig steigenden Hebesätze zudem noch verschärft. Dies gelte zunächst im Hinblick auf den Gleichheitssatz. Hinzu kommt laut Gutachten eine Verletzung des Artikels 14 Absatz 1 des Grundgesetzes, da der Gesetzgeber durch die absolute Belastung eine Substanzbesteuerung zuließe.

Laut Frau Professor Hey kann nur ein am Ertragswert orientiertes Bewertungsverfahren einen sachgerechteren Maßstab für die durch das Grundstück vermittelte Leistungsfähigkeit und damit für die Grundsteuer bieten. Ein solches Verfahren müsste jedoch erst konkret definiert und gesetzlich verankert werden. Hinzu käme, dass anschließend 35 Millionen Grundstücke in Deutschland neu zu bewerten seien, was eine schnelle und gangbare Übergangslösung nötig mache.

Frau Professor Hey führt aus, dass für ein Übergangsmodell auf einen wertneutralen Ansatz zurückgegriffen werden könne, indem allein auf die Grundstücks- und Gebäudeflächen abgestellt werde.

Bei der Reform der Grundsteuer darf jedoch auch nicht außer Acht gelassen werden, dass die tatsächliche Grundsteuerbelastung maßgeblich durch die Steuermesszahl und die Hebesätze der Kommunen bestimmt wird. Der Vorschlag, dass die Länder die Grundsteuermesszahl – zum Erhalt der angestrebten Aufkommensneutralität der Reform – künftig autonom festlegen können sollen, sieht die BID insbesondere mit Blick auf den Steuererhöhungswettbewerb der Länder beim Grunderwerbsteuersatz äußerst kritisch.

Darüber hinaus hält das Gutachten eine landeseinheitliche Steuermesszahl für nicht geeignet, um Belastungsunterschiede innerhalb des Landes oder gar innerhalb der Gemeinden auszugleichen. Die BID appelliert daher, angesichts der seit Jahren massiven Erhöhungen der Hebesätze, an die Kommunen, Augenmaß walten zu lassen. Trotz kommunaler Satzungsautonomie müsste der Gesetzgeber ansonsten eine Deckelung der Hebesätze in Betracht ziehen.

Das Gutachten fügen wir im Anhang bei.

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Mietrecht

Wie weit ist Kinderlärm normalerweise zulässig?

Mit der Frage, wie weit in einem Mehrfamilienhaus auftretende Beeinträchtigungen durch Kinderlärm hinzunehmen sind, hat sich der BGH erneut in seinem Beschluss vom 22.08.2017 (AZ: VIII ZR 226/16) beschäftigt und insoweit entschieden, dass auch bei Kinderlärm die Zumutbarkeit für Wohnungsnachbarn begrenzt ist.

Die Mieterin einer Wohnung verlangt vom Vermieter die Beseitigung von Lärmstörungen, die Feststellung eines Minderungsrechts sowie die Rückzahlung von unter Vorbehalt gezahlter Miete. Ihre Erdgeschosswohnung befindet sich in einem Achtfamilienhaus, das um das Jahr 1900 erbaut wurde. Im Jahr 2012 zog in die darüber liegende Wohnung eine Familie mit zwei kleinen Kindern ein. Die Mieterin bemängelt, dass es seit dem Einzug der Familie fast täglich zu massiven Lärmstörungen durch Stampfen, Springen und Poltern sowie Schreie und sonstige lautstarke Auseinandersetzungen komme. Hierüber hat die Mieterin detaillierte Lärmprotokolle erstellt. Sie forderte den Vermieter auf, gegen die übermäßigen Störungen durch Lärm, die teilweise auch von den Eltern ausgehen würden, vorzugehen und machte eine Mietminderung i.H.v. 50 % der unter Vorbehalt gezahlten Miete geltend.

Vor dem Amts- und Landgericht blieb die Klage ohne Erfolg. Beide Instanzen entschieden, dass Kinderlärm zwar nicht in jeglicher Form und Intensität hinzunehmen sei; das zulässige Maß sei aber im vorliegenden Fall nicht überschritten. Es sei normal, dass Kleinkinder rennen und fest auftreten, auch wenn dies in der Wohnung darunter als Stampfen empfunden werde. Auch könnten sich Kleinkinder nicht differenziert äußern, sondern bedienten sich akustischer Äußerungen, die andere (erwachsene) Personen als Schreien oder Brüllen wahrnehmen. Soweit in den Lärmprotokollen ein Brüllen des Vaters festgehalten sei, sei dies meistens darauf gerichtet gewesen, die Kinder zur Ruhe zu ermahnen. Dies zeige, dass die Nachbarn ihre Kinder gerade zu rücksichtsvollem Verhalten anhalten wollten. Die lautstarken Äußerungen der Erwachsenen seien zwar nicht pädagogisch wertvoll, aber noch als sozial adäquat zu akzeptieren.

Der BGH hat das Urteil des Landgerichts aufgehoben und den Rechtsstreit dorthin zurückverwiesen. Die Richter begründeten dies damit, dass das Landgericht das Recht der Mieterin auf rechtliches Gehör verletzt habe. Denn es habe sich nur unzureichend mit den dargelegten Punkten auseinandergesetzt und zu strenge Anforderungen an die Substantiierungspflicht der Mieterin gestellt; sprich, das Landgericht hätte den Beanstandungen der Mieterin nachgehen müssen und die geschilderten Einwirkungen nicht ohne Weiteres als sozialadäquat einstufen dürfen.

Nach Auffassung des BGH sind in einem Mehrfamilienhaus gelegentlich auftretende Beeinträchtigungen durch Lärm grundsätzlich als sozialadäquat hinzunehmen. Sie begründeten nicht ohne weiteres einen Mangel. Dazu zähle auch üblicher Kinderlärm, den das Immissionsschutzrecht grundsätzlich als zumutbar behandelt. Andererseits habe die insoweit zu fordernde erhöhte Toleranz auch Grenzen. Diese seien im Einzelfall zu bestimmen. Dabei komme es auf Art, Qualität, Dauer und Zeit der Geräusche sowie das Alter und den Gesundheitszustand des Kindes an. Ferner sei zu berücksichtigen, inwieweit sich die Geräuschimmissionen vermeiden ließen, etwa durch erzieherische Einwirkung auf das Kind oder durch bauliche Maßnahmen.

Das Landgericht sei zwar auch von diesem Ansatz ausgegangen, habe aber wesentliches Vorbringen der Mieterin, die die Einwirkungen sehr detailliert beschrieben habe, übergangen. Nach dem Vortrag der Mieterin und den vorgelegten Lärmprotokollen war das zulässige Maß an Lärm und natürlichem Bewegungsdrang von Kindern überschritten. Dies gelte insbesondere auch für die ständigen lauten Streitigkeiten zwischen Eltern und Kindern in Form von ständigem Schreien und Brüllen.

Das Landgericht muss nun vor einer erneuten Entscheidung über den Fall Beweis erheben.

Anmerkung

Mieter müssen – auch nach dieser Entscheidung – bei Nachbarn mit Kleinkindern mehr Lärm hinnehmen. Dies ergibt sich aus der Tatsache, dass gerade kleine Kinder einen höheren Bewegungsdrang haben. Dies zu unterbinden würde sich verhängnisvoll auf die kindliche Entwicklung auswirken. Eltern können daher nicht jeden Lärm verhindern.

Das heißt aber nicht, dass Nachbarn schutzlos sind. Die vom BGH aufgezeigte Toleranz hat Grenzen. Diese hängen von den Umständen des jeweiligen Einzelfalls (z.B. Alter des Kindes) ab.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Europarecht

Brüssel Aktuell 29/2017

Anbei erhalten Sie die neuesten Ausgaben des gemeinsamen Europabüros der bayerischen, baden-württembergischen und sächsischen Kommunen „Brüssel Aktuell 29/2017“ (Juni bis September 2017).

Hierin finden Sie unter anderem Neues zu folgenden Themen:

  • Intelligente Spezialisierung: Pilotmaßnahmen für Regionen ab Ende 2017
  • Migration: EuGH erklärt vorläufige Flüchtlingsverteilungsregelung für zulässig
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Europarecht

EU – INFO August bis September 2017

Anbei erhalten Sie die neuesten Informationen aus der Europäischen Union (EU-INFO, Ausgaben August bis Oktober 2017).

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Mit freundlichen Grüßen

RAin Sigrid Feßler
Verbandsdirektorin