vbw-info 09/2018

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Inhaltsverzeichnis

Angelegenheiten des Verbandes

Fachausschuss Wohneigentum am 16.10.2018

Am 16.10.2018 kam der Fachausschuss Wohneigentum zu seiner Sitzung in Stuttgart zusammen, zu der mit Herrn Dominik Buchta, Stadtsiedlung Heilbronn GmbH, sowie Herrn Jens-Uwe Götsch, WOBAK Städtische Wohnungsbau GmbH Konstanz, zwei neue Mitglieder des Fachausschusses begrüßt wurden. Neben dem allgemeineren Austausch zur derzeitigen Marktsituation, bei dem insbesondere die Problematik kontinuierlich steigender Baupreise sowie die Schwierigkeit, qualifiziertes Personal zu gewinnen, im Mittelpunkt standen, war ein Schwerpunkt der Sitzung die Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter. Hinsichtlich der Fortbildungspflicht für Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter ist es nun notwendig, innerhalb von drei Jahren insgesamt 20 Fortbildungsstunden zu absolvieren. Dabei ist es für Vorstände und Geschäftsführer einer juristischen Person jedoch ausreichend, wenn die Weiterbildung durch eine angemessene Zahl von dort beschäftigten natürlichen Personen erbracht wird, denen die Aufsicht über die bei der Verwalter- bzw. Maklertätigkeit mitwirkenden Personen übertragen ist und die den Gewerbetreibenden vertreten dürfen. Hinsichtlich des notwendigen Antragsverfahrens bei den zuständigen Behörden nach § 34c GewO bedauerten die Mitglieder des Fachausschusses die offensichtlich unterschiedliche Handhabung des Antragsverfahrens durch die jeweiligen Behörden. Dies führt mitunter zu einem sehr hohen Aufwand seitens der antragstellenden Unternehmen.

Ein weiterer wichtiger Tagesordnungspunkt war die Wahl eines neuen Vorsitzenden des Fachausschusses Wohneigentum. Herr Thomas Nostadt, Städtische Wohnbaugesellschaft Lörrach mbH, der den Fachausschuss mehrere Jahre lang geführt hatte, gab den Vorsitz und seine Bestellung als Mitglied des Fachausschusses Wohneigentum aus zeitlichen Gründen ab. Einstimmig wählte der Fachausschuss Herrn Carsten Schüler, Bietigheimer Wohnbau GmbH, zu seinem neuem Vorsitzenden. Wir gratulieren Herrn Schüler zur Wahl! Gleichzeitig danken wir Herrn Nostadt auch auf diesem Wege herzlich und freuen uns auf die weitere Zusammenarbeit im Verbandsrat sowie im Fachausschuss Wohnungspolitik.

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Veranstaltungshinweis

Am 13.11.2018 findet in der Sparkassenakademie Stuttgart (Pariser Platz 3 a) die dritte Regionalkonferenz zum Thema Neubauakzeptanz unter dem Titel "Akzeptanz für mehr Wohnungsneubau in Stadt und Region" statt. Veranstalter ist der Deutsche Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V.

Die Konferenz wirbt für mehr Akzeptanz und Kooperation im Wohnungsneubau – sowohl in den Großstädten und Metropolen als auch in den Mittelstädten und Gemeinden im Umfeld. Diskutiert wird dabei entlang dreier Leitfragen:

  • Wie sehen erfolgreiche und kooperative wohnungs- und baulandpolitische Strategien aus?

  • Was kennzeichnet gute Informations- und Beteiligungsangebote bei innerstädtischen Neubauvorhaben?

  • Wie kann die interkommunale Kooperation bei der Baulandentwicklung vorangebracht werden?

Zur kostenfreien Anmeldung gelangen Sie hier:
www.deutscher-verband.org/aktivitaeten/veranstaltungen/regionalkonferenzen-neubauakzeptanz.html

Das vollständige Programm finden Sie unter folgendem Link:

http://www.deutscher-verband.org/fileadmin/user_upload/documents/Programme/2018/
Programmflyer_Regionalkonferenz_Neubauakzeptanz.pdf

Bei Rückfragen kontaktieren Sie bitte Herrn Hauke Meyer vom Deutschen Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung, Littenstraße 10, 10179 Berlin (Telefon: 030 2061 325 50, E-Mail: h.meyer@deutscher-verband.org).

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Veranstaltungshinweis

Am 14.11.2018 findet der „14. Schwäbische Städte-Tag“ in Stuttgart (Hospitalhof, Büchsenstraße 33) statt.

Der Städte-Tag wird u.a. vom Schwäbischen Heimatbund e.V., der Architektenkammer Baden-Württemberg (Bezirk Stuttgart) und dem Ministerium für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau Baden-Württemberg veranstaltet.

Die Tagung beleuchtet das Thema „Baukultur durch Rechtsnormen? Bebauungspläne und Stadtbildsatzungen im Blick“. Notwendigkeit, Möglichkeiten und Grenzen von Planungsinstrumenten sollen in dieser Veranstaltung diskutiert werden. Anhand beispielhafter ortsspezifischer Umsetzung soll anschaulich gemacht werden, dass insbesondere Satzungen und Regelungen Lösungen herbeiführen können.

Zu diesem umfangreichen Themenkomplex werden verschiedene Referenten mit interessanten Vorträgen beitragen und informieren.

Informationen zur Anmeldung (Anmeldeschluss: 07.11.2018) entnehmen Sie bitte dem beigefügten Einladungsflyer.

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Veranstaltungshinweis

Am 14. und 15.02.2019 finden in Fulda die „18. Baurechtstage“ statt.

Ort der Tagung ist das Hotel Maritim am Schlossgarten in Fulda; Veranstalter ist der eid – Evangelischer Immobilienverband Deutschland e.V., Berlin.

Die Tagung steht unter dem Themenschwerpunkt „Folgeschäden am Bau: Haftung und Versicherung & Update zur Reform des Bauvertragsrechts“. Die Baurechtstage widmen sich der Problematik von Schäden am Bau, die oft gravierende Folgen nach sich ziehen, und den unterschiedlichen Versicherungsleistungen bzw. Versicherungsbedingungen. Weiter geht es um das neue Bauvertragsrecht, sein Leitbild und die Folgen daraus für die Vertragsgestaltung sowie um die Privilegierung der VOB/B.

Diesen vielfältigen Themenkomplex werden verschiedene Referenten mit interessanten Vorträgen beleuchten, unter anderem wird über aktuelle Gesetzes- und Rechtsprechungsentwicklungen informiert.

Informationen zur Anmeldung (Anmeldeschluss: 15.01.2019) entnehmen Sie bitte dem beigefügten Einladungsflyer.

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Allgemeine Geschäftsführung

Namensschilder an Türklingeln - erste datenschutzrechtliche Beurteilung nach der EU-Datenschutzgrundverordnung (DSGVO)

Wie Sie sicherlich der Presse entnommen haben, hat sich in Wien ein Mieter gegen die Anbringung seines Namensschildes an der Wohnung beschwert und insoweit auf die DSGVO verwiesen.

Daraufhin hat die kommunale Hausverwaltung die Beschilderung an sämtlichen Wohnungen ausgetauscht. Der Austausch erfolgte, nachdem sich die Mitarbeiter der Hausverwaltung bei der für Datenschutzangelegenheiten der Stadt zuständigen Magistratsabteilung erkundigt haben.

Der Fachausschuss Rechtsfragen und Verträge im GdW hat in seiner Herbstsitzung am 15./16.10.2018 hierzu folgende Einschätzung abgegeben:

Es bestehen Zweifel, ob die DSGVO auf Namensschilder an der Haustür überhaupt Anwendung findet.

Gemäß Art. 2 Abs. 1 gilt die DSGVO für die ganz oder teilweise automatisierte Verarbeitung personenbezogener Daten sowie für die nicht automatisierte Verarbeitung personenbezogener Daten, die in einem Dateisystem gespeichert sind oder gespeichert werden sollen. Das bloße Anbringen eines Namensschildes dürfte nach erster Einschätzung keine Speicherung in einem Dateisystem darstellen.

Sofern gleichwohl die Anwendbarkeit der DSGVO bejaht wird, dürfte weiter die Anbringung eines Namensschildes "zur Wahrung der berechtigten Interessen des Verantwortlichen oder eines Dritten erforderlich" sein. Neben dem Argument, dass die Anbringung eines Namensschildes sozial adäquat ist, erfolgt die Anbringung auch zur Identifizierung des Mieters für die Postzustellung oder ähnlichem.

Diese Einschätzung des Fachausschusses wird auch vom Bayerischen Landesamt für Datenschutzaufsicht getragen. „Wir sehen keine Notwendigkeit, Klingelschilder zu anonymisieren", erklärte der Präsident des Bayerischen Landesamt für Datenschutzaufsicht, Thomas Kranig, in einem Bericht der Augsburger Allgemeinen vom 17.10.2018. Gebe es keinen Namen an den Klingelschildern, erschwere das z. B. schon die gesamte Postzustellung.

Auch der Sprecher der niedersächsischen Landesbeauftragten für Datenschutz meint, dass ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Anbringung eines Namensschildes gegeben sei (vgl. Göttinger Tageblatt vom 17.10.2018).

Sofern jedoch der einzelne Mieter sich gegen das Namensschild wendet, ist in diesen Fällen das Namensschild zu entfernen, vgl. Art. 21 DSGVO.

Abschließend der Hinweis, dass die Einschätzung eines datenschutzrechtlichen Verstoßes in die Zuständigkeit des jeweiligen Landesbeauftragten für Datenschutz und für Informationsfreiheit fällt. Der GdW wird sich jedoch erneut mit dem Bundesamt für Datenschutz und für Informationsfreiheit in Kontakt setzen, um eine möglichst einheitliche Praxis im Hinblick auf den Umgang mit der DSGVO herbeizuführen. Soweit es hier weitere Erkenntnisse gibt, werden wir Sie weiter informieren.

Für Rückfragen stehen Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes (Telefon 0711 16345 - 114) und die Datenschutzbeauftragten der WTS, Herr David Hummel (Telefon 0173 5328 837), Herr Dieter Schmidt (Telefon 0172 7364916) und Herr Christoph Schmidt (Telefon 0152 22909606) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Nochmals: Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter

Über die ab 01.08.2018 geltende neue Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter hatten wir Sie zuletzt im vbw-info 08/2018 informiert. Zwischenzeitlich liegen weitere, neue Informationen wie folgt vor:

1. Impressumsangaben

Zunächst möchten wir noch einmal darauf hinweisen, dass Unternehmen, die als gewerbliche Wohnimmobilienverwalter im Sinne von § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO tätig sind, seit 01.08.2018 verpflichtet sind, nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 des Telemediengesetzes (TMG) die zuständige Aufsichtsbehörde im Impressum anzugeben (siehe vbw-info 08/2018). Wie bereits mitgeteilt, gilt dies auch für diejenigen Unternehmen, die bereits in der Vergangenheit als Wohnimmobilienverwalter tätig waren und die aufgrund der Übergangsvorschrift in § 161 GewO erst bis zum 01.03.2019 eine entsprechende Erlaubnis beantragen müssen. Eine Übergangsvorschrift für die Impressumsangabe gibt es nicht.

Anzugeben ist im Impressum lediglich die zuständige Aufsichtsbehörde im Sinne von § 5 Abs. 1 Nr. 3 TMG. Eine konkrete Bezugnahme auf die jeweilige erlaubnispflichtige Tätigkeit ist nicht erforderlich.

Die Pflicht nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 TMG bezieht sich auf Telemedien im Sinne von § 1 Abs. 1 TMG. Insofern gilt die Pflicht für alle elektronischen Informations- und Kommunikationsdienste, soweit sie nicht Telekommunikationsdienste nach § 3 Nr. 24 des Telekommunikationsgesetzes, die ganz in der Übertragung von Signalen über Telekommunikationsnetze bestehen, telekommunikationsgestützte Dienste nach § 3 Nr. 25 des Telekommunikationsgesetzes oder Rundfunk nach § 2 des Rundfunkstaatsvertrages sind.

Telemedien im Sinne von § 1 Abs. 1 TMG sind daher insbesondere das Internet. Der Gesetzgeber nennt aber beispielsweise auch die kommerzielle Verbreitung von Informationen über Waren-/Dienstleistungsangebote mit elektronischer Post, z. B. Werbemails (BT-Drs. 16/3078, S. 13 f.).

Informations- und Kommunikationsmedien, die in gedruckter Form zur Verfügung gestellt werden, fallen jedoch nicht unter die Pflicht nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 TMG.

2. Zum Beginn der Weiterbildungspflicht

Im Zuge des Gesetzgebungsverfahrens zur Änderung des Akkreditierungsstellengesetzes und der Gewerbeordnung beabsichtigt der Gesetzgeber, die Regelung zur Weiterbildungspflicht in § 34c Abs. 2a GewO zu konkretisieren und zu ergänzen:

In § 34c Abs. 2a Satz 1 GewO soll klargestellt werden, dass sich der Zeitraum der Weiterbildungsverpflichtung auf drei Kalenderjahre bezieht.

Des Weiteren soll in § 34c Abs. 2a GewO ein neuer Satz 2 eingefügt werden, der regeln soll, wann der Weiterbildungszeitraum beginnt. Entsprechend des Entwurfs beginnt der erste Weiterbildungszeitraum am 01.01. des Kalenderjahres, indem

  • eine Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 oder Nr. 4 GewO erteilt wurde oder
  • eine weiterbildungspflichtige Tätigkeit durch eine unmittelbar bei dem Gewerbetreibenden beschäftigte Person aufgenommen wurde.

Der entsprechende Gesetzesentwurf wurde in der Fassung der Beschlussempfehlung des Ausschusses für Wirtschaft und Energie vom Bundestag am 11.10.2018 verabschiedet und dem Bundesrat zugeleitet. Eine Zustimmungsbedürftigkeit des Bundesrates besteht nicht.

Während sich die erste Alternative (Beginn des Weiterbildungszeitraums ab Erlaubniserteilung) auf das Unternehmen insgesamt beziehen dürfte, dürfte sich die zweite Alternative (Beginn des Weiterbildungszeitraums ab Tätigkeitsbeginn einer beschäftigten Person) auf die jeweilige weiterbildungsverpflichtete und beim Gewerbetreibenden beschäftigte Person beziehen.

Sofern die Erlaubnis noch in 2018 erteilt wird, gilt die Weiterbildungspflicht ab 01.01.2018.

Geht man jedoch von der vorstehenden Interpretation des demnächst in Kraft tretenden § 34c Abs. 2a Satz 2 GewO aus, die auch im Fachausschuss Rechtsfragen und Verträge des GdW vertreten wird, ergibt sich für diejenigen Unternehmen, die aufgrund der Übergangsvorschrift in § 161 GewO erst bis zum 01.03.2019 eine entsprechende Erlaubnis beantragen müssen, die Möglichkeit, den Beginn des Weiterbildungszeitraums um ein Jahr nach hinten zu verschieben. Dazu müsste die entsprechende Erlaubnis zwischen 01.01.2019 und 01.03.2019 beantragt werden. In diesem Fall würde der Weiterbildungszeitraum für das Unternehmen erst am 01.01.2019 beginnen.

3. Anwendung der neuen Regeln auf die Verwaltungstätigkeit innerhalb des eigenen Unternehmensverbundes

Sofern ein Wohnungsunternehmen seine Wohnungsbestände durch ein Tochterunternehmen verwalten lässt, kann die aktuelle Fassung von § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO (Wohnimmobilienverwaltung für "Dritte") im Ergebnis dazu führen, dass die Wohnimmobilienverwaltung des Tochterunternehmens für das Mutterunternehmen unter die neuen Regelungen zur Berufszulassung, Weiterbildungspflicht und Berufshaftpflicht subsumiert wird.

Aus Sicht des GdW und seiner Landesverbände gibt es dafür keinen Bedarf und es entspricht auch nicht der gesetzgeberischen Zielsetzung. Gleiches gilt im Übrigen für die umgekehrte Konstellation der Verwaltungstätigkeit eines Mutterunternehmens für die Wohnungsbestände eines Tochterunternehmens. Die neuen gesetzlichen Regelungen zielen ausweislich der zugrunde liegenden Gesetzesbegründungen nach Auffassung des GdW und seiner Landesverbände auf den Schutz der jeweiligen Wohnungseigentümer. In den genannten Konstellationen gibt es jedoch keine schutzbedürftigen Eigentümer, da die jeweilige Verwaltungstätigkeit innerhalb des eigenen Unternehmensverbundes ausgeübt wird.

Im Rahmen des o. g. Gesetzgebungsverfahrens hat der GdW daher angeregt, eine gesetzgeberische Klarstellung dahingehend zu erwirken, eine entsprechende Verwaltungstätigkeit innerhalb des eigenen Unternehmensverbundes vom Anwendungsbereich des § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO (klarstellend) auszunehmen. Der Gesetzgeber ist dem Vorschlag indes nicht gefolgt. Ungeachtet des aktuellen Wortlautes von § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO gibt es durch eine am Sinn und Zweck orientierte und verfassungskonforme Auslegung des Begriffs "Wohnimmobilienverwaltung" im Sinne von § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO juristisch gesehen sehr gute Argumente, dass die Verwaltungstätigkeit innerhalb des eigenen Unternehmensverbundes nicht vom Anwendungsbereich dieser Norm erfasst ist.

Es besteht jedoch die Gefahr, dass die Behörden sich ausschließlich am Wortlaut des § 34c

Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO orientieren und die Wohnimmobilienverwaltung innerhalb des eigenen Unternehmensverbundes ebenfalls unter § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO subsumieren.

In diesem Fall muss im jeweiligen Unternehmen entschieden werden, ob die Erlaubnis beantragt wird mit der Konsequenz der Weiterbildungsverpflichtung oder ggf. der Rechtsweg beschritten werden soll. In die Abwägung des entsprechenden Vorgehens sollte ein Unternehmen auch mit einbeziehen, dass die Anforderungen an die Weiterbildungsverpflichtung eher gering sind. So kann die Weiterbildung bekanntlich beispielsweise in Präsenzform in einem begleiteten Selbststudium, durch betriebsinterne Maßnahmen des Gewerbetreibenden oder in einer anderen geeigneten Form erfolgen.

4. Musterverwaltungsvorschrift in Arbeit

Wie wir berichtet hatten, arbeiten das Wirtschaftsministerium sowie der Bund-Länder-Ausschuss Gewerberecht eine Musterverwaltungsvorschrift zum Vollzug der neuen Regelungen zur Berufszulassung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter aus. Diese Musterverwaltungsvorschrift soll eine einheitliche Auslegung und Anwendung der neuen Regelungen seitens der jeweiligen Behörden sicherstellen. Der Entwurf dieser Musterverwaltungsvorschrift liegt – bedauerlicherweise – nach wie vor noch nicht vor. Sobald uns die Musterverwaltungsvorschrift vorliegt, werden wir Sie entsprechend informieren.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Elektronische Abwicklung von Vergabeverfahren

Wir möchten Sie hiermit informieren, dass seit dem 19.10.2018 alle öffentlichen Auftraggeber vollständig auf eine elektronische Abwicklung von Vergabeverfahren umstellen müssen.

Gemäß § 97 Abs. 5 GWB n.F. sollen Auftraggeber und Unternehmen grundsätzlich für das Senden, Empfangen, Weiterleiten und Speichern von Daten im Vergabeverfahren elektronische Mittel verwenden. In der modernisierten Verordnung über die Vergabe öffentlicher Aufträge (VgV n.F.) hat der Gesetzgeber die Anforderungen an die elektronische Kommunikation konkretisiert, vgl. §§ 9 ff. VgV n.F. Für die elektronischen Kommunikationsmittel werden in §§ 10 ff. VgV n.F. konkrete Anforderungen gestellt, um das erforderliche Sicherheitsniveau und die Einhaltung der Diskriminierungsfreiheit zu gewährleisten. Nach § 81 VgV n.F. konnten zentrale Beschaffungsstellen bis zum 18.04.2017 und andere öffentliche Auftraggeber bis zum 18.10.2018 die Übermittlung der Angebote, Teilnahmeanträge und Interessenbestätigungen auch auf dem Postweg oder einem anderen geeigneten Weg, z. B. per Telefax, verlangen. Sofern Unternehmen der Wohnungswirtschaft als öffentliche Auftraggeber einzuordnen sind, gilt ab 19.10.2018 die elektronische Abwicklung von Vergabeverfahren. Über die Internetseite www.evergabe-online.de können Vergabeverfahren vollständig elektronisch abgewickelt werden.

Eine zwingende elektronische Übermittlung für die Auftragsbekanntmachungen, Vergabebekanntmachungen, Bekanntmachungen über Auftragsänderungen und Vorinformationen an das Amt für Veröffentlichungen der EU ist bereits seit 18.04.2016 vorgeschrieben, vgl. § 40 VgV n.F. Vergabeunterlagen müssen grundsätzlich ebenfalls seit dem 18.04.2016 elektronisch bereitgestellt werden, vgl. § 41 VgV n.F.

Für Beschaffungen des Bundes im Unterschwellenbereich gilt seit dem 02.09.2017 die Unterschwellenvergabeordnung (UVgO). Auch sie enthält weitreichende Bestimmungen zur Digitalisierung der Vergabeverfahren im Unterschwellenbereich:

  • Nach § 28 UVgO sind die Auftragsbekanntmachungen immer auch im Internet zu veröffentlichen. Die Veröffentlichung ausschließlich zum Beispiel in Amtsblättern oder sonstigen Printmedien ist damit nicht mehr gestattet. Jede Auftragsbekanntmachung muss über das Portal www.bund.de auffindbar sein.

  • § 29 UVgO schreibt vor, dass die Vergabeunterlagen, insbesondere die Leistungsbeschreibung, unentgeltlich, uneingeschränkt, vollständig und direkt über das Internet abrufbar sein müssen. Die Internetadresse muss bereits in der Auftragsbekanntmachung angegeben werden.

  • Angebote und Teilnahmeanträge sind spätestens ab dem 01.01.2020 zwingend mithilfe elektronischer Mittel einzureichen. Diese Verpflichtung gilt allerdings nicht, wenn der geschätzte Auftragswert 25.000 Euro nicht überschreitet oder ein Vergabeverfahren durchgeführt wird, bei dem keine Auftragsbekanntmachung veröffentlicht wird (Einzelheiten der Regelung in § 38 Absätze 1 bis 4 UVgO).

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Wohnungspolitik

Wohnungswirtschaftliche Themen

1. Wohnraum-Allianz - sechstes Spitzengespräch

Am 15.10.2018 fand das sechste Spitzengespräch der Wohnraum-Allianz Baden-Württemberg unter Leitung von Wirtschafts- und Wohnungsbauministerin Dr. Nicole Hoffmeister-Kraut statt. Die Empfehlungen der Arbeitsgruppen wurden vorgestellt:

https://wm.baden-wuerttemberg.de/fileadmin/redaktion/m-wm/intern/Dateien_Downloads/Bauen/
Wohnungsbau/Wohnraum-Allianz/2018/2018-10-15_Anlage_Empfehlungen_Wohnraum-Allianz_15.10.2018.pdf
.

Künftig soll ein „Kommunalfonds Wohnraumoffensive BW“ eingerichtet werden. Dieser soll zunächst aus den nicht in Anspruch genommenen Fördermitteln der Wohnraumförderung finanziert werden. Die Haushaltsstrukturkommission hat dafür im Nachtragshaushalt 35 Mio. Euro für das Jahr 2019 bewilligt. Mit diesem Fonds sollen beihilferechtsfrei kommunale Vorhaben gefördert werden, z.B. der Zwischenerwerb von Grundstücken (Grundstücksfonds), die Erstellung von „preiswertem“ Wohnen für einkommensschwächere Haushalte – auch oberhalb der Grenzen des geförderten Wohnungsbaus – durch Zuschüsse und zinsverbilligte Darlehen für Kommunen sowie nicht investive Aktivitäten zur Wohnraumaktivierung. Erste Diskussionen dazu fanden in der AG „Finanzierung und Förderung“ der Wohnraum-Allianz am 09.10.2018 statt. In einer weiteren Sitzung soll darüber beraten und Rahmenbedingungen festgelegt werden.

In der AG „Miet- und Wohnungsrecht“ am 23.10.2018 stand neben dem Mietrechtsanpassungsgesetz, der Reform des Wohnungseigentumsrechts auch die Forderung nach einer Wiedereinführung der Fehlbelegungsabgabe auf der Tagesordnung. Der Städtetag prüft die Wirksamkeit sowie den Verwaltungsaufwand der Fehlbelegungsabgabe und legt die Ergebnisse für eine weitere Beratung vor.

2. GdW-Kampagne „Mehr Raum für Miteinander“

Anlässlich eines Gespräches im Bundeskanzleramt zu den Themen Flüchtlingspolitik und Integration am 23.10.2018 hat der GdW mit einer eigenen Kampagne "Mehr Raum für Miteinander" deutlich Stellung für eine tolerante, vielfältige und von Respekt geprägte Gesellschaft bezogen. Gute funktionierende Nachbarschaften sind unverzichtbar für den Frieden in unserer Zivilgesellschaft und bedürfen einer verstärkten Unterstützung.

In die Stellungnahme sind die Ergebnisse der Online-Befragung eingeflossen, die an die GdW-Mitgliedsunternehmen gerichtet war. Die Studie finden Sie im Mitgliederbereich unserer Homepage (www.vbw-online.de) unter der Rubrik Brancheninfos aus dem GdW / Stellungnahmen.

Auf dieser Grundlage wird der GdW Gespräche mit den zuständigen Ansprechpartnern im Bundeskanzleramt und Bundesministerium führen mit dem Ziel, diese Herausforderungen durch eine passgenaue Förderung zu stärken.

Für Rückfragen steht Ihnen Frau Dr. Iris Beuerle (Telefon 0711 16345 - 113) zur Verfügung.

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Mietrecht

Fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses kann mit hilfsweise erklärter ordentlicher Kündigung verbunden werden

Die Beklagten, Mieter von Wohnungen in Berlin, hatten jeweils die von ihnen geschuldeten Mieten in zwei aufeinanderfolgenden Monaten nicht entrichtet. Hierauf haben die jeweiligen Kläger als Vermieter die fristlose und gleichzeitig hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund des entstandenen Zahlungsverzugs erklärt. In beiden Fällen beglichen die Beklagten nach Zugang der Kündigung die aufgelaufenen Zahlungsrückstände.

Das Berufungsgericht hatte die jeweils von den Vermietern erhobenen Räumungsklagen abgewiesen. Zur Begründung führte das Berufungsgericht aus, dass die Vermieter aufgrund der gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a BGB wirksam außerordentlichen fristlosen Kündigung zunächst berechtigt gewesen waren, die Räumung und Herausgabe der betreffenden Mietwohnungen zu verlangen. Diese Ansprüche seien jedoch wegen des jeweils noch vor Klageerhebung erfolgten vollständigen Ausgleichs der Zahlungsrückstände gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (Schonfristregelung) nachträglich erloschen. Die daneben ausgesprochenen hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigungen würden keine Wirkung mehr entfalten, weil das jeweilige Mietverhältnis bereits durch den Zugang der wirksam ausgesprochenen außerordentlichen fristlosen Kündigung beendet wurde. Die rechtzeitig erfolgte Schonfristzahlung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB habe zwar dazu geführt, dass die durch die fristlose Kündigung ausgelösten Herausgabe- und Räumungsansprüche erloschen seien, es bleibe aber gleichwohl dabei, dass im Zeitraum zwischen Zugang der Kündigungserklärung und Eingang der Schonfristzahlung ein Mietverhältnis, welches noch ordentlich unter Einhaltung einer Kündigungsfrist hätte gekündigt werden können, aufgrund der Gestaltungswirkung der fristlosen Kündigung nicht mehr bestanden habe.

Die Kläger verfolgten mit den vom Revisionsgericht zugelassenen Revisionen ihre jeweiligen Räumungsklagen weiter.

In seinen beiden Urteilen vom 19.09.2018 (Az.: VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17) hat der BGH nun klargestellt, dass auch eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs zur Beendigung eines Mietverhältnisses nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist führen kann, wenn die durch den Vermieter unter Berufung auf denselben Sachverhalt vorrangig erklärte und zunächst auch wirksame fristlose Kündigung durch eine vom Mieter nach Zugang der Kündigungserklärung vorgenommene Schonfristzahlung nachträglich unwirksam wird. Ein vom Mieter herbeigeführter Ausgleich der Rückstände gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB lässt jedoch eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs mit ihrem Zugang herbeigeführte sofortige Beendigung des Mietverhältnisses nachträglich rückwirkend entfallen. Die Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB beschränkt sich entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht darauf, lediglich Ansprüche auf Räumung und Herausgabe der Mietsache nachträglich zum Erlöschen zu bringen. Vielmehr hat der Gesetzgeber gewährleisten wollen, dass die wirksam ausgeübte fristlose Kündigung unter den dort genannten Voraussetzungen trotz ihrer Gestaltungswirkung rückwirkend als unwirksam gilt und der Mietvertrag fortgesetzt wird. In einer solchen Situation komme eine gleichzeitig mit einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung zur Geltung. Denn ein Vermieter, der neben einer fristlosen Kündigung hilfsweise oder vorsorglich eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen eines aufgelaufenen Zahlungsrückstands ausspricht, erkläre diese nicht nur für den Fall einer bereits bei Zugang des Kündigungsschreibens gegebenen Unwirksamkeit der vorrangig erfolgten fristlosen Kündigung. Vielmehr bringe er damit aus objektiver Mietersicht regelmäßig weiterhin zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung auch dann zum Zuge kommen soll, wenn die zunächst wirksam erklärte fristlose Kündigung aufgrund eines gesetzlich vorgesehenen Umstands wie einer unverzüglichen Aufrechnung durch den Mieter, einer sogenannten Schonfristzahlung oder einer Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle nachträglich unwirksam wird.

Hinweis:

Mit den beiden vorliegenden Entscheidungen führt der BGH seine bisherige Rechtsprechung fort (siehe BGH, Urteil vom 16.02.2005, Az.: VIII ZR 6/04). In diesem weist der BGH zurecht darauf hin, dass das Berufungsgericht mit seiner Argumentation bei der Auslegung der Kündigungserklärung des Vermieters die zu beachtenden rechtlichen Zusammenhänge außer Acht lässt und einen einheitlichen Lebenssachverhalt künstlich aufspaltet. Denn bei einer gleichzeitig und unbedingt erklärten ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses neben der fristlos erklärten Kündigung des Vermieters kommt dessen Willen zum Ausdruck, dass er sich unter allem ihm zu Verfügung stehenden Möglichkeiten vom Vertrag lösen möchte. Sofern daher ein Mieter in Zahlungsverzug gerät, der eine fristlose außerordentliche Kündigung rechtfertigt, und der Vermieter den Willen hat, das Vertragsverhältnis endgültig zu beenden, empfiehlt es sich, die fristlose außerordentliche Kündigung mit einer hilfsweisen ordentlichen Kündigung zu verbinden. Darauf zu achten ist jedoch in jedem Falle, dass auch die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung sauber begründet wird.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RA Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

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Mietrecht

Kein fernabsatzrechtliches Widerrufsrecht des Mieters nach Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Im Juli 2015 begehrte die Beklagte als Vermieterin vom Kläger als Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung (unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel) der Netto-Kaltmiete von 807,87 Euro auf 929,15 Euro. Der Kläger gab zunächst seine Zustimmungserklärung ab, erklärte jedoch kurz darauf den Widerruf derselben. Für den Zeitraum Oktober 2015 bis Juli 2016 entrichtete er die monatlich um 121,18 Euro erhöhte Miete lediglich unter Vorbehalt. Mit seiner vorliegenden Klage verlangte er die Rückzahlung der für diese 10 Monate entrichteten Erhöhungsbeträge von insgesamt 1.211,80 Euro sowie die Feststellung, dass sich die Netto-Kaltmiete für die von ihm angemietete Wohnung nicht erhöht habe.

Urteil des BGH

Dem Mieter steht kein fernabsatzrechtliches Widerrufsrecht nach Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 17.10.2018 (Az.: VIII ZR 94/17) klargestellt. In seiner Begründung führt der BGH aus, dass – entgegen einer teilweise im Schrifttum vertretenen Auffassung – die gemäß § 558b Abs. 1 BGB erklärte Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach §§ 558 Abs. 1, 558a Abs. 1 BGB vom Anwendungsbereich des Verbraucherwiderrufs bei Fernabsatzverträgen nicht erfasst ist und dem Mieter kein dahingehendes Widerrufsrecht zusteht. Zwar erstrecke sich der Wortlaut des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB bzgl. des Widerrufsrechts auf „Verträge über die Vermietung von Wohnraum“. Der Anwendungsbereich dieser Vorschrift sei jedoch dahingehend einschränkend auszulegen, dass ein Widerrufsrecht des Mieters bei einer Zustimmungserklärung zu einer vom Vermieter verlangten Erhöhung der Miete nach den §§ 558 ff. BGB nicht gegeben ist. Denn mit dem in § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB vorgesehenen Widerrufsrecht des Mieters einer Wohnung sollen Fehlentscheidungen aufgrund der Gefahr psychischen Drucks sowie dem typischerweise bestehenden Informationsdefizit des Mieters begegnet werden. Dieser Zielsetzung des Gesetzes tragen bei Mieterhöhungen jedoch die Schutzvorschriften der §§ 558 ff. BGB uneingeschränkt Rechnung. Zum einen ist der Vermieter gehalten, das Mieterhöhungsverlangen zu begründen. Zusätzlich kann der Vermieter frühestens nach Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangen auf Erteilung der Zustimmung klagen, § 558b Abs. 2 BGB. Dem Mieter steht insoweit eine angemessene Überlegungsfrist zu, innerhalb derer er sich entscheiden kann, ob und ggfls. inwieweit er der Mieterhöhung zustimmt.

Anmerkung:

Das vorliegende Urteil des BGH ist begrüßenswert und trägt zur Rechtssicherheit nach Mieterhöhungen und erfolgter Zustimmung des Mieters bei. Insbesondere stellt der BGH klar, dass durch die in §§ 558 ff. BGB normierten Regelungen bereits ein ausreichender Schutz des Mieters gewährleistet ist. Sofern daher der Mieter seine Zustimmung zu einer Mieterhöhung erteilt hat, kann er diese nicht noch Monate später unter Verweis auf ein angeblich ihm zustehendes Widerrufsrecht widerrufen. Vielmehr ist er an die erteilte Zustimmung gebunden. Eine Widerrufsbelehrung durch den Vermieter bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete bedarf es somit nicht.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RA Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

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Mietrecht

Trompetenspiel in einem Reihenhaus ist mit Einschränkungen erlaubt

Dem vorliegenden Nachbarschaftsstreit lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Kläger bewohnen ein Reihenhaus in einem Wohngebiet. Die Beklagten sind Eigentümer und Bewohner des benachbarten Reihenhauses. Einer der Beklagten ist Berufsmusiker mit der Trompete beim Staatstheater Augsburg. Dieser übt regelmäßig zuhause (ca. 180 Minuten am Tag) und erteilt zwei Übungsstunden pro Woche an Schüler. Das Trompetenspiel findet im Erdgeschoss und in einem Proberaum im Dachgeschoss statt, wobei die üblichen Mittags- und Nachtruhezeiten durch den Beklagten beachtet werden.

Die Kläger verlangten von den Beklagten die Ergreifung geeigneter Maßnahmen, damit das Spielen von Musikinstrumenten nicht mehr wahrgenommen werden kann. In erster Instanz hatte das Amtsgericht dem Antrag der Kläger noch stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten wurde das Urteil dahingehend abgeändert, dass dieses den Beklagten untersagt hat, im Haus Musikunterricht zu erteilen und außerhalb des Dachgeschosses zu musizieren. Für das Dachgeschoss wurde das Trompetenspiel im Zeitraum Montag bis Freitag für maximal 10 Stunden pro Woche außerhalb der Ruhezeiten erlaubt sowie an maximal acht Samstagen oder Sonntagen im Jahr für jeweils eine Stunde.

Mit der vom Bundesgerichtshof zugelassenen Revision begehrten die Beklagten die Abweisung der Klage insgesamt.

Größtenteils mit Erfolg! Der BGH hat das Urteil des Landgerichts aufgehoben und weist den Rechtstreit an dieses zurück, weil das Gericht bei der Beurteilung, wie lange und wo musiziert werden darf, einen zu strengen Maßstab angelegt habe.

Der BGH stellt in seinem Urteil vom 26.10.2018 (Az.: V ZR 143/17) klar, dass das häusliche Musizieren einschließlich des dazugehörigen Übens zu den sozialadäquaten und üblichen Formen der Freizeitbeschäftigung gehöre und aus der maßgeblichen Sicht eines „verständigen Durchschnittsmenschen“ in gewissen Grenzen hinzunehmen sei. Es gehöre – wie viele andere übliche Freizeitbeschäftigungen – zu der grundrechtlich geschützten freien Entfaltung der Persönlichkeit.

Daneben sei jedoch auch dem Nachbarn die Möglichkeit zur Entspannung und Erholung und zur häuslichen Arbeit in seiner Wohnung zu eröffnen, wozu auch die jeweils notwendige, von Umweltgeräuschen möglichst ungestörte Ruhe dazugehöre. Insofern sei vorliegend ein Ausgleich der widerstreitenden Interessen der beiden Grundstücksnachbarn vorzunehmen. Dies führe im Ergebnis dazu, dass eine ausgewogene zeitliche Begrenzung des Musizierens herbeigeführt werden muss, wobei sich die zeitliche Regelung an den Umständen des Einzelfalls, insbesondere dem Ausmaß der Geräuscheinwirkung, der Art des Musizierens und den örtlichen Gegebenheiten zu richten habe. Hierbei sieht der BGH eine Beschränkung auf zwei bis drei Stunden an Werktagen und ein bis zwei Stunden an Sonn- und Feiertagen, jeweils unter Einhaltung der üblichen Ruhezeiten, als groben Richtwert an. Daneben stellt der BGH klar, dass auch ein Berufsmusiker, der ein Instrument im häuslichen Bereich spielt, nicht mehr, aber auch nicht weniger Rechte als ein Hobbymusiker habe und umgekehrt.

Hinweis:

Das vorliegende Urteil des BGH ist trotz seiner medialen Resonanz nicht zu verallgemeinern und soll lediglich beispielhaft aufzeigen, dass das grundsätzliche Musizieren, egal, ob von Hobbymusiker oder Berufsmusiker, grundsätzlich als sozialübliche Freizeitbeschäftigung angesehen wird. Daneben sind jedoch auch die berechtigten Interessen des Nachbarn auf ungestörte Ruhe und Entspannung zu berücksichtigen. Insofern hat in jedem Falle ein Ausgleich zwischen diesen beiden widerstreitenden nachbarrechtlichen Interessen stattzufinden, wobei insbesondere dem Ausmaß der Geräuscheinwirkung, der Art des Musizierens und den örtlichen Gegebenheiten Rechnung getragen werden muss. Daher kann auch die vom BGH für den vorliegenden Fall vorgegebene „grobe Richtschnur“ von drei Stunden werktags bzw. ein bis zwei Stunden an Sonn- und Feiertagen lediglich nur als Orientierungshilfe dienen.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RA Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

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Wohnungseigentumsrecht

Verstoß gegen Heizkostenverordnung macht Beschluss der WEG nicht immer nichtig

Im vorliegenden Fall sieht die Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft vor, dass die Heizkosten in Übereinstimmung mit der Heizkostenverordnung zu 30 Prozent nach Grundkosten, zu 70 Prozent nach Verbrauch abgerechnet werden.

In einem Entwurf über die Jahresabrechnung für das Jahr 2015 wurden die Heiz- und Warmwasserkosten zunächst nach diesem Abrechnungsschlüssel aufgeteilt. Aufgrund von Unstimmigkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft über die Verteilung dieser Kosten wurde ein Beschluss gefasst, wonach die Heizkosten für das Jahr 2015 nach der jeweiligen Wohnfläche zu verteilen sind. Nach Ablauf der einmonatigen Anfechtungsfrist erhob ein Wohnungseigentümer Klage, um die Nichtigkeit des gefassten Beschlusses feststellen zu lassen.

Mit seinem Urteil vom 22.06.2018 (Az.: V ZR 193/17) kam der BGH zu dem Ergebnis, dass die vorliegende Klage keine Aussicht auf Erfolg hat.

Zur Begründung führt der BGH aus, dass der vorliegende Beschluss zwar den Vorgaben der Heizkostenverordnung und damit den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht. Dies hat aber nur die Anfechtbarkeit des Beschlusses, nicht hingegen dessen Nichtigkeit zur Folge. Da jedoch im vorliegenden Fall die Anfechtungsfrist bei Klageerhebung schon abgelaufen war, bleibt der Verstoß folgenlos.

In der Rechtsprechung und Literatur ist bis heute umstritten, ob und wenn ja unter welchen Voraussetzungen ein Beschluss, der mit den Vorgaben der Heizkostenverordnung nicht im Einklang steht, nichtig oder lediglich anfechtbar ist. Teilweise wird die Auffassung vertreten, dass ein solcher Verstoß generell nur zur Anfechtbarkeit des Beschlusses führt, während die Gegenansicht nach der Art des Verstoßes differenziert. Danach soll eine Nichtigkeit dann vorliegen, wenn die Kostenverteilung generell den Rahmen der Heizkostenverordnung verlässt.

Die vorliegende Streitfrage lässt der BGH in seinem Urteil offen und verweist darauf, dass die WEG vorliegend lediglich in einer einzelnen Jahresabrechnung von der Heizkostenverordnung abgewichen ist. Nach der Konzeption des Wohnungseigentumsgesetzes sind jedoch Beschlüsse der Wohnungseigentümer trotz Mängeln grundsätzlich gültig, solange sie nicht rechtswirksam angefochten sind. Die Nichtigkeit eines Beschlusses stellt demgegenüber den Ausnahmefall dar und erfordert einen Schutzzweck der verletzten Vorschrift.

Nach Ansicht des BGH ist dies dann nicht der Fall, wenn in einem Einzelfall von den Vorgaben der Heizkostenverordnung abgewichen wird. Denn dann wirkt sich ein solcher Verstoß nur auf einen beschränkten Zeitraum aus und ist nicht von einem solchen Gewicht, dass das Vertrauen der Wohnungseigentümer in die Bestandskraft nicht angefochtener Beschlüsse dahinter zurücktreten müsste.

Hinweis:

Mit vorliegendem Urteil entzieht sich der BGH der Streitfrage, ob ein Beschluss bei Verstoß gegen die Heizkostenverordnung lediglich anfechtbar oder nichtig ist und überlässt diese Entscheidung der Instanzenrechtsprechung im Einzelfall. Nach der Begründung des Urteils ist jedoch davon auszugehen, dass eine einmalige, lediglich auf eine Jahresabrechnung bezogene Abweichung von der Heizkostenverordnung, lediglich deren Anfechtbarkeit nach sich zieht. Ein derartiger Beschluss würde sodann einen Monat nach Beschlussfassung in Bestandskraft erwachsen.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RA Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

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Europarecht

EU – INFO August / September 2018

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Mit freundlichen Grüßen

Dr. Iris Beuerle
Mitglied der Geschäftsführung