vbw-info 10/2015

Diese E-Mail-Ausgabe der "vbw-info" ist für das Lesen am Monitor gedacht. Für den Ausdruck der Beiträge auf einzelnen Seiten rufen Sie die Ausgabe über vbw-info 10/2015 im Webbrowser auf. Tipp: verwenden Sie die Druckvorschau zur Auswahl der zu druckenden Seiten.


Inhaltsverzeichnis


Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Deutscher Bauherrenpreis Modernisierung 2015 verliehen

Am 10.11.2015 wurden die Preise des Wettbewerbs zum Deutschen Bauherrenpreis 2015 in der Kategorie Modernisierung verliehen. Unter dem Vorsitz von Jochen König, Architekt BDA, zeichnete die Jury zehn Projekte des wichtigsten nationalen Wohnungsbauwettbewerbs mit einem Preis aus, zehn weitere Projekte erhielten eine Besondere Anerkennung. Darüber hinaus wurde der Sonderpreis „Denkmalschutz im Wohnungsbau“ vergeben.

Mit seinem Leitbild "Hohe Qualität zu tragbaren Kosten" steht der Deutsche Bauherrenpreis, den die Arbeitsgruppe KOOPERATION des GdW, des Bundes Deutscher Architekten und des Deutschen Städtetages auslobt, wie kein anderer Wettbewerb dafür, dass nachhaltiges Bauen baukulturell vorbildlich, aber auch kostengünstig sein muss, und zwar betrachtet über den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes. Eine besondere Herausforderung stellt diese Betrachtungsweise für denkmalgeschützte Wohnbauten dar.

Aus unserem Verbandsgebiet hat die Baugenossenschaft Hegau eG, Singen gemeinsam mit Hermann + Bosch Architekten einen Preis für die Anpassung von fünf achtgeschossigen Punkthäusern aus den 1960er Jahren an heutige Wohnstandards erhalten. Durch die Aufstockung mit Penthouse – Wohnungen und durch die dem Bestand vorangestellten energetisch vorteilhafteren Fassaden mit ihren Balkonen und Abstellräumen entstand sowohl ein attraktives neues Erscheinungsbild, als auch ein energetisch und funktional deutlich aufgewertetes Ensemble. Das Video und das Foto finden Sie hier und auf der Homepage des vbw (www.vbw-online.de unter der Rubrik „Wettbewerbe“ ??? Frau Schubert fragen:

Das Video zum Projekt "Singen, Überlinger Straße"

Das Foto zum Projekt "Singen, Überlinger Straße"

Wir gratulieren unserem Mitgliedesunternehmen.

Die Videos aller Preisträger finden Sie im Youtube-Kanal des GdW www.youtube.de/GdWBundesverband oder auf www.deutscherbauherrenpreis.de

Aus Anlass der Preisverleihung ist eine Dokumentation mit einer Darstellung jener Projekte erschienen, die die zweite Stufe des Verfahrens erreicht haben. Sie steht auf www.gdw.de zum Download bereit.

zum Anfang
Allgemeine Geschäftsführung

Besinnliche Zeit – brandgefährliche Zeit

Die AWTS informiert:

Um in der Weihnachtszeit Atmosphäre und Gemütlichkeit zu schaffen, greifen noch immer viele Bürger zu Kerzen, um Ihre Adventskränze und Tannenbäume zu schmücken.

Leider kann aus der gemütlichen und wohligen Atmosphäre innerhalb von Sekunden ein gefährlicher Alptraum aus Flammen und Rauch entstehen.

Bundesweit wurden in den letzten 5 Jahren gut 10.000 Advents- und Weihnachtsbaumbrände jährlich registriert, was Zahlen des Gesamtverbandes der Deutschen Versicherungswirtschaft wiedergeben. Allein für derartige Feuerschäden zahlten die Versicherer knapp 30 Millionen Euro im Jahr 2013.

Da die Gebäudeversicherung in Baden-Württemberg noch aus Monopolzeiten überwiegend obligatorisch vorhanden ist, möchten wir an dieser Stelle nochmals ausdrücklich darauf hinweisen, dass Ihre Mieter in jedem Fall sensibilisiert werden sollten, eine Hausratversicherung abzuschließen, denn diese ist unumgänglich, um im Brandfall Schäden am Hausrat der Mieter entschädigt zu bekommen.

Für Schäden am Haus kommt selbstverständlich die Gebäudeversicherung auf.

Bei der Zahlungspflicht der Versicherer gibt es allerdings auch Grenzen. So gilt grundsätzlich der Vorsatz des Versicherungsnehmers als nicht mitversichert. Hierbei handelt es sich um eine klare gesetzliche Regelung.

Komplizierter wird es bei grober Fahrlässigkeit, da es hier zu anteiligen Kürzungen der Versicherungsleistung kommt, abhängig nach dem Grad des Verschuldens. Grobe Fahrlässigkeit wäre z. B. das Verlassen der Wohnung, während die Kerzen am Weihnachtsbaum oder auf dem Adventskranz weiter brennen und dadurch die Flammen übergreifen und zu Schäden am Hausrat und Gebäude führen. Des Weiteren gilt dies beim zu Bett gehen, während die Kerzen noch brennen. Hier kann es allerdings weitaus gefährlicher werden, da akute Lebensgefahr droht. Leben kann hier durch die seit 2015 gültige Rauchmelderpflicht gerettet werden.

Sollte Ihrerseits noch Erklärungsbedarf bestehen, rufen Sie uns doch bitte an oder senden Sie uns eine Email.

Das AWTS-Team wünscht Ihnen eine friedliche, frohe und besinnliche Weihnachtszeit, sowie für das Jahr 2016 alles Gute, verbunden mit einem großen Dank für die Zusammenarbeit im zurückliegenden Jahr 2015.

Ihr AWTS-Team

 

Versicherungsmakler  

Herdweg 52/54

70174 Stuttgart

Tel.  0711 16345 – 501

Fax  0711 16345 – 598

info@awts-vbw.de

www.awts-vbw.de

                                                                                  

zum Anfang
Allgemeine Geschäftsführung

Einreichung der Prüfungsbescheinigungen für Genossenschaften im Handelsregister

Die WTS informiert:

Viele Genossenschaften haben die WTS beauftragt, für sie die Prüfungsbescheinigung im elektronischen Genossenschaftsregister einzureichen.

Hier noch ein Hinweis für Genossenschaften, die die Prüfungsbescheinigung selbst einreichen: Der EGVP-Bürger-Client steht nur noch bis zum 30.09.2016 auf www.egvp.de bereit. Der Support für den EGVP-Bürger-Client wird bereits zum 01.04.2016 eingestellt. Am 01.10.2016 wird der EGVP-Bürger-Client endgültig abgeschaltet und durch einen Nachfolgeclient, für den aber kein Support geleistet wird, ersetzt. Für Einreichungspflichtige, die einmalig oder selten einen elektronischen Zugang zur Justiz benötigen, wird von der Verwaltung rechtzeitig das Onlineformular WEB-EGVP bereitgestellt. Das Web-EGVP ermöglicht die Einreichung von elektronischen Dokumenten. Eine elektronische Rückantwort an den Einreichungspflichtigen wird jedoch nicht möglich sein.

Für Rückfragen steht Ihnen die WTS GmbH Stuttgart (Ansprechpartner: GF Fritz Schmidt, Telefon 0711 16345 – 400) zur Verfügung.

zum Anfang
Allgemeine Geschäftsführung

Änderung der Gemeindeordnung im Landtag beschlossen

Am 14.10.2015 hat der Landtag mit grün-roter Mehrheit die Änderung der Gemeindeordnung beschlossen. Das Gesetz zur Änderung kommunalverfassungsrechtlicher Vorschriften ist im Gesetzblatt für Baden Württemberg Nr. 19 vom 30.10.2015 veröffentlicht.

Für die Wohnungswirtschaft relevant sind insbesondere die Änderungen in § 21 der GemO BW. Danach gelten ab 01.01.2016 folgende Neuerungen:

  • Auf kommunaler Ebene ist das Unterschriftenquorum für Bürgerbegehren von zehn auf sieben Prozent gesenkt und das Zustimmungsquorum beim Bürgerentscheid von 25 auf 20 Prozent verringert worden.

  • Außerdem sind Bürgerentscheide künftig auch über den verfahrenseinleitenden Beschluss im Bauleitplanverfahren möglich.

  • Daneben wird die Frist für Bürgerbegehren gegen einen Gemeinderatsbeschluss von sechs Wochen auf drei Monate verlängert.

Wenngleich die beabsichtigten Erleichterungen von Bürgerbegehren und Bürgerentscheiden im Landtag auf breite Zustimmung gestoßen sind, sind diese Erleichterungen, insbesondere in Bezug auf die Bauleitverfahren, in der momentanen Situation, in der Wohnungsneubau dringend und schnell geschaffen werden muss, kontraproduktiv. Fakt ist, dass solche Verfahren Bauvorhaben erheblich verzögern können.

Die vorgesehenen Änderungen der §§ 102 ff GemO BW und hier insbesondere die Möglichkeit der Umwandlung einer Kommunalen Gesellschaft in eine Anstalt des öffentlichen Rechts wurden nicht behandelt.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

zum Anfang
Allgemeine Geschäftsführung

Rundfunkbeitrag im nicht privaten Bereich ist rechtmäßig

Die Pflicht zur Zahlung des Rundfunkbeitrags im nicht privaten Bereich für Betriebsstätten und Kraftfahrzeuge ist mit dem Grundgesetz vereinbar. Dies hat der Bayerische Verwaltungsgerichtshof in München mit Urteil vom 30.10.2015 (Az.:7 BV 15.15.344) entschieden und damit die Berufung eines Autovermieters zurückgewiesen. Bereits mit Urteil vom 15.05.2014 hatte der Bay. VGH die Vorschriften über die Erhebung eines Rundfunkbeitrags sowohl im privaten als auch nicht privaten Bereich für mit der Bayerischen Verfassung vereinbar erklärt.

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Die klagende Autovermietung unterlag mit ihrer Klage gegen die Pflicht zur Zahlung des Rundfunkbeitrags schon erstinstanzlich vor dem Verwaltungsgericht. Der Verwaltungsgerichtshof hat dieses Urteil nunmehr bestätigt. Auch im “unternehmerischen“ Bereich vermittle das öffentlich-rechtliche Rundfunkangebot spezifische Vorteile, welche durch den wohnungsbezogenen Rundfunkbeitrag, der im privaten Bereich zu entrichten ist, nicht abgegolten seien. Namentlich verstoße der Beitrag für Kraftfahrzeuge nicht gegen den allgemeinen Gleichheitssatz des Grundgesetzes. Bei gewerblichen Autovermietern, wie der Klägerin, legten Kunden regelmäßig Wert auf das Vorhandensein eines Radios. Insoweit könne der öffentlich-rechtliche Rundfunk in einer Weise genutzt werden, der die Unternehmenszwecke fördert.

Die Ausgestaltung des Beitrags durch den Gesetzgeber ist nach Ansicht der Richter hinreichend realitätsgerecht und ausreichend differenziert, um den erhaltenen Vorteil abzubilden und die Beitragslasten im Verhältnis der Abgabepflichtigen untereinander angemessen zu verteilen. Nach dem Rundfunkbeitragsstaatsvertrag beträgt die Beitragshöhe für ein Fahrzeug einheitlich ein Drittel des Rundfunkbeitrags. Für Betriebstätten sei die Beitragshöhe stufenweise nach der Anzahl der neben dem Inhaber dort Beschäftigten gestaffelt. Die Staffelung reiche von einem Drittel des Rundfunkbeitrags (bei keinem bis acht Beschäftigten) bis zu maximal 180 Rundfunkbeiträgen (bei Betriebstätten mit 20.000 oder mehr Beschäftigten).

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

zum Anfang
Allgemeine Geschäftsführung

BGH zum Preisanpassungsrecht der Energieversorgungsunternehmen

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich am 28. Oktober 2015 in zwei Grundsatzentscheidungen mit der Frage befasst, ob an seiner bisherigen Rechtsprechung zum Bestehen eines gesetzlichen Preisänderungsrechts der Gasversorgungsunternehmen gegenüber Tarifkunden (Gasgrundversorgung) festgehalten werden kann.

Dies ist laut BGH nicht der Fall, da die entsprechenden Vorschriften des nationalen Rechts nach einem auf Vorlage des Bundesgerichtshofs ergangenen Urteils des Gerichtshofs der Europäischen Union (EuGH) nicht mit den Transparenzanforderungen der Gas-Richtlinie 2003/55/EG vereinbar sind. Die Gasversorgungsunternehmen bleiben jedoch aufgrund einer gebotenen ergänzenden Vertragsauslegung des Gaslieferungsvertrags berechtigt, Steigerungen ihrer eigenen (Bezugs-) Kosten an die Tarifkunden weiterzugeben.

Ein Recht zur Weitergabe dieser Kosten stehe den Gasversorgungsunternehmen zwar nicht mehr aus § 4 Abs. 1 und 2 AVB Gasversorgung a.F., aber aufgrund einer gebotenen ergänzenden Vertragsauslegung (§§ 157, 133 BGB) des Gaslieferungsvertrages der Parteien zu.

Die Entscheidung:

BGH-Pressemitteilung Nr. 183/2015 v. 28.10.2015 – Urt. VIII ZR 158/11 und VIII ZR 13/12:

Nach entsprechender Vorlage durch den BGH hat der EuGH zunächst entschieden, dass § 4 Abs. 1 und 2 AVBGasV a.F. als Regelung über Preisänderungen den Anforderungen der Gasrichtlinie 2003/55/EG an das erforderliche Maß an Transparenz nicht mehr genüge. Nach § 4 Abs. 1 a. F. dieser Vorschrift stellen Gasversorgungsunternehmen zu den jeweiligen allgemeinen Tarifen und Bedingungen Gas zur Verfügung. Änderungen der allgemeinen Tarife und Bedingungen werden nach Abs. 2 erst nach öffentlicher Bekanntgabe wirksam.

In seinem Urteil vom 23. Oktober 2014 hat der EuGH zur Begründung ausgeführt, der Kunde müsse, um die ihm zustehenden Rechte, sich im Fall von Preiserhöhungen vom Liefervertrag zu lösen oder gegen Änderungen der Lieferpreise vorzugehen, in vollem Umfang und tatsächlich nutzen zu können, rechtzeitig vor dem Inkrafttreten dieser Änderungen über deren Anlass, Voraussetzungen und Umfang informiert werden. Deshalb genüge eine nationale Regelung wie die in Rede stehende Vorschrift des § 4 Abs. 1 und 2 AVBGasV a.F., die nicht gewährleiste, dass einem Haushaltskunden die vorstehend angeführte Information rechtzeitig übermittelt werden, den in der Gas-Richtlinie 2003/55/EG aufgestellten Anforderungen nicht.

Aufgrund dieses für die nationalen Gerichte bindenden Auslegungsergebnisses des EuGH hat der VIII. Zivilsenat nunmehr entschieden, dass an der bisherigen Rechtsprechung des BGH zu § 4 Abs. 1 und 2 AVBGasV a.F. jedenfalls für die Zeit nach Ablauf der bis zum 01. Juli 2004 reichenden Frist zur Umsetzung der Gas-Richtlinie nicht mehr festgehalten werden kann. Ein den Transparenzanforderungen der Gas-Richtlinie 2003/55/EG entsprechendes gesetzliches Preisänderungsrecht kann nach Auffassung des Senats nunmehr auch nicht aus einer richtlinienkonformen Auslegung der einschlägigen nationalen Regelungen hergeleitet werden. Eine solche Auslegung des § 4 Abs. 1 und 2 AVBGasV a.F. ginge hier in verfassungsrechtlich unzulässiger Weise über den erkennbaren Willen des nationalen Gesetz- und Verordnungsgebers hinaus, der die Grenze für eine richtlinienkonforme Auslegung durch das Gericht bildet.

Da nunmehr die Preisänderung nicht mehr auf § 4 Abs. 1 und 2 AVBGasV a.F. gestützt werden konnte, musste der BGH zur Vermeidung einer unbeabsichtigten Unvollständigkeit des Vertrages in einem wesentlichen Punkt diese Lücke durch eine gebotene ergänzende Vertragsauslegung schließen. Bei dieser ergänzenden Vertragsauslegung geht es darum zu ermitteln, was die Parteien bei einer angemessenen, objektiv-generalisierenden Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben redlicherweise vereinbart hätten, wenn sie bedacht hätten, dass die Wirksamkeit der angewendeten Preisänderungsbestimmung jedenfalls unsicher war. Hier kam der BGH zu dem Ergebnis, dass die Parteien als redliche Vertragspartner vereinbart hätten, dass das Gasversorgungsunternehmen berechtigt sei, Steigerungen seiner eigenen (Bezugs-) Kosten, soweit diese nicht durch Kostensenkungen in anderen Bereichen ausgeglichen werden, an den Tarifkunden weiterzugeben, und das Gasversorgungsunternehmen verpflichtet ist, bei einer Tarifanpassung Kostensenkungen ebenso zu berücksichtigen.

Für Preiserhöhungen, die über die bloße Weitergabe von (Bezugs-) Kostensteigerungen hinausgehen und der Erzielung eines (zusätzlichen) Gewinns dienen, gelten die bei (Norm-) Sonderkundenverträge entwickelten Grundsätze, wonach der Kunde sich bei einem langjährigen Energielieferverhältnis, wenn er die Preiserhöhung nicht innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nach Zugang der jeweiligen Jahresabrechnung, in der die Preiserhöhung erstmals berücksichtigt worden ist, beanstandet hat, sich nicht mehr mit Erfolg gegen die Preiserhöhung wenden kann.

Auswirkungen auf Wohnungsunternehmungen

Die Entscheidung berührt zunächst nur Tarifkunden und nicht sogenannte Sonderkunden. Für die Beurteilung, ob es sich bei öffentlich bekannt gemachten Vertragsmustern und Preisen für die Versorgung von Haushaltskunden mit Gas um Tarif- bzw. Grundversorgungsverträge oder um Normsonderverträge handelt, kommt es darauf an, ob der Energieversorger die Versorgung aus der Sicht eines durchschnittlichen Abnehmers im Rahmen einer Versorgungspflicht nach den genannten Vorschriften oder unabhängig davon im Rahmen der allgemeinen Vertragsfreiheit anbietet. Sonderkunde ist deswegen schon derjenige, der die Bedingungen oder Preise mit dem Versorger individuell geregelt hat (OLG Düsseldorf IR 2009, 186 Rz.: 28).

Schließlich ist zu beachten, dass sich der BGH zunächst nur auf den bis zum 07. November 2006 gültigen § 4 der AVBGasV bezieht. Diese Altverträge sind bei Tarifkunden zunächst betroffen.

Nicht entschieden ist hingegen die Wirksamkeit des neuen § 5 GasGVV. Auch wenn die Entscheidung unmittelbar nur Tarifkunden betrifft, gilt für Sonderkunden bei Fehlen anderweitiger vertraglicher Regelungen grundsätzlich, dass derjenige, der im Vergleich zum Tarifkunden günstigere Bedingungen mit dem Versorger vereinbart hat, darauf vertrauen darf, dass eine Änderung ebenfalls nur einvernehmlich und nicht einseitig durch den Versorger erfolgt (BGH NJW 2009, 2662 Rz. 13; BGH NJW 2008, 2172 Rz. 29). Dies lässt darauf schließen, dass die nunmehrige Rechtsprechung im Hinblick auf den alten § 4 AVBGasV dann auf Sonderkunden anwendbar ist, wenn einseitig eine bloße Übernahme der Vorschrift erfolgt.

Abschließend weisen wir darauf hin, dass die Entscheidungsgründe derzeit nicht vorliegen, sich diese Ausführungen also allein auf die Pressemitteilung des BGH vom 28.10.2015 beziehen. Sobald die Entscheidungsgründe vorliegen, werden wir Sie unterrichten.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

zum Anfang
Wohnungspolitik

Hinweise zum Brandschutz bei der Unterbringung von Flüchtlingen veröffentlicht

Das Ministerium für Verkehr und Infrastruktur hat in Zusammenarbeit mit dem Innenministerium, dem Ministerium für Finanzen und Wirtschaft und dem Integrationsministerium Baden Württemberg Hinweise der Interministeriellen Arbeitsgruppe Brandschutz zum Brandschutz bei der Unterbringung von Flüchtlingen erarbeitet. Experten und Expertinnen der Regierungspräsidien und verschiedener örtlicher Behörden haben bei der Erstellung der Hinweise beratend mitgewirkt. 

Die Hinweise zeigen unterschiedliche Lösungsmöglichkeiten für den Brandschutz je nach Art der Flüchtlingsunterbringung auf. Dabei werden insbesondere für die Nutzung von bestehenden Gebäuden, für ein- und zweigeschossige Gebäude, für die Nutzung von Hallen und für temporäre Einrichtungen konkrete Erleichterungsmöglichkeiten benannt. Auch Möglichkeiten, wie Defizite ausgeglichen werden können, werden angesprochen.

Die Hinweise fügen wir als Anlage bei. Sie finden die Hinweise aber auch auf unserer Homepage (www.vbw-online.de) im internen Bereich unter der Rubrik Brancheninfos aus dem vbw.

Darüber hinaus hat das Ministerium zum Thema Unterbringung von Flüchtlingen weitere Informationen in einem FAQ zusammengestellt, die ebenfalls auf unserer Homepage sowie auf der Homepage des MVI unter https://mvi.baden-wuerttemberg.de/de/planen-bauen/flaechenmanagement/fluechtlingsunterbringung/ eingesehen werden können.

In seiner Stellungnahme beantwortet das Ministerium die Frage, ob bei Flüchtlingserstunterkünften alle baurechtlichen Standards und Anforderungen eingehalten werden müssen. Das Ministerium führt aus, dass für die schnelle Aufnahme von Flüchtlingen provisorische Unterkünfte durch Nutzungsänderung bestehender baulicher Anlagen (Hallen, Hotels usw.) oder durch Neubau, insbesondere durch Systembauten (Wohncontainer o.ä.) geschaffen werden können und stellt im Einzelnen die verschiedenen Möglichkeiten zur Abweichung von bauordnungsrechtlichen Anforderungen dar.

Demnach können bei Gemeinschaftsunterkünften, die der vorübergehenden Unterbringung oder dem vorübergehenden Wohnen dienen, Ausnahmen von sämtlichen bauordnungsrechtlichen Vorschriften zugelassen werden (§ 56 Abs. 4 Nr. 1 LBO). Diese Ausnahmen können z.B. die Zahl der Kfz- oder Fahrrad-Stellplätze, aber auch z.B. Grenzabstände, den Schallschutz und sogar den Brandschutz betreffen.

Dasselbe gilt auch für Behelfsbauten, d.h. bauliche Anlagen, die nach der Art ihrer Ausführung für eine dauernde Nutzung nicht geeignet sind und die für eine begrenzte Zeit aufgestellt werden (§ 56 Abs. 4 Nr. 2 LBO). Im Übrigen sind solche Behelfsbauten regelmäßig verfahrensfrei möglich, sie bedürfen daher auch keiner Baugenehmigung.

Bei der Schaffung von neuem Wohnraum durch Nutzungsänderung oder Umbau (z.B. Ausbau, Anbau oder Aufstockung) bestehender Gebäude können nach § 56  Abs. 2 Nr. 1 LBO Abweichungen von sämtlichen bauordnungsrechtlichen Vorschriften zugelassen werden. So kann insbesondere zugelassen werden, dass für die zusätzlichen Wohnungen deren barrierefreie Herstellung, die Herstellung von weiteren Kfz-Stellplätzen oder ergänzende Kinderspielplatzflächen unterbleiben können.

Darüber hinaus kann auch bei der Neuerrichtung von dauerhaft genutzten Wohnungen von der Einhaltung von bauordnungsrechtlichen Vorschriften Befreiung erteilt werden, wenn Gründe des Wohls der Allgemeinheit dies erfordern (§ 56 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 LBO). Satz 2 der Vorschrift regelt ausdrücklich, dass Gründe des allgemeinen Wohls auch bei Vorhaben zur Deckung dringenden Wohnbedarfs vorliegen. Von einem solchen dringenden Bedarf ist bei einer Verwendung der Wohnungen zur Flüchtlingsunterbringung regelmäßig auszugehen, da auf Grund der aktuellen Notsituation neuer Wohnraum möglichst schnell und kostengünstig bereitgestellt werden muss. Damit kann bei der Herstellung neuer Wohnungen z.B. von der barrierefreien Herstellung der Wohnungen eines Geschosses (§ 35 Abs. 1 LBO), der Begrünung des Gebäudes (§ 9 Abs. 1 LBO), der Schaffung von Kinderspielplätzen (§ 9 Abs. 2 LBO), dem Schallschutz (§ 14 LBO), der Herstellung von Kfz- und Fahrrad-Stellplätzen (§ 35 Abs. 4 LBO) oder der Einhaltung der Abstandsvorschriften (§§ 5 und 6) befreit werden. Nicht ganz außerhalb der Betrachtung darf dabei jedoch bleiben, dass eine zu weitgehende Standardreduzierung bei den Neubaumaßnahmen zum Zwecke der kurzfristigen Flüchtlingsunterbringung unter Umständen die Tauglichkeit der so geschaffenen Gebäude für eine anschließende konventionelle Dauernutzung in Frage stellen kann.

Bei der Neuerrichtung dauerhaft genutzter Gemeinschaftsunterkünfte besteht gleichfalls die Möglichkeit, von baurechtlichen Standards abzuweichen, da es sich bei Gemeinschaftsunterkünften im Regelfall um Sonderbauten handelt (§ 38 Abs. 2 Nr. 13 LBO). Bei Sonderbauten können Erleichterungen zugelassen werden (§ 38 Abs.1 LBO). Im Übrigen kommt auch hier grundsätzlich eine Befreiung von den bauordnungsrechtlichen Vorschriften aus Gründen des öffentlichen Wohls in Betracht (§ 56 Abs. 5 Nr. 1 LBO).

Damit sind einige der Forderungen des vbw zugunsten eines schnelleren und kostengünstigeren Bauens von den Ministerien umgesetzt worden.

Für Rückfragen steht Ihnen Frau Sigrid Feßler (Telefon 0711 16345 – 113) und die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

zum Anfang
Wohnungspolitik

Bundesjustizministerium legt Leitlinien für zweites Mietrechtspaket vor

Am 26.11.2015 hat das Bundesjustizministerium Eckpunkte für ein zweites Mietrechtspaket vorgelegt. Kernpunkte sind, dass beim Mietspiegel der Bezugszeitraum der ortsüblichen Vergleichsmiete von vier auf zehn Jahre erweitert werden soll. Ferner soll der Prozentsatz, mit dem die Modernisierungskosten auf die Mieter umgelegt werden können, von 11 % auf 8 % abgesenkt werden. Für Mieterhöhungen nach Modernisierung soll eine Kappungsgrenze eingeführt werden.

Wie der GdW mitteilt, sind die Eckpunkte noch nicht mit der CDU abgestimmt und werden in einer ersten Reaktion von der CDU auch abgelehnt, und dies aus gutem Grunde. Denn bei Umsetzung der Überlegungen würden Modernisierungsmaßnahmen noch unwirtschaftlicher werden als sie es teilweise derzeit schon sind. Auch die Chance auf Erreichung der Klimaziele im Gebäudebereich oder die Anpassung der Wohnungen an den demographischen Wandel wäre damit hinfällig.

Nach den Informationen des GdW sehen die Eckpunkte im Einzelnen wie folgt aus:

1.  Mietspiegel

Verbreiterung des Betrachtungszeitraums
Der Bezugszeitraum der ortsüblichen Vergleichsmiete soll von vier auf zehn Jahre verbreitert werden. Insbesondere ältere Neuvertragsmieten sollen durch die Verbreiterung des Bezugszeitraums besser abgebildet und gewichtet werden.

Bewertung:
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist eine modifizierte marktübliche Durchschnittsmiete. Durch die Ausweitung des Betrachtungszeitraums würde die ortsübliche Vergleichsmiete erheblich sinken und auf niedrigem Niveau eingefroren. Dies wird auf Nachfrage von einigen Statistischen Ämtern in Baden-Württemberg bestätigt. Neubaumieten und Mieten nach Modernisierung würden nicht mehr im bisherigen Umfang im Mietspiegel abgebildet werden. Investitionen werden verwässert und damit unattraktiv. Insbesondere neue, effektive Maßnahmen der energetischen Modernisierung würden viel später Bestandteil der ortsüblichen Vergleichsmiete werden. Auch dies konterkariert die Mietrechtsänderung 2013, die das Ziel hatte, energetische Modernisierungsmaßnahmen zu fördern. Gleiches gilt für den altersgerechten Umbau.  

Mehr Rechtssicherheit für qualifizierten Mietspiegel
Zur Qualitätssicherung von Mietspiegeln sollen – voraussichtlich in einer Rechtsverordnung – Grundsätze niederlegt werden, nach denen qualifizierte Mietspiegel zu erstellen sind.

Bewertung:
Notwendig ist, dass der qualifizierte Mietspiegel zu mehr Akzeptanz und Rechtssicherheit führt. Insbesondere sollte eine fehlerhafte Beurteilung nicht dazu führen, dass die Wirksamkeit des qualifizierten Mietspiegels insgesamt gekippt wird (Geltungserhaltende Reduktion). Wichtig ist, dass der Mietspiegel die ortsübliche Miete widerspiegelt. Eine Rechtsverordnung kann daher nur den äußeren Rahmen darstellen. Die Feststellung der Ortsüblichkeit muss vor Ort erfolgen.

2.  Mieterhöhungen nach Modernisierung

Absenkung und Kappung bei Mieterhöhung nach Modernisierung
Der Prozentsatz, mit dem die Modernisierungskosten auf die Mieter umgelegt werden können, soll von 11 % auf 8 % abgesenkt werden. Gleichzeitig soll für Mieterhöhungen nach Modernisierung eine Kappungsgrenze eingeführt werden. Die Miete soll in einem Zeitraum von 8 Jahren um nicht mehr als 50 % maximal 4 €/m² steigen dürfen.

Bewertung:
Ziel der Vorschrift ist es, Anreize für eine Modernisierung zu schaffen. Nach der Gesetzesbegründung liegt die Durchführung von Modernisierungen im allgemeinen Interesse. Das heißt, § 559 BGB soll

  • wohnungspolitisch ein Anreiz zur Verbesserung des Wohnungsbestandes sein

  • umweltpolitisch zur Erreichung der klimapolitischen Zielvorgaben beitragen

  • demographisch für den notwendigen altersgerechten Umbau sorgen und

  • wirtschaftlich als Stütze der Bauwirtschaft dienen.

Aufgrund der Herausforderungen, insbesondere der energetischen Modernisierung oder des altersgerechten Umbaus, müsste die Vorschrift gestärkt und nicht wie vorgesehen, geschwächt werden. Eine Absenkung der 11%-igen Mieterhöhungsmöglichkeit in Bezug auf die Modernisierungskosten führt zur Unwirtschaftlichkeit vieler Modernisierungsmaßnahmen. Dies ist durch das InWIS-Gutachten "Teil 2 Mieterhöhung nach Modernisierung" hinreichend belegt.

Durch die vorgesehene Einführung einer Kappungsgrenze wird die Miete nach der Modernisierung für einen Zeitraum von 8 Jahren eingefroren. Die Mieterhöhung nach Modernisierung darf nicht mehr als 50 % der bisherigen Miete betragen. Gerade private Vermieter werden vor einer Modernisierung die Miete an die Obergrenze der ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, um mit der 50 %-Regel einen maximalen Spielraum für eine Modernisierungsmieterhöhung zu haben. Dies macht Wohnen für viele Mieter teurer.

Einführung eines Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes
Der Begriff der Modernisierungskosten soll auf die notwendigen Kosten begrenzt werden. Zusätzlich soll ein Wirtschaftlichkeitsgrundsatz eingeführt werden, der nur die Umlage derjenigen Kosten erlaubt, die ein verständiger Vermieter auch dann veranlasst hätte, wenn er sie selbst tragen müsste.

Bewertung:
Die Regelung ist streitanfällig. Der Begriff stammt vor allem aus dem Betriebskostenrecht. Bei der Übertragung auf das Modernisierungsrecht ist der Bezug zu § 555 b Nr. 4 BGB "durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird" problematisch. Diese Modernisierungsmaßnahme zielt darauf ab, die Attraktivität der Mietsache zu erhöhen. Entsprechendes gilt für die Maßnahme nach Nr. 5 "Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse". Bildlich gesprochen entfernt sich der Vermieter vom ursprünglichen Zustand der Wohnung. Was ist in diesem Rahmen "wirtschaftlich" oder "notwendig"?

Ausreichend wäre, eine Formulierung zu finden, die unverhältnismäßige Luxusmodernisierungen ausschließt.

Vereinfachtes Verfahren für Kleinvermieter
Bei der Mieterhöhung nach Modernisierung soll ein vereinfachtes Verfahren eingeführt werden. Im vereinfachten Verfahren sollen die Instandhaltungskosten mit einer Pauschale angesetzt und der Zinsvorteil zinsloser oder zinsverbilligter Darlehen, die zur Finanzierung der Maßnahme aufgenommen worden sind, unberücksichtigt bleiben. Dafür soll der Prozentsatz, mit dem die Modernisierungskosten auf den Mieter umgelegt werden können, nur 4 % jährlich betragen. Der Vermieter kann wählen, ob er von dem vereinfachten Verfahren Gebrauch machen möchte.

Bewertung:
Die Regelung muss alternativ bleiben. Unklar ist die Höhe der Pauschale. Bleibt es bei den 4 %, so fragt sich, ob sich die Regelung überhaupt als sinnvolle Alternative anbietet.

Einfügung des altersgerechten Umbau in den Katalog des § 555 b BGB
Der Katalog der Modernisierungsmaßnahmen in § 555b BGB soll um eine Regelung ergänzt werden, nach der auch Maßnahmen zum alters- oder behindertengerechten Umbau eine Modernisierung darstellen, wenn die Wohnung zum dauerhaften Gebrauch durch diese Nutzergruppen bestimmt ist.

Bewertung:
Dies hat der GdW schon im Rahmen der Beratungen zur Mietpreisbremse gefordert. Eine derartige Regelung würde die bisherige Rechtsprechung des BGH aufgreifen und zunächst klarstellend wirken. Sie könnte aber eine Signalwirkung für den altersgerechten Umbau bedeuten.

Härtefall
Es soll durch ein gesetzliches Regelbeispiel klargestellt werden, dass eine finanzielle Härte regelmäßig dann vorliegt, soweit durch die Mieterhöhung der Anteil der Bruttokaltmiete am Nettoeinkommen des Mieters 40 % übersteigt. In Zukunft soll sich der Mieter auch dann auf eine ungerechtfertigte Härte berufen können, wenn die Mietsache in einen Zustand versetzt wird, der allgemein üblich ist.

Bewertung:
Die Regelung ist abzulehnen. Abzulehnen ist zum einen der Bezug auf die Bruttokaltmiete. Es  muss aber auch gewährleistet sein, dass ein Mieter, der bei Mietbeginn schon nah an der "40 % Mietbelastung" liegt, sich nicht mehr auf den Härtefalleinwand berufen kann. Ferner müssen Transferleistungen herausgerechnet werden.

Die Möglichkeit einer Berufung auf den Härtefalleinwand auch bei Versetzung der Wohnung in einen allgemein üblichen Zustand gefährdet die wohnungspolitische Zielrichtung des § 559 BGB, nämlich die permanente Modernisierung des Bestandes. Ausreichend ist eine Regelung, die unverhältnismäßige Modernisierungsmaßnahmen im Sinne eines bewussten Herausmodernisierens ausschließt.

3.  Die relevante Wohnfläche

Für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und für Mieterhöhungen nach Modernisierung der Mietsache sollen in jedem Fall die tatsächlichen Wohnflächen maßgeblich sein. Auch die Umlage von Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche soll sich künftig nach den tatsächlichen Flächenverhältnissen richten.

Bewertung:
Zur Bewahrung des Rechtsfriedens und Verringerung einer Einspruchs- und späteren Prozesslawine ist eine Toleranz erforderlich. Dies ist gerade bei bestehenden Mietverhältnissen von Bedeutung, da die Berechnung der tatsächlichen Wohnfläche mit Schwierigkeiten verbunden ist, die sich sowohl zu Gunsten, als auch zu Lasten des Mieters auswirken können.

4.  Harmonisierung der Verzugsfolgen

Nach der sogenannten Schonfristregelung des § 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB wird eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam, wenn die Vermieterin oder der Vermieter bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete befriedigt wird. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung findet diese Heilungsregelung keine analoge Anwendung auf eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Vor diesem Hintergrund sollen die Wirkungen einer Zahlung innerhalb der Schonfrist bei außerordentlicher Kündigung wegen Zahlungsverzugs weitestgehend auf die ordentliche Kündigung übertragen werden.

Bewertung:
Die Umsetzung im Gesetz selber bleibt abzuwarten. Wiederholtes "Nichtzahlen" muss aber trotz Zahlung innerhalb der Schonfrist eine Kündigung zur Folge haben. Dies dürfte zwar im Rahmen der bisherigen Rechtsprechung möglich sein, hier sollte eine Klarstellung im Gesetz erfolgen.

 

Festzuhalten ist:
Die Modernisierung des Wohnungsbestandes ist massiv gefährdet, wenn die Mieterhöhungsmöglichkeiten nach einer Modernisierung tatsächlich so eingeschränkt werden, wie in dem Eckpunktepapier vorgesehen. Dies würde sich auch auf die Erreichung der Klimaschutzziele auswirken und auch auf die notwendige Anpassung des Wohnungsbestandes auf den demographischen Wandel.

Da die Eckpunkte noch nicht mit der CDU abgestimmt sind, ist zu hoffen, dass die Überlegungen noch zahlreiche Korrekturen erfahren.

Bei Rückfragen steht Ihnen Frau Sigrid Feßler (Telefon 0711 16345-113) zur Verfügung.

zum Anfang
Wohnungspolitik

Wohnungspolitische Themen

1.    Neuregelungen im Planungsrechts im Rahmen des Asylverfahrensbeschleunigungsgesetzes

Im Planungsrecht erfolgten im Rahmen des Asylverfahrensbeschleunigungsgesetzes vom 20. Oktober 2015 einige Neuregelungen, die als BauGB – Novelle 2015 beschlossen wurden. Die Regelungen sind bis zum 31.12.2019 befristet.

  • Die Umnutzung von Bestandsbauten in Anlagen zur Flüchtlingsunterbringung wird erleichtert. (§ 34 Abs. 3a BauGB und § 246 Abs. 8 BauGB ). Bei der Nutzungsänderung sämtlicher zulässigerweise errichteter baulicher Anlagen in Anlagen der Flüchtlingsunterbringung kann vom Erfordernis des Einfügens abgesehen werden.

  • Die Einordnung von Anlagen zur Flüchtlingsunterbringung in Baugebiete wird erleichtert. Ihre Zulassung steht in der Regel nicht im Widerspruch zur Zweckbestimmung des jeweiligen Baugebietes (§ 246 Abs. 11 BauGB).

  • Für mobile Unterkünfte sind Befreiungen auch dann möglich, wenn Grundzüge der Planung berührt werden. Behelfsunterkünfte können damit z. B. auch auf festgesetzten Gemeinbedarfsflächen (etwa Parkplätzen) genehmigt werden. Die Regelung ist auch in reinen Wohngebieten, Gewerbegebieten und Industriegebieten anzuwenden (§ 246 Abs. 12 BauGB).

  • Die Errichtung mobiler Unterkünfte sowie die Umnutzung vorhandener Bauten in Anlagen für Flüchtlinge im Außenbereich werden erleichtert (§ 246 Abs. 13 BauGB).

  • Generalklausel analog § 37 BauGB (§ 246 Abs. 14 BauGB): In Anknüpfung an § 37 BauGB wird geregelt, dass für Anlagen für Flüchtlinge von den Vorschriften des BauGB in erforderlichem Umfang abgewichen werden kann. Dies gilt auch, wenn die Einrichtung von einem Dritten (z. B. von Landkreisen oder Privaten) betrieben wird.

  • Beteiligungsfristen für die Naturschutzbehörden und die Gemeinden werden auf einen Monat verkürzt (§ 246 Abs. 15 BauGB).

Die Regelungen beziehen sich nicht auf die allgemeine Wohnnutzung. Daher können die Unterkünfte auch nicht in der Folgenutzung als normale Wohnnutzungen angesehen werden.

Der GdW hat in seiner Stellungnahme vom 20.09.2015 zum Gesetzentwurf gefordert, dass nicht nur die Erstunterbringung planungsrechtlich erleichtert werden muss, sondern planungsrechtliche Unterstützungen für schnelleren und mehr bezahlbaren Wohnraum erforderlich sind.

Wichtig wäre die Übertragbarkeit der Neuregelungen auf die Belange des Wohnungsbaus, flankiert durch flexiblere Möglichkeiten zur Nachverdichtung in Bebauungsplänen und durch flexiblere Vorgaben der Baunutzungsverordnung.

 

2.    Veränderungen bei der EnEV aufgrund des Asylverfahrensbeschleunigungsgesetzes ab sofort und Umsetzung der zweiten Stufe ab 01.01.2016

Die EnEV 2014 wurde im Rahmen des Asylverfahrensbeschleunigungsgesetz in Bezug auf Flüchtlingsunterkünfte angepasst. Die Ausnahmeregelungen gelten jedoch ausschließlich für Aufnahmeeinrichtungen und Gemeinschaftsunterkünfte nach Asylgesetz. Außerdem tritt am 01.01.2016 die zweite Stufe der EnEV 2014 mit einer 25%-igen Verschärfung der Anforderungen an den Neubau in Kraft.

Der GdW hat den nachfolgenden Überblick über den aktuellen Stand der EnEV zusammengestellt:

Änderungen aufgrund des Asylverfahrensbeschleunigungsgesetzes
Aufgrund der Verordnung zum Asylverfahrensbeschleunigungsgesetz vom 24. Oktober 2015 wurde die EnEV geändert. Es wurde ein neuer § 25a eingefügt. Danach gelten bis zum 31.12.2018 einige Ausnahmen von der EnEV:

  • Gebäude, die geändert, erweitert oder ausgebaut werden, um sie als Aufnahmeeinrichtungen oder als Gemeinschaftsunterkünfte nach Asylgesetz zu nutzen, sind bis 31.12.2018 von den Anforderungen des § 9 EnEV befreit, d. h. von den Anforderungen der EnEV an die Änderung, die Erweiterung und den Ausbau von Gebäuden. Eingehalten werden müssen aber die Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach den anerkannten Regeln der Technik.

  • Gebäude, die als Aufnahmeeinrichtungen oder als Gemeinschaftsunterkünfte nach Asylgesetz genutzt werden, sind bis 31.12.2018 von der Pflicht zur nachträglichen Dämmung oberster Geschossdecken befreit. Die Ausnahme gilt jedoch nicht für die Pflicht zur Außerbetriebnahme alter Heizkessel. Diese Pflicht besteht weiter.

  • Die Behörden sollen von einer unbilligen Härte ausgehen, wenn die Anforderungen der EnEV im Einzelfall die Schaffung von Aufnahmeeinrichtungen oder von Gemeinschaftsunterkünften nach Asylgesetz erheblich verzögern würden.

Das Gesetz finden Sie unter http://www.gesetze-im-internet.de/enev_2007/ bzw. auf der Homepage des vbw (www.vbw-online.de) auf der Mitgliederseite unter der Rubrik "Zuwanderung Flüchtlinge".

Veränderungen der EnEV 2014 ab 01.01.2016
Die Anforderungen der EnEV an Neubauten erhöhen sich ab 01.01.2016 um 25 %.

Die Verschärfung der EnEV bei Neubauten (im Folgenden wegen des Termins des Inkrafttreten EnEV 2016 genannt) erfolgt für den Primärenergiebedarf und den spezifischen Transmissionswärmeverlust (der nichts anderes ist als ein mittlerer Wärmedurchgangskoeffizient der Gebäudehülle):

  • Der zulässige Primärenergiebedarf wird - wie bisher - anhand des Referenzgebäudes berechnet, dann aber mit 0,75 multipliziert.

  • Der zulässige mittlere Wärmedurchgangskoeffizient wird nicht mehr einer Tabelle entnommen, sondern es gilt der Wert des Referenzgebäudes.

Dies hat sehr unterschiedliche Auswirkungen auf die Gebäudeausführung, je nach Art der Energieversorgung des Gebäudes. So sind Gebäude, die mit einer Gas-Brennwertheizung und Solaranlage (wegen des EEWärmeG!) versorgt werden, sehr viel stärker betroffen als z. B. Gebäude mit primärenergetisch günstiger Fernwärme, d. h. ihr Wärmeschutz muss sehr viel stärker verbessert werden. Ein Gutachten zur EnEV beinhaltet dazu für ein großes Mehrfamilienhaus mit ca. 3.000 m² Wohnfläche folgende Beispiele:

Für Gebäude mit Gas-Brennwertkessel und Solaranlage verschärft sich der Wärmeschutz der Gebäudehülle überproportional um ca. 30 %. Dies aber nicht wegen der Nebenanforderung an den mittleren Wärmedurchgangskoeffizienten, sondern wegen der Hauptanforderung an den Primärenergiebedarf. Die zwei gleichzeitig geltenden Anforderungen führen regelmäßig zu Folgendem:

  • Bei Gebäuden mit weitgehend fossiler Energieversorgung muss der Wärmeschutz deutlich besser sein als er eigentlich zulässig wäre, um die Primärenergieanforderung einzuhalten und

  • bei Gebäuden mit primärenergetisch günstiger Energieversorgung (weitgehend regenerativ oder primärenergetisch günstige Fernwärme) kann regelmäßig der zulässige Wärmeschutz ausgeführt werden, während der Primärenergiebedarf weit unter der zulässigen Anforderung bleibt.

Das bedeutet im Beispiel mit Gas-Brennwertkessel und Solaranlage nach EnEV 2016 ca. 6 cm mehr Dämmung auf der Außenwand (z. B. 18 cm statt 12 cm) plus ca. 4 cm mehr Dämmung von Dach- und Kellerdecke plus Einsatz von Dreischeibenverglasung plus ausführliche Wärmebrückenberechnung mit optimierter Ausführung. Dazu kommt der Einsatz einer Abluftanlage mit optimierter Regelung (die zusätzliche Regelung wird mit 600 EUR pro WE angegeben). Diese rechnerische Energieeinsparung müsste sonst ebenfalls über mehr Wärmeschutz der Gebäudehülle ausgeglichen werden.

Für Gebäude mit z. B. Wärmepumpe, Holzpellets, primärenergetisch günstiger Fernwärme oder auch BHKW war bisher ein moderater Wärmeschutz zulässig (mittlerer Wärmedurchgangskoeffizient 0,5 W/m²K). Nach EnEV 2016 muss der mittlere Wärmedurchgangskoeffizient des Referenzgebäudes eingehalten werden (ca. 0,42 W/m²K für ein größeres freistehendes MFH). Das bedeutet im Beispiel ca. 12 cm Dämmung auf der Außenwand, ca. 16 cm Dämmung der obersten Geschossdecke, ca. 10 cm Dämmung der Kellerdecke, Zweischeibenverglasung mit U = 1,3 W/m²K, keine ausführliche Wärmebrückenberechnung.

Diese zunehmende Differenzierung darf als politisch gewollt gelten, ist in der wohnungswirtschaftlichen Praxis aber problematisch.

Zusammenspiel EnEV – EEWärmeG
Problematisch ist weiterhin das Zusammenspiel mit dem EEWärmeG. Es wurde nicht an die novellierte EnEV angepasst. Zwei Punkte scheinen wichtig:

  • Das EEWärmeG fordert bei Solaranlagen wesentlich größere Solarflächen als eine Berechnung nach EnEV und erhöht damit die Investitionskosten. Entsprechend einem Leitfaden des ehemaligen BMVBS rechnet die EnEV für ein Gebäude mit etwa 1.000 m² Wohnfläche mit 18 m² (Röhrenkollektor) bis 27 m² (Flachkollektor) Solaranlage, während das EEWärmeG 36 m² verlangt.

  • Als Ersatzmaßnahme steht im EEWärmeG weiter eine Unterschreitung der EnEV um 15 %. Damit dürfte die Nutzung von Ersatzmaßnahmen erschwert sein. Galt bisher quasi ein Effizienzhaus 85 als Ersatzmaßnahme, ist es nun ein "Effizienzhaus 64" (das es so natürlich nicht gibt), weil die 25 % Verschärfung noch mal um 15 % unterboten werden müssen.

Weitere Veränderungen
Neben diesen hauptsächlichen Änderungen ändern sich noch einige kleinere Dinge.

  • Der Primärenergiefaktor für Strom wurde bereits zum 01.05.2014 von 2,6 auf 2,4 vermindert und wird ab 01.01.2016 nur noch 1,8 betragen. Der Grund dafür ist der große Anteil erneuerbarer Energien im Strommix. Die Folge sind rechnerische Erleichterungen bei der Berechnung von Wärmepumpen und elektrischer Warmwasserbereitung.

  • Rein rechnerisch ist der Primärenergiebedarf auch etwa 4 % geringer als früher, weil mit einem wärmeren Klimadatensatz (Potsdam) als früher (Würzburg) gerechnet wird. Das hat aber auf das Anforderungsniveau keinen Einfluss. Der berechnete Primärenergiebedarf des Referenzgebäudes ist zwar etwas niedriger, aber dahinter steht ja eine bestimmte Referenzausführung, an der sich dann das echte geplante Gebäude messen muss.

  • Bereits seit 01.05.2014 gelten höhere Anforderungen an den sommerlichen Wärmeschutz im Neubau. Neben Anpassungen im Rechenverfahren in der maßgeblichen Norm DIN 4108-2 ist dies durch das bereits oben angesprochene wärmere Referenzklima mitbestimmt.

  • Die EnEV sieht vor, dass ein Modellgebäudeverfahren (umgangssprachlich EnEV-easy, in der EnEV "Ausstattungsvarianten" genannt) veröffentlicht wird, das für Wohngebäude bis 2.000 m² eine tabellarische Erfüllung der EnEV erlaubt. Die Tabellen sind noch nicht veröffentlicht. Für die Wohnungswirtschaft dürften sie weitgehend uninteressant sein, weil die Tabellenwerte auf der sicheren Seite liegen werden und der Aufwand zur Erfüllung der EnEV dadurch deutlich höher ausfallen wird als bei einer normalen Berechnung nach EnEV.

  • Die KfW wird ihre Förderung verändern. Mit der Absenkung des zulässigen Primärenergiebedarfs liegt die Anforderung der EnEV an Neubauten ab 2016 quasi bei einem Effizienzhaus 75 (das es so nicht gibt). Die KfW wird deshalb ab 01.04.2016 im Neubau die Förderung des Effizienzhauses 70 einstellen und nur noch Effizienzhäuser 55 und 40 fördern. Dazu kommt ein neuer Förderstandard Effizienzhaus 40 plus für Plusenergie-Neubauten.

Stichtagsregelung
Der 01.01.2016 ist Stichtag für die neuen Anforderungen der EnEV an Neubauten. Sie gelten, wenn ab 01.01.2016

  • der Bauantrag gestellt oder eine Bauanzeige gemacht wird,

  • ein nicht genehmigungsbedürftiges Bauvorhaben an die Behörde zur Kenntnis gegeben wird,

  • bei sonstigen nicht genehmigungsbedürftigen Vorhaben, insbesondere genehmigungs-, anzeige- und verfahrensfreien Vorhaben, die Bauausführung begonnen wird.

Der GdW als auch die Regionalverbände haben vehement für eine befristete Aussetzung der 2. Stufe der EnEV plädiert. Dies wurde von der Bauministerkonferenz abgelehnt. Dennoch soll das Bundesbauministerium bis Mitte 2016 Vorschläge für eine Neukonzeption von EnEV und Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz erarbeiten und einer Sonderkonferenz der Bauminister vorlegen.

3.    Entsorgung HBCD-haltiger Polystyrol-Dämmstoffe

Aufgrund eines Beitrags des NDR am 16.11.2015 zur "Wärmedämmung" haben sich Rückfragen hinsichtlich der zukünftigen Entsorgung von Polystyrol-Dämmung mit HBCD-Flammschutzmitteln ergeben.

Der GdW hat die einzelnen Fragen wie folgt zusammengefasst:

  • Nach den derzeit vorliegenden Verordnungsentwürfen sollen Dämmstoffe als Abfall zukünftig zwar getrennt gesammelt werden, es ist aber hinsichtlich der Gefährlichkeit keine Veränderung der Einstufung gegenüber dem derzeitigen Stand vorgesehen. Derzeit befinden sich die Abfallverzeichnis-Verordnung und die Gewerbeabfallverordnung in der Überarbeitung.

 

Abfallverzeichnisverordnung bzw. Verordnung über das Europäische Abfallverzeichnis
Diese Verordnung wurde am 12.08.2015 als Kabinettsentwurf vorgelegt und zwischenzeitlich im Bundesrat behandelt. Die Verordnung zur Umsetzung der novellierten abfallrechtlichen Gefährlichkeitskriterien passt die bisherigen Regelungen zur Einstufung von Abfällen als gefährliche Abfälle an die Rechtsvorschriften der Gemeinschaft über Chemikalien, hier die Verordnung (EG) Nr. 1272/2008 (sog. CLP-Verordnung), an. Die Änderungen betreffen im Wesentlichen die Aluminiumproduktion, Quecksilber und spezielle Chemikalien. An der Eingruppierung von Dämmstoffen wird keine Änderung vorgenommen.

Zur Eingruppierung von Dämmstoffen hat die GdW-Information 147 "Wärmedämmung" im März 2015 gesagt: "Abfallrechtlich fallen HBCD-haltige Dämmstoffe unter den normalen Abfallschlüssel für Dämmmaterialien ("17 06 04 Dämmmaterial mit Ausnahme desjenigen, das unter 17 06 01 und 17 06 03 fällt"). Sie unterschreiten den Grenzwert für Gesundheitsschädlichkeit nach Abfallverzeichnis-Verordnung. Auch das UBA sieht keinen Grund einer anderen Einstufung und geht davon aus, dass sich an der thermischen Verwertung mit vollständiger Zerstörung des HBCD auch in Zukunft nichts ändern wird. Allerdings wird zukünftig eine sorgfältige Trennung für die Entsorgung notwendig sein. Ein werkstoffliches Recycling solcher Dämmstoffe wird wahrscheinlich nicht stattfinden können."

Asbesthaltige und als krebserregend eingestufte Dämmstoffe gelten bereits als gefährliche Abfälle. 

Gewerbeabfallverordnung

Aktuell hat das BMUB den Referentenentwurf einer Novelle der Verordnung über die Bewirtschaftung von gewerblichen Siedlungsabfällen und von Bau- und Abbruchabfällen (Gewerbeabfallverordnung – GewAbfV) vorgelegt. Als Grundlage für die Novelle wird das Kreislaufwirtschaftsgesetz angegeben. Hinsichtlich der Behandlung von Dämmstoffen soll eine Pflicht zur getrennten Erfassung der Abfälle eingeführt werden. Diese soll entfallen, soweit die getrennte Sammlung der jeweiligen Abfallfraktion technisch nicht möglich oder wirtschaftlich nicht zumutbar ist. Die geplante Pflicht zur getrennten Erfassung von Dämmstoffen wird wie folgt begründet:

"Dämmstoffe aus Polystyrol oder Polyurethan, die als Abfall anfallen, sind grundsätzlich nicht als gefährlicher Abfall eingestuft, obwohl sie in der Regel den bromierten Flammhemmer Hexabromcyclododecan (HBCD) enthalten. Diese Substanz ist seit kurzem in der EU-Verordnung über persistente organische Schadstoffe, der sog. EU-POP-Verordnung (850/2004/EG) gelistet. Da nach den Anforderungen der EU-POP-Verordnung (Persistent Organic Pollutants) HBCD-haltige Abfälle dauerhaft aus dem Wirtschaftskreislauf auszuschleusen und von möglichen Recyclingprozessen auszuschließen sind, ist es zukünftig verstärkt erforderlich, diese mineralölbasierten Dämmstoffe getrennt zu erfassen und der energetischen Verwertung bzw. Beseitigung zuzuführen. Dies wird durch die in der Regelung geforderte Getrennthaltung erreicht bzw. unterstützt.“

Außer Dämmstoffen sollen gegenüber dem bisher geltenden Recht auch Holz, Bitumengemische und Baustoffe auf Gipsbasis als getrennt zu sammelnde Fraktionen neu hinzukommen. Auch Beton und Ziegel sollen getrennt gesammelt werden.

Der GdW wird sich mit anderen Verbänden zum Referentenentwurf abstimmen und eine Stellungnahme vorlegen. Frist zur Stellungnahme ist der 06.01.2016.

Nach Aussagen des BMUB ist die Entsorgung HBCD-haltiger Polystyrol-Dämmstoffe nicht in jeder Müllverbrennungsanlage möglich, da nicht überall die nötigen technischen Voraussetzungen gegeben sind, HBCD dauerhaft auszuschleusen. Allerdings haben sowohl BMUB als auch UBA betont, dass genügend geeignete Anlagen zur thermischen Behandlung zur Verfügung stehen. Hieraus sollten sich keine höheren Kosten als bisher ergeben.

4. Wohnungswirtschaft legt neuen Leitfaden zur Nachhaltigkeitsberichterstattung vor

Im Rahmen der Tagung des GdW zum Thema „Nachhaltigkeit in der Wohnungswirtschaft“ wurde ein „"Leitfaden zur branchenspezifischen Ergänzung des DNK – Orientierungshilfe für Wohnungsunternehmen des GdW“ vorgestellt, der die Wohnungsunternehmen darin unterstützen sollen, die Kriterien des Deutschen Nachhaltigkeitskodex (DNK) zu beantworten und damit ihre Leistungen, beispielsweise beim altersgerechten Umbau und der energetischen Sanierung, noch besser zu kommunizieren.     

Zur Nachhaltigkeitsberichterstattung gegenüber Stakeholdern hat der GdW gemeinsam mit der Arbeitsgemeinschaft Große Wohnungsunternehmen (AGW) und dem Rat für Nachhaltige Entwicklung (RNE) im vergangenen Jahr eine auf die Wohnungswirtschaft ausgerichtete branchenspezifische Ergänzung des Deutschen Nachhaltigkeitskodex (DNK) vorgenommen. Damit wird vor allem kleineren und mittleren Wohnungsunternehmen, die keine umfassende Nachhaltigkeitsberichterstattung durchführen, ein Instrument für eine sehr schlanke und fokussierte Berichterstattung an die Hand gegeben.

In dem Leitfaden haben sechs Wohnungsunternehmen einem gemeinsamen Modellprojekt den Prozess der Abgabe einer DNK-Entsprechenserklärung, eines darauf bezogenen Erfahrungsaustausches sowie einer gegenseitigen Beratung durchlaufen.  

Der Leitfaden steht auf der Homepage des vbw (www.vbw-online.de) im Mitgliederbereich unter der Rubrik „Brancheninfos GdW“ zum Download.

Alle Infos zum Deutschen Nachhaltigkeitskodex finden Sie auch unter:  http://www.deutscher-nachhaltigkeitskodex.de.

 

5.    Bundeswirtschaftsministerium präsentiert Ergebnisse der Studie zu Genossenschaften

Das Bundeswirtschaftsministerium hat eine Studie in Auftrag gegeben zum Thema „Potentiale und Hemmnisse von unternehmerischen Aktivitäten in der Rechtsform der Genossenschaft“. Die Ergebnisse wurden am 23.11.2015 im Ministerium in Berlin vorgestellt und ausgewertet, um möglichst ergebnisorientierte Handlungsoptionen zu erhalten.

Im Kern der Studie geht es um die Frage nach den administrativen Belastungen für Genossenschaftsgründer und das Kosten-Nutzen-Verhältnis der genossenschaftlichen Gründungsberatung und der Prüfung. Etwa 300 Genossenschaften der insgesamt 2.300 genossenschaftlichen Gründungen der Jahre 2000 bis 2013 wurden hierzu befragt. Mit der Studie sollte geprüft werden, ob sich für kleinere Initiativen im bürgerschaftlichen Engagement ein Reformbedarf des Genossenschaftsgesetzes ableiten lässt. Die Studie macht deutlich: Genossenschaftsgründer stufen die Vorteile der obligatorischen Gründungsbegutachtung und anschließenden Pflichtprüfung – wie Sicherheit und Vertrauen – mehrheitlich viel höher ein als die damit verbundenen Kosten und administrativen Belastungen. Danach sind 95% der Genossenschaftsgründer zufrieden mit der gewählten Rechtsform, 87% Prozent mit der Arbeit ihres Prüfungsverbandes und 95% der genossen­schaftlichen Gründer beurteilen die Beratung durch ihren Genossenschaftsverband im Gründungsprozess als hilfreich. Befragt wurden Genossenschaften mit den unterschiedlichsten Tätigkeitsbereichen, also nicht nur neu gegründete Wohnungsbaugenossenschaften.

Die große Zustimmung zeigt, dass die Genossenschaftsgründer die Beratung des Prüfungsverbandes mit Blick auf ein solides Geschäftsmodell und eine vertrauensfördernde Zusammen­arbeit schätzen. Wichtig sind vor allem Sicherheit und Transparenz für die meist ehrenamtlich tätigen Verantwortlichen einer Genossenschaft. Auch die ganz kleinen Genossenschaften sind von der beratenden und prüfenden Unterstützung durch den Verband überzeugt. Als Ergebnisse der Studie kann von daher festgehalten werden, dass kein Änderungsbedarf im Genossenschaftsgesetz besteht. Die Idee, eine haftungsbeschränkte Kooperationsgesellschaft in das Genossen­schaftsgesetz einzuführen, lehnen die Genossenschaftsverbände daher entschieden ab.

Für unternehmerische Initiativen des bürgerschaftlichen Engagements gibt es das Vereinsrecht, das gegebenenfalls angepasst werden kann. Die gemeinsame Presseerklärung von DGRV und GdW sowie die des Bundeswirtschaftsministeriums anlässlich der Veranstaltung finden Sie auf unserer Hompage (www.vbw-online.de) im Mitgliederbereich unter der Rubrik Brancheninfos aus dem vbw  „Genossenschaften“.

Wie der GdW mitteilt, hat der Vertreter des Bundesjustizministeriums als das zuständige Gesetzgebungsorgan im Nachklang der Veranstaltung noch keine explizite Aussage getroffen, ob und wenn ja, welche gesetzlichen Änderungen es geben wird. Er hat jedoch ausgeführt, dass die Studie des BMWi eindeutig gezeigt habe, dass sich die genossenschaftliche Pflichtprüfung bewährt habe. Es sei somit schwer zu begründen, automatisch alle kleinen Genossenschaften von der Pflichtprüfung zu befreien. Unabhängig davon liegt von der Konferenz der Justizminister der Länder ein Beschluss zum Thema "Geeignete Rechtsform für bürgerschaftliches Engagement" vor. Darin werden Überlegungen zur Schaffung geeigneter rechtlicher Rahmenbedingungen für bürgerschaftliches Engagement, das auf einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb gerichtet ist, befürwortet und das BMJV aufgefordert, zeitnah geeignete Vorschläge zu unterbreiten. Der GdW wird die Studie und die Ergebnisse der Diskussion der BMWi-Veranstaltung zusammen mit dem DGRV im Rahmen des Freien Ausschusses der deutschen Genossenschaftsverbände im Dezember dieses Jahres auswerten und die gemeinsamen weiteren Aktivitäten gegenüber Regierung und Politik abstimmen. Sobald es hierzu weitere Ergebnisse gibt, werden wir Sie informieren.

 

6.    GdW legt Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2015/2016 vor

Der GdW hat die neue Ausgabe seiner jährlichen Publikation "Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends" – das umfassendste Zahlenwerk für die deutsche Wohnungswirtschaft – veröffentlicht. Fundament der Berichterstattung sind eigene umfassende Erhebungen bei den vom GdW bundesweit vertretenen 3.000 Wohnungs- und Immobilienunternehmen. Diese Daten werden wohnungswirtschaftlich relevanten Ergebnissen der amtlichen Statistik und weiterer Erhebungen von Branchentrends gegenüber gestellt.

Die Daten gehen in die derzeitige Diskussion über die steigende Zuwanderung aus dem Ausland und über die Nachfrage auf den Wohnungsmärkten ein. Die Nettozuwanderung aus dem Ausland, ist in den letzten Jahren Jahr für Jahr gestiegen. Im Jahr 2015 werden über 800.000 Menschen erwartet. Auch diese Zahl steigt. Wir brauchen mehr bezahlbaren Wohnraum für diese Menschen, aber auch für die Menschen, die in Deutschland leben und sich auf dem Wohnungsmarkt alleine schwer tun. Rund 400.000 Wohnungen müssen nach dem Pestel Institut in den kommenden fünf Jahren pro Jahr neu gebaut werden; das sind rund 140.000 Mietwohnungen mehr als 2015 gebaut worden sind.

Die Broschüre enthält viele weitere Kennziffern, Tabellen und Grafiken zur Entwicklung der Branche und der Wohnungsmärkte und insbesondere über folgende Aspekte:

  • die Entwicklung des Wohnungsangebotes (Wohnungsbautätigkeit, Entwicklung und Struktur der Wohnungsbauinvestitionen, preisgebundener Wohnungsbestand)
  • die Auswirkungen der Zuwanderung nach Deutschland und der steigenden Flüchtlingszahlen auf die Wohnungsnachfrage
  • die wachsende Bedeutung des Stadtumbaus in schrumpfenden Regionen
  • die Entwicklung von Mieten und Betriebskosten sowie die Steigerung von Baukosten


Die Veröffentlichung kostet 35,- Euro und kann bestellt werden bei: Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Munzinger Straße 9, 79111 Freiburg, Telefon: 0180 55 55 691*,
Telefax: 0180 50 50 441*, http://www.haufe.de/immobilien/de.

7.    GdW – Studie Schwarmstädte in Deutschland

Der GdW hat Sie über die Studie "Schwarmstädte in Deutschland – Ursachen und Nachhaltigkeit der neuen Wanderungsmuster" informiert. Die Regionalverbände haben sich an der Studie, die vom Forschungs- und Beratungsinstitut empirica erstellt wurde, finanziell beteiligt. Die Studie leistet eine umfassende Gesamtschau der Binnenumzüge in Deutschland, betrachtet das Wanderungsverhalten verschiedener Altersgruppen und fragt nach der Nachhaltigkeit und den Ursachen dieser neuen Wanderungsmuster.

Die Studie steht auch auf der Homepage des vbw (www.vbw-online.de) im Mitgliederbereich unter der Rubrik Brancheninfos aus dem GdW "Studien" zum Download zur Verfügung.

8.    Endbericht der Baukostensenkungskommission

Das BMUB hat am 27.11.2015 den Endbericht der Baukostensenkungskommission vorgestellt.

In der Baukostensenkungskommission haben Bund, Länder und Kommunen, die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, die Bauindustrie, Bauwirtschaft, Planer, Wissenschaft sowie das DIN zusammengearbeitet.

Frau Dr. Vogler, die den GdW in der Baukostenkommission vertreten hat, hat die Ergebnisse wie folgt zusammengefasst:

Wichtigstes Ergebnis ist, dass nicht eine spezielle Maßnahme allein in der Lage ist, die Baukosten zu senken, sondern dass es eine Vielzahl von Stellschrauben gibt, die alle gleichermaßen bedient werden müssen. Der Bericht enthält 70 entsprechende Empfehlungen und hebt daraus folgende hervor:

  • Es sollte eine verpflichtende Folgenabschätzung für die Kosten des Wohnens für alle Entwürfe von Gesetzen, Verordnungen und Normen eingeführt werden.
  • Auf die stetige Zunahme kostenverursachender Anforderungen aus den verschiedensten Rechtsbereichen sollten der Bund und die Länder mit einer Transparenzinitiative reagieren. Neue Anforderungen sollten verpflichtend daraufhin geprüft werden, in welchem Umfang damit Kostensteigerungen verbunden sind und das Bauen und Wohnen dadurch verteuert wird.
  • Generell sollten bei Normungsprozessen die Auswirkungen auf die Höhe der Baukosten bestimmt werden, um eine Kosten-Nutzen-Abwägung vornehmen zu können.
  • Die Länder werden aufgefordert, die Landesbauordnungen stärker an der Musterbauordnung zu orientieren. Der Bestandsschutz sollte in die Musterbauordnung einfließen und einheitlich von den Ländern umgesetzt werden. Gegenüber dem Bundesrecht sollten die Länder keine zusätzlichen Anforderungen an das Bauen stellen.
  • Im Zuge einer umsichtigen Stadtentwicklungsplanung müssen Stellplatzanforderungen an die heutige Nachfrage angepasst und durch neue Mobilitätskonzepte ergänzt oder ersetzt werden.
  • Des Weiteren ist nach Möglichkeit eine Nachverdichtung von Wohnsiedlungen, Brachflächen und Baulücken unter Berücksichtigung ihrer Nutzungsfunktion sowie sozialer, ökologischer und ökonomischer Aspekte anzustreben.
  • Die Mindestanforderungen an den Schallschutz bedürfen einer kritischen Überprüfung hinsichtlich der Kosten-Nutzen-Relevanz, einer Vereinheitlichung sowie einer rechtlichen Absicherung.
  • Brandschutzanforderungen der örtlichen Feuerwehren dürfen die öffentlich-rechtlichen Regelungen des Baurechts nicht weiter verschärfen.

Der GdW weist noch auf zwei weitere Punkte aus dem Bericht hin:

  • Hinsichtlich der EnEV konstatiert der Bericht im Fazit zu Kapitel 3.2: "Die beschlossenen Änderungen der EnEV (2014), die zum 1. Januar 2016 wirksam werden, führen in den Kostengruppen 300 und 400 zu Mehrkosten zwischen voraussichtlich 6 und 7 %. Das aus volkwirtschaftlicher Sicht "kostenoptimale Niveau“ im Sinne der europäischen Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (2010/31/EU vom 19. Mai 2010) wird unter den gegenwärtigen Rahmenbedingungen als im Wesentlichen erreicht angesehen. Insgesamt ist festzustellen, dass die EnEV sich mit ihren gegenwärtigen Bilanzierungsparametern im Grenzbereich der Wirtschaftlichkeit aus betriebswirtschaftlicher Sicht befindet.“
    Das heißt nichts anderes, als dass aus Sicht der Baukostensenkungskommission weitere Verschärfungen weder hinsichtlich der EU-Gebäuderichtlinie (volkswirtschaftlich) noch in Bezug auf das Wirtschaftlichkeitsgebot des EnEG (betriebswirtschaftlich) vertretbar sind.
  • Es wurde in den Anhang 9 eine "Übersicht des GdW zu kostensteigernden Maßnahmen aufgrund geänderter Vorschriften in den letzten Jahren und von in Planung befindlichen Maßnahmen“ aufgenommen, die belegt, dass der Geschosswohnungsbau insgesamt seit 2009 mit einmaligen Kosten in Höhe von 2 Mrd. EUR und mit jährlichen Kosten in Höhe von 2,7 Mrd. EUR  zusätzlich belastet wurde und dass weitere nicht bezifferbare Mehrkosten entstanden und drohen weiter zu entstehen.

Die wesentliche Aufgabe besteht nun darin, darauf zu drängen, dass die Empfehlungen schnell umgesetzt werden.

Im Rahmen der Kommissionsarbeit sind auch sechs Forschungsvorhaben durchgeführt worden. Zwei Berichte sind bereits veröffentlicht, zu zwei weiteren Vorhaben sind zumindest Ergebnisse veröffentlicht, siehe die Links:Institut für

1. Angewandte Bauforschung Weimar gGmbH: http://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/FP/Ablage_Meldungen/KM_ZB_Bauteile_Abschluss.html

2.   Institut für Bauökonomie an der Universität Stuttgart: 

3.   Institut Wohnen und Umwelt GmbH und Lehrstuhl Ökonomie und Ökologie des Wohnungsbaus am Karlsruher Institut für Technologie: Weiterentwicklung der Lebenszykluskosten-Methodik.

4.   InWIS Forschung und Beratung GmbH und EBZ Business School / iwb Entwicklungsgesellschaft mbH: Analyse der Verursacher von Investitions- und Betriebskosten im Wohnungsbau..

5.     Kiel Economics Research & Forecasting GmbH & CO. KG: http://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/FP/ZB/Auftragsforschung/2NachhaltigesBauenBauqualitaet/2015/ZyklizitaetBaukosten/Zyklizitaet_node.html

6.   LK Argus GmbH: https://www.irbnet.de/daten/baufo/20150149/Projektkurzbeschreibung.pdf

Der Bericht steht Ihnen auf unserer Homepage (www.vbw-online.de) im Mitgliederbereich unter der Rubrik Brancheninfos aus dem GdW "Studien" zum Download zur Verfügung. Über den GdW erhalten Sie ferner in den nächsten Tagen ein gedrucktes Exemplar.

9.    Nachbesserungen bei der Novellierung des Kraft-Wärme-Kopplungsgesetz

Hierzu hatten wir mit vbw-info 09/2015 berichtet. Die Anstrengungen hatten Erfolg – die Förderung des Mieterstroms bleibt erhalten, sodass Mieter künftig von günstigerem Strom über Kraft-Wärme-Kopplung (KWK) profitieren können. Der neue Entwurf zur KWKG-Novelle wurde vergangene Woche im Bundestag verabschiedet.

Mieterstrom ist Strom, der in den Wohnquartieren erzeugt und nicht ins allgemeine Stromnetz eingespeist, sondern direkt von den Mietern genutzt wird. Mieter profitieren von solchen Mieterstrommodellen, denn der Strom bleibt im eigenen Quartiersnetz und erlaubt durch die Kraft-Wärme-Kopplung eine effiziente Versorgung mit Wärme. Gleichzeitig können Mieter durch einen reduzierten Arbeitspreis beim Strom im Vergleich zu einem Vertrag bei einem Grundversorger sparen.

Entgegen dem ursprünglichen Entwurf des Bundeswirtschaftsministeriums wurde jetzt im parlamentarischen Verfahren durchgesetzt, dass Projekte, die in einem geschlossenen System Energiedienstleistungen erbringen und dabei die volle EEG-Umlage zahlen, bis über 250 Kilowatt elektrisch (kWel) gefördert werden. Damit werden nun auch weiterhin Anlagen in einer Größe gefördert, wie sie für die Versorgung von Wohnquartieren mit Mieterstrom nötig sind. Die Förderung für Blockheizkraftwerke bis 50 kWel soll außerdem nicht wie ursprünglich geplant auf 45.000 Stunden abgesenkt werden, sondern bei 60.000 Stunden bleiben. Damit bleiben die kleinen Anlagen wirtschaftlich.  

Bei Rückfragen zu den einzelnen Themen steht Ihnen Frau Sigrid Feßler (Telefon 0711 16345-113) zur Verfügung.

zum Anfang
Förderung des Wohnungsbaus

Neues Förderprogramm des Bundes zum Bau von Variowohnungen

Der Bund fördert den forschungsbedingten Mehraufwand von Konzepten für Modellvorhaben, die flexibel den besonderen Anforderungen von unterschiedlichen Nutzergruppen (Studierenden, Auszubildenden und Rentnern) gerecht werden, sich für die Belange des demografischen Wandels eignen, nachhaltig sind und rationell und schnell mit möglichst geringen Kosten errichtet werden können. Für das neue Programm stehen 120 Millionen Euro bereit. Der Förderzeitraum läuft vom 01.01.2016 bis zum 31.12.2018.

Das Förderprogramm ist an nachhaltigen Kriterien ausgerichtet. Voraussetzung der Förderung ist eine Zertifizierung des Bauvorhabens im Rahmen eines entsprechenden Siegels. Der GdW bietet hier die Zertifizierung mit dem Siegel des Vereins zur Förderung der Nachhaltigkeit im Wohnungsbau Nawoh an.

Die Modellvorhaben werden im Rahmen der Forschungsinitiative Zukunft Bau des Bundesbauministeriums umgesetzt. Die Forschungsinitiative unterstützt den Erkenntniszuwachs und den Wissenstransfer im Bereich von technischen, baukulturellen und organisatorischen Innovationen im Bauwesen.

Anträge können ab sofort bis zum 30.06.2016 direkt bei der Bewilligungsbehörde, dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR), eingereicht werden.

Weiterführende Informationen können auf der Internetseite des BMUB und der Forschungsinitiative Zukunft Bau unter www.forschungsinitiative.de abgerufen werden.

zum Anfang
Förderung des Wohnungsbaus

Die KfW - Bankengruppe informiert

Die aktuellen Zinssätze, die seit dem 27.11.2015 gelten, können Sie der beigefügten Konditionenübersicht entnehmen. In der Übersicht wird auch das „Gültig ab“-Datum zu den einzelnen Zinssätzen ausgewiesen.  

zum Anfang
Förderung des Wohnungsbaus

KfW Information für Multiplikatoren

Erneuerbare Energien Speicher (275):

Auslaufen der Programmrichtlinien zum 31.12.2015

Die dem KfW-Programm „Erneuerbare Energien Speicher“ zugrunde liegende Förderrichtlinie des  Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie (BMWi) ist bis zum 31.12.2015 befristet. Anträge können noch bis zum 31.12.2015 gestellt werden, relevant ist das Datum des Antragseingangs bei der KfW. Eine Zusage der Anträge steht jedoch unter dem Vorbehalt der Verfügbarkeit von Mitteln aus dem Bundeshaushalt für Tilgungszuschüsse.

Das BMWi hat im Zusammenhang mit der Neuausrichtung des Strommarktes entschieden, dass es keine Fortführung der Speicherförderung im Rahmen des Programms nach dem 31.12.2015 geben wird.

Im wohnwirtschaftlichen KfW-Programm „Energieeffizient Bauen (153)“ können Batteriespeicher beim energieeffizienten Neubau zum KfW-Effizienzhaus 40 Plus mit gefördert werden.

Darüber hinaus können ab dem 01.01.2016 Kredite für Batteriespeicher in Verbindung mit Erneuerbaren Energien Anlagen im Rahmen des Programms „Erneuerbare Energien Standard“ (270) beantragt werden. Für den Verwendungszweck Batteriespeicher in Verbindung mit Erneuerbaren Energien Anlagen ist in diesem Programm keine Anlage zum Kreditantrag auszufüllen.

 

KfW-Konsortialkredit Energie und Umwelt (291) (vormals KfW Finanzierungsinitiative Energiewende):

Fortführung des Programms und Ausweitung der Förderung

Der KfW-Konsortialkredit Energie und Umwelt (vormals KfW-Finanzierungsinitiative Energiewende) dient der Finanzierung von größeren Unternehmensvorhaben im Zusammenhang mit der Energiewende.

Antragsberechtigt sind Unternehmen mit einem Umsatz von i.d.R. 500 Mio. EUR bis maximal 4 Mrd. EUR. Die Finanzierung erfolgt als Direktkredit im Rahmen von Bankenkonsortien (pari passu) zu Marktkonditionen. Optional kann zusätzlich eine Refinanzierung der Konsortialbanken durch einen bankdurchgeleiteten Kredit erfolgen. 

Wie bislang werden Unternehmensvorhaben zur Steigerung der Energieeffizienz, zum Ausbau und zur Nutzung Erneuerbarer Energien sowie Innovationsvorhaben (FuE) zur Energieeinsparung, -erzeugung, -speicherung und -übertragung mitfinanziert.

Ab sofort können auch Vorhaben im Bereich Umwelt-, Klima- und Ressourcenschutz mitfinanziert werden. Hierzu zählen zum Beispiel Vorhaben:

  • zur Erhöhung der Ressourceneffizienz/Materialeinsparung,

  • zur Abfallvermeidung, -behandlung und -verwertung,

  • zur Abwasserverminderung und -vermeidung sowie der Verbesserung der Abwasserreinigung,

  • zur Verminderung oder Vermeidung von Luftverschmutzungen einschließlich Geruchsemissionen, Lärm und Erschütterungen,

  • zum Boden- und Grundwasserschutz.

Als weitere Verbesserung wird das Programm für Auslandsvorhaben deutscher Unternehmen und deren Tochtergesellschaften mit Sitz im Ausland geöffnet.

Die aktuellen Merkblätter sind dieser KfW-Information für Multiplikatoren beigefügt.

zum Anfang
Mietrecht

Erhöhung Instandhaltungskostenpauschale zum 01.01.2016

Die Verwaltungs- und Instandhaltungskostenpauschale spielt in Baden-Württemberg nur noch für die öffentlich geförderten Wohnungsbestände eine Rolle, die nicht über das Landeswohnraumförderungsgesetz BW zum 01.01.2009 in den „preisfreien“ Bestand überführt worden sind. Dabei handelt es sich nur um die Wohnungen, die mit Wohnungsfürsorgemitteln, die aus Haushalten des Bundes sowie der früheren öffentlich-rechtlichen Sondervermögen des Bundes oder deren Rechtsnachfolger (Post, Bahn) finanziert worden sind. In diesen Fällen sind § 87a 2. WoBauG in der am 31.12.2001 geltenden Fassung und damit das Wohnungsbindungsgesetz weiter anzuwenden. Für den Großteil der Wohnungen, die bis zum 31.12.2008 der früheren Preisbindung unterlagen, gelten die Bestimmungen zur Anpassung der Instandhaltungskostenpauschalen nicht. Da nicht in allen Bundesländern eine dem LWoFG entsprechende Regelung eingeführt wurde bzw. die Mietpreisbindung aufgegeben wurde, ist für die Wohnungsunternehmen, die zwar ihren Sitz in Baden-Württemberg haben, aber über Wohnungsbestände in anderen Bundesländern verfügen, zu prüfen, ob die Regelungen über die Instandhaltungskostenpauschalen weiter gelten.

Die letzte Anpassung der Verwaltungs- und Instandhaltungskostenpauschale erfolgte zum 01.01.2014. Anpassungen erfolgen jeweils am 01.01. eines jeden darauf folgenden dritten Jahres. Die nächste Anpassung tritt folglich am 01. Januar 2017 ein. Neben der Anpassung auf Grundlage der Verbrauchpreisindex-Veränderung rücken die jeweiligen Grenzjahrgänge der jüngsten und mittleren Baualtersgruppe bei Erreichen der „Altersgrenze“ in die nächste ältere und damit in eine höhere Instandhaltungspauschale auf.

Im Jahr 2015 sind von der Erhöhung die Bezugsfertigkeitsjahrgänge 1994 und 1984 betroffen. Für diese erhöht sich die bisherige Instandhaltungskostenpauschale unter Berücksichtigung der Anpassung durch die Verbraucherpreisindexveränderung im Jahr 2016 wie folgt:

  • Bezugsfertigkeit  01.01.  bis  31.12.1994  von    8,62 Euro auf 10,93 Euro,
  • Bezugsfertigkeit  01.01.  bis  31.12.1984  von  10,93 Euro auf 13,97 Euro
    je Quadratmeter Wohnfläche jährlich. 

Voraussetzung ist, dass die betroffenen Wohnungen am 01.01.2016 noch dem Kostenmietrecht unterliegen.

Sollen die damit möglichen Mieterhöhungen zum 01. Januar 2016 wirksam werden, muss die entsprechende Erhöhungserklärung den Mietern gemäß § 10 Abs. 2 WoBindG spätestens am 15. Dezember 2015 zugegangen sein. Soweit mietvertraglich die jeweils gesetzlich zulässige Miete vereinbart wurde, ist auch eine rückwirkende Mieterhöhung möglich.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner Rain Ursula Hennes, Telefon 0711 16345-114) zur Verfügung.

zum Anfang
Stellenangebote / Stellengesuche

Stellenanzeigen

zum Anfang
Mietrecht

Mieterhöhung auch bei Wohnflächenabweichung nur unter Beachtung der Kappungsgrenze

Der Bundesgerichtshof hat am 18.11.2015 (Az.: VIII ZR 266/14) – unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung – entschieden, dass eine Mieterhöhung nach § 558 BGB auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen hat, unabhängig davon, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche angegeben und wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche ist.

Ausweislich der BGH-Pressemitteilung Nr. 189/2015 verlangt die Vermieterin einer Wohnung in Berlin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Die Wohnfläche ist im Mietvertrag mit 156,95 qm vereinbart. Die tatsächliche Wohnfläche liegt aber mit 210,43 qm 33,95 Prozent darüber. Die Vermieterin verlangt eine Erhöhung der Kaltmiete von rund 629 € auf rund 937 €. Darin ist eine Erhöhung der Kaltmiete um 15% enthalten sowie eine Erhöhung aufgrund der zusätzlichen, bislang nicht berücksichtigten Quadratmeter. Aufgrund der Berechnung nach der tatsächlichen Wohnfläche kommt es zu einer deutlichen Überschreitung der Kappungsgrenze (in Berlin 15%). Der Mieter hatte nur einer Mieterhöhung unter Beachtung der in Berlin geltenden Kappungsgrenze von 15% zugestimmt.

Die auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung um weitere 213,31 € gerichtete Klage der Vermieterin ist in den Vorinstanzen abgewiesen worden. Die vom Landgericht zugelassene Revision der Klägerin hatte keinen Erfolg. 

Der BGH hat jetzt entschieden, dass es im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße ankommt. § 558 BGB soll es dem Vermieter ermöglichen, eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete erzielen zu können. Für den Vergleich sei deshalb allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich, während etwaige Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße im Mieterhöhungsverfahren keine Rolle spielen können, denn sonst würden nicht die tatsächlichen, sondern vertraglich fingierte Umstände berücksichtigt.  

An seiner früheren Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 08.07.2009, Az.: VIII ZR 2015/08), dass der Vermieter sich an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen muss, wenn die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent beträgt, hält der Senat somit nicht mehr fest. Entsprechendes gilt für den umgekehrten Fall, dass die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß angegeben ist; hier kann der Vermieter die Miete gemäß § 558 BGB ebenfalls nur auf der Grundlage der tatsächlichen (niedrigeren) Wohnfläche erhöhen.  

Neben der Berücksichtigung der wirklichen Wohnungsgröße im Rahmen der allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften (§ 558 BGB) – das heißt unter Beachtung der Kappungsgrenze – besteht für den Vermieter keine weitere Möglichkeit der einseitigen Mietanpassung. Insbesondere ergibt sich aus einer unzutreffenden Wohnflächenangabe im Mietvertrag noch kein Anwendungsfall eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB). Dem steht bereits entgegen, dass die zutreffende Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche regelmäßig in die Risikosphäre des Vermieters fällt.  

Anmerkung

Für Vermieter hat die Entscheidung Auswirkungen auf die Mieterhöhungen sowie vermutlich auch Auswirkungen auf die Betriebskostenabrechnungen.  

Bei Mieterhöhungen nach § 558 BGB (und vermutlich auch bei den Betriebskosten) ist nur die tatsächliche Wohnfläche entscheidend. Die frühere BGH-Rechtsprechung, nach der sich die Mietparteien an der im Mietvertrag – entweder zu niedrig oder zu hoch – angegebenen Wohnfläche festhalten lassen müssen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10% beträgt, gilt nicht mehr. Insoweit kann durchaus der Fall eintreten, dass bei einer tatsächlich größeren Wohnfläche die Kappungsgrenze „quasi“ überschritten wird. Das Mieterhöhungsverlangen ist dann aber auf die zuletzt gültige Miete zzgl. 15 % (soweit die Kappungsgrenzenverordnung gemäß § 558 Abs. 3 Satz 3 greift) bzw. 20% (§ 558 Abs. 3 Satz 1 BGB) beschränkt. Der Vermieter kann also die Miete im Bestandmietverhältnis lediglich ordentlich nach § 558 BGB erhöhen. Stellt er fest, dass die Wohnfläche tatsächlich größer ist als angenommen, kann er nur jeweils bis zur Kappungsgrenze erhöhen, bis die ortsübliche Vergleichsmiete auch für die größere Fläche erreicht ist.  

Unabhängig von der Entscheidung des BGH hatten sich Union und SPD bereits 2013 im Koalitionsvertrag geeinigt, dass künftig gesetzlich verankert werden soll, dass für Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich ist. Bis Anfang 2016 soll der Entwurf eines Mietrechtsänderungsgesetzes vorliegen. Es ist davon auszugehen, dass aufgrund der jetzigen BGH-Rechtsprechung auf die Umsetzung des Koalitionsbeschlusses verzichtet wird. Für den Fall, dass der Gesetzgeber dennoch eine gesetzliche Regelung vorsieht, werden wir – wie bisher – eine Toleranzgrenze in diesem Bereich fordern.   

Es wird darauf hingewiesen, dass die Auswirkung dieser Entscheidung auf die Mietminderung offen ist. Denn neben eines Mangels, hier Flächenabweichung, ist die Darlegung erforderlich, dass die Abweichung nicht nur unerheblich ist. Von dieser Darlegungslast hat der BGH den Mieter bisher bei einer Abweichung von über 10% befreit.  

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

zum Anfang
Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Teilnahme am DW Zukunftspreis 2016

Die Wohnungswirtschaft gestaltet seit Jahrzehnten die Zukunft: Wohnraum schaffen, Quartiersentwicklung oder Beiträge zur Energiewende sind nur einige Beispiele für Initiativen unserer Branche.

Die Innovationskraft der Wohnungswirtschaft zu fördern, zu stärken und auf breiter Basis zu kommunizieren ist ein wichtiges Ziel der Verbandsarbeit. Aus diesem Grund unterstützt der GDW und seine Landesverbände seit mehr als 10 Jahren den renommierten DW-Zukunftspreis der Immobilienwirtschaft. Die Fachzeitschrift DW Die Wohnungswirtschaft lobt diesen Wettbewerb auch in diesem Jahr aus; die Preisträger werden von der Aareon AG auf dem Kongress in Garmisch Partenkirchen am 02. Juni 2016 präsentiert.

Die bisherigen Themen und die eingereichten Beiträge zeigten in den vergangenen Jahren ein bemerkenswertes Gespür für Trends der Branche: Themenschwerpunkte wie „Effizienz 2020“ (2012), „Digitalisierung in der Wohnungswirtschaft“ (2013) und „Wohnungsunternehmen gestalten die Welt von morgen“ (2015) zeigten eindrucksvoll, wie sich unsere Branche auf wichtige Zukunftsthemen einstellt, Lösungen aufzeigt und dabei nicht die Gegenwart aus den Augen verliert.

Der GdW hat alle Landesverbände zur Teilnahme an der Ausschreibung 2016 aufgerufen. Uns ist es wichtig, dass auch der vbw und seine Mitgliedsunternehmen bei diesem bundesweiten Wettbewerb „Flagge zeigen“. Deshalb würden wir uns freuen, wenn Sie sich mit Ihrem Wohnungsunternehmen für den DW-Zukunftspreis der Immobilienwirtschaft 2016 bewerben würden. Wenn Sie eine Auszeichnung erhalten, bedeutet dies eine deutliche Imagesteigerung für Ihr Unternehmen. Zusätzlich erhalten Sie aber auch einen Film über Ihr Unternehmen, der durch ein professionelles TV-erfahrenes Kamerateam erstellt wird.

Die erforderlichen Unterlagen finden Sie in der Anlage oder unter www.dw-zukunftspreis.de.

Die Formblätter in der Anlage sind auszufüllen und zusammen mit Beschreibungen und Illustrationen (maximal 20 Seiten) bis spätestens 07. April 2016, 9 Uhr, per Post an den

BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V., Dr. Jörg Lippert, Bereich Technik, Lentzeallee 107, 14195 Berlin

zu schicken. Gleichzeitig sollten Sie die Unterlagen per EMail an Joerg.lippert@bbu.de senden und auf der Internetseite http://www.dw-zukunftspreis.de einzustellen.

Zur Anmeldung an dem Wettbewerb senden Sie bitte vorab bis zum 28. Februar 2016 die Seite 4 ausgefüllt an Joerg.lippert@bbu.deund http://www.dw-zukunftspreis.de.

zum Anfang

Mit freundlichen Grüßen

RAin Sigrid Feßler
Verbandsdirektorin