vbw-info 10/2016

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Inhaltsverzeichnis

Angelegenheiten des Verbandes

Bericht aus dem Fachausschuss Technik des vbw

Der Fachausschuss Technik im vbw tagte unter seinem Vorsitzenden, Herrn Endler, am 16.11.2016 im vbw.

Herr Endler berichtete über die nachfolgenden Themen aus der Sitzung des Fachausschuss Technik im GdW, die im November stattfand:

  • Fehlalarme von Rauchwarnmeldern
  • Klimaschutzplan 2050
  • 2. Mietrechtspaket
  • Neue Wohnungsgemeinnützigkeit
  • Novellierung des Baugesetzbuches
  • Ausschreibung des GdW zum Seriellen Bauen.

Die Sachverhalte wurden von den Teilnehmern ausführlich beleuchtet und diskutiert; die teilweise vom GdW gewünschten Rückinformationen wurden gesammelt.

Frau Feßler berichtete über den Stand des Erwerbs von BiMA-Grundstücken zu verbilligten Preisen. Der GdW ist hier, mit Unterstützung des vbw, mit der BiMA in Kontakt, um insbesondere die unterschiedlichen Auffassungen zur Höhe der Eigenkapitalrendite zu lösen.

Anschließend berichtete Frau Feßler aus der Arbeit des vbw in der Wohnraum-Allianz des Landes. Sie informierte über die Auftaktveranstaltung mit der Wirtschaftsministerin im Juli 2016 und über die Arbeit in den nachfolgend eingerichteten Arbeitsgruppen (Mietrecht, Bauplanungsrecht; Bauordnungsrecht und Förderung/Finanzierung).

In Vorbereitung der anschließend stattfindenden 3. Sitzung der Arbeitsgruppe „Bauordnungsrecht“ wurden insbesondere die Regelungen in der LBO zu den Themen

  • notwendige Kfz- und Fahrradabstellplätze
  • Fassadenbegrünung
  • Abstellräume
  • Waldabstand
  • Kinderspielplätze
  • und Schaffung von Wohnraum durch Aufstockung und Nachverdichtung

thematisiert und Empfehlungen erarbeitet.

Im Anschluss wurde das Thema HBCD-Entsorgung und die Praktikabilität des baden-württembergischen Erlasses vom 12.10.2016 hinterfragt, wonach Müllverbrennungsanlagen auch weiterhin HBCD-haltige Dämmstoffe verbrennen können, wenn die Abfallchargen mit weniger als 0,5 m³ HBCD-haltigen Dämmplatten pro Tonne Gesamtgewicht beinhalten. Der Fachausschuss ist sich einig, dass die Berechnung des Baumischabfalls schwierig ist. Gleiches gilt für die Trennung der Abfälle. Unabhängig davon kommt es dadurch zu weiteren Erhöhungen der Bau- und Sanierungskosten.

Es wurde nochmals darauf hingewiesen, dass bestimmte Themen in dem vom vbw im Mitgliederbereich eingerichteten „Techniker Forum“ erörtert werden können (Schreiben des vbw an Vorstände und Geschäftsführer vom 14.09.2015 zum Thema „vbw startet neue Dienstleistung zum Informationsaustausch“).

Für Rückfragen steht Ihnen Frau Sigrid Feßler (Telefon 0711 16345 - 113) zur Verfügung.

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Angelegenheiten des Verbandes

Bericht aus dem Fachausschuss Rechtsfragen des vbw

Der Fachausschuss Rechtsfragen im vbw tagte unter seiner Vorsitzenden, Frau Raule-Rohr, im Verbandsgebäude am 04.11.2016.

Frau Hennes berichtete über die Themen, die im Fachausschuss Rechtsfragen im GdW am 17./18. Oktober erörtert wurden:

  • Änderungen der Mustersatzung sowie der Geschäftsordnungen für Vorstand und Aufsichtsrat sowie der Wahlordnung
  • Änderung des § 309 Nr. 13 BGB zum 01.10.2016
  • Verbraucherstreitbeilegung
  • verschlüsselte Übertragung von Mieterdaten
  • rechtzeitiger Zahlungseingang der Miete beim Vermieter.

Anschließend diskutierte der Fachausschuss über die seit dem 01.10.2016 bestehende HBCD-Problematik (Dämmstoffe, die mehr als 01 % HBCD enthalten, werden seit dem 01.10.2016 als gefährliche Abfälle eingestuft und dürfen nicht mehr normal verbrannt werden). Der entsprechende Erlass des Umweltministeriums Baden-Württemberg vom 12.10.2016 wurde erörtert und festgestellt, dass die dortigen Vorgaben rechnerisch und tatsächlich für die Wohnungsunternehmen schwer umzusetzen sind; insoweit sind Klarstellungen zum Erlass erforderlich.

Erörtert wurde ferner der aktuelle Stand der BauGB-Novelle erörtert. Die Einführung einer neuen Baugebietskategorie „Urbane Mischgebiete“ (Wohnen und Gewerbe in einem Mischgebiet) wurde von den Teilnehmern grundsätzlich begrüßt. Es wurde aber auch klargestellt, dass durch die immerwährenden neuen Vorschriften die Grenze des Finanzierbaren/des Wirtschaftlichen im Baubereich erreicht ist.

Schließlich wurde die in Baden-Württemberg auf Grundlage des §12a Aufenthaltsgesetz neu eingeführte Wohnsitzauflage besprochen. Darin ist geregelt, dass Flüchtlinge ihren Wohnsitz nicht frei wählen können, sondern landesweit „verteilt“ werden. Ausgenommen sind diejenigen Asylbewerber mit einem sozialversicherungspflichtigen Arbeitsverhältnis von mind. 15 Wochenarbeitsstunden oder einem Ausbildungsplatz. Die Mitglieder des Arbeitskreises gaben an, hiervon bisher nicht betroffen zu sein; eine gestiegene Anfrage, Flüchtlinge in den Wohnungen unterzubringen, kann bisher nicht festgestellt werden.

Frau Raule-Rohr berichtete, dass zum 16.12.2016 in Mannheim ein neuer Mietspiegel herausgegeben wird. Er beinhaltet viele neue Kriterien, wobei fraglich ist, ob alle Kriterien tatsächlich Mietspiegelrelevanz haben.

Abschließend berichtet Frau Hennes, dass es eine Gesetzesinitiative zum Thema „E-Ladestationen im WEG“ geben soll, die von Bayern eingebracht wurde.  

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Verschlüsselte Übertragung von Mieterdaten

Aus aktuellem Anlass wollen wir Sie auf die Notwendigkeit der Verschlüsselung personenbezogener Daten im Zusammenhang mit der Nutzung von Wohnungssuchmöglichkeiten auf den Webseiten von Wohnungsunternehmen hinweisen.

Betroffen kann Ihr Wohnungsunternehmen dann sein, wenn auf Ihrer Webseite „Suchagenten“ oder „Wohnungsfinder“ durch Mietinteressenten genutzt und dabei personenbezogene Daten der Interessenten wie Namen, Anschriften etc. abgefragt werden. Dies kann auch bei der Nutzung von Wohnungssuchportalen der Fall sein, bei denen die Anfragen von Mietinteressenten an die Wohnungsunternehmen weitergegeben werden.

Hintergrund

In einem Pressebericht der FAZ am 16. Oktober 2016 wurde mehreren namentlich genannten Wohnungsunternehmen vorgeworfen, Daten von Mietwohnungsinteressenten unverschlüsselt zu übertragen und damit gegen datenschutzrechtliche Bestimmungen zu verstoßen.

In der Anlage zu § 9 Satz 1 BDSG ist vorgeschrieben, "… zu gewährleisten, dass personenbezogene Daten bei der elektronischen Übertragung oder während ihres Transports … nicht unbefugt gelesen, kopiert, verändert oder entfernt werden können … Eine Maßnahme … ist insbesondere die Verwendung von dem Stand der Technik entsprechenden Verschlüsselungsverfahren."

Bei der Übertragung personenbezogener Daten im Rahmen von Anfragen von Mietinteressenten ist in Abstimmung mit dem Homepagebetreiber oder dem Anbieter des Suchagenten auf die ausreichende Verschlüsselung durch den Anbieter zu achten.

Es wird aus diesem Anlass – in Abstimmung mit dem GdW – empfohlen,

  • die Übertragung personenbezogener Daten von Mietinteressenten nur verschlüsselt vorzunehmen und
  • in den eigenen Datenschutzerklärungen, die jedes Wohnungsunternehmen auf der eigenen Webseite eingestellt haben muss, Folgendes aufzunehmen:
    „Die dem Unternehmen zur Verfügung gestellten persönlichen Daten werden durch Ergreifung aller technischen sowie organisatorischer Sicherheitsmaßnahmen ausreichend geschützt und sind damit für den Zugriff unberechtigter Dritter unzugänglich“.

In der Praxis muss natürlich auch so verfahren werden.

Eine Verschlüsselungsmöglichkeit besteht beispielsweise darin, dass eine https-Seite genutzt oder auf eine solche verlinkt wird.

Bei Unklarheiten sollte eine Prüfung der tatsächlichen Verfahrenspraxis auf Übereinstimmung mit der Datenschutzerklärung in Abstimmung mit Ihrem IT-Anbieter erfolgen.

Da der erwähnte FAZ-Artikel bei Wohnungsunternehmen und Verbänden bereits zu mehrfachen Anfragen von Mietern und Presse geführt hat, empfehlen wir – für den Fall, dass es zu einer festgestellten unverschlüsselten Weitergabe von Mietinteressentendaten gekommen ist –, entsprechende Anfragen von Mietern/Presse wie folgt zu beantworten:

"Vielen Dank für Ihre Anfrage und den Hinweis auf die möglicherweise erfolgte Nichtverschlüsselung von Daten auf unserer Homepage. Wir haben dies zum Anlass genommen, unverzüglich die Datenschutzbestimmungen auf der Homepage und die Verschlüsselung zu überprüfen. Dafür stehen wir aktuell mit dem Anbieter des Suchagenten sowie der Homepage-Agentur in Verbindung. Der Schutz der Daten unserer Mitglieder und Mieter steht bei uns an erster Stelle. Daher werden wir etwaige Verstöße unverzüglich ausräumen."

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Erneute Änderungen im Bundesmelderechtsgesetz

Mit vbw-info 12/2014 und 04/2015 hatten wir Sie über die Änderungen des Bundesmeldegesetzes (BMG) zum 01.11.2015 informiert.

Nun wird das Gesetz bereits ein Jahr nach Inkrafttreten erneut geändert. Unter anderem entfällt die Pflicht des Vermieters, dem Mieter den Auszug zu bescheinigen, mit der Folge, dass Vermieter nur noch beim Einzug eine Bestätigung ausstellen müssen. Dies ergibt sich aus dem „Ersten Gesetz zur Änderung des Bundesmeldegesetzes und weiterer Vorschriften“, das der Bundestag beschlossen hat. Auch der Bundesrat hat dem Gesetz am 23.09.2016 zugestimmt.

Dies bedeutet, dass ab dem 01.11.2016 den Mietern der Auszug nicht mehr in einer Wohnungsgeberbestätigung bzw. Vermieterbescheinigung bestätigt werden muss. Die Vermieterbescheinigung ist dann nur noch beim Einzug erforderlich.

Diese aus der Sicht der Wohnungswirtschaft erfreuliche Änderung wird seitens des Gesetzgebers damit begründet, dass die Wohnungsgeberbestätigung mit einem hohen Verwaltungsaufwand verbunden sei, der im Fall einer Abmeldung nicht damit gerechtfertigt werden könne, Scheinanmeldungen zu verhindern.

Weiter enthält das Gesetz auch eine Klarstellung zum Inhalt der Wohnungsgeberbestätigung. Sind Wohnungsgeber und Eigentümer nicht identisch, muss künftig nur der Name des Eigentümers, nicht aber dessen Anschrift genannt werden. Weiterhin angegeben werden müssen Name und Anschrift des Wohnungsgebers.

Schließlich sieht das Gesetz auch eine Klarstellung zur elektronischen Wohnungsgeberbestätigung vor. Seit der Wiedereinführung der Wohnungsgeberbestätigung kann der Wohnungsgeber diese auch elektronisch abgeben. Nach der bisherigen Fassung des Gesetzes war aber unklar, ob dies nur gegenüber der Meldebehörde oder auch gegenüber dem Mieter möglich ist. Das Änderungsgesetz sieht hierzu eine Klarstellung vor. Demnach kann eine elektronische Wohnungsgeberbestätigung nur gegenüber der Meldebehörde abgegeben werden. Gegenüber dem Mieter kann der Wohnungsgeber die Bestätigung nur schriftlich abgeben.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.  

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Allgemeine Geschäftsführung

Aufbewahrungsfristen für Geschäftsunterlagen

Geschäftliche Unterlagen sind über einen bestimmten Zeitraum aufzubewahren. Die Aufbewahrungsfristen variieren zwischen sechs und zehn Jahren, beginnend jeweils mit Schluss des Jahres, in dem die letzten Änderungen oder Handlungen in den jeweiligen Unterlagen vorgenommen worden sind. Bei Briefen kommt es auf den Empfang oder die Absendung an.  

In der Anlage erhalten Sie eine Liste der Unterlagen, die ab 01.01.2017 vernichtet werden können.

Die Aufbewahrungsfristen gelten auch für elektronisch erstellte Daten.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin Frau RAin Evelyn Chaitas, Telefon 0711 16345-116) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Die AWTS informiert

Die AWTS konnte für die vbw-Mitglieder Sonderkonditionen sowohl beim BGV als auch beim WGV erarbeiten. Es handelt sich um eine Erweiterung der Bedingungen in zwei Qualitätsstufen.

Bei Interesse, Erläuterungsbedarf oder Unterstützung bei der Umsetzung wenden Sie sich bitte sehr gerne an die AWTS (Ansprechpartner Torsten Jans, Telefon 0711 16345-501).

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Allgemeine Geschäftsführung

Auslobung Landschaftsarchitektur-Preis

Der Bund Deutscher Landschaftsarchitekten lobt aktuell zum 13. Mal den Wettbewerb Deutscher Landschaftsarchitektur-Preis aus. Wie bereits in den vergangenen Jahren ist auch dieses Jahr der GdW als Partner des Wettbewerbs in der Jury vertreten.

Mit dem Preis werden beispielhafte Projekte und deren Verfasser ausgezeichnet. Gegenstand ist eine sozial und ökologisch orientierte Siedlungs- und Landschaftsentwicklung sowie eine zeitgemäße Freiraumplanung.

Gewürdigt werden herausragende, auch konzeptionelle Planungsleistungen, die ästhetisch anspruchsvolle, innovative, ökologische Lösungen aufweisen. Aus dem Pool von für die Ehrung nominierten Wettbewerbsarbeiten können Auszeichnungen in verschiedenen Kategorien vergeben werden.

Für Wohnungsunternehmen dürfte die Kategorie Quartiersentwicklung / Wohnumfeld von besonderem Interesse sein.

Detaillierte Informationen zum Verfahren, zur Einreichung etc. sind zu finden unter: http://www.deutscher-landschaftsarchitektur-preis.de.

Die Frist für die Online-Einreichungen endet am 24. Januar 2017.

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Allgemeine Geschäftsführung

Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2016/2017

Der GdW hat die neue Ausgabe seiner jährlichen Publikation "Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends" – das umfassendste Zahlenwerk für die deutsche Wohnungswirtschaft – veröffentlicht.

Fundament der Berichterstattung sind eigene umfassende Erhebungen bei den vom GdW bundesweit vertretenen 3.000 Wohnungs- und Immobilienunternehmen. Sie zeigen die Wohnungsmärkte in Deutschland im Spannungsfeld zwischen Wachstum und Schrumpfung. Die Daten werden in bewährter Weise wohnungswirtschaftlich relevanten Ergebnissen der amtlichen Statistik und weiterer Erhebungen von Branchentrends gegenüber gestellt.

Kennziffern, Tabellen und Grafiken zur Entwicklung der Branche und der Wohnungsmärkte sind in den "Daten und Trends" detailliert dokumentiert. Das mehr als 100 Seiten umfassende Kompendium informiert in diesem Jahr neben der üblichen Berichterstattung zu den Themen Investitionen, Bautätigkeit, Mietenentwicklung außerdem zu diesen Themen:

  • Wirtschaftsfaktor Immobilien
  • Flüchtlingszuwanderung und daraus abgeleiteter Wohnungsbedarf
  • Binnenwanderung und Spaltung der demografischen Entwicklung
  • Wohnungsunternehmen als Stromproduzenten
  • Entwicklung von Kapitaldienstdeckung und Zinsdeckung

Die Veröffentlichung kostet 35 € und kann bestellt werden bei:

Haufe-Lexware GmbH & Co. KG

Munzinger Straße 9

79111 Freiburg

Telefon: 0180 55 55 691,

Telefax: 0180 50 50 441

E- Mail: immobilien@haufe-lexware.com 

Sie finden die Veröffentlichung auch im Mitgliederbereich unserer Homepage (www.vbw-online.de) unter der Rubrik Brancheninfos aus dem GdW / Studien.

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Allgemeine Geschäftsführung

Mindestlohn steigt zum 01. Januar 2017

Zum 01.01.2017 steigt der gesetzlich festgelegte Mindestlohn von 8,50 Euro auf 8,84 Euro brutto. Das hat das Bundeskabinett in einer entsprechenden Verordnung beschlossen. Die Bundesregierung folgt damit dem Beschluss der Mindestlohnkommission vom Juni diesen Jahres.

Arbeitgeber sollten insoweit bestehende Verträge, insbesondere von Minijobbern, überprüfen. Derzeit dürfen Minijobber (sogenannte 450-Euro-Kräfte) 52 Stunden im Monat arbeiten, ohne in ein sozialversicherungspflichtiges Arbeitsverhältnis zu rutschen. Ab dem 01.01.2017 verringert sich die Stundenzahl auf 50 Stunden.

Der Stundenlohn ist damit auf 8,84 Euro herauf- und die Arbeitszeit herabzusetzen.

Bei Missachtung des Mindestlohns drohen Bußgelder bis zu einer Höhe von 500.000 Euro.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Evelyn Chaitas, Telefon 0711 16345 - 116) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Rahmenvereinbarung mit der Tchibo Coffee Service GmbH

Wie bekannt besteht seit Oktober 2013 eine Rahmenvereinbarung zwischen dem GdW und der Tchibo Coffee Service GmbH über die vergünstigte Lieferung von Röstkaffee, Tee, Schokolade und Zubehörartikeln. Diese Rahmenvereinbarung steht allen Mitgliedsunternehmen offen.

Seit dem 01.09.2016 haben sich die Angebote und die Konditionen geändert. Die Preise wurden zu Gunsten der Mitgliedsunternehmen angepasst. Die Rahmenvereinbarung nebst der „Sonderpreisliste GdW“ sowie die Übersicht "Maschinenhandbuch GdW" finden Sie im Mitgliederbereich der Homepage des vbw (www.vbw-online.de) unter der Rubrik Mitgliederservice / Rahmenverträge. Die vorgenommenen Änderungen sind in der Spalte "2016" rot markiert.

Die zentrale Kontaktadresse für alle Vertrags- und Bestellfragen ist weiterhin das Servicecenter der Tchibo Coffee Service GmbH

Telefon: +49 (0)800 3 03 08 33

Telefax: +49 (0)800 135 82 30

E-Mail: info@tchibo-coffeeservice.de

Stichwort: "Sonderkonditionen GdW"

Hier wird Ihnen der für Ihre Region zuständige Mitarbeiter vermittelt, der die vertraglichen Fragen und die Bestellannahme regelt. Sollten bereits Verträge zwischen Ihrem Haus und der Tchibo Coffee Service GmbH bestehen, können diese auf die Konditionen gemäß Rahmenvereinbarung umgestellt werden.

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Allgemeine Geschäftsführung

Wiederholungsprüfung von Wasserversorgungsanlagen auf Legionellenbefall

Mit der „zweiten Verordnung zur Änderung der Trinkwasserverordnung“ vom 13.12.2012 hat der Gesetzgeber die Rahmenbedingungen der Legionellenprüfung festgelegt. Die erste Erprobung zentraler Trinkwasseranlagen in Mehrfamilienhäusern musste danach bis zum 31. Dezember 2013 abgeschlossen sein. Wir hatten mehrfach hierüber berichtet.

Die Untersuchung muss alle drei Jahre wiederholt werden. Vermieter und Verwalter, deren Anlagen 2012 und 2013 überprüft wurden, sind also spätestens zum 31. Dezember 2016 erneut in der Pflicht. Hieran wollen wir Sie nochmals erinnern.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Kein Anspruch auf Notwegerecht für Zufahrt mit dem Auto trotz hohem Alter

Die 70- und 80-jährigen Kläger sind Eigentümer eines Grundstücks. Sie verlangen vom Eigentümer des Nachbargrundstückes die Einräumung eines Notwegerechts. Die Kläger können von der öffentlichen Straße aus ihr Wohnhaus über eine Treppe erreichen, die einen Höhenunterscheid von acht Metern aufweist. Ferner führt ein Fahrweg zum Haus der Kläger, der jedoch über das Grundstück der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft verläuft. Zwischen den Parteien besteht weder ein vertragliches noch ein dingliches Nutzungsrecht hieran. Ungeachtet dessen fuhren die Kläger jahrelang mit dem Auto über diesen Weg zu ihrem Haus, bis die Wohnungseigentümergemeinschaft die Überfahrt den Klägern untersagte.

Die Kläger verlangen nun, ihnen ein Notwegerecht über das Nachbargrundstück einzuräumen, Zug um Zug gegen Zahlung einer Notwegerente nebst angemessenen Unterhaltungskosten. Die WEG führt im Wege der Widerklage an, das Überfahren ihres Grundstücks zu unterlassen.

Der BGH verneinte den Klägern mit Urteil vom 22.01.2016 (Az.: V ZR 116/15) einen solchen Anspruch und begründete dies wie folgt:

Ein Wohngrundstück muss mit dem Auto erreichbar sein, so etwa im Hinblick auf die Müllentsorgung oder die Belieferung mit Brennstoffen oder sperrigen Gütern. Jedoch sei ausreichend, wenn das Wohngrundstück mit dem Auto angefahren und der Eingang des Hauses von dieser Stelle aus in zumutbarer Weise – auch mit sperrigen Gegenständen – erreicht werden kann. Dies ist auch dann der Fall, wenn der Zugang über eine Treppe führt. In diesem Zusammenhang ist unerheblich, ob es bequemer wäre, den Hauseingang mit dem Auto anfahren zu können. Ebenso spiele das Alter der Kläger vorliegend keine Rolle. Denn maßgebend sei eine objektive Betrachtung der Umstände (Erreichbarkeit des Grundstücks). Auf die persönlichen Bedürfnisse des jeweiligen Eigentümers komme es hingegen nicht an.

Dem stehe - so der BGH - auch nicht entgegen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft jahrelang das Überfahren ihres Grundstücks durch die Kläger geduldet hatte. Denn die Eigentümer des Grundstücks können diese Gestattung jederzeit widerrufen und das Unterlassen des Betretens ihres Grundstückes seitens der Kläger fordern.

Anmerkung

Das vorliegende Urteil führt die bisherige Rechtsprechung des BGH zum Notwegerecht konsequent fort (siehe z.B. BGH Urteil vom 18.10.2013, Az.: V ZR 278/12) und macht deutlich, dass die jeweiligen persönlichen Bedürfnisse (hier: bequemer Zugang zum Haus, hohes Alter der Kläger) für die Beurteilung, ob ein Anspruch auf ein Notwegerecht besteht,  keinerlei Bedeutung hat. Entscheidend ist vielmehr die objektive Betrachtungsweise, nämlich ob eine Zugangsmöglichkeit zum Haus besteht.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RA Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

BGH zum Haftungsausschluss bei Grundstückskauf

Nach der Entscheidung des BGH vom 22.04.2016 (AZ.: V ZR 23/15) erfasst ein in einem Grundstückskaufvertrag vereinbarter umfassender Haftungsausschluss für Sachmängel auch die nach öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zu erwartenden Eigenschaften des Grundstücks oder des Gebäudes.

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde:
Der Kaufvertrag zwischen dem Kläger als Käufer und der Beklagten als Verkäuferin über ein mit einem Wohnhaus bebauten Grundstück wurde im Oktober 2008 geschlossen. Eine Haftung für Sachmängel wurde im Vertrag zwischen den Parteien ausgeschlossen. Das streitbefangene Gebäude war 1999/2000 am Standort einer ehemaligen Scheune errichtet worden. Dabei wurde in die Außenwand eine vor 1999 in die Scheune eingebaute Rückwand integriert. Die Verkäufer hatten das Objekt im Internet beworben und es unter anderem wie folgt beschrieben: „Das massive Architektenhaus wurde 1999/2000 errichtet, bis 2005 ausgebaut.“

Der Käufer verlangt nun mit dem Argument, dass das Haus wegen der Verwendung der Altbausubstanz mangelhaft sei, Schadensersatz. Die Verkäufer berufen sich auf den vertraglich vereinbarten Haftungsausschluss.

Das Oberlandesgericht Dresden hat die Verkäufer zu Schadensersatz verurteilt. Das Gebäude weiche von der vereinbarten Beschaffenheit „Baujahr 1999/2000“ ab, weil die Außenwand vor 1999 errichtet worden sei. Die Wand sei schadensanfälliger und wärmedurchlässiger als die übrigen Wände. Der Haftungsausschluss greife nicht, weil die Verkäufer diesen Mangel arglistig verschwiegen hätten. Dem stehe nicht entgegen, dass sie das Alter der Rückwand nicht als Mangel empfunden hätten. Es genüge, dass sie von den den Mangel begründenden Tatsachen Kenntnis gehabt und trotzdem anderslautende Angaben in Bezug auf die Zeit der Errichtung des Gebäudes gemacht hätten.

Dies sah der BGH anders; er hat das Urteil des OLG aufgehoben und zurückverwiesen. Nach Auffassung des BGH ist das Haus nicht allein deshalb mangelhaft, weil das Baujahr teilweise von dem im Internet angegebenen Baujahr abweicht. Ob das Baujahr eines Hauses nicht der geschuldeten Beschaffenheit entspricht, weil ein älteres Bauteil integriert worden ist, hängt davon ab, ob bei objektiver Betrachtung die berechtigte Erwartung des Käufers enttäuscht wird, dass das Gebäude im angegebenen Baujahr errichtet worden ist. Das lässt sich nicht allgemein beurteilen, sondern es kommt darauf an, ob das Haus durch das ältere Bauteil derart geprägt wird, dass es den Charakter verliert, im erwarteten Baujahr erstellt worden zu sein. Maßgeblich dafür sind der Grad der Altersabweichung sowie Art, Größe und Bedeutung des einbezogenen älteren Bauteils für das Gebäude. Je älter, umfangreicher und bedeutender das ältere Bauteil ist – etwa weil es sich um eine tragende Wand handelt –, desto eher wird das Haus aus der objektivierten Sicht des Käufers nicht mehr als in dem geschuldeten Baujahr errichtet anzusehen sein. Da das OLG insoweit nicht differenziert hat, war das Urteil schon deshalb aufzuheben.

Auch soweit das OLG den Haftungsausschluss für unerheblich angesehen hat, vertritt der BGH hierzu eine andere Auffassung. Ein in einem Grundstückskaufvertrag vereinbarter umfassender Haftungsausschluss für Sachmängel erfasst nach Ansicht der BGH-Richter auch die nach öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks oder des darauf befindlichen Gebäudes. Da Grundstückskaufverträge notariell beurkundet werden müssen, kann der Vertrag nur wirksam zustande kommen, wenn die Vertragsurkunde alle Erklärungen enthält, die Inhalt der vertraglichen Regelungen werden sollen. Die Vertragsparteien können nicht davon ausgehen, dass im Vorfeld des Vertrags, etwa bei einer Besichtigung, erteilte Informationen zum Inhalt der vertraglichen Verpflichtungen werden, wenn die geschuldete Beschaffenheit im Kaufvertrag nicht erwähnt wird. Das gilt auch für Eigenschaften, die der Käufer an sich nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten könnte. Erst die notarielle Urkunde ergibt, wofür der Verkäufer letztlich einstehen will. Wenn diese einen uneingeschränkten Haftungsausschluss enthält, bedeutet dies, dass der Verkäufer es gerade nicht bei der Haftung für Eigenschaften belassen will, die der Käufer wegen der öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten könnte. Vielmehr ist davon auszugehen, dass der Verkäufer die Haftung für das Fehlen solcher Eigenschaften vollständig ausschließen will.

Ob der Haftungsausschluss greift, hängt damit nach Ansicht der erkennenden Richter davon ab, ob die Verkäufer einen Sachmangel arglistig verschwiegen haben. Arglist der Verkäufer kann im vorliegenden Fall nur bejaht werden, wenn sie Kenntnis von der Einbeziehung der älteren Wand in das Wohnhaus gehabt und wenn sie gewusst oder für möglich gehalten haben, dass dadurch ein durchschnittlicher Käufer die Angabe, dass das Haus 1999/2000 errichtet wurde, für unzutreffend hält. Feststellungen hierzu muss das OLG nach der Entscheidung des BGH nachholen.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Kabinett beschließt Zulassungsregelung für Immobilienverwalter und Makler

Das Bundeskabinett hat am 31.08.2016 den Gesetzentwurf zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungseigentum beschlossen.

Neuregelungen für WEG Verwalter

Nach dem Gesetzesentwurf wird für Wohnungseigentumsverwalter erstmals eine Erlaubnispflicht in § 34c der Gewerbeordnung eingeführt. WEG-Verwalter sollen künftig einen Sachkundenachweis sowie Nachweise über ihre Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse sowie eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung vorlegen müssen, bevor sie eine Gewerbeerlaubnis erhalten.

Die erforderliche Sachkunde können Verwalter durch eine vor der Industrie- und Handelskammer erfolgreich abgelegte Prüfung nachweisen. Details hierzu wird eine Rechtsverordnung regeln. Bislang müssen WEG-Verwalter lediglich die Aufnahme ihrer Tätigkeit anzeigen.

Wir weisen darauf hin, dass die AWI Akademie der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft GmbH Vorbereitungskurse für die Sachkundeprüfung der IHK wie auch für die Mitarbeiterqualifikation (s.u.) anbieten wird. Hierüber werden wir gesondert informieren.

Verwalter, die bereits tätig sind, müssen innerhalb von 12 Monaten nach Inkrafttreten der Neuregelung einen Zulassungsantrag stellen und die erforderlichen Nachweise vorlegen. Für berufserfahrene Verwalter gilt: Wer bei Inkrafttreten des Gesetzes mindestens sechs Jahre ununterbrochen als WEG-Verwalter tätig war, soll zwar auch einen Zulassungsantrag stellen müssen, ist aber vom Nachweis der Sachkunde befreit.

Die Erlaubnispflicht ist ausschließlich für gewerbliche Wohnungseigentumsverwalter vorgesehen. Verwalter von Mietwohneinheiten und angestellte WEG-Verwalter fallen dem Entwurf zufolge nicht unter die Erlaubnispflicht. Von der Erlaubnispflicht ebenfalls nicht erfasst ist die Verwaltung von Wohnungseigentum durch die Eigentümergemeinschaft selbst oder durch einen der Miteigentümer.

Darüber hinaus wird nach dem Entwurf nicht nur die Qualifikation des WEG-Verwalters selbst stärker kontrolliert, sondern auch die seines Personals. Der gewerbliche Verwalter ist nach dem Entwurf verpflichtet, die Qualifikation und Zuverlässigkeit derjenigen Mitarbeiter aktiv zu prüfen, die an der Verwaltertätigkeit mitwirken, etwa durch die Erstellung von Abrechnungen sowie die Einberufung und Durchführung von Eigentümerversammlungen.

Als angemessene Qualifikation für Verwalter können nach dem Gesetzentwurf auch Abschlüsse, Zertifikate und Schulungen privater Bildungsträger und Akademien gelten. Ein Sachkundenachweis für die Mitarbeiter ist nicht erforderlich.

Schärfere Regeln für Immobilienmakler

Auch die Voraussetzungen für die Tätigkeitserlaubnis als Immobilienmakler sollen nach dem Entwurf verschärft werden. Mit der Änderung des § 34c der Gewerbeordnung soll für Immobilienmakler ein Sachkundenachweis als neue Voraussetzung für die Erteilung der gewerberechtlichen Erlaubnis eingeführt werden. Der noch im Referentenentwurf für Makler vorgesehene Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung ist entfallen.

Inkrafttreten

Die geplanten Neuregelungen werden nach dem Entwurf neun Monate nach der Verkündung des Gesetzes in Kraft treten.

Der Deutsche Bundestag hat am 11.11.2016 in erster Lesung über den Gesetzentwurf beraten. Der Entwurf wurde zunächst zur weiteren Beratung an den Ausschuss für Wirtschaft und Energie (federführend) und den Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz verwiesen. Nach Abschluss dieser Beratungen und Einarbeitung eventueller Änderungen wird der Entwurf dem Bundestag erneut zur endgültigen Abstimmung vorgelegt, so dass mit einem Inkrafttreten im Laufe des Jahres 2017 zu rechnen ist.

Den Gesetzesentwurf finden Sie im Mitgliederbereich unserer Homepage (www.vbw-online.de) unter der Rubrik Brancheninfos aus dem vbw.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Wohnungspolitik

Wohnungspolitische Themen

1. Kabinett billigt energiepolitische Vorhaben

Das Bundeskabinett hat am 19.10.2016 weitere energiepolitische Vorhaben verabschiedet. So wurde zum einen der Gesetzentwurf zur Neuordnung der Verantwortung der kerntechnischen Entsorgung beschlossen, der die Empfehlungen der Kommission zur Überprüfung der Finanzierung des Kernenergieausstiegs (KFK) umsetzt. Zum anderen sollen nach den Plänen der Bundesregierung die Regelungen zur Kraft-Wärme-Kopplung (KWKG) und zur Eigenversorgung im Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) angepasst und damit die Ende August 2016 mit der EU-Kommission erzielte Verständigung zu beihilferechtlichen Fragen gesetzlich umgesetzt werden.

Für Wohnungsunternehmen relevant sind die Regelungen zur Kraft-Wärme-Kopplung (KWKG) und zur Eigenversorgung im Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG).

  • Die KWK-Förderung soll nach der geplanten Neuregelung künftig für Anlagen zwischen 1 und 50 MW und für innovative KWK-Systeme ausgeschrieben werden. Das Gesetz enthält hierzu die Eckpunkte sowie eine Verordnungsermächtigung. Die erforderliche Verordnung zur Umsetzung soll Mitte 2017 erlassen werden und die Ausschreibungen im Winter 2017/18 beginnen. Die Privilegierung der energieintensiven Industrie bei der KWKG-Umlage wird wie in der Besonderen Ausgleichsregelung im EEG 2017 ausgestaltet: Wer einen Begrenzungsbescheid auf der Grundlage des EEG hat, wird auch nach dem KWKG entlastet
  • Im EEG soll bei Bestandsanlagen der Eigenverbrauch vollständig von der EEG-Umlage befreit werden. Nach einer substanziellen Modernisierung sollen Bestandsanlagen dauerhaft um mindestens 80% entlastet werden, also grundsätzlich höchstens 20% der EEG-Umlage zahlen. Für Neuanlagen ändert sich gegenüber dem EEG 2014 nichts, das heißt die Eigenversorgung wird bei Neuanlagen grundsätzlich mit der vollen EEG-Umlage belastet und reduziert sich bei neuen EE- und hocheffizienten KWK-Anlagen auf 40% der EEG-Umlage.

Der Gesetzentwurf ist am 04.11.2016 im Bundesrat beraten worden und befindet sich jetzt in der Endabstimmung im politischen Prozess.

2. Weiteres zum KWKG

Die Europäische Kommission hat am 24.10.2016 festgestellt, dass die von Deutschland geplante Förderung hocheffizienter Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen mit den EU-Beihilfevorschriften im Einklang steht. Das Durchführungsverbot ist somit aufgehoben.

Im Ergebnis versendet das BAFA daher seit 31.10.2016 die Förderbescheide für Investitionen in Kraft-Wärme-Kopplung. Die Zulassungen für Kälte- und Wärmenetze sowie Kälte- und Wärmespeicher werden nach den Regelungen des KWKG 2016 erteilt, wenn der vollständige Zulassungsantrag seit dem 01.01.2016 beim BAFA eingegangen ist.

Ab sofort ist auch die vereinfachte und gebührenfreie Zulassung für Anlagen mit einer elektrischen Leistung bis 50 kW über das elektronische Anzeigeverfahren freigeschaltet.

3. Rechtsverordnung Mieterstrom

Ausweislich § 95 Abs. 2 EEG 2017 wird die Bundesregierung ermächtigt, durch Rechtsverordnung - ohne Zustimmung des Bundesrates - zur Förderung von Mieterstrommodellen für bestimmte Fälle eine verringerte EEG-Umlage für Strom vorzusehen.

Seitens des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie wurden hiergegen Bedenken geäußert, insbesondere für den Fall, dass Mieterstrommodelle mit verringerter EEG-Umlage nicht nur zwischen Vermieter und Mieter, sondern unter Einbeziehung von Dritten umgesetzt werden.

Der GdW hat zur Klärung dieser Frage ein juristisches Gutachten in Auftrag gegeben, welches letztlich zu dem Ergebnis kommt, dass der Entwurf unter Berücksichtigung der europarechtlichen und verfassungsrechtlichen Rahmenbedingungen sowie der gesetzlichen Ermächtigungsgrundlage europarechts-, verfassungs- und gesetzeskonform ist. Das Gutachten sowie die Stellungnahme des GdW zur vorgesehenen Mieterstromverordnung finden Sie im Mitgliederbereich unserer Homepage (www.vbw-online.de) unter der Rubrik Brancheninfos aus dem GdW / Stellungnahmen.

4. Klimaschutzplan 2050

Mit vbw-info 9/2016 hatten wir unter der Gruppe 4 über den Klimaschutzplan berichtet. Mittlerweile hat das Bundeskabinett am 09.11.2016 - ohne Vorwarnung - eine dramatische Verschlechterung für die Wohnungswirtschaft dahingehend in den Klimaschutzplan 2050 eingearbeitet, dass sie weitere Einsparziele im Gebäudesektor um acht Millionen Tonnen CO2 bis zum Jahr 2030 vorsieht. Als Reaktion auf den von der Bundesregierung beschlossenen Klimaschutzplan 2050, der eine kurzfristig hinzugefügte zusätzliche Mehrbelastung für den Gebäudesektor in Deutschland enthält, haben die großen Verbände der deutschen Immobilienwirtschaft (BID) sowie Haus & Grund die Zusammenarbeit mit der Bundesregierung im Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen zunächst eingestellt. Bis Ende Januar soll mit den zuständigen Fachministerien geklärt werden, inwieweit bei den Klimaschutzzielen noch ein gemeinsamer Weg gefunden werden kann.

5. Neue Wohnungsgemeinnützigkeit

Seitens der Grünen und der Linken auf Bundesebene wird die Neue Gemeinnützigkeit zum Wahlkampfthema gemacht. Die Stellungnahme des GdW zum Thema steht zum Download im Mitgliederbereich der vbw Homepage unter der Rubrik Brancheninfos aus dem GdW / Stellungnahmen.

6. Wohnsitzauflage für Flüchtlinge in BW

Baden-Württemberg hat im September die Wohnsitzauflage eingeführt. Damit können Behörden anerkannten Asylbewerbern oder Flüchtlingen, denen erstmals eine Aufenthaltserlaubnis erteilt wird, für drei Jahre den Wohnort vorschreiben. Die Asylbewerber haben sich an die Wohnsitzauflage zu halten, ansonsten bekommen sie keine Sozialleistungen mehr. Grundlage ist das im August beschlossene Integrationsgesetz des Bundes. Ziel ist es, anerkannte Asylbewerber gleichmäßig auf das Land zu verteilen, um zu vermeiden, dass sich Ghettos bilden. Wer sich nicht am zugewiesenen Wohnort aufhält, bekommt keine Sozialleistungen. Ausgenommen von der Regelung sind anerkannte Flüchtlinge, die bereits eine Ausbildung absolvieren oder sozialversicherungspflichtig beschäftigt sind. Sie müssen mindestens 15 Wochenarbeitsstunden mit einem monatlichen Durchschnittseinkommen von mindestens 712 € brutto nachweisen. Härtefälle und familiäre Belange sind zu berücksichtigen.

Für Rückfragen steht Ihnen Frau Sigrid Feßler (Telefon 0711 16345-113) zur Verfügung.

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Förderung des Wohnungsbaus

Die KfW-Bankengruppe informiert

In der Anlage erhalten Sie die KfW-Informationen vom 24.11.2016 zu folgenden Themen:

Erneuerbare Energien „Standard“ (270)

1.  Startkonditionen der neuen Laufzeitvariante 15/3/15

Zur Verbesserung des Finanzierungsangebots im Programm 270 führt die KfW – wie bereits in der KfW-Information für Multiplikatoren vom 01.09.2016 mitgeteilt – ab dem 18.11.2016 zusätzlich eine neue Variante mit 15-jähriger Laufzeit und äquivalenter Zinsbindung ein (max. drei tilgungsfreie Jahre). Nunmehr bestehen folgende Optionen: 5/1/5, 10/2/10, 15/3/15 (NEU), 20/3/10, 20/3/20.

Die aktuellen Zinssätze können Sie unter www.kfw.de/partnerportal einsehen.

2.  Angepasstes Merkblatt

Rückfragen aus dem Kreis der Finanzierungspartner zur Finanzierung gebrauchter Anlagen haben die KfW veranlasst, das Merkblatt an entsprechender Stelle (Seite 3) anzupassen:

Von der Förderung ausgeschlossen sind gebrauchte Anlagen, mit folgenden Ausnahmen:

  • Der Erwerb von Anlagen, die nicht länger als zwölf Monate am Stromnetz angeschlossen sind, kann mitfinanziert werden.
  • Der Erwerb von gebrauchten Anlagen, die nicht bereits von der KfW gefördert wurden, kann mitfinanziert werden, sofern zeitgleich eine Modernisierung mit Leistungssteigerung erfolgt.

Die Anpassung dient der Klarstellung, dass sich die Ausnahmetatbestände ausschließlich auf Vorhaben beziehen, bei denen es um den Erwerb von gebrauchten Anlagen geht.

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Förderung des Wohnungsbaus

Die KfW-Bankengruppe informiert

Die KfW hat zum 16.11.2016 unter anderem in den KfW-Förderprogrammen „Energieeffizient Bauen“ (153) und „Altersgerecht Umbauen“ (159) die Zinskonditionen erhöht.  

Für Anträge, die seit dem 16.11.2016 bei der KfW eingehen, stellen sich die Zinssätze wie folgt dar (hier aufgeführt: Darlehen 20 Jahre Laufzeit, 3 tilgungsfreie Anlaufjahre und 10 Jahre Zinsbindung):

Energieeffizient Sanieren (151/152)

-Auszahlungskurs in %: 100

-Zinssatz Endkreditnehmer soll in % p.a.: 0,75

-Zinssatz Endkreditnehmer effektiv in % p.a.: 0,75

Energieeffizient Bauen (153):

-Auszahlungskurs in %: 100

-Zinssatz Endkreditnehmer soll in % p.a.: 1,00

-Zinssatz Endkreditnehmer effektiv in % p.a.: 1,00

Altersgerecht Umbauen (Nr. 159):

-Auszahlungskurs in %: 100

-Zinssatz Endkreditnehmer soll in % p.a.: 0,85

-Zinssatz Endkreditnehmer effektiv in % p.a.: 0,85

Bei nachfolgenden KfW-Förderprodukten, Prog.-Nrn.: 37, 47, 62, 73, 74, 75, 76, 270, 271, 272, 275, 240, 241, 292, 293, 294, 124, 134, wurden die Zinssätze erhöht.

Die aktuellen Zinssätze, die seit dem 01.12.2016 gelten, können Sie der beigefügten Konditionenübersicht entnehmen. In der Übersicht wird auch das „Gültig ab“-Datum zu den einzelnen Zinssätzen ausgewiesen.

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Prüfungswesen und Bilanzrecht

Neuauflage: Kommentar zum Kontenrahmen der Wohnungswirtschaft

Mitte November ist das GdW-Fachbuch Kommentar zum Kontenrahmen der Wohnungswirtschaft in neuer Auflage im Haufe Verlag erschienen. Das Fachbuch geht auf die besonderen Gliederungsvorschriften und die betrieblichen Abläufe in den Haupttätigkeitsbereichen von Wohnungsunternehmen ein.

Die Neuauflage dieses Standardwerks wurde vom Arbeitskreis "Bilanzierungsfragen" der Konferenz der Prüfungsdirektoren grundlegend überarbeitet und geht auf die Änderungen durch das Bilanzrichtlinie-Umsetzungsgesetz (BilRUG) ein.

Sie können das Werk kostenpflichtig beziehen unter www.haufe.de (Bestell-Nr. E06661, ISBN 978-3-648-07971-3).

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Prüfungswesen und Bilanzrecht

BilRUG im Jahresabschluss zum 31. Dezember 2016 – Was ist zu beachten?

Mit dem Bilanzrichtlinie-Umsetzungsgesetz (BilRUG) beabsichtigte der Gesetzgeber, neben einer stärkeren Harmonisierung innerhalb der EU unter anderem auch eine Entlastung vor allem der kleineren und mittleren Unternehmen zu erreichen.

In der Anlage erhalten Sie eine Zusammenfassung der wesentlichsten für den Jahresabschluss zum 31. Dezember 2016 geltenden Vorschriften aus dem BilRUG.

Für Rückfragen steht Ihnen Herr WP/StB Hans Maier (Telefon 0711 16345-150; Email: hans.maier@vbw-online.de) zur Verfügung.

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Steuerfragen

Die WTS informiert

Das BMF-Anwendungsschreiben zu § 35a des Einkommensteuergesetzes (Steuerermäßigung für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen) wurde aufgrund verschiedener Urteile des Bundesfinanzhofes umfassend überarbeitet.

Folgende Änderungen sind für Wohnungsunternehmen von Bedeutung:

  • Der Begriff „im Haushalt“ kann künftig auch das angrenzende Grundstück umfassen, sofern die haushaltsnahe Dienstleistung oder die Handwerkerleistung dem eigenen Grundstück dienen. Somit können beispielsweise Lohnkosten für den Winterdienst auf öffentlichen Gehwegen vor dem eigenen Grundstück als haushaltsnahe Dienstleistungen berücksichtigt werden.
  • Auch Hausanschlusskosten an die Ver- und Entsorgungsnetze können im Rahmen der Steuerermäßigung begünstigt sein. Die Voraussetzungen für eine Begünstigung sind in Rdnr. 22 des Anwendungsschreibens aufgeführt.
  • Die Prüfung der ordnungsgemäßen Funktion einer Anlage ist ebenso eine Handwerkerleistung, wie die Beseitigung eines bereits eingetretenen Schadens oder Maßnahmen zur vorbeugenden Schadensabwehr. Somit können künftig, in allen offenen Fällen, beispielsweise die Dichtheitsprüfungen von Abwasserleitungen, Kontrollmaßnahmen des TÜVs bei Fahrstühlen oder auch die Kontrolle von Blitzschutzanlagen begünstigt sein.
  • Für ein mit der Betreuungspauschale abgegoltenes Notrufsystem, das innerhalb einer Wohnung im Rahmen des „Betreuten Wohnens" Hilfeleistung rund um die Uhr sicherstellt, kann laut dem überarbeiteten Anwendungsschreiben ebenfalls die Steuerermäßigung nach § 35a EStG in Anspruch genommen werden.

Das geänderte BMF-Schreiben ist in der Anlage beigefügt.

Für Rückfragen steht Ihnen die WTS GmbH Stuttgart (Ansprechpartner: GF Fritz Schmidt, Telefon 0711 16345 - 400) zur Verfügung.

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Mietrecht

Anpassung Verwaltungs- und Instandhaltungskostenpauschale zum 01. Januar 2017

Gemäß §§ 26 Abs. 4 und 28 Abs. 5a II. BV verändern sich die im Rahmen der Kostenmiete für preisgebundene Wohnungen ansetzbaren Verwaltungs- und Instandhaltungskostenpauschalen alle drei Jahre auf Basis der Verbraucherpreisentwicklung. Maßgeblich hierfür ist jeweils die Veränderung des der Anpassung der Pauschalen vorausgehenden Oktober-Indexes gegenüber dem Oktober-Index drei Jahre zuvor.

Zuletzt erfolgte die Anpassung zum 01.01.2014 (s. auch vbw-info vom 23.12.2013). Nach Ablauf des „Drei-Jahres-Zeitraumes“ erfolgt die nächste Anpassung zum 01.01.2017. Die hierfür zugrunde zu legende Veränderung des Verbraucherpreisindexes für Deutschland ergibt sich aus folgender Berechnung:

 

Verbraucherpreisindex Oktober 2013   =  105,9 (Basis 2010 = 100)

Verbraucherpreisindex Oktober 2016   =  107,9 (Basis 2010 = 100)

Veränderung                                              2,0 Punkte

 

Die Veränderung des Verbraucherpreisindexes um 2,0 Punkte entspricht einer Veränderung um 1,889 Prozent. Dies ist der Prozentsatz, um den sich die Pauschalen zum 01.01.2017 verändern. Auf dieser Basis ergeben sich folgende, ab 01.01.2017 höchstens ansetzbare Verwaltungs- und Instandhaltungskostenpauschalen:

Verwaltungskosten (§ 26 II. BV)

 

bisher (€)

neu (€)

je Wohnung jährlich

279,35

284,63

je Garagen- oder Einstellplatz

36,43

37,12

 

Instandhaltungskosten je Quadratmeter jährlich (§ 28 II. BV) 

Bezugsfertigkeit

bisher (€)    

neu (€)

weniger als 22 Jahre zurückliegend

8,62

8,78

mind. 22 Jahre zurückliegend

10,93

11,14

mind. 32 Jahre zurückliegend

13,97

14,23

  

 

bisher (€)              

neu (€)            

Verringerung bei eigenständig gewerblicher Lieferung von Wärme (§ 28 Abs. 2 Satz 2 II. BV)

0,24   

0,24      

Erhöhung bei vorhandenem Aufzug (§ 28 Abs. 2 Satz 3 II. BV)

1,22

1,24

Verringerung, wenn Mieter Kosten für kleine Instandhaltungen trägt (§ 28 Abs. 3 II. BV)                

1,28

1,30

Ansatz für Kosten der Schönheitsreparaturen, wenn Vermieter sie trägt (§ 28 Abs. 4 II. BV)

10,32

10,51

je Garagen- oder Einstellplatz ( § 28 Abs. 5 II. BV)

82,60

84,16


Darüber hinaus rücken die jeweiligen „Grenzjahrgänge“ der jüngsten und mittleren Baualtersgruppe in die nächste, ältere und damit in eine höhere Instandhaltungskostenpauschale auf. Im Jahr 2017 sind hiervon die „Grenzjahrgänge“ 1995 und 1985 betroffen. Für diese erhöht sich die bisherige Instandhaltungskostenpauschale unter Berücksichtigung der Anpassung durch die Verbraucherpreisindex-Veränderung wie folgt:

  • Bezugsfertigkeit 01.01. bis 31.12.1995 von 8,62 Euro auf 11,14 €,
  • Bezugsfertigkeit 01.01. bis 31.12.1985 von 10,93 Euro auf 14,23 €               

je Quadratmeter Wohnfläche jährlich.

Auch auf die im Rahmen der Lastenberechnung z.B. für Eigentümer eines Eigenheims, einer Kleinsiedlung oder einer eigengenutzten Eigentumswohnung gemäß §§ 40 ff. II. BV ansetzbaren Bewirtschaftungskosten wirken sich die Änderung die Pauschalen aus.

Danach können bei der Lastenberechnung als Ausgaben für die Instandhaltung ab dem 01.01.2017 die um die Verbraucherpreisindex-Veränderung angepassten Instandhaltungskostenpauschalen angesetzt werden (§ 41 Abs. 1 Nr. 3 II. BV).

Der als Ausgaben für die Verwaltung ansetzbare Betrag von z.Z. 334,00 Euro jährlich erhöht sich zum 01.01.2017 ebenfalls um 1,889 Prozent auf 340,31 € (§ 41 Abs. 2 II. BV).

Wenn die aufgrund der zuvor dargestellten Veränderungen mögliche Mieterhöhung zum 01. Januar 2017 wirksam werden soll, muss die entsprechende Erhöhungserklärung den Mietern gemäß § 10 Abs. 2 WoBindG spätestens am 15.12.2016 zugegangen sein. Soweit mietvertraglich die jeweils gesetzlich zulässige Miete vereinbart wurde, ist auch eine rückwirkende Mieterhöhung möglich.

Anmerkung

Die Erhöhung der Verwaltungskosten- und Instandhaltungskostenpauschalen haben in Baden-Württemberg aufgrund der Abschaffung der Kostenmiete zum 01.01.2009 durch das Landeswohnraumförderungsgesetz nur noch Bedeutung für Wohnungen mit Förderungen aus Wohnungsfürsorgemitteln des Bundes und aus Sondervermögen. Sie bleiben aufgrund Art. 6 des Föderalismusbegleitgesetzes von dem LWoFG unberührt.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345-114) zur Verfügung.

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Wohnungseigentumsrecht

Voraussetzungen Kostentragungspflicht von Prozesskosten durch Hausverwalter

Gemäß § 49 Abs. 2 WEG können dem Verwalter Prozesskosten aufgelegt werden, soweit die Tätigkeit des Gerichts durch ihn veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft, auch wenn er nicht Partei des Rechtstreits ist. Regelmäßige Anwendung findet diese Norm in Beschlussanfechtungsverfahren, wenn wegen eines formellen Fehlers der Beschlussfassung eine Anfechtungsklage folgt. Den Wohnungseigentümern entsteht durch das Gerichtsverfahren ein Schaden, wenn und soweit sie mit Prozesskosten (Gerichts- und Rechtsanwaltskosten) belastet werden. Wenn der Verwalter hierfür ersatzpflichtig ist, können die Wohnungseigentümer von ihm in einem nachfolgenden Rechtstreit Schadensersatz geltend machen.

Um den Folgeprozess zu vermeiden, greift § 49 Abs. 2 WEG diese materiell rechtlichen Schadensersatzansprüche der WEG auf, wonach dem Verwalter in der gerichtlichen Kostenentscheidung Prozesskosten auferlegt werden können, soweit die Tätigkeit des Gerichts durch ihn veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft.

In der Praxis drehen sich die Streitfragen regelmäßig um das „grobe Verschulden“ des Verwalters. Der BGH hat hierzu mit Beschluss vom 07.07.2016 (Az.: V ZB 15/14) Stellung bezogen und ausgeführt, dass zwingende Voraussetzung einer Auferlegung der Prozesskosten durch das Gericht ist, dass dem im Prozess unterlegenen Wohnungseigentümer gegen den Verwalter ein materiell-rechtlicher Schadensersatzanspruch wegen der (grob verschuldeten) Verletzung von Pflichten bei der Verwaltung zusteht. Das Gericht hat hierbei kein Ermessen hinsichtlich der Voraussetzungen des Schadensersatzanspruchs. Vielmehr müssen sämtliche Tatsachen, die für einen Schadensersatzanspruch erheblich sind, feststehen.

Dies bedeutet jedoch nicht, dass das Gericht auch verpflichtet ist, dem Verwalter die Kosten des Rechtstreits aufzuerlegen, sofern die Voraussetzungen des § 49 Abs. 2 WEG erfüllt sind. Vielmehr hat es trotzdem bezüglich der Entscheidung über die Auferlegung der Kosten des Verfahrens an den Verwalter einen Ermessensspielraum. 

Anmerkung

Der vorliegende Beschluss ist für die Hausverwaltungen, die sich eventuellen Schadensersatzforderungen durch die Gemeinschaft aufgrund Beschlussanfechtungsklagen ausgesetzt sehen, positiv zu werten. Zunächst stellt der Beschluss klar, dass die Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter materiell-rechtlich eindeutig feststehen müssen und das Gericht keinen Spielraum hat, diese zu „deuten“. Daneben, dass § 49 Abs. 2 WEG dem Gericht ein Ermessen ermöglicht, ob es im Falle eines berechtigten materiell-rechtlichen Schadensersatzanspruches eines Eigentümers dem Verwalter auch die Prozesskosten auferlegt. Insofern ist das Gericht in dieser Entscheidungsfindung relativ frei.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RA Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

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Europarecht

EU – INFO August/September 2016

Anbei erhalten Sie die neuesten Informationen aus der Europäischen Union (EU-INFO, Ausgaben August/September 2016).

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Mit freundlichen Grüßen

RAin Sigrid Feßler
Verbandsdirektorin